15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDE CORPORATIEIS DOOD, LEVE DEWOONCO?PERATIE!Corporaties zijn ineffectief en ineffici?nt in het organiseren van toegang tot de woningmarkt voor eenbrede doelgroep. Daarom moeten ze woonco?peraties faciliteren woningen in beheer en eigendom over tenemen. Zelforganisatie en vermogensopbouw versterken zo de sociaaleconomische positie van dehuishoudens met een lager middeninkomen. De middelen die vrijkomen bij de overdracht van woningennaar woonco?peraties kunnen worden ingezet voor specifieke doelgroepen, urgente woningbehoefte ofruimtelijke opgaven zoals ongewenste segregatie, groei en krimp, stadsvernieuwing, verduurzaming enherbestemming. In sociale verhuur moeten corporaties zich richten op de laagste inkomens en meestkwetsbare sociale groepen.WoningenvandeAmsterdamscheCo?peratieveWoningvereniging"Samenwerking".Beeld:VannimwegenTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015161616ACHTERGRONDDOOR MAARTEN PEL, ADVISEUR BIJ BUREAU VANNIMWEGENDe woonco?peratie is een noviteit in de Woningwet. AdriDuivesteijn, die feitelijk verantwoordelijk is voor het ver-schijnen van de woonco?peratie in de Woningwet, schreefeen essay met de titel `De woonco?peratie, op weg naar eenzichzelf organiserende samenleving'. Zijn beoogde rich-ting is duidelijk; de woonco?peratie moet bijdragen aan de versterkingvan de positie van de burger. Het zware institutionele karakter van dewoningmarkt met een sterke positie van ondemocratisch geleide insti-tuten moet buigen voor de participerende samenleving met krachtigeburgers. Voldoet de woonco?peratie zoals deze nu in de woningwet isopgenomen, of zoals ze in de recente experimenten vorm krijgt, aan devoorwaarden om dit ideaal te bereiken?Duivesteijn geeft in zijn essay een samenvattende omschrijving van dewoonco?peratie: "Een vorm van gezamenlijk bezit en beheer waarbin-nen eigendom een individuele aangelegenheid is, maar door de zelfor-ganisatie van eigenaren en huurders ontstaat er tegelijkertijd een sys-teem waarin de kwaliteit van de woning en woonomgeving collectiefwordt geborgd." Een duidelijke lijn in zijn betoog is een meer eigen-domneutrale organisatie van de woningmarkt, met als ideaal ".... eentransitie van binnenuit de sociale huursector, waarbij de verantwoor-delijkheid voor het wonen op grote schaal wordt overgedragen aan deburger. Concreet betekent dit dat huurders die nu nog in een corpora-tiewoning wonen, het instaprecht moeten krijgen deze woning inbezit te nemen. De woningcorporatie blijft in dat geval verantwoorde-lijk voor de exploitatie van de sociale huurwoning en levert dienstenaan de woonco?peratie, teneinde een verantwoord beheer te vereen-voudigen."In artikel 18a van de Woningwet wordt een woonco?peratie gedefini-eerd als een vereniging "... die zich ten doel stelt om haar leden instaat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud vande door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan gren-zende omgeving." Daarmee is de woonco?peratie als vehikel om bewo-ners te faciliteren in het verwerven van het eigendom van de woningenigszins naar de achtergrond verdwenen. En dat is erg jammer. Wantjuist in de aansluiting tussen koop en huur, voor een kwetsbare groeplage middeninkomens, kan de woonco?peratie een prachtig instru-ment vormen.De verhuurdersheffing vormt de kroon op eenkwart eeuw zwalkend volkshuisvestingsbeleidDe experimenten die momenteel plaatsvinden om woonco?peratiesvan de grond te krijgen, verschillen van karakter. Veelal gaat het omvormen van zelfbeheer. De bewoners willen meer zeggenschap in hetbeheer van hun woning en zoeken met de corporatie naar instrumen-ten om zeggenschap en budgetten overgedragen te krijgen. Maar vaakook willen bewoners meer. Bijvoorbeeld als een alternatief voor sloopof verkoop, waarbij de bewoners aan het roer van de ontwikkelingkomen te staan. Het blijkt lastig om te komen tot overname van heteigendom door de bewoners. Toch is dit volkshuisvestelijk en maat-schappelijk