Wonen in een prettige en betaalbare woning is een van de meest essentiële basisbehoeften. Toch staat de betaalbaarheid van wonen steeds verder onder druk. Een probleem dat speelt voor huishoudens met zowel een laag- als een middeninkomen. De gebruikelijke knoppen waaraan gedraaid wordt zijn momenteel ontoereikend om de betaalbaarheid van wonen te garanderen. Het is daarom tijd om buiten de gebaande paden te kijken naar een nieuwe perspectief dat bij kan dragen aan de betaalbaarheid van wonen: de woning als bron van inkomsten.

De vraag is op wat voor manier een woning opbrengsten kan genereren. Een verscheidenheid aan opbrengstopties is verzameld tijdens de deelname aan de Expeditie Gratis Wonen. Een innovatietraject waarin AM, BAM Wonen, Bouwinvest, Eigen Haard en TBI WOONlab de handen ineengeslagen hebben om duurzaam, betaalbaar en comfortabel wonen toegankelijk te maken voor iedereen. Nu en in de toekomst. In de zoektocht naar nieuwe investeringsmogelijkheden hebben er in dit traject vele kansrichtingen de revue gepasseerd. Een aantal daarvan vallen binnen de afbakening van de woning als inkomstenbron. De verschillende opbrengstopties kunnen worden ingedeeld in grofweg twee categorieën: opbrengsten waarvan de woning zelf de bron van de inkomsten is (object gebonden opbrengsten) en opbrengsten waarvan de bewoners die in die woning leven de bron van de inkomsten vormen (subject gebonden opbrengsten).

De gevonden object gebonden opbrengsten hebben we ingedeeld in drie groepen. Hoewel we ons nog middenin een transitie naar een energieneutrale woningvoorraad bevinden, kan de lat nóg wat hoger worden gelegd.

1) het huis als energiefabriek waarin het surplus aan energie wordt verhandeld. Dit zou simpelweg via de salderingsregeling kunnen of via het verhandelen van energie in decentrale smart grids. Onder andere TNO en Heijmans zijn al actief bezig met onderzoek de potentie van de energieleverende woning. De potentie van deze optie is sterk afhankelijk van het vereiste investeringsniveau.

2) compensatie van derden voor een functie op of in het huis in het belang van een derde partij. Het meest simpele voorbeeld zijn advertenties op of in de woning. De Nederlandse startup AddMyWindow stelt je al in staat om je ramen te verhuren als reclamezuil. Daarnaast is het technologisch relatief eenvoudig om elektronische reclame binnenshuis te laten zien. Op onze smart phones en tablets worden we dagelijks al geconfronteerd met reclame binnenshuis. Is het ondenkbaar dat we dit ook op onze spiegels of koelkasten te zien krijgen? Een andere optie waarin compensatie van derden kan worden ontvangen is de serververwarming van de Delftse startup Nerdalize. Nerdalize verhandelt servercapaciteit van servers die bij mensen in huis worden geplaatst en vergoedt de daarbij verbruikte energie. De restwarmte van de server verwarmt de woning.

3) (onder)verhuren van alle hoeken van de woning. Dit gaat nadrukkelijk verder dan de Airbnb variant waarin een slaapkamer (of de gehele woning) wordt verhuurd en wijkt af van de ‘Friends-contracten’ waarbij de woning vanaf het eerste moment wordt gedeeld. Zo is er al Storage Share, een platform waarop je opslagruimte kan verhuren. Maar waarom zouden woonkamers, studeerkamers, tuinen of dakterrassen niet (onder)verhuurd kunnen worden? Seats2Meet is al een proef gestart - S2M for Locals - waarbij een thuiswerkplek (betaald of gratis) aangeboden wordt.

De gevonden subject gebonden opbrengsten hebben we onderverdeeld in twee groepen.  

