18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDEen afnemende leefbaarheid komt niet alleentot uitdrukking in een lage leefbaarheidsoor-deel van bewoners, maar ook in lagerewoningprijzen(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDWoningprijzen worden niet alleen bepaald door vraag en aanbod, leefbaarheid speelthierbij ook een grote rol. Voor Parkstad Limburg zijn de prijs- en leefbaarheidseffectenvan krimp onderzocht en hieruit blijkt dat ingrijpen in leegstand veel ellende voorkomt.INGRIJPEN INLEEGSTANDVOORKOMT VEELELLENDEDOOR FREDDIE ROSENBERG, PARTNER RIGODat woningprijzen bepaald worden door vraag en aan-bod is evident. Kenmerken van de woning en haaromgeving zijn daarbij bepalend. De invloed die hetaspect leefbaarheid heeft op de prijsvorming was totvoor kort minder duidelijk. In een aantal onderzoekenlaat RIGO zien hoe leefbaarheid en prijsvorming samenhangen. Bijbevolkingskrimp ontstaat een dubbele ontwikkeling: de vraag neemtaf en de leefbaarheid komt in het gedrang door de negatieve effectenvan leegstand. Het gevolg: sterk dalende prijzen, maar ook grote ver-schillen in prijzen en leefbaarheid binnen ??n gebied. Voor een van degrootste krimpgebieden in Nederland, Parkstad Limburg, zijn deprijs- en leefbaarheidseffecten van krimp in kaart gebracht. Uit datonderzoek volgt dat ingrijpen in leegstand veel ellende voorkomt.Dergelijke informatie is niet alleen van belang voor overheden, maarook voor huiseigenaren en investeerders.In de afgelopen jaren is veel aandacht besteed aan het verbeterenvan de leefbaarheid in (zwakke) wijken. Om te weten hoe wijken zichontwikkelen is een uniek en landsdekkend meetinstrumentariumopgezet met gegevens over al die factoren die de leefbaarheid inbuurten bepalen (Leefbaarometer). Men moet dan denken aanlocatieaspecten, de kwaliteit van de woningvoorraad, samenstellingvan de bevolking, criminaliteit etc. Het instrumentarium opgezetdoor RIGO en Atlas voor gemeenten laat een sterke relatie zien tussenal deze factoren enerzijds en het oordeel van de populatie over deleefbaarheid anderzijds. De prijzen van (koop)woningen blekeneveneens van dezelfde factoren afhankelijk te zijn.Prijzen en leefbaarheidsoordelen, zo kwam naar voren, zijn sterkgecorreleerd. Op zich geen verassende uitkomst maar wel ??n diede mogelijkheid verschaft om inzicht te krijgen in de gevolgen vanontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid voor woningprijzen.Bovendien kan en wordt met de opgebouwde kennis en statistiekenonderzoek gedaan naar de effecten van maatregelen en ingrepen inhet verleden en de effecten daarvan op leefbaarheid en prijzen. Maarook voor het inzichtelijk maken van de gevolgen van ontwikkelingen,zoals bevolkingskrimp, is de relatie tussen prijzen, leefbaarheid en eenaantal onderliggende factoren van belang.Nederland staat aan de vooravond van bevolkingskrimp in een reeks20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDvan gebieden. De effecten daarvan zijn niet op heel korte termijnzichtbaar en zijn bovendien heel verschillend per gebied. De eerstegebieden die daarmee te maken krijgen zijn Zuid-Limburg en Noord-Oost-Groningen. De krimp zal bovendien tot de jaren twintig beperktzijn en pas daarna groter worden. Voor de woningmarkt is niet deomvang van de bevolking maar die van het aantal huishoudens vanbelang. Ontwikkelingen zoals individualisering en extra-muraliseringwaarmee meer kleine huishoudens ontstaan, vertragen de doorwerkingvan de bevolkingskrimp op de woningmarkt.LEEGSTAND IN ZWAKKE BUURTENLEIDT TOT VERLOEDERING DOORDATINVESTERINGEN IN WONINGENONAANTREKKELIJK WORDEN ENDRAAGKRACHT ONTBREEKT VOORONDERHOUD IN HET PUBLIEKEDOMEINBovenstaande grafiek geeft de verwachte ontwikkeling van hetaantal huishoudens in Parkstad en in Nederland als geheel weer tot2040. Voor de ontwikkeling van Parkstad is gebruik gemaakt vantwee verschillende bronnen: E'til en CBS. Het aantal huishoudens inParkstad zal met name na 2020 sterk dalen dit in tegenstelling totNederland gemiddeld waar tot 2030 er een toename verwacht wordt.De twee Parkstad voorspellingen laten een beperkt verschil zien inontwikkeling, maar de trend is dezelfde.De vermindering van het aantal huishoudens betekent uiteraardeen forse vraaguitval op de woningmarkt. Er bestaan echter groteverschillen tussen woningmarktsegmenten. De vermindering leidtallereerst tot een afname in de vraag naar goedkope huur. Dit heeftte maken met de afname van het aantal jongeren en starters op dewoningmarkt en het feit dat in de toekomst steeds meer oudereneen eigen woning bezitten. Het heeft echter ook te maken met hetverschil in aantrekkelijkheid van buurten. In zoverre men keuze heeftzullen buurten met een lager leefbaarheidsprofiel als eerste gemedenworden. Dat leidt vervolgens tot concentratie van leegstand en juist dieconcentratie leidt, zoals blijkt uit de internationale literatuur, tot eenneerwaartse spiraal die zichzelf niet keert.Leegstand in zwakke buurten leidt tot verloedering doordatinvesteringen in woningen onaantrekkelijk worden en draagkrachtontbreekt voor onderhoud in het publieke domein. Het zal tevensleiden tot een toename van criminaliteit door het gebrek aan controlein leegstaande panden en uiteindelijk tot een concentratie vankansarme bevolking.De minder aantrekkelijke buurten in Parkstad bevatten niet alleenhuurwoningen maar ook koopwoningen. De neerwaartse ontwikkelingin die buurten zal ook op hierop invloed uitoefenen. Door forseprijsverlagingen kan in die koopsector de vraaguitval echter beperktblijven. Voor de sociale huursector geldt dat de ruimte voor dergelijkeprijsverlagingen beperkt is, waardoor de druk op die segmenten zalblijven bestaan. De vraaguitval zal er uiteindelijk toe leiden dat ookde prijzen van koop- en huurwoningen in minder zwakke buurtenzullen dalen, waarmee leegstand beperkt blijft en naar verwachtinggeconcentreerd blijft in de segmenten in de minst aantrekkelijkebuurten.Overigens geldt dat de afname van het aantal huishoudens vraaguitvaltot 2020 meevalt en het probleem dan ook met name beperkt zalblijven tot vraaguitval en prijsverlagingen in zwakke buurten. Debetere buurten zullen naar verwachting gespaard worden. Na 2020 zalde verdere afname van het aantal huishoudens leiden tot de forsereprijsverlagingen ook in andere segmenten en zal de leegstand zichverder concentreren in de zwakke buurten.Bovenstaande vormt een weinig aanlokkelijk toekomstbeeld vooreen belangrijk deel van de woningmarkt, voor eigenaren en voorinstitutionele beleggers. Voor de overheid geldt in het algemeen datmen niet geneigd is om in de prijsvorming van woningen in te grijpen.115%110%105%100%95%90%85%80%CBS-NederlandCBS-parkstad 2009E'til 20092010201520202025203020352040Figuur 1 Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Nederland en in Parkstad tot 204021TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDPrijsverlaging, zelfs forse prijsverlagingen betekent weliswaar voor deeigenaar een verlies maar voor de potenti?le koper een meevaller. Uitdien hoofde is er voor de overheid geen rol weggelegd. Dat geldt echterwel indien de woningmarktpoblematiek negatieve uitstraling heeftnaar de rest van de maatschappij.Zo'n negatief effect geldt de uitval van cruciale financi?le instellingen,zoals we dat in de afgelopen jaren wereldwijd hebben zienplaatsvinden. Het voorkomen van een dergelijke uitval wordt als eenbelangrijke overheidstaak gezien, omdat hiermee het tot stilstandkomen van een deel van de (re?le) economie wordt voorkomen.Voor de krimpsituatie in Parkstad geldt dat de concentratie vanleegstand sterk negatieve uitstraling heeft naar buurten en zoalseerdere genoemd zich zelf niet kan corrigeren. Een dergelijke negatieveuitstraling kent louter verliezers en vormt de reden voor de overheidom in deze ontwikkeling in te grijpen.Er zijn verschillende mogelijkheden om de negatieve spiraalte voorkomen. Men kan daarbij denken aan een forse inzet vanmaatschappelijk werk en politie, maar dat zal slechts een tijdelijkeoplossing geven voor