11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDDe tijd dat gemeenten samen met de projectontwikkelaar een gedicteerde, grootschaligegebiedsontwikkeling in gang zetten, is voorbij. De woonmarkt is getransformeerd naar eenvragersmarkt. De nieuwe ontwikkelaar denkt niet meer vanuit de machtspositie van de grond, maarvanuit de kracht die hij moet bieden op het vlak van conceptontwikkeling, kennis van hetvastgoedproces en het vermarkten van het product.DE ONTWIKKELAARIN EENVERANDERDSPEELVELD`We moeten niet langer voetstoots een masterplan volgen, maar eerst kritisch de vraag stellen "waarom" gaan we een woonwijk, een winkelcentrum of een kantoorensemble bouwen?'(Foto Marcel van den Bergh /Hollandse Hoogte)12DOOR JACO MEUWISSEN, DIRECTEUR 3W NEW DEVELOPMENTDe ontwikkelingsopgave is nog slechts deels een productie-vraagstuk. Het gaat veel meer om het vergaren van kennisen deze op juiste wijze vertalen in passende vastgoedop-lossingen. Alleen op deze wijze slagen we erin gebiedendaadwerkelijk een impuls te geven en te transformeren inmarktconforme woongebieden. 3W New Development heeft een nieu-we visie op de huidige ontwikkelingsopgave. Een transitieperiode diedeze crisis in feite ook is, brengt kansen en mogelijkheden tot veran-deren. In onze opinie zal de rol van de ontwikkelaar moeten verande-ren. In dit artikel zullen we onze visie geven op de nieuwe rol van deontwikkelaar en hoe deze om moet gaan met de ontwikkeling vanwoongebieden.Vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw heeft Nederland een voort-durende periode gekend van waardegroei in alle vastgoedmarkten.Aan deze waardegroei is abrupt een einde gekomen in 2008, en alsgevolg daarvan zijn de verschillende vastgoedmarkten min of meer totstilstand gekomen. Als gevolg van de waardegroei en de daaraan gere-lateerde vraag naar vastgoed, is er een omvangrijke ontwikkelingsin-dustrie ontstaan. Als gevolg hiervan is de productiecapaciteit flinkvergroot, maar ook het gevecht aan de voorkant, het veiligstellen vanposities. Er zijn op grote schaal gronden gekocht om enerzijds ontwik-keling anderzijds bouwvolume veilig te stellen. Ook in de winkel- enkantorenmarkt werden posities ingenomen door gronden of verouder-de centra aan te kopen. De ruime afzetmogelijkheden en groeiendeprijsniveaus zorgden ervoor dat ontwikkelingsopgaven complexerwerden door het integraal ontwikkelen van multifunctionele locaties,grootschalige gebieden en gewaagde stedenbouwkundige uitgangs-punten en architectuurbeelden.De kredietcrisis en de daarop volgende economische crisis maakteneen abrupt einde aan deze ontwikkeling. Nu blijkt dat veel partijenopgescheept zitten met grondposities. Posities die niet of slechts overeen lange periode tot ontwikkeling worden gebracht. Ook wordt hetduidelijk dat er grote ontwikkelingslocaties zijn die slechts tot ontwik-keling kunnen worden gebracht, door ze stedenbouwkundig sterk tevereenvoudigen, ze op te knippen en veelal ook fors af te waarderen.Ook is er ingegrepen in de omvang van ontwikkelingsorganisaties;deze is sterk verminderd, een proces dat overigens niet afgerond is.DE WONINGMARKT OP SLOT, EN NU?Dagelijks verschijnen er berichten in de media over hoe slecht het isgesteld met de woningmarkt in Nederland, de dieptepunten worden uit-vergroot. Vrijwel elk vastgoeddebat gaat over de slechte woningmarkt.De oplossingen dienen te komen vanuit de vastgoedsector in de breed-ste zin des woords. Zij dient de overheid en de banken van repliek tedienen. Een proactieve houding met oplossingsrichtingen die appelle-ren aan de verantwoordelijkheden van overheid en banken, om zosamen tot integrale oplossingen komen. Vasthouden aan inmiddelsniet meer marktconforme grondprijzen en strengere regels voor hypo-theken zijn slechts twee aspecten die de woningmarkt frustreren. Deafgelopen twee decennia heeft er een waarde-explosie van vastgoedplaatsgevonden met als resultaat een volstrekt ongezonde situatie. Datdeze nu wordt gecorrigeerd is zuur voor iedereen, zeker voor de eige-naren van woningen. Het heeft aan de andere kant ook een helendewerking. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen kansloze plannen,de nieuwbouw wordt meer marktconform gemaakt en beter afge-stemd op de vraag.In het nieuwe ontwikkelen zijn keuzes op basis van sec kwantitatieveanalyses niet meer wenselijk, dan blijft de markt de komende jaren opslot. Zij dienen altijd gecombineerd te worden met kwalitatieve analy-ses. Dit zullen we aan de hand van een concreet voorbeeld toelichten.In Roermond hadden we de mogelijkheid om een nieuwe woonwijk teontwikkelen in een meer landelijke omgeving, het ging hierbij om cir-ca 500 woningen die in een periode van 10 jaar gedoseerd op de marktkwamen. Volgens de gemeente waren er al meer dan genoeg woning-bouwplannen in ontwikkeling en deels al gerealiseerd. Dus op basisvan de puur kwantitatieve benadering was er geen marktruimte. Wijhebben deze marktruimte anders bepaald. Zo hebben we de drienieuwbouwlocaties met elkaar vergeleken. Onze locatie was te typerenals "landelijk". De tweede locatie als "stedelijk" en de derde als "aan hetwater". Vervolgens bleken ook de typologie?n woningen op onderdelenaf te wijken. Zo lag het accent op de stedelijke locatie op "stadwonin-gen en appartementen" en bij de "aan het water" locatie was er sprakevan een mix van tweekappers en vrijstaand.Na deze analyse hebben we een marktstudie uitgevoerd met als centra-le vraag "voor wie bouwen we?". Enerzijds hebben we gebruik gemaaktvan de bevolkingsprognoses van CBS, E'til, maar anderzijds hebben weook een eigen toekomstvisie ontwikkeld op basis van te verwachteneconomische activiteiten in Roermond. Ook hebben we gekeken naarhet huidige woningaanbod en dit gecombineerd met het profiel van dehuidige inwoners en hun verhuisgeneigdheid. Hier ontdekten we datmensen graag wilden verhuizen, maar de kwaliteit van het aanbod nietaansloot bij hun woonwensen. Een deel van de verhuizers had interes-se in de "stedelijke" of "aan het water"-locatie, een ander deel zochtnaar een meer landelijke omgeving.Vervolgens hebben we een aantal kansrijke milieus gedefinieerd dieinteressant zijn voor de woningmarkt van Roermond. Hierbij isgebruik gemaakt van de definities zoals in de Mentality Milieus vanMotivaction en dit gaf ons per marktsegment een goed beeld van hunwensen ten aanzien van de woonomgeving en de woning. Door deomvang en woonwensen per milieu te defini?ren, konden we de woon-omgeving ?n type woning zeer nauwkeurig bepalen en ook in de tijdplaatsen zodat marktgericht kan worden gebouwd. Tenslotte hebbenwe een trendanalyse uitgevoerd die een goed beeld geeft van debehoeften van de toekomstige woonconsument, de technologischeontwikkelingen en een aantal macro economische trends. Met dezeingredi?nten hebben we kunnen aantonen dat er wel degelijk nogmarktruimte is in Roermond voor het project "landelijk". Ofschoon ernog geen beslissing is genomen door de politiek, hebben we in elkgeval bereikt dat het project niet meer als overbodig wordt gezien en ishet onderdeel van een bredere visie op wonen in Roermond geworden.HET VERANDERDE SPEELVELDDe manier waarop vastgoed wordt ontwikkeld, is als gevolg van de cri-sis fundamenteel anders. Het veranderde spel brengt nieuwe spelre-gels en nieuwe rollen met zich mee. De tijd dat gemeenten samen metde projectontwikkelaar een gedicteerde, grootschalige gebiedsontwik-keling in gang zetten, is voorbij. De woonmarkt is getransformeerdnaar een vragersmarkt. De consument beheerst de drie K's: kritisch,kwaliteitsbewust en (toegang hebbend tot) kennis. De consument is dekoning in het schaakspel en zijn wensen dienen als uitgangspunt voorvastgoedontwikkeling. De andere helft van het koningskoppel is debelegger. Daar waar het geld ligt, ligt de macht. Met name institutio-nele beleggers hebben nog financi?le ruimte. De financiers van toen ?ontwikkelaars en gemeenten - hebben nauwelijks geld en kijken naarde beleggers, die met vermogen de mogelijkheid hebben een aanzien-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDlijk deel van de op te leveren woningen af te nemen voor verhuur.In dit nieuwe speelveld is het voor een ontwikkelaar moeilijk, zo nietonmogelijk om op dit oude stramien te blijven door ontwikkelen. Hetnemen van grondposities is schier onmogelijk door de veelal forsebenedenwaartse bijstelling van het Eigen Vermogen en absoluutgebrek aan financieringsmogelijkheden. Ook aan de afzetkant is erveel gewijzigd. Wat de crisis ons geleerd heeft is dat de vraag naarnieuwe woningen, winkels en kantoren fors overschat is. Het nieuwespeelveld wordt dus bepaald door de afwezigheid van financierings-mogelijkheden en een beperkte uitbreidingsbehoefte.DE NIEUWE ONTWIKKELAARDe nieuwe ontwikkelaar denkt niet meer vanuit de machtspositie vande grond, maar vanuit de kracht die hij moet bieden op het vlak vanconceptontwikkeling, kennis van het vastgoedproces en het vermark-ten van het product. Op basis van deze toegevoegde waarden moet deontwikkelaar de dialoog aangaan met vastgoedeigenaren om samen opzoek te gaan naar waardecreatie. Er is namelijk nog steeds een behoef-te om te investeren in bestaand stedelijk gebied. Alleen de wijze waar-op, is fundamenteel gewijzigd. De ontwikkelaar is weer terug in depositie waarin creativiteit en organisatievermogen kerncompetentiesvormen en de basis dienen te zijn voor zijn bestaansrecht.3W New Development heeft hier op kunnen anticiperen, ook omdat destrategische keuzes van de voormalig aandeelhouder ruimte bood vooreen radicale koerswijziging van de organisatie. Deze koerswijzigingheeft niet zozeer betrekking op welke opgaven we oppakken maar veel-eer hoe we dit doen. Het spel en speelveld zijn veranderd en onze orga-nisatie is klaar voor het nieuwe spel. De kunst van het nieuwe ontwik-kelen gaat uit van het besef dat er altijd ge?nvesteerd moet worden omde kwaliteit te behouden of te verbeteren. In het recente verleden wer-den deze ingrepen gefinancierd door het toevoegden van extra vier-kante meters of het realiseren van waardegroei. Op steeds meer loca-ties in Nederland is dit mechanisme niet meer mogelijk vanwege ont-breken van de vraag of gebrek aan fysieke ruimte. Er zal hier gezochtmoeten worden naar mogelijkheden om deze investeringen toch tedoen. Zo onderzoeken en ontwikkelen we voor enkele eigenaren win-kelcentra die behoefte hebben aan een fysieke ingreep die verder voertdan een renovatie van de gevels en entree, terwijl er geen uitbreidings-ruimte is. Deze ingrepen kunnen beschouwd worden als defensieveinvesteringen gericht op behoud van de waarde. Het verzinnen vanslimme concepten en een strak ontwikkelingsproces zijn kernwaardesin deze nieuwe aanpak.Daarnaast ervaren wij dat in toenemende mate bij stedelijke gebiedenbetrokken zijn waarvan nog niet duidelijk is welke functies er komenen op welke plaats. Aan de andere kant betreft het gebieden die vangroot belang zijn in de stad. Het proces kan dan niet gericht zijn ophet ontwerpen van gebouwen voor bepaalde functies maar gericht ophet cre?ren van randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling. Eenzorgvuldig plan dat de ruimtelijke kwaliteit borgt maar niet alles vast-legt, gekoppeld aan ontwerpen die meerdere functies kunnen herber-gen, is hierin cruciaal. Grotere gebiedsontwikkelingen vragen om eenorganische groei, aangewakkerd door stimuleren op de juiste plekken.Wij pleiten voor meer aandacht voor effici?ntie van het proces en eenscherper beeld van de voorkeuren van de eindgebruikers. Dit betekentvoor de klant een grote mate van zekerheid in een vroeg stadium. Eenkortere