24ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013HOE DE HERVORMING VANDE WONINGMARKT DENEDERLANDSE ECONOMIEKAN VERSTERKENHet is pure winst dat er een betekenisvol SER-advies over de woningmarkt ligt. Als het kabinet op zoekis naar versterking van de economie via een hervorming van de woningmarkt ligt de oplossing voor dehand: pas het nu gevoerde woningmarktbeleid krachtig aan, voer een eigendomsneutraal beleid waarbijde kloof tussen insiders en outsiders zoveel mogelijk wordt verkleind en sluit aan op Wonen 4.0 en hetgedachtengoed van de SER.DOOR HUGO PRIEMUS, OTB ? ONDERZOEK VOOR DE GEBOUWDE OMGE-VING, FACULTEIT BOUWKUNDE, TU DELFTApril 2013 publiceerde de SER de macro-economische ver-kenning `Nederlandse economie in stabieler vaarwater'. DeNederlandse economie wordt hierin getypeerd als sterkmaar volatiel. Het consumentenvertrouwen is gediendmet het herstel van de woningmarkt, zekerheid over heteigen pensioen, respectievelijk het eigen inkomen, zekerheid overbetaalbare gezondheidszorg, baanzekerheid en het terugdringen vande eurocrisis. De Nederlandse economie stagneert vooral door de ach-terblijvende binnenlandse consumptie en investeringen.Het SER-rapport besteedt aandacht aan de woningmarkt, de banken ende pensioenen. Deze bijdrage gaat met name in op de woningmarkt ende relaties die kunnen worden gelegd tussen woningmarkt en de the-ma's banken en pensioenen. Eerst wordt het betoog van de SERgevolgd. Daarna plaats ik enkele kanttekeningen.Een belangrijke oorzaak van de toegenomen volatiliteit in de bestedin-gen, en met name de consumptie, is de lange balans van deNederlandse economie. Naast grote spaarpotten hebben we hogehypotheekschulden opgebouwd. Lange balansen maken huishoudensen banken kwetsbaar. De huizenprijsdaling sinds 2008 is niet alleenslecht voor de binnenlandse consumptie, maar tast ook het onderpandaan voor uitstaande hypotheken.De procyclische volatiliteit is volgens SER (2013) voor een groot deelgelegen in de instituties op het gebied van de huizenmarkt, het bank-wezen en de pensioenen, waardoor de economie te veel wordt gesti-muleerd in een opgaande fase en te sterk wordt geremd in een neer-gaande fase.Het CPB (2013) heeft becijferd dat bijna de helft van de daling van departiculiere consumptie kan worden toegeschreven aan het effect vandalende huizenprijzen. Per saldo wordt er meer gespaard, zodat de vol-gende generatie zich minder in de schulden hoeft te steken: vroeg oflaat zal de consumptie dus weer opveren.Er vinden verschuivingen plaats van sectoren die op export zijngericht en sectoren die op de binnenlandse vraag zijn gericht. Somszijn in dit verband blijvende aanpassingen te verwachten (er hoevenbijvoorbeeld structureel minder kantoren te worden gebouwd), somsgaat het om tijdelijke aanpassingen (de vraag naar woningen stag-neert, maar de onderliggende woningbehoefte blijft groeien).Maatvoering is cruciaal. Wanneer huizenprijzen scherper dalen danstructureel gewenst is, kan de daling van huizenprijzen via de beste-dingen en de financi?le sector overgaan in een neerwaartse spiraal.Het pensioenstelsel leidt tot uitstel van consumptie. De daling vanhuizenprijzen heeft het zelfde effect. De SER (2013: 6) constateert:`Wanneer op alle grote terreinen - woningmarkt, pensioenen en bud-gettair beleid ? tegelijkertijd restrictieve maatregelen worden geno-25ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013Bijnadehelftvandedalingvandeparticuliereconsumptiekanwordentoegeschrevenaanheteffectvandalendehuizenprijzen(Foto David Rozing / Hollandse Hoogte)26ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013men, is het zaak te vermijden dat de werkgelegenheid in de binnen-landse dienstensector zwaarder wordt geraakt dan vanuit het oogpuntvan gezond economisch beleid nodig is'.WONINGMARKT: KOOPSECTORDe SER beschouwt de ontwikkeling van huizenprijzen en hypotheek-schuld als een belangrijke oorzaak van de problemen in deNederlandse economie. Tussen 1985 en 2007 stegen de huizenprijzenvoortdurend, in de periode 1995-2000 zelfs in een hoog tempo. Tussenaugustus 2008 en december 2012 daalden de prijzen van bestaandekoopwoningen nominaal met 17%, re?el met 25%.De SER meent dat de ruimtelijke ordening sterke restricties oplegt aande nieuwbouw. Daardoor zou de bouwproductie achterlopen bij devraag. Het voordeel zou zijn dat mede daardoor geen overproductievan woningen is ontstaan, zoals in Spanje en Ierland. De SER-analysevan de relatie tussen ruimtelijke ordening en woningproductie ismijns inziens niet plausibel. De Nota Ruimte van minister Dekkerheeft nauwelijks ruimtelijke belemmeringen opgeworpen.Door de zeepbel op de kantorenmarkt is de bouwsector de afgelopenjaren wel te groot geweest, aldus de SER. De daling van de huizenprij-zen laat zich redelijk verklaren door de aanpassing van de hypotheek-renteaftrek, de beperking van de kredietverlening en de daling van debeschikbare inkomens.Vooral in een dalende huizenmarkt zijn hoge Loan-to-Value ratio's (LTV)problematisch. In 2009 kende 22% van de eigenaar-bewoners een LTVhoger dan 100%. Bij 40% van deze groep was in 2009 de Loan-to-Income-ratio (LTI) hoog: uitstaande lening meer dan 7 maal het beschikbarehuishoudeninkomen. Anderzijds valt juist in een dalende huizen-markt weinig aan hoge LTV's en LTI's te doen.De banken hebben hun kredietvoorwaarden voor nieuwe aanvragenaangescherpt. Als dit te krachtig wordt ingezet, komt al gauw eenneerwaartse spiraal op gang.Op de koopwoningmarkt concentreren de problemen zich bij jonge-ren: hoge LTV en hoge LTI. Toch blijven de betalingsachterstandennog gering, maar sinds 2005 zijn deze wel snel opgelopen.De SER constateert dat de hypotheekrente in Nederland de laatstejaren fors hoger is dan elders in de eurozone. Er is kennelijk sprakevan een tekortschietende concurrentie. Voorts kunnen de stringenterekapitaaleisen een rol spelen, alsmede de moeilijke financierbaarheidvan Nederlandse hypotheekschulden.WONINGMARKT: HUURSECTORDe huurmarkt functioneert gebrekkig. Met name voor jongeren enhogere inkomensgroepen is huren veelal geen haalbaar alternatief. DeSER constateert het gemis van een huurmarkt voor hogere en midden-inkomensgroepen.Hoe lager het inkomen, des te hoger het aandeel huurwoningen. Dezesterke relatie kan worden verklaard uit de combinatie van hypotheek-renteaftrek (zuigt hoge inkomensgroepen naar de koopsector), de rela-tief omvangrijke sociale huursector (marktaandeel 31%) en de huurtoe-slag (bindt 40% van de huurders aan de huursector).In 2011 werden 609.000 corporatiewoningen bewoond door huishou-dens met een belastbaar inkomen hoger dan 33.000. Hiervan hadden200.000 huishoudens een belastbaar inkomen van 50.000 euro of meer.De commerci?le huursector (institutionele beleggers en particulieren)heeft een marktaandeel van 13%. Hiervan is een deel overigens ookonderworpen aan huurprijsregulering. Ten opzichte van de koopsec-tor wordt het huren fiscaal benadeeld. En dan rept de SER in dit ver-band nog niet eens over de aangekondigde verhuurdersheffing die defiscale behandeling van huren en kopen nog verder scheeftrekt.De SER meent dat huurregulering en de positie van corporaties privateinvesteringen kunnen ontmoedigen. Het ontbreken van een goedfunctionerende huurmarkt vergroot de macro-economische instabili-teit van de Nederlandse economie.RELATIE HUREN - KOPENHet eigenwoningbezit verlaagt de mobiliteit en kan daardoor tot eenhogere werkloosheid leiden. Huishoudens met een onverkoopbarewoning hebben een kleinere kans om elders een nieuwe baan te vin-den. Een vergelijking tussen landen met een huursector van uiteenlo-pende omvang leidt tot de conclusie dat een kleine huursector gepaardgaat met een hogere werkloosheid (H?j, 2011).Daarnaast is het ongewenst dat voor zzp'ers en werknemers met tijde-lijke contracten de koopmarkt onbereikbaar is. Een vaste aanstelling ismeestal een voorwaarde voor het arrangeren van een hypotheek.Lenen voor een koophuis en sparen voor een pensioen worden fiscaalgestimuleerd. Sparen voor een huis juist niet. Dat werkt een hoge LTVin de hand.De SER wijst tenslotte op de mogelijkheden van tussenvormen tussenhuren en kopen, die de grens tussen huren en kopen kunnen verzach-ten.WONINGMARKT: WONINGCORPORATIESDe SER vraagt aandacht voor de rol van corporaties in de huurmarkt.Sinds de Brutering van 1995 (de SER noemt ten onrechte het jaartal1996) is het vermogen van corporaties sinds die tijd fors gegroeid. DeSER spreekt over een geschat netto vermogen van 200 tot 300 miljardeuro, op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Een geleidelijkeliberalisering van de huren zal tot een verdere stijging van het vermo-gen leiden. Het kabinet wil het instrument van de verhuurdersheffinginzetten om de extra huurinkomsten af te romen. SER (2013: 14): "Hetrisico van een verhuurdersheffing is dat deze leidt tot een verdere fis-cale benadeling van de huursector ten opzichte van de koopsector.Deze benadeling treedt op wanneer (commerci?le) eigenaren vanhuurwoningen een heffing moeten gaan betalen, die bewoners vankoopwoningen bespaard blijft. Bij de uitwerking van de maatregelsverdient dit probleem aandacht".Kennelijk ziet de SER bij invoering van een verhuurdersheffing nietalleen complicaties voor woningcorporaties maar ook voor commer-ci?le vastgoedbeleggers.De Europese Commissie wil dat woningcorporaties intern onderscheidmaken in sociale activiteiten (Diensten van Algemeen Belang ? DAEB ?en staatssteun) en commerci?le activiteiten (niet-DAEB, geen staats-steun). De Herziening van de Woningwet voorziet in dit onderscheid.Blijkens een novelle bij het herzieningsvoorstel is minister Blok tot hetinzicht gekomen dat een juridisch onderscheid nodig is en dat niet-DAEB-activiteiten moeten worden ondergebracht in Overgang BV's diegeheel los van de woningcorporaties moeten staan. Op 28 augustus2013 stapte minister Blok al weer af van deze gedachte, in zijn deal metAedes (Aedes, Kabinet Rutte II, 2013). De HervormingsagendaWoningmarkt (Blok, 2013) laat de keuze tussen een juridisch en admi-nistratief onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB over aan de corpora-tie. Onder bepaalde voorwaarden mogen woningcorporaties niet-DAEB activiteiten ontplooien, respectievelijk voortzetten.27ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013De SER ziet twee opties voor de inrichting van de corporatiesector:(1) Het onderscheid tussen een sociale en commerci?le huursectorlaten vervallen en corporaties in beide segmenten laten concurre-ren: onderling en met commerci?le partijen. Dan moeten corpora-ties wel worden hervormd, zodat tussen beide partijen sprake isvan een gelijk speelveld. Hoe deze optie er precies uitziet, maaktde SER niet duidelijk.(2) Continueren van het beleid inzake hybride corporaties, waarbin-nen het sociale en het commerci?le segment goed worden geschei-den.Aan deze tweede optie verbindt het SER-rapport de volgende wonder-lijke conclusie (SER, 2013: 14): "Dat betekent onder meer dat schaal-voordelen vanuit het sociale segment niet mogen doorwerken in hetcommerci?le segment".De administratieve of juridische scheiding tussen sociale en commer-ci?le activiteiten is om andere redenen nodig: vermijden dat staats-steun weglekt naar het commerci?le segment en vermijden dat markt-risico's worden afgewenteld op de sociale sector. De schaal staat hierbetrekkelijk los van.Tenslotte pleit de SER voor een betere governance van corporaties eneen grotere efficiency. Een hervorming van de corporatiesector kanleiden tot een grotere effici?ntie "en een impuls geven aan een bloeien-de huurmarkt voor hogere midden inkomens" (SER, 2013: 14).SER-AANBEVELINGENVoor de woningmarkt formuleert de SER (2013: 28) de volgende aanbe-velingen:"1. Stabielere financiering van hypotheken. Gelet op de doorgaanslange looptijden van hypotheken is het van belang daarvoor meerlange termijn financiering aan te trekken. Daarmee ontstaat meerstabiliteit en zekerheid voor huishoudens, banken en financiers.2. Verlaging van LTV's, zodat er een buffer is voor het opvangen vanhuizenprijsdalingen. Voor nieuwe hypotheken is in de afgelopenjaren een eerste stap gemaakt. Uiteindelijk is een verdere dalingvan LTV's onontkoombaar, maar de timing hiervan luistert geziende recessie nauw. Een daling van LTV's vergt ook meer mogelijkhe-den om te sparen voor een eigen woning.3. Een goed functionerende huurmarkt. Dit is een noodzakelijk com-plement van lagere LTV's. Het ontbreken van een middensegmentop de huurmarkt maakt dat veel huishoudens zich te vroeg en tediep in hypotheekschulden steken. Voorwaarden daarvoor zijn eengelijkere fiscale behandeling van huur en een gelijk speelveld tus-sen woningcorporaties en commerci?le verhuurders. Op korte ter-mijn kunnen tussenvormen tussen huur en koop behulpzaam zijn,bijvoorbeeld door verhuur van onverkochte woningen toe te staanmet behoud van hypotheekrenteaftrek.4. Een oplossing voor probleemhypotheken. Het aantal huishoudensmet een potenti?le restschuld wordt nu geraamd op een half mil-joen. Dit is een risico voor huishoudens ?n de financi?le sector.Dat probleem zal niet op korte termijn worden opgelost. De nieu-we fiscale regeling voor restschuld is een goede stap. Blijvendeaandacht voor deze problematiek is geboden.5. Meer inzicht en zekerheid voor beleggers in Nederlandse hypothe-ken. Tijdelijke overheidsgaranties kunnen helpen om een liquidemarkt in hypotheekpapier te cre?ren; de bestaande hypotheekbergdrukt dan minder op de bankbalansen."Tot zover de SER-aanbevelingen.KANTTEKENINGEN BIJ HET SER-RAPPORTHet is van groot belang dat er ? voor het eerst sinds vele jaren ? eenbetekenisvol SER-advies over de woningmarkt ligt, waarover werkge-vers, werknemers en Kroonleden het kennelijk eens zijn. Dat is purewinst.De aanbevelingen inzake de hypothecaire financiering hebben vooreen groot deel betrekking op het reduceren van risico's van banken enhet verbeteren van financi?le markten. Het idee om pensioenfondsente interesseren in het financieren van hypotheken is aantrekkelijk enverleidelijk. Institutionele beleggers beleggen 85% van hun vermogenin het buitenland. De rendement-risicoverhouding van de hypothecai-re financiering moet in de ogen van pensioenfondsbestuurders zeergunstig zijn. En zo'n financiering moet passen in de totale beleggings-portfolio. Feitelijk lijkt de medewerking van pensioenfondsen te wor-den afgekocht door staatsgaranties die per saldo verder gaan dan deactuele Nationale Hypotheek Garantie.Het probleem van de restschulden wordt ook in het SER-rapport nietopgelost. Zolang de woningprijzen dalen, zal het aantal huishoudensmet potenti?le restschulden (die `onder water staan') toenemen. Hierliggen vooral opgaven voor banken die op grond van hun zorgplichtmet huishoudens die in moeilijkheden komen, betalingsregelingenzullen moeten treffen. Het kabinet biedt voor sommige probleemge-vallen soelaas door de introductie (per 1 oktober 2013) van een belas-tingvrij schenkingsrecht van maximaal 100.000 per ontvanger terbeperking van een hypotheekschuld.Opvallend is dat het SER-rapport niet rept over de huurtoeslag. Opgrond van het sociale grondrecht, vastgelegd in de Grondwet, zullenvoor