TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND6CRISISWONINGMARKTPRIKKELTINVENTIVITEITBOUWKETENAantasting van het consumentenvertrouwen; vraaguitval in de koop-sector; dalende woningprijzen; afnemende financieringsmogelijkhe-den; stagnerende bouwproductie. Een depressie ligt op de loer voorwie de berichtgeving over de woningmarkt in crisistijd volgt.Temeeromdat van het rijk tot ver na de verkiezingen van 12 september geenheil meer valt te verwachten.Toch is het niet overal somberheid troef,zo blijkt. Sterker nog: de crisis leidt bij sommigen juist tot extra inven-tiviteit en innovatiekracht."We moeten nu gewoon alles uit de kasthalen om de boel gaande te houden."DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTEuforisch was de stemming na de val van het kabinet Rutte. Want in amper tweedagen tijd kwamen CDA en VVD tot een bezuinigingsakkoord met D66, GroenLinksen ChristenUnie, terwijl ze dat de zeven weken daarvoor met de PVV niet was gelukt.De Europese 3-procentnorm zou gehaald worden, zoveel was duidelijk.Inmiddels heeft de euforie plaatsgemaakt voor scepsis, argwaan en kritiek. Nietalleen neemt de discussie toe nu de globaal gemaakte afspraken concreet moeten worden inge-vuld, ook is het nog maar de vraag of het begrotingstekort met deze maatregelen inderdaad kanworden teruggedrongen tot de gewenste 3 procent.Want de nadelige effecten van de aangekondigde ingrepen worden steeds duidelijker. BouwendNederland, NEPROM en NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers lieten bij-voorbeeld in een gezamenlijke persverklaring weten dat de verhoging van de btw naar 21 pro-cent kopers van een nieuwbouwwoning duizenden euro's extra zal gaan kosten, met alle gevol-gen van dien voor de ontwikkeling van de vraag op de woningmarkt."Waar voorheen nog met gemak maandelijks4.000 tot 5.000 nieuwe woningen werden ver-kocht, is dat aantal in maart 2012 al teruggevallentot 1.013 woningen en de verwachting is dat hetdoor het Akkoord verder zal inzakken tot maande-lijks zo'n 600 ? 700 verkopen", stelde NVB in eenaanvullend commentaar. Als dat gebeurt, kost ditde rijksoverheid alleen al aan gederfde btw-inkomsten meer dan 100 miljoen euro per jaar."Waar de extra rijksuitgaven als gevolg van deoplopende werkloosheid in de bouw en aanver-wante sectoren nog eens bijkomen."Dat dit gevaar re?el is, bleek uit nieuwe cijfers vanhet Centraal Bureau voor de Statistiek over heteerste kwartaal van 2012. In de eerste drie maan-den van dit jaar zijn 367 bouwbedrijven failliet7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDverklaard, wat neerkomt op een stijging van bijna 25 procent tenopzichte van vorig jaar. De verwachting is dat de komende maandennog veel meer bedrijven zullen omvallen, met name ook in het segmentvan de middelgrote bedrijven.DRAMATISCHE GEVOLGENMaar ook in de huursector heeft het bezuinigingsakkoord ingrijpendegevolgen, zo stelde Aedes. Weliswaar worden er extra huurinkomstenin het vooruitzicht gesteld in de vorm van 1 procent huurverhogingboven inflatie voor huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en43.000 euro. Maar de opbrengst daarvan weegt de komende vijf jaar bijlange na niet op tegen wat de corporaties kwijt zijn aan de in te voerenverhuurdersheffing. Alleen al komend jaar zou het negatief saldodaarvan uitkomen op een half miljard euro. Maar ook de jaren daarnagaat het nog altijd om honderden miljoenen euro's, heeft Aedes bere-kend.Volgens Aedes-voorzitter Marc Calon zou dat wel eens dramatischegevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt: "Wie bouwt er inNederland nog als corporaties dat niet meer kunnen? Hopelijk zietde politiek langzamerhand in dat ze zichzelf zo in de eigen voetschiet."Ondertussen regen de onheilspellende berichten uit de financi?le sectorzich aaneen. Zo was daar bijvoorbeeld bestuurder Piet van Schijndel vande Rabobank, die in het Financieele Dagblad liet optekenen dat de prij-zen van een koopwoning in Nederland nog zeker 10 procent moetendalen om op een meer realistisch niveau uit te komen.Waarna bestuursvoorzitter Niek Hoek van verzekeraar Delta Lloyd indatzelfde Financieele Dagblad liet weten de situatie op de Nederlandsewoningmarkt als zo gevaarlijk te beoordelen dat het bedrijf zijn positieals kredietverstrekker heeft herzien. Alleen nog kopers van woningendie voor een Nationale Hypotheekgarantie in aanmerking komen, kun-nen bij Delta Lloyd voor een hypotheek aankloppen.Decrisiszetaantotinnovatievanhetbouwproceszelf;ketenintegratieisdaarbijhetsleutelwoord.EenprojectinRotterdamkwamzo16procentgoedkoperuitdanoorspronkelijkgeraamd.(Foto Flip Franssen / Hollandse Hoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDBIJDRAGE CORPORATIES ONDERBELICHTEen mens zou er somber van kunnen worden, erkent Pieter Bregman,directeur-bestuurder van de Groningse woningcorporatie Nijestee. Maarhijzelf weigert daar in ieder geval in mee te gaan. "Ik wil tegenwicht bie-den tegen de landelijke windrichting dat woningcorporaties zo nietopgeheven dan toch op zijn minst genationaliseerd moeten worden.Want woningcorporaties doen veel goed werk waar we met elkaar besttrots op mogen zijn."Zoals op de bijdrage die corporaties leveren aan de bouwproductie. "Hetblijft totaal onderbelicht dat corporaties een groot deel van de woning-bouw voor hun rekening nemen. Al sinds jaar en dag nemen de corpora-ties in de stad Groningen 80 procent van de nieuwbouwproductie voorhun rekening. Dat loopt nu het crisis is op naar bijna 90 procent. Datheeft er alles mee te maken dat de marges in Groningen heel erg smalzijn. We proberen regelmatig, in nauwe samenwerking met de gemeenteoverigens, commerci?le ontwikkelaars hier aan de slag te krijgen. Maardie komen in het algemeen voor een rendement onder de 8 of 9 procenthun bed - dat trouwens meestal in Amsterdam staat - niet uit.Woningcorporaties daarentegen nemen genoegen met veel lagere rende-menten, van rond de 5 procent. Dat is de reden dat we ook in deze tijd dewoningbouwproductie op gang kunnen en willen houden."Nijestee levert al jaren een forse bijdrage aan de Groningse bouwproduc-tie. "De stedelijke woningbouwproductie lag in 2008 en 2009, de jarenvoor de crisis, op ongeveer 1.300 woningen per jaar.. Daarvan werdeneen kleine 1.000 woningen door de vijf corporaties gebouwd. Afgelopenjaar zijn in de stad nog altijd 950 woningen opgeleverd, waarvanNijestee alleen al ruim 500 woningen voor haar rekening nam. Alleszinsacceptabel, vind ik persoonlijk."WARME BROODJESNu heeft Bregman naar eigen zeggen de mazzel dat de Groningerwoningmarkt `een van de beste is van heel Nederland'. "Dat heeft temaken met het feit dat deze markt gedomineerd wordt door starters enstudenten. De marktsegmenten die zich richten op inkomens onder de40.000 euro zijn hier dus springlevend. Wij bouwen bijvoorbeeld veelhuurwoningen voor studenten, vorig jaar bijna 400, en die gaan als war-me broodjes over de toonbank. Het lukt ons daarnaast uitstekend omdelen van ons sociaal bezit in de categorie van 90.000 tot 120.000 euro teverkopen. De opbrengst daarvan kunnen we weer in onze bouwopgaveinvesteren. "Nijestee is daardoor beter in staat dan commerci?le partijen om hetbouwprogramma op niveau te houden. "Commerci?le partijen willenwel bouwen maar dan alleen als het project in een keer kan worden ver-kocht aan een belegger", aldus Bregman. "En die beleggers zijn nietge?nteresseerd in Groningen op dit moment. Als Groningen moet wach-ten op het grootkapitaal in de bouw gebeurt hier helemaal niets meer.Wij daarentegen zijn zelf belegger. We ontwikkelen een gebouw en ver-huren of verkopen het. Of we verhuren het eerst en verkopen het vervol-gens pas na tien jaar. Dat is aan ons."Overigens is Bregman het wel degelijk eens met de waarschuwing vanAedes. "De politiek heeft geen oog voor de enorme effecten die de aan-tasting van het investeringsvermogen van woningcorporaties gaat heb-ben op de woningbouwproductie. Als corporaties minder kunnen inves-teren in woningen, waar wel degelijk nog grote behoefte aan is, zal ditingrijpende gevolgen hebben voor de werkgelegenheid en economischebedrijvigheid. Zozeer zelfs, dat we er wel eens een secundaire dip in deeconomie van zouden kunnen krijgen. Ik ben groot voorstander van lan-delijke afspraken met alle betrokken partijen over de wijze waaropwoningcorporaties regionaal de loop erin kunnen houden. De politiekmoet ons niet de nek om willen draaien maar juist de helpende handtoesteken. De corporaties hebben een enorm dempend effect op de crisisin de woningbouw. En daar moeten we dus heel erg blij mee zijn. Als jedan toch moet bezuinigen, bespaar dan op straaljagers en politietakenin Kunduz. En zeker niet op de woningbouw in Nederland."PieterBregman:"Commerci?lepartijenwillenwelbouwenmaardanalleenalshetprojectineenkeerkanwordenverkochtaaneenbelegger"9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDMARKTPLATFORMIn Rotterdam zitten ze ook niet bij de pakken neer, vertelt HamitKarakus, PvdA-wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening. "Het gaatnaar omstandigheden redelijk goed. Dat heeft twee oorzaken. Wij heb-ben als gemeente tijdens de kredietcrisis de bouwproductie gestimu-leerd, waardoor projecten die in de moeilijke jaren zijn gestart nugewoon kunnen worden afgebouwd. En we maken maximaal gebruikvan de kennis en ervaring van een zogeheten marktplatform, waarin alleontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties en financiers zijn vertegen-woordigd die zich betrokken voelen bij de Rotterdamse bouwopgave.Dat stelde ons in staat om te anticiperen op problemen die we al in heelvroeg stadium op ons af zagen komen. Omdat we bijvoorbeeld wistendat de vraag zou gaan stagneren, hebben we de meest aantrekkelijkebouwlocaties in de planning naar voren gehaald. En dat heeft geholpen.Want op die locaties wordt nog steeds volop gebouwd, verkocht en ver-huurd."De nadruk in de productie ligt volgens Karakus momenteel duidelijk opde huurmarkt. "Koop zit er even niet meer in. De vraag richt zich op hethuursegment, met name ook in de hogere prijscategorie?n. Mensen meteen redelijk inkomen hebben nog steeds behoefte aan een kwalitatiefgoede woning en blijken daar ook best geld voor over hebben. De voor-keur gaat uit naar een huurwoning enerzijds omdat het vertrouwen inde koopsector zoek is, anderzijds omdat de banken de normen hebbenaangescherpt. Mijn inschatting is dan ook dat er de komende tijd scherpzal worden ingezet op de bouw van kwalitatief hoogstaande huurwo-ningen."MAATWERK OP PROJECTNIVEAUEen nieuw instrument in de Rotterdamse context is de zogeheten erf-pachtconstructie, die tot op heden eenmalig is ingezet om een aantalprojecten aan te zwengelen. Wethouder Karakus: "Toen de kredietcrisiszich aandiende veranderde de markt. Hoewel er nog steeds vraag wasnaar woningen, konden ontwikkelaars geen geld meer krijgen van debanken voor de financiering van hun projecten. Daarom hebben wij eenerfpachtconstructie ingevoerd. In dat kader kocht de gemeenteRotterdam de grond van een bepaalde bouwlocatie, om die vervolgensin erfpacht uit te geven aan de projectontwikkelaars. Het voordeel wasdat zij hierdoor een start konden maken met de projecten, omdat ergeen cashflow probleem meer waren. De gemeente krijgt nu jaarlijkseen vergoeding in de vorm van erfpacht. Als de projecten eenmaal klaaris, krijgen wij het totale bedrag wat met de aankoop van de grond wasgemoeid weer overgeboekt, inclusief eventuele derving van rente-inkomsten en dergelijke. Het kost de gemeenschap dus geen geld, maarde bouwproductie blijft op stoom."Overigens werkt dit alleen bij een gelijkblijvende vraag, en ook alleen inde koopsector. "De huursector is weer een heel ander verhaal. Feitelijkmoet er voor iedere locatie en ieder project een andere oplossing wor-den verzonnen om de boel op gang te houden. Erfpacht is een mogelijkeoplossing, maar kan niet als generieke maatregel worden ingevoerd. Insommige gevallen heeft het namelijk helemaal geen effect."Wie de crisis wil doorkomen moet volgens Karakus met andere woordenheel goed de vinger aan de pols houden. "En dat doet Rotterdam dusook. Wij volgen dagelijks alle ontwikkelingen in de stad, hoe klein hetbouwproject ook is. We zitten regelmatig met een ontwikkelaar ofwoningcorporatie om de tafel om te bezien wat we voor elkaar kunnendoen. Een blauwdruk is daarbij niet te geven. Soms gaat het om definanciering, dan weer om het woningtype, dan weer om de fasering.Maatwerk tot op projectniveau bieden, daar gaat het in feite om."VOORWAARDEN SCHEPPENDe gemeente is bij uitstek de partij om dat maatwerk te bieden, meentde wethouder. "Wat de gemeente moet doen, kan ze ook doen. Maar datneemt niet weg dat de landelijke politiek wel wat aanvullende voorwaar-den moet scheppen. We weten bijvoorbeeld dat de koopsector stagneertRoelCornelisse:"Dehuidigecrisisgaattoteeneveningrijpendealswezenlijkeveranderingvandebouwsectorleiden.HamitKarakus:"Wemoetenzientevoorkomendattegendetijddatdecrisisvoorbijisdehelebouwkapotisgemaakt"10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND1010en dat dit nog wel een paar jaar het geval zal zijn. De huursector in hetprijssegment van 650 tot 950 euro is het alternatief daarvoor, maar hetprobleem is dat woningcorporaties niet meer in dat marktsegmentactief mogen zijn en ontwikkelaars het niet willen, omdat het te weinigrendement oplevert. Daar moet op landelijk niveau een oplossing voorworden gevonden. Is die eenmaal gevonden, dan blijft de bouwproduc-tie draaien en worden er kwalitatief goede woningen aan de voorraadtoegevoegd."Ondertussen moet ook het bouwproces zelf worden verbeterd.Ketenintegratie is daarbij het sleutelwoord. "De insteek van de gemeenteRotterdam is dat het geld kan opleveren, wanneer zaken aan elkaar wor-den gekoppeld. Om op een bepaalde woning uit te komen, van eenbepaalde kwaliteit en met een bepaalde prijs, moet iedereen in de bouw-keten zijn bijdrage leveren. Als de bouwer te hoge faalkosten maakt, alsde architect teveel tijd neemt voor overleg en tekenwerk, of als degemeente teveel tijd verliest met regels en procedures, pakt een woninguiteindelijk altijd duurder uit. Wij hebben in een pilot met bouwer DuraVermeer en woningcorporatie Havensteder proefgedraaid met ketenin-tegratie. En wat blijkt: het project kwam 16 procent goedkoper uit danoorspronkelijk geraamd. En wij denken dat er nog wel meer winst tebehalen valt. Dan worden opeens veel meer woningbouwprojectenfinancieel aantrekkelijk om te realiseren."Een extra argument voor Karakus om hier zoveel energie in te steken ishet behoud van werkgelegenheid in de bouwsector. "We moeten zien tevoorkomen dat tegen de tijd dat de crisis voorbij is de hele bouw kapotis gemaakt. Want dan is de markt weliswaar aangetrokken, maar hebbenwe de mensen en de bedrijven niet meer om de bouwopgave te realise-ren. We moeten dus nu koste wat kost ervoor zorgen dat de sector over-eind blijft. Daar moeten de bouwbedrijven zelf het nodige voor doen:door slimmer, beter en goedkoper te bouwen. En gemeenten moetenalles uit de kast halen, in de vorm creativiteit, extra energie en heel veelbestuurlijk vermogen, om de bouwproductie gaande te houden. Dat hetingewikkeld is, is helder. Maar dat er ondanks de crisis nog heel veel totstand kan worden gebracht bewijst Rotterdam dagelijks. Ook in de hui-dige tijd durven partijen echt wel met projecten te starten. Zolang ze degemeente maar aan hun zijde weten."ZELFLEREND BOUWPROCESDat bouwbedrijven ook zelf het nodige moeten doen om zo ongeschon-den mogelijk uit de crisis te komen is in het geval van Roel Cornelisse,directeur van Ballast-Nedam Bouw en Ontwikkeling regio Zuid, niet aandovemansoren gericht. Zo werkt hij al enige jaren samen met woning-corporatie het Woonbedrijf uit Eindhoven aan een optimalisering vanhet bouwproces. Daartoe worden alle kennis en kunde die is opgedaanbij de realisatie van het ene project meegenomen naar de voorbereidingvan het volgende