Naast het interview met prof. dr. Peter Boelhouwer als tijdelijke minister van Wonen, maakt Ruimte en Wonen ook plaats voor een ander geluid. Prof. dr. Johan Conijn, Universiteit van Amsterdam, is van mening dat de afgelopen kabinetsperioden belangrijke verbeteringen zijn doorgevoerd. De basis voor de hervorming van de woningmarkt is gelegd.

Uw voorganger Stef Blok was geen inhoudsdeskundige maar heeft veel in gang gezet. Heeft de woningmarkt nu vooral rust nodig om de veranderingen te laten inwerken of wilt u juist doorpakken met de hervormingen?

“Als ik zo vrij mag zijn, wil ik beginnen de misvatting recht te zetten dat Stef Blok geen inhoudsdeskundige was toen hij aantrad.  Uit eigen ervaring kan ik spreken dat hij als Kamerlid al zeer goed op de hoogte was van hetgeen er speelde op de woningmarkt. Verder is het goed om te benadrukken dat je als minister altijd op de schouders staat van je voorganger. Daardoor heb je een ander perspectief. Zijn er andere kwesties die zich opdringen. Dat is geen kritiek op de vorige minister, maar het gevolg van het andere perspectief.”

“Laat ik nu terug komen op uw vraag. Het was van meet af aan duidelijk dat de hervorming van de woningmarkt een zaak van de lange adem zou zijn. In de koopsector zijn onder moeilijke omstandigheden goede stappen gezet. De fiscale bevoordeling is verminderd en de hypotheekverstrekking is aan banden gelegd. Ondertussen heeft de koopwoningmarkt zich hersteld en neemt het aantal eigenaar-bewoners die ‘onder water’ staan steeds verder af. De woningcorporaties richten zich meer op de kerntaken. De beleggers zijn door de gunstige marktomstandigheden actiever dan ooit met de bouw van veel nieuwe huurwoningen. De hervorming moeten doorgaan. Het is daarbij zaak de positieve ontwikkelingen die zich nu voordoen te versterken.”

Vindt u dat de tweedeling op de woningmarkt de laatste jaren verder is toegenomen?

“Als het gaat om verschillen op de woningmarkt is er een aantal ontwikkelingen dat in het oog springt. In de sociale huursector heeft maar liefst 18% van de huurders een betaalrisico volgens de NIBUD-normen. Deze huishoudens hebben onvoldoende inkomen om alle noodzakelijke uitgaven, inclusief de huur, te kunnen doen. Dat is een groot probleem, waar dringend iets aan moet worden gedaan. In de koopsector zie je juist veel startende huishoudens die een zo ‘n groot vermogen hebben dat ze zonder hypotheek een woning kunnen komen. Arm en rijk zijn zichtbaarder dan ooit op de woningmarkt. Daarnaast kopen particuliere beleggers momenteel op grote schaal starterswoningen op om die duur te verhuren (‘buy-to-let’). Jonge koopstarters zonder eigen vermogen vissen zo achter het net op de koopwoningmarkt en zijn aangewezen op de dure huurwoningen van de particuliere beleggers. De woningmarkt is niet de plaats waar de maatschappelijke ongelijkheden kunnen worden recht getrokken. De woningmarkt is geen ‘duizend dingen doekje’. Dat neemt niet weg dat betaalbare huisvesting voor alle huishoudens een belangrijke prioriteit is en blijft. Dat zo veel huurders een betaalrisico hebben, verdient meer aandacht. Met een verbetering van de huurtoeslag en met een meer gerichte woningtoewijzing kan dat probleem niet volledig worden opgelost. Het is vooral een inkomensprobleem. De scherpe kantjes kunnen er wel van worden afgehaald. Het is ook een signaal dat de problemen van de laagste inkomens serieus worden genomen.“

Wat bedoelt u met verbetering van de huurtoeslag?

“De huidige huurtoeslag is voor sommige huishoudens krap bemeten. Dat geldt met name voor gezinnen met kinderen, die op grotere woningen zijn aangewezen. De regeling houdt daar geen rekening mee. Verder ligt het minimum inkomensijkpunt iets hoger dan het bijstandsinkomen. Het zou goed zijn om dit ijkpunt te verlagen tot het bijstandsinkomen, zodat de huishoudens die bijstandsinkomen hebben, iets meer huurtoeslag ontvangen.”

Zijn er instrumenten voorhanden en zo ja welke, om een tweedeling tegen te gaan?

“Het is goed om de achterliggende oorzaken voor de geschetste ontwikkelingen op de woningmarkt eerst goed in kaart te brengen, voordat instrumenten worden ingezet. Het gaat om twee belangrijke oorzaken: de lage rentestand en het woningtekort. De lage rente leidt tot sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. Verruiming van de hypotheekverstrekking is nu dan ook ongewenst. Dat is olie op het vuur en wakkert de prijsstijging alleen maar verder aan. Dat particuliere beleggers starterswoningen opkopen en vervolgens duur verhuren is ook een gevolg van de lage rentestand. Daarnaast is het in de afgelopen jaren opgelopen woningtekort van groot belang. Door het tekort zijn in de vrije huursector de huren relatief hoog. Dat is een kwestie van vraag en aanbod. Hierdoor komen de middeninkomens in de knel. Plannen van de gemeente Amsterdam om nieuwbouw van het middeldure huursegment voor deze groep te reguleren en de subsidiëren via verlaagde grondprijzen, is het paard achter de wagen spannen. Bevorderen van meer aanbod is de beste remedie. Dan komen vraag en aanbod meer in evenwicht.”