lage-inkomensgroepen de beschikbaarheid en de betaalbaarheidvan woningen moeten worden veiliggesteld, als over de hele liniewordt gestreefd naar markthuren. De huidige huurtoeslag is op zo'nmarktgericht beleid onvoldoende ingesteld. Aan het ontwerpen vaneen robuuste woontoeslag (voor huurders ?n bewoner-eigenaren meteen laag inkomen) zou een hoge prioriteit moeten worden toegekend.Volgens de Woningwet dienen woningcorporaties eventuele over-schotten uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting aan te wen-den. Daarmee staat de door het kabinet aangekondigde verhuurders-heffing op gespannen voet. De afroming door het rijk van extrainkomsten is in strijd met letter en geest van de Woningwet.Bovendien trekt de verhuurdersheffing de verhoudingen scheef tussenhet verhuren van woningen met gereguleerde huren en het verhurenvan woningen met vrije huren. Daardoor verslechtert het level playingfield tussen sociale en commerci?le verhuurders. Hierover maakt deSER zich kennelijk geen zorgen. Evenmin ziet de SER problemen in decombinatie van staatssteun aan corporaties en de verhuurdersheffingdie het effect van deze staatssteun ruimschoots ongedaan maakt. Opdeze punten is de analyse van de SER incompleet.Ook de relatie tussen kopen en huren wordt verder scheefgetrokkendoor de verhuurdersheffing. In tijden van een financieel-economischecrisis verschuift de woningvraag van kopen naar huren. Juist in zo'nsituatie is het contraproductief om een verhuurdersheffing te introdu-ceren die de incentives om in huurwoningen te investeren sterk aan-tast. Ook commerci?le vastgoedbeleggers beschouwen de verhuur-dersheffing als een show-stopper, omdat zo'n instrument, in handenvan de rijksoverheid, ook op de rendementen van commerci?le vast-goedbeleggers een negatief effect kan hebben. In het buitenland han-teert, voor zover bekend, geen enkele overheid zo'n griezelig beleidsin-strument. Het thans gevoerde huur- en belastingbeleid maakt hetinvesteren in nieuwe huurwoningen en het complexgewijze aankopenvan corporatiebezit door commerci?le beleggers in het algemeen wei-nig aantrekkelijk.De SER staat niet stil bij de kwantitatieve verhouding tussen huur- enkoopsector. W?l suggereert de SER dat binnen de huursector hetaccent zou moeten verschuiven van minder sociale-huurwoningennaar meer marktsector huurwoningen. Toch is ook de verhoudingkopen-huren vermoedelijk van groot belang. Landen met een relatiefgrote huursector (Duitsland, Zwitserland, Oostenrijk) blijken eenwoningvoorziening te hebben die beter bestand is tegen de schokgol-ven van een financi?le crisis dan landen met een relatief kleine huur-sector (Ierland, Spanje, Itali?, Portugal). In de zuidelijke EU-landenvangt de huishoudelijke sector deels de klappen op. Voor een woning-markt waarin de woningvragers kunnen meebewegen met de flexibili-teit van de arbeidsmarkt, veranderingen in kredietfaciliteiten en rant-soenering van hypotheken, is het van belang dat er in elke regio eenbrede, gedifferentieerde huursector bestaat, die onder meer een soepe-le start van huishoudens en alleenstaanden op de woningmarkt moge-lijk maakt (Priemus, 2013). Pas als de huishoudens zijn gesetteld enhebben kunnen sparen, is de eigen woning een aantrekkelijke optie.Verdere institutionele relaties tussen het vermogen dat in de eigenwoning is opgeslagen, de pensioenvoorziening, de financiering vanDerelatietussenkopenenhurenwordtverderscheefgetrokkendoordeverhuurdersheffing(Foto: Werry Crone / Hollandse Hoogte)28ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013investeringen in huur- en koopwoningen, alsmede de ontwikkelingvan zorgkosten (WRR, 2013) verdienen nader onderzoek en politiekberaad.Het SER-rapport besteedt opmerkelijk weinig aandacht aan de ontwik-keling van de betaalbaarheid (woonquotes) van huurders ten gevolgevan het actuele huurprijsbeleid en maakt ook geen woorden vuil aande gevolgen van de verhuurdersheffing voor het investeringsvolumein de huursector. Ook gaat het SER-rapport niet in op het fenomeenvan de inkomensafhankelijke huurverhogingen waardoor het rijk decorporaties en de Belastingdienst opscheept met grote uitvoeringspro-blemen. Het is jammer dat het SER-rapport nergens duidelijk maaktdat de betaalbaarheid van huurwoningen via een robuuste woontoe-slag moet worden veiliggesteld en dat het kabinet met inkomensaf-hankelijke huurverhogingen een doodlopende weg is ingeslagen.Hoewel het SER-rapport enkele nuttige opmerkingen maakt over dewoningcorporatiesector, presenteert de SER geen uitgewerkt toe-komstbeeld van de woningcorporaties en het corporatiestelsel. Dat zalde Parlementaire Enqu?tecommissie Woningcorporaties vermoedelijkwel waarderen.Al met al presenteert de SER een rapport met een behartenswaardigeanalyse van de woningmarkt en met behartenswaardige aanbevelin-gen. De analyse en de aanbevelingen van de SER laten enkele markanteen aanvechtbare aspecten van het thans gevoerde kabinetsbeleid,goeddeels vastgelegd in het Woonakkoord tussen kabinet, D66,ChristenUnie en SGP, buiten beschouwing. Daarmee mist de SER eenkans om een gezaghebbend oordeel te geven over het vigerendwoningmarktbeleid van het kabinet. Het verschil tussen het actuelekabinetsbeleid en de invalshoek van de SER is groot. De SER besteedtgeen expliciete aandacht aan het Woningmarktakkoord Wonen 4.0,dat in 2012 is gesloten tussen Nederlandse Woonbond, VerenigingEigen Huis, Aedes en NVM. De benadering van de SER is breder danWonen 4.0, maar sluit daar nauw bij aan. De SER maakt aannemelijkdat een eigendomsneutraal beleid, waarbij zowel de koop- als de huur-sector geleidelijk afkickt van fiscale en indirecte subsidies, niet alleende woningmarkt beter laat functioneren, maar ook de financi?le mark-ten (Basel III) ondersteunt en een krachtige bijdrage levert aan het her-stel van de algemene economie. Daarbij moeten zowel in de koop- alsde huursector bestaande gevallen (insiders) zoveel mogelijk identiekworden behandeld als nieuwe gevallen (outsiders).Als het kabinet op zoek is naar versterking van de economie via eenhervorming van de woningmarkt en naar maatschappelijk draagvlakvoor zo'n woningmarkthervorming, ligt de oplossing voor de hand:pas het thans gevoerde woningmarktbeleid krachtig aan, voer eeneigendomsneutraal beleid waarbij de kloof tussen insiders en outsi-ders zoveel mogelijk wordt verkleind en sluit aan op Wonen 4.0 en hetgedachtengoed van de SER. De recent verschenen HervormingsagendaWoningmarkt van minister Blok (2013) bevat wel enkele positievebeleidslijnen, maar heeft het spoor van een consistente, integrale her-vorming van de woningmarkt nog niet gevonden.LiteratuurAedes, Kabinet Rutte II, 2013, Afspraken Aedes-Kabinet, Den Haag (28 augustus).Blok, S.A., 2013, Hervormingsagenda Woningmarkt, Brief aan de Tweede Kamer(c.c. aan de Eerste Kamer), 17 september, Den Haag (Ministerie van BinnenlandseZaken en Koninkrijksrelaties).Centraal Planbureau (CPB), 2013, De Nederlandse woningmarkt ? hypotheekrente,huizenprijzen en consumptie, CPB-notitie 14, Den Haag (CPB), 14 februari.H?j, J., 2011, Improving the Flexibility of the Dutch Housing Market to EnhanceLabour Mobility, OECD Economics Department Working Paper no. 833.Priemus, H., 2013, Woningmarkthervorming in breder perspectief, ESB, 98, nr. 4668,13 september: 554-557.Sociaal-Economische Raad (SER), 2013, Nederlandse economie in stabieler vaar-water. Een macro-economische verkenning, Den Haag (SER).Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR), 2013, Wonen, zorg enpensioenen, Den Haag (WRR).29ANALYSETIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013