21TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySehet belang van starters voor de koopwoningmarkt mag niet onderschat worden: tot voor deeconomische neergang in 2008 waren koopstarters betrokken bij 47% van de jaarlijksekooptransacties. om de doorstroming op de woningmarkt op gang te houden is het zinvol omstarters tegemoet te komen met een ketenpremie en ze te stimuleren hun schuld af te lossen.een goede starter ishet halve werKDooR DIRk bRounen, universiteit van tilburg en MARTIJn DeJong-TennekeS, nationale hypotheeK garantieDe woningmarkt staat onder druk. De transactieaantallenzijn flink afgenomen en ook de vooruitzichten van gere-nommeerde partijen als NVM, ING en Rabobank zijn nietpositief. Wel worden er jaarlijks nog 120.000 woningen ver-kocht, maar de periode dat woningen te koop staan neemtsteeds verder toe. Hoewel er veel kopers zijn, stellen de meesten van henals voorwaarde dat eerst de huidige woning wordt verkocht. Vanuit hetmicroniveau geredeneerd is deze financi?le beslissing begrijpelijk, maarde macro-uitwerking ervan voor de totale markt is verre van positief.Anders dan doorstromers hebben starters geen woning die zij eerst wil-len verkopen. Bovendien stellen zij met de koop van een bestaandewoning een doorstromer in staat zijn naam eer aan te doen. Het belangvan starters voor de koopwoningmarkt mag dan ook niet worden onder-schat. Tot voor de economische neergang in 2008 waren koopstartersbetrokken bij 47% van de jaarlijkse kooptransacties. Bij de resterende53% spelen starters mogelijk ook een rol, wanneer een kopende door-stromer eerst zijn huidige woning wil verkopen aan een starter. De door-stroming op de Nederlandse woningmarkt is daarom voor een belang-rijk deel afhankelijk van de bereidheid van starters om hun eerstewoning te kopen.De focus van dit artikel richt zich daarom op starters op de woning-markt, waarbij de analyse uit drie delen bestaat. Allereerst nemen wijeen nuchtere stap achteruit en bekijken wij op enige afstand welkekrachten de positie van koopstarters in de markt werkelijk bepalen.Daarna bekijken wij de veranderingen van de betaalbaarheid van deNederlandse koopstarter door de jaren heen en in vergelijking totstarters uit de aangrenzende landen. Tot slot combineren wij dezeinzichten tot aanbevelingen waarmee de starter effectief kanworden ondersteund en de risico's van het eigenwoningbezit wordenbeperkt.vRAAg en AAnboDOok bij koopwoningen bepalen vraag en aanbod de uiteindelijke mark-tuitkomst. Starters ondervinden hierbij vooral concurrentie van lagereinkomens, die met een beperkte maximale leencapaciteit de marktafstruinen op zoek naar hun eerste droomkasteel. Uiteraard speelt eigenvermogen ook een belangrijke rol in de financi?le bereikbaarheid vaneen koopwoning. Voor de meeste jonge koopstarters geldt echter dat despaarpot relatief beperkt van omvang is. In onderstaande analyse wordtdeze financieringsvorm buiten beschouwing gelaten. Het aanbodbestaat grotendeels uit de bestaande voorraad die beschikbaar komtdoordat de huidige bewoner graag wil doorstromen naar een groterewoning die beter past bij de volgende levensfase. Om deze positie sche-matisch weer te geven, vergelijken wij de prijsdistributie vanNederlandse koopwoningen met de verdeling van de maximale hypo-theekpotentie van koopstarters. Deze hypotheekpotentie wordtgeraamd op basis van het inkomen van het huishouden, de rentestandin de hypotheekmarkt en de bankstandaarden die bij creditering wor-den gebruikt. Zo berekent een bank een maximale leencapaciteit als eenmeervoud van het jaarinkomen (bijvoorbeeld 4,5) om zo het betalingsri-sico te beperken. Daarnaast wordt de waarde van het onderpand afgezettegen het leenbedrag om het aflossingsrisico in kaart te brengen. Stelbijvoorbeeld dat een koopstarter kan beschikken over een jaarinkomenvan 45.000 en het oog laat vallen op een woning met een marktwaardevan 175.000. Uitgaande van aanvullende kosten (verbouwing, over-drachtsbelasting en provisies voor notaris en makelaar) van 10% en hetontbreken van eigen vermogen dat in de aankoop kan worden inge-bracht, zal een hypotheek van 192.500 nodig zijn. Dit hypotheekbedragbedraagt 4,28 maal het jaarinkomen en zorgt bij een hypotheekrente van5,0% voor een bruto rentelast die 21,4% van het inkomen vertegenwoor-22TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySeNieuwebewonersvanDeWaalspronginLentbetrekkenhunnieuwbouwwoning.(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)23TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySe24digt. De loan-to-value (LTV) ratio bedraagt in dit geval 110%.In bovenstaande figuur schetsen wij een schematische weergave van dewerkelijkheid, waarbij de prijsverdeling van het woningaanbod wordtafgezet tegenover de leencapaciteit van Nederlandse huizenkopers. Terbepaling van de leencapaciteit van huishoudens is uitgegaan van eeninkomens-multiple van 4,5. De inkomsten en huizenprijsgegevens zijnafkomstig uit het WoonOnderzoek 2009 terwijl de loon- en leenverde-ling is gebaseerd op de CAO-loonontwikkelingscijfers (CBS, 2011). Hetrode deel van de figuur vertegenwoordigt een groep starters, die methun huidige inkomen onvoldoende leencapaciteit ontwikkelt om op dekoopwoningmarkt te kunnen slagen. In het groene deel van de figuurvinden wij de match tussen enerzijds starters met voldoende inkomenen woningen in het betaalbare prijssegment. Het tussenliggende geledeel vertegenwoordigt een groep starters die wel kunnen beschikkenover inkomen waarmee leencapaciteit wordt verkregen, maar waarvooronvoldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn.Groot voordeel van de hier gepresenteerde benadering van de woning-markt is dat deze niet statisch, maar dynamisch van karakter is. De leen-capaciteit en de prijsverdeling van het aanbod kunnen vari?ren in detijd, waardoor de curves kunnen verschuiven. Zo be?nvloeden de actueleprijsontwikkelingen van Nederlandse koopwoningen de rechter curveen veranderingen aan de inkomenskant, de hypotheekrente of de hypo-theeknormen de linker curve. In onderstaande sectie simuleren wij eenaantal van deze veranderingen opdat duidelijk wordt welke impact elkeverandering heeft op de relatieve positie van koopstarters.veRSCHeRPIng vAn De HyPoTHeeknoRMenPer 1 augustus is de verstrekking van hypotheken aan strengere normenonderhevig. Zo mag de hypotheek niet meer dan 104% van de markt-waarde van de woning bedragen + de overdrachtsbelasting. Daarmeebehoort de verstrekking van zogenaamde `tophypotheken', hypothekentot maar liefst 125% van de executiewaarde, tot het verleden. Bovendienmag nog maar maximaal de helft van het leenbedrag gefinancierd wor-den met een aflossingsvrije hypotheek. Deze strengere hypotheeknor-men beperken de leencapaciteit van de starter, mede doordat de beper-king van het aflossingsvrije leendeel de maandlast verhoogt. In onder-staande figuur is aangegeven wat gebeurt met de bereikbaarheid van dewoningmarkt voor koopstarters in het geval de maximale LTV-ratiovoor hypotheken wordt verlaagd en wanneer het gebruik van de aflos-singsvrije hypotheek onder koopstarters wordt beperkt.Een deel van het aanvankelijk groene deel van slagende starters verliestterrein en raakt `geel'. Tegelijkertijd wordt een deel van het voormaliggele gebied rood, starters die op basis van de nieuwe hypotheeknormenover onvoldoende leencapaciteit beschikken. Deze nieuwe rode startershebben nog steeds hetzelfde inkomen, maar kunnen tegen de nieuwehypotheeknormen onvoldoende leencapaciteit ontwikkelen om te sla-gen op de onderkant van de koopwoningmarkt. Uitgaande van een stan-daard normale verdeling kan worden berekend dat het verlies aan over-lap gelijk is aan 6%. Met andere woorden, de recente aanscherping vande hypotheeknormen heeft de koopmarkt voor starters 6% onbereik-baarder gemaakt.Desondanks is de positie van koopstarters op de Nederlandse woning-markt de afgelopen jaren wel verbeterd. De niet geringe beperking vande leencapaciteit wordt namelijk meer dan gecompenseerd door eenverbetering van de betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen.Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag. Historisch gezienis het Nederlandse hypotheekrenteniveau laag. Bovendien bereikten deNederlandse huizenprijzen hun top medio 2008 en bedraagt de cumula-tieve prijsdaling inmiddels circa 10%. Aanvullend is ook de tijdelijkeverlaging van de overdrachtsbelasting met 4%-punt naar 2% van invloedop de aanbodcurve. Deze laatste twee ontwikkelingen leiden ertoe dat decurve van het woningaanbod sneller naar links verschuift dan de finan-cieringscurve van de woningzoekers.Ondanks de aanscherping van de hypotheeknormen in 2011 is de positievan Nederlandse koopstarters per saldo verbeterd. Dit lijkt niet te mat-chen met de afgenomen belangstelling onder starters op de Nederlandsewoningmarkt. Is deze paradox te verklaren? Wij denken van wel. De ver-klaring is te vinden in de verwachtingen van koopstarters voor de toe-komst. Als starters verwachten dat hun leencapaciteit procentueel min-der afneemt dan dat de huizenprijzen dalen, dan is het rationeel gedragom de koop van een woning uit te stellen. Immers, deze potenti?le hui-zenkoper kan dan in de toekomst meer huis kopen voor een lagerbedrag. Voorwaarde voor dit wachten is wel dat deze potenti?le koperzich kan veroorloven om te wachten. Temeer ook omdat aan het wach-ten vaak ook kosten verbonden zijn. Bijvoorbeeld voor tijdelijke huisves-ting.Aanvullend is van belang dat vertrouwen een grote rol speelt op dewoningmarkt. De aanschaf van een woning is voor de meeste huishou-dens de grootste financi?le uitgave in hun leven. Bovendien zijn zij zichsteeds meer bewust dat deze koop niet zonder financi?le risico's is.Vooral nu de huizenprijzen niet meer "automatisch" stijgen en de fiscalebehandeling van de eigen woning ter discussie staat. Het krampachtigvasthouden aan de huidige fiscale regelgeving rond eigenwoningbezitkomt steeds minder geloofwaardig over. Huizenkopers gaan namelijkfinanci?le verplichtingen aan voor meestal 30 jaar, terwijl een kabinetper definitie maximaal 4 jaar regeert. De markt is daarom gebaat bij eenpolitiek breed gedragen lange termijn visie op de Nederlandse woning-markt. Hiervoor dient de politieke polarisatie van het woningmarktdos-sier van de afgelopen jaren doorbroken te worden. Pas dan weten poten-ti?le huizenkopers waar ze aan toe zijn. De politieke en fiscale zekerheiddie hierdoor ontstaat, kan starters het vertrouwen geven om te investe-ren in een koopwoning.TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySeVERDELInG VAn mAxImALELEEnCAPACITEIT VAnSTARTERSPRIJSVERDELInG VAnACTuELE WOnInGAAnBOD = de groep starters met onvoldoende leencapa-citeit om te kunnen slagen op de koopmarkt = de groep starters die met hun leencapaciteitkunnen slagen op de koopmarkt = de groep starters die op basis van hun leen-capaciteit wel kunnen slagen, maar gezienhet beperkte aanbod in dit prijssegment, nietbediend kunnen wordenBron: CBS (inkomensverdeling) enNVM (koopprijsverdeling)25TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySeBelangrijke conclusie van dit eerste deel van onze analyse is dat de posi-tie van starters op de Nederlandse woningmarkt niet eenzijdig afhanke-lijk is van de leencapaciteit of het niveau van de huizenprijzen, maar dathet gaat om de relatieve verandering tussen beide. Bovendien spelen ookde verwachtingen over beide ontwikkelingen een belangrijke rol bij star-ters in de bepaling van het moment om de eerste eigen woning te kopen.Daarmee be?nvloeden veranderingen in het toekomstbeeld van startersde dynamiek op de Nederlandse woningmarkt.STARTeRS DooR De JARen HeenDe positie van starters wordt dus grotendeels bepaald door de betaal-baarheid van woningen en de verwachtingen daaromtrent. De boven-staande schematisch weergave kan ook worden uitgedrukt in een meermarktconform getal, de woonquote. De woonquote deelt de totalemaandelijkse woonlast (netto hypotheeklasten plus bijkomende ver-plichte verzekeringen en belastingen) door het netto besteedbare huis-houdinkomen van de starter. Dit percentage geeft aan hoeveel van hetnetto inkomen wordt `verwoond'. Door dit cijfer te volgen door de tijdkan worden vastgesteld of de instap op de koopwoningmarkt relatiefduur of goedkoop is geworden. Ook kan dit percentage op een vergelijk-bare wijze worden berekend voor starters in andere landen. Daarmeeontstaat een eerlijker vergelijk, aangezien de woonquote expliciet reke-ning houdt met de fiscale en hypothecaire verschillen per markt. Zoworden niet slechts de absolute niveaus van de huizenprijzen als appelsmet peren vergeleken, maar ontstaat een meer integraal beeld dat hethuishoudboekje als uitgangspunt neemt. Uiteraard blijven er wel ver-schillen in hypotheeknormcultuur bestaan. Zo zorgt het systeem van`Bausparen' ervoor dat Duitse starters hun eerste aankoop met een maxi-male LTV van 80% financieren. Hierdoor starten Duitsers later op dekoopwoningmarkt dan Nederlanders. Uiteraard zorgt een lagere LTVvoor een lagere woonquote. Deze onderlinge verschillen worden ver-klaard door een andere focus binnen de risico's van het eigenwoningbe-zit. Waar in het buitenland relatief vaak wordt gekeken naar de LTV vaneen hypotheek, wordt in Nederland meer aandacht besteed aan het ver-mogen van woningeigenaren om hun maandelijkse hypotheeklasten tevoldoen (LTI). In dit proces is het WEW opdrachtgever van het Nibud,dat jaarlijks de maximale leencapaciteit doorrekent van huishoudens,gegeven hun inkomen.In onderstaande figuur schetsen wij de evolutie van de woonquote voorNederlandse koopstarters vanaf 1970 en vergelijken deze ontwikkelingmet de cijfers voor de Duitse en Belgische markt. Indien wij veronder-stellen dat koopstarters in Nederland mikken op de onderkant van dekoopwoningmarkt en beschikken over 125% van het modale inkomen,dan vergt de aankoop van een starterwoning momenteel ongeveer 25%van het netto maandinkomen.Deze 25% ligt hoger dan het Nederlandse langere termijn gemiddeldevan 21,5%, hetgeen aangeeft dat de koopwoningmarkt nu nog steedsrelatief `duur' is voor starters. De milde daling van de huizenprijzensinds 2007 hebben weliswaar gezorgd voor een lichte daling van de quo-te, maar ook vergeleken bij Belgi? en Duitsland is de Nederlandse koop-starter nog een groot deel van zijn inkomen kwijt aan de eerste woning.Indien wij deze woonquote beschouwen als een signaal voor een drei-gende vraaguitval, dan blijkt dat het huidige niveau van de quote in2007 opmerkelijk dicht genaderd was tot de recordhoogte uit 1978. Toenraakten de starters in het nauw mede door een scherpe stijging van dehypotheekrente en volgde een algehele prijsuitval met prijsdalingen totresultaat. Onze cijfers laten zien dat de huidige situatie minder zorgelijkis dan destijds, maar dat er tevens nog maar weinig ruimte is om dequote verder te laten stijgen. Een verdere aanscherping van de hypo-theeknormen of bijvoorbeeld een stijging van de rente zou deNederlandse koopstarter effectief uit de markt kunnen drukken.Belangrijke conclusie van het tweede deel van onze analyse is datNederlandse woningen relatief duur zijn voor Nederlandse starters. Datgeldt zowel ten opzichte van het gemiddelde niveau in de afgelopen 40jaar als ten opzichte van het buitenland. Deels wordt dit verklaard dooreen andere focus in risicobereidheid bij buitenlandse hypotheekver-strekkers (LTV vs LTI).AAnbevelIngen vooR De STARTeRMARkTUit bovenstaande analyses blijkt dat het toekomstbeeld van potenti?lestarters veel onzekerheden bevat. Vooral de discussie over de hypotheek-renteaftrek en de gevolgen van de kredietcrisis zijn hier debet aan. OpVERDELInG VAn mAxImALELEEnCAPACITEIT VAnSTARTERSPRIJSVERDELInG VAnACTuELE WOnInGAAnBOD35%30%25%20%15%10%5%jan'70?jan'73?jan'76?jan'79?jan'82?jan'85?jan'88?jan'91?jan'94?jan'97?jan'00?jan'03?jan'06?jan'09?Nederland Duitsland Belgi? = de groep starters met onvoldoende leencapa-citeit om te kunnen slagen op de koopmarkt = de groep starters die met hun leencapaciteitkunnen slagen op de koopmarkt = de groep starters die op basis van hun leen-capaciteit wel kunnen slagen, maar gezienhet beperkte aanbod in dit prijssegment, nietbediend kunnen wordenBron: CBS (inkomensverdeling) enNVM (koopprijsverdeling)Woonquote voor Nederlandse koopstarters vanaf 1970, vergelijken met de cijfersvoor de Duitse en Belgische markt26TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012AnAlySe26dit punt pleiten wij voor lange termijn politieke en fiscale zekerheid.Tegelijkertijd moeten Nederlandse starters relatief diep in de buidel tas-ten om hun eerste woning te kunnen kopen. Deze ontwikkeling gaatgepaard met relatief hoge LTV's. Daarmee vormen deze koopstarters eenverhoogd risico voor zichzelf en als groep ook voor geldverstrekkers. Deuitdaging voor de Nederlandse woningmarkt is om enerzijds de door-stroming op gang te houden en anderzijds de risico's van het eigenwo-ningbezit te beperken. Starters spelen een belangrijke rol in beide uitda-gingen.Mogelijke oplossingsrichting voor de lage transactieaantallen op deNederlandse koopwoningmarkt is een snelle verdere prijsdaling. Nadeelhiervan is dat het extra onzekerheid met zich mee brengt (is dit het juis-te instapmoment) en dat het van alle bestaande woningbezitters de LTVverhoogt. Dat is niet gunstig voor deze circa 4 miljoen huishoudens endoor de omvang van deze groep ook niet voor Nederlandse geldverstrek-kers. Een dergelijke ontwikkeling kent dus vooral verliezers en biedtzeker op de korte termijn ook geen vooruitzicht op grotere transactie-aantallen. Vooral de toekomstverwachtingen spelen hierin een negatieverol.Een andere mogelijkheid is om starters te stimuleren met een tijdelijke"ketenpremie". Deze premie is gekoppeld aan voorwaardelijke koop-overeenkomsten verderop in de verhuisketen en komt ten gunste van destarter. Zo ontstaat een positieve prijsprikkel voor starters om een huiste kopen. Hierdoor kan de hele verhuisketen worden ge?ffectueerd.Concreet werkt het idee als volgt: een koper en verkoper sluiten eenvoorwaardelijke deal, met als voorwaarde dat de koper zijn huidigewoning verkoopt. Door deze voorlopige overeenkomst wordt de betref-fende woning tijdelijk uit de markt genomen en zo het woningaanbodverlaagd. De koper richt zich vervolgens op de verkoop van zijn huidigewoning en de verkoper op de koop van een nieuwe woning. Op deze wij-ze ontstaat een verhuisketen, die enkel faalt als er geen koper wordtgevonden voor de huidige eigen woning van de koper. Onderaan dezeketen staat een starter, die een bod doet op de goedkoopste woning in deketen. De overheid kan de doorstroming in de koopwoningmarkt bevor-deren door op elke voorlopige koopovereenkomst uit de verhuisketen(deze wordt uiteraard geregistreerd) een premie van bijvoorbeeld 2.000 uit te loven. Afhankelijk van het aantal voorwaardelijke koop-transacties loopt de premie voor de starter op. Overigens is van belangdat de starter ook zonder ontvangst van de premie in staat is de woningte financieren. Dit om een eventueel prijsopdrijvend effect van dezeregeling te ontkrachten. Deze ketenpremie kent belangrijke voordelen.Het stimuleert de instap van starters aan de onderkant van de woning-markt en versnelt tegelijkertijd de dynamiek in de rest van de markt.Ook beperkt het de financi?le risico's van koopstarters, omdat zij huneerste woning tegen een lagere LTV financieren. Dit idee van HansKeizer, de dominodeal, kan tijdelijk worden ingezet om het aantal trans-acties te verhogen tot een gewenst niveau.Een andere mogelijkheid om starters in staat te stellen een woning tekopen en tegelijk de risico's van het eigenwoningbezit te beperken, isenerzijds tijdelijk een hogere LTV toestaan (inclusief kosten koper enwoningverbetering) en anderzijds aflossing van schuld stimuleren. Welmoet de lening voldoen aan de LTI-normen (financieringslastnormenberekend door Nibud). Er is dan slechts tijdelijk sprake van een ver-hoogd restschuldrisico, omdat de grootste risico's het eerst wordenafgelost. Binnen een paar jaar kan de LTV van de lening dan afnemen totminder dan 100% en mogelijk zelfs verder dalen door extra aflossingen.In dit systeem kan NHG een belangrijke faciliterende rol op zichnemen.1Het tijdelijk hogere restschuldrisico van koopstarters wordtdan afgedekt, waardoor geldverstrekkers geen groepsrisico meer lopen.Alle betrokken partijen hebben belang bij deze ontwikkeling. De hui-zenprijzen blijven zoveel mogelijk op niveau en dat is van groot belangvoor de LTV's van de circa 4 miljoen huishoudens met een koopwoning.Tegelijkertijd blijven koopwoningen voor koopstarters betaalbaar en ishet verhoogde risico door aflossing slechts tijdelijk van aard en boven-dien afgedekt. De risico's voor huishoudens en banken blijven daarmeebeperkt en bovendien beheersbaar. De effectiviteit van de aflossings-component kan verder worden vergroot wanneer dit fiscaal wordt gesti-muleerd. Daar is ook financi?le ruimte voor, aangezien koopstarters nu30 jaar gebruik kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Lossen zij inde eerste jaren af, dan betalen zij in de meer dan twintig volgende jarenmeer inkomstenbelasting (minder hypotheekrenteaftrek). Uiteraard zijnvele verschillende uitwerkingen te bedenken bij de fiscale stimuleringvan aflossen. Dit kan bijvoorbeeld via een korting op het belastbaarinkomen (bv helft van het aflossingsbedrag aftrekken van het belastbaarinkomen) of een eenmalige vrijstelling voor het eigenwoningforfait opvoorwaarde dat minimaal 2% van de hoofdsom dat jaar is afgelost.Uiteraard zal over de hoogte van het fiscale voordeel discussie ontstaan.Het is van belang hierbij voor ogen te houden dat een hoge aflossings-prikkel financieel niet gunstig is voor de Nederlandse Staat en dat bijeen lage prikkel relatief weinig gebruik gemaakt zal worden van de rege-ling, waardoor de risico's van woningeigenaren en hypotheekverstrek-kers minder snel afnemen.ConCluSIeIn dit artikel is de positie van starters op de Nederlandse woningmarktnader onderzocht. In het eerste deel van dit artikel bleek dat deze positieafhankelijk is van de relatieve verandering tussen enerzijds de leencapa-citeit van het huishouden en anderzijds het prijsniveau van de aangebo-den woningen. Daarnaast spelen ook verwachtingen over beide ontwik-kelingen een belangrijke rol bij starters in de bepaling van het momentom de eerste woning te kopen. In het tweede deel bleek dat Nederlandsewoningen relatief duur zijn voor Nederlandse starters. Zowel in de tijdgezien als ten opzichte van het buitenland. Mede door een andere focusop risico's van Nederlandse hypotheekverstrekkers moeten Nederlandsestarters relatief diep in de buidel tasten voor de aanschaf van hun eerstewoning. In het derde deel werd duidelijk dat dit tot hogere risico's heeftgeleid. Een belangrijke uitdaging voor de Nederlandse woningmarkt isom de doorstroming op gang te houden en tegelijkertijd de risico's vanhet eigenwoningbezit te beperken. Starters spelen een belangrijke rol inbeide uitdagingen. Het vooruitzicht om dit "op te lossen" met flink lage-re huizenprijzen is niet aantrekkelijk. Met de "ketenpremie" en eencombinatie van ruimhartig LTV-beleid en een grotere focus op aflossen,hebben wij twee voorstellen gedaan die gunstig zijn voor de dynamiekin de woningmarkt en de risico's van het eigenwoningbezit direct of inde loop van de tijd beperken.noten1 Onder de huidige voorwaarden en normen is deze ruime vorm van financieren almogelijk. met de aanscherping van de Gedragscode Hypothecaire Financieringenper 1 augustus 2011 wordt van deze financi?le ruimte echter nauwelijks meergebruik gemaakt.