1) de verkoop van huishoudelijk afval. Per persoon wordt er ongeveer 500kg huishoudelijk afval per persoon per jaar ‘gegenereerd’ (CBS, 2016). Aansluitend bij de trend dat afval steeds meer wordt benaderd als grondstof vertegenwoordigt dit dus ook een zekere waarde en kan er geld mee verdiend worden. In verschillende gemeenten lopen er succesvolle pilots met het systeem Afval Loont waarin bewoners geld krijgen per ingezamelde kilogram recyclebaar afval. Op dit moment gaat het om textiel, plastic & drankkartons, papier, klein elektrisch, frituurvet en metaal.

2) het monetariseren van in het huis gegenereerde data. De markt voor domotica groeit enorm hard. Televisies, koelkasten, rookmelders en beveiligingscamera’s worden allemaal aangesloten op het internet en genereren daarmee hun eigen datastroom. Zonder voorbij te gaan aan de zwaarwegende beveiligings- en privacy bezwaren die hier spelen, zijn dit ook data die potentieel een waarde vertegenwoordigen. In het huis zou data verzameld kunnen worden over bijvoorbeeld onder andere onze gezondheid (hoe snel lopen we de trap op?), ons energieverbruik en de voorraad in de koelkast. Er is een groeiend bewustzijn dat de persoonsdata die we genereren geld waard is. In ruil voor een soepele service of een gratis product geven we vaak met een simpel vinkje toestemming voor het delen van onze persoonsdata. Zouden we deze data nog steeds tegen deze prijs afstaan als we ons bewuster zijn van de werkelijke waarde van deze data? Verschillende datahandel platforms zoals het Amerikaanse Datacoup en het Nederlandse Dime proberen consumenten nadrukkelijker mee te laten profiteren van hun persoonsdata. Data uit huis kunnen, met nadrukkelijke toestemming van de bewoner, via zulke platforms verhandeld worden.

De potentie van de beschreven opties is afhankelijk van onder andere de locatie, doelgroep, eigendomsvorm en de institutionele context. Sommige opties zullen bijvoorbeeld kansrijk zijn in de koopsector, terwijl andere opties wellicht beter passen in de huursector. Om de haalbaarheid van de woning als inkomstenbron in kaart te brengen is er gekeken naar de kansrijkheid van de verschillende opties om daadwerkelijk bij te dragen aan een woonlastenverlaging. Daartoe is een multi-criteria analyse uitgevoerd waarin innovatie- en huisvestingsexperts hun oordeel hebben gegeven over onder andere de vereiste investering, opbrengsten, schaalbaarheid, juridische randvoorwaarden en sociale acceptatie (Van der Sijde, 2017).

Drie opties zijn duidelijk naar voren gekomen als meest kansrijke opties. Dat zijn A) het huis als energiefabriek, B) het (onder)verhuren van alle hoeken van de woning en C) het monetariseren van in het huis gegenereerde data. Om deze opties daadwerkelijk te laten bijdragen aan de betaalbaarheid van wonen in Nederland is het noodzakelijk dat deze opties geschikt zijn voor huishoudens met relatief hoge woonlasten. Deze huishoudens bevinden zich voor een substantieel deel in sociale huursector. Om die reden is er gekeken of de meest kansrijke opties geïmplementeerd kunnen worden in de sociale huursector. Daarnaast vergroot een implementatie in deze sector de haalbaarheid, omdat woningcorporaties door hun brede bezit in staat zijn om snel op te schalen.

Om de meest kansrijke opties succesvol te implementeren zijn er een aantal belangrijke algemene én specifieke aandachtspunten. Een algemeen aandachtspunt is de schaal waarop de opties kunnen worden ingevoerd. Uit een interview met juristen van Eigen Haard is gebleken dat implementatie op hoofdlijnen juridisch haalbaar lijkt. In kleinschalige pilots kunnen de effecten nauwkeurig gemonitord worden. De discussie zal moeten worden gevoerd of investeringen in deze opties gezien worden als kerntaak van woningcorporaties.

