31TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ANALYSEDe centrumwijken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag deden het wat betreft prijsontwikkelinggoed het afgelopen jaar. Hetzelfde geldt voor de stadswijken in grotere steden in de landelijkeprovincies. Minder goed presteerden de kleinere woonplaatsen in de Randstadprovincies, zo blijktuit een analyse van de WOningprijsindeX Nederland, WOX.GOED EN SLECHTPRESTERENDE WIJKENIN 2010De Eindhovense wijk Woensel kende in 2010 delaagste prijsontwikkeling in heel Nederland.(Foto Jos Lammers / Hollandse Hoogte)DOOR PETRA VISSER EN MARTIJN KAGIE ABF VALUATIONDe prijsverschillen tussen regio's en binnen gemeentenzijn de afgelopen twee jaar toegenomen. Welke wijkenhebben het qua prijsontwikkeling relatief goed gedaanen welke presteren slechter? Door het analyseren van deWOningprijsindeX Nederland (WOX) op lokaal niveauwordt inzichtelijk gemaakt welk type wijken qua woningvoorraad enbevolkingssamenstelling een extreme prijsontwikkeling hebben door-gemaakt in 2010. In dit artikel laten we zien dat de afgelopen paar jaarmet name stadswijken een positieve prijsontwikkeling hebben gekend.Woningen in wijken rond de middelgrote steden en kleine woonplaatsenin stedelijke provincies laten een sterk negatieve prijsontwikkeling zien.Mede als gevolg van de economische crisis zijn er op gemeenteniveaude afgelopen jaren forse prijsdalingen geconstateerd. De prijscorrectieop de woningmarkt in 2009 heeft er voor gezorgd dat regionale prijs-verschillen groter zijn geworden. Woningen in bepaalde regio's zijn forsminder waard geworden, met als gevolg toename van verschillen in deprijsontwikkeling op langere termijn.Halverwege 2010 deed zich een licht herstel op de woningmarkt voor,dat de prijsdalingen van 2009 afzwakte. In bepaalde gemeenten steegde gemiddelde prijs, zoals te zien is in Figuur 1. Dit betekent dat tus-sen gemeenten de prijsverschillen groter zijn geworden. Zo tekendezich bijvoorbeeld in de gemeente Bloemendaal een waardestijging vangemiddeld +6,4% af op jaarbasis, terwijl in Eindhoven de prijzen metgemiddeld -2,4% daalden het afgelopen jaar.Deze gemeentelijke verschillen zijn de aanleiding geweest om deextremen van de prijsontwikkeling op wijkniveau te onderzoeken. Decentrale vraag hierbij was: in welk type wijken heeft het afgelopen jaarde woningprijs zich juist positief of juist negatief ontwikkeld? Om dezevraag te kunnen beantwoorden is de WOX prijsontwikkeling geana-lyseerd op wijkniveau. Vervolgens zijn de wijken gesegmenteerd metbehulp van de WOX en ingedeeld naar hoge en lage prijsontwikkeling.Na een korte uitleg over de WOX woningprijsindex presenteren we eersteen overzicht van de top tien stijgers en dalers van wijken. Vervolgensgaan we in op de classificatie en segmentatie van wijken en besprekenwe de uiterste vier typen wijken en de dimensies waarop ze onderschei-dend zijn.WOX WONINGPRIJSINDEXHet ontwikkelen van een woningprijsindex is geen eenvoudigeopdracht. In tegenstelling tot consumptiegoederen, waarbij een bood-schappenmand telkens dezelfde goederen bevat, zijn de verkochtewoningen niet identiek voor elke periode. Omdat de kenmerken enlocaties van verkochte woningen verschillen per periode is het vaststel-len van een goede woningprijsindex niet eenvoudig. Woningen wordenonregelmatig verkocht en dit leidt in regio's met weinig transactiestot volatiliteit in de gemiddelde verkoopprijs. Daarnaast komt de prijsvan een woning tot stand door onderhandeling tussen koper en ver-koper en deze waarde hoeft niet identiek te zijn aan de marktwaarde(transactieruis).De WOX maakt gebruik van de landelijke Kadaster transactiegegevensvanaf 1993, aangevuld met woning- en locatiegegevens uit de door ABFValuation opgebouwde woningdatabase. De WOX wordt berekend doorhet schatten van een prijsmodel per regio en woningtype. Per segmentwordt de waarde van een woning bepaald op basis van het gewogengemiddelde van de beschikbare verkoopprijzen, waarbij gecorrigeerdwordt voor verschillen in woning- en locatiekenmerken. In de metho-diek wordt per periode rekening gehouden met onder- of oververte-genwoordiging van `toevallig' verkochte woningen ten opzichte van debestaande voorraad koopwoningen in het gebied. De berekende WOXwoningprijsindex volgt dus de werkelijke prijsontwikkeling van de tota-le voorraad koopwoningen. Uit extern onderzoek van de TU Eindhovenblijkt dat de WOX woningprijsindex ook op lager schaalniveau en bijweinig transacties betrouwbare uitkomsten geeft.SLECHT PRESTERENDE WIJKEN IN 2010Welke wijken hebben het afgelopen jaar de laagste prijsontwikkelinggekend en daarmee het slechtst gescoord? In Tabel 1a geven we een top 10van wijken die in 2010 de laagste prijsontwikkeling doormaakten, aange-vuld met de ontwikkeling over de afgelopen drie jaar. Voor dit overzichtzijn ruim 2.500 wijken van Nederland geanalyseerd. Alleen grote wijkenmet meer dan 150 transacties in 2010 zijn opgenomen in de ranglijst.32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ANALYSEFiguur 1 Gemiddelde woningprijs (in euro's; links) en prijsontwikkeling (in %; rechts) per gemeente, tussen 2009 en 2010Bron: De WOXDe lijst wordt aangevoerd door twee wijken in de gemeente Eindhoven.Daar is het afgelopen jaar de prijs gedaald met ?6,2% in Woensel-Noorden met -4,5% in Woensel-Zuid. Op de derde plek staat de binnenstadvan Amsterdam met een prijsdaling van ?4,4%. Rotterdam is de derdegrote stad die in de top 10 van dalers voorkomt. In de wijk Delfshavenis de gemiddelde woningwaarde het afgelopen jaar met -3,9% gedaald.Den Haag vinden we terug met twee wijken in de top 10: de Bomen- enBloemenbuurt en Laakkwartier en Spoorwijk met een prijsdaling vancirca -3%. Utrecht heeft ??n wijk in de top 10 staan. In de wijk Vleuten?DeMeern zijn woningen eveneens met ?3,1% in waarde gedaald. Op basis vande top 10 kan geconcludeerd worden dat Eindhoven ? de vijfde stad vanNederland ? het dit jaar het slechtst gedaan heeft op de woningmarkt.De trend van de huizenprijzen is in Nederland niet overal negatief. In2010 zijn er ook wijken waarvan de prijzen ? na de terugval van 2009 ?weer in de lift zitten. Een goed voorbeeld hiervan is de Oranjewijk inGroningen. De woningen in deze wijk hebben over de afgelopen driejaar weliswaar een prijsdaling laten zien, maar zijn in 2010 weer inwaarde toegenomen (+3,4%). De top tien hardste stijgers over 2010 staatin tabel 1b, waaraan wederom de driejaars ontwikkeling is toegevoegd.De lijst wordt aangevoerd door de wijk Valkenboskwartier in Den Haag.In deze wijk zijn woningen het afgelopen jaar met maar liefst 5,2% inwaarde toegenomen. Ook ten opzichte van drie jaar geleden is daar deprijs fors gestegen (8,1%). Daarnaast vertoont de wijk Rustenburg enOostbroek in Den Haag (beter bekend als de Zuiderparkwijk) in 2010 eenpositieve prijsontwikkeling van +2,8% in het afgelopen jaar en +4,5%ten opzichte van drie jaar geleden. Op plek twee in deze top 10 staat deplaats Pijnacker (gemeente Pijnacker-Nootdorp, Zuid-Holland).Verrassend is de aanwezigheid van drie wijken uit de provinciesGroningen en Friesland in de top 10 van stijgers. Zo staat op de derdeplek de plaats Drachten in de gemeente Smallingerland. Daar zijnde woningprijzen het afgelopen jaar gestegen met 3,6%. De gemid-delde waarde van een woning in de Oranjewijk en de Schilders- enZeeliedenwijk in Groningen steeg met ruim 3%. Verderop in dit artikelzal uit de segmentatie blijken dat deze drie wijken behoren tot eenwijksegment in landelijke provincies waarvan de woningwaarde sterk istoegenomen. De lijst van wijken wordt afgesloten met het stadscentrumvan Rotterdam. Hier is de gemiddelde woningprijs niet