TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonD10MiddeninKoMensniet het probleeM,Maar de oplossingondanks de d 33.000-grens kunnen woningcorporaties de (lage) middeninkomens prima blijvenbedienen. woningtoewijzing is hierbij maar ??n van de instrumenten; huurprijsbeleid enverkoop zijn minstens zo belangrijk en strategisch veel interessanter. en ze hoeven ookhelemaal niet de teloorgang van de sociale huursector en haar verworvenheden te betekenen.DooR guuS HAeST, guus haest, adviseur wonen en Maatschappelij-Ke ontwiKKeling bij de afdeling strategie en onderzoeK vanportaal; hij schrijft dit artiKel op persoonlijKe titelzelfs als morgen de 33.000-grens wordt afgeschaft of ver-hoogd, dan nog blijft er alle reden om het overdreven mis-baar over deze maatregel te relativeren en in een brederkader te plaatsen. In dit artikel wordt betoogd dat woning-corporaties de (lage) middeninkomens prima kunnen blij-ven bedienen en dat vooral ook moeten blijven doen. Maar dat woning-toewijzing daarbij slechts ??n van de instrumenten is. Huurprijsbeleiden verkoop zijn minstens zo belangrijk en strategisch veel interessanter.Want die instrumenten kunnen tegelijkertijd ook andere belangrijkedoelen dienen. Zoals het verzilveren van scheefheid, het stimuleren vanmeer uitstroom en het genereren van meer inkomsten. Dit hoeft ookhelemaal niet de teloorgang van de sociale huursector en haar verwor-venheden te betekenen. Integendeel: een frisse en meer gedurfde aanpakzal de sector en de woningmarkt goed doen. Portaal dient als exemplari-sche illustratie van het betoog.De 90-10%-regel, dat maximaal 10% van vrijkomende sociale huurwo-ningen mag worden verhuurd aan middeninkomens tussen 33.00 en 43.000, zou de toegang tot de sociale huursector en daarmee de kan-sen voor middeninkomens op de woningmarkt onaanvaardbaar ver-slechteren. Maar het toewijzingsbeleid is slechts een klein deel van hetverhaal. Het probleem is dat er te weinig aanbod is in het middenseg-ment. De hamvragen zijn veel meer: waarom bedient de markt de lagemiddeninkomens niet beter (trekfactor) of moeten de corporaties dantoch maar voor de lage middeninkomens bouwen? En waarom vergrootde corporatiesector de uitstroom (duwfactor) van scheefwoners nietmeer? Wat is hier vanuit verschillende gezichtspunten en belangen een11TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDgoede balans? En zijn er geen andere en wellicht zelfs betere instrumen-ten dan alleen woningtoewijzing?Maar eerst meer feiten over markt en middeninkomens. Uit het recenterapport `Open deuren, dichte deuren' van de VROM-raad1over de mid-deninkomens blijkt dat momenteel 13% van de sociale voorraad inNederland wordt bewoond door huurders met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 (lage middeninkomens). Dat zijn 320.000 huur-ders. En 420.000 corporatiehuurders (18%) hebben een inkomen vanmeer dan 43.000 (hoge middeninkomens). Bij een corporatie alsPortaal - die in krappe markten werkt - is dat 12% respectievelijk 21% .Zie Tabel 12.Tabel 1 Bewoning naar inkomen sociale voorraad nederland en PortaalDoelgroep inkomen Voorraad Nederland Voorraad PortaalN % N %< 33.000 bruto 1.650.000 69% 34.239 67%> 33.000 320.000 13% 6.287 12%> 43.000 310.000 13% 10.980 21%> 62.000 120.000 5%Totaal 2.400.000 100% 51.506 100%Leggen we dat naast de vraag. In Nederland hebben volgens hetzelfdeVROM-rapport zo'n 910.000 huishoudens een inkomen tussen 33.000- 43.000. Daarvan wonen er ongeveer 375.000 (41%) in een huurwo-ning, de overige 61% heeft een koopwoning. Deze `vraag'3zou in theoriemet gemak in de sociale voorraad passen, als alle huurders met eeninkomen boven de 43.000 zouden door/uitstromen. Er zit ruimte in desociale voorraad voor ongeveer 750.000 huishoudens met een inkomenvanaf 33.000.Gemiddelden en totaalcijfers doen geen recht aan regionale woning-markten. De tekorten zitten uiteraard in gebieden met een krappewoningmarkt, de overschotten in krimpgebieden. In regio's met eenontspannen woningmarkt zijn dit geen grote thema's, daar spelen heelandere problemen4. In krappe woningmarkten vormen de middeninko-mens wel een belangrijk aandachtspunt.Een corporatie als Portaal - die in de krappe woningmarktgebieden ope-reert - bedient 79% van de vraag van lage inkomensgroepen en 77% vande lage middeninkomens5. Beide doelgroepen komen onvoldoende aanbod, de lage middeninkomens nog iets minder dan de lage inkomens.Vandaar die lange wachttijden, voor de beide groepen. Het is vooralvoor starters en jongeren moeilijk om aan zelfstandige woonruimte tekomen. Dat geldt ook voor specifieke doelgroepen en andere urgentwoningzoekenden.Dat zal op termijn niet veel beter worden. De vraag van lage en vooralook lage middeninkomens zal de komende decennia in stedelijke gebie-den nog wat stijgen, als gevolg van gezinsverdunning en een voortgaan-de verstedelijking. Zelfs na 2035, wanneer de vraag van babyboomerswegvalt, kan deze vraag toenemen. In iets minder gespannen marktenals een regio Arnhem-Nijmegen zal de vraag stabiliseren of afnemen6.Langdurige economische stagnatie in Europa zal de vraag van de lage enlage middeninkomens uiteraard vergroten.Daar staat tegenover dat ruim ??n vijfde (21%) van Portaalhuurders g??ndoelgroep is, want een inkomen van meer dan 43.000 heeft. Dit komtniet alleen door de toewijzing, maar is mede het gevolg van de inko-mensgroei van huurders in de loop der jaren, in combinatie met onvol-doende uitstroom. Deze `scheefheid' en de oorzaken ervan bagatelliserenis onterecht. Het gaat om substanti?le percentages en aantallen.MIDDengRoePen, kooPkRACHT en beReIkbAARHeIDWaarom kopen woningzoekenden met een middeninkomen geenwoning of huren ze niet particulier? Om dat te begrijpen is het belang-rijk de wensen en vooral de koopkracht van de middengroepen te ken-nen. Kijkend naar acceptabele huurquotes en koopmogelijkheden, dantekent zich dit beeld af7 (zie ook Tabel 2):? Dekoopkrachtvanechtparen/tweeverdienersengezinnenmetkinde-ren met bruto inkomens van ca 33.000 - 38.000 kunnen maximaaltussen ca 550 - 690 huren. Dat is vanaf ongeveer de kortings-grens van 550 tot iets boven de liberaliseringsgrens van 652. Zijkunnen kopen tot maximaal 100.000. Bij ??nverdieners is dat maxi-maal 150.000.? Vanafongeveer38.000komtvoordezegroepen(echtparen/tweever-dieners en gezinnen) ook de vrije huursector in beeld (> 652). Voorde andere subgroepen cq huishoudtypen is dat al vanaf 33.000 hetgeval en kan een huur tot ca 800.? Echtparen/tweeverdienersengezinnenmetkinderenmetinkomensvan rond de 43.000 kunnen kopen tot maximaal 190.000, ??nver-dieners tot maximaal 202.000.Devraagvanlageenvooralooklagemiddeninkomenszaldekomendedecenniainstedelijkegebiedennogwatstijgen,alsgevolgvangezinsverdunningeneenvoortgaandeverstedelijking.(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)12Tabel 2 maximale financieringscapaciteit koopwoning vier huishoudenstypen(leeftijd < 65 jaar, hypotheekrente = 5,2%; bron: www.nhg.nl)De brede definitie van de middengroepen - alle inkomens tussen 33.000 en 62.000 - is veel te grof. Omdat het met name voor de lagemiddeninkomens nauw let, dient meer gedifferentieerd te worden, inelk geval in boven en onder de ca 38.000. Want met name de inkomenstot ca 38.000 zitten in de knel.De VROM-raad adviseert verder terecht om de koopkracht/huurquotesvan lage middeninkomens te differenti?ren naar enerzijds echtparen/tweeverdieners en gezinnen en anderzijds de overige groepen. Dat isnodig om de huurquotes van meerpersoonshuishoudens tussen de 25-30% te houden. De huurquotes van 1-persoonshuishoudens kunnen wathoger zijn en lopen soms dan ook op tot ruim 40%, al is dat voor inko-mens tot ca 38.000 wel aan de ruime kant. Zeker als diverse toeslagenbij bezuinigingen gaan verminderen.Daarom dienen corporaties in krappe marktgebieden deze inkomens-groepen tot hun doelgroep te rekenen. Dat is geheel in lijn met de over-heidsopdracht en hun missie: mensen passende woonruimte bieden diedat op eigen kracht cq de vrije markt niet kunnen. De koopkracht vanwoningzoekenden met inkomens boven circa 43.000 biedt - zelfs inkrappe markten - qua koopkracht voldoende mogelijkheden, zowel inhuur als koop. Zij zijn daarom geen doelgroep van de woningcorpora-ties. Huurders met een inkomen tussen 33.000 - 43.000 kunnen inkrappe markten hooguit scheefwoners worden genoemd wanneer zij inhet goedkopere sociale bezit wonen (< 500-550).Door de recente inkomensgrenzen en 90-10%-regels daalt het aandeeltoewijzingen bij mutatie aan deze doelgroep van ruim 20% naar 10%.Landelijk gaat het jaarlijks om ca 15.000 woningzoekenden met een laagmiddeninkomen8, bij Portaal om ca 670 huishoudens. Deze vraag moetvoortaan op een andere manier worden bediend cq `gecompenseerd'.Deze aantallen kunnen bij een lagere mutatiegraad hoger worden, maardat treft dan alle woningzoekenden. Dit illustreert dat de eenmaligeinkomenstoets van de 90-10%-maatregel bij de instroom maar een stuk-je van het verhaal is, waarvan de omvang en betekenis te zwaar wordenaangezet9. Bovendien heeft een deel van de huurders inkomensgroei,waar vervolgens nooit meer naar wordt gekeken.Natuurlijk, als plotseling alle middeninkomens uit het bezit van de cor-poraties zouden vertrekken, dan hebben die een leegstandsprobleem.Maar dat kan en gebeurt niet, zeker niet op korte termijn. Want eenander belangrijk deel van het probleem is dat er in krappe markten in dekoopsector en particuliere verhuur onvoldoende passend aanbodbeschikbaar is.vIJF STRATegIe?n oM MIDDenInkoMenS Te beDIenenKijken we tegen deze achtergrond en analyse hoe de lage middeninko-mens beter bediend kunnen worden10, dan komen we op vijf strategie?n.De eerste strategie is door toevoeging van (iets duurder) aanbod. Bij dezestrategie is ook de vraag aan de orde welke rol markt en corporatiesdaarin hebben.De andere vier strategie?n behelzen andere beheer- en exploitatiestrategie?nvan de bestaande sociale voorraad. Er zijn vier strategie?n denkbaar om delage middeninkomens beter te bedienen: via de woonruimteverdeling;door herpositionering en opwaardering; door het huurprijsbeleid(tevens duwfactor); door verkoop aan huurders en woningzoekenden.Vaak wordt het doemscenario geschetst dat het vertrek van de midden-inkomens uit de sociale huursector tot toenemende segmentatie enmarginalisering van de sector zou leiden. Ook dat is overdreven.Natuurlijk is het zinvol per buurt te kijken of maatregelen tot negatieveeffecten leiden. Maar dit kan en gaat dus niet snel op grote schaal gebeu-ren. Bovendien maken de gepresenteerde strategie?n juist dat een deelvan de middeninkomens blijft.Daarbij moet de betekenis van gemengde wijken voor hun imago, popu-lariteit en functioneren niet worden overschat. Waar het om gaat is dateen mogelijke eenzijdigheid en concentratie van sociale problemen nietgrootschalig en massief in een paar wijken terecht komt. Bovendien isde oorzaak van segregatie niet zozeer fysiek of ruimtelijk, maar sociaalvan aard. Het bestrijden van segregatie vraagt vooral om beleid dat soci-ale uitsluiting en verloedering helpt verminderen en voorkomen.1. Toevoegen AAnboD MIDDenInkoMenSAl jaren wordt er gepraat over bouwen voor de middengroepen en dedoor/uitstroming. Waarom schiet het maar niet op? De productie en hettempo zijn gewoon onvoldoende, terwijl de vraag blijft toenemen.Verder blijken doorstroomeffecten deels nodig om de voortschrijdendeverstedelijking te faciliteren: Leidsche Rijn wordt bijvoorbeeld voor ??nderde bewoond door vestigers van buiten de regio. Het is ook de vraag ofaanbod (`trekken') alleen voldoende is en er