DOOR KEES DOL EN REINOUT KLEINHANS, ONDERZOEKER BIJ HETONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTHet begrip kernvoorraad zal ervaren medewerkers vangemeenten en corporaties doen terugdenken aan dejaren negentig. Met de verzelfstandiging van woning-corporaties rees op lokaal niveau de vraag hoeveel`kernvoorraadwoningen' nodig zouden zijn om de`doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid' (BBSH-doelgroep) tehuisvesten. Met de kernvoorraad werd doorgaans verwezen naarwoningen met een huurprijs tot de (hoogste) aftoppingsgrens.Deze woningen vallen binnen het bereik van de huurtoeslag enzijn dus betaalbaar voor de BBSH-doelgroep. Overigens kunnenbepaalde typen huishoudens ook huurtoeslag ontvangen voorwoningen tot de liberalisatiegrens, maar de definitie van de kern-voorraad wordt meestal beperkt tot de aftoppingsgrenzen.In de tweede helft van de jaren negentig verschenen vele studiesmet prognoses over de ontwikkeling van de BBSH-doelgroep ende benodigde omvang van de kernvoorraad. Het rijksbeleid gingindertijd uit van een afname van de doelgroep, waardoor ook deomvang van de kernvoorraad in gemeenten met een grote socialehuursector fors zou kunnen afnemen1. Na de millenniumwisselingwerd het begrip `kernvoorraad' echter weinig meer aangehaalden wordt meer beleid gevoerd op de slaagkansen van de BBSH-doelgroep op de (huur)woningmarkt.In het kader van Nicis-onderzoek naar `waterbedeffecten' vanstedelijke herstructurering is de term `kernvoorraad' weer vanstal gehaald. Dit onderzoek is opgezet door een consortium vanPlatform Corpovenista, Nicis Institute, Universiteit Utrecht,Onderzoeksinstituut OTB en de gemeenten Breda, Den Haag Ede,Groningen en Rotterdam. Dit onderzoek besteedt onder meeraandacht aan de ontwikkeling van de kernvoorraad in relatie totgrootschalige sloop en nieuwbouw die in de grotere steden plaats-vindt: herstructurering. Dit betekent dat goedkope huurwoningenworden gesloopt en plaatsmaken voor een mix van duurdere huur-woningen en vooral koopwoningen. De vraag rijst echter hoe grootde impact van de herstructurering is op de omvang van de kern-voorraad in de afgelopen herstructureringsperiode.Hiermee verbonden is natuurlijk de vraag hoe de BBSH-doelgroepzich heeft ontwikkeld. Recent is de afbakening van de doelgroepweer onderwerp van discussie geworden door invoering van dezogenoemde `Brusselnorm': per 1 januari 2011 moeten corporaties90 procent van hun vrijkomende woningen toewijzen aan huishou-dens die wij zullen omschrijven als de secundaire `ZFW'-doelgroep,met een inkomen van maximaal 3.614 euro (de voormalige zieken-fondsgrens). Hiermee wordt het aandeel doelgroephuishoudensopgerekt van 28 procent BBSH-doelgroep tot ongeveer de helft vanalle huishoudens op basis van de oude ZFW-grens. Daarmee is hetbegrip kernvoorraad weer uiterst actueel.DeconcentratieAls onderdeel van het grotere Nicis-onderzoek naar waterbedeffectenhebben we een deelstudie naar de ontwikkeling van de kernvoorraad40TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEKERNVOORRAAD ENDOELGROEP NADERENELKAARSinds de start van het herstructureringsbeleid in 1997 zijn regelmatig zorgen geuit over de omvang van dezogenaamde kernvoorraad betaalbare sociale huurwoningen. Analyse van de kernvoorraad in Breda, DenHaag en Rotterdam laat zien dat het aandeel sociale huurwoningen in herstructureringswijken forsafneemt, maar dat wordt deels gecompenseerd door nieuwbouw van sociale huur in overige wijken. Devergelijking van de kernvoorraad met de omvang van de BBSH-doelgroep maakt duidelijk dat de rek er welzo'n beetje uit is.in Rotterdam, Den Haag en Breda uitgevoerd2. Alvorens we de kwan-titatieve analyse presenteren, benoemen we de voor ons onderzoekrelevante herstructureringsdoelstellingen in deze steden. Dit isgebaseerd op beleidsdocumenten en interviews met lokale experts bijgemeenten en corporaties. Volgens deze bronnen is herstructureringvooral noodzakelijk omdat er sprake is van concentratie van de laag-ste inkomensgroepen in stadswijken met een eenzijdige samenstel-ling van de woningvoorraad. Het gaat dan om vooroorlogse `arbei-derswijken' en vooral de vroeg-naoorlogse wijken. In Rotterdam enDen Haag behoeft de concentratie van lage inkomensgroepen geennadere toelichting. In Breda, een relatief welvarende stad, is er in eenaantal wijken wel degelijk sprake van concentratie van lagere inko-mensgroepen. Een van de onderliggende redenen is het grote aandeelbetaalbare corporatiewoningen.Daarnaast melden lokale experts dat de kwaliteit van de woningvoor-raad in de vroeg-naoorlogse wijken vaak niet meer aan de hedendaag-se eisen voldoet. Daarbij wordt steeds vaker aangehaakt bij discussiesover energieverbruik en duurzaamheid. De woningen in de naoor-logse wijken zijn veelal slecht ge?soleerd, waardoor de energiereke-ning fors kan oplopen en het loont om `state of the art' energiezuinigewoningen te realiseren: de kale huur is dan wel hoger, maar de ener-gierekening aanzienlijk lager. Dit argument heeft een duidelijke linkmet de discussie over woonlasten en betaalbaarheid.Wooncarri?reVooral in Den Haag is al in de jaren negentig expliciet aangege-ven dat met herstructurering de mogelijkheid wordt gebodenaan `sociale stijgers' om wooncarri?re te maken in de eigen wijk.Vanwege de eenzijdige, goedkope huurvoorraad in veel wijkenmoesten deze huishoudens uitwijken naar de VINEX-locaties of degroeikernen om een grotere (koop)woning te vinden.Bij de gemeenten Rotterdam en Den Haag speelde ook een daaraanverwant thema. Door de selectieve migratie van middeninkomensuit de stad (deels door een gebrek aan aantrekkelijke wooncar-ri?remogelijkheden) ontstond bij de gemeenten Rotterdam enDen Haag de indruk dat zij een onevenredig grote taak vervullenbij de huisvesting van lage inkomensgroepen binnen de regionalewoningmarkt. Op zich is dit standpunt gerechtvaardigd, al zijnbinnen de Rotterdamse en Haagse regio ook andere gemeentenaanwezig die een groot aandeel sociale huurwoningen hebben. Inde regio Haaglanden heeft Delft, naast veel zelfstandige studenten-eenheden, een groter aandeel corporatiewoningen dan Den Haagen komt het aandeel in Zoetermeer in de buurt van de 40 procent.In de Rotterdamse Stadsregio hebben Maassluis, Schiedam enVlaardingen een relatief grote corporatievoorraad in combinatiemet grote aantallen huishoudens met een zwakke sociaal-econo-mische positie.In de volgende paragrafen gaan we na welke impact de herstruc-turering heeft gehad op de kernvoorraad in de drie steden, waar-bij ook een verband wordt gelegd tussen de kernvoorraad en deomvang van de BBSH-doelgroep.Ontwikkeling kernvoorraad 2000-2008Met gebruikmaking van openbare bronnen, de assistentie vanTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE 41Rotterdam had een zeer grote kernvoorraad en heeft fors gesloopt, waardoor het aandeel sociale huurwoningen fors is teruggelopen.(Foto: David Rozing / Hollandse Hoogte)gemeentelijke onderzoeks- en informatieafdelingen en de hulpvan lokale corporaties kon een redelijk beeld worden geschetstvan de omvang van de kernvoorraad (op basis van geregistreerde`feitelijke' huren). Hierbij is 2000 gekozen als eerste jaar van hetonderzoek omdat vanaf dat moment de herstructurering echtop gang kwam. Daarbij realiseren wij ons dat bijvoorbeeld in deRotterdamse deelgemeente Hoogvliet al ruim voor 2000 een forseherstructureringsoperatie van start was gegaan.We stellen allereerst vast dat de samenstelling van de woningvoor-raad naar eigendom in de drie onderzochte steden sterk verschilt.In Rotterdam is de corporatiesector traditioneel groot met eenmarktaandeel van bijna 60 procent in 2000. In Den Haag en Bredawas dit aandeel aanzienlijk lager met 37 procent, respectievelijk 33procent. Het Nederlandse (nationale) cijfer kwam in deze periodeuit op ongeveer 36 procent (zie tabel 1). Daarnaast hebben DenHaag en Rotterdam een vrij grote voorraad particuliere huurwo-ningen, waarvan in Rotterdam volgens schattingen van het WoON2006 ongeveer 75 procent tot de kernvoorraad behoort. Vooral inRotterdam-Zuid is er een concentratie van betaalbare particu-liere huurwoningen. In Den Haag is de particuliere huursector`gesplitst' in een relatief dure voorraad voor welvarende expats,versus een goedkope voorraad. De koopsector is in Den Haag envooral Rotterdam ondervertegenwoordigd, terwijl het aandeelkoop in Breda al in 2000 met 53 procent boven het landelijk gemid-delde uitkwam.Het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de sociale huursectorin 2000 is zeer hoog; doorgaans boven de 90 procent. Hoewel er eenverdere onderverdeling kan worden gemaakt naar de goedkoopstevoorraad (tot de kwaliteitskortingsgrens), is dit voor veel beleidsma-kers irrelevant: BBSH-doelgroep huishoudens worden in hun woon-lasten deels gecompenseerd door de huurtoeslag. Met name voorde laagste inkomens maakt het niet zo veel uit hoe hoog de huur is,zolang de woning maar binnen het bereik van de huurtoeslag valt.Vooraf werden twee ontwikkelingen verwacht. De eerste ver-wachting was dat de kernvoorraad in Rotterdam en Den Haag zouafnemen door de sloopoperatie. Lokale experts in Breda melddendat men hier, vanwege de beperkte omvang van de kernvoorraad,uitging van een stabiele kernvoorraad door vervangende nieuw-bouw in de sociale huursector (op andere locaties). De tweedeverwachting was dat het aandeel kernvoorraad binnen de totalesociale huursector zou afnemen omdat er bij eventuele terugbouwnaar verhouding veel woningen in het dure segment wordengerealiseerd3.42TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEVernieuwing van de woningvoorraad in Utrecht. Mitros sloopt 334 portiekwoningen (flats van 4 verdiepingen) en bouwt er circa 10 huurwoningen en 200 koopwoningen voor terug(Foto: Bert Spiertz / Hollandse Hoogte)De eerste verwachting, afname van de kernvoorraad in Rotterdamen Den Haag, is eenvoudig te bevestigen (zie tabel 1). In Den Haagis er een afname van ongeveer 9.000 woningen (-11 procent), ter-wijl in Rotterdam de afname uitkomt op bijna 21.000 woningen(-13 procent). In 2008 bedraagt het aandeel corporatiewoningenin Rotterdam echter nog 50 procent. In Den Haag benadert hetaandeel corporatiewoningen in 2008 het landelijke gemiddelde. InBreda is de corporatievoorraad, conform de lokale doelstelling, inabsolute zin stabiel gebleven, maar is er wel veel sloop- en nieuw-bouwactiviteit geweest in de periode 2000-2008. De kernvoorraadis daarbij licht afgenomen. Hierop gaan we in de volgende para-graaf verder in.De tweede verwachting kon niet bevestigd worden. Nog altijd ishet aandeel kernvoorraad-woningen binnen de corporatiesectorzeer hoog. Hoewel we op dit moment niet over gedetailleerde gege-vens op buurt- en wijkniveau beschikken van Den Haag, is het inBreda en Rotterdam duidelijk dat ook in de meeste herstructure-ringswijken het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corpo-ratiesector niet drastisch afneemt. Hoewel het totale aantal corpo-ratiewoningen in de herstructureringswijken (vooral Rotterdamen Den Haag) fors afneemt, worden veel van de nieuwe socialehuurwoningen gerealiseerd in het segment tot de aftopping (kern-voorraad) en verandert er niet zo heel veel in de samenstelling vande corporatievoorraad naar prijsklassen.Een uitzondering hierop is Hoogvliet (Rotterdam), waar wel sprakeis van een duidelijke afname van de kernvoorraad. Recente CFV-cijfers van de in Den Haag werkzame corporaties tonen aan datook hier nog altijd bijna 90 procent van de totale voorraad bestaatuit kernvoorraadwoningen. Dit heeft te maken met het feit dat nasloop niet veel corporatiewoningen worden teruggebouwd, maarvoor zover dat wel gebeurt, valt een aanzienlijk deel (toch) onder deaftoppingsgrenzen.Tabel 1 Overzicht ontwikkeling corporatiesector en doelgroep in de drieonderzoeksgemeenten en Nederland (2000 t/m 2008)Breda Den Haag Rotterdam Nederland2000Corporatie % 33% 37% 57% 36%Kernvoorraad % 96% 93%* 93%Corporatie abs. 23.440 83.106 160.666 2.352.711Kernvoorraad abs. 22.500 79.000 149.400Primaire BBSH-Doelgroep 34% 38% 44% 31%2008/2009Corporatie % 31% 34% 50% 32%Kernvoorraad % 94% 88%* 91%Corporatie abs 23.479 79.667 141.621 2.251.401Kernvoorraad abs 22.100 70.100 128.800Primaire BBSH-doelgroep 28% 37% 41% 28%Secundaire `ZFW'-doelgroep 49% 61% 63% 50%Doelgroep BBSH komt niet altijd exact overeen met de jaren 2000 en 2008.*Schatting obv cijfers CFV over in Den Haag werkzame corporaties.Bronnen woningvoorraad: SYSWOV, Gemeente Breda, Gemeente Den Haag, COSRotterdam, Woonstad Rotterdam, Vestia en Woonbron. Bron vaststelling omvangdoelgroepen WBO 2002 en WoON 2006.Veel activiteit zonder drastische afname van de kernvoorraad?Een interessante vraag is welke relatie er is tussen sloop- en nieuw-bouwactiviteiten en de omvang van de kernvoorraad. In Bredabijvoorbeeld is de omvang van de corporatievoorraad nauwelijksveranderd, terwijl de kernvoorraad met ongeveer 5 procent afnam.Dit redelijk stabiele patroon gaat samen met forse sloop en nieuw-bouwactiviteiten. Zo geeft tabel 2 een overzicht van de sloop ennieuwbouw in de drie steden, waarbij onderscheid is gemaaktnaar herstructureringswijken en de overige wijken. De cijfers voorBreda tonen dat er in de herstructureringswijken sprake is van sloopen een behoorlijk aandeel terugbouw van sociale huur. In de overigewijken in Breda, inclusief de uitbreidingslocaties, is er nauwelijkssloop en per saldo sprake van een aanzienlijke uitbreiding van decorporatievoorraad. Dit wordt in Breda `spiegelbeeldig bouwen'genoemd: een sloopwoning wordt elders teruggebouwd4.VOORTGAANDE HERSTRUCTURERINGZOU CONTRAPRODUCTIEF KUNNENWERKEN DOOR STERKERECONCENTRATIES VAN SOCIALEHUURWONINGEN OP LOCATIES DIE(NOG) NIET GEHERSTRUCTUREERDWORDENIn Den Haag weegt de balans sloop-nieuwbouw in de herstruc-tureringswijken veel sterker richting sloop: van de zes geslooptewoningen wordt er binnen de herstructureringsgebieden ??nwoning teruggebouwd, terwijl deze verhouding in Breda 1,6 op ??nis. In de overige wijken in Den Haag is de balans positief, terwijl erwel forse aantallen zijn gesloopt: hiertoe behoren ook enkele `inci-dentele' sloopoperaties buiten de herstructureringswijken, zoalsde `Zwarte Madonna' met bijna 350 woningen in het centrum vanDen Haag. Rotterdam toont weer een ander beeld. In de herstructu-reringswijken wordt zoals verwacht flink gesloopt, maar ook in deoverige wijken is het saldo van sloop en nieuwbouw fors negatief.Hierbij moet worden opgemerkt dat een deel van de overige her-structureringswijken niet tot de offici?le 19 Rotterdamse herstruc-tureringsgebieden behoort, maar vaak wel in dezelfde omgevingliggen.Niet alleen het aantal, maar ook de spreiding is relevant.Voortgaande herstructurering zou contraproductief kunnenwerken door sterkere concentraties van sociale huurwoningen oplocaties die (nog) niet geherstructureerd worden. Wij hebben geenindicaties gevonden dat de sociale huurvoorraad zich door her-structurering of andere maatregelen in bepaalde wijken en buur-ten herconcentreert5. In de herstructureringswijken is conform debeleidsdoelstellingen sprake van een daling van het aandeel socialehuur, maar dit aandeel is anno 2010 nog steeds vrij fors te noemen.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE 43In de meeste overige wijken zien we een bescheiden daling, stijgingof geen verandering. Stedelijk gezien kruipen de wijken wel ietsnaar elkaar toe.Tabel 2 Overzicht sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen in de periode2000-2009 in de drie onderzoeksgemeentenBreda Den Haag RotterdamHerstructureringswijkenSloop 629 6.660 14.154Nieuwbouw 380 934 2.971Saldo -249 -5.726 -11.183Overige wijkenSloop 85 1.564 5.766Nieuwbouw 601 2.911 3.166Saldo 516 1.347 -2.600TotaalSloop 714 8.224 19.920Nieuwbouw 981 3.845 6.137Saldo 267 -4.379 -13.783Sloop-nieuwbouw ratio 0,73 2,14 3,25Breda = 2002-2009: activiteiten van de drie belangrijkste corporaties dus vergelijkingmet tabel 1 loopt niet geheel synchroon. Den Haag = periode 2000-2007Bronnen: Breda: Gemeente Breda O&I; Rotterdam: COS Rotterdam; Den Haag:Vastgoedmonitor ABF.Kernvoorraad en BBSH-doelgroepMet name vanuit het perspectief van Rotterdam en Den Haag dientzich het thema uit de inleiding aan. Zijn er na deze grootschaligeoperaties wel voldoende woningen over voor de BBSH-doelgroep?In tabel 1 is het aandeel BBSH-doelgroep huishoudens als aandeelvan het totale aantal huishoudens weergegeven. Met een eenvou-dige benadering van de vraag zou geconcludeerd kunnen wordendat in Breda de corporatiekernvoorraad voldoende is om de BBSH-doelgroep te huisvesten, Den Haag eigenlijk te weinig kernvoor-raadwoningen (sociale huur) heeft, terwijl de situatie in Rotterdamnog ruim is. Deze benadering volstaat echter niet, omdat ze ervanuitgaat dat elk doelgroephuishouden gehuisvest zou moeten wor-den in de corporatiekernvoorraad. In de praktijk blijken er ook weldoelgroephuishoudens in de particuliere huurwoningvoorraad tewonen of in de goedkope koopsector. Dit geldt vooral voor Breda,waar RIGO schat dat ruim een kwart van de Bredase doelgroep ineen koopwoning woont6.Verder zou kunnen worden stilgestaan bij de secundaire `ZFW'-doelgroep. Alleen deze huishoudens mogen vanaf 1 januari 2011nog aanspraak maken op de sociale huurwoning. Het betekentniet per definitie dat er per 1 januari een grotere doelgroep ont-staat, omdat deze huishoudens in de `vroegere' praktijk ook vaakaanspraak konden maken op een sociale huurwoning. In de regioHaaglanden was deze doelgroep (de lagere middeninkomens) alenige jaren een aandachtsgroep binnen het woonbeleid. Een grootdeel van deze huishoudens woont echter, conform de eigen woon-wensen, in de particuliere huursector of de koopsector.Kernvoorraad geherdefinieerd?Het onderzoek heeft zich vooral toegespitst op de relatie tussende herstructurering en de sociale huursector. De corporaties zijnimmers verreweg de belangrijkste partijen bij de sloopoperaties,terwijl zij ook vaak betrokken zijn bij de herontwikkeling van delocaties. Veel van de nieuw te bouwen koopwoningen worden gere-aliseerd door consortia van projectontwikkelaars en corporaties.Daarbij blijft de particuliere huurwoningvoorraad veelal buitenschot omdat het eigendom in bepaalde wijken te versnipperd is enhet daardoor moeilijk is de zaak voortvarend aan te pakken.In Rotterdam en Den Haag is echter sprake van een omvangrijkevoorraad particuliere huurwoningen die qua prijsniveau tot dekernvoorraad gerekend kunnen worden. Met behulp van bereke-ningen op het WoON 2006 en 2009 schatten wij dat in Rotterdamongeveer 75 procent van de particuliere huursector uit kernvoor-raadwoningen bestaat, terwijl dit aandeel in Den Haag uitkomtop ongeveer 60 procent. Dit betekent dat de kernvoorraad in dezesteden aanzienlijk ruimer is dan alleen op basis van de corpora-tievoorraad wordt geschat. In 2009 komt dit neer op ongeveer23.000 woningen in Den Haag en op ongeveer 41.000 woningen inRotterdam. In Breda is het aandeel particuliere huurwoningen metongeveer 8 procent aanzienlijk kleiner. De lokale experts schat-ten dat slechts een beperkt deel van deze woningen behoort tot dekernvoorraad.Daarnaast is een deel van de koopsector in Rotterdam en Den Haagfinancieel bereikbaar voor lagere inkomensgroepen. Zo wordenvooral in Rotterdam tussenvormen aangeboden door WoonstadRotterdam (MVE) en Woonbron (Te Woon, Koopgarant), waarbijmen een korting krijgt bij aankoop van de woning en de woningbij verhuizing kan worden teruggekocht door de corporatie. Dezewoningen bevinden zich min of meer binnen de invloedssfeer vandeze corporaties en kunnen na terugkoop weer met een korting opde markt worden gebracht. Het gaat bij Woonbron en Woonstadgezamenlijk om ongeveer 10.000 woningen. Overigens is wel ver-dere analyse van de lokale koopwoningmarkt nodig om vast te stel-len wat nu als kernvoorraad mag worden aangemerkt. Zo kunnenkoopwoningen van bijvoorbeeld 120.000 weliswaar aansluiten bijde financi?le mogelijkheden van een doelgroephuishouden, maarde vraag is of de woningkwaliteit wel passend is. In Den Haag zalmen niet veel meer dan 80 vierkante meter krijgen voor deze prijs,wat voor een gezin met kinderen niet passend is, maar wellicht welvoor een jong stel.Tot slot doet het ruimtelijk schaalniveau er toe. Rotterdam en DenHaag beschouwen hun gemeenten (terecht) als onderdeel vaneen regionale woningmarkt waarbij andere gemeenten ook eenrol zouden moeten vervullen in de huisvesting van de doelgroep.Zoals hiervoor al aangegeven, zijn er in deze woningmarktregio'sechter andere gemeenten aanwezig die al een grote voorraad cor-poratiewoningen hebben, maar er zijn `genoeg' gemeenten waardit aandeel aanzienlijk lager is. Sommige regiogemeenten zijnechter eenvoudigweg te klein. Zo kunnen de gemeente Brielle enWassenaar wel besluiten hun woningbouwprogramma grotendeelste reserveren voor corporatiewoningen, maar dit zal op jaarbasisneerkomen op hooguit enkele tientallen woningen per gemeente.CONCLUSIEIn dit artikel hebben we aangegeven dat sloop van corporatiewo-ningen in het kader van de herstructurering een aantal legitiemedoelstellingen nastreeft. Na ongeveer dertien jaar herstructureringrijst daarbij de vraag of de kernvoorraad nog wel voldoende groot44TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEis om de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid te huisvesten.In de drie onderzochte steden zien we verschillende ontwikke-lingen: Rotterdam had een zeer grote kernvoorraad en heeft forsgesloopt, waardoor het aandeel sociale huurwoningen fors isteruggelopen. Dit geldt in mindere mate voor Den Haag, waar decorporatiesector in 2000 al wat minder groot was. In Breda, waarde corporatievoorraad bij de start al relatief klein was, is sterkuitgegaan van spiegelbeeldig bouwen: woningen slopen in concen-tratiegebieden en terugbouwen op andere locaties, waardoor dekernvoorraad slechts in geringe mate afneemt. Een gemene delerin de drie steden is dat de kernvoorraad tenminste 88 procent vande totale voorraad sociale huurwoningen is.Wanneer de omvang van de kernvoorraad in de drie steden wordtvergeleken met de BBSH- doelgroep, dan blijkt dat er niet veel over-maat meer is. In relatieve zin zijn de kernvoorraad en doelgroepelkaar sterk genaderd. Daarbij gaan we nu voorbij aan discussiesomtrent het goedkope scheefwonen. Dit impliceert dat de positievan de doelgroep lastiger te bepalen is dan uit de bovenstaandeanalyses naar voren komt.Het is nu aan beleidsmakers om te bepalen in hoeverre de corpora-tievoorraad nog voldoende ruim is om de doelgroep te huisvesten.Daarbij kan de definitie van de kernvoorraad verder worden uit-gebreid naar delen van de particuliere huursector en de goedkopekoopsector die qua prijs toegankelijk zijn voor de doelgroep. Het isechter niet ondenkbaar dat de invoering van de `Brusselnorm' (zieinleiding) leidt tot een geheel andere invulling van de begrippenkernvoorraad en doelgroep. Deze norm leidt de aandacht nu al afvan de `traditionele' BBSH-doelgroep richting de precaire positievan lage middeninkomens op de woningmarkt. Beide doelgroepenverdienen blijvende aandacht, ook nu het tempo uit de herstructu-rering is.Noten1 Ministerie van VROM (2001) Nota Wonen. Mensen Wensen Wonen. Wonen in de21ste eeuw. Ministerie van VROM, Den Haag.2 Dol, K. & R. Kleinhans (2011) Op zoek naar de kernvoorraad. Ontwikkelingen in desociale huurvoorraad in Breda, Den Haag en Rotterdam (de rapportage).Hilversum/Delft: Platform Corpovenista/Onderzoeksinstituut OTB. Dit onderzoek isdeels gefinancierd door het Nicis Institute en het Platform Corpovenista.3 Zie bijvoorbeeld CFV-cijfers van Stichting Woonformatie Ypenburg, die uitsluitendactief is op de grote Vinex-locatie Ypenburg. Ongeveer 45 procent van het bezitheeft een huurprijs vanaf de hoogste aftoppingsgrens.4 `Spiegelbeeldig bouwen' is geen exclusieve term voor Breda: het wordt ook eldersgebruikt.5 De uitgebreide wijkanalyses zijn in het rapport opgenomen (zie noot 2).6 RIGO Research en Advies (2010) De doelgroep in Breda. RIGO, Amsterdam.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE 45