Log in
inloggen bij Ruimte en Wonen
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Content / Artikelen

Aanbod oplossen woningmarktvraagstukken van maatschappelijke partijen aan politiek: een aanbod you can't refuse?

Peter Boelhouwer - 22 februari 2021

Het kan verkeren. Nog geen vier jaar geleden verklaarde terugtredend minister Blok de woningmarkt als af. Hij had zijn zegenrijk werk verricht en een nieuwe specifieke minister van Wonen was niet langer nodig. Zelden werd een politieke uitspraak zo snel gelogenstraft. Ruim drie en half jaar later is het wonen dossier prominent terug op de politieke agenda en zijn de maatschappelijke opgaven groot.

Wat mij betreft springen de volgende deels met elkaar verbonden vraagstukken in het oog.

  1. Het woningtekort
  2. De woonlastenproblematiek
  3. De positie starters en middeninkomens
  4. Ouderenhuisvesting
  5. Leefbaarheidsproblematiek in wijken en buurten
  6. Verduurzaming van de woningvoorraad

Om deze problemen het hoofd te bieden brachten 34 bij de woningmarkt betrokken partijen met de Actieagenda Wonen een doorwrocht advies aan de politiek uit. In het vervolg van deze bijdrage schets ik in het kort (met uitzondering van de funderingsproblematiek) of en op welke wijze de door mij hierboven geadresseerde woningmarktvraagstukken worden aangepakt. Ieder onderdeel begint steeds met een beknopte beschrijving van de problematiek. Het woonakkoord gaat niet in op de steeds urgentere problemen van de ondergrond en funderingen, dus ik nu ook niet.

Het Woningtekort

Het woningtekort is door een teruggevallen nieuwbouwproductie en een door migratie opgestuwde bevolkingsgroei medio 2020 fors toegenomen tot zo’n 4,2 procent van de woningvoorraad. De verwachting is dat het tekort verder zal toenemen tot gemiddeld 5 procent in 2025. De aanpak van dit woningtekort wordt in de Actieagenda voortgvarend aangepakt. Zo stijgt de nieuwbouwproductie van de huidige 69.000 woningen in 2020 naar 120.000 woningen per jaar aan het einde van het decennium. Dit om uiteindelijk voor de periode 2021-2030 op een gemiddelde van 100.000 nieuwe woningen per jaar uit te komen (exclusief transformaties). Het huidige woningtekort loopt dan terug naar een gewenst tekort van 2 procent. In tegenstelling tot de huidige woningproductie is het dure koop- en huursegment in de plannen niet langer leidend: slechts 35 procent van de productie vindt in dit segment plaats. De overige productie wordt gerealiseerd in het sociale segment (25%), het middeldure huursegment (10%) en in de betaalbare koopsector tot aan de NHG grens (30%). Deze differentiatie is conform de geuite woonvoorkeuren uit het WoON-onderzoek uit 2018.
De doelstellingen sluiten voor dit onderdeel uitstekend aan bij de beschreven opgave. Enig zorgpunt zijn de enorme initiële investeringen die hiervoor nodig zijn: een jaarlijkse impuls van maar liefst 4 miljard euro, bestaande uit een NOVI fonds van 2 miljard en het afschaffen van de Verhuurderheffing. Daarnaast wordt er nog een paar honderd miljoen euro ingerekend voor een Startersfonds en een Rijksontwikkelfonds. Een deel van deze bedragen komt in latere jaren wel weer terug via terugbetalingen en opbrengsten uit de gebiedsontwikkelingen. De grote vraag is uiteraard of de politiek bereid is om deze kolossale bedragen jaarlijks uit te trekken en of er ook een plan B beschikbaar is. Verder maken de hoge ingerekende bedragen voor de woningbouwproductie duidelijk waarom de productie momenteel stagneert en het aantal verleende bouwvergunningen de afgelopen twee jaar is weggezakt; het is niet realistisch om zonder additionele financiële ondersteuning grote woningbouwlocaties te realiseren.     

