27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDHet voeren van de grondexploitatie stond jarenlang gelijk aan het realiseren van winsten voor degemeente. Die tijd is voorgoed voorbij.We zullen eraan moeten wennen dat woningen niet meerallemaal verkocht zullen worden en dat de grondprijzen herijkt moeten worden naar het huidigemarktconforme niveau.KAVELTE KOOP.WIEWIL?DOOR HAKAN CELIK, SENIOR MANAGER DELOITTE REAL ESTATE ADVISORYDe economische crisis heeft grote gevolgen voor de verschil-lende vastgoedmarkten. Zo ook voor de woningmarkt. Inde hele keten van de woningbouwproductie zijn en wordenforse verliezen genomen. Ook gemeenten hebben de afge-lopen jaren verliezen te verwerken gehad op hun grondpo-sities en de verwachting is dat de verliezen verder zullen oplopen.Deloitte Real Estate Advisory heeft de afgelopen twee jaar in opdrachtvan de VNG en het rijk onderzoek gedaan naar de financi?le effecten vande crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Uit het onderzoek uit 2011kwam naar voren dat de gemeentelijke verliezen op kunnen lopen toteen bedrag van 2,9 miljard . Het resultaat hiervan is dat mogelijk 35gemeenten in de gevarenzone komen. Hun reserveposities zijn niet toe-reikend om dit scenario op te kunnen vangen. Het onderzoek was geba-seerd op een analyse van 145 individuele jaarrekeningen van gemeenten.Onderzoek van de provinciale toezichthouders op basis van allegemeentelijke jaarrekeningen, levert een nog minder rooskleurig beeldop: 64 gemeenten hebben niet voldoende reserves tegenover hun risico'sin het grondbedrijf staan.Het gaat hier over dermate grote en abstracte bedragen dat het je alslezer wellicht gaat duizelen. Bovendien gaat het om ogenschijnlijk virtu-eel geld. Geld dat nog in de toekomst verdiend of verloren wordt.Waarom leidt dit dan nu tot verliezen? En is het ?berhaupt wel zo'ngroot probleem? In dit artikel wordt ingegaan op de wijze waarop degemeentelijke grondposities tot verliezen kunnen leiden.Veel gemeenten hebben in het verleden omvangrijke hoeveelhedengrondkavels gekocht om daarmee in hun ruimtelijke ontwikkelingsbe-hoefte te voorzien. Vaak bestonden deze kavels uit landbouwgrondengelegen aan de toenmalige grenzen van de bebouwde kom. Deze gron-den werden ontwikkeld naar bouwrijpe staat en vervolgens verkocht aanprojectontwikkelaars, woningcorporaties en in mindere mate aan parti-culieren die vervolgens de woningen bouwden. Naast grip op dewoningbouwproductie leverde dit de gemeenten ook veel geld op .Hoewel het hierbij telkens om eenmalige inkomsten ging, raaktengemeenten gewend aan deze extra bron van inkomsten en bedachtendiverse zaken die ze met dit extra geld zouden kunnen realiseren. Somswerd er besloten dat (een deel van) het te verdienen geld in het plange-bied ge?nvesteerd moest worden in de vorm van een hogere kwaliteitvan de openbare ruimte. Soms werd het verdiende geld ingezet voorandere zaken, bijvoorbeeld een cultuurgebouw. En soms werd gespaardom plannen die wel wenselijk waren maar een tekort op de grondexploi-tatie lieten zien mee te kunnen betalen.Een vaak gehoorde kreet is dat een grondexploitatie een black box is. Debedragen waarover het gaat fluctueren van het ene op het anderemoment. Deze fluctuaties doen zich zowel aan de kosten- als aan deopbrengstenkant voor en zijn voor een relatieve buitenstaander vaakniet te begrijpen. Dat roept vragen op. Hoe kan het nu dat al jarenlanghet resultaat van de grondexploitatie zich op een bepaalde manier ont-wikkelt en sinds kort blijkt dat helemaal niet meer te kloppen? Hebbenwe niet zitten opletten? Waar zit de fout?Hoe werkt dat nou, zo'n grondexploitatie? Om daarop antwoord te kun-nen geven is het goed om de hoofdlijn van de activiteiten en de volgordedaarin te schetsen:? Verwerving van gronden (en eventueel aanwezige gebouwen)? Bouwrijp maken? Grondverkoop (of uitgifte in erfpacht)? Woonrijp maken (inrichting van de openbare ruimte)28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDEen aantal zaken valt op als we kijken naar deze activiteiten. Drie van devier hierboven genoemde activiteiten kosten geld. Daarnaast moet ereerst geld uitgegeven worden voordat er geld ontvangen kan worden. Degronden moeten in bezit van de gemeente zijn en deze gronden moetenbouwrijp gemaakt zijn, voordat de gemeente de gronden kan verkopenen daarmee opbrengsten kan genereren. Dit zorgt ervoor dat er sprake isvan een doorgaans aanzienlijke voorinvestering van gemeentezijdevoordat de bouwkavels verkocht kunnen worden. Een klassiek geval vande kost gaat voor de baat uit. Om deze activiteiten mogelijk te maken,moeten gemeenten kosten maken voor planvoorbereiding, planontwik-keling en planbegeleiding bij de uitvoering. Voor deze kosten die gedu-rende het hele traject gemaakt worden, wordt doorgaans de verzamel-naam plankosten gebruikt.Omdat dit totale proces in de regel meerdere jaren in beslag neemt,betekent dit dat een gemeente de uitgaven die zij doet om uiteindelijktot verkoopbare bouwkavels te komen moet voorschieten. Dit doet zij inde regel met geleend geld. Soms duurt dat voorschieten meerdere jarenvoordat de gronden verkoop gereed zijn. En dan moeten de gronden nogwel verkocht zijn aan en betaald worden door de partij die daarop dewoningen gaat bouwen. Het is niet ongewoon dat een grondexploitatievan start tot einde een periode van tien jaar beslaat. Soms is de omvangvan het plan dusdanig gekozen dat deze looptijd oploopt tot vijftien oftwintig jaar.Het ingewikkelde van de grondexploitatie ligt niet zozeer in de vraagwat de omvang van de kosten en opbrengsten van de verschillende acti-viteiten zouden zijn. De ingewikkeldheid zit 'm in de vraag op welkmoment deze kosten en opbrengsten gerealiseerd worden en wat de kos-ten en opbrengsten op het moment van realisatie zullen gaan bedragen.Dat betekent dat gevraagd wordt een voorspelling te doen in welk jaarwelke kosten verwacht worden en in welk jaar welke opbrengsten ver-wacht worden. Daarnaast wordt gevraagd een voorspelling te doen water in de totale periode dat de grondexploitatie in beslag neemt jaarlijksmet het prijsniveau van de kosten gebeurt en wat er met het prijsniveauvan de opbrengsten gebeurt. Aan de hand daarvan wordt een inschat-ting gemaakt van de omvang en het moment van zowel de uitgaandekasstromen als de binnenkomende kasstromen. Dat bepaalt namelijkhoe lang en hoe veel geld geleend moet worden en met welke rentekos-ten de grondexploitatie te maken krijgt.In plaats van een jaarlijkse stijging van de grondprij-zen, waarmee in de meeste grondexploitaties reke-ning was gehouden, is in het gunstigste geval spra-ke van grondprijzen die gelijk blijven.Daarmee bestaat de grondexploitatie uit een verzameling van voorspel-lingen. Deze voorspellingen worden gebaseerd op zaken als ervaringscij-fers of kengetallen, historische trendcijfers, huidige prijsniveaus, deeconomische omstandigheden en bovenal een verwachting ten aanzienvan de mogelijke ontwikkelingen hierin. Idealiter zou dit leiden tot eengrondexploitatie die is gebaseerd op een zogenaamd mid case scenario,waarbij sprake is van een evenwichtige verdeling tussen financi?le kan-sen en bedreigingen. De puntwaarde die hieruit volgt is dan het resul-taat op de grondexploitatie.In de regel wordt een grondexploitatie jaarlijks herijkt. Daarmee wordtde actuele stand van zaken van dat moment en de verwachtingen tenaanzien van de toekomst zo goed mogelijk opgenomen. Van belang ishierbij te realiseren dat bij het opstellen van de grondexploitatie sprakeis van een momentopname. Er wordt als het ware een foto genomen.Alles wat zich na dat moment voordoet, wordt pas zichtbaar in de vol-gende opstelling van de grondexploitatie. Op deze wijze ontstaat lang-zaam maar zeker het eindbeeld van de financi?n van het ruimtelijkeplan.Nu zijn bij gemeenten door het hele land problemen in de grondexploi-taties ontstaan. Deze problemen zijn grotendeels terug te voeren op dedrastische afname van de afzet van bouwkavels als gevolg van eenvraaguitval naar woningen en druk op de grondprijzen. Dat is ook met-een het grote verschil met het verleden. In de afgelopen twintig jaar wer-den tegenvallers bijna als vanzelf gecompenseerd door stijgendeopbrengsten uit verkoop.Prijsontwikkeling nieuwbouwwoningen vs grondprijzen (Bron: NIROV)De vraaguitval waarmee we nu worden geconfronteerd, heeft een aantalserieuze consequenties. Het eerste merkbare effect is dat gemeentenlanger blijven zitten met hun bouwkavels terwijl zij daarvoor al de nodi-ge investeringen hebben gedaan. Het tweede merkbare effect van devraaguitval is dat gemeenten die gewoon waren om een overschot aanwoningen in de plannen op te nemen, nu geconfronteerd worden methet gegeven dat een deel daarvan niet meer verkocht zal worden. Geenuitstel, maar afstel dus. Het gevolg hiervan is dat de grondexploitatiesaan de ene kant met meer kosten te maken krijgen en aan de andere kantmet minder opbrengsten: renteverliezen als gevolg van vertraging, extraplankosten door het langer doorlopen van plannen c.q. herontwikkelingvan plannen en minder grondverkopen door het snijden in het pro-gramma. Dit zorgt ervoor dat de resultaten van de grondexploitatiesverslechteren.Daarbij komt dat de woningprijzen sinds 2008 onder druk staan. Inplaats van een jaarlijkse stijging van de grondprijzen, waarmee in demeeste grondexploitaties rekening was gehouden, is in het gunstigstegeval sprake van grondprijzen die gelijk blijven. Meerdere marktanalis-ten zoals Rabobank, ING en ABN AMRO hebben in hun prognoses aan-gegeven dat de prijzen in 2012 en 2013 verder zullen dalen.Grondexploitaties waarin nog uitgegaan wordt van stijgende grondprij-zen in de nabije toekomst passen niet in dit verwachtingsbeeld. Het bij-stellen van deze verwachting ten aanzien van de grondprijsontwikkelingzorgt voor een aanzienlijke financi?le aderlating in de grondexploitaties.De combinatie van deze effecten zorgt ervoor dat de resultaten opgrondexploitaties verslechteren. Verliezen nemen verder toe.Toekomstige winsten verdampen. In sommige gevallen slaan die toe-komstige winsten zelfs om in verliezen. De boekhoudregels die voor8007006005004003002001000index nieuwbouw index grond200720052003200119991997199519931991198919871985indexTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND 29gemeenten gelden, schrijven voor dat wanneer er een verlies verwachtwordt, dit verlies meteen en volledig afgedekt wordt door het treffenvan een voorziening ten laste van de aanwezige reserves. Dit noemt menhet voorzichtigheidsbeginsel.Het lijkt wellicht overdreven om op voorhand een toekomstig verlies alvolledig af te dekken terwijl nog niet alle kosten gemaakt zijn, maar degedachte daarachter is dat daarmee de realisatie van het plan zekergesteld wordt. Daarmee wordt voorkomen dat de gelden die voor hetene plan uiteindelijk benodigd zijn niet ook voor diverse andere plannenaangewend worden, uiteindelijk resulterend in een tekort aan middelen.Gezien de lange doorlooptijden van grondexploitaties zou dat voor eenbehoorlijke stapeling van financi?le verplichtingen zorgen. Een pleidooiin 2011 van een aantal gemeenten om meer ruimte hierin te bieden heeftdan ook geen gehoor gevonden.Aan de andere kant schrijven diezelfde boekhoudregels voor dat winsteneerst gerealiseerd moeten zijn voordat deze mogen worden genomen. Ditwordt het realisatiebeginsel genoemd. Het salderen van verliesgevendeplannen met winstgevende plannen is niet toegestaan. De ratio hierachteris dat toekomstige winsten onzeker zijn en daardoor niet als beschikbaremiddelen kunnen worden beschouwd. Dit wordt op dit moment aange-toond door de verdamping van de geprognosticeerde winsten op plannenals gevolg van planvertragingen, vraaguitval en prijsdruk.Het voeren van de grondexploitatie stond jarenlanggelijk aan het realiseren van winsten voor degemeente. Nu zorgt het voor grote verliezen die eenzwaar beslag leggen op de reservesNaast de verliezen op grondexploitaties spelen ook de verliezen op gron-den die aangekocht zijn, maar nog niet tot definitieve plannen hebbengeleid. De waarde waarvoor deze gronden op de balans staan, de boek-waarde, mag volgens de boekhoudregels niet hoger zijn dan de markt-waarde van de gronden. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaar-de, betekent dit dat de gemeente hiervoor een verlies verwacht. Dit ver-lies moet zij afdekken door het treffen van een voorziening of door degronden definitief af te waarderen door het verlies te nemen. Sindsfebruari van dit jaar is de regelgeving hierover aangescherpt. In hetbepalen van de marktwaarde mag enkel de huidige bestemming van degrond als uitgangspunt te dienen. Dit is vaak een laagwaardige bestem-ming, zoals agrarische gronden. Tegelijkertijd mogen er geen additione-le kosten, zoals rentekosten en planvormingskosten, meer bijgeschre-ven worden op die gronden. Het bijschrijven of activeren van kostenbetekent zoveel als het uitstellen van het betalen van de rekening. Vaakgebeurt dit vanuit de gedachte dat op termijn een plan ontwikkeldwordt waarmee die kosten terugverdiend kunnen worden. Pas als vol-daan wordt aan een aantal specifieke voorwaarden mag voor de markt-waarde de toekomstige bestemming het uitgangspunt zijn en mogenaanvullende kosten bijgeschreven worden. Dit is vaak een hoogwaardigebestemming, bijvoorbeeld woningbouw.Het voeren van de grondexploitatie stond jarenlang gelijk aan het reali-seren van winsten voor de gemeente. Nu zorgt het voor grote verliezendie een zwaar beslag leggen op de gemeentelijke reserves.Verliesbeperking en risicobeperking zijn het devies. De vraag die gesteldkan worden, is waarom de risico's die tot de huidige verliezen hebbengeleid niet eerder voldoende opgemerkt en afgedekt zijn. Een redenhiervoor is de beperkte aandacht voor risico's. Wij komen in de praktijkvolop grondexploitaties tegen waarbij een risicoanalyse ontbreekt.Daarnaast zien we ook regelmatig grondexploitaties met een bijbeho-rende risicoanalyse, waaruit dan blijkt dat de grondexploitatie is geba-seerd op een te rooskleurig scenario.De beperkte aandacht voor risico's alleen is niet een voldoende verkla-ring voor de huidige staat van de grondbedrijven. De risico's die zichvoordeden waren vooral ook van een andere aard. Essentieel verschilmet de voorgaande periode is dat de risico's voorheen niet of nauwelijksbetrekking hadden op de vraag of de grond ?berhaupt verkocht zouworden. Ook een belangrijk verschil is gelegen in de marktverwachtin-gen ten aanzien van de grondprijsontwikkeling. Voor het eerst sinds deeerste helft van de jaren tachtig is deze verwachting negatief. Daarbijkomt nog de duur van de economische crisis. Als laatste punt, maarzeker niet onbelangrijk, moet worden benadrukt dat het door degemeenten in grond ge?nvesteerd vermogen nog nooit zo groot isgeweest. Eind 2010 was dit voor alle gemeenten gezamenlijk een record-bedrag van 14,5 miljard.Het scenario dat zich nu heeft voorgedaan en vooral ook de duur daar-van is door weinigen voorzien. Zelfs de meest extreme worst case scena-rio's hielden geen rekening met een combinatie van langjarige vraaguit-val en een meerjarige prijsdaling. Voor de eerstkomende jaren wordtgeen herstel verwacht. Een verdere prijsdaling ligt eerder in de rede. Ditextreem worst case scenario is niet te voorkomen. Wel is het mogelijkom de gevolgen van zo'n scenario in de toekomst te beperken. Meer enbewuster aandacht voor het risicoprofiel op zowel project- als porte-feuilleniveau is noodzakelijk. De omvang van de benodigde investerin-gen en de omvang van de beoogde grondverkopen zullen daarbij expli-ciet afgezet moeten worden tegen de aanwezige buffers. Het aanbrengenvan meer balans daarin zou helpen voorkomen dat een herhaling meteenzelfde omvang zich voordoet.Maar voor nu is wel duidelijk dat niemand meer ontkomt aan het accep-teren van de situatie. En deze situatie is er een van keuzes maken tussenplannen omdat de daarin opgenomen woningen niet meer allemaal ver-kocht zullen worden. Dat betekent verder dat de grondprijzen moetenworden herijkt naar het huidige marktconforme niveau. En vooral ookde verwachtingen ten aanzien van grondprijsontwikkeling aan dezemarktsituatie aanpassen. Dit zal bij een aantal gemeenten leiden totaanvullende verliezen. Het zal de nodige (kies-)pijn gaan opleveren.30020010072 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96re?elnominaalOntwikkeling huizenprijzen tussen 1974 en 1996 (Bron: ESB)