46TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDDe vraag of gemeenten corporaties belasten, subsidi?ren of aan hen een re?le prijs vragen, is niet zosimpel te beantwoorden. De parameters voor de vaststelling van de grondwaarden zijn bepalend. Volg jeals gemeente het CFV dan is eerder sprake van belasting, zo blijkt uit onderzoek. Hanteer je de Aedex/IPD-benadering, dan gaat het veelal om royale subsidi?ring.GRONDPRIJZENVOOR SOCIALEWONINGBOUWIndeNijmeegsewijkWillemskwartierwordenoudesocialehuurwoningengeslooptenvervangendoorsocialehuurwoningenenkoopwoningen(Foto Flip Franssen / Hollandse Hoogte)TUSSEN IMPLICIETE SUBSIDIE EN BELASTINGTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND 47DOOR JORN MATTHIJSSE, STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN, EDWINBUITELAAR, PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING EN AMSTERDAMSCHOOL OF REAL ESTATE, MARTIJN ESKINASI, PLANBUREAU VOOR DELEEFOMGEVINGMet het oog op de verliezen op grondexploitaties alsgevolg van de crisis zijn er gemeenten die de grond-prijs voor corporaties (willen) verhogen. Ter rechtvaar-diging wordt gesteld dat woningcorporaties grondvoor sociale woningbouw tot nu toe tegen een (te) lageprijs kochten van gemeenten. Empirisch onderzoek door het PBL laatechter zien dat impliciete subsidi?ring niet evident is. Om te kunnenspreken over subsidiering, of zelfs belasting, is het van belang expliciette zijn over de parameters voor het bepalen van de residuele waarde vande grond. Uitgaande van marktconforme parameters voor vastgoedex-ploitatie, dan is er veelal sprake van royale subsidi?ring. Wanneer echterwordt uitgegaan een vijftigjarige sociale huurexploitatie dan is er nauwe-lijks sprake van subsidi?ring, eerder van belasting. De keuze voor deberekeningssystematiek is sterk verbonden met de houding van gemeen-ten te aanzien van de rol van corporaties.Woningcorporaties hebben als maatschappelijk ondernemers weinigprivileges meer ten opzichte van andere woningaanbieders, in het bij-zonder institutionele beleggers. Ze zijn niet meer vrijgesteld van over-drachts- en vennootschapsbelasting en worden zelfs extra belast in devorm van de `Vogelaarheffing'1. Resterende privileges zijn de sanerings-en projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en deWSW-borging. Dit zijn allemaal instituties op nationaal niveau. Echter,ook gemeenten kunnen corporaties (ten opzichte van andere partijen)bevoor- of benadelen, zij het in beperkte mate (Buitelaar & De Kam, 2011).E?n van de tegenprestaties die gemeenten in kunnen zetten, in ruil voordoor hen gewenste maatschappelijke prestaties, is een aantrekkelijkgrondprijsbeleid.In tegenstelling tot de nationale instrumenten is er weinig zicht op demate en de vorm van stimulering via het lokale grondprijsbeleid. Erwordt vaak vanuit gegaan dat corporaties impliciet gesubsidieerd wor-den doordat ze grond van gemeenten kopen onder de marktwaarde (Hof& Koopmans, 2006; Van Leuvenstein & Shestalova, 2006). Deze veronder-stelling is met name gebaseerd op de historie. Voor het afschaffen van deobjectgebonden subsidies stond de grondprijs die gemeenten in rekeningbrachten vast. Het rijk had de grondprijs rond het kostprijsniveau ge-maximeerd om te voorkomen dat subsidies weg zouden lekken richtingde gemeentelijke kas. Na de brutering hielden veel gemeenten lange tijdvast aan deze grondprijs, al dan niet jaarlijks gecorrigeerd voor inflatie(Van Leuvenstein & Shestalova, 2006). De vraag is of dat nog altijd zo is,zeker omdat dit beleid strijdig kan zijn met Europese staatssteunregels(Groetelaers et al., 2009). Hierbij moet worden opgemerkt dat corporatiesvoor hun grond nog maar zeer beperkt afhankelijk zijn van gemeenten;in 2008 kochten corporaties 15 procent van hun grond van gemeenten en85 procent van particulieren, projectontwikkelaars en andere (private)partijen (Buitelaar, Van den Broek & Segeren, 2009).Nog los van de vraag of impliciete subsidie met het oog op staatssteunis toegestaan, is het van belang te weten of er sprake van is en, zo ja, inwelke mate. Van impliciete subsidie is volgens ons sprake wanneer degrondwaarde van bouwrijpe grond, gegeven de bestemming `sociale wo-ningbouw', hoger ligt dan de grondprijs. Relevant hierbij is ook of er voorcorporaties een ander (selectief) grondprijsbeleid geldt dan voor anderewoningaanbieders. In dit artikel proberen we op basis van een grootscha-lig empirisch onderzoek onder gemeenten een indicatie te geven van demate waarin er binnen het gemeentelijk grondprijsbeleid voor socialewoningbouw sprake is van selectieveimplicietesubsidi?ring. Het gaat na-drukkelijk om een indicatie van de orde van grootte. Voor een definitief enpreciezer antwoord op deze vraag zouden grondwaarden en grondprijzenmoeten worden geconfronteerd op het niveau van de individuele trans-actie, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het voorzienewoningbouwprogramma.AANPAKVanuit de wens om een totaalbeeld van het gemeentelijk grondprijsbeleidvoor sociale woningbouw in Nederland te verkrijgen, zijn 100 gemeentenin 2009 telefonisch ge?nqu?teerd op basis van een gesloten vragenlijst2.De groep gemeenten is verder verkleind door te kijken of ze ook daad-48TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDwerkelijk een actief grondbeleid ten aanzien van woningbouw voeren.Bij 94 gemeenten bleek sprake van een in meer of mindere mate actiefbeleid. Van die 94 gemeenten is daarna bepaald of er ook sprake is van eenexpliciet structureel of incidenteel grondprijsbeleid voor sociale woning-bouw3. 86 gemeenten bleken een expliciet grondprijsbeleid voor socialewoningbouw te hebben of hadden recentelijk bouwrijpe grond voorsociale woningbouw uitgegeven, waarvoor ze een prijs moesten bepalen.Deze 86 gemeenten zijn bevraagd op de hoogte van hun grondprijzen, deberekeningssystematiek, het onderscheid tussen sociale huur en koopen hun beleid ten aanzien van corporaties in vergelijking met anderewoningaanbieders.Er kan worden gesproken van impliciete subsidiewanneer de prijs van een grondgebonden socialehuurwoning lager uitvalt dan de grondwaardeUit het surveyonderzoek hebben we inzicht gekregen in de hoogte van degrondprijzen voor sociale woningbouw. Er is onderscheid gemaakt tus-sen huur en koop en tussen grondgebonden woningen en appartemen-ten. Voor de analyse van grondprijzen in relatie tot grondwaarden makenwe alleen gebruik van de grondprijzen voor grondgebonden huurwo-ningen. Deze lenen zich het beste voor standaardisering en dus voor devergelijkbaarheid van gemeenten. De prijzen voor koopwoningen vallenaf omdat de (grond)prijzen van koopwoningen regionaal verschillen alsgevolg van drukverschillen op de woningmarkt; voor huurwoningenonder de sociale huurgrens geldt dat niet. Bij appartementen doet zichhet probleem voor dat het aantal woningen en het aantal bouwlagen vaakniet bekend is, hetgeen de vergelijking tussen gemeenten bemoeilijkt. Bijgrondgebonden huurwoningen is standaardisering dus het beste moge-lijk, zij het ook niet zonder obstakels. Immers, iedere gemeente hanteertz'n eigen systematiek. Daarom zijn de prijzen teruggerekend naar wonin-gen met een kavelgrootte van 141 m2.4De gemiddelde kavelprijs op basisvan die gemiddelde kavelgrootte bedraagt 19.429 euro. Echter, tabel 1 laatzien dat er grote onderlinge verschillen in de grondprijs zijn.Grondprijs- 35.000klassen 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000(ineuro's)Aantal 3 24 17 12 11 4 4gemeenten5Tabel1 Spreiding gestandaardiseerdekavelprijzenvoorbouwrijpegrond bestemdvoorgrondgebondenhuurwoningenRESIDUELE GRONDWAARDEN VOOR SOCIALE WONINGBOUWOm te kunnen bepalen of er sprake is van impliciete subsidie is het vanbelang de empirische data over grondprijzen te vergelijken met de grond-waarden, beide voor bouwrijpe grond. Zoals eerder gezegd kan wordengesproken van impliciete subsidie wanneer de prijs van een grondgebon-den sociale huurwoning lager uitvalt dan de grondwaarde. We kijken dusniet naar de (historische) kostprijs van de bouwrijpe grond. Bij de waardegaan we uit van de residuele grondwaarde (van bouwrijpe grond): hetresidu dat ontstaat wanneer de opbrengsten op de vastgoedexploitatieworden verminderd met de vastgoedexploitatiekosten ?n de bouwkos-ten (Buitelaar et al., 2004). Eerst moet dus de exploitatiewaarde van hetvastgoed worden bepaald. Om deze te bepalen is gebruik gemaakt van decontante waardemethode. Omdat de waarde hierbij erg afhangt van degekozen parameters, is aangesloten bij twee relevante standaarden: deAedex/IPD brutoopenmarktwaarde en de CFV volkshuisvestelijkeexploita-tiewaarde6.Aedex/IPD gaat uit van de brutoopenmarktwaarde, oftewel de maximalecommerci?le waarde van het vastgoed als beleggingsobject. Dit sluitaan bij internationale standaarden voor vastgoedwaardering (Vlak et al,2008). Doel van de Aedex/IPD is om de marktwaarde van een complexwoningen in beeld te brengen, die het bij (theoretische) verkoop aan eenbelegger kan opbrengen. De belegger zou vervolgens bij mutatie de hurennaar de maximale huurprijs kunnen verhogen of leegkomende wonin-gen uitponden en na 15 jaar (commerci?le) exploitatie de resterendewoningen in het complex doorverkopen tegen een bepaalde exit yield7.Een belegger zal voor maximale opbrengst gaan en dat is vrijwel altijdhet uitpondscenario8. Met behulp van deze uitgangspunten wordt devastgoedeconomische waarde berekend, zonder echter een beleidsmatigekeuze voor uitponden te impliceren. Het is dus slechts een meetlat voorde vastgoedwaarde.De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het CFV gaat daarentegenuit van de toezichtsrol: de nadruk ligt op het veiligstellen van de finan-ci?le en volkshuisvestelijke continu?teit van de corporatie. Er wordtgerekend met een veel langere huurexploitatieperiode, er vindt geenuitponding plaats en bovendien komen alle bedrijfslasten ten lastevan de complexen. In tegenstelling tot Aedex/IPD rekent het CFV ookgroot onderhoud mee in de exploitatie. Bij Aedex/IPD worden alleende direct aan het vastgoed toe te rekenen lasten in de waardebereke-ning meegenomen. Inbegrepen zijn dagelijks onderhoud, beheer- enverzekeringskosten en belastingen. Groot onderhoud is in de systema-tiek van Aedex/IPD echter een bij-investering en valt voor de reguliereexploitatie buiten de definitie van onderhoud. Complexen die voorrenovatie in aanmerking komen maken bij Aedex/IPD deel uit van detransformatieportefeuille.Voor de bruto open marktwaarde zijn gegevens gebruikt van de 387 com-plexen grondgebonden woningen die na 2000 door de aan Aedex/IPDdeelnemende corporaties zijn gebouwd. De gegevens betreffen gemid-delde huren, prijzen, leegwaarden, kostenniveaus, rendementen, exityields en mutatiegraden (IPD, 2011). Ook de woonoppervlakten zijn uit degegevens af te leiden. De gegevens zijn beschikbaar voor de vijf door IPDgehanteerde regio's, te weten Noord, Oost en Zuid-Nederland en de Noor-delijke en Zuidelijke Randstad9.Vervolgens is de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde berekend voorde gemiddelde woning uit de genoemde dataset van Aedex/IPD, uiter-aard conform de spelregels en parameters van het CFV. Door de Aedex/IPD-dataset ook te gebruiken voor de CFV-berekening is gezorgd dat eenaantal parameters, zoals huurprijs en woonoppervlak, constant wordengehouden.De bouwkosten voor deze woning zijn vervolgens bepaald met behulpvan het bouwkostenkompas, dat voor sociale huurwoningen een ge-middelde van 834,- per m2bvo (in 2009) rekent, inclusief ongeveer 20procent bijkomende kosten. Vervolgens is de residuele grondwaardeberekend door de bouwkosten met de exploitatiewaarde te verrekenen.Tabel 2 laat de belangrijkste parameters en uitkomsten van beide bereke-ningswijzen zien.49TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND 49Variabele Eenheid IPD CFVHuidigehuurprijspermaand /mnd 540,29 540,29Markthuurprijspermaand /mnd 742,00 n.v.t.Woonoppervlakte m2WWS 85,0 85,0Toeterekenenkosten/lasten /jr 1.511 3.270Exploitatieperiode jr 15 50Discontovoet % 7,15% 6,00%Exityield % 6,47% n.v.t.Restwaarde /vhe n.v.t. 5.000Bouwkosten10 /vhe 90.551 90.551Grootonderhoudjaar20 %bouwkosten 20%Exploitatiewaarde /vhe 140.032 46.819Residuelewaardegrond 49.481 43.732-Tabel2 Belangrijksteparametersen uitkomstenvoorIPD- enCFV-berekeningen,prijspeil2009Opvallend is het enorme verschil in grondwaarde tussen de CFV-sytematiek en die van Aedex/IPD11. Tabel 2 geeft inzicht in de landelijkegemiddelden. Maar er is een behoorlijke regionale spreiding rond datgemiddelde. De database van Aedex/IPD omvat voor een vijftal regio's allenieuw gebouwde grondgebonden woningen van de deelnemende cor-poraties. Er zijn dus ook regionale verschillen naar huurprijs, naar leeg-waarde, oppervlakte, exploitatiekosten. De residuele waarden volgens deIPD-systematiek vari?ren van ruim 62.000 in de Zuidelijke Randstad(met hogere huren, kleinere woningen en relatief hoge leegwaarden)tot een krappe 28.000 in het Noorden, waar relatief grote woningenmet hogere bouwkosten zijn gebouwd waar lage huren en leegwaardentegenoverstaan. Een vergelijkbaar regionaal patroon is zichtbaar in deberekening volgens de specificaties van het CFV. Benadrukt moet wordendat verschillen in leegwaarden hier geen rol spelen: er is sprake van eenvijftigjarige huurexploitatie. Het Noorden heeft de laagste grondwaardenmet bijna 60.000 negatief, terwijl in de Zuidelijke Randstad de `schade'tot ongeveer 27.000 beperkt blijft.IMPLICIETE SUBSIDIE...OF BELASTING?De gestandaardiseerde grondprijzen zijn afgezet tegen de zojuist bespro-ken residuele grondwaarden. Gelet op de enorme bandbreedte van de re-siduele grondwaarden uit tabel 2 is het niet verwonderlijk dat de feitelijkegemiddelde grondprijs evenals de grondprijzen van alle afzonderlijkegemeenten hierbinnen vallen. Als de grondprijzen buiten de bandbreedtezouden vallen dan zou je kunnen stellen dat ongeacht de berekenings-systematiek er sprake is van subsidi?ring, dan wel belasting. Nu doet hetverschil in systematiek er dus wel toe.Als we kijken naar de gemiddelde grondwaarden op basis van de CFV-systematiek dan zou je indicatief kunnen stellen ? nogmaals, harde uit-spraken kunnen alleen op transactieniveau worden gedaan ? dat corpora-ties eerder belast dan gesubsidieerd worden. Immers, de grondwaardenzijn overal negatief, daar waar de grondprijzen gemiddeld bijna 20.000(positief) bedragen.Bij de residuele grondwaarden op basis van Aedex/IPD ligt het duidelijkanders. Alleen in het noorden en oosten van het land vinden we grond-waarden die dezelfde ordegrootte hebben als de hoogste gevraagdegrondprijzen. Voor de Randstad en het Zuiden is daar geen sprake van.Minder dan een kwart van de ge?nqu?teerde gemeenten hanteert eengrondprijs die hoger ligt dan de laagste residuele grondwaarde van 28.000 in Noord-Nederland, laat staan het gemiddelde van bijna 50.000.Uitgaande van de berekeningswijze van Aedex/IPD kan dusgesproken worden over een royale impliciete subsidie. In de slotbeschou-wing komen we terug op de vraag vanuit welk perspectief we naar dezeop het eerste oog paradoxale bevinding moeten kijken.SELECTIVITEIT IN GRONDPRIJSBELEIDDe andere vraag die voorligt is of gemeenten corporaties anders behan-delen dan andere woningaanbieders, in het bijzonder institutionelebeleggers. We hebben dus gekeken naar de mate van selectiviteit in hetgrondprijsbeleid. Het gaat hier dan vooral om het eventueel bevoordelenvan corporaties ten opzichte van andere aanbieders. Daarbij hebben wegekeken naar twee vormen van selectiviteit in het grondprijsbeleid. Ener-zijds of er bij het vaststellen van de grondprijs voor sociale woningbouween (prijs)onderscheid gemaakt wordt tussen de aanbieders van socialewoningbouw. Anderzijds of woningcorporaties dezelfde prijs betalenvoor grond bestemd voor vrije sectorwoningen ? woningen boven dehuurgrens of boven een verkoopprijs van 200.000 ? als ze voor socialewoningbouw betalen, daar waar andere aanbieders een marktconformeprijs betalen. Een gemeente kan als selectief worden beschouwd indienaan ??n of beide vormen van selectiviteit wordt voldaan.In 18 van de in totaal 86 gemeenten kon van selectiviteit gesproken wor-den omdat de grondprijs die woningcorporaties betalen voor grond voorsociale woningbouw lager is dan die andere woningaanbieders betalen.Daarnaast was in vijf van de 86 gemeenten sprake van selectiviteit omdatgemeenten een sociale grondprijs rekenden voor vrije-sectorwoningendie door woningcorporaties worden gebouwd. In ??n gemeente vondenbeide vormen van selectiviteit plaats. Indien beide vormen van selecti-viteit bij elkaar worden opgeteld dan voeren 23 van de 86 gemeenten eenselectief grondprijsbeleid ten aanzien van corporaties.SLOTDe parameters voor de bepaling van de grondwaarden zijn bepalendvoor de vraag of gemeenten corporaties belasten, subsidi?ren of aanhen een re?le prijs vragen. Waar moeten gemeenten van uitgaan? Van de`klassieke' waardering zoals het CFV doet? Dus uitgaande van exploita-tie van vijftig jaar, geen uitponding, een relatief lage restwaarde en hetdoorvertalen van de bedrijfslasten van de corporatie naar de individuelewoning. Of van de Aedex/IPD-benadering waarbij internationale waarde-ringsstandaarden worden gebruikt, zoals door institutionele beleggers?Er wordt dan uitgegaan van een veel kortere exploitatieperiode, een be-perktere definitie van exploitatielasten, uitponding en een exit yield voorniet verkochte woningen aan het einde van de exploitatieperiode. Beidebenaderingen lijken uitersten op een continu?m. En de keuze voor eenvan deze methoden, of een alternatieve, hangt af van het perspectief opde rol van maatschappelijk ondernemers. Wordt de nadruk gelegd op hetmaatschappelijke of het ondernemende? Het omgaan met de hybriditeitvan corporaties blijft een terugkerend probleem.Sommigen zullen zeggen dat een waardering tegen marktwaarde ? laAedex/IPD gerechtvaardigd is, omdat corporaties er zijn om de onren-dabele top van sociale woningbouw voor hun rekening te nemen, nietde gemeenten. Daar staat tegenover dat de kans bestaat dat corporatiesdie sterk afhankelijk zijn van gemeentelijke grondlevering ontmoedigdworden om grond van gemeenten te verwerven ten behoeve van wo-ningbouw. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de maatschappelijkeprestaties. Of corporaties besluiten zelf actief te worden op de markt voorruwe bouwgrond, met alle kosten en risico's die daarbij horen. Aan deandere kant is het de vraag of het re?el is om, zoals het CFV doet, uit te50TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND50gaan van een exploitatie van vijftig jaar, zonder uitponding. En ook hetdoorbelasten van alle bedrijfslasten roept vragen op. Corporaties die hogebedrijfslasten hebben als het gevolg van ineffici?nt handelen worden bijeen residuele bepaling van de grondprijs beloond door een lagere grond-prijs.Van een selectieve behandeling van corporaties ten opzichte van andereaanbieders is in ??n op de vier gevallen sprake. Is dat erg? Ook hier speeltde fundamentele discussie die verband houdt met de hybriditeit vancorporaties. Enerzijds gelden de Europese staatssteunregels in verbandmet de gedachte van een gelijk speelveld. Maar anderzijds vormt hetgrondprijsbeleid een van de middelen waarmee gemeenten vanuit hunkant invulling kunnen geven aan het begrip `wederkerigheid' dat vanbelang is voor het komen tot uitvoeringsgerichte prestatieafspraken.Als je specifieke prestaties van corporaties verlangt, zoals bepaalde leef-baarheidsinvesteringen, een bijdrage aan de wijkaanpak of aan gecombi-neerde complexen voor wonen, zorg en welzijn, dan moet daar vaak wattegenover staan, zoals (relatief) aantrekkelijke grondprijzen. Wel zoudenlage grondprijzen gepaard moeten gaan met de verplichting dat de wo-ningen ook relatief lang in de sociale (huur) sector blijven. Gemeentenkunnen er in dat geval voor kiezen om grond uit te geven in erfpacht,met als zakenrechtelijke beperking dat de grond alleen voor sociale huurmag worden gebruikt. Als de corporatie besluit de woning gedurende deexploitatietermijn te verkopen, dan moet er een nieuwe erfpachtovereen-komst worden gesloten waardoor de grondwaardestijging kan wordenafgeroomd.Het raakt allemaal aan de discussie over hoe we wensen om te gaan metmaatschappelijk ondernemerschap. Enerzijds willen we een scherpescheiding van commerci?le en sociale activiteiten, terwijl aan de anderekant juist de combinatie van beide kan zorgen voor betere maatschap-pelijke prestaties.Metdank aan NielsKleinLankhorst enEstherGeuting(Stecgroep),GeorgedeKam(RU Nijmegen),LeoNooteboom(MinisterievanBZK)enArnoudVlakenBertTeuben (beiden IPD)voorhuncommentaaropeeneerdereversievanhetartikel.Noten1 Deze wordt door het kabinet-Rutte per 2012 afgeschaft (zie kabinetsbriefWijkenaanpak en Vogelaarheffing, 28 januari 2011).2 Die steekproef is gestratificeerd aselect getrokken. Dat wil in dit geval zeggen datrekening is gehouden met de ruimtelijke spreiding van gemeenten over Nederland(naar Randstad, intermediaire zone en periferie) en met het aandeel sociale huur-woningen in de totale nieuwbouwproductie. Bij het tweede criterium zijn de 10%gemeenten met de laagste woningbouwproductie buiten beschouwing gelaten.3 Of gemeenten die tussen die tussen 2002 en 2007 grond hebben uitgegeven voorsociale woningbouw.4 Deze kavelgrootte van 141m? is een gemiddelde, gebaseerd op de antwoorden vanrespondenten op de enqu?te. Bij 75 van de 86 relevante gemeenten waren de grond-prijzen voor grondgebonden sociale huur bekend. Zie voor meer details Matthijsse(2010).5 Bij 75 van de 86 relevante gemeenten waren de grondprijzen voor grondgebondensociale huur bekend.5 Voor uitgebreide informatie over beide berekeningswijzen wordt verwezen naar demeest recente taxatie- en waarderingsstandaarden van IPD en de beleidsregels vanhet CFV.6 De exit yield is een bruto rendement en wordt gebruikt om de restwaarde van vast-goed op het eind van de exploitatie te bepalen.7 Als er op complexniveau sprake is van juridisch bindende overeenkomsten , danworden deze in de bruto open marktwaarde ingerekend. Dat kan bijvoorbeeld gaanom verplichtingen over het tegen sociale