slechts een deel van de symptomen.Een meer drastische maatregel vormt het tijdig weghalen vanleegstaande woningen. Daarmee wordt leegstand en daarmeesamenhangende neerwaartse spiraal voorkomen. Het weghalen vanleegstand dient echter met beleid te worden uitgevoerd, wil men nietblijven zitten met buurten zonder structuur en met grote fysieke gatendie op zich al weer tot sociale problemen kunnen leiden. Bovendienlijkt het zinvol om buurten te versterken door fysieke verbeteringen telaten plaatsvinden. Men kan daarbij denken aan herstructurering maarook aan slimme oplossingen, zoals het samenvoegen van flatwoningenof het cre?ren van 2 onder 1 kap woningen door tussenwoningen inrijtjes weg te halen.Belangrijk element van een dergelijke oplossingen is de timing ervan.Die dient uiteraard afgestemd te zijn op de werkelijke ontwikkelingvan het aantal en samenstelling van de huishoudens. Omdatvoorspellingen over de demografie ook met onzekerheden gepaardgaan, dient flexibiliteit in de aanpak te worden ingebouwd. Deingrepen tot 2020 zullen naar verwachting beperkt kunnen blijventot met name het weghalen van een deel van de reeds opgebouwdeleegstand. Het gaat dan om een aantal duizenden woningen. In deperiode tussen 2020 en 2040 zal een veel grotere inspanning vereistworden. Het lijkt dan ook zinnig structurele verbeteringen in dewoningmarkt in die periode te laten plaatsvinden.De onderbouwing voor overheidsingrijpen in Parkstad is gestoeldop het idee dat de leegstand grote leefbaarheidsproblemen metzich mee zal brengen. Om een indruk te krijgen over de baat dieoverheidsingrijpen met zich meebrengt, hebben we een inschattinggemaakt van de omvang van de leefbaarheidsproblematiek.Leegstandsproblemen en met de omvang daarvan in Parkstad isvoor Nederland een onbekend fenomeen. Er zijn dan ook geen goedevoorbeelden waar op eenvoudige wijze kwantitatieve inschattingengemaakt kunnen worden. Bovendien ontbreken goede statistischeinformatie over de enkele gevallen, zoals Lelystad en Delfzijl, die in hetverleden grote mate van leegstand hebben gekend.Om toch een inschatting te maken hebben we verschillende sporengebruikt. E?n daarvan is het kijken naar buitenlandse voorbeeldenen met name Amerikaanse waarvan wel statistische data beschikbaarzijn en grote leegstandssituaties zich hebben voorgedaan. Uitdie onderzoeken blijkt dat de ontwikkeling van leegstand vaakgepaard gaat met scherp en langdurig dalende prijzen. Zo zien we inonderstaande grafiek hoe de prijzen in Detroit dalen vanaf eind jarennegentig, hetgeen samenvalt met een forse stijging van het aantalleegstaande woningen.Uit dergelijke analyses is echter moeilijk te halen wat oorzaak engevolg is. Zijn de prijzen het gevolg van afnemende vraag of zijn zehet gevolg van leefbaarheidsproblemen die veroorzaakt worden doorleegstand. Daarom hebben we met behulp van de Leefbaarometergepoogd een directe relatie te vinden tussen de leegstand enleefbaarheid. We hebben dat gedaan aan de hand van cijfers vanParkstad zelf. Daaruit blijkt dat buurten met een grotere leegstand ookvaak minder scoren op leefbaarheid. Bij de gevonden relatie dienenwe wel in het achterhoofd te houden dat we slechts waarnemingenvan leegstand hebben van 3 tot 6 procent. Uitspraken over leegstandvan 30 procent of meer voor bepaalde buurten in Parkstad kunnen weslechts doen door de gevonden relatie te extrapoleren. We hebben dieextrapolatie overigens met grote voorzichtigheid doorgetrokken naarde toekomst zoals hieronder wordt getoond.Figuur 2 Detroit: woningprijzen ten opzichte van landelijke ontwikkeling en leegstand (1986-2009)1101009080706050402520151050198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009%leegstandhuizenprijzent.o.v.landelijkeontwikkeling(index,2000=100)huizenprijzent.o.v. landelijkeontwikkelingleegstandDe waarnemingen geven ruimte voor zowel een lineair als een niet-lineair verband. Het lijkt in de rede om aan te nemen dat een steedstoenemende leegstand boven een bepaald geaccepteerde hoeveelheid(zeg 4 a 5 