het meest interessant. Het geeft de bewoner zeggenschapin beheer, grip op woonlasten en opbouw van vermogen. Dus laten weop zoek gaan naar een methode om eigendom en zeggenschap naar debewoners te brengen.EEN BREDE DOELGROEPCorporaties zijn ingezet in de wederopbouw en onderdeel geworden vande verzorgingsstaat. De verzelfstandiging en de brutering, met corpora-ties opererend in een gereguleerde markt heeft geen goede uitwerkinggekregen. Dat geldt met name niet voor de huurders, de mensen dieervan afhankelijk zijn. De verhuurdersheffing vormt de kroon op eenkwart eeuw zwalkend volkshuisvestingsbeleid. Maar daar moeten wehet mee doen. Het is nu van belang dat de corporaties zelf inzien dat zede belofte van een toegankelijke en betaalbare woningmarkt nooit kun-nen waarmaken. Ze moeten onderkennen dat er nieuwe systemengevonden moeten worden om de woningmarkt te organiseren. Daarbijkomen ook de fundamenten van het instituut ter discussie. De burger isintussen mondig en veeleisend en kan veel meer eigen verantwoordelijk-heid nemen. Natuurlijk waarderen huurders het gemak en de servicevan de corporatie. Maar snappen ze ook wat het hen kost? En wat heb-ben al die mensen op de wachtlijst aan effici?ntere corporaties? Of depas afgestudeerde die in de Randstad wil gaan werken? In andere secto-ren zoals welzijn en zorg zie je dat dit minimaal net zoveel vraagt van deinstituten als van de burgers zelf. Corporaties moeten hier dus actiefmee aan de slag. De woonco?peratie kan hierbij een instrument zijn enzich ontwikkelen in de schoot van de woningcorporatie, zoals de bur-germaatschappij zich ontvouwt uit de verzorgingsstaat.Juist in deze burgermaatschappij kan de corporatie veel betekenen. Detransitie van verzorgingsstaat naar burgermaatschappij leidt metname bij de lage middeninkomens tot een meer kwetsbare sociaaleco-nomische positie. De zekerheid van een vast inkomen uit een vast con-tract verdwijnt. Werken als zelfstandige, met af en toe een losseopdracht en af en toe een klus in een tijdelijk contract, en meerderedeeltijdbaantjes of opdrachten worden steeds meer de norm. Terwijldeze groep het leven moet vormgeven met onzekerheid en onregelma-17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDtigheid in inkomen en werk, zitten alle instituten nog met normen enbeleid uit een andere samenleving. Dat geldt voor de kinderopvang,waar je vaste dagen in de week moet afnemen. Maar ook bankennemen voor de verstrekking van een hypothecaire lening het vastecontract als norm. En de corporatie vraagt om jaren inschrijftijd om?berhaupt tot het systeem toe te kunnen treden.Terug naar de kern wordt vaak ingevuld alsterug naar een basisproductDe corporatiesector is er voor een brede doelgroep. Met een inkomens-grens van 34.000 euro heeft ruim een derde van de Nederlandse huis-houdens in theorie toegang tot de sociale huursector. Toch laat de hui-dige ontwikkeling van de corporatiesector een ander beeld zien.Corporaties worden steeds meer een noodvoorziening. Door verkoopdaalt het aantal voor verhuur beschikbare woningen. Een groot deel vande overige woningen gaat geheel terecht en legitiem naar mensen meteen urgente woonvraag. Er ontstaat een groeiende druk in de woning-markt voor de groep die geen eigen woning kan kopen, maar ook weinigkans heeft op een sociale huurwoning. Voor deze mensen kan de woon-co?peratie een uitkomst bieden.Dit leidt tot een fundamenteel andere positie voor de corporatie. Het iseen principieel ander ordeningsmodel, waarbij het corporatievermogendirect dienstbaar wordt aan de bewoners om toegang te krijgen totfinanciering en vermogensrisico's voor de leden te beperken. Dit geefteen enorme potentie voor emancipatie en verheffing, maar wel volledigbinnen het volkshuisvestelijke domein. Bij de corporatie komt er in detijd veel vermogen beschikbaar om te investeren en actief in te zettenvoor volkshuisvestelijke doelen en ruimtelijke ontwikkelingen.CORPORATIES DUUR, HUURDERS LUICorporaties hebben het wonen naar zich toe