prijzen (blijven) verhuren als tegenprestatievoor de lagere grondprijs. Bij appartementen kunnen nadere voorwaarden aan ver-koop of het verkrijgen van een splitsingsvergunning worden verbonden.8 De dekkingsgraad van Aedex/IPD in 2010 bedroeg ca 27% van het totaal aantal cor-poratiewoningen. Noord-Nederland omvat de drie noordelijke provincies plus West-Friesland en de Kop van Noord-Holland. Zuid-Nederland zijn de drie zuidelijke pro-vincies plus Goeree Overflakkee, Oost-Nederland is Gelderland, Overijssel enFlevoland, maar exclusief Almere. Randstad-Zuid zijn de regio's Leiden, Den Haag,Delft-Westland, Groot Rijnmond en Oost- en Zuidoost Zuid-Holland. De NoordelijkeRandstad omvat de regio's Alkmaar, IJmond, Zaanstreek, Haarlem, Amsterdam,Almere en de provincie Utrecht. De in dit artikel gepresenteerde grondprijzen zijnprijspeil 2009, De gegevens van Aedex/IPD zijn over 2010. Gegeven de omvang vanhet verschil tussen marktconforme en volkshuisvestelijke exploitatie is het verschil inprijspeiljaren verwaarloosbaar.9 Het Centraal Fonds (CFV, 2010, p. 11) rapporteert beduidend hogere bruto stichtings-kosten. Bedacht moet worden dat de grondkosten hier al in zijn meegenomen en datdit alle nieuw gebouwde sociale huurwoningen omvat, ook degene op duurdere bin-nenstedelijke locaties. Uit de rapportage is niet op te maken wat het oppervlakte vande betreffende woningen is en hoe deze zich verhoudt tot de oppervlakte van dedoor ons onderzochte woningen. Tot slot geeft het Centraal Fonds nog een belangrij-ke reden voor de snel stijgende bruto stichtingskosten dat corporaties steeds vakerprojecten overnemen van noodlijdende ontwikkelaars of hun eigen koopprojectenomzetten in huur. Naar verwachting gaat dit dus om grotere, betere, luxere wonin-gen en zullen projecten ook voor meer dan de bouwkosten alleen van ontwikkelaarsworden overgenomen.10 Het Centraal Fonds komt op een gemiddelde exploitatiewaarde van 37.900 perwoning. In deze verzameling zijn alle corporatiewoningen opgenomen, ook meerge-zins- en woningen van oudere bouwjaren dan in de door ons onderzochte populatie.Het ligt voor de hand dat voor nieuwere eengezinswoningen de exploitatiewaardeals gevolg van hogere huren en langere exploitatieduur bijna een kwart hoger ligt.LiteratuurBuitelaar, E. & G. de Kam (2011), `Resultaatgerichtheid van prestatieafspraken met cor-poraties: een catch 22 voor gemeenten?' B&G Magazine, maart/april: 19-51.Buitelaar, E., B. de Deugd, en E. Geuting (2004), `Naar een residueel bepaalde grondprijsvoor sociale woningbouw?` Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 6: 56-60.Buitelaar, E., L. van den Broek & A. Segeren (2009), De nieuwbouwproductie vanwoningcorporaties. Het belang van lokale omstandigheden. Den Haag: Planbureau voorde Leefomgeving.CFV (2010), Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2009. Naarden: CFV.Groetelaers, D., M. Haffner, H. van der Heijden, W. Korthals Altes & T. Tasan-Kok (2009),`Lage grondprijzen corporatiewoningen en staatssteun', Tijdschrift voor vastgoedrecht2: 27-33.Hof, B. & C. Koopmans (2006), Woningcorporaties in Amsterdam: Marktmacht en subsi-dies. SEO-rapport, 875. Amsterdam: SEO Economisch onderzoek.IPD (2011), Rapportage kosten, waarden en waarderingsparameters, t.b.v. Planbureauvoor de Leefomgeving. Almere: IPD.Leuvensteijn, M. van en V. Shestalova (2006), Investeringsprikkels voor woningcorpora-ties. Den Haag: Centraal Planbureau.Matthijsse, J. (2010), Het gemeentelijk grondprijsbeleid voor sociale woningbouw: eenongelijk speelveld?, Nijmegen: Radboud Universiteit Nijmegen.Vlak, A.L.M., P.P.H. Konings, M. Eskinasi & G.H.C. Dirkse (2008), Corporaties & sturen opkengetallen. Almere: Nestas.