WONINGNOOD EN GEBIEDS - ONTWIKKELING #3/2021 Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 EN VERDER 04 Hoofdredactioneel Woningnood en gebiedsontwikkeling 42 Beeldessay Perspectieven op landschappelijke ontwikkeling 56 Column 'Under our watch' 86 Recensie Ruimtelijke Ordening ARTIKELEN 06 Landelijk gebied Water en bodem leidend bij gebiedsontwikkeling 24 Een vloek of zegen Richtlijnen voor private gebiedsontwikkelingen. 34 Een beweging die de woningbouw kan versnellen Zonder aandacht geen groei 46 Woonprotest: 'Samen werken aan een nieuw verhaal' Haalbaarheid van de actiepunten 54 Het woonprotest Iedereen had een eigen verhaal 58 Beter woonbeleid Volgens de OESO INTERVIEW 16 Gebiedsontwikkeling landelijk gebied Interview met Jannemarie de Jonge en Sylvo Thijsen Bodembeleid Wooncrisis COVER Woonprotest Amsterdam. Foto Simone Tenda THEMA WONINGNOOD EN GEBIEDSONTWIKKELING Gebieds­ ontwikkeling 66 Schrijnende wooncrisis schreeuwt om actie Corporaties zoeken samenwerking met gemeenten 76 De positie van koopstarters op de woningmarkt Creëer meer aanbod. Inhoud 2 Annemiek Rijckenberg, Hoofdredacteur Ruimte en Wonen Lydia Koopmans, lydiakoopmans.nl Berry Blijie, ABF Research B.V. Frank van Dam, Planbureau voor de Leefomgeving Frank Suurenbroek, Hogeschool van Amsterdam Geurt Randeraat, SITE Urban Development Johan Conijn, Finance Ideas Leo Pols, Planbureau voor de Leefomgeving Like Bijlsma, Planbureau voor de Leefomgeving Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Marietta Haffner, TU Delft Martin van Rijn, Aedes Merten Nefs, Vereniging Deltametropool Paul Gerretsen, Vereniging Deltametropool Rob van Hilten, Socioloog en Beleidsadvi - seur Tom Kleinepier, ABF Research B.V. 4 Er is tot nu toe 76 miljard uitgegeven aan de bestrij - ding van het Coronavirus en het op gang houden van de economie. Bij de vast - stelling van de begroting werd 2,8 miljard extra uitgetrokken voor de wen - sen van de kamer. Maar er ligt dan nog altijd een im - mense agenda waarin voor - al ook heel erg veel inge - wikkelde investeringen gedaan dienen te worden, een grote verbouwing van Nederland noemde zelfs Rutte het. De opgaven zijn duidelijk en onvermijdelijk, en daar is en blijft het Rijk verantwoordelijk voor. De vraag is of de uitwerking en uitvoering van plannen bij het Rijk terecht zou moeten komen of dat het zich meer moet richten op het inzichtelijk maken van de te behalen doelen, en de kennisontwikkeling om dat te doen. Inmiddels is be - kend dat vrij veel van de vastgestelde nationale doelen die af hankelijk zijn van ruimtelijke ontwikke - ling niet gehaald gaan wor - den. Er is niet veel reden te denken dat een nieuw kabi - net daarin op korte termijn een andere richting gaat kiezen. De keuzes die ge - Woningnood en gebiedsontwikkeling De domeinen Ruimte en Wonen stonden in het brandpunt van de belang - stelling het afgelopen jaar: alle grote opgaven vragen om geordende ruimte en het volk schreeuwt om betaalbare huisvesting. Tijdens de lange formatie ontstonden nieuwe coali - ties voor verandering in de kamer en de samenleving. Met het aantreden van Rutte IV is de angst voor doormodderen groot, in de klimaatcrisis, de stok - kende energietransitie, verloedering van het land - schap, woningnood en ? in de bestuurscultuur. Zorg voor financiering om plannen op regionale schaal met vaart te realiseren" 5 HOOFDREDACTIONEEL maakt moeten worden betreffen vooral zaken waar we mee op moeten houden en dat doet zo veel pijn dat we het niet van de landelijke politiek hoeven te verwachten. Onder hoge 'ruimtedruk' en bij af wezigheid van regie zijn overal regionale samen - werkingen tussen gemeen - ten aan het ontstaan. In veel gevallen hebben die samen - werkingen hun visies con - creet gemaakt met keuzes voor de ruimtelijke ontwik - keling van het territorium ? vaak in goede afstemming en met medewerking van de ministeries en zelfs met de NOVI als richtinggevende inspiratie. Een aankomende minister van Ruimte (of Wonen) zou moeten voorko - men nog eens extra met 'een visie' en 'echte keuzes' op de proppen te komen en al helemaal niet op basis van 'eigen inzichten'. Er is volop geëxperimenteerd, onderzocht en besproken en dat heeft geleid tot heldere plannen, in de regio Leiden, Utrecht, Zuidvleugel, etc. Bij veel van deze plannen is het gelukt grote opgaven tegelijkertijd te adresseren en de regionale sturing een werkbare vorm te geven. Deze ervaringen maken veel duidelijk: Rijk en regio kunnen op inhoud elkaar prima vinden, regionale samenwerking kan in weer - wil van alle onmogelijkhe - den toch lukken en het Rijk zou zich vooral moeten richten op het mogelijk maken van die plannen en het borgen van de te beha - len nationale doelen. Dus zorgen voor financiering en heldere processen om die plannen op regionale schaal met vaart te realiseren. In dit nummer komen zo - wel gebiedsontwikkeling als wonen aan bod. Met artikelen over de zo drin - gend noodzakelijke inte - grale aanpak van onze landschappen en de crisis van het landelijk gebied. De herinrichting van Ne - derland gaat ook over het landschap, ook daar zou gebiedsontwikkeling wen - selijk zijn, want de term is onterecht gekaapt voor de woningbouw- en project - ontwikkeling en de toe - komst van het landschap is minstens zo complex. Met een verslag van de woon - protesten, een krachtige visie van Martin van Rijn van Aedes, en onderzoek naar de oplossingen voor de woningnood in andere Europese landen. Rode draad in veel analyses: de nieuwe woningnood vraagt niet om meer bou - wen door de markt voor de koopkrachtige vraag. Het wordt spannend of we van het nieuwe kabinet van de oude coalitie ook op dit dossier een afscheid van de gegroeide bestuurscul - tuur gaan zien? Annemiek Rijckenberg Hoofdredacteur Ruimte en Wonen (tot 1 oktober 2021) Paul Gerretsen Vereniging Delta Metropool 6 Waardering van de omgevingFOTO VISITBRABANT 7 Tekst Leo Pols en Frank van Dam Klimaatbeleid, energietransitie, biodiversi - teitsherstel en het Deltaprogramma zorgen de komende decennia voor grote verande - ringen in stad en land. Het is echter moeilijk in het landelijk gebied de stap te maken van ruimtelijke opgaven naar gebiedsontwikke - ling. We weten wat er nodig is, dat is inmid - dels sectoraal verkend, maar bij gebieds - ontwikkeling gaat het juist om het haalbaar combineren van opgaven en geldstromen. Dat gaat in het landelijk gebied waarschijn - lijk anders dan in de stad. De kosten voor de overheid zijn hoger en agrariërs zitten klem tussen marktmechanismen enerzijds en de natuurlobby anderzijds. De EU- afspraken zijn dwingend en soms tegen- strijdig. Maar er is zicht op een gedeelde oplossing voor sectorale opgaven. GEBIEDSONTWIKKELING Landelijk gebied Water en bodem leidend bij gebiedsontwikkeling 8 D e gespannen relatie tussen landbouw en natuur beroert de boeren. De komst van windmolens, zonneweides, logistieke bebouwing en da - tacentra in het cultuurlandschap emotioneert andere delen van de samenleving. En over de uitbreiding van woningbouw langs de randen van steden is het laatste woord nog niet ge - zegd. Het gaat echter niet alleen over emotie (en politiek). De uitstoot van broeikasgassen en stikstof, verlies van biodiversiteit, bodem - daling, overstromingen, verdroging en ver - zilting laten ook zien dat de grenzen van het ecologisch systeem van water en bodem in Nederland zijn bereikt. Verrassend genoeg zit in het probleem ook de oplossing: gebiedsont - wikkeling gebaseerd op de natuurlijke syste - men van water en bodem kan de sectorale opgaven effectief verbinden. Dat klinkt een - voudiger dan het is. De grondeigenaren zijn belangrijke stakeholders, maar boeren, ter - reinbeheerders en waterschappen hebben vaak verschillende belangen. Overheden for - muleren het omgevingsbeleid en staan voor de taak al die opgaven en claims op de ruimte met elkaar te verbinden, prioriteiten