Kennisnetwerk over de leefomgeving

Vluchtroutes voor de middengroepen
Woningmarktbeleid vraagt om forse aanpassingen
Peter Boelhouwer

woe 22 januari 2020
artikel

Mede door de sterk gestegen koopprijzen en de inkomensnormen in de sociale huursector wordt het in tal van gemeenten duidelijk dat veel middeninkomens, waaronder ook veel starters, het moeilijk hebben om een geschikte woning in de huur- dan wel de koopsector te bemachtigen. De positie van de middeninkomensgroepen op de woningmarkt is precair. Maar deze ongewenste situatie kan een halt toegeroepen worden.

Interventies om de positie van de middengroepen te verbeteren zijn niet alleen noodzakelijk om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren, maar ook om de stabiliteit in de samenleving te waarborgen. In toenemende mate voelen de middeninkomens zich immers gemarginaliseerd; terwijl hun besteedbaar inkomen de laatste decennia nauwelijks is gestegen, is hun positie op de arbeidsmarkt verslechterd, de sociale zekerheid afgenomen en is de woningmarkt ontoegankelijk geworden, waarbij meer in het bijzonder de tot nu toe gebruikelijke woningmarktcarrière via het eigen woningbezit door sterke prijsstijgingen en aanscherping van de financieringsvoorwaarden onmogelijk dreigt te worden en sociale verhuurders zich conform de Woningwet richten op de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid.

Omvang middeninkomens

Afbeelding 1 geeft inzicht in de omvang van de middeninkomens. Een groot deel van de Nederlandse huishoudens (36 procent) beschikt over een inkomen tot 38.000 euro, dat toegang geeft tot de sociale huursector. Ongeveer tien procent van de huishoudens heeft de beschikking over een inkomen tot 45.000 euro, terwijl zestien procent jaarlijks tussen de 45.000 en 62.000 euro verdient. Wanneer deze beide groepen worden samengevoegd, kan 26 procent van de Nederlandse huishoudens tot de middeninkomensgroepen worden gerekend. Dit percentage staat gelijk aan ruim twee miljoen huishoudens. Wanneer ook de huishoudens met een inkomen vanaf 30.000 euro worden meegenomen (geen recht op huurtoeslag) bestaat de groep middeninkomens uit bijna 2,7 miljoen huishoudens. Van deze groep bezit 70 procent een eigen woning en is 83 procent ouder dan 35 jaar. Deze huishoudens hebben hun woning echter in geheel andere woningmarktomstandigheden betrokken: de condities zijn de laatste jaren nogal veranderd.

Afbeelding 1 Inkomensverdeling huishoudens, 2017. Bron: Woon 2018, OTB-bewerking

Betaalcapaciteit beperkt

Huishoudens met een inkomen vanaf de doelgroepgrens van 38.035 euro worden geacht om zelfredzaam te zijn op de woningmarkt en zijn hoofdzakelijk aangewezen op de vrije sector, zowel huur als koop . Daarnaast biedt de gereguleerde particuliere huursector (ongeveer een half miljoen huurwoningen) mogelijkheden voor de middeninkomens. Probleem hierbij is wel dat door de stijging van de WOZ waarde een deel van deze woningen meer dan 144 WWS punten krijgt en doorschuift naar de vrije sector. Alleen al in de gemeente Amsterdam betreft dit 40.000 woningen. Woningcorporaties hebben daarnaast tot 2021 de mogelijkheid om tien procent van de voor woningtoewijzing beschikbare woningen aan huishoudens met een inkomen tot 42.436 euro toe te wijzen en kunnen eveneens nog eens tien procent vrij toewijzen. In de praktijk blijkt echter, dat veel corporaties deze ruimte slechts benutten en zich op de primaire doelgroep concentreren.
De door de overheid vastgestelde inkomensgrens van 38.035 euro roept een aantal vragen op. Zo is door de afname van het aantal inkomensondersteunende toeslagen het netto inkomen van een huurder met een inkomen net boven de doelgroepgrens nauwelijks hoger dan het inkomen van een huishouden dat het minimumloon verdient. Berekeningen van het Ministerie van Financiën tonen aan dat in 2019 het netto verschil per maand slechts 145 euro bedraagt. Wanneer dit huishouden een huurwoning in de vrije huursector betrekt, komt in de meeste gevallen het resterende besteedbaar inkomen onder dat van een huurder met een minimum inkomen in de sociale huursector uit. In dit geval is er dus eerder sprake van een armoedekloof dan van een armoedeval. Het verbaast niet dat uit het recente WoON2018 onderzoek blijkt dat ongeveer twee derde van de middeninkomens - die beslist willen verhuizen - een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 720 euro wenst. Ten slotte wordt er door de overheid (nog) geen onderscheid aangebracht tussen de grootte van de huishoudens. Dit is merkwaardig omdat naarmate het huishouden groter wordt, het resterende inkomen na aftrek van noodzakelijke uitgaven afneemt. In dit kader berekende Bob Witjes in zijn Master thesis op basis van de NIBUD-systematiek dat in 2015 een alleenstaande na aftrek van noodzakelijke uitgaven 911 euro voor het wonen overhoudt en een gezin met twee kinderen slechts 564 euro.  

