17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDHOE BEHOUD JEKWALITEIT BIJGESPIKKELD BEZIT?De Vereniging van Eigenaren als structuur kan ook voor buurten met gespikkeld bezit dienen om dekwaliteit te bewaken. Eigenaar-bewoners kunnen elkaar onderling stimuleren hun woning teonderhouden. Toch zijn de ervaringen hiermee niet louter positief.DOOR HANNEKE SCHREUDERS, PLATFORM31, HANS VAN DENHOMBERGH EN BIANCA OUDE GROENIGER, WOONLABVerkoop van woningen is een belangrijke en soms een nood-zakelijke opgave voor veel woningcorporaties. Dit betekentkansen voor starters in het lagere en middensegment vande koopwoningmarkt. In de praktijk blijkt helaas dat nieu-we kopers soms onvoldoende kennis, kunde of financi?lemiddelen hebben om goed onderhoud aan de woning en tuin uit tevoeren. Hoe zorg je dan als corporatie dat de kwaliteit van de omlig-gende huizen en de hele wijk niet achteruit holt op het moment dat jegaat verkopen? Hoe kun je op een verantwoorde manier verkopen?Hiervoor zijn diverse instrumenten bedacht, waaronder de Verenigingvan Eigenaren die ook bij rijtjeswoningen de nieuwe eigenaar en zijnburen stimuleert onderhoud uit te voeren. Juist in buurtjes met gespik-keld bezit ? sociale huurwoningen en koopwoningen - in het goedko-pere segment van de woningmarkt is kwaliteit van ?lle woningen en deuitstraling van de buurt een gemeenschappelijk belang.Het onderhoud en de uitstraling van de voorraad staat in sommige wij-ken met verkocht corporatiebezit onder druk. Dit probleem dient zichniet alleen aan in appartementen-complexen, maar ook bij eengezins-woningen. De corporatiewoningen die (soms met korting) te koop wor-den aangeboden, zijn redelijk betaalbaar en meestal zijn de koperskoopstarters die nog niet gewend zijn om onderhoud te plegen, eenlaag inkomen hebben of geen geld reserveren voor onderhoud1.Dit risico is het grootst in wijken met sober bezit, in krimpgebiedenwaar de vraag naar te koop staande huurwoningen daalt en bij wonin-gen waar mensen met (te) weinig financi?le middelen terecht komen.Denk bijvoorbeeld aan voormalige groeikernen, zoals Lelystad en 80-erjaren bloemkoolwijken, zoals Lindenholt in Nijmegen. Verkoop vanhuurwoningen leidt daar tot dreigende verpaupering van koopwonin-gen en versnipperd beheer, terwijl een gezamenlijke aanpak wellichtgewenst is.Veel corporaties onderkennen het bovenstaand geschetste vraagstuk,maar stellen allereerst de vraag of zij er wel verantwoordelijk voor zijn.Een terechte vraag. Zij verkopen de woningen en dan is het de verant-woordelijkheid van de kopers, toch? Niettemin is het in belang van zowelde kopers als de corporatie dat de kwaliteit in de wijk niet achteruit gaat.Verloederd bezit be?nvloedt de uitstraling in een wijk ?n de waarde vande omliggende koop- en resterende huurwoningen. Bijvoorbeeld inLelystad is de verwaarlozing van de woningen zo sterk dat de corporatienadenkt om sommige ex-huurwoningen weer terug te kopen.BESCHIKBARE INSTRUMENTEN CORPORATIE BIJ VERANTWOORD VER-KOPENHoe ver reikt de invloed van corporaties bij verkoop en welke invloedwil de corporatie laten gelden? Wat is realistisch voor corporaties indeze tijd? Ter voorbereiding op een nieuw op te zetten experiment`Verkoop rijtjeswoning met VvE' door Platform31 en Woonlab is aanruim tien corporaties gevraagd welke instrumenten zij momenteelinzetten om verantwoord te verkopen.18ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013Ten eerste voeren veel corporaties het beleid dat ze alleen goed onder-houden woningen verkopen. Voordat de woningen in de verkoop gaan,lopen ze mee in het grootonderhouds-programma van de corporatie ofkrijgen eerst een goede mutatiebeurt.De tweede knop die gebruikt wordt, is een selectief verkoopbeleid doorinkomenscriteria te hanteren. Vaak wordt hierbij aanvullend voorlich-ting gegeven aan kopers over onderhoud en het belang van onder-houdsreservering. De corporatie kan hier echter alleen maar preventiefte werk gaan, want uiteindelijk besluit de hypotheekverstrekker of dekoper financieel draagkrachtig genoeg is.Een ander instrument is de inzet van formules als Koopgarant enSlimmer Kopen, waarbij de koper een korting krijgt bij aankoop. Hetis echter niet mogelijk om in ruil voor de korting de koper te verplich-ten tot onderhoud. De fiscus staat dit niet toe, omdat zij de woningdan teveel vindt lijken op een huurwoning en verleent geen hypo-theekrenteaftrek2. De stimulans voor goed onderhoud door deze nieu-we koper is het mogelijk laten terugkopen van de woning aan de cor-poratie.Een vierde veelvoorkomend instrument is het groot onderhoud doorde corporatie ook aan te bieden aan kopers van eerder verkochtewoningen. Die krijgen op deze manier de kans om deel te nemen aankwalitatief hoogwaardig onderhoud en te profiteren van het gemak, deervaring van de corporatie en collectieve inkoopkortingen.Met een vijfde instrument werkt onder andere corporatie Domijn uitEnschede. Zij beweegt eigenaren om deel te nemen aan een vrijwilligonderhoudsfonds per straat of blok.VERKOOP RIJTJESWONING ONDER EEN VVE-STRUCTUURDe VvE kan ook voor rijtjeswoningen een niet-vrijblijvende structuurbieden waarmee gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk wordenKanaleneiland19ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013voor essentieel onderhoud. Dit is onderscheidend ten opzicht van devier eerder geschetste aanpakken. De corporatie verkoopt een rijwoningen en brengt middels de VVE het onderhoud aan het dak en degevels onder de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van degezamenlijke eigenaren. Een verplichte maandelijkse servicebijdragevoor elke eigenaar zorgt ervoor dat het onderhoud daadwerkelijkgepleegd kan worden. De organisatorische vormgeving, de bestuurlij-ke inrichting en de bevoegdheden zijn zelfs geregeld in het BurgerlijkWetboek3. Alleen, deze juridische figuur is verplicht voor appartemen-ten, maar niet verplicht voor rijtjeswoningen en wordt daarom slechtsmondjesmaat toegepast.Er zijn reeds corporaties die rijtjeswoningen onder een VvE-structuurverkopen. Zowel positieve als negatieve ervaringen zijn opgedaan.Woonbron constateert dat de marktwaarde van de woning daalt in ver-band met de maandelijkse servicebijdrage. Tevens constateert zij datde VvE een negatief imago heeft. Mensen zitten niet te wachten opbemoeienis van de buren. Ook sommige makelaars twijfelen: de voor-delen (borgen van beheer en onderhoud van de woning en schaalvoor-deel bij inkoop) van de VvE voor rijtjeswoningen zijn moeilijk voor hetvoetlicht te brengen en de nadelen (servicebijdrage, de bemoeienis vande buren ) zijn al te opzichtig.Ervaringen van Nijestee in Groningen en Havensteder in Capelle aanden IJssel met verkoop in een VvE-constructie zijn positiever. Nijesteeheeft hiervoor gekozen om het monumentale karakter van een wijk tebehouden. Havensteder wilde met de VvE voor rijtjeswoningen haarforse investeringen in de wijk beschermen. Bij Havensteder heeft hetVvE-concept eerst tot weerstand geleid bij potenti?le kopers. Dit nega-tieve beeld is bijgesteld. Kopers raken er langzamerhand van overtuigddat een goed georganiseerde VvE juist inkoopvoordelen biedt en dathet de individuele eigenaren ontzorgt. Bij Nijestee verliep de verkoopsoepel, wel bleek het essentieel om de potenti?le koper heldere uitlegover de VvE-structuur te geven.VERGROTEN KANSEN EN VERMINDEREN BELEMMERINGEN VAN DEVVE VOOR RIJTJESWONINGENEen VvE als structuur om onderhoud juist ook bij koopwoningen teborgen is volkshuisvestelijk relevant. Daarmee kunnen eigenaar-bewo-ners elkaar onderling stimuleren hun woning te onderhouden. Echter,gedegen onderzoek naar de aard en karakter van de VvE in verschillen-de gebiedstypen is gewenst. Hoe kun je zorgen voor een goede onder-houdsborging, zonder dat de servicebijdrage te hoog wordt en waar-door de marktwaarde niet daalt maar juist stijgt? Hoe zorg je voor eengoed georganiseerde verenigingsstructuur, zonder dat die te zwaar isopgetuigd? Hoeveel zeggenschap geef je uit handen aan de VvE bij jeeigen rijtjeswoning? En hoeveel woningen zijn nodig om schaalvoor-deel te behalen? Daarnaast is het van belang een goed beeld te krijgenvan de belangstelling bij kopers, te bekijken of er voldoende financie-ringsmogelijkheden zijn (NHG, financiering reservefonds, etc.) en teonderzoeken wat de voetangels en klemmen zijn bij concrete contract-vorming.Een aantal corporaties kijkt samen met Woonlab hoe je de kwaliteitvan woningen in buurten met versnipperd bezit via verkoop van rij-tjeswoningen met een VvE het beste aanpakt. Het belang van de indi-viduele koper en de instandhouding van de kwaliteit en waarde vanzijn woning staan daarbij voorop. Daarvan kunnen de bewoners, deburen, de buurt en de corporatie de vruchten plukken.Noten1 Zo constateert het Centraal Fonds Volkshuisvesting in haar `sectorbeeld voor-nemens woningcorporaties prognoseperiode 2012-2016: "In het verleden isgebleken dat het merendeel van de woon?gelegenheden wordt gekocht doornieuwe bewoners (77% in 2010). Met deze ver?kopen dragen corporaties bijaan de doorstroming. Ze verkopen veelal in de lagere prijssegmenten van dewoningmarkt, die voor koopstarters vaak nog bereikbaar zijn."2 Zie hiervoor o.a. `Het besluit Inkomstenbelasting. Eigenwoningregeling van 12september 2008, nr CPP2008/93M3 Zie artikel Burgerlijk Wetboek, boek 5, afdeling 9 artikel 112 e