De Woonlastenproblematiek

Deze spitst zich met name toe op de huurders met een inkomen tot modaal. Een op de basis van de cijfers uit 2017 uitgebracht rapport van het Nibud spreekt in dit kader boekdelen: ongeveer 24% van de huurders houdt na aftrek van de woonuitgaven onvoldoende over om de noodzakelijke uitgaven van te bekostigen en 54% is niet in staat om maatschappelijk rond te komen.
De aanpak van de woonlastenproblematiek is in het actieplan wat minder ambitieus dan het terugdringen van het woningtekort. Veelal wordt aangesloten bij de in het Sociaal Huurakkoord aangescherpte regelgeving en afspraken. Zo wordt er voor de sociale huursector een inflatievolgende huursomontwikkeling aangehouden en worden de huren in het middensegment van de vrije sector conform de wet Nijboer jaarlijks maximaal met inflatie plus 1% verhoogd. Een aanscherping is wel dat er voor corporaties geen ruimte meer wordt geboden om in gemeenten met een grote opgave een huursomstijging van 1% boven de inflatie aan te houden. Zonder meer positief is verder dat de huurders in de vrije sector ook het recht krijgen om zich tot de huurcommissie te wenden. Ondanks de politieke signalen dat het gehele toeslagenstelsel op de schop zou moeten blijft de huidige huurtoeslagregeling in takt. Dat is in mijn ogen een verstandige keuze. Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat deze regeling niet zou functioneren, een nieuwe regeling brengt veel nieuwe onzekerheden en mogelijk uitvoeringsproblemen met zich mee en de uiteindelijk verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid in de huursector blijft zo bij het Rijk en wordt geen speelbal van lokale politiek.
Wat wel jammer is dat geen einde wordt gemaakt aan de praktijk van forse huuraanpassingen bij mutatie (tussen de 8% en 9%) en er geen door de politiek op basis van de Nibud-methodiek vastgestelde norm voor betaalbaarheid wordt voorgesteld. Mede door het ontbreken van een dergelijke norm kunnen veel huurders niet goed rondkomen. Ook blijft onduidelijk wie voor de betaalbaarheid aanspreekbaar is: het Rijk of de verhuurders. 

Voor wie is de betaalbaarheid aanspreekbaar: het Rijk of de verhuurders

De positie van starters en middeninkomens

Het flink opgelopen woningtekort slaat vooral neer bij de starters en middeninkomensgroepen. Dit kan verklaard worden door zowel de forse prijsstijgingen in de huur- en koopsector, als het vrijwel ontbreken van een middenhuursegment en overheidsnormen in de sociale huursector én de koopsector. De Actieagenda heeft zeker aandacht voor deze problematiek. Zo wordt in de nieuwbouw een veel groter deel dan nu voor lage- en middeninkomens gereserveerd en blijven de nieuwbouwhuurwoningen in het middensegment voor 25 jaar (corporaties) en 20 jaar (beleggers) in dat segment aanwezig (via beperkte huurstijgingen en mits er passende grondprijzen worden gerekend). Ook worden de regelmatig terugkerende smeekbeden van de Nederlandse Bank weerstaan om de loan to value voor hypotheken onder de 100% te brengen. Koopwoningen voor starters worden voor 50% ook daadwerkelijk aan starters toegewezen en de goedkope koopwoningen aan huishoudens met een laag inkomen. Om ervoor te zorgen dat deze woningen ook voor de toekomst voor deze groepen behouden blijven wordt er passende regelgeving ontwikkeld. Hierdoor wordt het huidige bescheiden gereguleerde koopsegment sterk uitgebreid.  
Aanvullend op bovenstaande maatregelen ontbreekt in mijn ogen nog een aantal nieuwe maatregelen om de positie van de starters en middeninkomens te versterken. Zo zouden de in de diverse regelingen gehanteerde inkomensgrenzen geregionaliseerd kunnen worden voor bijvoorbeeld regio’s met een krappe, een evenwichtige of ruime woningmarkt. Hierdoor kan voorkomen worden dat huishoudens die in de sociale sector worden geweerd, niet in de vrije-sector terecht kunnen. Ook wordt een meer naar huishoudensgrootte gedifferentieerde (veel hogere) inkomensgrens voor de sociale huursector met node gemist. Een dergelijke maatregel draagt er eveneens toe bij dat het gapende gat tussen de sociale en commerciële sector gedicht wordt. In veel omringende landen is die grens op een veel hoger niveau vastgesteld en ook het Europees Parlement oefent forse druk op de Europese Commissie uit om de sociale sector voor een veel breder publiek toegankelijk te maken. Hier wreekt zich ook het gegeven dat het actieplan wel erg veel aandacht besteedt aan de nieuwbouw en minder aan de mogelijkheden die een betere benutting van de bestaande voorraad biedt.

