TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND6`FORMATIE IS MISLUKTALS ALLES BIJ HETOUDE BLIJFT'De standpunten over de woningmarkt liggen bij de grote winnaars van de Tweede Kamerverkiezingenver uiteen. Het zal voor de VVD en de PvdA dan ook een hele klus worden om het in het kader van deformatiebesprekingen eens te worden over de aanpak. Marc Calon, voorzitter van het vernieuwde Aedes,vereniging van woningcorporaties, is echter verrassend optimistisch. "De kans dat het op dit punt tot eenakkoord komt is er alleen maar groter op geworden."7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDelastenvandeverhuurdersheffingkomenvoorhetgrootstedeelterechtbijdewoning-corporaties,aldusCalon."Hetisinfeitegewoondiefstalvanvermogen,watooknogeenseenbijzondernegatiefeffectheeftopdeinvesteringskrachtvanwoningcorporaties"(Foto Arenda Oomen / Hollandse Hoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTTWITTER @EMHARMS #TVDVOf Mark Rutte en Diederik Samsom eruit zouden komen,was op het moment van schrijven van dit artikel nog maarde vraag. Maar Marc Calon is er in ieder geval van over-tuigd dat de liberalen en de sociaal-democraten tot eeneensluidende aanpak van de woningmarkt zullen komen."Het is eigenlijk een hele mooie verkiezingsuitslag", vindt hij. "Want alslinks had gewonnen zou er te weinig aan de huursector zijn gesleutelden was alle aandacht gericht geweest op de aanpak van de koopsector.En als rechts een meerderheid had behaald, dan was ieder gesprek overaantasting van de hypotheekrenteaftrek onbespreekbaar geweest. Nuhebben geen van beide kanten een meerderheid. Een coalitie over rechtsis onmogelijk zonder de PVV, en over links is er geen coalitie mogelijk,omdat ze dan niet tot een meerderheid in de Tweede Kamer komen. Metandere woorden: beide partijen zijn tot elkaar veroordeeld."Daarmee is de situatie volgens Calon vergelijkbaar met de start van deonderhandelingen over Wonen 4.0, het gezamenlijke voorstel vanVereniging Eigen Huis, de Nederlandse Woonbond, makelaarsorganisa-ties NVM, VBO en VastgoedPro en Aedes voor een integrale hervormingvan de woningmarkt. "Ook in het kader van die besprekingen was hetnoodzakelijk om de uitersten met elkaar te verenigen. En dat ging zekerniet zonder slag of stoot. De Woonbond wilde eigenlijk alleen de hypo-theekrenteaftrek afschaffen, terwijl Eigen Huis vond dat de huursectormoest worden aangepakt. Nu is dit een a-politiek gezelschap. En duskonden we wat makkelijker met elkaar afspreken om niet de eigenbelangen te gaan behartigen en de ander geen vliegen af te vangen. Wehebben onszelf slechts een gezamenlijk doel voor ogen gesteld: het beterlaten functioneren van de woningmarkt. Vervolgens hebben we daaranderhalf jaar over gepraat. En uiteindelijk bleek iedereen zich te kun-nen vinden in de voorstellen van Wonen 4.0."Ik durf de stelling wel aan dat Wonen 4.0 beteris dan menig verkiezingsprogrammaPOSITIEVE UITRUILDe vraag is of de politiek net zo goed in staat is om over de eigen scha-duw te springen. "Per saldo zijn er twee uitkomsten mogelijk", aldusCalon. "De eerste is: ze blijven sur place. Beide zijn niet in staat om naarde inhoud te kijken, maar streven slechts het eigen belang na om deeigen achterban tevreden te stellen. Tijdens de onderhandelingen graaftiedereen zich in, waarna er wordt besloten het dossier door te schuivenen vervolgens gebeurt er dus vier jaar lang helemaal niets. Dat zou ont-zettend jammer zijn. In de eerste plaats voor de mensen die niet wonenzoals ze zouden willen wonen, namelijk op de verkeerde