"De nieuwbouwmarkt is voor middeninkomens minder toegankelijk geworden"

Prijsstijgingen

Hierboven werd aangegeven dat het resterende netto inkomen van veel midden inkomensgroepen die net boven de doelgroepgrens uitkomen in slechts beperkte mate hoger is dan het inkomen van huishoudens die het minimumloon verdienen. De mogelijkheden van de eerste groep om een betaalbare woning te vinden zijn de laatste jaren echter wel fors afgenomen. Tot de introductie van de Woningwet in 2015, was de sociale huursector voor deze huishoudens nog beschikbaar. Vanaf die tijd zijn de meeste middeninkomens echter aangewezen op een vrije sector huurwoning dan wel een koopwoning. En hier wreekt zich het feit dat de normen die particuliere verhuurders voor vrije sector woningen aanhouden en de inkomenscriteria uit de gedragscode hypothecaire financiering niet aansluiten bij de normen die in de sociale huursector worden gehanteerd en de verschillen in de tijd snel oplopen. Zo hanteren veel particuliere verhuurders een verhouding bruto maandinkomen/huurprijs variërend van 1 staat tot 3-4,5. Voor een vrije sector huurwoning van 900 euro dient men aldus veelal een bruto jaarinkomen van meer dan 50.000 euro te verdienen.
De bereikbaarheid van de koopsector voor de middeninkomensgroepen is wellicht nog problematischer dan in de vrije huursector. Zo kan in afbeelding 2 worden afgelezen, dat ondanks de scherpe daling van de hypotheekrente, de leencapaciteit van de modale tweeverdiener is afgenomen. Dit in tegenstelling tot de hogere inkomensgroepen die hun leencapaciteit juist hebben zien groeien. Voor tweeverdieners met een modaal inkomen gold rond 2013 nog dat zij nog geen 50.000 euro tekort kwamen om de prijs van een gemiddelde koopwoning te kunnen lenen. Medio 2019 is dit bedrag echter opgelopen tot maar liefst 160.000 euro. De consequentie van deze ontwikkeling is dat er voor middeninkomens in met name de Randstad zonder eigen geld vrijwel geen enkele koopwoning meer bereikbaar is. Deze ontwikkeling wordt ook door de banken bevestigd, die aangeven dat veel starters met een middeninkomen alleen hun financiering rond krijgen met een gift van hun ouders.
Een nog grotere prijsexplosie doet zich in de nieuwbouwmarkt voor. Tijdens de crisis op de woningmarkt kozen veel ontwikkelaars er voor om het accent naar het middensegment te verschuiven. Voor de duurdere koopwoningen was eenvoudig weg te weinig vraag. Nu de woningmarkt weer is hersteld, vindt er een verschuiving plaats naar de duurdere prijsklassen en is de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe koopwoning medio 2019 opgelopen tot ongeveer 380.000 euro. Ontwikkelaars kiezen dus voor meer kwaliteit en hogere winstmarges en niet voor een hogere productie. De nieuwbouwmarkt is minder toegankelijk geworden.

Afbeelding 2 leencapaciteit diverse inkomensgroepen en mediane verkoopprijs 2008-2018. Bron: OTB, Monitor koopwoningen 2018Q4