Door het beleid van Blok is het middensegment in de knel geraakt. Vooral gezinnen kunnen niet of nauwelijks ergens terecht en de nieuwbouw gaat langzaam. Wat moet er nu gebeuren?

“Stef Blok heeft met unanieme steun van Tweede en Eerste Kamer de Woningwet aangepast dat woningcorporaties zich op de kerntaken richten. Onder meer woningen bouwen en verhuren aan de doelgroepen van beleid.  Het is goed dat woningcorporaties hun investeringscapaciteit daarop richten. Er komt ook nog een forse duurzaamheidsopgave die ook veel investeringscapactiteit vergt. Op de korte termijn lijken de middeninkomens daar de dupe van te worden. Over het algemeen wonen deze huishoudens overigens betaalbaarder dan de lagere inkomens. We moeten het probleem niet overdrijven. Maar ook hier geldt: meer aanbod is de enige oplossing. Hier ligt een belangrijke verantwoordelijkheid voor de gemeente om veel meer bouwlocaties te (laten) ontwikkelen en een groter deel van de bouwproductie te bestemmen voor middeldure huurwoningen.”

In de sociale huursector staat betaalbaarheid met stip op 1. Een veel gehoord geluid is een gebrek aan visie op betaalbaarheid. Wat kunnen we van u verwachten?

“Dat in de sociale huursector de betaalbaarheid de hoogste prioriteit heeft is terecht. Het gaat hierbij wat mij betreft om de integrale woonlasten: niet alleen de huur maar ook de energielasten. Het klopt dat de visie op de betaalbaarheid nog niet goed is ontwikkeld. Dat is ook bij woningcorporaties het geval. Het heeft de hoogste prioriteit maar wat gebeurt er feitelijk om de betaalbaarheidsproblemen te verminderen? Ik wil graag verkennen of het probleem van de betaalbaarheid beter opgepakt kan worden als de verantwoordelijkheid daarvoor volledig bij de woningcorporaties komt te liggen. Dat betekent in feite dat zij de huurtoeslag gaan betalen en dat in ruil daarvoor de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting worden afgeschaft. Deze uitruil dient budgettair neutraal te zijn en daarvoor is wellicht een aanvullende rijksbijdrage nodig die de corporaties ontvangen. Mijn verwachting is dat met deze overheveling de betaalbaarheid mede op basis van de NIBUD-normen beter tot haar recht kan komen.”

Volgens de verwachting van PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) komt er bijna een miljoen huishoudens bij tot 2040. Er moet fors gebouwd worden. Maar wat, waar en hoe, is de vraag.

“Zeker, er zal de komende jaren fors bijgebouwd moeten worden. Dat zal vooral in de Randstad het geval zijn waar de vraag het grootste is. Met name aan woningen voor een/twee persoonshuishoudens bestaat een grote uitbreidingsbehoefte. Hier ligt een grote taak voor de gemeenten. Daar zal de bouwproductie georganiseerd moeten worden.  Ik zou daarbij de verleiding willen weerstaan dat er weer een of andere subsidieregeling ingevoerd wordt. We weten uit het verleden dat subsidies weglekken naar hogere grondprijzen: het is water naar de zee dragen. De woning is in staat haar kosten te dragen. Met de lage rentestand is de zogenaamde onrendabel top een boekhoudkundige fictie. In de corporatiesector ontstaat de onrendabele top omdat nog steeds gerekend wordt met een rentevoet van 5% terwijl corporaties voor 1% op de kapitaalmarkt terecht kunnen. De onrendabel top is feitelijk allang verdampt.  Dat verhuren van woningen zeer rendabel is, laat de grote belangstelling van nationale en internationale beleggers voor de Nederlandse woningmarkt zien. Het knelpunt voor voldoende bouwproductie is de beschikbaarheid van locaties. En nogmaals, daar ligt een taak voor de gemeenten.”

Een ander thema is de verduurzaming van de bestaande voorraad. Wat mogen we op dit gebied van uw beleid verwachten?

“Als ik toch nog even terugkijk op het beleid van Blok is de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad slecht uit de verf komen. De corporaties halen hun doelstelling van gemiddeld label B in 2020 niet. In de koopsector is het duurzaamheidsbeleid nagenoeg volledig mislukt. Over de oude particuliere voorraad zijn geen gegevens bekend, maar we kunnen gevoeglijk aannemen dat daar nog niets gebeurd is. Een treurige stand van zaken. Om de Parijse doelstelling te halen om in 2050 energieneutraal te zijn en bovendien ook gasloos, zijn stevige maatregelen nodig. De tijd van vrijblijvendheid is voorbij. Voor alle sectoren op de woningmarkt wil ik een plan dat de verduurzaming daadwerkelijk wordt aangepakt in het gewenste tempo. Via een wettelijk kader waarmee de voortgang kan worden afgedwongen bij alle woningeigenaren wil ik een stok achter de deur hebben. Verder wil ik innovatie sterk bevorderen en een bijdrage leveren aan het ontwikkelen van kosten efficiënte ingrepen om  de CO2 uitstoot te verminderen.”

Hoe wilt u herinnerd worden als minister van Wonen?

“Als we de komende jaren gezamenlijk de verduurzaming van de woningvoorraad goed op de rails hebben gekregen en de nieuwbouw van woningen sterk is toegenomen, zou dat mooi zijn.”