plek en in hetverkeerde huis. In de tweede plaats voor het land, omdat dat zou beteke-nen dat het geld van overheid niet effici?nt wordt besteed."Een tweede optie is een `positieve uitruil'. "Dat hebben wij gedaan bij deonderhandelingen over Wonen 4.0. Elkaar niet gevangen houden in deeigen standpunten, maar juist bezien hoe daar zo optimaal mogelijkrecht aan kan worden gedaan."De VVD wil lastenverlichting en weigert aan de hypotheekrenteaftrekvoor de zogeheten bestaande gevallen te tornen. De PvdA ziet de hypo-theekrenteaftrek als overmatige subsidi?ring van huiseigenaren en wildeze dus beperken, aftoppen en afbouwen. Op de huurmarkt willen zeallebei meer ruimte cre?ren, maar de manier waarop verschilt.Calon: "Wonen 4.0 komt aan al die wensen tegemoet. De VVD wil lasten-verlichting, en die krijgen ze ook, omdat alles wat er wordt bespaardmet de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek omgezet wordt in eenverlaging van de belastingtarieven. Wel zullen de liberalen in dat gevalmoeten afstappen van het ontzien van de bestaande gevallen, maar dePvdA op haar beurt moet de wens tot nivellering en de invoering vantoptarieven loslaten. En dat betekent weer winst voor VVD."Als hiervoor wordt gekozen, is de winst voor economie en welvaartenorm, voorspelt Calon. "Dat blijkt ook uit alle doorrekeningen vanCentraal Planbureau. Het betekent lagere fiscale lasten voor deNederlandse huishoudens en dus meer koopkracht, en dat resulteert ineconomische groei. Tegelijkertijd is er een einde gemaakt aan de huidigeverstoring van de koopwoningmarkt en aan die idiote fiscale stimule-ring van het maken van schulden. Tel uit je winst, zeg ik dan."VERHUURDERSHEFFINGVoor wat betreft de huursector staan beide partijen min of meer eenzelf-de aanpak voor. Ook voor wat betreft de verhuurdersheffing: die wordtdoor zowel de VVD als de PvdA bijna verdubbeld tot 1,8 miljard euro perjaar. Calon vindt dat niet alleen buitengewoon onverstandig, hij typeerthet zelfs als `diefstal'. "De lasten van de verhuurdersheffing komen voorhet grootste deel terecht bij de woningcorporaties. Het is in feitegewoon diefstal van vermogen, wat ook nog eens een bijzonder negatiefeffect heeft op de investeringskracht van woningcorporaties. Wij zeg-gen: voer de heffing niet in, maar liberaliseer de huurprijzen en leg vastdat de opbrengsten daarvan door alle verhuurders, dus zowel de corpo-raties als de private verhuurders, worden besteed aan de financieringvan een nieuw in te voeren woontoeslag voor mensen met een kleinebeurs, ongeacht of zij nu voor een huur- of een koopwoning kiezen."Uit de berekeningen blijkt dat er voor deze woontoeslag jaarlijks 1,8 mil-jard euro nodig. De potenti?le verdiencapaciteit voor verhuurders kanoplopen tot 4 miljard euro. Er blijft dus nog 2,2 miljard euro over. "Datgeld kan vervolgens in de woningmarkt wordt gepompt. Investeren,investeren, investeren. In gebieden waar sprake is van een tekort op dewoningmarkt kan geld worden uitgetrokken voor het aanjagen van denieuwbouwproductie. En in de krimpgebieden komt geld beschikbaarvoor sloop en herontwikkeling. Op die manier wordt overal inNederland gewerkt aan een nieuw marktevenwicht. En dat kan wat onsbetreft niet snel genoeg ontstaan."Dat is ook wat Wonen 4.0 politiek buitengewoon aantrekkelijk maakt,aldus Calon. "Op meerdere fronten worden prikkels ge?ntroduceerd omte investeren. En wij denken dat de lastenverlichting enerzijds en deinvesteringsprikkel anderzijds resulteert in meer economische groei eneen beter functionerende woningmarkt, omdat