24ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013KLUSWONING VOEGTKWALITEIT TOE AAN STADHet concept kluswoning stimuleert eigen initiatief en maakt onvermoede talenten los. Enthousiastenieuwe bewoners investeren bloed, zweet en tranen, en eigen vermogen in huizen die anders onder desloophamer zouden zijn beland. Kluswoningen trekken gemotiveerde bewoners aanx die zorgen voornieuw bloed in de wijk.DOOR HANNEKE SCHREUDERS EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM31In Nederland zijn aardig wat woningen van de sloop gered, alleenal in Rotterdam zo'n 250. Deze woningen kregen een tweede levendoordat gemeente en corporatie sloopplannen introkken enenthousiaste bewoners zelf het voor hen nieuwe pand rigoureusopknapten.Het eerste en meest bekende voorbeeld van kluswoningen is hetWallisblok in Spangen in Rotterdam-West. In 2004 bood de gemeentehuizen `gratis' aan, op voorwaarde dat de nieuwe bewoners ze zoudenopknappen. Een revolutionair plan, dat volop de media haalde. Hetging om karakteristieke panden van een eeuw oud, midden in een pro-bleemwijk. Dit werd een doorslaand succes. 39 huishoudens verbouw-den zelf hun nieuwe huizen; de meeste voegden etages samen zodat eenherenhuis ontstond. In 2007 werden de eerste woningen opgeleverd.Aan de koop van deze `gratis' woningen was een aantal voorwaardenverbonden. Zo hadden de nieuwe eigenaren een opknapplicht, ze moes-ten binnen een jaar klaar zijn en er minstens drie jaar blijven wonen(uit speculatie-overwegingen). De gemeente nam het funderingsherstelop zich en zorgde voor het casco.Nadien heeft Rotterdam het concept een aantal malen herhaald, telkensin achterstandswijken waar lichte verbeteringen van de buurt zicht-baar waren. De kluswoningen trekken pioniers, mensen die anders nietKlusflatKleiburginAmsterdam-Zuidoost(Foto Frank Wassenberg)25ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013in de wijk ge?nteresseerd zouden zijn. Na het eerste project in hetWallisblok worden tegen een laag bedrag de vrijgekomen woningenverkocht. De opknapplicht blijft. Uit evaluatie blijkt dat de meestenieuwe bewoners uit de middenklasse komen, 26-40 jaar oud zijn eneen derde van buiten Rotterdam komt. In 2011 ontving het kluswo-ningproject de prestigieuze Eurocities Innovation Award, een erken-ning van een succesvol project om de leefbaarheid in achterstandwij-ken te verbeteren1.Een mooi voorbeeld is De Driehoek in Katendrecht, een opkomendebuurt in Rotterdam-Zuid. Hier hebben de kopers in 2007 een vereni-ging van eigenaren opgericht en zijn in 2009 gestart met de bouw.Bureau Urbannerdam begeleidt dit en ook andere kluswoningprojec-ten. In 2010 werden de eerste woningencasco opgeleverd, waarna zedoor individuele bewoners zijn afgebouwd. Bijzonder hier is de grotebinnentuin, die gezamenlijk wordt beheerd. De woningen zijn voor15.000 euro per etage verkocht. De meeste bewoners hebben twee totvier etages (een heel huis) gekocht. Samen met Woonstad Rotterdamen de gemeente werden plannen ontwikkeld voor casco, verbouwmo-gelijkheden en tuin. Gemiddeld hebben bewoners 200.000 aan ver-bouwkosten ge?nvesteerd.ONTWIKKELAARS EN KLUSWONINGENNiet alle klussers hebben behoefte om alles zelf te doen, dacht ontwik-kelaar Era Contour. Zij bedachten `Een Blok Stad'. De ontwikkelaarrenoveerde het casco, de fundering en het dak en gaf een garantie afop het vernieuwde casco aan de nieuwe kopers. Aan de nieuwe klusko-pers de eer de rest af te klussen naar eigen inzicht en budget2.Ook vanuit de gemeente Rotterdam is de formule van Een Blok Stad ingrote lijnen gevolgd. Aan de Mathenesserdijk in Delfshaven werkt degemeente in samenwerking met de VvE en bureau Urbannerdam omde woningen casco (incl. dak en fundering) te renoveren. Ook hier ishet motief van de gemeente om de buurt weer een aantrekkelijk woon-klimaat te geven. De gemeente verkoopt de panden van 165 m2voor 100.000,- en stelt de eis dat hier bovenop de koper 140.000,- inves-teert.NU OOK KLUSHUURWONINGENDe kluswoning maakte in 2011 ook de overstap naar de huursector. DeSEV verkende de mogelijkheden voor Rotterdam-Zuid3. De gemeenteen verschillende woningcorporaties zien het als kans om zelfredzamegroepen aan een gebied te binden. Vestia heeft inmiddels zeven klus-huurwoningen in de Afrikaanderwijk op Rotterdam-Zuid verhuurd.Huurders konden met een klusbudget van de corporatie van circa13.000 euro aan de slag, waarbij ze zelf de indeling en afwerking vanhun woningen bepaalden. Ook Havensteder verhuurt naar tevreden-heid enkele kluswoningen in het Rotterdamse Oude Noorden. Zowelsociaal als economisch voegt het waarde toe; het kost geen extra gelden het levert tevreden en huurders op die contacten leggen in debuurt.De ontwikkelaar renoveerde het casco, defundering en het dak en gaf een garantie af op hetvernieuwde casco aan de nieuwe kopers. Aan denieuwe kluskopers de eer de rest af te klussennaar eigen inzicht en budgetNAVOLGERS: MEER KLUSWONINGEN IN NEDERLANDRotterdam is de bakermat van de kluswoningen. Na een trage start,pakken ook andere gemeenten en woningcorporaties het concept op,zoals in Utrecht, Amsterdam, Arnhem, Haarlem en Den Haag.Opmerkelijk is dat navolging vrij lang heeft geduurd: het Wallisblok inSpangen werd immers al in 2004 aangeboden, in een tijd dat er noggeen sprake was van een crisis, en misschien was dat wel meteen dereden van terughoudendheid.In alle genoemde steden worden de projecten aangeboden in zwakkerewijken in opkomst; wijken waar gentrification plaatsvindt. Overalspeelt een financieel motief. Voor de eigenaar ? corporatie of gemeen-te ? vallen andere opties (renoveren, slopen, nieuw bouwen) duurderuit.KLUSFLAT KLEIBURGEen mooi voorbeeld in Amsterdam is de klusflat Kleiburg in deBijlmermeer. Alle oorspronkelijke 31 grote honingraatflats waren tij-dens de grote herstructureringsoperatie aangepakt (verbeterd ofgesloopt), op eentje na: Kleiburg. Dat was met 500 woningen meteenProjectEenBlokStadinRotterdam:linkstijdensdecascorenovatie,rechtstijdensdeafbouwdoordekopers.Beeld:EraContour262626ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ook een van de grootste. Corporatie Rochdale had geen geld meer voorwelk plan dan ook en voor een symbolisch bedrag kreeg hetConsortium De Flat (KondorWessels Vastgoed, HendriksCPO, HollandsLicht en Vireo Vastgoed) ??n jaar de tijd om in het eerste blok van hon-derd woningen minimaal 70% te verkopen aan klussers. Binnen enkelemaanden, en met de nodige publiciteit, werd dit gehaald. Begin 2014krijgen de kopers de sleutels en momenteel wordt het tweede segmentontwikkeld. De gevels en de collectieve delen, zoals de trappenhuizenvan het flatblok, worden door het Consortium opgeknapt, terwijl deflatwoningen zelf, uitgeleefd en al, worden aangeboden vanaf65.000, ongeveer de helft van vergelijkbaar stedelijk aanbod. Koperszien kansen, loven de (nog immer) groenrijke omgeving, houden vanklussen en hebben vertrouwen in het perspectief van de wijk.Huurkluswoningen voegen zowel sociaal alseconomisch waarde toe; het kost geen extra gelden het levert tevreden en huurders op diecontacten leggen in de buurt.BUITEN DE RINGIn