20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014GEMENGDE COMPLEXEN `TOTSPLITSEN JAAGT CORPORATIESDOOR SIDDHARTH KHANDEKAR, WSW, GERDA GROENEVELD, JOOPHOOGHIEMSTRA, DELOITTE REAL ESTATENu minister Blok de Nacht van Duivesteijn heeft door-staan volgt de vraag: is minister Blok van de `rekkelijken'of van de `preciezen'? We hebben het niet over de theolo-gische visie van de (liberale) minister van Wonen. Wehebben het over zijn standpunt over gemengde com-plexen. Complexen waarin zowel sociale- als vrijesectoractiviteiten zit-ten. De keuze tussen een juridische of administratieve scheiding zalvoor veel corporaties wel eens kunnen afhangen van het standpuntvan de minister op dit (ogenschijnlijke) detail. Corporaties dwingenom gemengde complexen `tot op de steen nauwkeurig' te splitsen leidtnamelijk tot veel uitvoeringskosten. Hoe streng in de leer is de minis-ter?De minister wil dat corporaties zich primair richten op sociale activi-teiten (zogenaamde DAEB-activiteiten) en alle commerci?le activitei-ten, zoals middeldure huur en bedrijfsruimten (zogenaamde niet-DAEB activiteiten), overlaten aan de markt. Corporaties mogen alleennog maar staatssteun genieten voor sociale activiteiten. Corporatieskunnen goedkoop lenen omdat de staat, via de WSW-borging, garantstaat voor corporatieleningen. Corporaties mogen niet-DAEB activitei-ten niet meer met WSW-borging financieren. Ook andere vormen vanstaatssteun (zoals lage grondprijzen) zijn niet meer toegestaan voorcommerci?le activiteiten.De oorspronkelijke inzet van de minister (in de zogenaamde `Novelle')was dat DAEB-activiteiten achter zouden blijven in de toegelateninstelling (TI) en corporaties de niet-DAEB activiteiten zouden onder-brengen in een aparte juridische entiteit. Deze besloten vennootschap(bv) zou separaat moeten worden gefinancierd en (nog net niet) ver-plicht in de etalage komen. De minister wilde hiermee bereiken datcorporaties hun niet-DAEB activiteiten zouden afstoten en zich zou-den focussen op sociale huurwoningen. Commerci?le activiteiten,zoals de ontwikkeling van koopwoningen en de exploitatie van mid-deldure huurwoningen, zouden dan volledig het domein van markt-partijen worden die dat, zo was de verwachting van de minister, veeleffici?nter zouden doen.De manier waarop minister Blok met gemengde complexen omgaat, zal veel uitmaken in deafweging tussen administratief of juridisch scheiden. Wanneer hij gemengde complexen met eenbeperkt niet-DAEB programma, toch als DAEB?complex behandelt, brengt dit veel (splitsings-)kosten met zich mee voor corporaties. Kosten die de investeringsruimte van corporaties drukken.ACHTERGRONDCorporatiesmogenalleennogmaarstaatssteungenietenvoorsocialeactiviteiten21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014Binnen de sector werden de plannen voor verplichte juridische schei-ding met weinig gejuich ontvangen. Corporatiebestuurders maaktenzich zorgen over de financierbaarheid van de op te richten bv's. Aedeszette bij de onderhandelingen stevig in op dit punt. Met het`Blokakkoord' (tussen minister Blok en Aedes) van afgelopen zomer isde verplichte juridische scheiding daarom van tafel. Corporatiesmogen ook kiezen voor een administratieve scheiding. Een adminis-tratieve scheiding wil zeggen dat de corporatie alle baten en lasten vande DAEB-portefeuille ook daadwerkelijk toerekent aan de DAEB-portefeuille. Idem voor de niet-DAEB portefeuille. Een `papieren schei-ding' zogezegd. Dit was een deel van het wisselgeld dat corporatiesgeaccepteerd hebben in ruil voor de verhuurdersheffing.JURIDISCHE OF ADMINISTRATIEVE SCHEIDINGCorporatiebestuurders buigen zich daarom over de vraag of ze eenscheiding op papier doorvoeren of alsnog kiezen voor separate juridi-sche entiteiten. Vanuit de sector was weliswaar veel verzet tegen ver-plicht juridisch scheiden, maar dat betekent niet dat juridisch schei-den niet voordelig kan zijn voor de individuele corporatie.Separate juridische entiteiten scheppen zakelijkere verhoudingen. Datkan voordelen bieden bij de governance. Voor bestuurders en (interneen externe) toezichthouders is dan glashelder hoe DAEB- en niet-DAEBactiviteiten zich tot elkaar verhouden. Het is in dat geval duidelijkwelke complexen in de TI zitten, en welke complexen in de bv. Geenonduidelijk gedoe met administratieve scheidingen, maar separatejaarrekeningen, beoordeeld door de externe accountant.Een juridische scheiding betekent ook een lichter toezichtregime van-uit het ministerie. Dat kan schelen in de administratieve lasten. Hetministerie zal het werkterrein van corporaties met een administratievescheiding (nog) verder beperken. Corporaties die voor een administra-tieve scheiding kiezen, mogen minder soorten niet-DAEB activiteitenontplooien, dan corporaties die voor een juridische scheiding kiezen.Welke niet-DAEB activiteiten dat zullen zijn, is nog gissen. Het minis-terie werkt dat momenteel uit.OP DE STEEN NAUWKEURIG'OP KOSTENACHTERGRONDHoescheidjeeengemengdcomplex,vanappartementenmetwinkelsindeplint?22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014ACHTERGRONDVoor corporaties die een deel van de portefeuille willen verkopen aanbeleggers kan juridische scheiding voordelen opleveren. Voor potenti-ele kopers is dan inzichtelijker hoe de aangeboden portefeuille isopgebouwd. Daarnaast kunnen fiscale overwegingen een rol spelen.Voor corporaties die gezamenlijk willen optrekken bij het ophalen vanniet-DAEB financiering is juridische scheiding ook aantrekkelijk.Vooral corporaties met een kleine commerci?le (niet-DAEB) portefeuil-le (enkele honderden woningen) kunnen moeite krijgen om bij hetaantrekken van niet-DAEB. Zij zijn te klein om interessant te zijn voorvastgoedfinanciers. Deze corporaties lopen het gevaar geen (of alleentegen heel ongunstige voorwaarden) financiering te krijgen.Corporaties kunnen meer schaalgrootte cre?ren door gezamenlijk demarkt te benaderen (poolen). Hiervoor is juridische scheiding van hetbetreffende bezit een voorwaarde.Voor corporaties die een deel van de portefeuillewillen verkopen aan beleggers kan juridischescheiding voordelen opleverenTegenover de voordelen van juridische scheiding staan ook nadelen.Allereerst is de vraag of de op te richten bv financierbaar is. Dit isonder andere afhankelijk van de kwaliteit van de commerci?le porte-feuille van de corporatie. Daarnaast spelen de uitvoeringskosten eenrol. Voor veel corporaties spelen die uitvoeringskosten op dit momenteen grote rol in de afweging. Juridische scheiding wordt geassocieerdmet veel gedoe en veel kosten.UITVOERINGSKOSTENCorporaties hikken dus aan tegen de uitvoeringskosten van juridischescheiding. Die lijken op zich te overzien. Het oprichten van een beslo-ten vennootschap hoeft niet veel te kosten. Corporaties kunnen over-drachtsbelasting vermijden indien de TI en de bv een fiscale eenheidvormen. De uitvoeringskosten zijn echter sterk afhankelijk van deregels voor gemengde (DAEB/niet-DAEB) complexen, die het ministe-rie momenteel uitwerkt. Denk aan appartementengebouwen met win-kels in de plint. Of aan appartementengebouwen met voornamelijksociale huurwoningen, maar waar een paar woningen een huur netboven de liberalisatiegrens hebben ( 699,48). Vooral corporaties ingrote steden hebben veel complexen die gemengd zijn, maar met eenklein percentage niet-DAEB. Met de toenemende liberalisatie van dehuurprijzen neemt het aantal gemengde complexen naar verwachtingtoe. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe bij een juridische schei-ding met deze gemengde complexen moet worden omgegaan. In het`Blokakkoord' is daarover niets vastgelegd. Afhankelijk van de uitwer-king van de afspraken over gemengde complexen zullen de uitvoe-ringskosten voor de juridische scheiding in de praktijk hoger of lageruitvallen.In beginsel zijn twee interpretaties denkbaar: de `rekkelijke' en de `pre-cieze' interpretatie. Bij de rekkelijke interpretatie beoordeelt men com-plexen als geheel. Bestaat het complex voornamelijk uit sociale appar-tementen met een paar vrije sector activiteiten? Dan wordt het helecomplex als DAEB aangemerkt en blijft het gehele complex in de TI.Bestaat het complex voornamelijk uit middeldure huurwoningen meteen enkele sociale huurwoning? Dan gaat het hele complex naar de bv.WAT KOST HET SPLITSEN VAN EEN APPARTEMENTENGEBOUW?Wanneer een vastgoedeigenaar (in dit geval de corporatie) een apparte-mentengebouw splitst ontstaan nieuwe zakelijke rechten (de apparte-mentsrechten). Dit zijn zelfstandige registergoederen die apart verhan-deld kunnen worden. De keerzijde is dat het oorspronkelijke (gesplitste)appartementengebouw zelf niet meer als geheel verkocht of bezwaardmet hypotheek kan worden.De kosten van een splitsing zijn afhankelijk van de omstandigheden. Hetsplitsen van een eenvoudige beneden- of bovenwoning is goedkoper danhet splitsen van een groot appartementencomplex met een ingewikkeldeerfpachtsituatie. Een notaris rekent voor het opstellen van eensplitsingsakte(s) voor een middelgroot appartementengebouw (zeg, 50woningen) 3.000 tot 5.000 euro. Daar komen nog de kosten voor de split-singstekening bij (paar honderd tot 2.000 euro). Voor splitsing is veelalgemeentelijke toestemming nodig. De gemeente Amsterdam rekent bij-voorbeeld ca. 1.800 euro per verzoek. Vervolgens komen daar nog kostenvan het Kadaster (recherche, inschrijving etc.) bij: enkele honderdeneuro's. Ten slotte moet nog rekening worden gehouden met de internekosten van de corporatie. Dat zijn de uren van de medewerkers die hethele proces moeten begeleiden inclusief administratieve verwerking:enkele tientallen uren per appartementencomplex voor een uurtarief vanca. 100 euro per uur.De totale kosten voor een eenvoudig appartementencomplex van 50woningen komen daarmee op 10.000 tot 20.000 euro, ofwel 200 tot 400euro per appartement.Dekostenvaneensplitsingzijnafhankelijkvandeomstandigheden23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014ACHTERGRONDDe rekkelijke interpretatie is dus grofmaziger. De precieze interpreta-tie daarentegen houdt in dat gemengde complexen op het niveau vanverhuureenheden worden gesplitst in DAEB en niet-DAEB functies.Appartementsrechten voor sociale woningen blijven dan achter in deTI en zakelijke rechten die betrekking hebben op niet-DAEB (zoalsvrije sector huur appartementen of winkelruimte) komen terecht in debesloten vennootschap.De uitvoeringskosten van de precieze interpretatie kunnen flink oplo-pen. Het splitsen in nieuwe zakelijke rechten is veel werk. De notarismoet een akte opstellen, de splitsingstekening moet gemaakt wordenen de splitsing moet in het kadaster worden vastgelegd. Daarbovenopkomen gemeentelijke leges, omdat vastgoedeigenaren veelal gemeen-telijke toestemming nodig hebben voor splitsing. Niet elke gemeenteis even flexibel in het geven van die toestemming. Ten slotte hebbenwe rekening te houden met de interne uren van corporatie medewer-kers om dit hele traject te begeleiden. In het tekstkader hiernaast zijndeze uitvoeringskosten becijferd op 200 tot 400 euro per woning.Corporaties krijgen momenteel heffing na heffing opgelegd en staandaarom onder grote druk om de bedrijfsvoeringskosten terug te bren-gen. Veel corporaties voeren daarom kostenbesparingsprogramma'sdoor om de investeringsruimte enigszins op peil te houden. Extraadministratieve lasten voor het splitsen van gemengde complexen zijndus verre van welkom. Die lasten gaan immers ten koste van het inves-teringsprogramma van corporaties. Nog minder nieuwbouw, nogminder renovatie en nog minder onderhoud. De omvangrijke uitvoe-ringskosten van splitsing van gemengde complexen kunnen in dezecontext de doorslag geven: `Laten we het toch maar bij administratievescheiding houden, dat scheelt geld en gedoe'. Dat kan niet de bedoe-ling zijn van de minister. Die stuurt immers op juridische scheiding.Daarnaast gaan extra administratieve lasten recht in tegen die anderebelangrijke beleidsdoelstelling, het verminderen van regeldruk voorhet bedrijfsleven.Hoe zou de minister dan om moeten gaan met de gemengde com-plexen? Als de minister waarde hecht aan beperking van de regeldruk,effectievere bedrijfsvoering bij corporaties en het op peil houden vande investeringskracht, kan hij beter in samenspraak met het veld crite-ria vaststellen die recht doen aan een effici?nte bedrijfsvoering bij detoedeling van gemengde complexen. Dan hoeft een corporatie niet eenvolledig appartementencomplex te splitsen, omdat er ??n winkeltje inde plint zit. Waar moet de minister de grens leggen? Wanneer is nogsprake van een klein aandeel niet-DAEB? De minister kan daarvooraansluiting zoeken bij bestaande regelregelgeving, bijvoorbeeld deVaststellingovereenkomst Belastingplicht Woningcorporaties (VSO-2).In VSO 2 gelden complexen met maximaal 20% niet-DAEB functies alsgeheel als DAEB-complexen. Ook een andere grens is (10% of 30%) isuiteraard denkbaar maar met 20% dekt hij in ieder geval de complexenmet een ?cht klein aandeel niet-DAEB af. Aansluiting zoeken bijbestaande regelgeving maakt het leven voor iedereen een stuk makke-lijker en biedt dus meer kans op een succesvolle implementatie.Voor appartementengebouwen met winkels in deplint zijn de uitvoeringskosten van scheiding sterkafhankelijk van de regels voor gemengdecomplexen, die het ministerie momenteel uitwerktCONCLUSIEDe minister weet zich sinds december 2013 voor zijn plannen verze-kerd van een meerderheid in de Eerste Kamer. Het ministerie werkt nude details van het Woonakkoord uit. Maar ook hier geldt: `The devil isin the details'. De wijze waarop de minister met gemengde complexenomgaat, zal veel uitmaken in de afweging tussen administratief ofjuridisch scheiden. De minister doet er goed aan gemengde com-plexen met een beperkt niet-DAEB programma, toch als DAEB ? com-plex te behandelen. Als hij dit niet toe staat, brengt dit veel (split-sings-)kosten met zich mee voor corporaties. Deze kosten drukken deinvesteringsruimte van corporaties. Niemand zit daarop te wachten:de minister niet, de gemeente niet en zeker de huurder niet.Splitsingskostendrukkendeinvesteringsruimtevancorporaties