Ouderenhuisvesting

Nederland staat op de vooravond van een vergrijzingstsunami. De bestaande woningvoorraad is onvoldoende op deze toekomstige vraag ingesteld en aan specifieke woonproducten zoals geclusterde woonvormen (denk aan de Knarrenhofjes) is een groot tekort. En dat is jammer, want via een adequaat aanbod voor ouderen stijgt ook de doorstroming en komen er voor gezinnen en starters woningen beschikbaar. Bovendien leveren geclusterde woonvormen waar ouderen oog voor elkaar hebben vermoedelijk forse besparingen op de zorg en welzijnsbudgetten op. Tegen deze achtergrond werd door ANBO, ACTIZ, en de Stichting Knarrenhof in september 2020 aan de Tweede Kamerleden uit de commissies wonen en welzijn een actieplan aangeboden dat uit de volgende vijf voorstellen is opgebouwd:

  1. Een visie vanuit het Rijk op vergrijzing en de vele effecten op het gebied van inkomen, wonen, welzijn, zorg en de arbeidsmarkt in de zorg, en daaruit volgend een plan.
  2. Een verplichte gemeentelijke woonvisie gevat in prestatieafspraken met taakstellende percentages ouderenwoningen.
  3. De start van een onderzoek naar de relatie tussen welzijn, wonen en zorgkosten.
  4. Meer samenwerking tussen het ruimtelijke en sociale domein.
  5. Een regionale inzet op geclusterde woonvormen.

Alhoewel deze vijf actiepunten het woondomein soms overstijgen, ligt er toch een stevige woonambitie aan ten grondslag.

De Actieagenda Wonen komt in hoge mate aan bovenstaande oproep tegemoet. Zo wordt er zowel bij de hoofdstukken over betaalbaarheid, woningproductie als leefbaarheid een heel arsenaal aan beleidsmaatregelen voorgesteld om de positie van ouderen op de woningmarkt te verstevigen. De roep om meer geclusterde woonvormen wordt door corporaties opgepakt in de vorm van de bouw van 50.000 van dergelijke eenheden in de komende 15 jaar. Ook trekken de corporaties 40 miljoen uit voor het levensloopbestendig maken van bestaande woningen zodat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen en realiseren ontwikkelaars en beleggers een substantieel deel van hun nieuwbouwproductie voor ouderen. Aanvullend hierop wordt voor de uitbreiding van het vastgoed voor verpleegtehuizen vijf miljard euro gereserveerd. Erg belangrijk is dat de ondertekenaars voor experimenteerruimte pleiten om de bestaande schotten tussen de diverse sectoren af te breken. Hiervoor worden helaas nog geen concrete plannen ontvouwd en ook leert ons de praktijk dat dit erg lastig is uit voeren. Hiervoor is steun en moed vanuit de landelijke politiek van doorslaggevend belang. Daarnaast wordt een aantal reeds bestaande instrumenten om de doorstroming van ouderen te bevorderen verder geïntensiveerd, zoals de inzet van doorstroom/ouderenmakelaars, een landelijke verhuiskostenvergoeding voor doorstromers uit corporatiewoningen, een huurgewenningsbijdrage en het splitsen van hypotheken om collectieve woonvormen mogelijk te maken.          
Wat in de Actieagenda Wonen wellicht nog ontbreekt is de oproep voor een landelijke visie vanuit het Rijk op de vergrijzing van Nederland en de mogelijkheid om in een woonvisie verplichte afspraken te maken over het aantal voor ouderen te realiseren of te behouden geschikte woningen.

Leefbaarheidsproblematiek in wijken en buurten

De vrijwel volledig afbouw van de wijkenaanpak door het Rijk is de afgelopen jaren misschien wel de grootste beleidswijziging in het woonbeleid geweest. Het gevolg van de desinteresse van het Rijk is wel dat sinds een aantal jaar de leefbaarheidsproblemen weer toenemen. In het in opdracht van Aedes in 2016 door het RIGO uitgevoerde onderzoek Veerkracht in het corporatiebezit wordt deze achteruitgang pijnlijk in beeld gebracht. Zo is er in een aantal buurten waar de leefbaarheid dankzij gerichte interventies verbeterde sinds 2012 weer sprake van een toename van gezondheidsklachten, overlast en een daling van de zelfredzaamheid. De auteurs spreken in dit kader zelfs over de terugkeer van vervalspiralen. Enig lichtpuntje is dat in buurten waar sprake is geweest van een actieve sturing (o.a. op het gebied van samenwerking, toewijzing en woningdifferentiatie) de leefbaarheid wel verbeterd is. Deze laatste constatering sluit direct aan bij de Actieagenda, omdat daar weer sprake is van een hernieuwd en actief leefbaarheidsbeleid. Hiervoor wordt zelfs een nieuw sturingsinstrument ingezet; onder regie van de gemeenten gaan de gemeente, woningcorporaties, welzijns-, hulp- en zorginstellingen en bewoners een gedeelde visie ontwikkelen die neerslaat in afrekenbare prestatieafspraken. Een grotere breuk met het tot nu toe door de landelijke politiek gevoerde laissez faire beleid ten aanzien van de leefbaarheidsaanpak kan ik het Actieplan wonen niet ontdekken. Deze bijdrage biedt geen ruimte om alle voorgenomen acties te benoemen, maar in het oog springen in ieder geval een aantal acties die vanuit de landelijke politiek moeten worden geïnitieerd zoals: de instelling van een Volkshuisvestingsfonds van 300 miljoen op jaarbasis, het afschaffen van de voordeurdelingskorting, een aanpassing van de huisvestingswet zodat malafide verhuurders kunnen worden aangepakt, een aanpassing van de Woningwet zodat woningcorporaties ruimere mogelijkheden krijgen om leefbaarheidsactiviteiten uit te voeren, meer middelen voor het sociaal domein en het stimuleren van ambulante behandeling en preventie mogelijk maken in de in de Zorgverzekeringswet.
Enig kritiekpunt dat ik op dit onderdeel heb is dat er niet gekozen wordt voor een brede sociale huursector die eveneens toegankelijk is voor de midden inkomensgroepen. Dit zou namelijk de differentiatie in buurten en wijken sterk ten goede komen waardoor leefbaarheidsproblemen niet hoeven te worden opgelost maar kunnen worden voorkomen.

