33TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013disCussieeen Links aLternatieF:een groot gereguLeerdhuursegMent MetFLexiBeLe hurenvan alle europeanen betalen nederlanders het grootste percentage van hun inkomen aan wonen. datwe zoveel betalen voor een koop- of huurwoning, hangt samen met de marktwerking op dewoningmarkt die geleid heeft tot kostenstijging. regulering van het huursegment met flexibele hurenbiedt soelaas. er gaat een prikkel vanuit om nieuwe betaalbare woningen te bouwen en te investerenin de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad.Eenkamerdietehuurwordtaangeboden,in1926inAmsterdam.Bovenalledeurenstaat'onbewoonbaarverklaardewoning'(Foto Spaarnestad Photo)34TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013dooR baRend wind, Rita veRmeuLen, maRieke de kogeL,pvda netWerk ruiMtede waarden onder de Woningwet staan in het huidige poli-tieke tijdsgewricht onder druk. Een betaalbare woning isvoor een te groot gedeelte van de bevolking niet meer tekrijgen en steden dreigen te polariseren. Meer markt isniet de oplossing. De Nederlandse sociaal-democratieheeft de teloorgang van de volkshuisvesting te lang over haar kantlaten gaan. Het is tijd voor een links alternatief. Een alternatief dat nietde markt, maar de collectieve welvaart als uitgangspunt neemt engebaseerd is op de regulering van de huursector en de grondmarkt.De Woningwet, in 1901 aangenomen door het liberale kabinet Pierson,gaf ten aanzien van de volkshuisvesting een grotere rol aan de over-heid. De woonvoorziening werd een `zorg der overheid'. Een belangrij-ke sociale verandering, zeker voor hen die op basis van hun inkomenmaar een schuurtje konden betalen. De huurprijs werd bepaald opbasis van het gemiddelde inkomen van de arbeiders voor wie dewoningen werden gebouwd. De gemeente legde het verschil tussen debouwkosten van deze kwalitatief goede woningen en een betaalbarehuurquote voor de doelgroep bij in de vorm van objectsubsidies. Na deTweede Wereldoorlog werd dit systeem verder ge?nstitutionaliseerd enbouwden de corporaties als uitvoerorganen de uitbreidingen van vrij-wel alle Nederlandse steden en dorpen. Omdat de vastgoedwereldtoentertijd nog veel minder sterk verweven was met het internationalebankwezen, werd er minder geld in de volkshuisvesting rondgepompten was een dergelijke rechtvaardige regulering van de volkshuisves-ting eenvoudiger te realiseren.Sinds halverwege de tachtiger jaren heeft de financi?le industrie eengrote vlucht genomen en vanuit het `paarse' idee dat de markt socialis-tische doelen, zoals volledige tewerkstelling, een gelijke inkomensver-deling en kwaliteit van leven zou kunnen realiseren, werden corpora-ties geacht op een meer marktconforme manier te gaan werken.Ondertussen werden de financieringsmogelijkheden voor de eigenwoning steeds ruimer, zodat de financi?le sector winst kon blijvenmaken. Omdat de economische groei steeds meer gebaseerd werd opwinsten in de financi?le sector, kreeg de BV Nederland belang bij hetoppompen van onze vastgoedbubbel. Corporaties past een marktcon-forme rol echter niet. Ten eerste omdat deze rol botst met hun kerntaak,ten tweede omdat ze op deze manier functioneren in een systeem dat opde lange termijn hun functie beperkt tot huisvester voor de onderklasse.De regering stimuleert het vermarkten van de volkshuisvesting nogsteeds door te sturen op de verkoop van sociale huurwoningen en doorhuren te liberaliseren, terwijl ze dit proces, als vertegenwoordiger vanhet Nederlandse volk, met argusogen