HET WORDT NOOIT MEERZOALS HET WAS111TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDVoor de volkshuisvesting op de lange termijn zijn drie scenario's mogelijk: marktconforme socialeverhuur, sociale verhuur als een sociale voorziening en sociale verhuur als platform voorbewonersinitiatief. Een verkenning en een vooruitblik.Dedoelstellingvancorporatiesveranderdevangoedehuisvestingvaneenkleinegroepvalidearbeidersnaarhuisvestingvanbredelagenderbevolking(FotoOlivierMiddendorp/HollandseHoogte)12ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014DOOR JAN VAN DER SCHAAR, PARTNER RIGOWoningcorporaties staan onder druk. Minister Blokvoert een shocktherapie. De taken worden beperkt.Het toezicht wordt aangescherpt. De corporatiesmoeten zich op het gemeentelijk domein richten.De verhuurdersheffing dwingt tot sanering vanbedrijf en beleidsambities en leidt op enige termijn tot forse verkoopvan bestaand bezit. Al deze maatregelen komen na een reeks vanschandalen, met natuurlijk Vestia als droevig dieptepunt, die latenzien dat de sector vatbaar is voor fraude, risico-onderschatting, de ter-reur van goede bedoelingen, van taakverschuiving waardoor de oor-spronkelijke missie uit het oog leek te verdwijnen.2De sociale huur-sector zelf heeft het boetekleed aangetrokken en rept in een nogal har-de analyse van een groot legitimiteitsprobleem.3Volledig verdwijnenzullen ze voorlopig niet, getuige de recente beleidsagenda van Blokvoor hervorming van de woningmarkt: daarin benadrukt hij de onmis-baarheid ervan.4Dat kan hij makkelijk, want hij heeft inmiddels debuit binnen. Het debat over de toekomst van woningcorporaties isechter nog lang niet beslecht. Het punt is dat er geen gedeeld perspec-tief is van de richting waarin de sociale huursector zich moet bewe-gen. Is Bloks beleid meer dan een schoktherapie?In wetenschappelijke kring is het bestaansrecht van een sociale ver-huur een punt van discussie, al is het geluid bepaald niet unisoon. Zozijn pleidooien te vinden van vooral economen om zoveel als mogelijkhybride instellingen, waaronder woningcorporaties, om te vormen totbureaus die de overheid als principaal hebben of tot marktorganisa-ties. Maar er is ook oog voor hoge transactiekosten en problemen vancontractspecificatie die aanleiding kunnen zijn tot uitplaatsing vanoverheidstaken naar relatief zelfstandige instellingen.5Van contractnaar status6. Door bestuurskundigen en sociologen wordt vaak dewaarde van meervoudigheid benadrukt, zoals vormgegeven in maat-schappelijke ondernemingen.7Hybride instellingen en gemengdebeleidsstelsels zijn wenselijk omdat het publiek belang niet alleendoor de overheid maar ook in de samenleving wordt gedefinieerd, diedefinitie is de uitkomst van een gezamenlijke zoektocht. Zoals deWetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid dat zo mooi uit-drukte: er is dan sprake van een gedeelde publieke ruimte.8NON-PROFIT VERHUURWoningcorporaties zijn, zoals bekend, instellingen die geen winst uitke-ren en de middelen bestemmen voor het doel waartoe ze in het levengeroepen zijn. Dat biedt ruimte voor vermogensvorming ? het revol-ving fund - voor een investeringshefboom en lagere woonlasten.Beleidsstelsels van sociale verhuur worden onder meer gekenmerkt doorde wijze waarop de toegang tot de kapitaalmarkt is vormgegeven:directe overheidsfinanciering, garanties, of onderlinge garantstellingtussen de instellingen. Kapitaalverschaffers zijn dan in redelijke mateverzekerd van rente en aflossing, met als gevolg dat voldoende kredietbeschikbaar is tegen relatief gunstige voorwaarden. Daar komt nogeen derde element bij, namelijk dat huisvesting wordt geboden aaneen bredere groep dan alleen kansarmen. Huisvestingssystemen diewel een