Verduurzaming van de woningvoorraad

In tegenstelling tot de leefbaarheidsproblematiek heeft de Rijksoverheid wel torenhoge en in mijn ogen terechte ambities geformuleerd om de woningvoorraad te verduurzamen met als uiteindelijk doel om binnen 30 jaar de uitstoot van CO2 in de totale woningvoorraad tot nul te reduceren. Een opgave die zowel qua organisatie, financiën als techniek zijn weergave niet kent. En om dit mogelijk te maken zal er uit een ander vaatje moeten worden getapt dan nu het geval is. Te beginnen met de constatering dat de verduurzaming van de woningvoorraad de komende jaren niet kostenneutraal is en bij het uitgangspunt dat de ingrepen woonlasten-neutraal moeten worden uitgevoerd er tientallen miljarden aan subsidies noodzakelijk zijn.
Gezien de megaopgave om de bestaande woningvoorraad CO2-neutraal te krijgen is wat mij betreft dit onderdeel van het Actieplan Wonen het meest teleurstellend. Niet alleen worden niet alle registers opgetrokken om deze voor de toekomstige generaties noodzakelijke doelstellingen te realiseren, maar wordt er weer gekozen voor no-regret maatregelen, makkelijke ingrepen (laaghangend fruit) en voor het ontzorgen en verleiden in plaats van serieuze participatie van bewoners (denk hierbij aan financiële betrokkenheid, zelfrealisatie en medebestuur van de nieuwe energiebronnen). Naar mijn stellige indruk gaan we hier de oorlog niet mee winnen en blijven we ieder jaar geconfronteerd worden met doelstellingen die bij lange na niet gehaald worden, en met lokale experimenten die deels mislukken en waar opschaling nog ver buiten zicht blijft.

Conclusies

Wie het Actieplan Wonen goed op zich laat inwerken kan niet anders dan tot de conclusie komen dat er door de 34 bij de woningmarkt betrokken organisaties een ambitieus en aantrekkelijk programma is ontwikkeld. De huidige complexe problemen worden benoemd en gecoördineerd aangepakt. Veel volkshuisvestelijke dwalingen van de afgelopen jaren worden afgezworen en er wordt een aantrekkelijk en goed doordacht handelingsperspectief geboden. Dit met uitzondering van de duurzaamheidsparagraaf waar naar mijn mening de ambities (te) bescheiden zijn. Wat verder opvalt is dat aan ontwerpers en architecten geen enkele rol wordt toebedeeld. Een in mijn ogen gemiste kans. De geformuleerde doelstellingen sluiten wel goed aan bij de verkiezingsprogramma’s van de meeste grote politieke partijen. Je zou bijna denken dat een volgend kabinet de bal alleen maar in het doel hoeft te schieten. Maar zo eenvoudig is het helaas echter ook weer niet. Aan de gekozen oplossingen hangt immers een stevig prijskaartje dat in de komende tien jaar kan oplopen richting de 50 miljard euro; een bedrag dat ruim tweemaal zo groot is als het Wopke-fonds.

Reacties

Hans Kregting - Woonbond 22 februari 2021 17:24

Architecten vonden dat ze te laat betrokken werden en haakten zelf af (BNA).

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord
Renda ©2021. All rights reserved.

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren