42ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013HUURMARKT BLIJKT GEVOEEN MISSTANDENAnders dan de koopmarkt is de huurmarkt volop in beweging. Op jaarbasis vinden ongeveer 550.000huishoudens en individuen nieuw onderdak, de meesten daarvan (70 procent) in een huurwoning.Bemiddelaars op de verhuurmarkt hebben geen goede naam. Ze benutten hun machtspositie door zowelverhuurders als huurders te laten betalen voor hun dienstverlening. Er is dus volop ruimte voorverbetering.43ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013LIG VOOR MALVERSATIESDOOR PETER RISSEEUW, PERISCOOP ONDERZOEK & ADVIESDe woningmarkt zit op slot, daarover lijkt geen discussie tebestaan. Toch is de bewering maar half waar. Recente cij-fers uit Woononderzoek Nederland (WoOn) laten zien datde koopmarkt sinds het begin van de crisis met een derdeis teruggelopen, maar dat het aantal verhuizingen naareen huurwoning op peil blijft ? zie Figuur 1. In 2010 betrokken 247.000huurders een andere woning, tegen 165.000 eigenaren/bewoners. In2007 waren deze aantallen nog in evenwicht: 246.000 versus 244.000.De ontwikkelingen na 2010 bieden weinig hoop voor de koopmarkt;voor de huurmarkt zijn er geen aanwijzingen van stilvallen ? al wordter wel voor gewaarschuwd, zie bijvoorbeeld Piljic & Stegeman (2013).Figuur 1 Herkomst en bestemming van verhuizingen op de reguliere woning-markt in NederlandBron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013De relatieve stabiliteit van de huurmarkt wil niet zeggen dat alles rus-tig aan het front is. Integendeel, de onzekerheid voor verhuurders enhuurders is groter dan ooit: er zijn grote regionale verschillen in ver-huurbaarheid en leegstand, nieuwgebouwd wordt er vrijwel niet, cor-poraties ? goed voor 84 procent van het aantal huurwoningen ? heb-ben het moeilijk, zowel met zichzelf als met de rijksoverheid, er hangteen verhuurdersheffing boven de markt, de overheid bestrijdt scheef-huur, het houdt niet op. Van diverse zijden wordt gewaarschuwd voorsubstanti?le druk op het middensegment, zie bijvoorbeeld Khandekar(2012).Makelaars en bemiddelaars op de verhuurmarkthebben geen goede naamPublieke registratie (Kadaster) en gebundeld aanbod (Funda) makendat we alles over transacties en prijsvorming op de koopmarkt weten.De huurmarkt, met name de vrije sector, steekt daar schril bij af. Hetaanbod is gesegmenteerd en transacties worden niet geregistreerd.Dat zet beleidsmakers, verhuurders en woningzoekenden op eeninformatieachterstand. Het gebrek aan transparantie geldt a fortiorivoor de kamermarkt: die blijft in de statistiek goeddeels buiten beeld.Recente schattingen (Risseeuw, 2013) geven aan dat er jaarlijks onge-veer 134.000 veelal eenpersoonshuishoudens onderdak in een (studen-ten)kamer vinden.Figuur 2 toont de dynamiek op de Nederlandse woonmarkt. Op jaarba-sis vinden ongeveer 550.000 huishoudens en individuen nieuw onder-HennepplantageineenhuisindeSchilderswijk(Foto Martijn Beekman / Hollandse Hoogte)Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013kopers 2007kopers 2010huurders 2007huurders 20100 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250x duizend:starter vanuit huur vanuit koop44ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013dak, de meesten daarvan (70 procent) in een huurwoning. Corporatieszijn de belangrijkste verhuurders, maar ook bij particuliere verhuur-ders en op de kamermarkt gaat het ieder jaar om grote aantallen nieu-we huurders.Figuur 2 Jaarlijks bijna 550.000 verhuizingen in NederlandBron: Periscoop Onderzoek & AdviesMAKELAARS EN BEMIDDELAARSWoningmakelaars zijn als adviseur van de verkoper actief bij circa 90procent van de kooptransacties. Hun gezamenlijke omzet bedraagt(schatting op basis van Overvest & Van der Poel) ongeveer 600 miljoeneuro. Op de huurmarkt is de rol van makelaars en bemiddelaars veelkleiner. Corporaties verhuren, behoudens kleine aantallen woningenin de vrije sector, veelal zelf. Grote beleggers hebben het beheer vanhun woningen in handen gegeven van vastgoedmanagers, die naasthet technisch beheer ook de verhuur doen. Makelaars en bemiddelaarszijn op jaarbasis betrokken bij de verhuur van naar schatting 60.000woningen (bijna een kwart van het totaal) en 75.000 kamers (56 pro-cent). Net als op de koopmarkt is tweezijdige bemiddeling verboden:bemiddelaars mogen zich voor hun dienstverlening niet door de ver-huurder en de huurder laten betalen ? zie Ministerie van V&J (2011)voor een duidelijke schets van het wettelijk kader.1In de praktijk is deverhuurder vrijwel altijd de opdrachtgever. De gebruikelijke beloningvoor de makelaar of bemiddelaar is een maand kale huur. De totalejaarlijkse omzet uit verhuurbemiddeling beloopt circa 75 miljoeneuro.Er zijn geen aanwijzingen dat makelaars enbemiddelaars actief betrokken zijn bij hennepteeltof andere vormen van woonfraudeMakelaars en bemiddelaars op de verhuurmarkt hebben geen goedenaam. In krantenkoppen en in Kamervragen (Tweede Kamer, 2009;Ministerie van BZK, 2012) is regelmatig sprake van `malafide makelaarsen bemiddelaars', die woonfraude faciliteren, of oneigenlijk verdienenaan de schaarste aan huurwoningen en de intransparantie van dehuurmarkt. Deze twee vormen van malversaties en misstanden wor-den hieronder uitgewerkt.WOONFRAUDE BENADEELT VERHUURDERSOnder woonfraude worden malversaties verstaan, die de verhurendeeigenaar van een woning benadelen, zie b.v. Ferwerda c.s. (2007). Ditbehelst misbruik van de woning voor illegale activiteiten, zoals hen-nepteelt of prostitutie, illegale bewoning en overbewoning, bijvoor-beeld door arbeidsmigranten. Daarnaast zijn er huurshoppers: huur-ders die na verloop van tijd ophouden met het afdragen van huurpen-ningen en met de noorderzon verdwijnen. Illegale onderhuur is eenbijzondere vorm van woonfraude, in de zin dat de eigenaar niet (nood-zakelijk) benadeeld wordt. Het is een extra verstoring van een toch alslecht functionerend marktproces.De schade door woonfraude is groot, maar valt bij gebrek aan systema-tische gegevens vrijwel niet te kwantificeren. Als een woning voorhennepteelt is ingezet, staat de eigenaar voor een schade van tiendui-zenden euro's: het ontmantelen van de kwekerij, juridische kosten bijhet opzeggen van het huurcontract en het verhalen van de schade,naheffingen van het energiebedrijf, kosten voor het opknappen van dewoning, huurderving tijdens de opknapfase en het moeten zoekennaar een nieuwe huurder. Bij brand kan de schade in de tonnen lopen.De totale jaarlijkse directe schade vanwege hennepteelt wordtgeraamd op een bedrag tussen de 125 en 250 miljoen euro(Groenewegen & Vis, 2007). Daarnaast is er maatschappelijke schadedoor waardevermindering van aanpalende woningen en het onttrek-ken van woningen aan de huurvoorraad. De impact van andere vor-men van woonfraude is minder groot dan van hennepteelt, maar kantoch gauw in de tientallen miljoenen euro' s lopen.Er zijn ? behoudens incidentele gevallen ? geen aanwijzingen datmakelaars en bemiddelaars actief betrokken zijn bij hennepteelt ofandere vormen van woonfraude. Dat wil niet zeggen dat ze er geen rolbij spelen. Die rol is gelegen in een inadequate taakinvulling: make-laars en bemiddelaars zijn niet scherp genoeg bij de screening vanpotenti?le huurders. Hennepteelt wordt uitgeoefend door verschillen-de circuits van georganiseerde criminaliteit (CentrumCriminaliteitspreventie Veiligheid, 2010). In hun zoektocht naar loca-ties zetten deze groepen stromannen in: een valse huurder wordt naarvoren geschoven als contractant, waarna de woning wordt ingezetvoor hennepteelt. De inventiviteit van de hennepmaffia is daarbijgroot. Er zijn gevallen bekend waarin een door de kandidaat-huurderverstrekt telefoonnummer van de werkgever verwijst naar een hand-langer, die zich voordoet als personeelsfunctionaris van een gerenom-meerd bedrijf. Er is zelfs sprake van valse Linkedin-profielen vanpotenti?le huurders, die carri?res bij gerenommeerde bedrijven sugge-reren