TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySe38langereverhuisketens?het kan!Ouderenzijnbereidnaareenkleinerewoningteverhuizenalshetverschilinhuurprijsniettegrootisenalsdecorporatiezebegeleidtbijdeverhuizing(Foto Inge van Mill / Hollandse Hoogte)39TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySe40TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySeDooR SJoeRD zeelenbeRg, senior onderzoeker bij rigo researchen advies, mARRIT vAn DeR SCHAAR, projectleider bij platform31Doorstroming, beweging in de woningmarkt, de juistebewoner in de juiste woning, grote eengezinswoningenvrijmaken voor jonge gezinnen: het zijn momenteelbelangrijke onderwerpen voor woningcorporaties. Daaromstartte de SEV|Platform31 in 2011 het experiment Verlengdeverhuisketens, met als doel te onderzoeken welke prikkels nodig zijn omde verhuisketen te verlengen. Uitgangspunt: door ouderen in eengezins-woningen te verleiden een verhuisstap te zetten, komen aantrekkelijkewoningen vrij die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebben.Ouderen van wie de kinderen de deur uit zijn, bewonen vaak (te) grotewoningen. Als zij verhuizen naar beter passende woningen komen diegrote huizen vrij voor jonge gezinnen, de oorspronkelijke doelgroepvoor die woningen. En zo ontstaat hopelijk een langere verhuisketen endus meer doorstroming op de woningmarkt.De afgelopen jaren is veelvuldig ge?xperimenteerd met het verleidenvan oudere huishoudens om te verhuizen: verhuismakelaars, 65+-loket-ten, doorstroom- of seniorenmakelaars. De ervaringen zijn wisselend,maar laten telkens zien dat deze doelgroep (pas) met veel aandacht entoewijding in beweging is te krijgen. Dat is ook niet verwonderlijk, geletop het feit dat ze vaak lang in hun woning wonen en hieraan gehechtzijn en vaak een gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben. Het bijzon-dere van het experiment Verlengde verhuisketens zit in de combinatievan prikkels: verleiden met bemiddelingen en begeleiding, en met eenkorting op de huurprijs.In 2011 en 2012 hebben 8 corporaties deelgenomen aan het experiment,dat continu werd gemonitord. Begin 2013 rondde RIGO de eindevaluatieaf1. In dit artikel presenteren we de belangrijkste uitkomsten.exPeRImenT `veRlengDe veRHuISkeTenS'De aanleiding voor het experiment ligt in het stroeve functioneren vande woningmarkt en de motie van Agnes Kant2, inhoudende ouderen testimuleren om te verhuizen naar aangepaste woonvormen.Woonconsumenten kunnen als gevolg van de gebrekkige dynamiek nietaltijd hun wooncarri?re makkelijk stap voor stap vormgeven. De drukop de sociale huursector blijft onverminderd hoog. Dit geldt in het bij-zonder voor populaire en `schaarse' (eengezins)woningen. Gezinnenkunnen hierdoor worden belemmerd een volgende stap te zetten.De theorie van verhuisketens3heeft een centrale plaats in het experi-ment. In een notendop is de logica van `Verlengde verhuisketens' alsvolgt. Een aanzienlijk deel van de grote sociale huurwoningen wordtbewoond door kleine huishoudens van ouderen. Zij huren die woning allang en dus tegen een relatief lage huur. Mede als gevolg van de veron-derstelde gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben zij vaak geendirect belang bij een stap naar een kleinere woning. Een andere belem-mering is dat oudere huurders opzien tegen een verhuizing; verhuizenis veel werk en brengt rompslomp met zich mee. Door financi?le belem-meringen te verkleinen en/of extra ondersteuning te bieden hopen cor-poraties deze huurders sneller te bewegen om te verhuizen. Hierdoorkomen meer grote, aantrekkelijke woningen vrij. Dat leidt, op zijnbeurt, tot langere verhuisketens, een betere benutting van de voorraad?n dat op een financieel houdbare wijze.Het doel van het experiment is om, aansluitend op de theorie van deverhuisketen, te kijken hoe deze grote woningen vrijgemaakt kunnenworden door ouderen te verleiden naar een beter passende woning telaten verhuizen. Er is ge?xperimenteerd met een combinatie van drieprikkels. De eerste prikkel is het aanbieden van een korting op de huur-prijs van de nieuwe woning. Hiermee wordt het verschil tussen de hui-dige en de nieuwe huurprijs verkleind. De tweede prikkel is het cre?renvan een voorrangspositie; de deelnemers hebben voorrang op anderewoningzoekenden. De derde prikkel is het aanbieden van ondersteuningbij het vinden van een passende nieuwe woning, waarmee de vermeenderompslomp wordt beperkt. Dit gebeurde in de vorm van bemiddeling,wat de facto ook een voorrangspositie oplevert.evAluATIe en monIToRIngDe vorderingen en resultaten van het experiment zijn gedurende ander-half jaar gemonitord en ge?valueerd door RIGO Research en Advies. Aande hand van een registratietool hielden de corporaties bij welke experi-mentverhuizingen plaatsvonden (kenmerken van deelnemers, kenmer-ken van de vrijkomende woning en de experimentwoning). Het meren-deel van de deelnemers is na de verhuizing door de woonconsulentengevraagd naar hun beweegredenen en welke rol de korting en/of andereprikkels speelden. Op basis hiervan en aan de hand van de waarnemin-gen en ervaringen van de uitvoerende woonconsulenten en beleidsadvi-seurs is het evaluatierapport opgesteld. De consequentie van deze werk-wijze is wel dat alleen de deelnemers aan het experiment zijn onder-vraagd; we weten vrij weinig van de mensen die niet mee wilden of kon-den doen.ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is enals de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing. de combinatie van huurkorting, voorrang op dewachtlijst en ondersteuning blijkt succesvol. zo komen eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. enhet levert nog geld op ook.41TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySeACHT CoRPoRATIeSAcht corporaties hebben aan het experiment Verlengde verhuisketensdeelgenomen.In Apeldoorn hebben De Goede Woning, Woonmensen en Ons Huis geza-menlijk ge?xperimenteerd onder de noemer `Kleiner wonen naar wens'.Huurders (65 of ouder) die een eengezinswoning achterlaten en naar eenseniorenwoning verhuizen, komen in aanmerking voor een korting vanmaximaal 100 op de huurprijs. Via bemiddeling krijgen zij een nieuwewoning aangeboden, die past bij hun wensen. Normaal gesproken wor-den sociale huurwoningen in Apeldoorn verdeeld via een aanbodmodel4en moet deze groep dus zelf op vrijkomende woningen reageren.KleurrijkWonen experimenteerde met het `Doorstroomexperiment' inGeldermalsen, Culemborg, Lingewaal, Leerdam en Giessenlanden.Huurders die een grote woning5verruilen voor een aangewezen experi-mentwoning nemen hun percentage maximaal redelijk6mee. Omdat deverdeelsystemen in die vijf gemeenten niet gelijk zijn, verschilt de opzetvan de experimenten voor wat betreft de voorrangspositie en/of bemid-deling. In Geldermalsen, Culemborg en Lingewaal worden sociale huur-woningen normaal gesproken verdeeld via Woongaard: het combinatie-model van aanbod, loting en opties. In deze gemeenten bemiddeltKleurrijkWonen voor de deelnemers. In Leerdam en Giessenlanden krij-gen deelnemers doorstroomurgentie en moeten zij zelf op vrijkomendewoningen reageren via de lokale aanbodmodellen.Portaal, De Sleutels en Ons Doel hebben in Leiden ge?xperimenteerdmet `Kleiner wonen met korting'. Huurders die naar een kleinerewoning7verhuizen, mogen hun percentage maximaal redelijk8meene-men. In Leiden wordt alleen met de prijsprikkel ge?xperimenteerd;woningzoekenden reageren gewoon via het regionale aanbodmodelWoonzicht.De achtste corporatie, de Noordwijkse Woningstichting (NWS), expe-rimenteerde onder de noemer `Horizontale doorstroming'. Huurdersdie verhuizen naar een woning met minder WWS-punten, mogen hunhuidige huurprijs meenemen. NWS is ook onderdeel van Woonzicht;deelnemers reageerden dan ook via reguliere regionale