Toegankelijkheidsnormen

Welke beleidsopties zijn er om de positie van de middeninkomens op de woningmarkt te versterken? Zeker voor de korte termijn is de belangrijkste maatregel om de in de diverse eigendomssectoren gehanteerde inkomensnormen op elkaar af te stemmen, waardoor middeninkomensgroepen niet langer tussen wal en schip terechtkomen. Voor woningzoekenden is het moeilijk te verteren dat men geen toegang (meer) heeft tot de sociale huursector, terwijl het inkomen te laag is om een huurwoning in de vrije sector dan wel een koopwoning te betrekken. Deze situatie is niet bepaald gunstig voor de politieke en maatschappelijke stabiliteit. Hierbij liggen aanpassingen van de doelgroepgrenzen en de liberalisatiegrens het meest voor de hand. Bij de aanpassing van de doelgroepgrenzen is het allereerst logisch om een onderscheid in huishoudensgrootte aan te brengen. De Minister van BZK heeft hier inmiddels ook een voorstel voor gedaan, dat ter consultatie bij de belangengroepen ligt. Aanpassing van de grenzen is verder wenselijk omdat de prijzen in de particuliere huur- en koopsector immers voornamelijk door de markt worden bepaald en lastig door de overheid zijn te beïnvloeden. Verruiming van het werkgebied van de sociale huursector ligt ook inhoudelijk voor de hand; de sector richt zich immers op die huishoudens die niet zelfredzaam zijn op de woningmarkt. Gezien de sterke prijsverschillen is het doelmatig om hierbij een regionale differentiatie aan te houden. Het verhogen van de doelgroepgrens ligt meer in de rede dan het reguleren van het middensegment, zoals bijvoorbeeld de introductie van een noodknop. Een dergelijke regulering heeft als groot nadeel dat marktpartijen dit deel van het vrije-huursegment gaan mijden (onder andere via huurverhogingen, minder nieuwbouw en verkoop) en corporaties via de regelgeving nog steeds moeite hebben om het gat op te vullen. Het gevaar bestaat dan dat het betaalbare middensegment bij te veel regulering in aantal niet stijgt, maar juist daalt. Nadeel van een dergelijke aanpassing is wel dat zeker de eerste tijd, wanneer corporaties nog niet voldoende middenhuurwoningen hebben ontwikkeld, de wachttijden voor een sociale huurwoning zullen oplopen. Dit is in mijn optiek echter te verkiezen boven het vrijwel uitsluiten van een bepaalde inkomensgroep.
In de koopsector kunnen de LTI-criteria (Loan to income) uit de gedragscode hypothecaire financiering nog eens goed tegen het licht worden gehouden; veel meer dan tot nu toe gebeurt kan rekening worden gehouden met het inkomensperspectief van huishoudens, kan de leencapaciteit van tweeverdieners verhoogd worden (zij hebben netto een hoger inkomen dan alleenverdieners en kunnen op basis van de huidige normen minder lenen) en kan de huidige huurprijs (die veelal aanzienlijk hoger ligt dan de maximale hypotheeklasten) worden meegenomen in het vaststellen van de maximale hypotheek.  

"Het vergroten van het aantal middeldure huurwoningen is zeker een verstandige koers"

Huishoudensgrootte

Aansluitend op het voorstel om de toegankelijkheidsnormen in de diverse eigendomssectoren meer op elkaar te laten aansluiten, kan  een onderscheid naar huishoudensgrootte worden aangebracht. Dat zou kunnen op basis van de NIBUD-methodiek waarin gezinnen een veel lagere huurprijs opbrengen dan alleenstaanden. De minister heeft dit verschil recent ook onderkend en aangekondigd te overwegen om de DAEB inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens te stellen op 42.000 en voor eenpersoonshuishoudens op 35.000 euro. Alhoewel dit zeker een verbetering is zou deze differentiatie op basis van de NIBUD-methodiek verder gedifferentieerd kunnen worden, waarbij om de armoedeval te verkleinen zou kunnen worden uitgegaan van de voorbeeldbegrotingen van het NIBUD. Deze zijn wat ruimer dan de budgetten die de minimaal noodzakelijke uitgaven als vertrekpunt nemen.

Corporaties en het midden

Naast de regionale aanpassing van de liberalisatiegrens, zouden ook de belemmeringen moeten worden opgeruimd die beletten dat corporaties actief zijn in het middenhuursegment, waarbij het segment tussen de 720 en 1.000 euro voor de hand ligt. Corporaties kunnen nu eenmaal met een minder hoog aanvangsrendement genoegen nemen dan commerciële partijen, doen niet aan huurderselectie (op basis van inkomen) en kunnen de woningen ook gedurende lange tijd in het middensegment exploiteren. Bovendien kunnen gemeenten hier via de prestatieafspraken ook invloed op uitoefenen. Voorts kunnen corporaties de huidige beleidsruimte om twintig procent van de vrijkomende woningen aan middeninkomens toe te wijzen vaker inzetten.
Wanneer vanuit politieke overwegingen er geen voorkeur voor de verruiming van het taakgebied van corporaties bestaat, kan overwogen worden om de oude premiehuurregeling voor beleggers weer van stal te halen. Beleggers worden dan gesubsidieerd om een betaalbare middenhuurwoningen te verhuren.