te be - noemen en keuzes te maken. Landelijk gebied onder druk Internationale afspraken verplichten Neder - land in te grijpen in het landelijk gebied. De consequenties van de Vogel- en Habitat Richt - lijn (VHR) van de EU zijn bekend: de biodi - versiteit moet omhoog en de stikstofuitstoot omlaag om vergunningsruimte te creëren en te voorkomen dat Nederland op slot gaat. Uit - voering van het Klimaatakkoord moet leiden tot decimering van de uitstoot van broeikas - gassen. Wat betreft de Kaderrichtlijn Water (KRW) loopt Nederland achter op de EU-af - spraken. Deze beleidsdossiers kun je niet los van elkaar zien: wat nu een goede technische oplossing lijkt voor bijvoorbeeld het stikstof - probleem kan over een paar jaar een overbo - dige investering blijken omdat de doelen van de KRW en klimaat zo niet worden gehaald. En we zien nog een andere urgentie: het bo - dem-watersysteem is ernstig verstoord (zie figuur 1). We bekijken dit van 'beneden naar boven'. In zandgebieden daalt het grondwa - ter. In polders verzilt het grondwater. In veen - gebieden en sommige kleigebieden daalt de bodem. Door nitraat- en fosfaatbelasting en uitspoeling van waardevolle mineralen de - gradeert de bodem, waardoor de vruchtbaar - heid en het bodemleven afnemen. Dat leidt tot minder insecten en bloemen en minder voedsel en beschutting voor vogels en zoog - dieren. De achteruitgang van de agrobiodi - versiteit leidt zo tot achteruitgang van de na - tuur en aantasting van belangrijke ecosysteemdiensten, zoals bestuiving, na - tuurlijke plaagbestrijding, erosiebestrijding en natuurlijke zuivering van water en lucht. Daar komt nog bij dat door schaalvergroting en intensivering van de landbouw de groene dooradering van het cultuurlandschap is af - genomen. Het gaat hier weliswaar om relatief kleine bosjes, struwelen, sloten en houtsin - gels, maar omdat het er zo veel zijn, is het ef - fect groot. Mensen nemen dit waar en uiten hun zorg om het Nederlandse landschap. Dit wordt manifest als vermindering van draag - vlak voor intensieve landbouw en landbouw, maar ook in protesten tegen windmolens. Stikstof is nu een explosief onderwerp. Een groot deel van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden komt van de land - bouw. Het merendeel van de nutriëntenbe - lasting (stikstof en fosfor) van regionale wateren is af komstig van landbouwgrond. De landbouw aanwijzen als 'veroorzaker' levert echter niets op. We kijken liever naar het ecologisch systeem van bodem en wa - ter, daarin ligt de oplossing. GEBIEDSONTWIKKELING 9 Figuur 1 Systemen van bodem en water onder druk Systemen van water\ en bodem onder dr\ uk pbl.nl Bron: Klimaatefect\satlas\f WUR\f be\berking\s PBL Overschrijding stikst\sofdepositie in natu\surgebieden 2018 K\baliteit matig: ri\ssico's voor een aan\stal vegetatietypen\s K\baliteit slecht: r\sisico's voor alle v\segetatietypen Bodemdaling 2016 ? 2050 (cm) 3 ? 20 Meer dan 20 Gemiddelde laagste \sgrond\baterstand 2018 ? 2050 Sterke daling (meer dan\s 25 cm)Enige daling (10 ? 25 cm) Verzilting grond\bate\sr (diepte van het zo\set-zoutgrensvlak\f metingen van de la\satste 100 jaar in m)\s 0 ? 10 10 ? 50 Verzilting grond\bate\srVerzilting beperkt \smogelijkheden voor de landbou\b. Daling grond\baterst\sandE e n l a g e g ro nd \b ate rs ta n d l e id t t o t v e rd ro gin g e n d aard o or t o t a fn am e v an d e b io div e rs it e it e n d e beschikbaarheid va\sn zoet \bater. Stikstofgevoelige n\satuurDoor een teveel aa\sn stikstof in de bodem \borden doelst\sellingen in veel natuurgebiede\sn niet gehaald. BodemdalingBodemdaling leidt \stot meer CO-uitstoot\f duurder \s\bater- beheer\f verhoging overstr\so- mingsgevoeligheid\f \szeting en paalrot. 10 Sectorale opgaven ? gedeelde oplossing We lopen langs de sectorale opgaven. Om de Europese VHR-doelen te halen moet de bio - diversiteit omhoog. Per wanneer die doel - stellingen dienen te zijn behaald wordt niet afgedwongen in de EU, maar het kabinet koppelt dit aan het jaartal 2050. Om de be - oogde biodiversiteit te bereiken zou volgens de laatste Natuur verkenning ongeveer 150.000 hectare nieuwe natuur nodig zijn (naast de aanzienlijke reductie van de stik - stofuitstoot). Dat is heel wat. Om die reden wordt gedacht aan natuurinclusief ruimtege - bruik dat bijdraagt aan de natuurdoelstellin - gen. Natuurinclusief kan veel omvatten, maar vooral met een watersysteem dat is ge - baseerd op het natuurlijke bodem-watersy - steem is veel winst voor de natuur te beha - len. Zo'n aanpassing van het bodem-watersysteem brengt niet alleen VHR-doelen dichterbij, maar komt ook tege - moet aan de klimaatafspraken. Voor kli - maatadaptatie is immers ruimte nodig langs rivieren, op zandgronden en in heuvelland - schappen voor het vasthouden van regenwa - ter. In droogmakerijen en andere laaggele - gen zeekleigebieden is een hoger waterpeil nodig om verzilting tegen te gaan. Klimaat - mitigatie vraagt om verhoging van waterpei - len in veengebieden CO 2-uitstoot van oxide - rend veen tegen te gaan. Ook de landbouw heeft baat bij aanpassingen van het watersysteem omdat dit kan helpen bij het voorkomen van verdroging, verzilting en uitputting van de bodem. Ruimteclaims voor woningbouw en bedrijven hebben even - eens een relatie met het watersysteem. Bij verstedelijking moet rekening worden ge - houden met extra waterberging om het ver - harde oppervlak te compenseren en de steeds heftiger regenbuien op te vangen. Die opgave wordt alleen maar groter zoals de recente overstromingen aantonen. Opwekking van hernieuwbare energie vergt veel ruimte, maar biedt ook mogelijkheden iets aan het watersysteem te doen. De voorkeursvolgorde schrijft weliswaar voor dat zon - nepanelen eerst zoveel moge - lijk op daken worden geplaatst, maar de praktijk is anders. En als je dan toch zonneweides aanlegt, dan is er zeker een re - latie met het watersysteem: on - der zonnepanelen kun je veel eenvoudiger het waterpeil variëren dan bij landbouwgrond. De bovengenoemde ruimtevraag voor niet-agrarische functies heeft een orde van grootte van 300.000 hectare met als kantte - kening dat daar veel onzekerheden inzitten zoals de vraag hoeveel er binnenstedelijk kan worden gebouwd en hoeveel ruimte de energietransitie vraagt. Omdat al die opga - ven een watercomponent delen, verkennen we de mogelijkheden voor synergie. We kun - nen het systeem van bodem en water zo aan - passen dat dit ten goede komt aan landbouw, natuur, leefomgeving én klimaatadaptatie en -mitigatie. Door de verschillende sectora - le opgaven aan elkaar te koppelen in 'gedeel - de' ingrepen in het bodem- en watersysteem, kan ruimte worden gespaard, bespaar je op kosten en spaar je het landschap. "Natuurinclusief ruimte­ gebruik draagt bij aan natuurdoelstellingen" 11 GEBIEDSONTWIKKELING Gebiedsontwikkeling landelijk gebied Je kunt het beste beginnen waar dat het mees - te effect heeft. Voor het halen van de doelen uit de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Kader - richtlijn Water van de EU zijn de zones rond het Natuurnetwerk Nederland (NNN) cruci - aal.  In het NNN liggen de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, rond deze gebieden liggen soms intensieve veehouderijbedrijven die stikstof uitstoten. Het watersysteem ín de Natura 2000-gebieden wordt sterk beïnvloed door de waterpeilen rondóm deze gebieden. Intensieve landbouwbedrijven kan de keuze worden voorgelegd te worden uitgekocht (of verplaatst) naar minder kwetsbare gebieden en (agro)industriële locaties, of worden ge - holpen over te schakelen op een meer natuur - inclusieve landbouw gebaseerd op een duur - zaam water- en bodemsysteem (LN V, BZK 2021). Ook andere functies dan landbouw kunnen in deze zones rond natuurgebieden natuurinclusief worden gemaakt door aan - passingen aan het watersysteem. Natuurinclusief ruimtegebruik is echter niet eenvoudig te realiseren. Natuurinclusie - ve landbouw ligt voor de hand, maar concreet komt dat meestal neer op extensiveren van het grondgebruik en dat is moeilijk vanwege de hoge grondwaarde (zie ook PBL 2018, CRa 2020). Andere vormen van natuurinclusief ruimtegebruik zijn wellicht nog moeilijker omdat uiteenlopende sectorale dossiers aan elkaar worden gekoppeld. Technisch is dat ingewikkeld en maatschappelijk draagvlak is niet vanzelfsprekend: over de effecten van bijvoorbeeld bos met windmolens en zonne - panelen op water is nog weinig bekend. De institutionele verankering van natuurinclu - sief ruimtegebruik is een nog grotere uitda - ging. Dergelijke dossiers zijn vaak verdeeld over meerdere bestuurders en bestuurslagen en het past nog niet goed in ons systeem van mono- functioneel 'bestemmen' van ruimte ? zeker als je landelijke en stedelijke functies gaat combineren. Bestaande principes en praktijken moeten worden losgelaten, wat stuit op gevestigde belangen en sentimenten. Mogelijk vereist dat een sterkere rol van het Rijk in het omgevings- en grondbeleid en de uitwerking van het Gemeenschappelijk Land - bouwbeleid (GLB) van de EU. Maar vooral van provincies, waterschappen en regionale samenwerkingsverbanden wordt veel ver - wacht. De opgaven voor het landelijk gebied verschillen immers per regio en zijn in essen - Van Gogh Nationaal Park Twee belangrijke watersystemen van Noord-Brabant vormen de landschapseco - logische basis van het Van Gogh Nationaal Park (VGNP): het oostelijke beeksysteem van 's-Hertogenbosch (De Dommel) en het westelijke van Breda (Mark en Weerijs). Dit vormt een structuur van dekzandruggen en beekdalen waarin drie Natura 2000-gebie - den liggen: Kampina, Oisterwijkse Bossen en Vennen en de Loonse en Drunense Duinen. De overgangen van de ruggen naar de dalen zorgen voor gradiëntrijke natuurgebieden. Deze ecologische waarden staan onder druk door intensieve landbouw en een groeiende economie. Het VGNP is een zogenoemd 'Nationaal Park nieuwe stijl' (ook wel Nationaal Landschap - spark genoemd) dat eerder dit jaar werd opgericht. In dit Nationaal Park wordt gestreefd naar een gebiedsgerichte aanpak volgens het principe: beschermde natuurgebieden met daaromheen in buffer- of overgangszones met herstel van natuurlijke systemen met natuurinclusieve landbouw en natuurinclusieve recreatie-, woon- en werkgebieden. 12 tie terug te voeren op variaties in de positie in het watersysteem en de milieu- en verstedelij - kingsdruk. Het recent opgerichte Van Gogh Nationaal Park is wat dat betreft interessant: daar is nadrukkelijk gekozen voor het Bra - bantse bekensysteem als onderlegger voor de ruimtelijke ontwikkeling Consequenties voor de boer De boer wil weten welke verdienmodellen haalbaar zijn op de plek waar hij boert. In het beneden NAP gelegen westelijke deel van het land hebben aanpassingen van het watersy - steem grote gevolgen voor de bedrijfsvoering. Die is nu gebaseerd op een waterpeil dat wordt aangepast aan de behoefte, waardoor het land al vroeg in het voorjaar voldoende draagkracht (letterlijk!) heeft voor koeien en machines. Een natuurlijk peilbeheer is beter voor de biodiversiteit, draagt bij aan klimaat - adaptatie en vermindert de CO 2-uitstoot van veengrond aanzienlijk, maar door het hogere grondwaterpeil is de grond in het voorjaar moelijker te betreden en bewerken. De op - brengst is daardoor lager. In de hoger gelegen zandgronden heeft een natuurlijker waterbe - heer zowel voor- als nadelen voor de land - bouw. Meer water vasthouden in het gebied (door minder sloten en meer meanderende beken) levert meer beregeningscapaciteit op. Impressie Van Gogh Nationaal Park in ontwikkeling. BRON VAN GOGH NP I.O. 13 Maar in humusrijke laagtes kan het vasthou - den van regenwater ten koste gaan van de productie van akkerbouwgewassen. In ieder geval vergt het volgen van een na - tuurlijker systeem van bodem en water een ingrijpende verandering van het gangbare landbouwsysteem omdat in een groot deel van Nederland de landbouw dan extensiever wordt dan nu het geval is. De hoeveelheden geproduceerd gewas, melk en vlees per hec - tare nemen af. Daar staat tegenover dat het geleverde voedsel meer 'verdienste' en 'ver - koopwaarde' krijgt vanwege geleverde eco - systeemdiensten en de hogere prijs van het geleverde voedsel. Dat gaat echter niet van - zelf. De lagere inkomsten per hectare moe - ten worden gecompenseerd met een vergoe - ding voor de afwaardering van grond. Voor GEBIEDSONTWIKKELING 14 Figuur 2: Het bodem- en watersysteem kan fungeren als onderlegger voor het omgevingsbeleid. Het watersysteem is relatief eenvoudig geografisch af te bakenen in afwateringseenheden en stroomgebieden Watersysteem en afw\ ateringsgebieden Begrenzing afwater\lingsgebied Kaderrichtli\fn Water Droog\bakeri\f Veengebied pbl.nl Bron: RWS, BRO, bewerking P\lBL 15 het beter belonen van kwaliteit moet de ge - hele keten worden aangepast. Niet alleen de agrosector met de landbouw en voedings - middelenindustrie, maar ook de groot- en detailhandel en de logistieke sector. Bodem en watersysteem als fysieke onderlegger Internationale afspraken rond klimaat, land - bouwbeleid, biodiversiteit en waterbeheer zijn ingrijpend voor grote delen van het lan - delijk gebied. Deze opgaven zijn te relateren aan het bodem- en watersysteem en wij plei - ten ervoor dit systeem te kiezen als fysieke 'onderlegger' voor de gebiedsontwikkeling van het landelijk gebied. Gezien de urgentie van het stikstofdossier lijkt het verstandig te beginnen met het landelijk gebied rond het NNN. Nederland heeft ervaring met dergelij - ke gebiedsontwikkeling op natuurlijke en ecologische grondslag: in het Nationale Del - taprogramma zien we mooie voorbeelden van deze ' nature based solutions ' ? denk aan de zandmotor voor de Hollandse kust. Waterschappen kunnen zich meer bezig - houden met klimaatadaptatie en hun water - beheerplannen meer ontwikkelen rond na - tuurlijke waterstromen. Watersystemen zijn relatief eenvoudig geografisch af te bakenen in stroomgebieden (de zandgebieden) en af - wateringseenheden (veen- en kleiland - schappen). Die vormen logische plannings- eenheden waarbinnen provincies hun afwegingskader (verordeningen en regels) voor het omgevingsbeleid kunnen baseren op het bodem-watersysteem. Dan weten ge - meenten ook beter waar ze aan toe zijn. En dan de vraag: wie betaalt de gebiedsont - wikkeling? Een betere vraag voor dit moment is wie wat kan doen. Het Rijk is verantwoor - delijk voor het hoofdwatersysteem van grote wateren, grote rivieren, de kuststrook en het kan, via de uitwerking van het Gemeenschap - pelijk Landbouwbeleid, prestaties op het ge - bied van waterbeheer (zoals hogere peilen) beter belonen. Ook kan het Rijk in haar omge - vingsbeleid regels opnemen die het combine - ren van functies stimuleren. Dat dit mogelijk is bewijst de combinatie van natuurontwik - keling en verlaging van de piekaf voeren van de afgelopen twintig jaar in de uiterwaarden van de grote rivieren. Het Rijk kan ook de ont - wikkeling van Nationale Parken 'nieuwe stijl' stimuleren, waarin de natuurkernen beter worden ingebed in het omringende land - schap en het bodem- en watersysteem lei - dend is in het omgevingsbeleid. En het Rijk kan grondruil en landinrichting stimuleren en de afwaardering van grond compenseren. De eerdergenoemde systeemverandering kan alleen door het belonen van ecosysteem - diensten en van de kwaliteit van voedsel en dierenwelzijn. En ja, dat kán ertoe leiden dat consumenten en belastingbetalers meer gaan betalen voor (beter) voedsel en een ge - zonde, robuuste leefomgeving. VERDER LEZEN Dit essay is gebaseerd op het derde hoofdstuk ('Landelijk gebied') in: PBL (2021) ,Grote opgaven in een beperkte ruimte. Ruimtelijke keuzes voor een toekomstbestendige leefomgeving. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit en Ministerie van Binnenlandse Zaken (2021), Naar een natuurinclusieve ruimtelijke inrichting rond Natura 2000-gebieden, een verkenning. GEBIEDSONTWIKKELING [1] Definitie voor gebiedsontwikkeling TU Delft: "de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstro - men, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied". 16 INTERVIEW Sylvo-Thijsen, Directeur-Staatsbosbeheer.FOTO JEROEN DEN HARTOG 17 INTERVIEW Tekst Merten Nefs en Leo Pols De term gebiedsontwikkeling lijkt soms gekaapt door stedelijke ontwikkelaars, maar is net zo goed van toepassing op het landelijk gebied. Klimaatmitigatie en -adaptatie, landbouwbeleid en biodiversiteitsherstel gaan het landelijk gebied en de overgangen tussen stad en land ingrijpend veranderen. Wij vroegen directeur Staatsbosbeheer Sylvo Thijsen en Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving Jannemarie de Jonge naar de opgaven voor gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied. Wat zijn de kansen voor het verbinden van functies, disciplines, belangen en geldstromen? Beiden pleiten voor een meer ecocentrische en minder agro- en egocentrische benadering, waarin overheden gebiedsgericht maatwerk leveren en daarmee de miljarden inzetten om boeren te helpen met omschakelen. Jannemarie de Jonge en Sylvo Thijsen over gebieds- ontwikkeling landelijk gebied 18 INTERVIEW Elders in dit nummer wordt de toenemende urgentie geschetst van duurzaam waterbeheer in verreweg de meeste gebiedsopgaven. Waarom is het zo belangrijk dat we een natuurlijk(er) watersysteem als basis hanteren? Thijsen ziet Nederland als een gebied waarin we al zolang ingrijpen, dat alleen 'gebieden natuurlijker maken' de grote problemen niet gaat oplossen. Op sommi - ge plekken kan het zelfs verergeren, want de natuur kan ook grimmig zijn: "Het ecologisch systeem én de regulerende werking van het waterbeheer moet je als vertrekpunt nemen. Het menselijk en haast cybernetische vernuft in ons fijnma - zige stelsel van waterlopen en kunstwerken moet je inzetten op een meer ecolo - gische wijze." De Jonge spreekt liever van het samenhangende bodem-watersysteem. 25 pro - cent van de biodiversiteit zit immers in de bodem en een gezonde bodem buffert veel water. Bodem en water moet je als levend substraat beschouwen waarmee je werkt, en niet als 'hectares vastgoed' waarop je bouwt. Met de huidige verstede - lijking op zandpakketten en footloose landbouwtechnieken missen we het oplos - send vermogen van het bodem-watersysteem. Nature-based solutions (NBS) creëren daarentegen robuuste oplossingen voor zowel onze watersysteemproble - men als de natuur. We moeten de kracht van natuurlijke processen gaan koppe - len aan het menselijk vernuft. Hoe pak je dat watersysteem dan aan? Thijsen: "In de hogere zandgebieden pakken we het hele secundaire watersysteem aan, gaan we meanderen, en dat leidt tot extensievere landbouw in de beekdalen van bijvoorbeeld Dommel en Beerze, en de Limburgse Geul." Dat leidt tot een meerwaarde die nauwelijks in geld kan worden uitgedrukt en geen deel uitmaakt van het verdienmodel van de boer. Zo'n aanpak kan dus niet zonder afwaardering of andere beprijzing van de grond, vinden Thijsen en De Jonge. Dat kan de boer niet zelf opbrengen; de samenleving moet hieraan bijdragen. De Jonge gaat een stap verder door te constateren dat de huidige 'lineaire fi - nanciering' niet past bij de gewenste circulaire economie: "Een boom levert pas wat op als we hem kappen, maar ondertussen heeft die boom ons gedurende zijn hele leven lucht en vrucht gegeven en CO2 vastgelegd." Het gaat om de baten gedurende de gehele cyclus en dat vraagt om een andere manier van rekenen, waarin we niets meer afwentelen. De inkomsten van de huidige landbouw vallen bijvoorbeeld weg tegen de toename van milieu- en gezondheidskosten voor de volgende generatie. Die circulaire manier van denken (en rekenen) ziet Thijsen ook bij de herontwik - keling van brownfields : "Dat is uiteindelijk goedkoper dan greenfield -ontwikke - ling, blijkt uit Amerikaans onderzoek. We zadelen toekomstige generaties niet op met schoonmaakkosten en het spaart ruimte. Bovendien wordt iedere green - field -ontwikkeling ooit een brownfield . Daar zou ook het planbureau [voor de Leef - omgeving] onderzoek naar kunnen doen." 19 INTERVIEW De Jonge wijst erop dat investeren nu, met de negatieve rente, aantrekkelijk is. Bomen worden meer waard, en geld minder: "We bewijzen de komende generaties een dienst als we nu investeren in biodiversiteit, nature-based solutions , bossen en bomen." Wat kan het Rijk doen om de boeren mee te krijgen in zo'n veranderingsproces? De Jonge en Thijsen vinden kringlooplandbouw op zich een goed concept, maar ze missen de benodigde instrumenten. We mogen de omschakeling van intensieve naar natuurinclusieve landbouwtechnieken niet aan de individuele boer overla - ten. De afschaffing van het betreffende ministerie (van LN V) in 2010 en de cultuur van zelfrealisatie en polderen hebben hierbij niet geholpen. De overheid zal zich extra moeten inspannen en flink moeten investeren in nieuwe vormen van land - bouw, vindt Thijsen. "En dat kan best, kijk naar de operatie 'van het gas af '. Of, passender bij het onderwerp, naar de Mansholt periode met de Ruilverkavelings - wet en bijbehorende landbouw voorlichting, en de Cultuurtechnische Dienst (later Landinrichtingswet en Landinrichtingsdienst). Daar heb je een sterke overheid en miljarden voor nodig. De overheid moet de boeren helpen." De Jonge onderschrijft de noodzaak van een krachtige overheidsaanpak, mét ook die sociale component erin. De boeren hebben een historie in het gebied, maar kunnen niet op dezelfde manier doorgaan. Daar hebben ze hulp bij nodig. "De gro - te variatie in bedrijfsstijlen vergt gebiedsgericht maatwerk. Maatregelen moeten passen bij de locatie en het type boer; niet iedereen heeft zin in een zorgboerderij en niet elk bedrijf ligt dicht genoeg bij de stad om diensten te kunnen leveren." Het concept stadslandbouw werd in Nederland zo'n 25 jaar geleden al geïntroduceerd in de Visie Stadslandschappen van LN V. Dat concept sloeg toen helemaal niet aan. Maar nu is stadslandbouw, door onder andere de omarming van veel stedelingen, op weg een serieuze sector te worden. Hoe breng je de integraliteit in de gebiedsontwikkeling? Hoe koppel je functies en belangen aan elkaar? Zijn er voorbeelden? Zo'n combinatie van stad en land leidt, zoals het voorbeeld van stadslandbouw van hierboven laat zien, tot nieuwe vormen van landbouw. Thijsen: "Ook andere com - binaties zijn interessant zoals Agroforestry (een landbouwsysteem van akker- en tuinbouw of veeteelt met bos), dat in andere landen vaker worden toegepast." Ook zijn er combinaties denkbaar in en om het agro-industriële complexen, bijvoor - beeld kassen en zonnepanelen op logistieke dozen of zonnepanelen in combinatie met tuinbouw. De gebiedsontwikkeling in het landelijk gebied kan zo compacter en intensiever worden. De Jonge: "Dergelijke concepten worden door Wageningen [Universiteit] in onder andere China, Brazilië en Afrika breed opgezet. Maar in Nederland komt dat nog onvoldoende van de grond." Meervoudig ruimtegebruik in de gebouwgebonden land- en tuinbouw wordt nog onvoldoende gestimuleerd en blijft daardoor achter bij de verwachtingen. 