project.Cornelisse: "Het is een soort zelflerend bouwproces aan het worden.Waarbij wij niet werken op basis van dikke bestekken en lijvige contrac-ten, maar aan de hand van een prestatieovereenkomst die maar enkeleA4tjes omvat. De corporatie geeft ons het vertrouwen dat wij eenbepaalde prestatie kunnen leveren tegen een bepaalde prijs en wij pres-teren vervolgens gewoon wat er van ons wordt verwacht. En liefst nogwat beter."Die manier van werken biedt beide partijen veel voordelen, merkt hij."Het is voor de mensen een hele prettige manier van werken, omdat jeecht in alle openheid en zeer pragmatisch met elkaar samenwerkt omtot het beste resultaat te komen. Ze worden gekend en gewaardeerd inhet gehele bouwproces. Het leidt tot kostenbesparing zowel aan de kantvan de corporatie als aan die van het bouwbedrijf, omdat de faalkostenafnemen en er van beide kanten minder begeleiding nodig is om opdezelfde kwaliteit uit te komen. We werken met een open begroting envoor de zekerheid is er een onafhankelijke kostendeskundige tussengezet. Dus de woningcorporatie heeft de garantie dat onze prijzenmarktconform zijn. En een organisatieadviesbureau toetst op gezettetijden wat iedereen doet en zorgt er op die manier voor dat mensen nietterugschieten in hun oude rol van opdrachtnemer en opdrachtgever. Indeze relatie is klantwaarde het uitgangspunt. En de klant is dan dus nietde vastgoedafdeling van de woningcorporatie, maar de huurder van dewoning die wij met elkaar aan het realiseren zijn. Als wij bezig zijn wor-den deze mensen ook regelmatig gebeld door een consumentenmarke-tingbureau met de vraag of ze tevreden zijn met het werk dat is verricht.Daarvan wordt rapport opgesteld, op basis waarvan wij, indien nodig,de volgende dag al kunnen bijsturen en zowel onze medewerkers als dievan de woningbouwvereniging kunnen attenderen op hun houding open kwaliteit van het geleverde werk."CONCURRENTIESTRIJDNu is deze nieuwe werkwijze niet ingegeven door de crisis. "Ballast-Nedam was er al mee bezig voordat de kredietcrisis losbarstte. Maar wehebben er in deze tijd absoluut profijt van. Het is vrij zeker dat dewoningcorporatie bij een reguliere, openbare aanbesteding goedkoperuit zou kunnen zijn, omdat collega bouwbedrijven op dit momentbereid zijn om zwaar in prijs te zakken, soms zelfs tot onder de kost-prijs. Alles wordt op alles gezet om de eigen mensen aan het werk tehouden. Toch zijn wij er in geslaagd het Woonbedrijf als klant te behou-den, omdat ook de corporatie erkent dat deze manier van werken de toe-komst heeft. Daar komt bij: mijn kostprijs zakt natuurlijk ook.Onderaannemers dalen immers mee met hun prijs omdat ook zij, als zeeen goede prestatie hebben geleverd op het vorige werk, als comakermeegaan naar het volgende werk. Hetzelfde team van medewerkerslevert vervolgens meer kwaliteit en maakt minder faalkosten dankzij eensteeds verdere optimalisering van het proces. En dat voordeel rekenenwe gewoon door."Het komt met andere woorden aan op inventiviteit en innovatiekracht."Dat zijn de kwaliteiten die een bouwbedrijf in huis moet hebben om decrisis te kunnen overleven en de slag met de concurrentie aan te kunnengaan", stelt Cornelisse. "Niet alleen met betrekking tot het proces maarook in relatie tot het product. Wij hebben nu bijvoorbeeld scherp inge-zet met de IQ-woning, die we voor een aantrekkelijke prijs in zes wekentijd kunnen neerzetten. Daar hebben veel woningcorporaties interessein, met name ook omdat we werken in series vanaf vijf woningen. Dat isvooral ook interessant in herstructureringsgebieden, waar de financi?leruimte en beschikbare tijd beperkt zijn."Cornelisse ziet dat er nog veel meer van dit soort innovaties worden ont-wikkeld, ook door andere partijen in de bouwketen. "De huidige crisisgaat tot een even ingrijpende als wezenlijke verandering van de bouw-sector leiden. Zeker: het is een hele vreemde tijd waarin wij nu leven.Maar er zouden tegelijkertijd wel eens hele mooie dingen uit voort kun-nen komen."