procent) steeds een groot effect heeft en dat toenamenboven een bepaalde hoeveelheid, zeg 15 a 20 procent, steeds minderadditionele impact heeft. Als zodanig zijn wij van een dergelijkekromme uitgegaan.Bekend is verder dat een afnemende leefbaarheid niet alleen totuitdrukking komt in een lage leefbaarheidsoordeel van bewonersmaar tevens tot uitdrukking komt in lagere woningprijzen. Ookdie relatie hebben we statistisch vastgelegd. Uit de combinatie vandeze twee relaties konden we direct een relatie vastleggen tussenenerzijds leegstand en anderzijds de prijsontwikkeling die daarmeesamenhangt. Op basis van die relatie hebben we de waarde van hetleefbaarheidsverlies ingeschat als gevolg van de toenemende leegstandin zwakke buurten. Afhankelijk van de lengte van doorrekenen en demethode van verdisconteren kwamen we daarbij op een bedrag vantussen de 0,5 en 1 miljard euro aan leefbaarheidsverlies als gevolg vande massale leegstand in zwakke buurten.BLIJFT NATUURLIJK DE VRAAG WIEVOOR DE KOSTEN OPDRAAITVervolgens is door het EIB nog een check uitgevoerd op de ordevan grootte van het bedrag. Daarbij is de waarde van achteruitgangin leefbaarheid tevens vertaald naar een maandelijks bedrag perhuishouden. Uitgaande van een bevolking van 25.000 huishoudensdie in de zwakke wijken achterblijven, kwamen we daarbij uit opcirca 90 euro per huishouden. Dit betekent dat de waarde vande leefbaarheidsachteruitgang in Parkstad in zwakke wijken meteen leegstand van meer dan 30 procent overeenkomt met circaeen kwart van de gemiddelde huur die men in die wijken betaalt.Met andere woorden het gemiddelde huishouden waardeert deachteruitgang in zijn wijk met circa 25 procent van de huur. Ditlijkt een nog een redelijk bescheiden bedrag gezien de omvangvan de leefbaarheidsproblematiek waar deze mensen mee wordengeconfronteerd. Uiteraard kan men strijden over de preciezeomvang van het effect, gezien de onbekendheid van het fenomeen inNederland. De orde van grootte van het bedrag geeft een indruk van deomvang van het probleem.Gezien de mogelijk negatieve effecten van grootschalige leegstandlijkt het maatschappelijk verantwoord en zinvol om te investerenin sloop en herstructurering. De uitvoering van een dergelijk sloop/herstructureringsprogramma zal ervoor kunnen zorgen dat een sterkeneerwaartse spiraal qua leefbaarheid in de zwakke wijken van Parkstadwordt voorkomen. Uit het onderzoek blijkt dat de voorgesteldeingrepen (sloop plus herstructurering) rond de 0,5 miljard liggen endus qua orde van grootte kleiner of gelijk zijn aan de te behalen baten.Bovendien bestaat er ruimte voor optimalisaties en zouden de kostennog behoorlijk beperkt kunnen worden. Met name kan de fasering zoworden uitgevoerd dat de sloop en herstructurering samenvallen metde werkelijke bevolkingsontwikkeling en niet ver van te voren hoevente worden geprogrammeerd, hetgeen risico's vermindert.Blijft natuurlijk de vraag wie voor de kosten opdraait. In het kadervan dit onderzoek doen we daar geen uitspraak over. Het onderzoekgeeft wel aan dat bewoners en woningeigenaren uit de zwakke wijkenprofijt ondervinden. Vervolgens is de vraag of dat profijt voorafgaandaan de investering toe te wijzen is aan individuen of instellingenen of deze vervolgens in staat zijn aan de financiering bij te dragen.Daarnaast geldt dat de lokale overheden een algemeen belang hebbenbij het voorkomen van slechte leefbaarheid. Met het tegengaan vanleefbaarheidsdaling wordt tevens voorkomen dat er grote verliezenworden geleden door eigenaren en financiers op het woningbezit.Een gefaseerde uitvoering van een dergelijk programma, bedoeldom risico's te vermijden, vormt tevens een dam voor een sterkeneerwaartse spiraal van prijzen in het gebied, hetgeen de angst omaldaar te investeren enigszins kan beperken.Figuur 3 Relatie tussen leegstand en leefbaarheidzeer negatiefnegatiefmatigmatig positiefpositiefzeer positiefuiterst positief0% 5% 10%% leegstandleefbaarheid15% 20% 25%22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE