6ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014MIDDENINKOMENS: EENNIEUW HUURSEGMENT INWORDINGDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST, @EMHARMSIn het debat dat de Tweede Kamer in november 2013 voerde metminister Blok over de begroting van Wonen en Rijksdienst kwa-men de middeninkomens uitgebreid aan de orde. Daarbij ginghet vooral over de hardheid van de inkomensgrens van 34.000euro voor het verkrijgen van een toegangsbiljet tot een socialehuurwoning.Een meerderheid in de Tweede Kamer onder aanvoering van de PvdAwil die grens, al dan niet voor een periode van vijf jaar, oprekken tot38.000 euro en pleit daarnaast voor onderzoek in Brussel naar demogelijkheden die de Europese Commissie zou kunnen bieden omdeze nog verder te verhogen naar 43.000 euro. Daarmee volgt deTweede Kamer de lobby van Aedes, vereniging van woningcorporaties,die in de aanloop van het Kamerdebat nadrukkelijk had gewezen op dein haar ogen benarde positie van de middeninkomens.De betreffende motie werd door minister Blok sterk ontraden. Een der-gelijke maatregel hindert volgens hem de bestrijding van het scheef-wonen in de sociale sector en belemmert de vorming van een nieuwcommercieel segment op de woningmarkt dat juist deze doelgroepzou moeten bedienen. Daar komt dan nog eens bij dat het overbodigis, aldus de bewindsman. Corporaties hebben namelijk de mogelijk-heid om 10 procent van hun woningvoorraad te verhuren buiten deprimaire doelgroep om. En van die ruimte wordt slechts 6 procentgebruikt.De argumenten bleken aan dovemansoren gericht. Een meerderheidvan de Tweede Kamer stemde in met de PvdA-motie en verwacht vande minister dat hij deze ook gaat uitvoeren. Of dat werkelijk gaatgebeuren, moet worden afgewacht. Zoals ook moet worden afgewachthoe het akkoord tussen minister Blok en Aedes over de verhuurders-heffing concreet in wetgeving wordt vertaald. Pas dit voorjaar is deparlementaire behandeling van de betreffende en nog in te dienenNovelle bij de herziene Woningwet voorzien. Dan wordt dus ook pasduidelijk of en hoe de scheiding tussen diensten die wel of niet vanalgemeen economisch belang zijn (DAEB en niet-DAEB) administratiefen organisatorisch vorm zal moeten krijgen. Mede in samenhang totde Verhuurdersheffing.OORDEELSBRIEVENGetuige de zogeheten oordeelsbrieven over de prestaties van woning-corporaties in 2012, die eind november 2013 door de bewindsman wer-den rondgestuurd, is het hem menens met de handhaving van degestelde inkomensgrens en de beperking van het speelveld van corpo-raties tot de DAEB-activiteiten.Bijna zeventig woningcorporaties werd de wacht aangezegd, omdat zijde administratie niet op orde hadden, de gestelde grens in beperktemate hadden overschreden of omdat ze plannen in voorbereiding heb-ben voor de ontwikkeling van nieuwe projecten waarmee de grenzenvan het werkveld zouden kunnen worden overschreden.18 corporaties kregen daadwerkelijk een sanctie opgelegd, wegens hette ruim overschrijden van de 90 procentgrens. Of, zoals het ministerievan BZK desgevraagd laat weten: "In de tijdelijke regeling voor staats-steun aan woningcorporaties is bepaald dat minimaal 90 procent vande vrijkomende woningen met een huurprijs tot 664,66 wordt toege-wezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger isdan 34.085,- (prijspeil 2012). Onderschrijding van de norm over 2012kan ertoe leiden dat de woningcorporatie voor aangewezen complexenover 2014 geen staatssteun toekomt. Er is vastgesteld dat 18 woning-corporaties in de verantwoordingsinformatie hebben aangegeven datze in minder dan 85 procent van alle gevallen sociale huurwoningenhebben verhuurd aan de doelgroep."Als de woningcorporaties de wal zijn en de markt het schip, vallen de middeninkomens daarvolgens sommigen precies tussenin. Zeker nu is gebleken dat het minister Blok menens is met debegrenzing van de doelgroep van woningcorporaties tot huishoudens met een inkomen tot 34.000euro. Zijn de middeninkomens inderdaad verworden tot paria van de Nederlandsevolkshuisvesting? Of krijgt de woningmarkt er juist een nieuw, commercieel aantrekkelijkhuursegment bij?7ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014Praktisch zou dit kunnen betekenen dat deze groep corporaties dit jaarniet meer in aanmerking komt voor de borgingsfaciliteiten van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw, en dus ook niet meer tegengereduceerd rentetarief projecten kan financieren.Maar zover is het nog niet. De betreffende woningcorporaties wordt inde oordeelsbrief eerst om een reactie op de sanctie gevraagd. "Mogelijkzijn er omstandigheden op basis waarvan een sanctie kan wordenvoorkomen. Zolang de correspondentie met de corporaties daaroverloopt, is het WSW gevraagd om de faciliteringsvolumes voor deze cor-poraties voor 2014 voor wat betreft de nieuwbouw van sociale huurwo-ningen tot nader order te bevriezen, zodat geen onomkeerbare stappenworden gezet."IN VERWEEREen van de gesanctioneerde woningcorporaties is De Goede Woninguit Zoetermeer. Statutair directeur Ed Pannebakker laat weten hetinderdaad niet eens te zijn met de sanctie en heeft schriftelijk dus ookverweer geleverd. Het is volgens hem afwachten of dit effect zal heb-ben. "De mogelijke gevolgen van een onverhoopte sanctie onderzoe-ken wij op dit moment. Een vertraging in projecten kunnen wij nu nogniet uitsluiten. En dat zou meer dan jammer zijn, omdat wij de enigewoningcorporatie nog zijn in Zoetermeer die in staat en bereid is omnieuwe projecten te starten."De sanctie heeft voor Pannebakker wel een wrange bijsmaak. Want deoorzaak is gelegen in het project De Elementen in de wijk Oosterheem,waarmee De Goede Woning nog voor de invoering van de staatssteun-regeling is begonnen. Bovendien stapte de corporatie in op verzoekvan de gemeente Zoetermeer, nadat was gebleken dat marktpartijen ergeen interesse in hadden terwijl het voor de wijk Oosterheem eenbelangrijk project was. En naar nu blijkt is er juist voor de doelgroeptot 34.000 euro ook nog eens `een fantastisch volkshuisvestelijk resul-taat' bereikt. Het doorstromingseffect heeft namelijk 112 goedkopesociale huurwoningen in de bestaande voorraad vrijgemaakt voormensen met een lager inkomen.In afwachting van de uitkomst van de discussie met BZK trekt DeGoede Woning vooralsnog niet aan de rem. Evenmin past zij haarbeleid voor de huisvesting van middeninkomens aan. Pannebakker:"Dat neemt niet weg dat wij een knelpunt voorzien zodra wij met deherhuisvesting starten voor de herstructurering van de wijkPalenstein. Dan zullen wij in de reguliere woningtoewijzingen moge-lijk geen of nog weinig reguliere woningzoekenden kunnen helpenmet een gezamenlijk jaarinkomen van boven de 34.000 euro en onderde 43.000 euro. Ik verwacht niet dat de commerci?le markt dit zaloppakken. Zeker niet voor wat betreft de meerpersoonshuishoudens.Uit berekeningen van het Nibud blijkt namelijk dat vooral huurders indit segment zich de huren van de vrije sector niet kunnen veroorlo-ven."ANGST VOOR SANCTIESKees Fes is senior adviseur van adviesbureau Atriv?. Hij heeft in 2011onder andere meegewerkt aan `Werken aan oplossingen voor midden-inkomens', een gezamenlijk rapport van Atriv?, Stichting Opmaat en13 woningcorporaties, waarin drie businessmodellen voor het huisves-ten van middeninkomens worden beschreven.Zijn pleidooi was altijd dat woningcorporaties de middeninkomens,die circa 33 procent van hun klantenbestand uitmaken, juist zoudenmoeten omarmen en niet onder invloed van de staatssteundiscussie dedeur zouden moeten wijzen. Maar in de praktijk anno 2014 is juist hettegenovergestelde aan de gang, merkt Fes. "Steeds meer corporatieszijn steeds strikter gaan toewijzen om maar aan de regels te voldoen.Voor mensen met een inkomen van meer dan 34.000 euro heeft het bijveel corporaties nauwelijks zin meer om te reageren op een socialehuurwoning. De angst voor sancties is bij veel woningcorporaties gro-ter geworden dan de wens om middeninkomens te bedienen."Een alternatief biedt de koopsector. "Koopwoningen zijn absoluutbetaalbaarder geworden, maar dat geldt zeker niet voor alle middenin-komens. Iemand die 38.000 euro verdient kan maximaal 160.000 eurohypotheek krijgen. Een alleenstaande met een inkomen van 43.000staat ook te boek als een middeninkomen, maar heeft wel veel meermogelijkheden met een leencapaciteit van 183.000 euro. Het is dus ergafhankelijk van de individuele situatie of iemand in de koopsectorterecht kan.Duidelijk is wel dat de koopsector voor steeds meer mensen weer inbeeld komt, nu onder druk van de verhuurdersheffing veel corporatieshebben besloten om de huren te harmoniseren. Ook stijgt de belang-stelling onder huurders om hun woning van de corporatie over tekopen. "Nu de inkomensafhankelijke huurverhoging is doorgevoerd,zijn met name de middeninkomens met forse huurverhogingengeconfronteerd. Dat is voor meerdere mensen aanleiding geweest omtot koop van hun huurwoning over te gaan. Er blijkt opmerkelijk veelcorporatiebezit te zijn verkocht aan zittende huurders."Ondertussen neemt ook de interesse voor het huursegment ondermarktpartijen toe. "De afgelopen periode zijn er weer meer corporatie-complexen verkocht aan beleggers. Zij bieden deze vervolgens aantegen een huurprijs van 700 tot 900 euro. Er begint dus wel een nieuwhuursegment te ontstaan. Het vrije-sectoraanbod van corporatiesgroeit."Dat neemt volgens Fes niet weg dat er nog steeds een groep mensen is,die tussen wal en schip valt. In het onderzoek van 2011 heeft Atriv? dieeffecten voor verschillende huishoudens in kaart gebracht: "Met eeninkomen boven de 43.000 euro zijn er voldoende alternatieven, in dekoopsector en in de vrije-sectorhuur. Maar zit je in de inkomenscate-gorie tot 38.000 euro en heb je een gezin met kinderen, dan heb je eenprobleem. Specifiek voor die groep mensen, met een inkomen van34.000 tot 38.000 euro zou toegang tot de sociale huursector mogelijkmoeten blijven. Corporaties zouden hier meer op kunnen inspelen."NIET ONDER DE BRUGDe suggestie dat middeninkomens tussen wal en schip zouden vallengaat Frank van Blokland, directeur van IVBN, de Vereniging vanInstitutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, veel te ver. "Niemandwoont in Nederland onder de brug. Ook de lagere middeninkomenshebben gewoon een woning tot hun beschikking."Dat neemt niet weg dat er iets moet gebeuren. "Wat heeft de woning-markt nodig? Dat er tussen sociale huurwoningvoorraad en de koop-sector een grote vrije huursector tot stand komt. Dat is een belangrijknog ontbrekend segment op de Nederlandse woningmarkt."Dat segment moet deels tot stand komen door bestaande corporatie-woningen die ervoor in aanmerking komen naar het vrije huurseg-ment over te hevelen. Daarnaast moeten marktpartijen verleid wordente investeren in de bouw van nieuwe huurwoningen. "Als dat gebeurtontstaat er een vrije huursector van circa 750.000 tot 800.000 wonin-gen, waarmee ook de middeninkomens op hun wenken bediend kun-nen worden."Cruciaal voor het ontstaan van dit nieuwe marktsegment is wat dewoningcorporaties willen doen met hun 500.000 tot 600.000 te libera-liseren huurwoningen. "Dat zijn de woningen in de voorraad dieobjectief gezien op de vrije markt verhuurd hadden moeten worden,omdat ze nu een hoge kwaliteit voor een te lage prijs bieden. Gaan de8ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014corporaties die woningen liberaliseren? Of houden ze deze bewustonder de liberalisatiegrens van 700 euro? Als dat gebeurt blijven cor-poraties de markt verstoren en maken zij zich schuldig aan oneerlijkeconcurrentie."Het is in dat licht bezien ook vreemd om marktpartijen ervan tebetichten dat zij zich niet of nauwelijks om de middeninkomens zou-den bekommeren. "De crux is juist dat de woningcorporaties de oor-zaak zijn van de huidige scheve situatie, omdat zij al jarenlang hunwoningen aan iedereen verhuren en de huren ook kunstmatig laaghebben gehouden."Waar mogelijk proberen marktpartijen ook in de vrije huursectorwoningen bij te bouwen. "Wij bouwen wat en waar we kunnen.Verhoudingsgewijs zelfs drie keer zoveel als woningcorporaties. Maarzolang die enorme voorraad te liberaliseren huurwoningen en hetscheefwonen niet worden aangepakt, blijft de rem op particuliereinvesteringen in de vrije huursector. De kernvraag is: zijn we politieken maatschappelijk bereid het scheefwonen in de corporatiesector aante pakken? Dat gebeurt nu door in 2013 en 2014 inkomensafhankelijkehuurverhogingen door te voeren. Daarmee worden de scheefwonersdaadwerkelijk aangepakt. Maar dat zou je nog een aantal jaren langermoeten volhouden, zeker een jaar of vijf. Want dan zijn de hurenmarktconform en is een eerlijker afweging mogelijk."En overigens kunnen de middeninkomens ook in de huidige situatieuitstekend terecht in de particuliere voorraad, zo stelt Van Blokland."Onze leden hanteren inkomensnormen, maar die belemmeren demiddeninkomens niet om een beleggerswoning te huren. Wie eeninkomen heeft dat gelijk is aan de jaarhuur maal vier kan in principebij ons huren. Om een woning van 700 euro te kunnen huren, is eenWoningentehuurinhetcentrumvanTilburg,metdehuurprijserbij(FotoPeterHilz/HollandseHoogte)9ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014inkomen van 33.600 euro wat ons betreft akkoord. Het gaat met anderewoorden niet aan om iedereen over een kam te scheren: mogen men-sen zelf bepalen of ze dat bedrag willen (en ook kunnen) uitgeven aanhuur? Zeker: een gezin met drie jonge kinderen en dat inkomen kanbeter niet die woning van 700 euro huren. Maar er zijn zat middenin-komens die dat wel kunnen."TE WEINIG AANBODVolgens Marien de Langen, directeur-bestuurder van de Amsterdamsewoningcorporatie Stadgenoot zit het probleem er vooral in dat eenstad als Amsterdam simpelweg te weinig aanbod heeft. Dat is ook dereden dat Stadgenoot in samenwerking met de gemeente Amsterdam,collega-corporaties Eigen Haard en Ymere en ondersteund door deAmsterdamse Federatie van Woningcorporaties begonnen is met depilot Flexibel Huren. Dit is een driejarig experiment, waarbij mensenmet een inkomen van 29.900 tot bijna 44.000 euro, die nu nog eensociale huurwoning bezet houden, een vrijesectorwoning kunnenhuren met korting. Het doel is om een meer en passend woningaan-bod te cre?ren binnen de vrije sector voor de lage middeninkomens endoorstroming binnen de huursector te bevorderen."Ja, wij zien de middeninkomens nadrukkelijk als onze doelgroep",stelt De Langen. "Waarom? Omdat puur volkshuisvestelijk gerede-neerd woningcorporaties er zijn voor mensen die het niet zelfstandigkunnen redden op de woningmarkt. In Amsterdam begint de keuze-vrijheid op de woningmarkt voor mensen pas wanneer zij meer dan43.000 euro verdienen. Dat betreft dus circa 60 procent van alleAmsterdamse huishoudens: waanzinnig veel."Daar komt bij dat de markt dit segment niet oppakt. "Ik zou het fan-101010TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDtastisch vinden als het gebeurt, maar het gebeurt niet of nauwelijks.Wij merken in onze praktijk dat marktpartijen zich vooral schuldigmaken aan cherry picking. De markt vist eruit wat haar aanstaat en derest laat ze liggen. Ook als het om projecten gaat met een goed rende-ment. Op die manier wordt het aanbod, ook voor de middeninkomens,veel te beperkt opgevoerd. Daar zit een zekere logica in: het gaatmarktpartijen immers om maximaal rendement, en niet om het oplos-sen van een huisvestingsvraagstuk. En dat rendement is in het gevalvan middeninkomens niet zo hoog, dus zijn beleggers veel selectiever.Wij als corporatie kunnen ons dat echter niet veroorloven."Desondanks voldoet Stadgenoot aan de regels van BZK voor het ont-vangen van staatssteun, zo blijkt uit haar oordeelsbrief. De Langen:"Door die regels vallen mensen met een inkomen van boven de 34.000euro voor toewijzing van een woning in de klassieke sociale voorraadbuiten de boot. Maar dat is dus precies de reden dat we juist ook in datsegment willen blijven opereren. Het is op dit moment wat ingewik-keld, omdat de parlementaire discussie over de Novelle nog moet wor-den gevoerd. Maar in principe is het ons toegestaan om ook in hetniet-DAEB segment actief te blijven, mits de gemeente het toestaat ende markt er niet in voorziet. Per saldo betekent het dat alles boven deinkomensgrens van 34.000 onder de niet-DAEB-administratie valt. Endan is het hanteerbaar, want dan komt de 90 procent niet in gevaar."De Langen kent de kritiek van onder andere de IVBN aan het adres vande corporaties. "En sommige collega's hebben ook zaken opgepakt diewe niet meer zouden moeten willen. Dat woningcorporaties weerterugkeren naar het volkshuisvestelijke domein is prima. Maar vervol-gens komt de vraag wat dat domein dan is. Door die gekke staatsteun-regeling is de formele grens gelegd bij DAEB en niet-DAEB. En bij niet-DAEB begint Blok op te letten. Prima, dat doe ik dus ook. En als ikiemand anders kan vinden die dit soort activiteiten wil ontplooien,vind ik dat prachtig. Maar zelfs in de Amsterdamse praktijk - toch eenvan de sterkste woningmarkten van Nederland - blijkt dat niemandhet structureel wil oppakken. Ik heb projecten waar marktpartijenmorgen zouden kunnen beginnen, met een keurig rendement, voor-zien van bouwvergunning en al. En nog stapt niemand in. De markt isveel groter dan private partijen bereid zijn om te benutten, kortom.Stop dus met mopperen over het speelveld en ga aan het werk, zou ikzeggen."Zolang dat niet gebeurt, vindt De Langen verruiming van de grenzenalleen maar goed. "Het argument van minister Blok dat verruimingvan de inkomensgrenzen niet nodig is, omdat de huidige capaciteitvan 10 procent niet benut wordt, deel ik niet. Want het is regionaalzeer verschillend. In Amsterdam ligt de grens voor vrije keuze op dewoningmarkt rond de 43.000 euro. Diezelfde grens ligt in Groningenrond de 28.000 euro. Die regionale verschillen zijn enorm. Het is temakkelijk om een percentage voor het hele land te hanteren, terwijl erjuist op de woningmarkt sprake is van grote regionale verschillen. Noglos van het feit dat we die 10 procent ook nog eens hard nodig hebbenvoor het toewijzen van woningen aan bijzondere doelgroepen, zoalsgehandicapten."Dat gezegd hebbend, merkt ook De Langen dat het rijksbeleid vaninkomensafhankelijke huurverhoging effect begint te krijgen. "Er ont-staat absoluut meer belangstelling om door te stromen. Maar om dewoningmarkt echt in beweging te krijgen moet er wel voldoende aan-bod gerealiseerd worden. De kronkel bij sommigen is dat zij denken:als ik de woningcorporaties er tussenuit knip, ontstaat er schaarste enwordt het vanzelf interessant voor marktpartijen om iets in dit seg-ment te doen. Maar dat is eigenlijk een gekke redenering. Want juistmarktpartijen hebben baat bij schaarste, omdat ze dan hogere hurenkunnen vragen."Betrokkenheid van de woningcorporaties bij de huisvesting van mid-deninkomens zal dus nog wel enige tijd nodig blijven. "Wie zichzelfkan redden, moet dat vooral doen. We zijn ook veel preciezer gewor-den in het bepalen wanneer dat het geval is. Zeker in deze tijd moet jeimmers de middelen daar inzetten waar de nood het hoogst is. Maardat is precies de reden dat wij voorlopig nog hardnekkig blijven zorgenvoor de huisvesting van de middeninkomens."MIDDENINKOMENS IN CIJFERSUit cijfers van het Centraal Bureau voor deStatistiek over de inkomensverdeling vanhuishoudens in 2012 blijkt dat van de 7.513.000huishoudens bijna 534.000 huishoudens in2012 een inkomen hadden van 34.000 tot38.000 euro. Daarvan zijn 197.000 huishoudenstweeoudergezinnen met kinderen en 34.000eenoudergezinnen met kinderen. Circa398.000 huishoudens hebben een eigenwoning; circa 137.000 huishoudens huren eenwoning, waarvan 14.000 met huurtoeslag en123.000 zonder huurtoeslag.Visie van BZK op de middeninkomens"Uiteraard moet ook voor de middeninkomensvoldoende aanbod beschikbaar zijn c.q.komen, ook om hun een re?le keuze te kunnenbieden tussen huur en koop. Maatregelen inhet kader van de hervorming van de woning-markt (zie de brief van minister Blok van 17september 2013) zijn daar mede op gericht. HetWOoN-onderzoek laat een groeiende vraagnaar middeldure en geliberaliseerde huurwo-ningen zien. Daar schiet het aanbod nog tekorten liggen er dus kansen voor particuliereinvesteerders. Om die kansen/ruimte te vergro-ten zullen onder meer corporaties weer terugworden gebracht naar hun kerntaak.Corporaties kunnen ook woningen (mits dekwaliteit dit toelaat) geliberaliseerd verhurenaan deze groep of bestaande huurwoningenaan hen verkopen. Verder kunnen zij de vrijeruimte in het kader van de tijdelijke staats-steunregeling gebruiken om zo nodig een soci-ale huurwoning toe te wijzen.In hoeverre de middeninkomens (lokaal/regio-naal) ook echt tussen wal en schip vallen, is bijBZK onvoldoende bekend, want we kennenhun concrete vraag niet en ook niet hun alter-natieven op de betreffende lokale/regionalemarkt. Er zijn meldpunten die bepaalde signa-len geven en individueel zullen er tijdelijkeknelpunten zijn, maar een integraal beeld isniet bevestigd. Eerdere analyses van de (huur)woningmarkt en meer specifiek van de effec-ten van de woningtoewijzing in het kader vande staatssteunregeling wezen uit dat er juistknelpunten voor de laagste inkomens waren,die helemaal geen alternatieven hebben. Zijblijken baat te hebben bij de toewijzingseisenvan deze regeling (verkorting van de wachttijd;zie rapport van Planbureau Leefomgeving2012). Niettemin zijn meer maatregelen nodigom de doorstroming verder te bevorderen(onder meer inkomensafhankelijke huurver-hoging).Tot slot kan hier nog worden gewezen op hetruime aanbod betaalbare koop op dit moment;prijzen zijn gedaald, de rentestand is momen-teel gunstig, de overdrachtsbelasting is ver-laagd naar 2 procent. Ook dat biedt perspectiefvoor de middeninkomens."