Het grootschalig verkopen van woningen door woningcorporaties duikt regelmatig op. Soms als oplossing voor het probleem in de woningmarkt, soms als oplossing voor de financiële tekorten van de corporatie of soms wel als bijdrage voor een ander maatschappelijk financieel probleem. Door woningen te verkopen komen immers financiële middelen vrij, namelijk het over 100 jaar opgebouwde kapitaal dat “vastzit” in de stenen. Bovendien wordt steeds vaker genoemd dat een zeer belangrijk gedeelte van de woningen (tot wel 1/3 deel) verkocht kan worden omdat deze woningen niet nodig zijn om te voorzien in huisvesting van de doelgroep. Zo wordt ook in de brief van minister Middelkoop van 31 augustus jl. ten aanzien van de invulling van de eisen van de EU-beschikking verkoop van woningen als een oplossing gezien voor de corporatie om te voldoen aan de eis van de 90% toewijzing aan de doelgroep.
28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011COLUMNNAAM BIRGITTE VAN HOESELFUNCTIE ZELFSTANDIG ADVISEUR,TOT 1 JULI 2010 LID RAAD VANBESTUUR PORTAALHet grootschalig verkopen van wonin-gen door woningcorporaties duiktregelmatig op. Soms als oplossing voorhet probleem in de woningmarkt,soms als oplossing voor de financi?letekorten van de corporatie of soms wel als bijdragevoor een ander maatschappelijk financieel pro-bleem. Door woningen te verkopen komen immersfinanci?le middelen vrij, namelijk het over 100 jaaropgebouwde kapitaal dat "vastzit" in de stenen.Bovendien wordt steeds vaker genoemd dat een zeerbelangrijk gedeelte van de woningen (tot wel 1/3deel) verkocht kan worden omdat deze woningenniet nodig zijn om te voorzien in huisvesting van dedoelgroep. Zo wordt ook in de brief van ministerMiddelkoop van 31 augustus jl. ten aanzien van deinvulling van de eisen van de EU-beschikking ver-koop van woningen als een oplossing gezien voor decorporatie om te voldoen aan de eis van de 90% toe-wijzing aan de doelgroep.Het lijkt ook allemaal erg eenvoudig. Want wat is ermis met een oplossing die twee doelen tegelijkertijddient: het vrijspelen van een grote som geld en hettegelijkertijd mogelijk maken dat mensen eenwoning kunnen kopen waarmee hun economischetoekomst er gunstiger uitziet doordat zij waardekunnen opbouwen? Ik ben echter van mening datdeze benadering te simpel is, omdat er geen reke-ning wordt gehouden met de effecten van het groot-schalig verkopen op de kwaliteit van het wonen ende kwaliteit van de stad op de lange termijn.Daarnaast is mijn verwachting dat bij grootschaligeverkoop de keuzevrijheid voor de huurder afneemten dat de continu?teit van de corporatie op de langetermijn in gevaar kan komen.In dit artikel wil ik daarom aandacht vragen voorzorgvuldigheid bij het formuleren van het verkoop-beleid, een beleid waarbij ook op de lange termijnde effecten van verkoop op het corporatievermogenen op de kwaliteit van wonen in de brede zin wor-den betrokken. Ik doe dit door de mogelijk langetermijn effecten van twee verkoopscenario's tebeschrijven.Allereerst het scenario waarbij de selectie van teverkopen woningen plaatsvindt vanuit de doelstel-ling "risicoreductie". De corporatie zal dan het risi-covol bezit in de verkoop doen. Vaak zijn dat ouderekleinere woningen die op termijn veel onderhoudvragen of waar bij een dalende vraag leegstanddreigt. Daarbij komt dat deze woningen een relatieflage verkoopprijs hebben waardoor ze in deze tijdnog goed verkoopbaar zijn. En de corporatie kanmet de vrijgekomen middelen nieuwe woningenbouwen. Kortom een prima benadering voor dekorte termijn: huishoudens met een laag inkomenworden geholpen en het risicoprofiel voor de corpo-ratie vermindert.Maar weet de corporatie wat de effecten van dezeverkoopstrategie op de kwaliteit van wonen en dekwaliteit van de stad op de lange termijn zijn? Doorde lage verkoopprijs zullen deze woningen gekochtworden door huishoudens met een laag inkomen,waaronder starters. Cruciaal is dan de vraag of hetgezinsinkomen hoog genoeg is om ook te kunneninvesteren in duurzaam onderhoud. Weet de corpo-ratie of deze huishoudens de middelen hebben omduurzaam onderhoud te plegen en weet zij of debewoners deze middelen dan ook daaraan willenbesteden? Want zonder duurzaam onderhoud wordthet tegendeel bereikt van dat wat oorspronkelijkbedoeld was: woningen verpauperen en verliezenhun waarde. Dit hebben we kunnen zien in Lelystad.Herstructurering of ingrijpende renovatie zal dannodig zijn. Omdat herstructurering en renovatiegrote investeringen vragen en gepaard gaan metwaardevernietiging, zijn het veelal de investeringenvan de corporatie(s) die een herstructurering finan-HOUDEN WE WEL REKENING METEFFECTEN VAN VERKOOP?COLUMNTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011COLUMN 29cieel mogelijk maken. Corporaties kunnen ditopbrengen omdat dan het vermogen gebruikt wordtwat ontstaan is door jarenlang hoge waardestijgin-gen en lage rentes. Op de lange termijn zullen cor-poraties dit vermogen echter niet meer hebbenomdat naar mijn verwachting de waardeontwikke-ling afvlakt of negatief wordt. Kortom, als de corpo-ratie in haar verkoopbeleid kiest voor risicoreductieis het van groot belang in te schatten wat dit bete-kent voor de kwaliteit van wonen op de lange ter-mijn in samenhang met de lange termijn vermo-gensontwikkeling.Een corporatie die in financi?le nood verkeert, zalnoodgedwongen kiezen voor snelle (grootschalige)verkoop. Aantrekkelijke woningen (ook voor huur-ders) op goede locaties verkopen sneller. Dus als dedruk om te verkopen toeneemt zullen die woningeneerder op de verkooplijst komen. Ook kan men kie-zen om de verkoop te stimuleren een korting tegeven. Dit laatste kan een echte korting zijn op devrije verkoopwaarde (taxatiewaarde) van het bezit,maar het kan ook in de vorm van een "verkooponder voorwaarden". In beide gevallen wordt naarmijn mening een wissel getrokken op de toekomstomdat de toekomstige vermogenspositie van de cor-poratie ?n de mogelijkheid om aan financi?le mid-delen te komen, verzwakt. Bij het verkopen van hetgoede bezit verzwakt de vermogenspositie van decorporatie doordat dan het gemiddeld huurniveauzal dalen, de onderhoudskosten zullen toenemen ende mogelijkheid om in de toekomst geld te genere-ren door verkoop van woningen, zal afnemen.Kortom, op de lange termijn zal de corporatie nietmeer op eenzelfde manier als nu kunnen renoverenen herstructureren en zo kunnen bijdragen aan eengoede woonkwaliteit. Daarbij komt dat de keuzevrij-heid van de huurders afneemt; de corporatiebehoudt immers met name de woningen in de ver-huur die ook voor de huurder het minst aantrekke-lijk zijn.Zonder meer korting geven betekent het maatschap-pelijk opgebouwd vermogen weggeven en dus inte-ren op je vermogen. "Verkoop onder voorwaarden"betekent een hoger risicoprofiel omdat rekeninggehouden moet worden met de terugkoop. Dit leidttot een noodzakelijk hogere risicobuffer waarmee,als dit op heel grote schaal gebeurt, er dus veel min-der vrij vermogen resteert om in de toekomst in tezetten om de doelstellingen te realiseren.Om te komen tot een zorgvuldig verkoopbeleid ishet naar mijn mening noodzakelijk dat bij hetsamenstellen van de verkoopvoorraad ook goedgekeken wordt naar de effecten op het aanbod aanhuurders. Bovendien zal in de afweging betrokkenmoeten worden de risico's van het bezit dat bij decorporatie achterblijft, en de waardeontwikkelingvan dit bezit. De vermogenspositie van de corpora-tie op lange termijn en de waardeontwikkeling vanhet bezit is immers cruciaal om ook in de toekomstnog de doelstellingen te kunnen realiseren.LANGE TERMIJNMIJN VERWACHTING IS DAT BIJGROOTSCHALIGE VERKOOP DE KEUZEVRIJHEIDVOOR DE HUURDER AFNEEMT EN DAT DECONTINU?TEIT VAN DE CORPORATIE OP DELANGE TERMIJN IN GEVAAR KAN KOMEN
Reacties