13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDALTERNATIEVEFINANCIERING KANVVE'S HELPENTe lage reserves van de woningeigenaren of de Vereniging van Eigenaars leiden er in de praktijk toedat groot onderhoud en energiebesparende maatregelen niet worden uitgevoerd. Toch zijn er weldegelijk mogelijkheden, zoals het afsluiten van een langjarige financiering voor noodzakelijk onderhoudof een goedkope lening wanneer een gemeente hiervoor borg wil staan.DOOR THEO VAN DER WAALS, COMPANEN, RICHARD LUIGJES EN NICOVAN EST, SVN, RUUD VAN WORKUM, GEMEENTE VLAARDINGEN, KEESOOMEN, VVE BELANG, EN HANNEKE SCHREUDERS, PLATFORM31Een aanzienlijk deel van de matig of slecht onderhoudenwoningen zijn appartementen in een Vereniging vanEigenaren (VvE), vooral in de grotere steden. Gemeentenervaren regelmatig dat groot onderhoud en energiebesparen-de maatregelen door VvE's niet worden uitgevoerd, omdat dereserves van de woningeigenaren of de VvE te laag zijn. Dit komt dekwaliteit van de woning, de woonlasten, maar ook de uitstraling naarde rest van de straat niet ten goede. Voorheen waren subsidies of aan-trekkelijke leningen beschikbaar, maar die staan onder druk doorbezuinigingen en het be?indigen van de ISV-bijdrage van het rijk. Dekwaliteit van woningen in VvE's in aandachtsgebieden dreigt te ver-slechten. Wat zijn andere mogelijkheden om onderhoud en energiebe-sparende maatregelen uit te voeren? Een lening van de bank aan degezamenlijke VvE is een optie, maar banken blijken nodeloos huiverigen onervaren om leningen te verstrekken.Groot onderhoud en energieverduurzaming zijn voor appartementsei-genaren vaak een bron van zorg en een bron van veel discussie.Appartementseigenaren zijn wettelijk verplicht samen te werken in eenVvE, afspraken te maken en geld te reserveren voor een onderhouds-fonds. Dit blijkt echter niet gemakkelijk, zelfs niet in een land datbekend staat om het succesvol 'polderen'. De gemeente Vlaardingenworstelt met de vraag hoe zij VvE's met een klein reservefonds kunnenhelpen, zeker in wijken waarin de gemeente en de corporatie eerdersterk hebben ge?nvesteerd (zie kader).Vlaardingen, VvE Belang, Platform31 en SVn hebben de studieAlternatieve financieringsvormen VvE's laten uitvoeren met een over-zicht van drie verschillende financieringsopties. Centraal staat devraag: `Welke manier van financieren van een VvE is het makkelijkst teorganiseren met zo beperkt mogelijk risico's?'.OPTIE 1: VERHOGEN MAANDELIJKSE BIJDRAGE RESERVEFONDS.Idealiter heeft iedere VvE een toereikend reservefonds, maar in de prak-tijk gebeurt dit niet altijd. Sinds 1 mei 2008 is een reservefonds ver-plicht voor VvE's, maar in die wetgeving is niets vastgelegd over spaar-hoogtes. Dat is een gemiste kans. Regelmatig komt het voor dat VvE'seen symbolische euro per jaar sparen. Minstens 40% van de VvE's heeftgeen reservefonds of heeft onvoldoende gereserveerd.Idealiter wordt de hoogte van de maandelijkse bijdrage gebaseerd opeen meerjarenonderhoudsplan dat alle toekomstige onderhoudspostenmeeneemt. Er wordt tijdig gespaard en er is voldoende geld in kas voornoodzakelijk onderhoud en energieverbetering. In de praktijk loopt hetvaak anders. Indien de geplande investeringen groter zijn dan hetreservefonds is de eerste stap om de maandelijkse bijdrage van de VvE-leden te verhogen. Meestal is de onderhoudsopgave zodanig, dat actieop korte termijn nodig is, zodat er te weinig tijd is om het reservefondsvoldoende te vullen. De ervaring is dat er in de goedkope koopsectorechter altijd wel enkele VvE-leden zijn die een forse verhoging van debijdrage aan het reservefonds niet kunnen opbrengen en zo de gewens-te kwaliteitsslag tegenhouden.OPTIE 2: EENMALIGE EXTRA BIJDRAGE DOOR VVE-LEDEN UIT SPAAR-GELD, VERHOGEN HYPOTHEEK OF KREDIET DOOR VVE-LEDEN.Een tweede optie is een eenmalige extra bijdrage met de inzet vaneigen spaargeld of het afsluiten van een aanvullende hypotheek of kre-14ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013diet door