Gebiedsontwikkelingen hebben steeds meer te maken met een veelvoud aan private marktpartijen. Dat grootschalige ontwikkelingen nu afhankelijk zijn van privaat initiatief is een ingewikkelde trend. Versnipperd grondeigendom, dolende gemeenten, eindeloze processen, gebrek aan kennis en een verschuiving in rolverdeling houden de haalbaar- en betaalbaarheid in hun greep. Volgens Geurt van Randeraat, partner van SITE Urban Development, is er behoefte aan nieuwe richtlijnen en instrumenten voor private gebiedsontwikkelingen.

De steden in Nederland zijn continu in ontwikkeling. Torenkranen sieren het silhouet van de stad en straten liggen overal open. Binnensteden worden verdicht en er wordt met man en macht geprobeerd om het schrijnende tekort aan woningen in de stad op te lossen. Monofunctionele gebieden transformeren naar levendige plekken om te wonen, werken en te verblijven. Dat is een goede zaak. Maar we zien ook dat veel grote gebiedsontwikkelingen tergend langzaam van de grond komen. Een gemiddelde aanlooptijd van zo’n tien jaar is niet overdreven. Dat heeft natuurlijk verschillende oorzaken, maar één ervan is dat steeds vaker en steeds meer private partijen het grondeigendom hebben. Zij zijn aan de bal in gebiedsontwikkelingen, zonder dat de randvoorwaarden voor een private gebiedsontwikkeling op orde zijn.
Vrijwel alle grote ontwikkelgebieden in en om onze steden kunnen als voorbeeld dienen: Hamerkwartier, Amstel III, Havenstad en Sloterdijk in Amsterdam, de Achtersluispolder in Zaanstad, de Kanaalzone in Alkmaar, de Merwedekanaalzone en A12 zone in Utrecht, Rivium in Capelle, Brainport in Rotterdam, de Binckhorst in Den Haag en ook buitenstedelijke gebieden zoals Rijnenburg bij Utrecht, Bovenduist bij Amersfoort of de Gnephoek in Alphen.
Wat is hier het probleem? Allereerst wordt de grond vaak te duur ingekocht in de ratrace om zich ertussen te wurmen, waardoor op voorhand heel veel geld uit de gebiedsontwikkeling vloeit in private zakken. Dat geld had gebruikt kunnen worden voor de nodige investeringen in openbare ruimte, ov-infra en zo verder. Tweede probleem is dat er vaak een wirwar van private partijen eigenaar is in zo’n gebied en samenwerking in gebiedsontwikkeling een keiharde noodzaak is. Gemeenten hebben nauwelijks grondpositie en voeren vaak slap achteroverleunend faciliterend beleid, waardoor zij niet meer de natuurlijke coördinator zijn van dit wonderlijke toneel. Derde probleem is dat veel van die private partijen niet in de categorie ‘ervaren gebiedsontwikkelaars’ vallen en dus de competenties missen voor grootschalige complexe gebiedsontwikkeling. Het zijn steeds vaker gebouwontwikkelaars die hun intrede doen of hebben in een nog slechter geval helemaal (nog) geen ervaring met vastgoedontwikkeling. Hun verbazing is dan groot als blijkt dat er in grote gebiedsprojecten ook vereist wordt dat er scholen, maatschappelijke voorzieningen, sport en groen worden gerealiseerd. Vierde probleem is dat bij die noodzakelijke samenwerking de private eigenaren merken dat de inkoopwaarde van hun vastgoed onderling vaak fors verschilt met oeverloze discussies over waarderingsvragen tot gevolg. Vijfde probleem is dat we op veel plekken in Nederland met gemeenten te maken hebben die hun interne processen, hoe om te gaan met private initiatieven, slecht op orde hebben. Private initiatiefnemers worden in het oerwoud van elkaar tegensprekende ambtelijke afdelingen losgelaten, zonder dat er bij gemeenten iets of iemand een integrale knoop kan of mag doorhakken.
Overkoepelend kan gesteld worden dat de manier waarop wij onze processen en middelen ten behoeve van ruimtelijke ordening hebben ingericht, volledig gericht is op een dominante en regisserende gemeentelijke overheid. Maar ‘das war einmal’. Om kwaliteit in onze ruimtelijke plannen te krijgen moeten we onze manier van werken herdefiniëren en beter inrichten op privaat gestuurde ontwikkelingen. De recentelijke uitspraak van minister Kajsa Ollongren om een nationale grondbank op te zetten is voor de komende tien jaar niet het juiste antwoord. Voor alle grote binnen- en buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen voor de komende tien á vijftien jaar zijn alle grondposities al lang ingenomen door private vastgoedpartijen.