de doorstroming wordtaangejaagd en de mobiliteit van mensen weer toeneemt. Achter onsplan zit dus veel meer economie dan oppervlakkige lezing doet vermoe-den. Ik durf de stelling wel aan dat Wonen 4.0 beter is dan menig verkie-zingsprogramma."INVESTERINGSKRACHTHet klinkt allemaal mooi, maar Calon is realist genoeg om er rekening tehouden dat er uiteindelijk niets zal gebeuren. "Het grootste gevaar is datalles bij het oude blijft en de politiek gewoon besluit tot een greep in dekas van de woningcorporaties. Dat zou desastreus zijn. In de eerste plaatsvoor de rijksbegroting, omdat de hypotheekrenteaftrek een open einderegeling is, die al bij een minieme rentestijging tot een extra beslag vanvele miljarden euro's zal leiden. En ten tweede omdat door een greep in dekas de investeringskracht van corporaties wordt aangepakt. Terwijl juistzij de enige zijn die op dit moment nog aan het bouwen zijn."9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDJuist vanwege dat laatste aspect valt het Calon tegen dat alleen BouwendNederland zich ? daarin gesteund door het Economisch Instituut voorde Bouw ? tegen Wonen 4.0 heeft uitgesproken. "De bouwsector wil bijmonde van Bouwend Nederland het huidige systeem laten zoals het is.Maar daarvoor worden twee argumenten gebruikt die onjuist zijn. In deeerste plaats stellen zij dat het huidige systeem van vraagondersteuningin de koopsector nog heel lang houdbaar is. Mijn stelling is dat dat nietzo is. Alleen al sinds 2000 is het netto bedrag dat in het huidige systeemwordt gestopt verdubbeld. En het is alleen maar aan het groeien, zelfsbij het huidige, lage rentetarief. Als de rente stijgt explodeert de boel. Ikdenk niet dat er veel politici zullen zijn die dat voor hun rekening zou-den willen nemen. Want als dat gebeurt, zijn we veel verder van huisdan wanneer we nu zouden besluiten om het op verstandige wijze af tebouwen."Een tweede tegenargument van Bouwend Nederland is dat het geld datermee wordt bespaard uit de woningmarkt en in het financieringstekortverdwijnt. "Ook dat is niet zoals wij het zien. Wij gaan ervan uit dat hetgeld wordt vertaald in lastenverlichting voor de burgers, waardoor dekoopkracht stijgt en mensen weer actief kunnen worden op de woning-markt."Aedes heeft dan ook geen enkel begrip voor de opstelling van BouwendNederland. "Zij houdt bijna fundamentalistisch vast aan het bestaandesysteem. Ik vind dat op mijn beurt totaal onverantwoord. BouwendNederland staat ook volstrekt alleen. Voor de rest kom ik niemand tegendie het plan niet vindt deugen."Als de rente stijgt explodeert de boel. Ik denk nietdat er veel politici zullen zijn die dat voor hunrekening zouden willen nemen.Daarom acht Calon de kans ook zeker aanwezig dat Wonen 4.0 in de for-matie en het aansluitende kabinetsbeleid een rol gaat spelen. "Heel veeleconomen en ambtenaren van het ministerie van Financi?n vinden heteen goed plan. En die hebben zeker hun invloed op het proces.Natuurlijk moet ervoor worden gewaakt dat er in Den Haag selectiefwordt gewinkeld, en het is ook nog zeker geen kat in het bakkie, maar ikdenk dat er wel degelijk een behoorlijke kans is dat het ingevoerd gaatworden."Markeert het aantreden van een nieuwe Twee-de Kamer en de transformatie van Aedes vanbranchevereniging tot belangenorganisatieeen nieuwe start in de relatie tussen de corpo-ratiesector en de Haagse politiek? Marc Calonhoopt het van harte.Calon erkent het zelf: het is een wat wrange con-statering. "Drie jaar geleden ging het slecht metAedes en relatief goed met de