aanbodmodel.3 vARIAnTenDe acht experimenterende corporaties hebben dus op verschillendemanieren hun experimenten uitgevoerd. Terugkijkend, kunnen we drievarianten onderscheiden, zoals in figuur 1 is weergegeven.De eerste is de variant van het aanbieden van alleen korting op denieuwe huurprijs. Deze variant is toegepast in Noordwijk en door deLeidse corporaties. In de tweede variant wordt korting aangeboden incombinatie met voorrang. In aanvulling op de eerste variant gaat dedeelnemer dus voor op andere woningzoekenden. Deze variant werdtoegepast door KleurrijkWonen in Leerdam en Giessenlanden. De der-de variant is die van het aanbieden van korting in combinatie metvoorrang en bemiddeling (waardoor de deelnemers voorgaan op ande-re woningzoekenden). Deze variant is toegepast door de Apeldoornsecorporaties en door KleurrijkWonen in Culemborg, Geldermalsen enLingewaal.ReSulTATenGedurende de evaluatieperiode zijn in totaal 121 huurders met het expe-riment verhuisd. De meeste verhuizingen vonden plaats in de regioApeldoorn (36) en bij woningcorporatie KleurrijkWonen (38), zie ookfiguur 2. 121 is een behoorlijk aantal, maar minder dan verwacht (waar-over later meer)De 121 huishoudens waren bijna allemaal oudere echtparen of alleen-staanden die een eengezinswoning inruilden voor een kleinere grondge-bonden woning of appartement met minder slaapkamers. Op zichzelfdus de verhuisstap zoals beoogd; dat was een logisch gevolg van deexperimentvoorwaarden. Maar wat was de betekenis van de prikkels vanhet experiment? Zouden de deelnemers anders niet zijn verhuisd? Hetantwoord op die vraag is ook in figuur 2 samengevat.meeR veRHuIzIngen: APelDooRn en kleuRRIJkwonenVoor KleurrijkWonen en de Apeldoornse corporaties is het antwoordpositief. Het `Doorstroomexperiment' van KleurrijkWonen en `Kleinerwonen naar wens' in Apeldoorn zorgden voor meer verhuizingen, zoblijkt uit de evaluatie9.Door het experiment kwamen woningen vrij die anders niet zouden zijnvrijgekomen. Het experiment heeft hierdoor een positief effect op dewoningmarkt; de doorstroming werd bevorderd. Dit komt in de eersteplaats doordat alle experimentwoningen aan doorstromers worden toe-gewezen. Normaal gesproken is dat zeker niet het geval.De veronderstelling dat de vrijkomende woning tot langere gemiddeldeverhuisketens leidt, hebben we onvoldoende kunnen toetsen vanwegede kleine aantallen en korte looptijd van het experiment. Maar voor delengte van de verhuisketen ? en dus het effect op de doorstroming ? ishet feit dat alle vrijkomende woningen aan doorstromers zijn toegewe-zen, van veel groter belang dan de gemiddelde verhuisketenlengte vanhet woningtype dat wordt vrijgemaakt10.Figuur 1 Overzicht van soort en combinatie van prikkels perexperimentgebiedBron: Verlengde verhuisketens ? evaluatie, RIGO 2013Figuur 2 De belangrijkste uitkomsten samengevatBron: Verlengde verhuisketens - evaluatie, RIGO 201342TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySe"zo'n prachtige kans krijgen we niet meer.kleurrijkwonen goed gedaan, het is een primaproject!"De belangrijkste conclusie is dat de combinatie van prikkels doorslagge-vend is voor de deelnemers ? en niet enkel de lagere huurprijs, de voor-rangspositie of de persoonlijke begeleiding. Over het algemeen werd depersoonlijke benadering en begeleiding als positief ervaren. Daarnaastis in het ene geval het verschil in huurprijs een drempel en dus de huur-korting de belangrijkste prikkel. In een ander geval werd de woningzoe-kende belemmerd door lange wachttijden en betekende het experimentdat hij `ineens' een goede uitgangpositie kreeg doordat hij voorging opandere woningzoekenden.nIeT meeR veRHuIzIngen: leIDen en nwSHet resultaat van `Kleiner wonen met korting' (Leiden) en `Horizontaledoorstroming' (NWS) was minder positief. De aangeboden korting inLeiden en Noordwijk heeft er niet voor gezorgd dat meer huishoudenszijn verhuisd. De deelnemers zouden ? de uitzondering daargelaten ?ook zijn verhuisd zonder korting. Omdat die woningen zonder experi-ment naar alle waarschijnlijkheid ook waren vrijgekomen, is er nauwe-lijks sprake van meer dynamiek op de woningmarkt.Het meest in het oog springende verschil tussen de experimenten inLeiden en Noordwijk aan de ene kant en die van KleurrijkWonen enApeldoorn aan de andere, is dat in Noordwijk en Leiden alleen met eenprijsprikkel is gewerkt. De deelnemers moesten dus in het reguliere aan-bodmodel concurreren met andere woningzoekenden. Van de deelne-mers weten we dat ? een uitzondering daargelaten ? de korting geendoorslaggevende rol heeft gespeeld bij hun afweging te reageren.Klaarblijkelijk is de huurkorting alleen onvoldoende prikkel.Dit is een belangrijke verklaring voor het beperkte aantal experiment-verhuizingen ? maar er zijn ook andere. Zo bleek (de kwaliteit van) hetaanbod minder groot dan vooraf gedacht. In Leiden waren de experi-mentvoorwaarden bovendien te gedetailleerd, waardoor maar weinighuurders in aanmerking kwamen. Ook hadden de uitvoering van encommunicatie over de experiment in Leiden en Noordwijk betergekund. Zo waren verhuurmedewerkers onvoldoende op de hoogte vanhet bestaan van het experiment en werden huurder maar beperkt op hetexperiment gewezen.FInAnCI?le en wonIngmARkTeFFeCTenHeeft het experiment daadwerkelijk effecten gehad op de woning-markt? Bij de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn iszeker sprake van een positief effect op de dynamiek op de woningmarkt;daar hebben immers verhuizingen plaatsgevonden die er zonder experi-ment niet waren geweest. In Leiden en Noordwijk lijkt van dit effectnauwelijks sprake.Kijken we naar de financi?le effecten voor de corporatie, dan wordt dui-delijk dat de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn positiefuitpakken. Het experiment loont dus ook in financi?le zin.In alle experimenten lag de gemiddelde korting op de nieuwe huurprijslager dan de gemiddelde opbrengst bij de vrijkomende woning. Zobeschouwd pakken de experimenten voor alle corporaties positief uit.Voor de verhuizingen die zonder experiment ook hadden plaatsgevon-den, gaat deze redenering echter niet op; daar laten de corporaties de fac-to huurinkomsten liggen. Dit geldt dus voor de Leidse corporaties enNWS ? en een klein deel van de verhuizingen in de andere experimenten.Als voorbeeld gaan we hier in op het financi?le plaatje bijKleurrijkWonen tijdens het experiment. De huurkorting van de 38 oude-ren die verhuizen, leidt tot een huurderving van ongeveer 64.000 opjaarbasis. Daar staat tegenover dat de harmonisatiewinst van de vrijko-mende woningen jaarlijks zo'n 81.000 bedraagt.Hierbij moet wel worden aangetekend dat we ons hier beperken tot deverhouding tussen huurkorting en harmonisatiewinst11. Zo wordt bij-voorbeeld geen rekening gehouden met harmonisatiesprongen die alzijn opgenomen in de meerjarenbegroting (en dus niet als `extra' tebeschouwen zijn), de extra kosten die deze werkwijze met zich mee-brengt of de hoge kosten omdat relatief veel mutatieonderhoud moetworden uitgevoerd.De meeste corporaties zijn overtuigd van het nut van de aanpak en vande financi?le houdbaarheid ervan. KleurrijkWonen heeft als enige deel-nemer de financi?le consequenties van het hele experiment in kaartgebracht en komt tot de slotsom dat het Doorstroomexperiment finan-cieel positief uitpakt.eI vAn ColumbuS?Is Verlengde verhuisketens het Ei van Columbus? Je zou zeggen vanwel, gelet op de uitkomsten in Apeldoorn en van KleurrijkWonen:meer verhuizingen, meer aantrekkelijke woningen die vrijkomen endat op een financieel houdbare wijze. Toch is de werkwijze niet zondermeer overal toe te passen en maken de ervaringen in Leiden enNoordwijk duidelijk dat communicatie intern en extern van grootbelang is.Zo blijkt uit de evaluatie dat het woningaanbod van groot belang