zou moeten bekijken.een betaaLbaRe woningNederlanders betalen te veel voor hun koop- en huurwoning.Gemiddeld genomen betalen we van alle Europeanen zelfs het grootstepercentage van ons inkomen aan `het wonen' (Ozdemir en Ward,2009). Uit het WoonOnderzoek Nederland 2012 blijkt dat vooral huur-ders de afgelopen twintig jaar een groter gedeelte van hun inkomenzijn gaan besteden aan woonlasten. In 2012 was de gemiddelde huur-quote bijvoorbeeld 26%, terwijl deze in 1994 nog 21,1% bedroeg. Dekoopquote is beduidend minder snel gestegen. Toch konden huishou-dens onder invloed van ruimere financieringsmogelijkheden een gro-tere hypotheek nemen, waardoor de gemiddelde koopquote is geste-gen van 15,1% in 1994 tot 17% in 2012.Geconcludeerd kan worden dat de introductie van `meer markt' tot eenkostenstijging heeft geleid. Dit lijkt inherent te zijn aan de aard vanhet product dat op de woningmarkt verhandeld moet worden. DeVROM-raad stelt in een rapport dat "woningen met hun omgevingvoorzien in een basisbehoefte en [...]moeilijk te substitueren [zijn].Verder zijn ze locatiegebonden, kapitaalintensief, hebben ze een langeproductietijd en levensduur en zijn ze heterogeen. Het aanbod rea-geert alleen daarom al per definitie traag op veranderingen van devraag" (VROM-raad, 2007; pp. 15). Hoewel in de liberale retoriek deprijs van de woning de kwaliteit weerspiegelt omdat vraag en aanbodelkaar vinden, lijkt dat in werkelijkheid allerminst het geval. Door allemarktimperfecties drukt de hoge prijs van het wonen de collectievewelvaart. Hierdoor is de markt als allocatiemechanisme voor wonin-gen maatschappelijk onwenselijk. Om te begrijpen waarom de marktgeen maatschappelijk aanvaardbare prijs aan woningen koppelt, is hetzaak met een andere blik naar de totstandkoming van de woningprijste kijken.Wat is de werkelijke woningwaarde? Deze lijkt te bestaan uit drie com-ponenten: de bouw- en onderhoudskosten, de grondkosten en de loca-tie. De bouw- en onderhoudskosten zijn gestolde arbeid: ze represen-teren het arbeidsloon van de bouwvakkers, architecten en anderedienstverleners. Grond is daarentegen nooit `geproduceerd' (wel bouw-rijp gemaakt), maar vertegenwoordigt wel een bepaalde waarde. Latenwe dit de gebruikswaarde van de grond noemen. De locatie tenslotte,is op dit moment de belangrijkste determinant van de woningprijs. Inhet centrum van Amsterdam hebben mensen er een vermogen voorover om in een krakkemikkig en vochtige kamer van een paar vierkan-te meter te wonen. Voor de bouwvakker wiens arbeid de bouwkostenrepresenteren, is een dergelijke woning allang niet meer bereikbaar,wordt ook geconcludeerd in een rapport van de SEV (2011): "Het sim-pele feit dat markthuren door het gros van de bevolking niet betaaldkunnen worden, geeft te denken" (van der Schaar, 2011, pp. 15). Vooralle bouwvakkers, maar ook leraren, verplegers, marktkooplui enanderen met een laag tot modaal inkomen, dient links woonbeleiderop gericht te zijn de locatie een minder prominente rol in de tot-standkoming van de woningprijs te laten spelen.Er is een drietal redenen waarom de vrijemarktbenadering negatiefuitpakt voor de samenleving als geheel. Ten eerste zal er in een derge-lijk systeem een flinke groep zijn voor wie het wonen te duur is. Zoduur zelfs, dat ze een groot deel van hun inkomen kwijt zijn wanneerze hun heil zoeken in woonruimten met een onaanvaardbaar lagebouwkwaliteit. Ten tweede ontstaat automatisch sociaal-economischeruimtelijke segregatie wanneer de locatie de belangrijkste componentvan de woningprijs is. Een plek in een `goede' buurt vertaalt zich danin een hoge huur- of koopprijs, hetgeen voor de lagere en middeninko-'het linkse doel van een betaalbare woning in eenleefbare buurt die kansen biedt, kan alleengerealiseerd worden wanneer we de marktreguleren of uitschakelen, niet wanneer we deburgers op de markt ondersteunen'disCussie35TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013disCussiemens niet op te brengen is. Een derde reden treft alle leden van desamenleving, niet alleen zij met een laag of middeninkomen. Wanneervoor een marktbenadering gekozen wordt voor het huursegment en inhet koopsegment de financieringsmogelijkheden voor hypothekenruim blijven, stroomt door meer geld naar de sector zonder dat ditaangewend wordt voor woningverbetering. Hierdoor wordt de volks-huisvesting steeds verder gefinancialiseerd: woningen worden meerwaard zonder dat daar meer kwaliteit tegenover staat. We zitten vastin dit systeem omdat de prijzen moeten stijgen om het systeem instand te houden. Macro-economisch is dat uiterst ongunstig, omdatmensen door hun hoge woonlasten minder geld consumptief kunnenaanwenden. Hierdoor wordt de re?le economie geremd, terwijl definanci?le sector door kan groeien.een eigendomsneutRaLe benadeRing?De invulling die marktadepten geven aan de doelstelling van de over-heid om iedereen fatsoenlijk te behuizen, is het stellen van minimum-eisen aan de bouwkundige kwaliteit en het toekennen van subjectsub-sidies, zodat `woonconsumenten' zich beter op de woningmarkt kun-nen redden. In toenemende mate pleiten de sociale partners, zoals deWoonbond en de Vereniging Eigen Huis, maar ook de banken en demakelaars, voor een eigendomsneutrale toeslag (voor kopers en huur-ders), waarbij het niet uitmaakt van wat voor instantie men koopt ofhuurt. Er zijn twee redenen waarom een dergelijke benadering desas-treus uitpakt.Ten eerste drijft deze strategie de woonlasten op, omdat subjectsubsi-dies niet passen bij de manier waarop de woningprijs tot stand komt.Mensen geven namelijk aan een woning uit wat ze eraan uit k?nnengeven. Wanneer dit bedrag door een subsidie wordt verhoogd, leidt ditrechtstreeks tot een verhoging van de woningprijzen. Een vergelijkba-re situatie is zichtbaar als we kijken naar de gevolgen die de hypo-theekrenteaftrek de laatste decennia heeft gehad: opgeblazen woning-prijzen in de koopsector. In het geval van een eigendomsneutralewoontoeslag bestrijdt de overheid het werkelijke probleem (dewoningprijzen die zonder subsidie al hoog zijn) niet, maar compen-seert ze burgers hierdoor. Zo verergert ze het probleem zelfs door dewoningprijzen op te drijven. Omdat de woningprijs door vraag en aan-bod tot stand mag komen, vloeit de subsidie regelrecht naar de vest- ofbroekzak van de vastgoedbezitter of de ontwikkelaar.Ten tweede is een eigendomsneutrale woontoeslag ongewenst, omdater een principieel verschil bestaat tussen huurdersondersteuning enkopersondersteuning. Waarom zouden we gezamenlijk betalen voorde vermogensvorming van een individu die gepaard gaat met het heb-ben van een eigenwoning?Links woonbeleid betekent daarom het reguleren van de huursector enhet beperken van de financieringsmogelijkheden in de koopsector.Hierbij accepteren we dat de koopwoning voor een kleinere groepmensen beschikbaar is, maar zorgen we voor een breed aanbod aangoede en betaalbare huurwoningen.huuRpRijzen ReguLeRenHet linkse doel van een betaalbare woning in een leefbare buurt diekansen biedt, kan alleen gerealiseerd worden wanneer we