woningcorporaties.Nu is de situatie precies omgekeerd." De vereni-ging van woningcorporaties heeft dan ook nietstilgezeten. "We kregen het signaal dat Aedesin zijn oude vorm niet meer functioneerde. Erwas voortdurend rumoer, zowel intern als extern.Een aantal corporaties vond dat hun belangenniet meer goed werden verdedigd en zag zichgenoodzaakt nieuwe splintergroeperingen op terichten die vervolgens zelf aan de bel van DenHaag gingen trekken. Dat kon niet langer."Reden voor Aedes om zichzelf drie doelen testellen. "We wilden in de eerste plaats weer eenechte vereniging worden. De leden zijn de baasen niet de top van Aedes. Wij worden van onder-op aangestuurd. Dat systeem is ge?mplementeerden we zien nu al de effecten ervan. Veel woning-corporaties die Aedes de rug hadden toegekeerdzijn inmiddels weer lid geworden."Ten tweede wilde Aedes weer serieus genomenworden door het ministerie van BinnenlandseZaken en de Tweede Kamer. "Dat heeft geresul-teerd in een andere strategie. We gaan niet meerzenden voordat we heel goed geluisterd hebbennaar wat politici en ambtenaren ervan vinden. Enwe gaan ook niet meer alleen zenden maar doendat alleen nog maar samen met stakeholders alsde Woonbond, de VNG en het IPO, maar ookmet partijen als MKB Nederland, VNO-NCW ende vakbonden. Wij gaan nooit meer alleen hetHaagse toneel betreden."In de derde plaats kon het volgens Calon bij devereniging zelf wel wat goedkoper. "We willenmet minder mensen meer doen. En dus is er eenkeiharde sanering doorgevoerd. We zijn van 148naar 75 fte's teruggegaan, er zijn nieuwe mensenbinnengehaald met economie en financi?n alsspecialiteit. En we zijn verhuisd."Drie jaar na het besluit om te reorganiseren ishet vernieuwde Aedes een feit. "En we zien nu alde effecten ervan. De verhouding met de wereldom ons heen is totaal veranderd. Onze leden zijndaar terecht zeer tevreden over."Niet voor de windHet laat onverlet dat Calon zich zorgen maaktover de staat waarin de sector zich bevindt. "Dewoningcorporaties zijn door de incidenten vande laatste jaren zwaar onder vuur komen te lig-gen. Bovendien gaat het bedrijfsmatig de sectorbepaald niet voor de wind, omdat de verdienca-paciteit, mede als gevolg van de economischesituatie, beperkt is, en er van alle kanten aan devermogens wordt geknabbeld."Dat is mede het gevolg van het feit dat de poli-tiek per definitie op de korte termijn is gericht ende corporaties op de lange termijn. "Daar zit eengroot gevaar in verscholen. Want als de politieknu besluit om de investeringscapaciteit van desociale sector in te perken dan zijn de effectendaarvan pas vele jaren later zichtbaar. Zoals hetin het onderwijs werkt, werkt het in de corporatie-sector ook. Als het geld nu uit de corporatiesec-tor wordt gehaald, betaalt Nederland daar overtien jaar de rekening van. Minder woningbouw,minder werkgelegenheid, meer werkeloosheid,minder btw-inkomsten, et cetera. Het probleemis dat politiek en departement vandaag al de kaswillen laten kloppen. Penny wise, pound foolish,is mijn reactie dan."Voor de transformatie zou Aedes hierin vol-doende aanleiding zien om een fiks conflict metDen Haag aan te gaan. Dat is nu anders. "Wijhameren samen met anderen op de negatieveconsequenties van bepaalde keuzes. Vergeetbovendien niet dat de wijze waarop de Neder-landse politiek opereert van minder groot belangis voor de woningmarkt dan wat er in Europeesverband allemaal over de euro en de rentestan-den wordt bepaald. Daar moeten we ons veelbeter van bewust zijn."Aedes na de reorganisatie`Verhoudingen zijn totaal veranderd'