is voorhet slagen van het experiment, maar tegelijkertijd een beperkende fac-tor is. Experimenterende corporaties zijn afhankelijk van de geschikte(senioren)woningen die vrijkomen. Bovendien blijken empty nesterskritisch. Zonder een kwalitatief goed en passend woningaanbod zullenze niet snel geneigd zijn te verhuizen.Een andere les is dat teveel regels en voorwaarden aan het experimentbeperkend kunnen werken op het moment dat ze niet goed aansluitenbij de lokale woningmarktsituatie. In het Leidse experiment heeft ditzeker een rol gespeeld.Tot slot moet over de uitvoering niet lichtvaardig gedacht worden.Goede interne voorbereiding en afstemming en externe communicatiezijn ook in dit experiment weer cruciaal gebleken. Het experiment vroegbehoorlijk wat van de corporaties.meeR SCHAkelS In De keTenHet doel van `Verlengde verhuisketens' is om populaire woningen ver-sneld vrij te maken, die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebbenen dat op een financieel houdbare wijze. Met andere woorden: meer ver-huizingen door meer schakels in de verhuisketen."we worden nu een dagje ouder, dus het magallemaal wel een beetje kleiner"In het experiment is duidelijk geworden dat dit kan. De kans op succesis het grootst als corporaties gebruikmaken van een combinatie vantwee prikkels. Enerzijds een korting op de huurprijs van de nieuwewoning. Anderzijds het verbeteren van de positie van de beoogde ver-huizers. Dat laatste kan door voor deze huurders gericht te bemiddelenof door ze een voorrangspositie te geven op bepaalde woningen. Hetbevoordelen van de zittende huurders (de `insiders') valt te billijken,43TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013AnAlySedoordat de facto meer woningen vrijkomen en de voorraad beter wordtbenut ? daar profiteert iedereen van.De combinatie van die maatregelen en de juiste benadering prikkelthuurders om sneller te verhuizen. En, als je de juiste voorwaarden stelten doelgroep bereikt, leiden die verhuizingen tot langere verhuisketensen dus meer dynamiek. Het experiment heeft bovendien laten zien dathet nog financieel voordeel oplevert ook. Aantrekkelijk voor corporatiesin deze tijd, zou je zeggen.noten1 Verlengde verhuisketens ? evaluatie, Sjoerd Zeelenberg en Elien Smeulders, RIGO,2013. Te vinden op http://www.rigo.nl/nl-nL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/1463/Evaluatie-Verlengde-verhuisketens.aspx.2 motie Kant, Kamerstukken II, 2008?2009, 29 549, nr. 32)3 Voor meer informatie, zie Doorstroming bevorderen via de woonruimteverdeling,Steven Kromhout, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2006/4. Te vinden op http://www.rigo.nl/nl-nL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2367/Doorstroming-bevorderen-via-de-woonruimteverdeling.aspx.4 Regionaal aanbodmodel www.woonkeus-stedendriehoek.nl.5 Gedefinieerd als minimaal 150 WWS-punten en minimaal 3 slaapkamers.6 Het percentage van de maximale huurprijs dat de corporatie voor de huidigewoning vraagt.7 Om precies te zijn: van een eengezinswoning naar een appartement met minderoppervlakte of naar woning van hetzelfde type die ten minste 10% kleiner is.8 Zie noot 5.9 Hierbij baseren we ons op de antwoorden die de deelnemers gaven bij deelnameaan het experiment en de ervaringen van de betrokken corporatiemedewerkers.Hoeveel van de 38 (KleurrijkWonen) en 36 (Apeldoorn) verhuizingen er precies doorde experimenten zijn gestimuleerd (en anders dus niet hadden plaatsgehad) valtniet met zekerheid te zeggen.10 En, in het geval van KleurrijkWonen, speelde de aanvullende voorwaarde die decorporatie stelde aan de nieuwe huurders van de vrijkomende woningen (zij moes-ten een woning van KleurrijkWonen achterlaten) een belangrijke rol.11 De huurprijs van de vrijkomende woning wordt geharmoniseerd; dat wil zeggenopgetrokken naar een hoger niveau volgens het volgens het huurprijsbeleid van decorporatie.