alleen over hetafgelopen jaar licht gestegen (+1,3%), maar ook ten opzichte van driejaar geleden (+2,0%).De conclusie van deze beide top 10 lijsten is dat, afgezien van deOranjewijk in Groningen, alle wijken uit de top 10 zowel het afgelopenjaar als in de laatste drie jaar een positieve prijsontwikkeling hebbengekend. Ditzelfde ? maar dan in negatieve zien ? geldt ook voor de top 10van dalers. Hier vormen de wijken Delfshaven (Rotterdam) en Vleuten-De Meern de uitzonderingen. De waarde van woningen is daar in 2010gedaald, terwijl over de laatste drie jaar nog een positieve prijsontwikke-ling gemeten kan worden.Gegeven de ontwikkelingen van de wijken, ligt de vraag voor de hand ofer een relatie bestaat tussen het type wijk en de prijsontwikkeling. Omhier een antwoord op te kunnen geven is een tweede analyse uitgevoerdop de WOX. Hiervoor zijn ruim 500 wijken gesegmenteerd in clustersvan wijken, waarmee meer algemeen geldende uitspraken over de prijs-ontwikkeling gedaan kunnen worden.CLASSIFICATIE EN SEGMENTATIEModelmatig is onderzocht welke typen wijken een zo divers mogelijkeprijsontwikkeling hebben gekend in 2010 ten opzichte van 2009; deprijsontwikkeling van de afgelopen drie jaar is ook geanalyseerd. Dit isgedaan door een classificatie en segmentatiemethode, genaamd regres-sion tree. De basis voor het onderzoek zijn alle wijken in Nederland; ditzijn er ruim 2.500. Voor de analyse is een eerste selectie gemaakt aan dehand van het aantal transacties van bestaande koopwoningen om denauwkeurigheid te waarborgen: minimaal 50 in 2010. Voornamelijk inlandelijke gebieden bleken onvoldoende woningtransacties te hebbenplaatsgevonden. Hierdoor is in die gebieden het wijkniveau verruildvoor het gemeenteniveau om toch nog betrouwbare uitspraken te kun-nen doen over de prijsontwikkeling. Ruim 500 wijken (of gemeenten)zijn uiteindelijk meegenomen in de segmentatie.Het doel van de classificatietechniek is om te bepalen tot welk type(klasse) een bepaalde wijk behoort. Dit gebeurt op basis van verklarendevariabelen: woning- en bevolkingskenmerken van een wijk (zie kader-tekst). Op deze wijze zijn twaalf verschillende wijken getypeerd metuiteenlopende prijsontwikkelingen. In dit artikel bespreken we de uiter-ste vier: de twee segmenten met de laagste en de twee met de hoogsteTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ANALYSE 33Tabel 1a Top tien wijken met de laagste prijsontwikkeling in 2010No Wijk Gemeente Provincie Jaar 3 jaarsontwik- ontwik-keling keling1 Valkenbos- Den Haag Zuid-Holland 5,2% 8,1%kwartier2 Pijnacker Pijnacker-Nootdorp Zuid-Holland 4,7% 0,2%3 Drachten Smallingerland Friesland 3,6% 1,2%4 Oranjewijk Groningen Groningen 3,4% -1,3%5 Schilders- en Groningen Groningen 3,2% 0,4%Zeeliedenwijk6 Rustenburg Den Haag Zuid-Holland 2,8% 4,5%en Oostbroek7 Zuid Utrecht Utrecht 2,2% 4,5%8 Stedelijk Wageningen Gelderland 1,9% 2,6%Gebied9 Zuidelijke Hilversum Noord-Holland 1,8% 1,1%Stadswijken10 Stadscentrum Rotterdam Zuid-Holland 1,3% 2,0%Tabel 1b Top tien wijken met de hoogste prijsontwikkeling in 2010No Wijk Gemeente Provincie Jaar 3 jaarsontwik- ontwik-keling keling1 Woensel- Eindhoven Noord-Brabant -6,2% -7,8%Noord2 Woensel-Zuid Eindhoven Noord-Brabant -4,5% -8,0%3 Binnenstad Amsterdam Noord-Holland -4,4% -0,5%4 Delfshaven Rotterdam Zuid-Holland -3,9% 2,6%5 Nijmegen-Oost Nijmegen Gelderland -3,8% -4,0%6 Stratum Eindhoven Noord-Brabant -3,8% -1,5%7 Bomen- en Den Haag Zuid-Holland -3,2% -4,4%Bloemenbuurt8 Vleuten - Utrecht Utrecht -3,1% 2,2%De Meern9 Laakkwartier Den Haag Zuid-Holland -2,9% -0,9%en Spoorwijk10 Venlo-Stad Venlo Limburg -2,4% -5,1%34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ANALYSEprijsontwikkeling. Om een beeld te krijgen van hoe deze groepen zijnsamengesteld qua woningvoorraad en bevolkingssamenstelling zijn deTabellen 2b en 2c