getrokken. Dat is logisch,want zij is de bovenliggende partij in organiserend vermogen, professi-onaliteit en geld. Ook de wetgeving is erop gericht de huurder tebeschermen en de verhuurder te activeren. Als de verhuurder nalaat teonderhouden wordt de huur gekort, niet als de huurder zelf het onder-houd ter hand wenst te nemen. En de huurder betaalt ervoor, dus waar-om zou hij ook? De herziene Woningwet leidt nog niet tot veel verande-ring. Emancipatie en participatie in beheer staan niet hoog op de agen-da. Terug naar de kern wordt vaak ingevuld als terug naar een basispro-duct; een woning met een betaalbare huur. En de huurder moet hetermee doen. De woonco?peratie lijkt vooralsnog niet te passen in derichting die veel corporaties kiezen: sober, doelmatig en binnen scherpekaders. Maar de gekozen richting lost de problemen niet op.Er zijn twee redenen waarom het wenselijk is dat woonco?peraties op eenverantwoorde manier complexen in eigendom en beheer kunnen overne-men. Ten eerste kan van de huurders driekwart het prima zelf en hebbenze er ook baat bij het zelf te doen. Ten tweede is een corporatie ineffici?nten ineffectief in het bedienen van een brede doelgroep. Ze zijn niet effici-ent omdat de corporaties als geprofessionaliseerde organisaties te duurzijn en bovendien overbodig als veel bewoners het zelf kunnen. En ze zijnniet effectief omdat de combinatie van huurtoeslag en verhuurdershef-fing een desastreuze uitwerking heeft op de betaalbaarheid en beschik-baarheid. Het aanbod wordt geremd met de verhuurdersheffing, terwijlde vraag wordt gestimuleerd met de huurtoeslag. De kortste samenvat-ting is dus dat het huidige stelsel veel geld kost en de problemen nietoplost. De woonco?peratie kan een fundamentele discussie op gangbrengen over de kracht van corporaties en de wijze waarop deze dienst-baar wordt gemaakt in de maatschappij. Als de woonco?peratie er voorzorgt dat een brede doelgroep meer zelf kan doen, geeft dit ruimte aan decorporatie om zich te richten op specifieke doelgroepen, urgentewoningbehoefte of ruimtelijke opgaven zoals ongewenste segregatie,groei en krimp, stadsvernieuwing en herbestemming.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015181818ACHTERGRONDDaarentegen heeft de corporatie wel alles in huis om een woonco?pera-tie een kansrijke start te geven, namelijk een goede toegang tot kapitaal-markten en kennis en praktische ondersteuning in vastgoedbeheer. Decorporatie treedt terug in het beheer en faciliteert in het opbouwen vanfinanci?le zelfstandigheid en eigendom. De corporatie kan stabiliteitbieden aan de woonco?peratie en een adviserende en toezichthoudenderol vervullen.De corporatie heeft goedkoop toegang tot dekapitaalmarkt en een groot eigen vermogenMEER ZEGGENSCHAP, LAGERE WOONLASTENIn dit essay plaats ik de woonco?peratie als instrument voor de lage mid-deninkomens in het perspectief van de burgermaatschappij. Dit doe ik aande hand van een uitwerking van de woonco?peratie als volkshuisvestelijkinstrument vanuit de corporatie. De huidige woningmarkt is gestructu-reerd naar huur en koop. De huurmarkt wordt geordend met regelgevingrond de huurtoeslag, verhuurdersheffing en corporaties. De koopmarkt iseen daarvan gescheiden markt. De koopmarkt wordt geordend met regel-geving rond de hypotheekrenteaftrek en financi?le instellingen. Hurenwordt bevorderd met huurtoeslag en belast met de verhuurdersheffing.Kopen wordt bevorderd met hypotheekrenteaftrek. De corporatie heeftgoedkoop toegang tot de kapitaalmarkt en een groot eigen vermogen. Ditwerkt nu onvoldoende ten gunste van de doelgroep. Hoe kan de woonco?