Amsterdam liggen de zwakkere wijken van de stad inmiddels `bui-ten de ring'. In Nieuw-West verkoopt corporatie de Alliantie in deKlarenstraat doorsnee portiek etagewoningen uit de jaren'50 als klus-panden. Vanaf het voorjaar 2012 is een blok van 40 appartementen tekoop aangeboden vanaf 56.000 euro voor 74m2. De totale financie-ringseis is 156.000 euro, wat meteen de hoogte van de investeringskos-ten aangeeft. Anderhalf jaar later is het gros van de woningen ver-kocht. De meeste kopers hebben twee woningen gekocht om diesamen te voegen. De gemeente verleent actief steun door bouwvergun-ningen voor het samenvoegen van woningen en dakterrassen vlot teverlenen. De Alliantie ziet het als een succesvol project en wil zo'n aan-pak ook elders herhalen.DEN HAAGOok de gemeente Den Haag biedt verschillende kluswoningen aan. Deeerste 17 kluswoningen zijn afgelopen jaar snel verkocht, waaronderwoningen in Scheveningen in een historisch pand in een beschermdstadsgezicht. In november volgt een tweede lichting en in het voorjaarvan 2014 een derde. De gemeente wil met deze projecten meer woon-kwaliteit toevoegen aan het gebied en een nieuwe doelgroep aantrek-ken. Voor `groene doe-het-zelvers', mensen die extra willen investerenin duurzaamheid, zijn gemeentelijke subsidies beschikbaar.KLUSWONING EEN KANS: WAT TE DOEN?Verhalen van initiatiefnemers zijn vaak rooskleurig en het levert mooieplaatjes op als de woningen eenmaal zijn opgeknapt en bewoond.Maar zijn kluswoningen het Ei van Columbus? Misschien wel, maar erzijn ook wat kanttekeningen bij te plaatsen.Een eerste punt is de omvang van de doelgroep. Er moeten wel vol-doende creatieve, jonge en enigszins financieel draagkrachtige men-sen zijn die hun handen uit de mouwen willen steken, en niet bij alleprojecten loopt dit even snel. Ook van belang is het aanbod. Grote enoudere steden hebben een voordelige positie ten opzichte van kleinereplaatsen, buitenwijken of New Towns, met minder aantrekkelijkewoningtypen op minder aantrekkelijke plekken. Een volgend punt isde financiering. Weinig banken, taxateurs en makelaars hebben erva-ring met hypotheken voor en de waardebepaling van een klushuis. Uithet SEV-onderzoek `Een tweede leven voor oude corporatiepanden'4blijkt dat best practices voor hen een handig hulpmiddel zijn.Projectleiders van klusprojecten hebben een belangrijke rol bij bege-leiding, advisering en netwerken. En gemeenten moeten meedenkenen soepel zijn met (ver)bouwvergunningverlening.TOT SLOTKluswoningen zijn een betrekkelijk nieuw fenomeen op deNederlandse (en buitenlandse) woningmarkt. Mensen kopen het cascotegen een bodemprijs, met de garantie dat ze dit opknappen. Ze bepa-len zelf inrichting, comfort- en prijsniveau, en gemeenschappelijkevoorzieningen. Kopers zijn pioniers, die aangetrokken door de lageprijs fors investeren en nieuw initiatief leveren in een wijk die dat kangebruiken. Andere wijken kunnen leren van deze nieuwe mogelijkhe-den, experimenteren en de grenzen van vernieuwing opzoeken. Juistin opkomende buurten met lage vastgoedprijzen kunnen kluswonin-gen een welkome impuls geven. Ook is het de moeite waard het con-cept van kluswoningen te verkennen als instrument voor bijvoorbeeldleegstaand maatschappelijk vastgoed.Noten1 Zie www.klushuizen.nl2 Zie www.eurocities2011.eu.3 SEV, 2012, Klushuur, een realistische oplossing voor Rotterdam Zuidhttp://sev.platform31.nl/rapporten/rapport.asp?code_pblc=11584 SEV, 2012. `Een tweede leven voor oude corporatiepanden'.Zie http://sev.platform31.nl/publicaties/publicatie.asp?code_pblc=1130