opgenomen.Be?nvloedende kenmerken voor de wijkclassificatie zijn:? Opbouw woningvoorraad naar woningtype: (half)vrijstaand, rijtjes-woning en appartement;? Opbouw woningvoorraad naar bouwperiode: percentages vooroor-logs, naoorlogs en nieuwbouw (>1980);? Huishoudenssamenstelling: aandeel eenpersoons, meerpersoonsmet en zonder kinderen;? Gemiddeld inkomen in wijk;? Mate van stedelijkheid en gemeentegrootte;? Locatie van de wijk en gemeente: provinciePRIJSONTWIKKELINGENIn de twee groepen met de laagste prijsontwikkeling bevinden zichalleen maar wijken uit de provincies in de Randstad (Noord- en Zuid-Holland, Utrecht) en de stedelijke provincies Gelderland en Noord-Brabant. In de eerste groep met de laagste prijsontwikkeling (-3% overhet afgelopen jaar, zie Tabel 2a) bevinden zich vooral de kleinere woon-plaatsen binnen deze vijf provincies. Deze groep kenmerkt zich verderdoor een woningsamenstelling waarbinnen 60% van de woningen uitrijtjeshuizen bestaat, een bevolkingssamenstelling met relatief veelgezinnen met kinderen (40%) en een hoger inkomen dan gemiddeld. InTabel 2b en 2c zijn andere typerende kenmerken van de woningvoorraaden bevolkingssamenstelling opgenomen. Voorbeelden van deze kleinerewoonplaatsen zijn de gemeente Schijndel en Oirschot (Noord-Brabant)en de gemeente Waterland (Noord-Holland).In de tweede groep met daarna de laagste prijsontwikkeling (-2%)bevinden zich vooral wijken in en rond het centrum van middelgroteen grote steden in de stedelijke provincies. Deze groep kenmerkt zichverder door een hoge adressendichtheid en veel appartementen en dooreen bevolkingssamenstelling met veel eenpersoonshuishoudens (51%)met een bovengemiddeld inkomen (zie Tabel 2c). In deze wijken wonennaar verhouding weinig gezinnen met kinderen. Voorbeelden van wij-ken binnen deze tweede groep zijn de wijken Overwhere in Purmerend(Noord-Holland), Breda-Oost (Noord-Brabant) en Bussum-Centrum(Noord-Holland).In de groep met de gemiddeld hoogste prijsontwikkeling bevindenzich voornamelijk wijken uit de meer landelijke provincies (Groningen,Friesland, Drenthe, Overijssel, Flevoland, Zeeland en Limburg). In dezeeerste groep met de hoogste prijsontwikkeling (+1,3%) bevinden zichvooral de stadswijken in de grotere steden in deze landelijke provincies(zie Tabel 2a). Verder kenmerkt deze groep zich door een woningsamen-stelling met weinig nieuwbouw en weinig (half-) vrijstaande woningen(zie Tabel 2b), en een bevolkingssamenstelling met veel eenpersoons-huishoudens (45%) met een benedengemiddeld inkomen. Voorbeeldenvan wijken binnen deze groep zijn Assendorp en Diezerpoort inZwolle (Overijssel), de Oosterpoortwijk in Groningen (Groningen) enRoermond-Centrum (Limburg).In de tweede groep met de hoogste prijsontwikkeling (+0,3%) bevindenzich vooral centrumwijken in de drie grote steden. Verder kenmerktdeze groep zich qua woningsamenstelling door een hoog aandeel appar-tementen (hoge adressendichtheid). Qua bevolkingssamenstellingwonen er relatief veel alleenstaanden (42%) en gezinnen met kinderen(32%), met een relatief laag inkomen (zie Tabel 2c). Voorbeelden vanwijken binnen deze groep zijn Geuzenveld en Slotermeer in Amsterdam(Noord-Holland), Feijenoord in Rotterdam (Zuid-Holland) en Bouwlusten Vredenoord in Den Haag (Zuid-Holland).CONCLUSIESDat er tussen gemeenten grote verschillen in prijsontwikkeling zijn,verrast waarschijnlijk niemand. Dat binnen een gemeente de prij-zen van woningen ook uit elkaar kunnen lopen is wellicht ook geennieuws. In de zoektocht naar een verband tussen de prijsontwikkelingen de kenmerken van een wijk, zijn de wijken met behulp van de WOX(WOningprijsindeX Nederland) gesegmenteerd. Hierbij is een onder-scheid gemaakt naar de prijsontwikkeling gedurende het afgelopen jaarTabel 2b Kenmerken woningvoorraad naar wijktypologieGroep Segment Gemiddeld Gezin metinkomen kinderenPrijs Nederland 13,3 35%ontwik-keling1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke 13,8 40%provincies2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden 14,5 23%1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 12,3 26%landelijke provincies2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 13,3 32%Tabel 2c Kenmerken bevolking naar wijktypologieGroep Segment Half TussenwoningvrijstaandPrijs Nederland 24% 46%ontwik-keling1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke 30% 60%provincies2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden 9% 39%1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 2% 38%landelijke provincies2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 12% 39%* Gemiddeld inkomen is uitgedrukt als het gemiddeld (besteedbaar) inkomen perinwoner in duizenden euro's per jaar.Tabel 2a Prijsontwikkeling naar wijktypologieGroep Segment Prijs Prijsontwikkeling ontwikkeling1 jaar 3 jaarPrijs Nederland -0,3% -1,2%ontwik-keling1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke -3,0% -3,2%provincies2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden -2,0% -2,4%1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 1,3% -0,8%landelijke provincies2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 0,3% 0,2%TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ANALYSE 35(toe- of afname) en de mate van stedelijkheid van de gemeente waarinde wijk ligt. De vraag die centraal staat in dit artikel was in welk typewijken het afgelopen jaar de woningprijs zich positief of negatief heeftontwikkeld.Uit deze segmentanalyse op wijkniveau komt naar voren dat in 2010:? een relatief negatieve prijsontwikkeling heeft plaatsgevonden bij(i) de kleinere woonplaatsen binnen de Randstadprovincies, en (ii)de wijken rond het centrum van middelgrote en grote steden in destedelijke provincies.- In groep (i) bestaat er een negatieve samenhang met de prijsont-wikkeling als er relatief gezien veel gezinnen met kinderen meteen bovengemiddeld inkomen woonachtig zijn in rijtjeshuizen.In groep (ii) bestaat er een negatieve samenhang met de prijsont-wikkeling als er juist relatief gezien veel alleenstaanden met eenbovengemiddeld inkomen in appartementen wonen.? een relatief positieve prijsontwikkeling heeft plaatsgevonden bij (i)de stadswijken in grotere steden in de landelijke provincies, en (ii)de centrumwijken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.- In groep (i) is een positieve samenhang gevonden met de prijs-ontwikkeling als er een groter aandeel alleenstaanden met eenbenedengemiddeld inkomen woont. In groep (ii) is een posi-tieve samenhang met de prijsontwikkeling gevonden indien erzowel gezinnen met kinderen als alleenstaanden wonen. In decentrumwijken is het inkomen gemiddeld en woont men vakerin appartementen maar ook in halfvrijstaande woningen in eenhoge bebouwingsdichtheid1.Noten1 In de onderzochte centrumwijken is een lichte positieve prijsontwikkeling waarge-nomen in de afgelopen drie jaar in tegenstelling tot de wijken rond het centrumvan middelgrote en grote steden waar de prijsontwikkeling in de afgelopen driejaar negatief is geweest. Deze conclusie lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdigmet de wijken in stedelijk gebied die een lage prijsontwikkeling hebben gekend.De aantrekkingskracht van het centrum met zowel werkgelegenheid als cultuur envoorzieningen is een waardeverhogende factor. Voor de wijken rond het centrumvan middelgrote steden was de prijsontwikkeling echter negatief. Het dient naderonderzocht te worden of dit een kwestie is van het type woningvoorraad of datook andere omgevings- en locatiefactoren hierbij een rol spelen.Het Haagse Valkenboskwartier liet de laatstedrie jaar de hoogte prijsstijging zien: 8,1 procent.(Foto Inge van Mill / Hollandse Hoogte)