25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2012ACHTERGRONDDuitsers wonen het liefst in een stedelijke omgeving, Fransen willen graag een koopwoning enNederlanders hebben vooral een voorkeur voor een grote woonkamer en veel slaapkamers. Uit hetonderzoek naar deze drie woningmarkten blijkt verder dat marktwerking in Frankrijk en Duitsland totgezondere woningmarkten heeft geleid, die beter crisisbestendig lijken.DRIE WONINGMARKTENGEOGRAFISCH NABIJ,MAAR ZO VERSCHILLENDDevraagnaarappartementenisinDuitslandhetgrootst,vooralgerenoveerdeappartementeninstedelijkegebiedengenietenbelangstelling.(Foto Karl Johaentges / Hollandse Hoogte)26DOOR HAN JOOSTEN, HOOFD MARKTONDERZOEK BOUWFONDS PROPERTYDEVELOPMENTBouwfonds Property Development heeft in het kader van haarinternationale strategie een diepgaande analyse gemaakt vande woningmarkten in de drie kernlanden Frankrijk,Duitsland en Nederland. De uitkomsten zijn onlangs ver-schenen in het rapport `Woningmarkten in perspectief'. Inde genoemde landen is een groot aantal regio's met elkaar vergeleken.Naast statistische analyses over economie en demografie, is ook het func-tioneren van de markten doorgelicht en zijn ruim 3.000 consumentennaar hun woonwensen gevraagd. De verschillen tussen de drie landen zijngroot en de reacties van en effecten op de woningmarkten door de euro-crisis zien er dan ook anders uit. Hoe kan het gebeuren, dat de Nederland-se woningmarkt vrijwel geheel tot stilstand is gekomen, terwijl de Duitsewoningmarkt groeit en zelfs boomt en de Franse markt stabiel is?Demografische verschillen: Frankrijk groeit sterk, Nederland groeit lang-zaam verder en Duitsland stagneert.De demografische ontwikkelingen vormen de minst speculatieve basisvoor de woningmarkten in de drie landen. In Duitsland zien we eenabsolute daling van de bevolking op landelijk niveau, maar een zeersterke groei in de stedelijke regio's: het platteland ontvolkt (krimp is eengeaccepteerd feit) en de steden stromen vol met vooral 1 en 2-persoons-huishoudens (bijvoorbeeld M?nchen: 10 procent groei tussen 2005 en2010), ( figuur 1.3 ).Het aantal huishoudens zal in Duitsland tot 2030 nog met 1 miljoen toe-nemen en dus zijn nog steeds nieuwe woningen nodig.In Frankrijk neemt de komende 20 jaar zowel de bevolkingsomvang alshet aantal huishoudens toe, dit laatste zelfs met 3 miljoen. De Fransen kie-zen ook voor wonen in de stedelijke gebieden en zij concentreren zich inde regio Parijs en de kustgebieden langs de Atlantische Oceaan (Bordeaux,Nantes, Rennes) en de Middellandse Zee (Marseille, Nice) (figuur 1.10). InFrankrijk daalt het aantal gezinnen met kinderen echter zeer sterk.Ook in Nederland groeit het aantal huishoudens nog tot 2030(+600.000), waarvan vooral het gebied langs de A2-as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven gaat profiteren. De leeftijdsgroep tot 30 jaar (star-ters) en de medioren (45-64 jaar) nemen nog licht toe, de groep 65-plus-sers groeit het snelst.Woningbouwproductie: relatief gezien is de situatie in Nederland nietdramatischDe nieuwbouwproductie in Nederland tussen 2000 en 2009 schommel-de jaarlijks tussen de 60.000 en 80.000 woningen, waarvan ruim 2/3grondgebonden eengezinswoningen waren. In de jaren daarna zakte deproductie snel terug naar circa 50.000. Het aantal koopwoningenbedroeg nog slechts 19.000 in 2011.Daartegenover kunnen we de productiedaling in Duitsland, die vanaf1995 ontstond, een echte crisis noemen: van 500.000 naar 140.000woningen in 2010, met in 2011 een opleving naar 180.000 woningen.Desondanks is bij onze oosterburen het woord crisis nauwelijks geroe-pen en werden de vele talkshows met Duitse Paul&Wittemannen nietoverspoeld met politici en deskundigen, die aan een negatieve consu-mentenvertrouwen voeding geven. De productiedaling werd veroor-zaakt door de afbouw van royale subsidiestromen (als gevolg van de her-eniging van de beide Duitslanden), door de matige economie en door deafschaffing van de Eigenheimzulage (subsidie voor aankoop eigen huis).De groei in 2011 en naar verwachting ook in 2012 wordt vooral verklaarddoor de zekerheid, die Duitsers zoeken in de eurocrisis: geld investerenin huizen (als eigenaar-gebruiker en als priv?-belegger) wordt juistbeschouwd als crisisbestendig. Deze positieve stemming leidt zelfs inDuitsland tot hogere kredietverstrekkingen met een lagere inbreng vaneigen vermogen voor de aanschaf van een woning: in plaats van 20-25%wordt nu ook 10% geaccepteerd. Wel is jaarlijkse aflossing noodzakelijk.De Duitse banken onderschrijven het positieve sentiment, wat zich uitin royale hypotheekverstrekking tegen zeer lage rentes (vanaf 2,8 pro-cent).Het grote aandeel vrije sector huurwoningen dat op deze manier op demarkt komt, biedt een goed perspectief voor de leeftijdsgroep 21-40 jaar.Zij willen eerst sparen voor een eigen huis en wonen ondertussen in eenkwalitatief goede huurwoning. De sociale huurwoningenvoorraad is inDuitsland inmiddels naar 6 procent teruggebracht, terwijl de corpora-ties in Nederland nog een aandeel van ruim 30 procent hebben. Hetscheefwonen, dat door de crisisstemming in Nederland ook weer op deagenda is gekomen, wordt door deze eigendomsstructuur in ons landversterkt. Het regeerakkoord tussen de VVD en PvdA lijkt concretemaatregelen tegen het scheefwonen ten uitvoer te gaan brengen, vooralbestaande uit de koppeling van inkomen en huurprijsstijgingen. InDuitsland worden de jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector instedelijke gebieden vastgesteld via het zogenaamde Mietspiegel-principe: de gemeente bepaalt in overleg met belangengroepen jaarlijksde bandbreedte van de huurprijs per wijk en woningtype, en deze prijs-range dient als richtlijn voor de huurverhogingen.De kwaliteit van de sociale woningbouw is in Duitsland niet overal goed,maar de gerealiseerde nieuwbouw in de laatste 25 jaar kan zich meten metde vrije sector. Het oudere bezit in de vrije sectormarkt is vaak goedkoopen wordt door eigenaren voor lagere prijzen aangeboden dan nieuwbouwsociale huur. De massale huurkazernes in de "banlieus" van Franse stedenzijn een erfenis uit de zeventiger en tachtiger jaren, waarin de vraag naarwoningen door immigranten enorm was en productieaantallen bovenkwaliteit gingen. In Nederland, met uitzondering wellicht van deBijlmermeer, heeft deze ontwikkeling niet plaatsgevonden, maar deonderhoudssituatie van de oude voorraad is ook zeker niet overal goed.De woningbouwproductie in Frankrijk is tussen 2001 en 2008 gestegenvan 300.000 naar 450.000 woningen per jaar, ook deels gedreven dooreen aantrekkelijk fiscaal klimaat, onder meer voor appartementen in devrije sector huurmarkt. De bankencrisis in 2008 en 2009 leidde ook inFrankrijk tot een productiedaling met 50.000 eenheden per jaar. In 2010en 2011 steeg het aantal nieuwbouwwoningen weer (figuur 2.4).TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2012ACHTERGRONDFiguur 1.3 Duitsland: bevolkingsontwikkeling grote steden 1995-20101995=100Bron: Statistisches Bundesambt110108106104102100989694BerlijnD?sseldorfFrankfurtHamburgKeulenM?nchenStuttgartDuitsland95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 1027TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2012ACHTERGRONDOok hier is het vertrouwen om in stenen te investeren groter dan in aan-delen en fondsen. De woningmarkt profiteerde. De nieuw gekozen pre-sident Hollande zal een nieuw woningbouwbeleid nog dit jaar bekend-maken (veel sneller als het gepolder over de woningmarkt in ons land).In 2012 zal in afwachting van deze plannen een lichte productiedalingzichtbaar worden, om in 2013 weer terug te komen op een jaarlijkse pro-ductie van zeker 300.000 woningen.Een groot verschil met Frankrijk en Duitsland is het verschijnsel tweedewoning, dat in beide landen als belegging of weekend-vakantiehuisbreed in de maatschappij is verankerd. Tweede woningen spelen op deNederlandse woningmarkt nog nauwelijks een rol van betekenis.Een ander wezenlijk verschil is de verhouding grondgebonden/gestapeldin de woningvoorraad: Nederland heeft verreweg het grootste aandeel??ngezinswoningen (71 procent), gevolgd door Frankrijk (57 procent) endan Duitsland (47 procent). Opmerkelijk gezien de beperkte ruimte inons kleine land: we leven op royale voet.Grondkosten, bouwkosten: veel overeenkomstenEen vergelijking van grondkosten tussen de drie landen is een ingewikkel-de zaak. In Nederland worden infrastructuurkosten en gemeentelijke/algemene voorzieningen (scholen, sport, sociale gebouwen) meestal uitde grondopbrengsten betaald. Omdat de grond meestal in bezit van deoverheid is en de grondbedrijven in de jaren 2000-2009 regelmatig alsinkomenstenbron voor de gemeentelijke begroting moesten dienen, bleefmen vasthouden aan de grondprijzen. De prijselasticiteit is daardoorbeperkt, waardoor marktconforme aanpassing pas in een (te) laat stadiumvolgt. In Duitsland is de meeste grond in particulier bezit en past de prijszich snel aan de vraag/aanbodsituatie aan. Infrastructuur en voorzienin-gen worden nooit in zijn geheel uit de grondexploitatie gefinancierd,zodat een veel zuiverdere grondprijs kan worden bepaald. In Frankrijkbestaat een mengvorm tussen de Duitse en Nederlandse praktijk.Afhankelijk van de marksituatie bedraagt het grondkostenaandeel in dewoningprijs in Duitse stedelijke gebieden 20 tot 40 procent (inM?nchen zelfs tot 50 procent), in Frankrijk ook 20 tot 40 procent en inNederland 25 tot 35 procent.De bouwkosten verschillen niet wezenlijk tussen vergelijkbare stedenals Keulen, Hamburg, Utrecht, Den Haag, Marseille en Bordeaux: tussende 1.200 en 1.400 per m2voor appartementen. Rijtjeshuizen realise-ren we in Nederland het goedkoopst door het bouwen van grotere seriesmet gespecialiseerde bouwtechnieken.De vergelijking van de verkoopprijzen in de drie landen toont aan, dathet wonen in Nederland goedkoper is dan in Duitsland en Frankrijk. Deverkoopprijzen van woningen in Nederlandse steden zijn in vergelijkingmet stedelijke regio's in Frankrijk en Duitsland relatief laag. Fransen enDuitsers willen graag in de stad wonen en betalen daar dan ook eenmarktconforme, dus hogere prijs voor. Een nieuwbouwappartementonder de 3.000/m2is in Duitse en Franse steden nauwelijks te vinden(M?nchen haalt zelfs 8.000/m2), terwijl in Nederlandse steden hetprijsniveau van 3.000 en hoger moeilijk haalbaar is. Ook grondgebon-den huizen zijn bij ons goedkoper dan op vergelijkbare locaties bij onzeburen, tenminste als we niet ons rijtjeshuis in de Utrechtse wijkLeidsche Rijn vergelijken met Bad Bentheim net over de grens bijEnschede; aan de rand van D?sseldorf kost een eengezinstussenwoningecht 10-20% m??r dan in Utrecht.In de onlangs uitgebrachte Property Index over woningprijzen inEuropa (Deloitte, mei 2012) worden de woonlasten in Frankrijk enDuitsland ook hoger ingeschat dan in Nederland. Ook in de vergelijkingtussen de nieuwbouwprijzen in hoofdsteden is Amsterdam aanzienlijkgoedkoper dan Parijs en Berlijn. Bij de vergelijkingsanalyse over gemid-delde transactieprijs/m2voor nieuwe woningen lijkt dit rapport enkeleonnauwkeurigheden te hebben: er zijn in Duitsland maar heel weiniglocaties, waar je voor 1.100 euro/m2een nieuwe woning kunt kopen.Volgens deze studie zijn de verkoopprijzen van woningen in Spanje veelhoger, een onjuiste voorstelling van zaken als je leegstaande spookwij-ken in Madrid en de miljardenverliezen in de vastgoedmarkt ziet.STRUCTUUR VAN DE HYPOTHEKENMARKTDe Nederlandse hypothekenmarkt is verdeeld onder 3 grote aanbieders(Rabo, ING en ABN-Amro/Fortis), die qua rentetarieven elkaar nauwe-lijks ontlopen. Er is weinig marktwerking en de overheid geeft strakkerichtlijnen aan de banken (via de AFM) over de maximale hoogte van definanciering voor burgers en heeft zelfs invloed op de hypotheekpro-dukten. Deze staatsinmenging is in Duitsland en Frankrijk afwezig ende stevige concurrentie leidt tot veel lagere hypotheekrentes (meer dan1% lager dan in Nederland) en royalere verstrekking van kapitaal voor deburgers. Daartegenover staat, dat aftrekmogelijkheden van hypotheek-rentes in Duitsland niet bestaan en in Frankrijk in zeer beperkte vorm.De Duitse, Franse en Nederlandse consumenten aan het woord: groteculturele verschillen !Achter saaie cijfers op de woningmarkt gaan mensen schuil, die wonin-gen zoeken en hun eigen specifieke woonwensen hebben. In het produc-tie gedreven Nederland waren de woonwensen van consumenten vaakondergeschikt aan de noodzakelijk geachte woningproductie (de ver-Figuur 1.10 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2010-2020 Figuur 2.4 Frankrijk: opleveringen/in aanbouw genomen/verleendevergunningen voor (eerste) woningen 2001-2010Bron: BIPEBron: Insee%> 2,01,5 - 2,01,0 - 1,50,5 - 1,00,0 - 0,5< 0,0600.000500.000400.000300.000200.000100.00002001 2002 2003 2004 2005 2006opleveringenvergunningenin aanbouw genomen2007 2008 2009 201028TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2012ACHTERGRONDmeende 'woningnood'). De woningnood lijkt omgeslagen naar een over-aanbod en de woningzoeker ziet zich als een echte consument, die maggaan kiezen. In Duitsland, en in iets mindere mate in Frankrijk, bepalende consumenten al vele jaren, welke producten op welke locaties geac-cepteerd worden. Regulering vanuit de overheid heeft veel minderinvloed op het uiteindelijke product.Bouwfonds vroeg in juni 2011 aan 3.000 consumenten in de drie landennaar hun woonvoorkeuren en hun reactie op de crisis. De verschillen tus-sen de drie landen zijn groot.De Nederlanders hebben een hogere verhuis-bereidheid en hebben minder belangstelling voor het wonen in binnen-steden. De Fransen willen graag in stadscentra wonen en de Duitsersgeven vooral de voorkeur aan de wijken rond het centrum. GrootschaligeVinex-achtige nieuwbouwwijken wijzen Duitsers resoluut af (figuur 3.2).Ruim 40 procent van de Duitsers die nu landelijk woont, wil naar destad verhuizen, een trend die in Nederland nog niet zichtbaar is. Ook hetgrootste deel van de Fransen en Duitsers, die nu in een stad woont, wildaar een nieuwe woning zoeken en heeft niet de wens om perifeer oflandelijk te gaan wonen. Een ander aanmerkelijk verschil tussen de drielanden is de koop- versus huurwens (figuur 3.6): Fransen hebben eengrotere voorkeur voor koop, ook in Nederland wil een kleine meerder-heid liever kopen en in Duitsland liggen de voorkeuren gelijk.De doorstroomgeneigdheid is ook onderzocht: zo wil de helft van deFranse huurders graag kopen, dit geldt voor een kwart van de Duitsehuurders. Nederland is hekkensluiter met 19 procent). In Nederland isde consument die wil huren, vooral aangewezen op het moeilijk toegan-kelijke corporatieaanbod, waarin vrije keuzes nauwelijks mogelijk zijn.Het middensegment (650-900 euro) ontbreekt veelal in het stedelijkewoningaanbod.Er is overeenstemming tussen de drie landen ten aanzien van de expli-ciete voorkeur om een nieuwbouwwoning te kopen: 35 procent van dewoningzoekenden kiest hier voor.De vraag naar appartementen is in Duitsland het grootst (45 procent),vooral gerenoveerde appartementen in stedelijke gebieden genietenbelangstelling (figuur 3.8).Een groot verschil bestaat er in de perceptie van het rijtjeshuis: 60 pro-cent van de Nederlanders houdt van dit product, terwijl de Duitsers enFransen er maar weinig waardering voor kunnen opbrengen (figuur 3.9).De Nederlander wenst met voorsprong de grootste huizen: 1/3 wil min-stens 150 m2(in Duitsland slechts 14 procent en Frankrijk 21 procent).Omgekeerd wil de helft van de Duitsers kleiner wonen dan 99 m2, terwijlmaar 29 procent van de Nederlanders zich dit kan voorstellen (figuur3.10). Ook willen de Nederlanders de grootste woonkamer en de meesteslaapkamers. Het is duidelijk, dat de Nederlandse consumenten eerdervoor ruimte gaan, dan voor kwaliteit. Deze ruimte kan ook in een tus-senwoning of twee-onder-een-kap-woning worden gevonden, als eenvrijstaand huis financieel niet haalbaar is. Ook de geringere belangstel-ling voor appartementen op stedelijke locaties kan een aanwijzing zijn,dat vierkante meters belangrijk zijn.De prijsvoorstellingen van de consumenten laten opvallende zaken zien:de Nederlander wil het meeste uitgeven voor een eengezinswoning (70procent > 250.000, 50 procent > 300.000), maar de woonlastenquotemag niet meer dan 30 procent van het huishoudensinkomen bedragen(figuur 3.12). Kortom, de fiscale aftrekmogelijkheden zijn door de consu-ment ingecalculeerd in zijn woonwensenbeeld. De Duitsers (33 procentwoonlastenquote) en Fransen (28,5 procent) kennen deze mogelijkheidniet en moeten hun wensen bijstellen, gezien de gepresenteerde m2-prij-zen betreft het onder meer kleinere woningen. Veel Duitsers gaan pas oplatere leeftijd over tot de aankoop van een eigen huis en wonen in detussentijd in een (luxe) huurwoning.Duurzaamheid is bij de Franse en Duitse consument een absolute rand-voorwaarde: de klant koopt alleen duurzame woningen, omdat kwaliteiten energiekosten zwaar meewegen in het aankoopbesluit. Opvallend ishet feit, dat duurzaamheid bij onze buren niet geproblematiseerdFiguur 3.2 Locatievoorkeur (meerdere antwoorden mogelijk) Figuur 3.8 Voorkeur woontypeFiguur 3.9 Woningtypen, waarin men zeer graag wil wonenFiguur 3.6 Voorkeur koop of huurBron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011DuitslandFrankrijkNederlandDuitslandFrankrijkNederlandvrijstaand huistwee-onder-??n-kaprijtjeshuisseniorenwoning met zorgcomponentseniorenwoning zonder zorgcomponentpenthouseloftwoningappartement in een gebouw > 8 etagesappartement in een gebouw met 5-8 etagesappartement in een gebouw met 2-4 etagesLandelijk wonenKleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stadGrote nieuwbouwwijk aan de rand van de stadWoonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw)Stadscentrum0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%10% 20% 30% 40% 50% 60%Duitsland Frankrijk Nederland100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%kavel voor zelfbouwnieuwbouw huisgerenoveerd huisniet-gerenoveerd huisnieuwbouw appartementgerenoveerd appartementniet-gerenoveerd appartementweet nietkopenhuren100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%Duitsland Frankrijk NederlandDuitslandFrankrijkNederlandTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2012ACHTERGROND 29wordt, zoals in Nederland, waar de regelgeving (verplichte energielabelsen epc-normen) belangrijker wordt gevonden dan de acceptatie bij deconsument.In juni 2011 is ook gevraagd hoe de consumenten met hun verhuisge-drag reageren op de economische crisis. De Fransen zoeken een goedko-pere woning, verlagen hun kwaliteitseisen of stellen de aankoop uit.Daarbij gaat men eerder huren dan kopen.De Duitsers gaan juist eerder kopen dan huren, maar doen geen conces-sies aan de kwaliteit (dan liever een paar jaar langer huren en sparen).Nederlanders stellen hun verhuizing uit, gaan eerder huren of zoekeneen woning met een lagere prijs en een mindere kwaliteit (figuur 3.15).CONCLUSIES? De marktwerking in Frankrijk en Duitsland heeft tot gezonderewoningmarkten geleid, die beter crisisbestendig lijken. In Nederlandkennen we een sterkere overheidsbemoeienis op het gebied vanruimtelijke ordening en volkshuisvesting, die wellicht niet altijd totoptimale oplossingen heeft geleid.? De verhoudingen tussen de huur- en koopmarkt zijn in Nederlandniet in