Huur Appartementen aan Schiedamse Vest 2, Rotterdam. Foto_EvaM1978 (Flickr)

Investeringscapaciteit

De Autoriteit Woningcorporaties (AW) heeft becijferd dat bijna een derde deel van de totale investeringscapaciteit van de woningcorporaties zich in het commerciële niet-DAEB-deel bevindt. Het ligt voor de hand om deze investeringscapaciteit met spoed aan te wenden om het aantal middenhuurwoningen te vergroten. 
Ook zou kunnen worden overwogen om bij het verhuren van niet-DAEB woningen aangepaste selectiecriteria toe te passen, voor huishoudens die vanwege selectiecriteria niet in het middensegment kunnen huren en niet voor een sociale huurwoning of de koopsector in aanmerking komen (hierdoor wordt marktverstoring voorkomen). Voorwaarde hiervoor is wel dat de woningcorporaties de ruimte geboden wordt om woningen in de niet-DAEB-tak, afhankelijk van de omstandigheden op de markt en de maatschappelijke behoefte, de ene keer als gereguleerde en de andere keer als sociale huurwoning-respectievelijke vrijesectorwoning te verhuren. De niet-DAEB van de corporaties zou vanuit dit perspectief als een flexibele tak kunnen worden bezien, die meebeweegt met de wijze waarop de woning- en arbeidsmarkt zich door de tijd ontwikkelen. Een verdergaand besluit zou zijn om, zoals in het voorafgaande al geopperd, in permanente overdrukgebieden de vrije-sectorhuurgrens te verhogen. Met deze aanpassing kunnen corporaties dan met staatssteun in een deel van het huidige niet-DAEB gebied actief worden.

"Het gevaar bestaat dat het betaalbare middensegment bij te veel regulering in aantal niet stijgt, maar juist daalt"

Herwaardering koop

Als oplossing voor het woonprobleem van de middeninkomens wordt vaak het vergroten van het aantal middeldure huurwoningen genoemd. Dit is zeker een verstandige koers. Aanvullend hierop zou ook de toegankelijkheid van de koopsector voor middeninkomens (en meer specifiek starters) kunnen worden vergroot. Zo zijn voor veel huishoudens de voordelen van de eigen woning nog steeds groter dan de nadelen. Ook de woonvoorkeur van de consument voor een eigen woning is, ondanks de hieraan onlosmakelijk verbonden risico’s en ondanks perioden van crisis, onverminderd hoog. Alleen al deze constatering pleit voor continuering van een beleid waarin zoveel mogelijk huishoudens een vrije keuze hebben tussen huren en kopen. Ten aanzien van de risico’s is er sprake van een pendule. Voor de beleidsaanpassingen uit 2013 waren de risico’s erg groot. De beleidsaanpassingen uit 2013 waren dan ook vanuit het beperken van de risico’s zeker gerechtvaardigd. Er is alleen wel kritiek op het moment en de impact van de hervormingen mogelijk. De aanpassingen hadden al veel eerder kunnen worden doorgevoerd en werden genomen op een conjunctureel zeer ongunstig moment, waardoor de koopmarkt in een diepe recessie werd gedrukt. De pendule is in het huidige beleidsdiscours echter weer doorgeslagen naar de andere kant, waarbij er te eenzijdig nadruk wordt gelegd op de risico’s van het eigen woningbezit en de maatschappelijke voordelen ondergesneeuwd raken. Het is tijd dat de pendule weer in het midden wordt geplaatst en zowel de risico’s als de maatschappelijke voordelen van het eigen woningbezit weer in evenwicht komen. Beleidsmatig kan de nadruk in het beleid ten aanzien van de eigen woning dan komen te liggen op het zowel mitigeren van financiële risico’s als op het versterken van de keuzevrijheid voor huishoudens met beperkte mogelijkheden op de koopmarkt. Met deze aanpassingen kan de positie van de middeninkomens op de koopmarkt aanzienlijk worden verbeterd. Mogelijke opties zijn hierbij de herintroductie van subjectsubsidies (de oude premieregelingen gecombineerd met een anti-speculatiebeding), startersleningen voor nieuwbouwwoningen, verlaging overdrachtsbelasting voor starters, eigendomsvormen tussen huur en koop, bouwsparen, verlenging van de looptijd van de hypotheek en de inzet/afstemming van het pensioen en de eigen woning.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2020 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren