26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDMAATSCHAPPELIJKVASTGOED BIEDTCORPORATIE KANS OPNIEUWE LEGITIMERINGSlechts22procentvanallecorportatieswilactiefinvestereninschoolgebouwen.Opdefoto:mozaiekbankdeOntmoeting,diedoorleerlingenvanhet4eGymnasiumenvanVMBONovaCollegeisgemaakt.(Foto Elmer van der Marel / Hollandse Hoogte)TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND 27Maatschappelijk vastgoed, de huisvesting van bijvoorbeeldscholen, buurtcentra en zorg, biedt corporaties een kans omook in de 21-ste eeuw een legitieme bijdrage te leveren aande samenleving. Uit onderzoek van adviesbureau Quintis enPersblik blijkt echter dat de sector onvoldoende is voorbereidop de nieuwe kerntaak.28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDDOOR AERNOUT BOUWMAN-SIE, PERSBLIK, ELLEN OLDE BIJVANK,QUINTIS TWITTER @PERSBLIK #TVV1De corporatiesector, ooit stevig verankerd in de Nederlandsesamenleving, verkeert in een identiteitscrisis. De socialehuisvesters zijn er de afgelopen honderd jaar zo goed ingeslaagd om woningen te bouwen voor mensen met eenlaag inkomen, dat de missie waaraan zij rond 1900 begon-nen er zo goed als op zit. Corporaties kunnen vrijwel iedere inwoner vanNederland die hier om vraagt onderbrengen in een comfortabel huismet stromend koud en warm water, centrale verwarming en keuken metgasfornuis.Begin 20-ste eeuw was de huisvesting van arme mensen een groot soci-aal en maatschappelijk probleem. Een belangrijke oorzaak hiervan wasde industrialisering, waardoor veel mensen van het platteland naar destad trokken om arbeider te worden in een fabriek. Omdat de steden nietwaren ingericht voor de huisvesting van zulke grote groepen mensen,woonden de arbeiders onder slechte omstandigheden in kelders ofopeengepakt in kamers en piepkleine huisjes. De mensen die destijdswoningcorporaties oprichtten en daarmee de basis legden voor devolkshuisvesting, wilden aan dit urgente maatschappelijke probleemeen einde maken.Nu corporaties het huisvestingsvraagstuk van mensen met een smallebeurs vrijwel hebben opgelost, dringt de vraag zich steeds meer op watde nieuwe missie van de sector is. Daarbij komt dat de woningmarktniet alleen muurvast zit door falend overheidsbeleid en een economi-sche crisis. De sociale huurmarkt is ook verzadigd. Meer sociale huur-woningen bouwen heeft geen zin.Economisch gezien zingen corporaties het nog wel even uit. Zij hebbenvoldoende reserves om zich terug te trekken op de sociale woningmarkten daar slechts als verhuurder actief te zijn. Ideologisch is die keuze ech-ter moeilijk te verdedigen. Want corporaties zouden zich daarmee iederemogelijkheid ontnemen om waarde toe te voegen aan de samenleving.En dat is nu juist de belangrijkste reden geweest om de instellingenbegin vorige eeuw op te richten.Naast ideologisch is een strategie die zich concentreert op de verhuurvan woningen ook bedrijfseconomisch moeilijk te verdedigen. Een goe-de onderneming, ook als die maatschappelijk van aard is, speurt dage-lijks de markt af naar nieuwe kansen om toegevoegde waarde te leveren.De onderneming die dat niet doet en op zijn lauweren rust, zal op eengoede dag ontdekken dat zijn dienst of product niet meer bij de actuelemarktvraag aansluit.Een voorbeeld: een corporatie in een krimpgebied die zich terugtrekt opde huurmarkt zal op den duur geen bestaansrecht hebben. Want aan wiemoet deze corporatie haar woningen verhuren als er geen of te weinighuurders zijn? Om te overleven zal deze corporatie op zoek moeten naareen nieuwe markt die de organisatie ideologisch ?n economisch legiti-meert. Deze analyse is niet nieuw. Sterker nog, woningstichting HetGrootslag uit het West-Friese Wervershoof heeft haar al gemaakt enomgezet in beleid.KERNTAAK"We werken momenteel aan een nieuwe visie. Daarin wordt maatschap-pelijk vastgoed een tweede kerntaak, naast het bouwen en beheren vansociale huurwoningen." Harde voorwaarde hierbij is, zo benadruktmanager woondiensten Dick Visser van Het Grootslag, dat er geen geldwordt overgeheveld vanuit de primaire kerntaak. En dat is het realiserenen beheren van betaalbare woningen.Het Grootslag bezit veel woningen in kleine kernen. In de plaatsen waar-in de sociale huisvester actief is, bijvoorbeeld Zwaagdijk, Westwoud enHoogkarspel, is het verdwijnen van onmisbare voorzieningen als zorgen onderwijs maar ook winkels en restaurants een groot probleem. Wantverdwijnen school en supermarkt, dan ondergraaft dat de vitaliteit vande lokale gemeenschap. Visser: "Door te investeren in maatschappelijkvastgoed willen we voorkomen dat de kleine kernen in ons werkgebiedleeglopen."In Zwaagdijk-Oost wonen 1.133 mensen. Het is zo'n West-Fries dorpjewaar het voorzitterschap van het dorpshuis van vader op zoon wordtovergedragen. Het dorpshuis en de school in Zwaagdijk-Oost warenhard aan vervanging toe. De gemeente wilde er graag wat aan doen.Maar de lokale bestuurders wilden zelf de realisatie en het beheer van dete bouwen huisvesting niet op zich nemen. Visser: "Ze zeiden: `Vastgoedis geen taak voor ons'."Zwaagdijk-Oost is zo klein, dat het onzeker is of de nieuwe multifuncti-onele huisvesting tot het einde van de afschrijvingstermijn van veertigjaar ook volledig bezet zal zijn. Trekken mensen alsnog weg, dan is dekans groot dat in het gebouw bijvoorbeeld klaslokalen niet meer wordengebruikt. Het Grootslag zal dan zelf op zoek moeten naar nieuwe huur-ders. Voor het risico op volledige leegstand is een ontsnappingscon-structie bedacht. "Komt het gebouw echt helemaal leeg te staan, dankoopt de gemeente het van ons."REGELGEVINGMaatschappelijk vastgoed is niet alleen een mogelijke legitimering vooreen sector die op zoek is naar een nieuw bestaansrecht. Ook regelgeving- Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de nieuwe Woningwet ?stuurt er steeds meer op aan dat corporaties zich in deze markt begeven.In beide voor de sector cruciale documenten wordt of is vastgelegd datsociale huisvesters de taak hebben om naast woningen ook voorzienin-gen als zorg te faciliteren en te investeren in maatschappelijk vastgoed.Corporaties staan naast regelgeving ook onder druk van het kabinet omvan koers te veranderen. Zo heeft het ministerie van BinnenlandseZaken onlangs aangekondigd dat van de 2,4 miljoen sociale huurwonin-gen er tenminste een half miljoen verkocht zullen moeten worden. Eentransactie die de corporaties door de crisis niet op de korte maar wel opde lange termijn veel geld gaat opleveren. Willen corporaties een beroepblijven doen op een breed maatschappelijk draagvlak, dan zullen zij eenbij hun organisatie passende bestemming moeten geven aan het gelddat door de verkoop van hun bezit vrijkomt.In de zorg worden de spelregels net als in de corporatiesector onderinvloed van beleid en regelgeving aangepast. Zo heeft het rijk de finan-ciering van zorgvastgoed in de verpleging, verzorging, geestelijkegezondheidszorg (GGZ) en gehandicaptenzorg tot op heden voor zijnrekening genomen. Maar met ingang van 1 januari 2012 gaat dat veran-deren en moeten de zorginstellingen zelf de risico's dragen.Met name kleine lokaal geori?nteerde zorginstellingen zijn door de lagemarges in de zorg weinig kapitaalkrachtig en beschikken niet altijd overde kennis die nodig is om een goed vastgoedbeleid te formuleren. Zijhebben nooit vastgoedexpertise ontwikkeld omdat de kosten van hunhuisvesting altijd door het rijk zijn gefinancierd.Nu zorginstellingen zelf hun huisvesting terug moeten verdienen en zijhiervoor niet meer op de nationale overheid terug kunnen vallen, zijn zijzelf verantwoordelijk voor een kostendekkend huisvestingsbeleid. Endus dragen zij ook de financi?le risico's van dit vastgoed. Bovendien zijndeze zorginstellingen vaak gehuisvest in verouderde gebouwen die nietmeer aan de huidige eisen voldoen.Voor corporaties, die wel over de benodigde vastgoedkennis en de finan-ci?le reserves beschikken, ligt in de zorg een belangrijke kans om methet realiseren en beheren van vastgoed een interessante vatgoed- enTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND 29woonmarkt naar zich toe trekken. Als maatschappelijk ondernemingkunnen zij hierop, net als begin vorige eeuw op de sociale woningmarkt,onmisbare waarde toevoegen aan de samenleving.Naast zorg wordt ook onderwijs een steeds belangrijkere sector voorcorporaties. Voor de huisvesting van primair onderwijs is de gemeenteverantwoordelijk. Maar nu lokale overheden onder druk van de econo-mische crisis drastisch in de kosten moeten snijden, groeit de belang-stelling en noodzaak bij gemeenten om de realisatie, exploitatie enfinanciering van scholen aan andere partijen over te dragen.De markten voor huisvesting van zorg en onderwijs zijn omvangrijk, zoblijkt uit recent onderzoek van het platform voor maatschappelijk vast-goed Bouwstenen. Primair onderwijs alleen al is goed voor 10 miljoenvierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo), 11 procent van al het maat-schappelijk vastgoed in Nederland. En huisvesting voor gehandicapten,ouderenzorg, jeugdzorg en eerstelijnszorg beslaat 18 miljoen vierkantemeter bvo, bijna een kwart van het totaal. Met ruim 80 miljoen vierkan-te meter bvo is de markt voor maatschappelijk vastgoed bijna twee keerzo groot dan de kantorenmarkt.Uit onderzoek door Quintis en Persblik - specialist op het gebied vanstrategische communicatie - blijkt dat corporaties ondanks de kansendie zich voordoen in de zorg- en onderwijsmarkt over het algemeen wei-nig belangstelling hebben voor deze twee nieuwe markten. Slechts 37procent zegt het bouwen voor de eerstelijnszorg tot zijn kerntaak terekenen. En niet meer dan 22 procent wil actief investeren in schoolge-bouwen. De corporaties lopen wel warm voor de realisatie van zorgwo-ningen en wijkgebouwen. Wat op zich logisch is, omdat dit marktenzijn die dicht bij de kernactiviteit van corporaties liggen en waarop zijdus al veel actief zijn.De achterliggende reden voor de meer afwachtende houding ten aanzienvan huisvesting voor eerstelijnszorg en scholen is niet onderzocht. Hetkan te maken hebben met de huidige beperktere investeringscapaciteitvan corporaties waardoor deze vormen van maatschap-pelijk vastgoedbuiten de programma's vallen. De afwachtende houding kan ook hetgevolg zijn van nieuwe Europese regelgeving voor de sector in verbandmet de staatssteun die corporaties van de Nederlandse overheid krijgen.Bij corporatiebestuurders is ondanks de terughoudende opstelling van desector ten aanzien van maatschappelijk vastgoed wel veel belangstellingvoor het onderwerp, zo blijkt uit onderzoek van Quintis en Persblik.Tegelijkertijd is er voor hen nog veel werk aan de winkel als het gaat om deorganisatorische inbedding van maat-schappelijk vastgoed. Slechts dehelft van de corporaties die de vragenlijst heeft ingevuld beschikt bijvoor-beeld over een toetsingskader voor maatschappelijk vastgoed waarin mis-sie, visie, rolopvatting en/of een checklist dan wel afwegingsmodel zijnopgenomen. De andere helft geeft aan hierover niet te beschikken.Dat de helft van de bevraagde corporaties niet over een toetsingskaderbeschikt is opmerkelijk. Want zonder een toetsingskader is het lastig omgoede afwegingen te maken bij de beslissing om wel of niet in maat-schappelijk vastgoed te investeren. Bovendien is de besluitvorming zon-der een toetsingskader weinig transparant voor interne en externebelangenhouders en de eigen toezicht-houders.SPIDER-MANSpider-Man, de superheld die aan spinnenrag door het beeld zwaait, ispopulairder dan ooit. Dat is niet altijd zo geweest. Maar sinds hij zich in2002 van de strip naar het witte doek heeft verplaatst is hij weer hele-maal terug. Die wederopstanding van de superheld kan een inspirerendvoorbeeld zijn voor de naar een nieuw bestaansrecht zoekende corpora-tiesector.In 1996 verkeerde Marvel Comics, de uitgever van de toen nog slechts alsstripheld bekende Spider-Man, in grote problemen. Het bedrijf zag demarkt van stripboeken waarop de uitgever jarenlang veel geld had ver-diend in hoog tempo afbrokkelen. De leiding van het bedrijf moest ietsdoen om de superhelden van Marvel Comics, die naast Spider-Man ookX-Men, The Fantastic Four, Iron Man en Captain America in de stalheeft, te redden. En dus koos het bedrijf er voor zich om te dopen totMarvel Entertainment en geen strips maar films te maken.Marvel Entertainment wordt in het boek `Profit from the Core' (HarvardBusiness Press, 2001-2010) van de Amerikaanse organisatieadviseursChris Zook en James Allen omschreven als een schoolvoorbeeld van eenonderneming die er in is geslaagd om terug te keren naar de kern van deeigen organisatie. En vanuit die kern nieuwe kansen te cre?ren. Cruciaalvoor zo'n strategie is het vinden van `adjacencies', kansen of mogelijkhe-den die zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke kernactiviteit van deorganisatie liggen.Corporaties zouden in hun zoektocht naar een nieuwe legitimering netals Marvel Entertainment terug moeten keren naar de kern van hunorganisatie. Hierbij draait het nadrukkelijk om de vraag welke kennis enervaring de corporaties de afgelopen honderd jaar hebben opgebouwd.Wat is de schatkamer van de corporatie? Waar is het equivalent van deplank vol met verhalen, personages en karakters die MarvelEntertainment in staat heeft gesteld om zich van een verliesleidende uit-gever van strips om te vormen tot een succesvol mediabedrijf?Corporaties zijn in de kern vastgoedorganisaties, specialisten in het ont-werpen, realiseren en beheren van woningen in over het algemeenbebouwd gebied. Zij hebben bovendien, in tegenstelling tot veel com-merci?le projectontwikkelaars, een sterke band met de gemeenschap-pen waarin zij actief zijn. Sociale huisvesters hebben hierdoor een unie-ke positie. Zij zijn als betrokken maatschappelijke onderneming alsgeen ander in staat om alle belangenhouders van een nieuwbouwprojectop ??n lijn te krijgen. Deze centrale maatschappelijke positie van dewoningcorporatie kan worden gezien als de `kern' van de organisatie.Als de centrale maatschappelijke positie een wezenlijk onderdeel is vande woningcorporatie, dan moeten de `adjacencies' ? de nieuwe kansrijkemarkten ? zich dicht bij deze kern bevinden. Maatschappelijk vastgoed,bij voorkeur nabij het eigen woningbezit, is zo'n `adjacency'. Een nabij-gelegen markt die de woningcorporatie in staat stelt om net als MarvelEntertainment zowel een nieuw bestaansrecht op te bouwen als waardetoe te voegen aan de huidige activiteit; het bouwen en beheren vanbetaalbare woningen.Bestuurders van corporaties denken momenteel veel na over hoe zij dekern van hun organisaties naar de nieuwe markt van maatschappelijkvastgoed kunnen verschuiven, zo blijkt uit het onderzoek van Quintis enPersblik. Maar zij zijn er nog onvoldoende in geslaagd om hun organisa-ties ook in te richten voor de beweging naar deze `adjacency'. De slag omhet bestaansrecht van de corporatiesector, zo zou je op basis van dekern-theorie van Zook en Allen kunnen stellen, wordt daarom dekomende jaren niet buiten maar binnen de organisaties van corporatiesgeleverd.Willen corporaties een bijdrage blijven leveren aan het oplossen van deurgente maatschappelijke problemen van de samenleving, dan zullen zijhun organisaties hierop in moeten richten. Zij zullen hun kennis van envaardigheden op de lokale vastgoedmarkt zo vorm moeten geven dat zijin staat zijn om deze met succes toe te passen op zowel de woningmarktals de markt voor maatschappelijk vastgoed. Want alleen dan zullen zijde `kern' van hun organisatie kunnen inzetten om een stevige basis teleggen onder de nieuwe legitimering van de corporatiesector.(Het volledige onderzoek is te downloaden via de volgende link: http://www.corpo-ratienl.nl/download-hier-het-onderzoek-maatschappelijk-vastgoed-een-nieuwe-kerntaak-van-quintis-en-persblik/ )