de juiste balans door de vanuit de historie opgebouwde domi-nante rol van de woningcorporaties en het missen van een gezondemarktgerichte huursector, met name in het middensegment.? Het wonen in stedelijke regio's in Nederland is relatief goedkoop,onder meer door de demping van woonlasten via subject- en object-subsidies en fiscaliteit.? De overheidsbemoeienis bij de hypothekenverstrekking staat in schrilcontrast met de marktwerking en concurrentie op de hypothekenmarktin Frankrijk en Duitsland. In Frankrijk en Duitsland lijkt het ontbrekenvan deze staatsinvloed een gunstigere invloed op de woningmarkt uitte oefenen dan het vaderlijke controlebeleid in Nederland.? Gestapeld bouwen in de marktsector in stedelijke regio's in Frankrijken Duitsland kent een lange traditie, waarbij de kwaliteit zich beterheeft kunnen ontwikkelen dan in Nederland, waar kwantiteit bij desociale huurwoningen belangijker was dan de kwaliteit en een markt-sector nauwelijks bestond.? Kwaliteit van openbare ruimten in onze buurlanden weerspiegelt dehogere kwaliteit van de (woon)gebouwen in de steden. Ook de hogeinvesteringen in echt hoogwaardig openbaar vervoer en infrastruc-tuur staan in schril contrast met de wijze waarop hier in Nederlandmee wordt omgegaan.? Duurzaamheid is in ons land geproblematiseerd, misschien welgestigmatiseerd, terwijl de Duitsers en Fransen er automatisch vanuitgaan en eisen dat hun nieuwbouwwoning door een hoge duurzaam-heid een kwaliteitsproduct is.? De Nederlandse consument is relatief verwend door lage woonlasten,waardoor grote woningen gekocht kunnen worden en woningzoeken-den in veel grotere woningen willen wonen dan Fransen en Duitsers.De demografische ontwikkeling zal de vraag naar nieuwe woningen inNederland vanaf 2013 of 2014 naar verwachting opstuwen. Wij moetendeze crisistijd benutten om dan een gezonde doorstart te kunnenmaken. De consumentenvoorkeuren moeten daarbij, meer dan voor-heen, als leidraad dienen voor de (ruimtelijke) keuzes. Gestapelde hoogverdichte binnenstedelijke woongebieden zijn misschien politiek welgewenst, maar voor de marktvraag slechts in beperkte omvang haalbaar,de ongebreidelde groei van stadsrandlocaties evenmin. De oplossingenmoeten gezocht worden in kwaliteit en niet in massaliteit, met namevan openbare ruimtes en bouwkwaliteiten.De verschillen tussen sterke en zwakke regio's zal groter worden en zichmanifesteren in prijsniveaus van de woningen. Daarbij is de voorkeur inons land voor het eigen huis met tuin, graagnabij de grotere steden, ontembaar, ook voorde huishoudens zonder kinderen op jonge ofoudere leeftijd.De marktsector kan haar rol alleen goed spe-len, als de Nederlandse overheid zich methaar beleid richt op een evenwichtige marktvoor koop- en huurwoningen. Het regeerak-koord biedt hiervoor een aantal goede hand-vatten. Een kijkje bij de buren in Duitslanden Frankrijk kan invulling aan oplossings-richtingen geven.Het complete onderzoeksrapport`Woningmarkten in perspectief' kan wordengedownload via www.bouwfonds.nlFiguur 3.10 Gewenste grootte woning (m2woonoppervlak)Figuur 3.12 Gewenste koopprijs grondgebonden woningFiguur 3.15 Gewijzigd gedrag als gevolg van economische situatieBron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%> 150 m2100 - 150 m260 - 99 m2< 60 m2DuitslandDuitslandFrankrijkFrankrijkNederlandNederland> 300.000 euro250.000 - 300.000 euro200.000 - 250.000 euro150.000 - 200.000 euro100.000 - 150.000 euro< 100.000 euro100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%DuitslandFrankrijkNederlandDoor de huidige economische situatie... zal ik een goedkopere woning zoeken met minder kwaliteit... zal ik eerder gaan huren in plaats van kopen... zal ik mijn verhuizing uitstellen... zal ik eerder gaan kopen in plaats van huren... zal ik niet gaan verhuizen... overweeg ik juist een woning te kopen0% 20% 40% 60% 80% 100%