-peratie het beste van deze werelden bij elkaar brengen?EEN UITWERKINGDe corporatie draagt een complex met verhuurde woningen over aan dewoonco?peratie. Binnen de woonco?peratie hebben de bewoners dekeuze om koperslid of huurderslid te worden. Voor de leden die eeninkomen hebben waarmee er recht is op aftrek van hypotheekrente, ishet vaak voordeliger huur om te zetten in koop. Binnen de woonco?pe-ratie worden afspraken gemaakt over verkoop en overdracht om de risi-co's voor de kopersleden te beperken. Het is nodig dat een deel van debewoners koperslid wordt, zodat de woonco?peratie direct bij de startover eigen vermogen beschikt.De nieuwe corporatie: pachtbaas en toezichthouderDe corporatie geeft een complex verhuurde woningen inclusief gronduit in erfpacht aan een woonco?peratie. Daarvoor ontvangt de corpora-tie erfpachtcanon. Het uitgangspunt is marktwaarde in verhuurde staat(want de woningen zijn verhuurd). De corporatie wordt bloot eigenaar,waardoor de verhuurdersverplichtingen (onderhoud, beheer, verhuur-dersheffing, enzovoorts) overgaan op de woonco?peratie. Daarmee wor-den de netto-inkomsten voor de corporatie hoger dan bij verhuur enontstaat er extra investeringsruimte. De corporatie houdt toezicht op deWOONCORPORATIE T.I.BELASTINGDIENSTBANKVOORWOONCO?PERATIESWOONCO?PERATIEVE VERENIGINGHUURDERSLIDKOPERSLIDHypotheekrenteaftrekVennootschapsbelastingAandelenAandelenRenteStorting op aandelenLening u/gHypothecaire leningAflossingRenteVerhuurdersheffingHuurtoeslag Contracten Kapitaalstroom (eenmalig) Aflossing & afkoop op kapitaal Maandelijkse kasstroom Belastingen & subsidiesPeriodiekeafkoopsomBijdrageVvEAfkoopsomondererfpachtHuurHuurcontractErfpachtcanonOndererfpachtOverdrachtinerfpachtServicekosten19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDwoonco?peratie vanuit het belang van de betaling van het erfpachtca-non. Door geleidelijke afkoop van het erfpachtcontract verschuift ookhet bloot eigendom in de tijd naar de woonco?peratie. Ook dezeopbrengsten zorgen voor extra investeringsruimte bij de corporatie.Deze middelen kunnen worden ingezet voor specifieke doelgroepen,urgente woningbehoefte of ruimtelijke opgaven zoals ongewenstesegregatie, groei en krimp, stadsvernieuwing, verduurzaming en herbe-stemming. In sociale verhuur moeten zij zich richten op de laagste inko-mens en de meest kwetsbare sociale groepen.Voor de corporatie is het van belang dat de risico's aanvaardbaar enbeheersbaar zijn. Daarnaast is de instandhouding van het vermogenvoorwaardelijk. Het systeem van een revolving fund, waar vanuit ook inde toekomst kan worden gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgaven,moet niet worden uitgeput. Er lekt in deze uitwerking geen vermogenvan corporaties naar woonco?peraties. Overdracht vindt plaats op basisvan marktwaarde en het rendement voor de corporatie is vergelijkbaarmet uitponding.Woonco?peratie: Verhuurder, VvE en co?peratieve beheervereniging.Binnen de woonco?peraties is huren en kopen mogelijk. Huurders enkopers zijn allebei volwaardig lid van de woonco?peratie. De woonco?pe-ratie neemt als verhuurder de verplichtingen over van de corporatie.Vanuit de huur betaalt de woonco?peratie de erfpachtcanon, het onder-houd en beheer, de belastingen en verzekeringen. Indien er tien of meerhuurdersleden zijn, betaalt de woonco?peratie ook de verhuurdersheffing.Bij verkoop wordt de ondererfpacht afgekocht door het koperslid.Hierdoor wordt een vermogenswinst gemaakt, omdat de woonco?pe-ratie de woning verkoopt tegen vrije verkoopwaarde. De winstbedraagt het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en devrije verkoopwaarde. De woonco?peratie moet de opbrengst van ver-koop goed beleggen om voldoende inkomsten te krijgen om de erf-pachtcanon aan de corporatie te kunnen betalen. Daartoe richten allewoonco?peraties gezamenlijk de `Bank voor Woonco?peraties' op. Dewoonco?peraties voorzien deze bank van spaartegoed en eigen vermo-gen om hypotheken te verstrekken aan de kopersleden. Het rendementis ruim voldoende om aan de verplichtingen naar de corporatie te kun-nen voldoen. Daarnaast ontvangt de woonco?peratie van de kopersle-den een VvE-bijdrage voor het onderhoud en beheer, belastingen enverzekeringen. Indien een koperslid ervoor kiest een hypothecairelening af te sluiten bij een reguliere bank, kan de verkoopopbrengstworden gebruikt voor gedeeltelijke afkoop van het erfpachtcontractbij