om hun te goedertrouwheid te onderstrepen.Bij professionele zelfverhuurders, zoals corporaties, is het inmiddelsstaande praktijk om huurders stevig te screenen. De Inspectie VROM(2007, blz. 39 e.v.) geeft een checklist voor de intake van nieuwe huur-ders, met als onderdelen een verhuurderverklaring, een geldig legiti-matiebewijs, waarvan de verhuurder een kleurenkopie dient te maken,een recente salarisstrook of uitkeringsbewijs, bankgegevens, gegevensvan telefoon- en internetprovider en een GBA-uitreksel.2Deze actieve screening is bij de meeste makelaars en bemiddelaars nietstandaard. Veel makelaars zijn slechts incidenteel op de huurmarktactief en zijn daardoor niet vertrouwd met protocollen om malafidehuurders te ontmaskeren. Ze ontberen ook gedegen kennis van hethuurrecht. Clausules in contracten met een boetebeding en een omge-keerde bewijslast, die bij corporaties min of meer standaard zijn, zijnbij veel makelaars onbekend. De kans dat er een stroman door descreening komt is daarmee aanzienlijk. Het is overigens niet alleen demakelaar of bemiddelaar die zich van een slechte kant laat zien. Ookverhuurders zwichten in de praktijk makkelijk voor een huurder dieBron: Periscoop Onderzoek & Advieskoop; 165.000 ; 30%eigenaren (tijdelijk);5.000 ; 1%beleggers; 80.000 ;15%corporaties; 162.000; 30%kamers; 134.000 ;24%huur; 381.000 ;70%verhuizingen naar type woning45ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013bereid is om een hoge huur te betalen en een aanzienlijk voorschottencontant af te rekenen.Vooral voor onervaren verhuurders, zoals kleine beleggers en tijdelijkeverhuurders in het kader van de Leegstandswet, is de deskundigheiden zorgplicht van de makelaar of bemiddelaar wezenlijk. Deze groepontbeert specifieke kennis van de huurmarkt en schakelt een makelaarof bemiddelaar in om verzekerd te zijn van een adequate procesgang.Voor kleine verhuurders, met een kleinere buffer om de schade op tevangen, wegen juridische en andere kosten relatief zwaar.Jurisprudentie zorgt voor een stevige financi?le prikkel voor make-laars en bemiddelaars om hun dienstverlening voor deze opdrachtge-vers op niveau te brengen. Blijkens een vonnis van het Gerechtshof inArnhem in 2011, heeft een verhuurbemiddelaar zorgplicht bij de selec-tie van huurders. In het geval van een buiten medeweten van de ver-huurder gevestigde hennepkwekerij, oordeelt het Gerechtshof (inhoger beroep, nadat de claim in eerste instantie door de Rechtbankwas afgewezen), dat de verhuurbemiddelaar tekort is geschoten in descreening en daarom aansprakelijk is voor de schade. Aan de verhuur-der wordt een bedrag van 48.000 euro toegewezen.MISBRUIK VAN SCHAARSTE BENADEELT HUURDERS EN WONINGZOE-KENDENHet verdienmodel van makelaars en bemiddelaars is geschoeid op eenoptreden namens de verhuurder, met een beloning op no cure no paybasis. Bij dit verdienmodel hoort een duidelijke marktpositionering:de makelaar of bemiddelaar werkt (vrijwel altijd) in opdracht van deverhuurder. Hij behartigt diens belang en wordt ook door de verhuur-der betaald. Zo eenduidig werkt het in de praktijk helaas niet.Marktonevenwichtigheden en intransparantie vormen een belangrijkdeel van de bestaansreden voor makelaars en bemiddelaars. Hun toe-gevoegde waarde is er mede in gelegen dat ze weten hoe potenti?lehuurders te bereiken. Het geldt echter ook andersom. Doordat hetaanbod van huurwoningen in de vrije sector zo intransparant is, zijnwoningzoekenden aangewezen op makelaars en bemiddelaars.In schaarstegebieden en ?segmenten, dat wil zeggen het grootste deelvan West- en Midden-Nederland alsmede de integrale kamermarkt,hebben verhuurders, makelaars en bemiddelaars een relatieve machts-positie, die versterkt wordt door het gebrek aan transparantie in hetaanbod. Die machtspositie uit zich in de prijsvorming. Aanbieders opde huurmarkt bedienen zich van nogal wat mechanismen om woning-zoekenden en huurders een flinke prijs te laten betalen voor toegangtot de krappe markt.Voor het niet-geliberaliseerde deel van de huurwoningen is de hoogtevan de huur aan een maximum gebonden, op basis van het huurpun-tensysteem. Een dergelijk plafond is een verstoring van het marktpro-ces, in de zin dat prijzen niet tot stand komen als resultante van vraagen aanbod. Naar opgave van gesprekspartners in een recent onderzoek(Risseeuw, 2013) gaan in de Randstad alle huurcontracten in het niet-geliberaliseerde deel van de vrije sector boven het wettelijk maximalehuurbedrag.3Met andere woorden, de schaarste aan huurwoningen isvan dien aard, dat het wettelijk huurplafond niet functioneert. Ingebieden waar de woningmarkt krap is, is het huurpuntensysteem eendode letter.Aanbieders van huurwoningen vragen een hogere prijs dan is toegela-ten. De productiestatistiek van de huurcommissie leert dat huurdersbereid zijn om die prijs te betalen. Immers, huurders die geconfron-teerd worden met een aanvangshuur die niet in overeenstemming ismet het puntensysteem, kunnen zich ? binnen zes maanden ? tot dehuurcommissie wenden met een correctieverzoek. Blijkens haar jaar-verslag over 2011 heeft de Huurcommissie slechts 1.439 verzoeken overde aanvangshuur gekregen. De wetten van vraag en aanbod zijn hierduidelijk sterker dan de wetten van het Koninkrijk der Nederlanden.Overschrijding van de maximale huur is niet de enige indicator vanprijsvorming boven het toegestane maximum. Andere mechanismenzijn onrealistisch hoge servicekosten en hoge huurbedragen voor stof-fering en meubilering. Daarnaast is er sprake van sleutel- of tekengeldin diverse verschijningsvormen. De makelaar of bemiddelaar heeft eenklantrelatie met de verhurende partij, maar staat zo sterk tegenover dehuurder, dat hij toch een bemiddelingsvergoeding kan bedingen ? enin de regel ook ontvangen. Deze praktijk van verborgen tweezijdigebemiddeling is schering en inslag op de huurmarkt.4Een andermechanisme is het incasseren van inschrijfgeld bij woningzoekendenop de site van een bemiddelaar of makelaar. Als dit inschrijfgeld deadministratieve kosten dekt is er niets aan de hand, maar daarboven ishet een ontoelaatbare vorm van tolheffing aan de poort van de huur-markt.Aanbieders op de huurmarkt bedienen zich vannogal wat mechanismen om woningzoekenden enhuurders een flinke prijs te laten betalen voortoegang tot de krappe marktEen te hoge huursom is niet toegelaten, maar kan als een resultantevan schaarste gezien worden. Het incasseren van sleutelgeld of depraktijk van tweezijdige bemiddeling is niet goed te praten.Jurisprudentie geeft aan dat als er geen overeenkomst is waarin isvastgelegd dat de bemiddelaar namens de huurder een woning zoekt,er voor de bemiddelaar geen grond is om provisie vanwege de huurderte vragen (Rechtbank Arnhem, 2010). Ook de Minister van Veiligheiden Justitie heeft zich hier recent ondubbelzinnig over uitgelaten(Ministerie van V&J, 2011).Een schatting op basis van het jaarlijks aantal huurtransacties leert datbemiddelaars en makelaars hun jaarlijkse omzet op de huurmarktflink op weten te krikken. Boven de circa 75 miljoen aan omzet die zebij verhuurders realiseren, komt een bedrag in de orde van grootte vanruim 60 miljoen aan oneigenlijke heffingen aan woningzoekenden enhuurders. Dat is de prijs die zwakke partijen op de woningmarkt beta-len voor de schaarste.WAT TE DOEN?De problematiek is, net als de huurmarkt zelf, lokaal gedifferentieerd.Krapte bestaat niet in alle regio's en segmenten en de hennepmaffia isniet overal even actief. Studentensteden en regio's met veel arbeidsmi-granten kennen hun eigen problematiek.De lokale differentiatie is aanleiding om voor actief beleid de gemeen-ten aan te kijken, en niet de centrale overheid. Het bestaand wettelijkkader, aangevuld door jurisprudentie, om malversaties op de huur-markt te bestrijden behoeft geen uitbreiding. De invulling laat echter464646ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013te wensen over. Om hun hurende inwoners te beschermen, zullengemeenten de huurmarkt actiever moeten bewaken, bijvoorbeeld doortransacties en werkelijke huurprijzen te monitoren. Zolang er schaar-ste op de woningmarkt heerst, is het zaak om de vinger goed aan depols te houden.Bemiddelaars en makelaars spelen een sleutelrol. Wettelijke beperkin-gen opleggen aan deze beroepsgroep is een zwaar middel, dat geengaranties biedt. Amsterdam heeft gewerkt met een vergunningenstel-sel voor bemiddelaars, maar is daar weer van terug gekomen(Gemeente Amsterdam, 2011). Marktpartijen dienen hun verantwoor-delijkheid te nemen. Bij de bestrijding van woonfraude zullen make-laars en bemiddelaars professioneler moeten optreden; de hierbovenaangehaalde jurisprudentie dwingt ze daar ook toe. Recente signalenvan brancheorganisaties VBO en NVM, dat ze hun leden meer aanspre-ken op deskundigheid en integriteit, zijn hoopvol. Actieve kwaliteits-bewaking en publieke sancties voor leden die zich niet aan de regelshouden, kunnen bijdragen aan het voorkomen van misstanden enmalversaties.Dit artikel is gebaseerd op het rapport `Te huur: ruimte voor verbete-ring', door Periscoop Onderzoek & Advies geschreven in opdracht vanVBO Makelaar.Noten1 Bij kamerverhuur is er wel een wettelijke mogelijkheid om een betalingsver-plichting door de huurder contractueel vast te leggen.2 Een dergelijk protocol vergt een hoge mate van nauwkeurigheid, want de stapvan preventieve screening naar discriminatie is snel gezet. Bovendien is erfrictie met privacyregels: zo verbiedt een richtsnoer van het CBP(2012) hetmaken van kopie?n van paspoorten door private organisaties.3 Helaas is dit inzicht op geen enkele wijze toetsbaar. Een gedegen inzicht inwerkelijke huurprijzen zou de kwaliteit van het huurbeleid ten goede komen.4 Op de kamermarkt bestaat veel anekdotiek over ontbrekende contracten enbemiddelaars die huurders uitzetten, om tekengeld van een nieuwe huurder tekunnen incasseren. Professionals wijzen naar een relatief klein aantal malafi-de spelers, en benadrukken de weerbaarheid van studenten, die met socialmedia steeds makkelijker slechte ervaringen kunnen uitwisselen.BronnenCentrum Criminaliteitspreventie Veiligheid, 2010, Integrale aanpak hennepteelt,Utrecht: CCV.College Bescherming Persoonsgegevens, 2012, Richtsnoer identificatie en verifica-tie van persoonsgegevens, Den Haag: CBP.Gemeente Amsterdam, 2011, Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbu-reaus 2012.Inspectie VROM, 2007, Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeen-ten.H. Ferwerda, R. Staring, E. de Vries Robb? & J. van de Bunt, 2007, Malafide activi-teiten in de vastgoedsector, Den Haag: WODC, Ministerie van Justitie, Advies- enOnderzoeksgroep Beke, Erasmus Universiteit.Gerechtshof Arnhem, 2011 (1 maart + 5 april), Uitspraak in hoger beroep in zaak200.050.971.M. Groenewegen & J. Vis, 2007, Woonfraude onderzoek woningcorporaties, DenHaag: Experian.De Huurcommissie, 2012, Jaarverslag 2011, Den Haag: De Huurcommissie.S. Khandekar et al., 2012, Kickstart voor de middeldure huur markt, Rotterdam:Deloitte.Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2012, Antwoord opschriftelijke vragen met kenmerk 2012Z00169 en 2012Z00172.Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013, Cijfers over Wonenen Bouwen 2013, Den Haag.Ministerie van Veiligheid en Justitie, 2011 (6 juni), Antwoorden Kamervragen overhoge kosten voor bemiddeling/administratie in de particuliere huursector.B. Overvest & N. van der Poel, 2013, `Verborgen gebreken: concurrentie op demarkt van makelaarsdiensten', TPEdigitaal 7(3), blz. 102-116.D. Piljic & H. Stegeman, 2013, `Een private huurwoning voor jan en alleman', MeJudice (www.mejudice.nl).Rechtbank Arnhem, 2010 (26 november), Uitspraak in zaak 701952 \ CV Expl. 10-6290.P.A. Risseeuw, 2013, Te huur: ruimte voor verbetering, Heemstede: PeriscoopOnderzoek & Advies.Tweede Kamer der Staten-Generaal, 2009, Aanhangsel 480 bij de Handelingen vanhet vergaderjaar 2009-2010, Den Haag: SDU-Uitgevers.