de VvE-leden. Extra hypotheek is aantrekkelijker en kent eenrente (momenteel circa 4-5%) dan persoonlijk krediet (circa 8-10%). Ditlevert problemen op voor eigenaren met woningen die `onder waterstaan' (meer hypotheekschuld dan woningwaarde). De meeste van henblijken echter keurig hun hypotheeklasten te betalen. Een deel van henkan en wil misschien ook wel meer betalen voor noodzakelijk onder-houd en energiebesparende maatregelen. Zij kunnen nu enkel eenduur persoonlijk krediet opnemen. Dat is een onwenselijke situatie.OPTIE 3: EXTERN FINANCIEREN VAN VVE MIDDELS LENING.Een derde optie is dat niet de individuele eigenaren, maar de VvE alsgeheel een lening aantrekt bij de bank. Deze lening zou dan via eenverhoogde bijdrage aan het reservefonds betaald kunnen worden. Deindividuele VvE-leden moeten wel over voldoende financi?le draag-kracht beschikken om de hogere maandelijkse bijdrage te kunnenbetalen. Hier is dan niet sprake van een `betaalprobleem' maar van een`financieringsprobleem' en dan kan een VvE-lening een serieus alter-natief zijn. Een VvE-lening spreidt de lasten van het inlopen vanonderhoudsachterstanden over meerdere jaren.Deze optie staat als derde genoemd, omdat de eigenaar van een appar-tement de eerstverantwoordelijke is voor onderhoud van zijn onroe-rend goed. Voorts vergt het aantrekken van een VvE-lening een gekwa-lificeerde meerderheid van stemmen. Hierdoor vraagt de besluitvor-ming veel aandacht en zorg. Tevens is deze lening voor het individueleVvE-lid niet geheel risicoloos.WAT IS JURIDISCH MOGELIJK? MAG EEN VVE EEN LENING AANTREK-KEN?Het is belangrijk naar de juridische kant van de lening te kijken. Watmag de VvE? En wat zijn de risico's voor het VvE-lid? De VvE is wette-lijk verplicht een reservefonds op te bouwen, maar staat die reserve-ringsverplichting niet haaks op het extern financieren van de VvE? Opzichzelf is het extern financieren door een VvE niet in strijd met dewet, goede zeden of openbare orde. Ook niet qua inhoud of strekking.Voorwaarde is dat de VvE blijft voldoen aan haar wettelijke verplich-ting tot het in stand houden van een reservefonds. Maar er speeltmeer.De (model)reglementen bij splitsing in appartementsrechten zijn cru-ciaal. Strijd met het splitsingsreglement kan namelijk leiden tot nie-tigheid of vernietigbaarheid van het besluit van de VvE om een leningte sluiten. In de praktijk blijkt dat reglementen vaak moeten wordenaangepast, omdat zij geen eenduidig antwoord geven op de vraag offinancieren door een VvE is toegestaan.Daarnaast moeten appartementseigenaren onderling met elkaarsbelangen rekening houden. Veel eigenaren zullen belang hebben bijEenhuiskameravondinVlaardingenomwoningeigenarenteinformerenoverfinancieringsmogelijkhedenomhunwoningenoppeiltehouden15ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013een externe financiering door de VvE, maar er zullen ook eigenarenzijn die financieel nadeel ondervinden van een VvE-lening.Appartementseigenaren zijn immers hoofdelijk aansprakelijk voorhun aandeel in de totale lening van de VvE. Dit betekent dat zij door debank aangesproken kunnen worden voor hun niet-betalende buur-man. De bank zal dan de `sterkste schouders' aanspreken. Uit jurispru-dentie is gebleken dat de rechter ingrijpt in die gevallen waarin eige-naren aantoonbaar financieel nadeel ondervinden van een VvE-lening.De rechter kan dan de overeenkomst tussen de bank en VvE ongeldigverklaren.Unanimiteit in een deugdelijke besluitvorming verdient een sterkeaanbeveling bij het aangaan van een VvE-lening. Bovendien dient eenVvE-lening in alle gevallen te worden vastgelegd in een notari?le akte.Uit een bijbehorende financi?le onderbouwing zal moeten blijken hoedringend de behoefte is aan een VvE-lening, afgezet tegen het niet(kunnen) aanspreken van een reserve. Belangrijk is dat er uit de leningaantoonbaar geen financieel nadeel voortvloeit voor een van debetrokken appartementseigenaars, de VvE of een hypotheekhouder.Indien er toch eigenaren zijn die menen financieel nadeel te ondervin-den van een lening, is het mogelijk deze te ontslaan uit de hoofdelijkeaansprakelijkheid. Ten slotte moet de VvE bij het besluit om een exter-ne financiering aan te trekken een organisatorische verbeterslag door-voeren.VvE's zullen er rekening mee moeten houden dat zij al sinds 2008 dewettelijke verplichting hebben om een reservefonds te vormen. Hetargument dat men onvoldoende heeft kunnen reserveren, neemt inkracht af naarmate de tijd verstrijkt. De rechter zal dat laatste argu-ment mogelijk steeds zwaarder meewegen in toekomstige procedures.KOUDWATERVREESJuridisch gezien kunnen de meeste VvE's een langjarige financieringvoor noodzakelijk onderhoud afsluiten. Echter, de grote banken heb-ben nauwelijks ervaring met VvE's. Een bank beoordeelt de VvE als eenzakelijke entiteit, als een bedrijf dat kredietverlening aanvraagt enrekent vervolgens een hoge rente van bijvoorbeeld 8 tot 11 procent. Metdeze rentetarieven is een `zakelijke lening' voor VvE's geen realistischeoplossing. Banken zijn terughoudend omdat een VvE geen onderpandheeft aan te bieden, zoals dat wel het geval is bij een `gewone' hypo-theek.Appartementseigenaren kunnen door debank aangesproken kunnen worden voor hunniet-betalende buurmanEr zijn in Nederland nauwelijks voorbeelden van leningen door bankenaan VvE's. Ervaringen van SVn laten echter zien dat het risico op wan-betaling voor financiers beperkt is. SVn heeft in de afgelopen tien jaarvoor ongeveer 30 miljoen leningen verstrekt aan bijna 200 VvE's; aanal deze verplichtingen is volledig voldaan. De SVn stelt daarbij de vol-gende vier criteria aan de VvE:? een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)? de servicekosten moeten overeenstemmen met het MJOP? de eis van een professionele VvE-beheerder? een geldig VvE-besluit tot het plegen en het financieren van achter-stallig onderhoud? SVn kijkt naar het betalingsverleden van individuele appartements-eigenaren met betrekking tot servicekosten.Volgens de SVn loopt de financier een minimaal risico dat een VvE delening en rente niet terugbetaalt. Dit lage risico is een argument vooreen lagere rente zoals bij een hypotheek. De grote banken zouden eendoortastender leenbeleid voor VvE's kunnen en moeten voeren.De gemeente Vlaardingen en de woningcorpo-raties hebben in 2008 met het ActieplanWonen een woonvisie tot 2030 opgesteld omvan Vlaardingen een steeds aantrekkelijkerwoonstad te maken. Hierin is ook nadrukke-lijk aandacht voor de kwaliteit van de particu-liere woningvoorraad. Deze staat onder druk.Een succesvol pilotproject vond plaats in deWestwijk, waar drie flatgebouwen met samen140 appartementen er nu weer pico bello bijstaan. Vervolgens zijn nog eens zes flats in deWestwijk van start gegaan en ook in deSpoorbuurt pakken eigenaren nu metgemeentelijke steun het achterstallig onder-houd aan. De Spoorbuurt ligt in de wijkBabberspolder waar grootschalige herstructu-rering plaatsvindt. De aanpak waarvoor hetinitiatief bij de gemeente ligt, richt zich voor-al op vroeg naoorlogse flatgebouwen, vaak ineen stempelachtige verkaveling met semi-openbare ruimte rondom de flats. Ook diewordt aangepakt.Het project particuliere woningverbeteringverloopt met succes en naar verwachting zijneind 2014 zo'n 630 appartementen aangepakten heeft ook de buitenruimte een faceliftondergaan. De aanpak is helder: eigenarenkrijgen hulp, advies en een goedkope lening.De gemeente activeert de VvE's met huiska-meravonden. De VvE's kunnen vervolgens eenlening aanvragen bij de SVn. De gemeentestaat hier borg voor en financiert de lagererentetarieven. De gemeentelijke inzet bij deaanpak is verder: een VvE helpen bij de aan-pak van het achterstallig onderhoud en ener-giebesparende maatregelen en het verbeterenvan de uitstraling van de flat. De eigenarenbepalen uiteindelijk in de VvE-vergaderinghoe hoog de lat wordt gelegd. De aanpak heefteen positief effect op de leefbaarheid en eige-naren voelen zich meer betrokken bij hunleefomgeving.Na 2014 heeft de gemeente naar verwachtinggeen of beperkte middelen ter beschikking.Zoals het er nu naar uitziet zijn er dan geensubsidies, geen mogelijkheden voor laagren-tende leningen en wellicht enkel wat onder-steuning in de procesbegeleiding. Dit heeftongetwijfeld negatieve effecten op de matigtot slecht onderhouden goedkopere koopap-partementen.Het Actieplan Wonen uit 2008 behoeft eenaanscherping. Door de economische crisisstaat nieuwbouw op een laag pitje en is eensterkere focus op de bestaande voorraadgewenst. Naast woningverbetering moet ookenergiebesparing en het meer levensloopbe-stendig maken van woongebouwen een rolspelen. Die discussie voert Vlaardingenmomenteel. Daarnaast is de gemeente op zoeknaar alternatieve financieringsmogelijkhedenvoor het opknappen van flats. Vlaardingenziet het als een goede aanpak dat een actieveVvE de flat opknapt met behulp van een goed-kope lening. Vlaardingen gaat met de bankenin haar omgeving in gesprek om te zien ofVvE-financiering tegen een aantrekkelijkerente tot de mogelijkheden behoort.161616ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013In Amersfoort onderzoeken de Rabobank en de SVn de mogelijkhedenom samen te werken bij de financiering van groot onderhoud vanVvE's. Zij zien de opgave van de VvE's en het lage risico op terugbeta-ling. SVn en Rabobank Amersfoort en omstreken zien steeds meersamenwerkingsverbanden tussen particulieren ontstaan om energie tebesparen. Behalve in VvE-verband gebeurt dat ook in de vorm vanCollectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), Energy ServiceCompanies (ESCo) en Energie Co?peraties.Het is gewenst dat banken minder terughoudendzijn om niet-hypothecaire leningen metmarkconforme hypotheekrentes aan VvE's teverstrekken, zodat achterstallig onderhoud enenergiebesparende maatregelen uitgevoerdkunnen blijven worden.Kredietverlening aan dergelijke energieprojecten is een lastige materie.Rabobank Amersfoort e.o. heeft in 2011 al eens samengewerkt met eenVvE in Amersfoort en kan onder voorwaarden energieprojecten financie-ren, met een borgstelling van de provincie Utrecht. SVn en RabobankAmersfoort e.o. zien ook dat initiatieven zich veelal `slechts' beperken totfinanciering van energiebesparende maatregelen, terwijl veelal ook sprakeis van achterstallig onderhoud, waardoor de werkelijke financieringsbe-hoefte veel groter is. Rabobank en SVn hechten veel waarde aan duurzaam(ver)bouwen en onderhoud en onderzoeken de mogelijkheden van cofi-nanciering, eventueel met een rol voor de gemeente en de provincie.VERWACHTE EFFECTENHet is gewenst dat banken minder terughoudend zijn om niet-hypo-thecaire leningen met markconforme hypotheekrentes aan VvE's teverstrekken, zodat achterstallig onderhoud en energiebesparendemaatregelen uitgevoerd kunnen blijven worden. Leningen aan VvE'sverbeteren de kwaliteit van appartementen en niet onbelangrijk, zehebben een positief effect op de woonlasten voor de bewoner vanwegeeen lagere energierekening. Een andere manier van financieren isnodig nu gemeentelijke bijdragen opdrogen. Het Woonakkoord uit2013 met het Revolverend Fonds waaruit woningeigenaren een leningkunnen krijgen voor energiebesparende maatregelen biedt perspectie-ven. Momenteel worden voorstellen uitgewerkt om dit fonds ook opente stellen voor VvE's.Ten slotte moet er voldoende aandacht zijn voor de financi?le risico'svoor individuele VvE-leden. Een niet kapitaalkrachtige VvE wil nietzeggen dat de individuele leden geen financieel stabiele situatie heb-ben. De VvE moet een sterk bestuur hebben en met goed financieeltoezicht. Indien een VvE-lid bij verlies van inkomen de lening niet kanbetalen, moet er een financi?le buffer zijn die dit tijdelijk opvangt engelijk verdeelt over de VvE, zonder dat een ander individueel VvE-lidhard getroffen wordt.Platform31, Alternatieve Financieringsvormen voor VvE's, 2013Gratis te downloaden: www.platform31.nl/publicaties/alternatieve-financie-ringsvormen-vves