de corporatie.Corporaties staan in de driehoek burger,markt en overheid in het middenHuurderslid of koperslidHuurdersleden krijgen formele zeggenschap in de vereniging die eige-naar is van hun woning. Kopersleden hebben deze formele zeggenschapook via de VvE, die onderdeel is van de woonco?peratie. Alle leden heb-ben zo zeggenschap in de woonco?peratie over het beheer en onder-houd. Het koperslid betaalt naast de lasten van de hypotheek de VvE-bijdrage voor service, onderhoud en beheer aan de woonco?peratie.Kopersleden bouwen vermogen op door vermogensopbouw via aflos-sing van de hypotheek en waardeontwikkeling van de eigen woning.Alle leden bouwen vermogen op in de woonco?peratie bij verkoop vanhuurwoningen en met het rendement op het eigen vermogen.DE SCHOONHEID VAN GELEIDELIJKHEIDVolkshuisvesting gaat niet gepaard met grote revoluties. Demografieontwikkelt zich geleidelijk. In de ruimtelijke ordening vraagt herbe-stemmen en ontwikkelen tijd. Verplichtingen en belangen zijn groot bijzowel eigenaren, financiers, bewoners, omwonenden, markten en over-heden. De woonco?peratie in de geschetste uitwerking heeft een invul-ling gekregen die past in een grotere maatschappelijke ontwikkelingwaarbij de burgermaatschappij aan positie wint ten opzichte van markten overheid. Corporaties staan in de driehoek burger, markt en overheidin het midden. Ze acteren op een markt, onder aanwijzing van overhe-den en ten dienste aan burgers. Bovendien zijn ze machtig en krachtig.Dat geeft de ultieme positie en ook een zwaarwegende verantwoordelijk-heid, bij te dragen aan relevante maatschappelijke ontwikkeling. Devoorgestelde route is beheersbaar. Als de woonco?peratie de eerste vijfjaar doorkomt zijn de financi?le risico's feitelijk verdampt. De woonco?-peratie heeft het beheer georganiseerd, reserves opgebouwd en isbegonnen met het afkopen van de erfpacht. De kwetsbaarheid is uit hetcollectief. De corporatie kan geleidelijk steeds meer afstand nemen. Dagna dag, jaar na jaar wordt geleidelijk de volkshuisvesting steeds meerhet domein van burgers en bewoners.Een rekenvoorbeeldEen corporatie verhuurt een complex van twee woningen meteen huur van 500 euro per woning per maand. Na aftrek van allekosten geeft dit een vrije kasstroom van 50 euro per maand. Debewoners wensen een woonco?peratie op te richten en dewoningen worden verpacht aan de woonco?peratie. De pachtwordt vastgesteld op 3% van de marktwaarde in verhuurdestaat, zijnde 3% van 90.000 is 2.700 euro per woning per jaar.Voor de corporatie vervallen alle kosten behalve de financie-ringslasten zijnde 4% van 45.000 euro. De vrije kasstroom voorde corporatie stijgt daarmee naar 75 euro per woning permaand.E?n bewoner wordt huurderslid. In de maandlasten verandertniets. Er wordt huurtoeslag ontvangen en de huur wordt betaaldaan de woonco?peratie. De huurder krijgt directe zeggenschapin het beleid. Op termijn profiteert het huurderslid van het eige-naarschap in de woonco?peratie en deelt mee in het vermogendat in de loop der jaren wordt opgebouwd.De andere bewoner wordt koperslid. Dit lid koopt het ondererf-pacht af tegen WOZ-waarde voor 115.000 euro bij de woonco?-peratie en sluit hiertoe een lening af bij de Bank voorWoonco?peraties. De maandelijkse annu?teit bedraagt 485 euroinclusief aflossing. De hypotheekrenteaftrek is 120 euro permaand en de bijdrage aan de VvE bedraagt 100 euro. De woon-lasten van het koperslid dalen naar (485-120+100) 465 euro,waarbij de woning na 30 jaar vrij van lening is en het koperslidmeedeelt in het vermogen van de woonco?peratie.De woonco?peratie ontvangt 115.000 euro en stort bij de Bankvoor Woonco?peraties 25.000 euro op aandelen en 90.000 euroin deposito tegen 3% rente. Vanuit de huuropbrengst, rentever-goeding en VvE-bijdrage wordt de exploitatie van de woon-co?peratie gedekt. Er ontstaat een vrij vermogen wanneer deBank voor Woonco?peraties dividend uitkeert of terugstort opaandelen. De leden besluiten gezamenlijk over de besteding vandeze vrije kasstroom.