doorlooptijd waardoor het product niet achterhaald is op hetmoment van realisatie. Zekerheid bij de klant en een snelle time-to-market zijn essentieel in het nieuwe spel.Het nieuwe spel betekent ook dat de volgorde van het proces moet ver-anderen. Ergo, we moeten op een andere wijze het proces starten. Detijd dat ruimtelijke visies, stedenbouwkundige plannen en architecto-nische uitgangspunten de leidraad voor de ontwikkeling van vastgoedvormden, is definitief voorbij. Het nieuwe ontwikkelproces start metde Why-factor, ofwel de "Waarom-vraag". Niet langer voetstoots eenmasterplan volgen, maar eerst kritisch de vraag stellen "waarom" gaanwe een woonwijk, een winkelcentrum of een kantoorensemble bou-wen? Is de locatie daadwerkelijk geschikt voor de beoogde functie(s)?En dan bedoelen we niet de stedenbouwkundige karakteristiek, maarde intrinsieke waarde van de plek. Deze waarde maakt een plekgeschikt voor een functie, maakt een plek interessant om naar toe tegaan, maakt een plek aantrekkelijk voor de bezoeker in welke hoeda-nigheid dan ook.Elke vastgoedopgave start met de Waarom-vraag en onderzoekt deintrinsieke waarde van de locatie. Vooral zelf ter plekke onderzoekdoen, met mensen praten en dat combineren met de eigen expertisezijn ingredi?nten die aan de basis staan voor een nieuw concept datmoet uitgroeien tot een haalbaar project. Eerst dient het concept teworden gedefinieerd, op basis van de potentie van de locatie, de voor-keuren van de beoogde eindgebruikers en uiteraard gekoppeld aan deeerste "reken- en tekenoefeningen". Wij spreken van marktgerichtestedenbouw, het ruimtelijk ordenen van functies uitgaande van degebruikers of maximale synergie tussen functies. In de architectuurvolgt het design de functie. Anders gezegd: "Architectuur en esthetiekzijn dienstbaar aan het gebruik.De discipline Research & Concepts van 3W New Development volgtdagelijks de laatste ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken,winkelen en recre?ren. Zij gaat ook in gesprek met partijen die ogen-schijnlijk niets met vastgoed te maken hebben, maar die vanuit consu-mentengedrag zeer wezenlijk kunnen zijn. Zo hebben we metMicrosoft gesproken over ICT-technologie en hoe dit in woonproduc-ten kan worden toegepast. Niet het vooraf gestandaardiseerde domoti-ca verhaal, maar gebruikersgeori?nteerde toepassingen waar daadwer-kelijk behoeften aan is. Of nieuwe technieken die oplossingen biedenvoor de laatste stap in het proces van online winkelen: de levering bij uthuis. Maar we schakelen ook jongerenmarketeers in als we inzichtwillen krijgen in de lifestyle van deze groep jonge consumenten zodatwe bijvoorbeeld het winkelaanbod hier beter op kunnen afstemmen.Dit hebben we toegepast in het project De Dobbelsteen in Sittard.Marketinginstrumenten en consumentengedrag zijn twee aspecten dieworden vertaald naar vastgoedconcepten. Vertalen van trends zoalsdiginormalisering en nieuw consumentengedrag staan centraal envormen het uitgangspunt. Deze nieuwe visie blijkt overheden, beleg-gers en andere stakeholders in het vastgoed aan te spreken. Het gaatniet meer primair om het "stapelen van stenen", maar 3W NewDevelopment ontwikkelt een product-marktcombinatie die anticipeertop toekomstige trends en vraag van de eindgebruikers. Met name intransformatieregio's, zoals bijvoorbeeld Parkstad, is het van belangvanuit een marktgerichte benadering oplossingen te bieden voor deaanwezige vastgoedproblematiek.Een marktgerichte benadering maakt de doorlooptijd van het ontwik-kelproces korter en daarmee het project toekomstbestendig. Doorintrinsieke waarde van de locatie te koppelen aan de Waarom-vraagontstaat een gezonde basis voor een concept. Een nieuwe aanpak vanvastgoedopgaven, gericht op de creatie van daadwerkelijk gewenstewoongebieden, met een passend voorzieningenniveau door aanwezig-heid van retail en dienstverlening.