concentratie op zwakke bewonersgroepen kennen zijn kost-baar, door gebrek aan financi?le middelen niet levensvatbaar en gaanmet negatieve labeling gepaard: het zijn kerkers in plaats van vangnet-ten. Deze drie zaken ? vermogensvorming ten behoeve van het doel,geregelde toegang tot de kapitaalmarkt en een `zekere taakbreedte' -maken aanbod van kwalitatief goede woningen tegen een matige prijsmogelijk, zonder dieptesubsidi?ring van overheidswege.Men kan dit alles beschouwen als een slimme institutionalisering bin-nen een marktcontext, zoals Raffeissen het ooit bedoelde: het is alsverzekeringsformule een efficient arrangement. Sociale verhuur kentechter ook zwakke kanten: risicodeling kan ontaarden in risicoafwen-teling, een breed werkterrein met staatssteun in concurrentie verval-sing. Dus is er een cultuur van risicomijdend gedrag nodig, kan eenafbakening van het werkgebied niet worden gemist, en moet voor eenvoortdurende dijkbewaking worden gezorgd. Het regime van toelatingen financi?le steun van overheidswege leiden bovendien tot externeregulering en toezicht, en wel meer naarmate het leerstuk van deministeri?le verantwoordelijkheid en het primaat van de politiekzwaarder wordt aangezet.Het arrangement van non-profit verhuur bestaat al meer dan 100 jaar,kent dus een grote continu?teit door te veranderen, het is kneedbaar,maar dat betekent niet dat het arrangement onbetwist is.Wat in de loop der tijd veranderde was allereerst de wijze waarop hetmechanisme in beweging werd gezet. Eerst was het een voertuig voorburgerinitiatief (self-help, of sociaal voelende elite), maar als snelwerd het een door professionals geleide onderneming en is het tegelijkdoor regulering en subsidi?ring verstatelijkt. De sector werd door derestrictieve toelating en de feitelijke onmogelijkheid van uittredengesloten. De democratisering uit de jaren zeventig kreeg op deze ont-wikkeling geen vat, werd ook extern aan de organisaties geplaatst. Deverzelfstandiging van de woningcorporaties onder Heerma veranderdedit niet. De schaalvergroting, professionalisering en vermogensgroeivergrootten de autonomie9. Deze brachten bovendien een tegenstrevennaar controle door bestuur en politiek met zich mee. Zelfs in die matedat het non-profit stelsel nu een regime van beheersing door de centraleoverheid is geworden.Ook veranderde de doelstelling: van goede huisvesting van een kleinegroep valide arbeiders naar huisvesting van brede lagen der bevolking.Die verbreding vond in de Wederopbouwperiode plaats, omdatwoningcorporaties effici?nte vehikels waren voor de benodigde inves-teringen. Met de expansie van het eigenwoningbezit sinds het middenvan de jaren zestig, de opkomst van retailbanking en uitbreiding vande hypotheekverlening tot ook de middeninkomensgroepen, kwam denadruk opnieuw te liggen op huisvesting van een doelgroep metbescheiden middelen ?n op woning- en gebiedsbeheer en ?ontwikke-ling in verarmende wijken. Dit was ook het beleidsperspectief datonder de ministers Schut, Udink, en zelfs Gruyters domineerde. In enna de oliecrisis na 1978 werd de sociale verhuur echter opnieuw alsinvesteringsvehikel gebruikt, met een enorme groei van het marktaan-deel als gevolg. Staatssecretaris Heerma zette ? ondanks zijn sympa-thie voor het maatschappelijk middenveld - een beleid van krimp entaakbeperking in. De vermogensgroei nadien - die vooral door externefactoren als dalende rente werd veroorzaakt - leidde echter weer totforse programma's en taakverbreding. De financi?le crisis na 2007 ver-sterkte dit, totdat de risico's die in de voorgaande periode waren aan-gegaan manifest werden. De druk der omstandigheden bepaaldenzodoende de ontwikkelingsgang. Dat neemt niet weg dat steeds ver-schillend over de plaats en taak van de sociale verhuur werd gedacht.Die zijn omstreden gebleven. De praktijk is dus ook een wankel com-promis tussen tegengestelde visies.Ook nu nog zijn er verschillende visies op de gewenste inrichting vanhet woonbeleid, samen te vatten in een in de internationale literatuurbekende tweedeling: de duale- en de ongedeelde markt, of een residueledan wel universeel werkende sociale verhuur.10In de duale opvatting is13ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014er sprake van een vrij werkend marktmechanisme in de koop en decommerci?le verhuur, met daarvan afgescheiden een non-profit stelseldat streng op de beperkt gedefinieerde doelgroep wordt gericht, alsvangnet voor degenen die het in de vrije markt niet redden. In dezeopvatting zijn ongelijkheden in de kwaliteit van wonen en woonmilieufunctioneel omdat ze de sociale stratificatie versterken. In het onge-deelde stelsel is er een tamelijk breed werkende sociale verhuur meteen gedifferentieerd woningaanbod en met vloeiende overgangen naarde vrije markt, zodat ook mensen met een bescheiden inkomen keuzehebben. In deze opvatting worden ongelijkheden in de kwaliteit vanwoning en woonmilieu juist getemperd door de condities voor keuze-vrijheid te verbeteren. Hier zitten natuurlijk heel verschillende opvat-tingen over de gewenste vormgeving van de verzorgingsstaat achter.We zaten decennia lang op de tweede lijn en weten niet of we naar deeerste doorstoten. Daar gaat nu de discussie over. We hebben tegelijkeigenlijk geen idee welk complementair beleid nodig zou zijn om eendoorstoot naar de krimpvariant vorm te geven.Rondblik in het hedenWenden we onze blik naar het heden: voor welke opgaven staanwe? Een aantal opmerkingen.1 Verzorgingsstaat en wonenKenmerkend in de verzorgingsstaat die we hadden is de benaderingdat burgers juridisch aanspraak kunnen maken op collectieve voorzie-ningen. Dat stelsel is aan het eroderen. Het wordt steeds duidelijkerdat rechten worden omgevormd tot gunsten, waarbij in de verstrek-king rekening wordt gehouden met de eigen kracht van de burger zelf.Het daarbij benodigde maatwerk vergt decentralisatie naar bestuurs-krachtige gemeenten. Tegelijk zien we een grotere nadruk op burgeri-nitiatief, een beleidsoffensief van boven, met ook wel wortels in dewereld van onderen. Veel mensen zijn het paternalisme en gebrek aansensiviteit van de grote bovenwereld zat, ze hebben er ook geen toe-gang toe. Men is best bereid in eigen kring zaken te organiseren als debaten ervan zichtbaar zijn. De ene beweging versterkt de andere.Het volkshuisvestingsbeleid zoals we dat nu kennen, is eigenlijk eenrestant uit een ver verleden en past in de net geschetste ontwikkelingniet. Moeten we dan niet nadenken over de vraag of dat zich ontwikke-len moet in de richting van ge?ndividualiseerde arrangementen, metzorgplichten voor de aanbieders die door marktmeesters wordengehandhaafd? Wordt het niet tijd de verstarrende en uniformerendewerking van de huurtoeslag, de huurprijsbeheersing, en de reguleringvan de sociale huisvesting te doorbreken?11Moeten we de handelings-ruimte lokaal vergroten? En moeten we dan ook niet sociale huisves-ting ? wat nog iets anders kan zijn dan de verzameling woningcorpo-raties ? als een sociale voorziening defini?ren?Lastige vragen, omdat je voor de huurders belangrijke zekerheden prijs-geeft, waar we ook trots op zijn. Maar er is nu al een discussie ontstaanover tijdelijke huurcontracten om de voorraad sociale huurwoningenbeter te kunnen toewijzen, dat is pas het begin. Met de huurverhogin-gen tot marktniveau komt de huurtoeslag onder druk, die regelingexplodeert straks. Die is al bijna verworden tot een exploitatiesubsidie,waardoor de schijn wordt opgehouden dat het bezit op commerci?lemarktwaarde gewaardeerd kan worden. Als dat subsidiestelsel door zijnbenen zakt is het niet alleen met die hoge vastgoedwaardering gedaan,maar ook met de benadering dat ieder recht heeft op een goede huisves-ting. Is het huidige beleid niet een bouwwerk dat op drijfzand staat?2 KwaliteitsbeleidHet leidende idee achter het volkshuisvestingsbeleid is dat kwalitatiefbetere huisvesting voor brede lagen der bevolking grote maatschappe-lijke baten met zich brengt. Vandaar de term verbetering van de volks-huisvesting. De kwaliteit van de huisvesting is nu echter tot een zohoog niveau gestegen dat de baten van generieke kwaliteitsstijgingniet meer zichtbaar zijn. Dat is de reden voor een beleidswijziging,namelijk dat de generieke ondersteuning van de kwaliteitsvraag - ren-teaftrek, lage huren - wordt verminderd. Het nieuwe adagium wordtdat mensen de kosten van meer kwaliteit maar zelf dragen moeten.Een probleem is echter wel dat we de bodem van de woningmarkt verhebben opgeteld. Er is een vorm van consumptiedwang ontstaan voormensen die willen kiezen voor een lage kwaliteit. Wellicht wordt hetthema voor de komende jaren zelfs kwaliteitsdifferentiatie naar beneden.3 Balansverkorting en co-financieringDe ons achterliggende periode zal uitzonderlijk blijken. Die werdgekenmerkt door een ongekend ruime beschikbaarheid van goedkoopkrediet. De vastgoedmarkten zijn opgeblazen, bij het wonen nog eenssterk bevorderd door fiscale voordelen en garanties van overheidswe-ge. Maar deze expansieve financiering is voorlopig wel over en de toe-gang tot koop zal wel lastig worden als je weinig vooraf gespaard hebt.De lage rente, aanvankelijk forse huurstijgingen en verkoop, leiddeninderdaad tot herwaardering van bezit, die veel financieringsruimtevoor investeringen verschafte. Maar daar is nu ook wel een einde aangekomen en niet alleen door de verhuurdersheffing. De komende tijdzal balansverkorting bij de sociale verhuurders een belangrijk themazijn, al was het alleen om de risico's van de borgstelling te beperken.Om dan nog te kunnen investeren zijn andere vormen van financie-ring en risicodeling nodig. Worden cofinanciering en winstparticipa-tie de trefwoorden van de komende jaren? Bijvoorbeeld met bewonersdie participeren in vastgoedfondsen of co?peraties. Of door beleggersdie de risico's delen met woningcorporaties in ruil voor een redelijkrendement. Zeker is dat binnen de sociale verhuur de afwegingenmeer op scherp komen te staan. Kies je voor betaalbaarheid met nieu-we soberheid, ga je voor investeren in beschikbaarheid met forsehuurverhogingen? Breng je de dienstverlening aan de huurders tot eenminimum terug? De periode van expansie is in ieder geval voorbij.3 Het middensegmentKrimp van de sociale verhuur is dus een thema van de naaste toe-komst, maar de ontwikkeling van een nieuw middensegment ook. Aanzo'n middensegment is in toenemende mate behoefte. Mensen die nietdirect toegang tot de koopsector kunnen of willen hebben en in desociale huursector niet toegelaten worden, moeten immers een plekkunnen vinden. Een dergelijk segment is ook nodig voor een meervloeiende overgang tussen sociale huur en koop.12Hoe we dit mid-densegment tot ontwikkeling moeten brengen, is echter onduidelijk.Er is nog geen beleid dat betaalbare huisvesting mogelijk maakt voormensen die niet tot de formele doelgroep van beleid behoren, maar inde lokale samenleving een belangrijke en onmisbare functie hebben.Mijn voorspelling is dat het beleid van Blok niet leidt tot afdoendeaanbodverruiming en dat verdergaande maatregelen nodig zijn.Overheidsbeleid zelf is een investeringsrisico voor commerci?le beleg-gers: een regulerende en heffende overheid kan het opeens op zijnheupen krijgen en ook het geliberaliseerde marktdeel intrekken. Hetzou me niet verbazen als we over enkele jaren met vergaande liberali-satie van de commerci?le verhuur en met bijvoorbeeld fiscale premies(als een investeringsaftrek) een offensief programma voor het mid-densegment van de woningmarkt hebben.13Krijgen we een premiesys-14ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014teem waar commerci?le beleggers en sociale verhuurders onderlingwedijverend op kunnen inschrijven? In het buitenland zien we dat al,in tal van programma's van affordable housing.Ontwikkelingspaden van de socialeverhuurWat zijn in het licht van het voorgaande plausibele ontwikkelingspa-den voor de sociale verhuur? Ik werk er hier drie schetsmatig uit,namelijk marktconforme sociale verhuur, sociale verhuur als een soci-ale voorziening en sociale verhuur als platform voor bewonersinitia-tief. Met enige goede wil herkent men er de beroemde Vanderdonksedriehoek in: meer markt, meer (lokale) overheid en meer gemeenschap(bewonersgroepen). Een eerder onderscheiden perspectief van consoli-datie van de sociale verhuur laat ik hier buiten beschouwing; dat isinmiddels een gepasseerd station.141 Marktconforme sociale verhuur.Woningcorporaties zijn in deze benadering vastgoedbedrijven met eensociale missie, die tot uiting komt in het op de doelgroep afgestemde por-tefeuillebeleid, het individuele woonlastenbeleid en de onderlinge risico-deling. Er wordt in beginsel tegen marktvolgende prijzen verhuurd.Lagere inkomensgroepen worden in beginsel gehuisvest in goedkoperewoningen. Maar ten laste van de eigen exploitatie kan een inkomensaf-hankelijke huurafslag worden gegeven om de keuzeruimte vanurgent woningzoekenden te vergroten en/of de woonlasten te matigen(een huurafslag die ongetwijfeld publiekrechtelijk genormeerd zalzijn).15De verhuurdersheffing is in deze variant dus vervangen dooreen interne bekostiging van de huurtoeslag. Zij krijgen de taak dehuurbudgetrisico's te matigen, zullen streven naar zorgvuldigewoningtoewijzing, vormen van tijdelijks interne subsidi?ring en bij-passende tijdelijke huurcontracten. De corporaties hebben daarom eenwettelijk verankerde zorgplicht voor de doelgroep. Dat dwingt overi-gens de overheid tot het formuleren van kwaliteitscriteria voor socialehuisvesting, omdat verlaging ervan financieel belang van de instellin-gen kan worden.De hogere marktvolgende huren leiden per saldo vermoedelijk tot eenvraagverschuiving naar kleinere en goedkopere woningen; de woning-corporaties breiden daarom het aanbod uit tot ver in het onzelfstandi-ge segment.Omdat er geen impliciete subsidies meer worden gegeven - de WSW-garanties worden uit hoofde van risicobeheersing van het overheids-budget gaandeweg beperkt en vervangen een onderlinge waarborg - iser tezelfdertijd geen principieel bezwaar tegen een breder marktbereikdan alleen het het 'DAEB- segment'. Corporaties verhuren woningenook aan anderen dan de bewoners die tot de doelgroep behoren en ver-huren woningen met ook een huur boven de liberalisatiegrens. Degrenzen worden zacht. Van staatssteun is na verloop van tijd immersin beperkte mate sprake. Selectie aan de poort wordt minder belang-rijk, behoudens een goede bestemming van de goedkopere voorraad.Door de hogere huren is er tegelijk een grotere investeringscapaciteit.De corporaties zullen zich ook toeleggen op bouw voor het brede mid-den. De vraag naar die woningen is toegenomen doordat immers ?geheel passend in deze variant - de fiscale renteaftrek verder isbeperkt. Als woningcorporaties in dit segment bouwen en exploiterenzullen zij met andere risicodragende partijen samenwerken. De corpo-ratie kan zich als het ware tot een knooppunt van afgezonderde vast-goedfondsen ontwikkelen. Het marktaandeel van het kernbedrijf daaltvermoedelijk, maar er is een forse groei aan de rand. Op verschillendefronten ontstaan vloeiende overgangen naar het geliberaliseerde com-merci?le huursegment.Woningcorporaties worden in deze variant vrij zelfstandige instellin-gen met een groot marktbereik, nog steeds hybride, die echter welbestuurd moeten worden binnen rijksbegrenzingen (vermogensbe-houd!) en binnen de krijtstrepen van lokaal beleid. Er blijft goedextern toezicht nodig om dat te borgen.2 Sociale verhuur als sociale voorziening.In de tweede variant zijn woningcorporaties teruggebracht tot hunkerntaak, namelijk verhuur tegen een gematigde prijs aan een welgedefinieerde doelgroep. Die relatief lagere huur is gerechtvaardigd,omdat ook op langere termijn fiscale voordelen voor eigen woningbe-zit bestaan, maar deze vergt strenge selectie aan de poort en tijdensbewoning. Het is een krimpscenario vanwege beperkte investeringsca-paciteit. Het bezit buiten het kernbedrijf wordt gaandeweg verkochtaan bewoners, bewonerscollectieven of beleggers.Dit gaat gepaard met een sterke nadruk op eigenlijk gebruik van devoorraad. Huurders die er qua inkomen niet meer thuishoren, wordenop termijn verplicht te verhuizen of om meer huur te betalen.Instromers krijgen een tijdelijk contract, waarvan de verlengingafhankelijk is van de mogelijkheden elders een woning te vinden. De`Hetvolkshuisvestingsbeleidzoalswedatnukennen,iseigenlijkeenrestantuiteenververleden'(Foto:PeterHilz/HollandseHoogte)15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDconcentratie van mensen met een laag of onzeker inkomen en vanmensen die op hulp zijn aangewezen om de regie over hun eigen levente houden, groeit dus. Dat stelt aan het beheer hoge eisen. Er is nietalleen veel persoonlijke aandacht nodig, er zal ook een steunstructuurin werking gehouden moeten worden. De nabijheid tot het gemeente-lijk sociale beleid neemt toe, de samenwerking met andere instellin-gen bij zorg, onderwijs en participatie wordt belangrijker. Vooral innetwerken in buurten. Er is per saldo sprake van domeinversmalling enscopeverbreding.Ook in deze variant wordt de verhuurdersheffing omgezet in eenbekostiging van de huurtoeslag, die echter in tegenstelling tot devoorgaande door de gemeenten wordt verstrekt. Er komen lokalewoonlastenfondsen met de gemeente als budgetbeheerder. Degemeente heeft dan ook de zorgplicht. Dit wordt de WMO route in hetwoonbeleid. Dit opent een de weg naar herijking van de verhoudingtussen de gemeente en de corporatie, afhankelijk van de lokalebestuurscultuur en politieke opvattingen over de regierol van degemeente. De lokale differentiatie neemt toe. De gemeente kan detaken volledig mandateren, maar ook actief meesturen; het is zelfsdenkbaar dat de gemeente woondiensten bij commerci?le exploitan-ten inkoopt als dit effici?nter blijkt. Corporaties die tegen een lageprijs verhuren, leggen minder beslag op het woonlastenfonds; corpo-raties met marktconform huren meer, en de vraag is wat in dat licht debijdrage aan de lokale volkshuisvesting zal zijn. Een programma vanmeer kwaliteit of van een ruimer aanbod zal tot netto hogere hurenleiden. Op lokaal niveau ontstaat een serieus debat over de wijze waar-op de driehoek woonlasten-vermogensomvang-investeringen wordtvormgegeven. Rijkstoezicht wordt bestuurlijk toezicht op de gemeen-ten. Rijksinstrumenten als een landelijke huurbepaling verdwijnen.3 Platform voor bewonersinitiatief.In de derde denkrichting zijn woningcorporaties instellingen die methun krachtige infrastructuur kleinschalige ontwikkelingen faciliteren.Het worden dienstverlenende bedrijven die in opdracht van de bewo-ners werken, een ketenomkering. De instellingen behouden belangrijketaken bij het financi?le beheer, het investerings- en financieringsbe-leid en de woningtoewijzing voor huisvesting van een doelgroep. Maarer worden op twee fronten maatregelen getroffen. De eerste is datbewoners financieel kunnen participeren. Sociale verhuurders mogendan ook een dividend aan bewoners uitkeren naar rato van het inge-brachte vermogen. Die financi?le participatie kan op verschillendemanieren vorm krijgen, bijvoorbeeld door uitgifte van verhandelbareaandelen of certificaten, door dochterco?peraties die certificaten meteen woonrecht uitgeven aan leden. Onderdeel van deze variant zoukunnen zijn dat de sociale verhuurder in overleg met bewoners dehuur boven de liberalisatiegrens tilt en de baten van het vervallen vande verhuurdersheffing stort in een groeiend fonds voor korting op deaankoopprijs van het eigendomsdeel: het nieuwe tijdperk van huur-161616ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014sparen. Ten tweede wordt er een recht op zelforganisatie ingevoerd,zodat bewonersgroepen toegelaten kunnen worden tot de socialehuursector, een vorm van interne democratisering. Het woningbeheerwordt dan betwistbaar, vergelijkbaar met het gedachtengoed van deBig Society.16Aan co?peraties kleven wellicht nadelen van kleine schaalen geringe slagkracht17, maar dat hoeft veel minder te gelden bij bun-deling van co?peraties, die overigens ook bij gemengde VvE's maardan op vrijwillige basis mogelijk zou moeten zijn. Het is een middelvan gecontroleerde krimp en ontwikkeling van het middensegment.Beter het voordeel direct aan de geinteresseerde bewoners door tegeven dan het bezit tegen een gematigde prijs (dit vanwege de com-merci?le rendementseis) aan beleggers over te dragen! Het is bovenaleen middel om de eigen verantwoordelijkheid van bewoners voor hunwoonsituatie te versterken.18Op deze manier wordt het non-profitregime geopend en een nieuwe bron van energie en innovatie aange-boord.SLOTOPMERKINGENWordt alles anders? Doormodderen kan wellicht ook. Volkshuis-vestingsbeleid is uiteindelijk een merkwaardig rommeltje van maatre-gelen. We weten ook niet zeker hoe lang de shocktherapie van Blokwordt doorgezet en wat de levensduur van de verhuurdersheffing ?breekijzer bij uitstek - zal wezen. Maar het lijkt me ondanks dergelijkeonzekerheden nuttig om over ontwikkelingspaden van de sociale ver-huur na te denken.Corporaties die de nadruk leggen op een groot investeringsvolume,zullen al snel kiezen voor huurverhoging en individuele huurafslag.Deze variant legt op de legitimering van beleid en uitvoering zwaarbeslag. Een aandachtspunt is dat in de huidige beleidscontext de huur-toeslag een afwentelingsmechanisme wordt. Het is niet goed denkbaardat verhuurders de huren en huurders de kwaliteit maar kunnen blij-ven verhogen op kosten van het gemeen. De huurtoeslag wordt dusminder houdbaar, terwijl de huurders er steeds afhankelijker van wor-den. Dat moet je niet willen. Vandaar de eerste denkrichting, waar deband tussen beslissen en betalen strakker wordt aangetrokken.Maar die variant brengt een eigen dynamiek. Marktconforme huren zul-len daarin niet of slechts ten dele gecompenseerd worden door extra(interne) subsidies. Hoe dan ook zal op termijn het recht op een bijdrageworden uitgehold. Doorgaan op deze weg leidt er toe, dat er binnen desociale verhuur een segment zal ontstaan van druk bezette goedkopewoningen, met weinig huurpotentieel, en vanwege de geringe koop-kracht van de bewoners een lage waarde. Dan kom je dicht bij het twee-de scenario, de WMO-route, terecht en misschien is het beter om eropenlijk voor te kiezen. Dan kun je tenminste bewust en gericht werkenaan een woningvoorziening waar betaalbaar wonen met redelijke