In het specifieke geval van het huis als energiefabriek kan inspiratie worden geput uit de manier waarop woningcorporaties nu energieprestatievergoedingen afsluiten. In het geval van energieleverende woningen kan deze energieprestatievergoeding worden verlaagd of variabel worden gemaakt met een vastgelegd maximum. Om deze optie te laten slagen is het dus vereist dat corporaties de extra opbrengst doorberekenen aan hun huurders. Bestaande hobbels zoals een verhoogde maximaal theoretische huur als gevolg van het puntenstelsel zal daarbij moeten worden geslecht.

Het onderverhuren van alle hoeken van de woning stuit op meerdere beren op de weg. De Airbnb discussie in Amsterdam heeft aangetoond dat het onderverhuren van een sociale huurwoning wordt gezien als misbruik van subsidie. Daarnaast wordt deze optie nog complexer door het raakvlak met inkomstenpolitiek: huurtoeslag wordt mogelijk gekort als gevolg van de extra inkomsten. Een mentaliteitsverandering onder woningcorporaties en beleidsmakers is vereist om onderverhuur te kunnen zien als een alternatieve manier om bij te dragen aan betaalbaar wonen. Bovendien zou de discussie genuanceerder gevoerd kunnen worden. Airbnb behelst bijvoorbeeld zowel het verhuren van de gehele woning als van losse kamers. Gemeentelijk beleid is daarentegen vooral gericht op tegengaan van verhuur van de gehele woning. Om misbruik tegen te gaan zou onderverhuur gereguleerd ingevoerd kunnen worden. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door de onderverhuur nooit winstgevend te laten zijn: de onderverhuuropbrengsten per maand mogen dan maximaal de huur dekken. Het initiatief hiervoor zal bij huurders zelf moeten liggen en nadrukkelijk niet opgelegd moeten worden door corporaties.

In het geval van monetariseren van in het huis gegenereerde data spelen wederom andere aspecten. Hier is het belangrijk om de ondubbelzinnige toestemming van goed geïnformeerde huurders te verkrijgen voor het delen van hun persoonlijke data. Daarnaast moet te allen tijde voorkomen worden dat men zich verplicht voelt om zijn data te delen in ruil voor een betaalbare huur. Dit kan worden voorkomen door de gerealiseerde korting niet aan het begin van de huurovereenkomst aan te bieden. Zodoende zijn huurders vrij om te kiezen om hun data af te staan in ruil voor een lagere huur.

De besproken opties hebben de potentie om structureel een steentje bij te dragen aan een woonlastenverlaging. Vooral de meest kansrijke opties verdienen op korte termijn aandacht en daadkracht om hun potentie verder in kaart te brengen door middel van experimenten. Om de betaalbaarheid van wonen te vergroten is het essentieel dat de opties juist werken voor huishoudens met betalingsproblemen en niet slechts een extraatje zijn voor degenen die het al beter hebben. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan relevante ethische aspecten. Het is onwenselijk dat men afhankelijk wordt van deze extra inkomstenbronnen om betaalbaar te kunnen wonen.

In deze bijdrage is een nieuw perspectief geschetst dat kan leiden tot woonlastenverlagingen en daarmee tot een betere betaalbaarheid van wonen in Nederland. In vele opzichten loopt dit nieuwe perspectief tegen de grenzen aan van wat gangbaar is in Nederland. Deze bijdrage vormt daarnaast een prikkel tot denken over alternatieve manieren om woonlasten te verlagen. Het moge duidelijk zijn dat het hier beschreven perspectief een toevoeging is aan het bestaande pallet en zeker geen vervanging van bestaande instrumenten om de woonlasten te verlagen. De vraag wordt opgeworpen hoe ver we buiten de gebaande paden willen gaan om de betaalbaarheid van wonen te garanderen. Zijn we bereid om nieuwe dingen te proberen? Of is het slechts een wake-up call die ons doet beseffen dat we de gebaande paden opnieuw willen asfalteren?
 

Klik hier voor het volledige onderzoeksrapport
Jelrik van der Sijde is inmiddels werkzaam als trainee bij de Gemeente Rotterdam