20 INTERVIEW Hoe kun je dat sectorale denken doorbreken? Thijsen vindt dat je het integrale handelen als overheid moet eisen: "Je krijgt pas een vergunning als je kunt aantonen dat je dergelijke combinaties van functies benut." Naast regelgeving, die in de Nederlandse planningscultuur maar lastig aangepast kan worden, houden ook grondprijzen nieuwe ontwikkelingen tegen. Voor boeren die op de volle grond werken en willen extensiveren en experimente - ren, met bijvoorbeeld agroforestr y , is de grond te duur. Voor logistieke onderne - mers die op landbouwgrond willen bouwen is de grond zo goedkoop dat functie - combinaties niet nodig zijn. De schaarste aan ruimte komt niet tot uitdrukking in grondwaardering. De overheid kan daar beter op sturen. Het belastingstelsel werkt ook tegen, vindt De Jonge: "We belasten de waarde van wat op de grond staat en niet de grond zelf ? en dat bevordert intensief ruimte - gebruik niet." Thijsen ziet openingen met de Stikstofwet. We zijn nu gehouden de Natura 2000-gebieden in een ander regime te plaatsen, bijvoorbeeld met bufferzo - nes rond stikstofgevoelige natuurgebieden. "Stikstof is een sterke kaart die de overheid nu moet spelen om het grondgebruik structureel te beïnvloeden." Het Rijk kan aangeven dat dergelijk buffers onvermijdelijk zijn en vervolgens is het aan de regio om dat in (lokaal) maatwerk uit te werken, vinden beiden. De kosten wor - den betaald uit de eerdergenoemde vereveningsystematiek. Als bufferzones een oplossing zijn, wat doe je dan in die bufferzones? Beiden vinden dat natuurinclusief ruimtegebruik, zoals agroforestr y en andere na - tuurinclusieve landbouw, in die bufferzones veel kansrijker is dan alleen natuur. Er draaien nu veertig natuurinclusieve landbouwpilots: in juli dit jaar ging het Pi - lot-Investeringsfonds Duurzame Landbouw van start voor boeren en tuinders die willen omschakelen naar een stikstofarmere, extensievere en duurzamere be - drijfsvoering. Interessant is dat juist schaalvergroting in de bufferzones rond na - tuurgebieden kan helpen bij de omschakeling naar extensievere landbouw. Deze schaalvergroting gaat dan vooral om het aantal hectares en niet om de omvang van de veestapel. Natuurinclusieve bedrijven zitten nu gemiddeld op ongeveer 30 hectare extensief beheer, terwijl een gezonde (extensieve) bedrijfsvoering om een orde van grootte van minimaal 120 hectare vraagt. De combinatie van extensive - ring en bedrijfsvergroting is een realistische optie: jonge boeren kopen de grond van uittredende boeren zonder opvolger. Maar zo'n extensivering slaat nog niet aan bij de traditionele landbouw (lobby). Zo zijn de Duitsers al verder: boeren in dergelijke bufferzones krijgen een groen certificaat en ontvangen zo betere prijzen voor hun producten. Wat kunnen terreinbeheerders doen? Thijsen kijkt terug naar de tijd dat zijn organisatie nog een bredere taak had: "Staatsbosbeheer was de Godfather van de landschapsarchitectuur." In zo'n 200 landinrichtingsplannen werd een groot deel van het land opnieuw ingericht en 21 INTERVIEW werden veel bos en landschappelijke beplantingen aangelegd. Die komen nu in een fase waarin serieus onderhoud nodig is. Denk aan de populieren op dijken en rond het Veerse Meer of de bossen in de Randstad Groenstructuur (RGS). De populieren en essen gaan daar dood, terwijl er geen geld meer beschikbaar is voor beheer. De RGS viel tussen wal en schip na de decentralisatie van taken van minister van LN V Bleker in 2012. Naast achterstallig onderhoud komt er nog veel meer op landschap af. De 380 kV elektriciteitsnetwerken worden komende jaren bijvoorbeeld verdubbeld. "De ge - volgen voor het landschap maakt Staatsbosbeheer landelijk aanhangig via ons pro - gramma 'Groene Metropool'", vertelt Thijsen, "maar door het gebrek aan regie van het Rijk organiseren we het steeds meer per provincie. Dat is jammer, want ons landschap draagt sterk bij aan de nationale identiteit en is niet het resultaat van 12 afzonderlijke delen." Hoe betaal je de gebiedsontwikkeling en de afwaardering van grond? Door bundelen van budgetten, is een logisch antwoord. De Jonge ziet dat dit in stad-land verband soms al gebeurt. Denk aan de recente ontwikkeling van Regio - nale Investeringsagenda's (Ria's) op stadsregionale schaal. In deze Ria's worden rood, groen en blauw op elkaar gelegd en komen potjes van zowel de kosten als de Jannemarie de Jonge, Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving 22 INTERVIEW opbrengsten bij elkaar. Ruimte voor de Rivier kreeg dit voor elkaar in bijvoorbeeld de omgeving van Nijmegen. "Het gaat erom te voorzien in welk gebied je zo'n puz - zel kan leggen. We moeten af van dat dichotome (binaire) denken in bijvoorbeeld stad en land; vaak kan er meer."   Verevening vanuit gebiedsontwikkelingen in de regio is ook kansrijk, vindt Thij - sen. De waardevermeerdering van groen en water op vastgoed is aangetoond en aanzienlijk. Dat kunnen we slimmer afromen: met een paar duizend euro per nieuwbouwhuis kun je veel meer groen aan leggen. Ook tussen de overheidslagen en Rijksdiensten onderling kan meer worden ge - koppeld. De brede nutsfunctie van landschap wordt alleen maar groter in een sterk stedelijke omgeving, en dat vraagt om een gecoördineerde aanpak. Het de - len van grond en kennis tussen de vastgoed-houdende rijksdiensten en provin - cies biedt een groot potentieel voor het bereiken van maatschappelijk doelen en het stimuleren van transities. Recente initiatieven hiertoe van Rijkswaterstaat, Rijksvastgoedbedrijf en Staatsbosbeheer leiden al tot betere afstemming, stellen zowel De Jonge als Thijsen. Bovenregionaal verevenen kan bovendien soci - aaleconomische effecten sorteren. Sommige provincies innoveren daarin al sterk, zoals de provincie Brabant. Zij zoekt met het Groen Ontwikkelfonds naar nieuwe verdien- en financieringsmodellen. Het is dan wel cruciaal dat we anders gaan rekenen met grond, vindt De Jonge: "Gemeenten hebben soms veel grond, die het grondbedrijf standaard voor de hoogste prijs probeerde te slijten. Men zou als landgoederen moeten gaan rekenen, met als doel de grond beter door te geven aan de volgende generatie." Thijsen stemt in: "Als overheid gaat het om een balans zoeken tussen verdienen en hogere maatschappelijke doelen. Daar moet nog wel aan gerekend worden." Hoe denken jullie over samenwerking met zogenaamde 'commons' die zorgen voor het landschap? Thijsen: "Wij hebben ruim 8000 geregistreerde vrijwilligers bij Staatsbosbeheer. We betrekken mensen uit de directe woonomgeving bij projecten. ' Thuis in de streek' zoals wij dat noemen. We doen dat op honderden plekken en daarvoor heb - ben we 200 'boswachters publiek' in dienst. Vroeger waren we een staat in de staat en dat is nu echt anders. Veel mensen met afstand tot de arbeidsmarkt hebben we betrokken. En in gebieden waar initiatieven van jeugdzorg en werkplaatsen zijn gestopt, hebben wij mensen op kunnen nemen, wat goed is voor de gemeenschap." De Jonge ziet ook steeds meer burgerinitiatieven, stichtingen (zoals bij de na - tuurontwikkeling van het Binnenveld) en grondfinancieringsconstructies voor natuurinclusieve landbouw (zoals Aardpeer en Land van Ons). "Het initiatief ligt bij de burger en de overheid sluit vaak aan." Het aantal initiatieven, honderden, neemt snel toe. Maar hoe organiseer je dat? Hoe verdeel je daarover je tijd? Thijsen: "Dat is een fact of life . Het mooiste wat ik dan kan bieden is 'kom in 23 INTERVIEW dienst' ? ga bij ons aan de slag. Of combineer je onderhoudstaken met activiteiten van de commons ." De Jonge: "Ik zie hier een mooie rol voor een Rijksbedrijf om een breder nut te halen uit ons land. Het betrekken van burgers levert ook een kritische druk op, richting bouwplannen en andere ontwikkelingen." Na het gesprek zien we (Pols en Nefs) een paar mogelijkheden om gebiedsont - wikkeling in het landelijk gebied effectiever te organiseren. De grond in Neder - land is nu te duur voor innovatieve duurzame boeren en eigenlijk te goedkoop voor (logistieke) ontwikkelaars. Een duidelijk ruimtelijk beleid moet voorkomen dat de grondprijs stijgt door de verwachting dat er kan worden geïntensiveerd of verstedelijkt. Vervolgens kan een actiever grondbeleid van overheden de impas - se doorbreken. Bijvoorbeeld door circulair te rekenen en handelen, en afwaarde - ren van grond eenvoudiger te maken zodat er ook zicht komt op een reëel inko - men voor natuurinclusieve boeren. De kosten zouden moeten worden gedragen uit collectieve middelen, omdat het een effectieve investering is die zich in de toekomst terugbetaalt. Het combineren van de principes van het natuurlijke bodem-watersysteem met menselijk civiel- en cultuurtechnisch vernuft kan leiden tot robuuste nature-ba - sed solutions met maatschappelijke meerwaarde. En, last but not least , het beheer van het landschap is wat ons betreft enorm geholpen met de toenemende kracht en inzet van burgers en burgerinitiatieven. Door die te combineren met de ken - nis en het organisatievermogen van de terreinbeheerders en boeren ontstaan talloze nieuwe mogelijkheden. 24 Geurt van RanderaatFOTO: JOHN VAN HAMOND 25 D e steden in Nederland zijn continu in ontwikkeling. Torenkranen sieren het silhouet van de stad en straten liggen overal open. Binnensteden worden verdicht en er wordt met man en macht geprobeerd om het schrijnende tekort aan woningen in de stad op te lossen. Monofunctionele gebie - van Geurt van Randeraat Gebiedsontwikkelingen hebben steeds meer te maken met een veelvoud aan private marktpartijen. Dat grootschalige ontwikkelingen nu afhankelijk zijn van privaat initiatief is een ingewikkelde trend. Versnipperd grondeigendom, dolende gemeenten, eindeloze processen, gebrek aan kennis en een verschuiving in rolverdeling houden de haalbaar- en betaalbaarheid in hun greep. Volgens Geurt van Randeraat, partner van SITE Urban Development, is er behoefte aan nieuwe richtlijnen en instrumenten voor private gebiedsontwikkelingen. GEBIEDSONTWIKKELING Een vloek of zegen? 26 den transformeren naar levendige plekken om te wonen, werken en te verblijven. Dat is een goede zaak. Maar we zien ook dat veel grote gebiedsontwikkelingen tergend langzaam van de grond komen. Een ge - middelde aanlooptijd van zo'n tien jaar is niet overdreven. Dat heeft natuurlijk ver - schillende oorzaken, maar één ervan is dat steeds vaker en steeds meer private partij - en het grondeigendom hebben. Zij zijn aan de bal in gebiedsontwikkelingen, zonder dat de randvoorwaarden voor een private gebiedsontwikkeling op orde zijn. Vrijwel alle grote ontwikkelgebieden in en om onze steden kunnen als voorbeeld dienen: Hamerkwartier, Amstel III, Haven - stad en Sloterdijk in Amsterdam, de Achter - sluispolder in Zaanstad, de Kanaalzone in Alkmaar, de Merwedekanaalzone en A12 zone in Utrecht, Rivium in Capelle, Brain - port in Rotterdam, de Binckhorst in Den Haag en ook buitenstedelijke gebieden zo - als Rijnenburg bij Utrecht, Bovenduist bij Amersfoort of de Gnephoek in Alphen. Wat is hier het probleem? Allereerst wordt de grond vaak te duur ingekocht in de ratrace om zich ertussen te wurmen, waardoor op voorhand heel veel geld uit de gebiedsontwikkeling vloeit in private zakken. Dat geld had gebruikt kunnen worden voor de nodige investeringen in openbare ruimte, ov-infra en zo verder. Tweede probleem is dat er vaak een wir - war van private partijen eigenaar is in zo'n gebied en samenwerking in gebiedsont - wikkeling een keiharde noodzaak is. Ge - meenten hebben nauwelijks grondpositie en voeren vaak slap achteroverleunend fa - ciliterend beleid, waardoor zij niet meer de natuurlijke coördinator zijn van dit won - derlijke toneel. Derde probleem is dat veel van die private partijen niet in de categorie 'ervaren gebiedsontwikkelaars' vallen en dus de competenties missen voor groot - schalige complexe gebiedsontwikkeling. Het zijn steeds vaker gebouwontwikke - laars die hun intrede doen of hebben in een nog slechter geval helemaal (nog) geen er - varing met vastgoedontwikkeling. Hun verbazing is dan groot als blijkt dat er in grote gebiedsprojecten ook vereist wordt dat er scholen, maatschappelijke voorzie - ningen, sport en groen worden gereali - seerd. Vierde probleem is dat bij die nood - zakelijke samenwerking de private eigenaren merken dat de inkoopwaarde van hun vastgoed onderling vaak fors ver - schilt met oeverloze discussies over waar - deringsvragen tot gevolg. Vijfde probleem is dat we op veel plekken in Nederland met gemeenten te maken hebben die hun inter - ne processen, hoe om te gaan met private initiatieven, slecht op orde hebben. Private initiatiefnemers worden in het oerwoud van elkaar tegensprekende ambtelijke af - delingen losgelaten, zonder dat er bij ge - meenten iets of iemand een integrale knoop kan of mag doorhakken. Overkoepelend kan gesteld worden dat de manier waarop wij onze processen en middelen ten behoeve van ruimtelijke or - dening hebben ingericht, volledig gericht is op een dominante en regisserende ge - meentelijke overheid. Maar ' das war ein - mal '. Om kwaliteit in onze ruimtelijke plannen te krijgen moeten we onze manier van werken herdefiniëren en beter inrich - ten op privaat gestuurde ontwikkelingen. De recentelijke uitspraak van minister Kaj - sa Ollongren om een nationale grondbank op te zetten is voor de komende tien jaar niet het juiste antwoord. Voor alle grote binnen- en buitenstedelijke gebiedsont - wikkelingen voor de komende tien á vijf - tien jaar zijn alle grondposities al lang in - genomen door private vastgoedpartijen. GEBIEDSONTWIKKELING 27 Van overheid naar privaat gestuurd Gebiedsontwikkelingen waren nog niet zo lang geleden voornamelijk overheid ge - stuurd. Denk aan de VINEX-locaties waar - bij overheid en marktpartijen zich verenig - den in grondexploitatiemaatschappijen of andere vormen van publiek-private samen - werkingen. Zoet en zuur werden verdeeld om een gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Er was een rijk gevulde instru - mentenkoffer beschikbaar voor de publie - ke partijen. Fiscale, planologische en juri - dische overheidsinstrumenten waar private partijen, in de huidige tijd van bin - nenstedelijke gebiedsontwikkeling, vrij weinig meer mee kunnen. Denk naast al - lerlei (inmiddels afgeschafte) sub - sidieregelingen bijvoorbeeld aan de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of de Onteigeningswet. Steeds va - ker zijn de private partijen de kar - trekker van een gebiedsontwikke - ling, zonder dat een gemeente überhaupt nog een visie heeft voor zo'n gebied. Private partijen ma - ken plannen, laten onderzoeken uitvoeren en komen met eerste studies. Dat betekent dat we de spelregels en de sturingsmiddelen daarop moeten gaan aanpassen. Versnipperd eigendom De gemiddelde binnenstedelijke gebieds - ontwikkeling is een lappendeken van eige - naren. Kijken we naar recente voorbeelden als Merwede en de Jaarbeurs in Utrecht of het Buikslotermeerplein in Amsterdam, dan zien we dat het bijzonder ingewikkeld is om de kwaliteiten en de waarde van pu - blieke voorzieningen in zo'n ontwikkeling te krijgen. Gechargeerd zit geen enkele pri - vate grondeigenaar te wachten op sociale huurwoningen, de kosten van een school of het aanleggen van de omliggende infra - structuur. Daar was op de achterkant van sigarendoos namelijk geen rekening mee gehouden toen dat oude kantoorpandje werd gekocht. Bij de transformatie van het Buikslotermeerplein hebben we te maken met meer dan 50 verschillende eigenaren. En dat is inmiddels geen uitzondering meer. Van eigenaren die hun pensioen in een pand hebben zitten tot internationale retail beleggers en van professionele vastgoed - ontwikkelaars tot pandjesbazen die graag een woontorentje willen bouwen. Partijen die zich voor de hoofdprijs hebben inge - kocht of die het juist weer doorverkopen. De meeste van dit soort voorbeelden zijn zacht gezegd 'een verschrikking'. Het zit de goedbedoelde transformatie, het verbete - ren van de leef baarheid en het toevoegen van woningen, verschrikkelijk in de weg. En dat terwijl iedereen er baat bij heeft. Ei - genaren weten gewoon niet hoe ze moeten samenwerken, waar ze moeten beginnen en hoe ze bijvoorbeeld een verdeelsleutel kunnen optuigen. Je raadt het al, dan komt het gewoon niet van de grond. De berg aan proceskosten houdt ieder - een bezig. Het gebrek aan kennis en mid - delen maakt het ingewikkeld voor private "We staan nog maar aan het begin van privaat gestuurde gebiedsontwikkeling" 28 GEBIEDSONTWIKKELING partijen om zich te verenigen en een ont - wikkeling van de grond te krijgen. Van de gemeenten mogen en kunnen we niet ver - wachten dat ze met 50 individuele partijen om tafel gaan om de boel af te wegen. Maar wat we wel weten is dat deze hele gang van zaken te snel voor ze gaat. De markt is sneller in het aankopen van grond en panden dan de overheid er plannen voor kan maken. Gemeenten hebben nau - welijks financieel belang, de opgetuigde instrumenten zijn achterhaald en er is wei - nig capaciteit om het proces fatsoenlijk te begeleiden. Ga er maar aan staan. Het 100-dagen proces: versnelling op komst Laten we een veelvoorkomend voorbeeld pakken. Een private partij klopt met een individueel initiatief aan bij een gemeente. Ze hebben het beleid van de gemeente ge - lezen en denken een goed doordacht plan neer te leggen. Het initiatief wordt bestu - deerd en met een rode pen teruggestuurd, vaak zonder uitgebreide toelichting. Par - tijen gaan zo een aantal keren met elkaar in overleg. Pas als de private partij een bé- tje in de richting zit, gaat het initiatief langs de andere afdelingen binnen de ge - meente die er ook iets van moeten vinden: verkeer, duurzaamheid, water, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen; iedereen moet fiat geven. Deze professio - nals kijken vanuit hun eigen denkkader naar zo'n plan en reageren los van elkaar. De integrale afweging is vaak niet goed ge - regeld. Dat leidt tot tegenstrijdige advie - zen. Vaak worden tijdens dit soort proces - sen ook nog eens de ambities aangepast. Want als blijkt dat er meerdere initiatieven in hetzelfde gebied op stapel liggen, heeft dat ook consequenties voor de bereikbaar - heid, de openbare ruimte, de maatschap - pelijke voorzieningen, duur - zaamheid, etc. De optelsom van al die verschillende ambities ma - ken de plannen ingewikkeld en financieel onhaalbaar. Het inter - ne getouwtrek bij een gemeente zorgt voor heel vertraging en dus voor stijgende proceskosten. De private partij gaat van het kastje naar de muur. Het 100-dagen proces dat de gemeente Veldhoven hanteert is een goed voorbeeld van hoe het deels anders kan en waar met veel interesse naar kijk. Op het moment dat hier een initiatief van een pri - vate partij (of samenwerking van partijen) binnenkomt, start het 100-dagen proces; een middel om de interne opeenstapeling van ambities in toom te houden én om in - tegrale beslissingen te maken. Na 100 da - gen laat de gemeente weten of het project door kan gaan en op welke wijze. En ja, 100 dagen is in dit soort trajecten heel snel. Maar hoe doen ze dat? Aan de voor - kant worden de beleidsambities in taart - punten verdeeld. Per taartpunt moet het plan aan een aantal basiskwaliteiten vol - doen. Deze standaard eisen worden conti - "De markt is sneller in het aankopen van grond en panden dan de overheid er plannen voor kan maken" 29 nu up-to-date gehouden. Op één van de taartpunten wordt de initiatiefnemer ge - vraagd om te excelleren. De initiatiefne - mer mag zelf bepalen welke taartpunt hij kiest, bijvoorbeeld klimaatadaptief. In - tern is afgesproken dat de gemeente daar - op ambtelijk én bestuurlijk niveau niet meer over gaat discussiëren. Na 100 dagen heeft de initiatiefnemer integraal ant - woord en duidelijkheid of het plan een vervolg kan krijgen. Reiswijzer private gebieds- ontwikkeling Nou gaat het 100-dagen proces om relatief kleine projecten, maar deze manier van werken kan met wat aanpassingen een nieuw instrument vormen voor private ge - biedsontwikkelingen. Als een private partij in een gebied een stuk grond koopt, dan stap je onder bepaalde voorwaarden in een gebiedsontwikkeling en gelden er andere regels. Je krijgt dan met A t/m Z te maken, een soort reiswijzer voor gebiedsontwikke - ling. Private partijen kunnen dan een afwe - ging maken of ze hier in willen stappen én of ze dit alleen of gezamenlijk gaan doen. Dat legt veel meer druk aan de voorkant op om samen te gaan werken. Stel nou dat er een privaat consortium zich meldt met meer dan 50% van de eigendommen in han - den. Ze richten een samenwerking op en verklaren gezamenlijk aan de slag te willen met een gebied. Het proces wordt begeleid door een ingehuurde gebiedsregisseur; ie - mand met verstand van zaken. Ze komen Sinds 2000 zijn er diverse plannen voor de (her)ontwikkeling van het B\ uikslotermeerplein in Amsterdam voorbij gekomen. Allen zonder succes. BEELD SITE 30 met een initiatief en verdelen zoet en zuur integraal op blokniveau. Als je dan als over - heid het ruimtelijk programmatisch kader met spelregels voor zo'n gebied gereed hebt, dan heeft private gebiedsontwikke - ling best kans van slagen. Maar de praktijk is weerbarstig. Bij Merwede in Utrecht zie je dat het, al is dat na een héél lang proces, best aardig kan werken. Daar gaan ver - schillende partijen gezamenlijk aan de slag met diverse bouwblokken met een diversi - teit aan functies. Uit dit soort processen moeten we de ' lessons learned ' trekken en andere gemeenten handreikingen geven hoe dit in z'n werk is gegaan.  Nieuwe instrumenten nodig Als we tempo willen maken met grote wo - ningbouwprojecten dan moeten we een aan - tal zaken regelen. Gemeenten moeten veel verder vooruitplannen, zodat je weet wat je wilt met stukken stad en je niet met je mond Het stedenbouwkundig plan van Merwede in Utrecht is door de gemeente samen met 10 andere grond eigenaren opgesteld. BEELD JANSSEN DE JONG LINGOTTO 31 vol tanden staat als er privaat initiatief ge - toond wordt. Daarnaast moeten we de priva - te sector helpen door veel meer en beter uit te leggen wat participeren in een grote ge - biedsontwikkeling betekent, welke verant - woordelijkheden dat met zich mee brengt en hoe die processen lopen: de Reiswijzer Priva - te Gebiedsontwikkeling. En daar bovenop zouden we moeten werken aan een aantal nieuwe instrumenten die de privaat gestuur - de ontwikkelingen helpen en versnellen. Wat zouden die instrumenten moeten doen? Ten eerste zorgen dat er niet onno - dig geld weglekt uit een gebiedsontwikke - ling door speculatie en doorverkoop. Het aloude voorkeursrecht gemeenten biedt hierop geen antwoord meer. Privaat voor - keurrecht is vloeken in de kerk. Als je dat gaat doordenken, dan zitten daar veel an - gels in. Als een privaat consortium de over - heid kan ' callen ' om de overheid een voor - keursrecht te laten vestigen, dan mag je 32 het zelf ook niet meer verhandelen. Wie gaat die call maken? Daar kom je niet uit. Over een dergelijke constructie is nauwe - lijks nagedacht. Ik vind dat we daar als vakgemeenschap fundamenteel over moe - ten doordenken. Als we in het verleden vonden dat systemen als onteigening en voorkeusrecht nodig waren, dan is dat nu nog steeds nodig. Alleen dan wel in een vorm die ook werkt in deze nieuwe reali - teit. Ten tweede moet er een instrument komen dat gemeenten dwingt om op een eenduidige en snelle manier hun interne proces van beleidsafstemming en integra - le reactie op initiatieven te organiseren. En als derde moet er een instrument komen dat goed samenwerkende private partijen ('coalition of the willing ') helpt om de laat - ste paar procent minder welwillenden of onkundigen te kunnen verplichten mee te doen. Uiteraard bij goede en passende pri - vate planvoorstellen en onder het mom van gelijke monniken, gelijke kappen. Ik realiseer me dat ik ook nog niet alle antwoorden heb en veel spreek in termen van dwingen en verplichten. Maar wat als we het niet doen? Dan veronderstel je dat de marktpartijen er onderling zelf wel uit - komen. Maar we hebben geconcludeerd; dat lukt niet. De consument die er straks moet gaan wonen betaalt de rekening. Of anders gezegd; die kan de rekeningen Gebrek aan samenwerking tussen meer dan 50 verschillende partijen en te weinig aandacht voor de verschillende gebruikers van het gebied zitten de ontwikkeling van het Buiksl\ otermeerplein in de weg. 33 straks helemaal niet meer betalen. Dus als we niet snel andere syste - men ontwikkelen, dan organiseren we onze ei - gen teleurstellingen. De afgelopen 10-15 jaar is er door de overheid nauwe - lijks geacteerd op dit pro - bleem en heeft het Rijk zich op allerlei fronten teruggetrokken. Het is nu niet geregeld en het zelf organiserend vermogen van de markt is enorm overschat. Zonder radicale ingrepen vreet de woningcrisis zich alleen maar verder in. Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen. Dat is een goed begin, maar er is meer nodig. De Omgevingswet regelt namelijk niet hoe de ontwikkelingen verlopen, het regelt niets over grondverwerving of over hoe private partijen tot samenwerking kunnen komen. Er staat ook niets in over hoe we ' free ri - ders ' kunnen dwingen om mee te doen bij grote gebiedsontwikkelingen en ook niets over hoe een gemeente 'niet direct toere - kenbare' gebiedskosten kan bekostigen. Kortom; de Omgevingswet is grotendeels een omhulsel dat de publieke faciliterende rol helpt, maar helpt de nieuwe private rol nauwelijks. We moeten samen met ge - meenten, brancheorganisaties als de Ne - prom en Bouwend Nederland én vakgeno - ten lessen trekken uit de private ontwikkelingen die nu al plaatsvinden. Over hoe je maatschappelijk vastgoed en openbare ruimte organiseert in private ontwikkelingen. Leer van elkaar en ont - wikkel een combinatie van instrumenten en handreikingen om marktpartijen te hel - pen om voorinvesteringen op binnenstede - lijke locaties te doen met een perspectief. Een duidelijke, consistente gemeente met een vast palet aan spelregels, dáár is be - hoefte aan. We moeten private partijen op een verantwoorde manier een gebiedsont - wikkeling kunnen laten trekken. "Als we niet ingrijpen, moeten we ook niet aan de achterkant gaan huilen dat het te lang duurt" GEBIEDSONTWIKKELING 34 Het is een cliché, maar "Zonder aandacht geen groei" Een beweging die de woningbouw kan versnellen CalandkadeFOTO OSSIP VAN DUIVENBODE. IN OPDRACHT VAN KAMPMAN ARCHITECTEN 35 Tekst Lydia Koopmans De wooncrisis is één van de grootste maatschappelijke problemen van deze tijd. Het vraagstuk leeft enorm en er wordt zelfs gedemonstreerd. Met het stempel 'topprioriteit' vergroot het Rijk de druk op het versnellen van de woningbouw. In 2030 moeten er in totaal 900.000 woningen gebouwd zijn. Op elke woningbouwlocatie werken provincies en gemeenten samen met alle betrokken partijen om dat te realiseren. Het Rijk heeft in de samenwerking de regie om het proces te begeleiden en te versnellen. 36 GEBIEDSONTWIKKELING H oe verloopt die samenwer - king in de praktijk? En brengt dat de realisatie van de woningbouwopgave wer - kelijk in een versnelling? Op verzoek van het ministerie van BZK sprak Lydia Koopmans met Marcel de Rouw en Joris van Soest van de Gemeente Den Haag en Isabel van de Geer en Marianne Betten van de Directie Woningbouw van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. De koerswijziging van Ollongren Marcel De Rouw werkt meer dan 20 jaar op het gebied van stadsontwikkeling en kan de rol van het Rijk in een historisch perspectief plaatsen: "Grote Stedenbeleid, de VINEX op - gave, Investeringsbudget Stedelijke Vernieu - wing voor de kwetsbare wijken en daarna viel die nationale stimulans een beetje stil. Dat Minister Ollongren het duidelijk anders wilde', was voor hem 'goed nieuws." Isabel van de Geer, hoofd afdeling wo - ningbouwbeleid: "Gedurende afgelopen kabinetsperiode is de urgentie erkend dat er meer en sneller woningen gebouwd moeten worden. Tot dat moment was de woningbouw overgelaten aan de markt - werking. Je zag dat er aandacht en focus miste voor betaalbare woningen of wonin - gen voor specifieke doelgroepen. De mi - nister heeft daar actie op ondernomen, mede op verzoek vanuit de regio's. Het Rijk kan voor invulling van de re - gierol kiezen uit meerdere rollen. Een wetgevende rol, als het gaat over bijvoor - beeld huurprijzen, of een aanjagende rol, als het gaat om het versnellen van het be - slissingsproces en het maken van afspra - ken over de plancapaciteit." Joris van Soest, Programmamanager Wonen Gemeente Den Haag: "Als ik heel eerlijk ben, dan hadden we dat ook wel no - dig. Want wij hadden hier in Den Haag niet meer zoveel ervaring met grootscha - lige gebiedsontwikkeling. De laatste grote gebiedsontwikkelingen zijn in de afron - dende fase en waren al deels buiten de deur gezet. Dus toen het Rijk zich meldde, werd hier de boel behoorlijk opgeschud." Aanjagen, faciliteren en stimuleren Isabel van de Geer legt uit hoe de aanja - gende, stimulerende rol voor het Rijk tot stand is gekomen. "Het doel is vanaf het begin duidelijk: Er moeten voldoende wo - ningen komen voor iedereen, op de juiste plek en betaalbaar. Als eerste zijn we gaan kijken op welke plekken de nood het hoogst was. En op die locaties hebben we woondeals gemaakt met verschillende partijen. Daarin staat, wat er gerealiseerd kan worden en hoe we om gaan met issues die dat nog belemmeren. Door dat proces werd de invulling van onze rol als aanja - ger, faciliteerder en stimulator duidelijk. Wij konden rond de projecten snel de juis - te mensen en partijen bij elkaar brengen. We vroegen de provincies om te kijken waar we extra woningen kunnen realise - ren en we hebben voorwaarden gesteld om de woningen betaalbaar en bereikbaar te houden voor bepaalde doelgroepen." Marianne Betten vult aan: "Wij zijn ook degene bij wie de partijen aankloppen wanneer de ontwikkeling spaak loopt op randvoorwaarden, waaraan moet worden voldaan om woningbouw mogelijk te ma - ken. Die randvoorwaarden zijn essentieel om in de planfase al mee te nemen, maar de uitvoerende partijen hebben daar niet altijd de expertise voor. En wij wel." Isabel van de Geer: "We proberen op Rijk - sniveau al met onze collega's aan tafel te 37 zitten en te zeggen vanuit de woningbouw - opgave is dit en dit nodig, hoe kunnen we dat aanpassen aan jullie doelstellingen op het gebied van water, stikstof, natuur etc. Dat is complex, maar dankzij de urgentie van het woningvraagstuk zien veel partijen ook kansen om te koppelen. Want je bouwt niet alleen woningen, je bouwt eigenlijk een samenleving. Ofwel een plek die be - reikbaar en veilig is, waar je gezond kunt leven met goede voorzieningen. Daar staan we gezamenlijk voor aan de lat." Loopt woningbouwopgave niet het risi - co nog complexer te worden door de inte - grale aanpak met meer partijen? Marianne Betten zegt resoluut "Nee. Je kan iets of iemand wel uitsluiten, maar dat komt toch altijd een keer op je bord. Je moet iedereen vanaf het begin erbij betrekken. Ook al is dat dan nog lastig, omdat iedereen nog niet elkaars taal spreekt." Joris van Soest is het met haar eens. "Soms zie je hoe lastig het is om complexe projecten tot uit - voering te brengen. Het is bijna onmogelijk om overal aan te vol - doen. Nu waait het bijvoorbeeld wat te veel bij een tramhalte en staan er twee woontorens met totaal 1.200 woningen ter discussie." Zijn ervaring is dat wanneer meerdere partijen betrokken zijn vanaf de beginfase, dat vanaf dat moment ook de juiste men - sen naar voren geschoven worden. 'Daar - mee krijgt de gebiedsontwikkeling vleu - gels, de complexiteit wordt inzichtelijker en de commitment van alle partijen groeit'. Zijn collega Marcel de Rouw heeft erva - ren dat in die fase met die manier van wer - ken, er veel bereidheid is om 'samen even een sprintje te trekken wanneer er toch nog een thema of randvoorwaarde is ont - snapt aan de aandacht', zodat de gebieds - ontwikkeling niet stokt. 900.000 woningen Samen met de provincies zijn de woning - bouwlocaties in kaart gebracht en is de optels