kwali-teit en met uitstekende dienstverlening voor kwetsbare groepen isgeborgd en waar je als corporatie de legitimiteit in de lokale verankeringzoekt. Wellicht kan dit met het derde scenario gecombineerd worden,waarmee (een deel van?) de sociale verhuur meer van de bewoners wordten op een offensieve wijze niet alleen de krimp van het kernbedrijf maarook het gewenste middensegment wordt vormgegeven. Voor bewonersworden verschillende carri?res op de woningmarkt mogelijk. Dat ditgepaard gaat met de dan noodzakelijke ontmanteling van het systeemvan centrale sturing en dus met een kans op grotere differentiatie inorganisatie- en contractvormen in het lokale, is een mooie bijvangst.Dat verhoogt de weerbaarheid van het geheel.Dit artikel is een bewerking van twee lezingen, namelijk bij het afscheid vanJan Kammeyer van Futura (november 2013) en van Ton Streppel van WonenBreburg (december 2013).Noten1 Dit artikel is een bewerking van twee lezingen, namelijk bij het afscheid vanJan Kammeijer van Futura (November 2013) en van Ton Streppel van WonenBreburg (December 2013).2 Commissie Hoekstra (2012) Rapport. Den Haag3 Jong, R de (2013) De balans verstoord. Aedes.4 Minister Blok (2013) Integrale visie op de woningmarkt. TK, 32.847 nr 87 dd 17september 20135 Zie ook: CPB (2013) De governance van semi-publieke instellingen, Den Haag,waarin een genuanceerd standpunt wordt ingenomen.6 Helderman, J.K. (2007) De corporatie tussen status en contract.7 Brandsen, T ; W. van der Donk, & P. Kenis (2006) Meervoudig bestuur. Publiekedienstverlening door hybride organisaties. Lemma8 WRR (2004) Bewijzen van goede dienstverlening. Amsterdam University Press9 Beekers,W. (2012) Het bewoonde land. Uitgeverij Boom.10 Zie M. Harloe (1995) The people's home. Blackwell, en naar J. Kemeny (1995)From public housing to the social market. Routledge. L .Ghekiere (2007) Thedevelopment of social housing in the European Union biedt niet alleen eenprachtig overzicht, maar maakt ook en bruikbare driedeling (residueel, genera-listisch en universeel). In mijn proefschrift Groei en bloei van de Nederlandsevollkshuisvesting (Delftse Universitaire Pers, 1987) ben ik overigens uitgebreidingegaan op de verschillende visies op volkshuisvestingsbeleid en de rol vande sociale verhuur daarin.11 Ik verwijs in dit verband maar eens naar een oud advies van de VROMRaad(1999) Huurbeleid met contractvrijheid. Den Haag.12 Zie bijvoorbeeld VROM-raad (2004) Eigenwoningbezit op eigen kracht. DenHaag; idem, 2007:Tijd voor keuzes. Den Haag13 Zie bijvoorbeeld mijn afscheidsrede. Schaar, J. van der (2009) Twintig jaar ver-der. In: De lezer zal begrijpen waar mijn voorkeur naar uitgaat. RIGO Researchen Advies BV, Amsterdam, blz 251 ev.14 Fleurke, F; J.van der Schaar & F. Van Wijk (2009) Ontwikkelingspaden voorwoningcorporaties. RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, blz 89 ev.15 Zie ook het Experiment Huur op Maat: Kromhout, S e.a. (2011) Evaluatie huurop maat. RIGO Research en Advies BV, Amsterdam. SEV (2011) Huur op maat,advies. Rotterdam16 W. van Leeuwen pleit daar voor in de recent verschenen periscoop van hetWetenschappelijk instituut van het CDA: Het CDA en de maatschappelijkeonderneming. December 2013. Maar er is niets nieuws onder de zon: zie I.Broos, B. van Dalen en A. van de Water (1980) Naar een nieuwe beheervorm,NCIV; Zie ook: J. van der Schaar Sectorvormingsbeleid en beheervormen, in:Stuurgroep gebouwde omgeving (1980) Gebouwde omgeving, gebruik, beheeren inrichting. Staatsuitgeverij, Den Haag, blz 209-274.17 Zie Brandsen, R en J.K. Helderman (2009) cooperatieven, een alternatief?Futura, Tilburg.18 Duivestein, A (2013) De wooncooperatie: op weg naar een zichzelf organise-rende samenleving.