de marktreguleren of uitschakelen, niet wanneer we burgers op de marktondersteunen. Tegelijkertijd moet een nieuwe vorm van reguleringprikkels in zich hebben om te investeren in de kwaliteit van dewoningvoorraad en de sociale kwaliteit van de wijk.De marktprijs van de woning reflecteert te sterk de locatie, met allenegatieve gevolgen van dien. De overheid kan dit marktfalen oplossendoor de woningprijs in een grote beschermde huursector te bepalen aande hand van een woningwaarderingsstelsel (WWS). De werkelijke kwali-teit van de woning en de omgeving staan hierin centraal. Dit betekentdat de woningprijs gebaseerd wordt op de bouwkosten, de gebruiks-waarde van de grond en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, zoalshet voorzieningenaanbod of de werkgelegenheid in de regio. Dit prik-kelt eigenaren van woningen (corporaties, particulieren) om te investe-ren in de kwaliteit van woningen: ze krijgen immers meer inkomsten uiteen betere of meer duurzame woning. Collectief investeren in de kwali-teit van de omgeving of het smeden van coalities om de levenskansenvan bewoners te vergroten, wordt zo ook gestimuleerd.De vraag is tot welke woningprijs het WWS moet gelden. Er valt watvoor te zeggen dat er een vrije sector moet bestaan voor extreem luxeof ruimte woningen, omdat vraag en aanbod voor een dergelijke kapi-taalkrachtige groep prima op elkaar afgestemd kan worden. Het ligtechter voor de hand de prijs van woningen in het middensegment (tot1.000 euro per maand) w?l aan de hand van het WWS te bepalen,omdat de woningschaarste in een aantal steden de huurprijs enormopdrijft. Iedere middenklassestarter in Amsterdam kan immersbeamen dat `de markt' voor hem of haar zijn werk niet doet. Om derge-lijke steden bereikbaar te houden voor de middeninkomens, pleitenwe ervoor de bovengrens van het woningwaarderingsstelsel omhoogte schuiven. Er kunnen meer kwaliteitseisen toegevoegd worden aanhet stelsel, waaronder bepaalde locatiekenmerken, in ruil voor eenhogere prijs. Hierdoor behoren woningen tot bijvoorbeeld 1.000,-tot de gereguleerde sector. In gebieden waar de woningvraag nauwe-lijks groter is dan het aanbod, zal de markthuur en de gereguleerdehuur elkaar niet of nauwelijks ontlopen.geen pRijsopdRijving maaR gRondpoLitiekHet huidige voorstel om het WWS te baseren op de WOZ-waarde holthet systeem van binnen uit. Aan de werkelijke woningkwaliteit wordtdan geen prijs meer gekoppeld, maar aan de populariteit van de locatie.Een slechte woning op een geliefde plek levert in zo'n systeem nogsteeds een enorme geldstroom naar de eigenaar op. Vaak wordt als argu-ment om een nieuw WWS te baseren op de WOZ-waarde, de bouw vannieuwe woningen gebruikt. Het zou onrendabel worden om nieuwebetaalbare woningen te realiseren in populaire gebieden. Hoewel het indeze gebieden echter vooral zaak is betaalbare woningen vast te houden,kan een combinatie van objectsubsidies en een gedegen grondbeleidervoor zorgen dat ook in deze gebieden dergelijke woningen te bouwenzijn. Ook als het gaat om de grondprijs worden gemeenten gegijzelddoor de markt. Dit drijft de prijs van nieuwbouw op.Waar gemeenten hun grondprijs vroeger baseerden op de bouwkosten,hanteert men sinds de jaren negentig de residuele grondwaardebepa-ling. De grondprijs wordt op deze manier gebaseerd op de verwachtemarktwaarde van de grond. Het is gemeenten niet aan te rekenen, stel-len Dirkx en Aalbers (2012) omdat het geld dat de overheid hierdooraan de nieuwbouwprojecten overhoudt, anders aan de strijkstok vande ontwikkelaar zou blijven hangen. Mensen betalen, zoals al eerdergeconcludeerd, wat ze k?nnen betalen. Wanneer de overheid de kostendrukt, neemt de marge voor de ontwikkelaar toe, omdat de woning-prijs die door vraag en aanbod ontstaat, hetzelfde is. Terugkeren naareen grondprijs gebaseerd op de bouwprijs, kan alleen wanneer dehuurprijzen door middel van een WWS-stelsel worden gereguleerd.Dan worden de kosten van de woning op verschillende plaatsengedrukt en wordt de prijs gemaximeerd, waardoor een hogere vraagniet tot een hogere prijs kan leiden.36Eengrootgereguleerdhuursegmentmetflexibelehureniseenvooruitgangtenopzichtevandehuidigesituatie,omdatheteenprikkelbiedtomnieuwebetaalbarewoningentebouwenenteinvesterenindekwaliteitenduurzaamheidvandebestaandevoorraad(Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)tijdsChRift VOOR DE voLkshuisvesting NuMMER 4 augustus 2013disCussie37tijdsChRift VOOR DE voLkshuisvesting NuMMER 4 augustus 2013Critici zullen zeggen dat dit ten koste zal gaan van de toegankelijkheidvan de woningvoorraad, omdat wachtrijen zullen ontstaan. Dat is pre-cies de crux. Op deze manier is de instroom van verschillende socialegroepen in de buurt te sturen, is een optimale sociale mix te cre?ren,zijn de woonkosten voor iedereen te beperken en is de collectieve wel-vaart te vergroten.fLexibeLe huRenBetekent een groot gereguleerd huursegment dat corporaties denieuwbouwproductie gaan domineren? Nee, in tegendeel.Commerci?le partijen, co?peratieven en corporaties kunnen gebruikmaken van de beschreven deal: ze krijgen een grondprijs gebaseerd opde bouwkosten, maar moeten hun woningen aanbieden in het geregu-leerde segment. Corporaties hebben als enige voordeel dat ze, gewaar-borgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, goedkoper kun-nen lenen. Het is waarschijnlijk dat voor hen in het nieuwe systeemnog steeds een rol is weggelegd, omdat het voor zwakkere groepenwellicht nog steeds niet in alle gevallen kostendekkend is om wonin-gen te realiseren.Voor sociaal-democraten betekent een eerlijk huurbeleid dat niemandmeer dan 20% van zijn of haar inkomen hoeft te besteden aan de lastenvan een passende woning in een leefbare en kansenrijke buurt. Zelfs inhet beschreven systeem zijn er huishoudens te vinden voor wie deWWS-huur te hoog is. Om de doorstroom in de gereguleerde sector testimuleren, de volkshuisvesting een onderdeel van de sociale zeker-heid te maken terwijl de arbeidsmarkt flexibiliseert, pleiten we vooreen systeem met flexibele huren. Een woning met een bepaalde gere-guleerde huur komt dan beschikbaar voor een groep met een bepaaldminimum- en maximum inkomen. De huurder betaalt vervolgens zohoe lang hij of zij in deze woning woont, 20% van het inkomen aanhuur. Wanneer een huishouden meer gaat verdienen betaalt zij meerdan de gereguleerde woningprijs, namelijk 20% van het inkomen. Ditverschil stort de verhuurder in een vereveningsfonds. Verhuurders vanwoningen waarvan de huurders in inkomen zijn achteruit gegaan,ontvangen uit dit fonds het verschil tussen 20% van het inkomen vande huurder en de gereguleerde woningprijs. Wanneer het inkomenstijgt, hebben mensen een prikkel om te verhuizen naar een woningmet meer kwaliteit. Zo niet, dan dragen ze veel bij aan het vereve-ningsfonds. Net als in het debat over de inkomensafhankelijke zorg-toeslag kan er een discussie ontstaan of er een punt is waarop hetinkomen zo hoog is, dat men minder dan 20% van het inkomen maggaan betalen. Een serieuzer probleem vormen mensen die mindergaan verdienen. Het vereveningsfonds is gebouwd op solidariteit,maar moet wel betaalbaar blijven. Wanneer het inkomen van een huis-houden langere tijd ver onder de gereguleerde huurprijs ligt, kan ver-vangende woonruimte worden aangeboden of de huurquote bij wijzevan prikkel worden verhoogd.Het ligt voor de hand ongeveer 20% als wenselijke huurquote aan tehouden, omdat het Europees gemiddelde onder dit percentage ligt,terwijl we deze grens in Nederland door kostenstijgingen voorbijgegaan zijn. Met een dergelijke huurquote blijft er ruimte bestaan ominvesteringen te doen in de gebouwde omgeving. Bovendien lijkt hetmacro-economisch ongunstig als mensen veel meer dan 20% van huninkomen aan het woonlasten uitgeven, omdat zij zo minder consump-tief kunnen aanwenden.een ondeRdeeL van de weLvaaRtsstaatEen groot gereguleerd huursegment met flexibele huren is een voor-uitgang ten opzichte van de huidige situatie, omdat het een prikkelbiedt om nieuwe betaalbare woningen te bouwen en te investeren inde kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad. Deze nieuwevisie op volkshuisvesting heeft verschillende positieve effecten inschaarse gebieden en in gebieden met relatief veel woningaanbod enweinig vraag. In gebieden met een hoge woningvraag kan een sterkgereguleerde volkshuisvesting segregatie tegengaan en gemengde wij-ken in stand houden of realiseren. Waar nodig kan zelfs extra geld uithet vereveningsfonds in dergelijke wijken gepompt worden. Hierbijmoet opgemerkt worden dat een diversifi?ring van de woningvoorraadhard nodig is om gemengde wijken te realiseren in een systeem waarinde woningprijs gebaseerd wordt op de objectieve criteria van eenwoningwaarderingssysteem.Toch draagt een sterke regulering van de volkshuisvesting bij aan hetstreven naar de ongedeelde stad. In de schaarstegebieden worden delage en middeninkomens dan beschermd in de populaire wijken. In deperifere gemeenten met een ontspannen woningmarkt, ontstaat con-currentie tussen het gereguleerde en het marktsegment Dit leidt totmeer kwaliteit of lagere prijzen. Ook hier is het echter van belang datgemeenten blijven sturen op differentiatie. Uiteindelijk zorgen prik-kels om te investeren in de gebouwde omgeving voor werkgelegen-heid, maar zorgen de gereguleerde lage woonlasten ervoor dat huis-houdens de economie kunnen stimuleren door consumptiegoederente kopen. In een tijd waarin arbeid steeds flexibeler wordt en vastecontracten steeds schaarser, biedt een systeem van meer gereguleerdeflexibele huren bestaanszekerheid. In de Angelsaksische landen wordtin toenemende mate gesproken over asset based welfare, waarbij de(gefinancialiseerde) eigen woning gezien wordt als een bakstenenspaarpotje dat een onderdeel vormt van de sociale zekerheid.Nederland kan het eerste land ter wereld worden waar de huursectoreen serieus onderdeel wordt van de welvaartsstaat door de kosten tedrukken en de prijzen te flexibiliseren, en investeringen in een leefba-re en kansenrijke buurt te stimuleren.LiteratuurDirkx, T. & Aalbers, M. (2012) De gevangen keuze tussen woningtypes. In: AGORA2012-5.Ministerie van BZK (2013) Woonuitgaven huurders en kopers. uitkomstenWoON2009. Den Haag: Ministerie van BZKOzdemir, E. & Ward, T. (2009) Housing and social inclusion. [online] http://nicis.plat-form31.nl/dsresource?objectid=169627, geraadpleegd op 25 juli 2013.Schaar, J. van der (2011) Huur op maat ? in perspectief. Rotterdam: SEVVROM Raad (2007) Advies 064: Tijd voor keuzes. Perspectief op de woningmarkt inbalans, Den Haag.disCussie