niet ook 'duwen' nodig is.Met name waar huurders van een (te) goedkope sociale huurwoningweliswaar een (kleine) kwaliteitssprong kunnen maken, maar tegen eennaar verhouding veel hogere prijs.Ook zou de nieuwbouw goedkoper moeten. Recente pogingen vanPortaal en andere om door kerenintegratie tot kostenreductie te komenlaten - geholpen door de crisis - reducties van 10-12% zien. Ook grond-kosten zouden minder kunnen. Er wordt overwogen minder kwaliteiten/of kleiner te bouwen. Met meer 1-persoonshuishoudens is daar watvoor te zeggen. Maar met het oog op de toekomstwaarde is enige voor-zichtigheid geboden. Mogelijk leiden ook de crisis tot een structureellager prijsniveau.Maar wat Portaal kan, dat kan de marktsector ook. Waarop corporatieshet (prijs) verschil kunnen maken is dit: door bundeling/schaal kunnencorporaties goedkopere financiering verwerven. Een woningcorporatiehoeft ook geen winstmarge van 7-8% te realiseren. Maar het blijft devraag of het daarmee kostendekkend cq betaalbaar kan worden voor delagere (midden) inkomens. Met grondkosten van 20.000, een kosten-reductie van zeg 17% en 0,5% minder financieringsrente komt een kos-tendekkende huurprijs nog altijd uit op ca 800 per maand.Daarom moeten woningcorporaties huurwoningen bouwen tot maxi-maal 800 en koopwoningen tot maximaal ca 210.000 en het bouwenvoor de doorstroming aan marktpartijen laten. Ook in eenzijdige corpo-ratiewijken, waar dat haalbaar en zinvol is. Omgekeerd kunnen corpora-ties op aantrekkelijke binnenstedelijke en uitleglocaties bij gemeentenen marktpartijen ruimte bedingen voor hun doelgroepen. En waaromzou een corporatie haar bezit niet eerst 10-15 jaar verhuren en daarnaverkopen, of een flexibeler huurprijsbeleid kunnen voeren?2. gebRuIk RuIMTe 90-10%-RegelDaarmee komen we op de andere vier strategie?n om de lage middenin-komens met de huidige voorraad te bedienen. Ze voegen geen woningTIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDBruto inkomen Bruto inkomen Bruto MaximalePersoon 1 Persoon 2 huishoudinkomen financieringscapaciteitd 18.000 d 15.000 d 33.000 d 104.168d 33.000 d 0 d 33.000 d 151.745d 23.000 d 20.000 d 43.000 d 190.550d 43.000 d 0 d 43.000 d 202.29613TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDtoe, maar (her)verdelen de schaarste op zo'n manier, dat de lage midden-inkomens w?l - en in ongeveer gelijke mate als de lage inkomens - aaneen woning kunnen komen. Bovendien kunnen deze strategie?n ookandere doelen dienen.Het ligt het voor de hand de lage inkomens met voorrang een socialehuurwoning met een huur tussen 555 en 652 aan te bieden. Vooralde echtparen / tweeverdieners en gezinnen met een inkomen tot ca 38.000 hebben in gebieden met een gespannen woningmarkt immersweinig andere mogelijkheden, en voor lage inkomens is dit bezit te duur.De andere doelgroepen tot 43.000 hebben andere mogelijkheden.Onder deze 10% toewijzingen vallen ook de urgent woningzoekenden uitdeze inkomensgroep. Wellicht is een interessante optie toe te wijzen opaanvullende criteria, zoals: voorrang aan woningzoekenden die eenwoning achtergelaten die hard nodig is voor andere doelgroepen; of debereidheid om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van een buurt.3. HuuRPRIJSbeleID nAAR InkoMenBinnen het WWS-puntenstelsel kan 20% van de landelijke sociale voor-raad en 32% van het Portaalbezit geliberaliseerd worden. We zagen al dateen deel van de huidige huurders een prijsniveau van 100% maximaalredelijk (en meer) kan dragen. Er zit dus in zowel de kwaliteit van desociale voorraad als in de koopkracht van huurders ruimte voor eenandere match.Tabel 3 Prijsopbouw voorraad Portaal huidig en nieuw huurprijsbeleidPrijsopbouw voorraad In 2011: In 2021:bij beleid 80% bij niew huur-max. redelijk prijsbeleidgoedkoop < 362 24% 15% 12%betaalbaar < 555 65% 59% 52%sociaal duur < 652 9% 22% 26%geliberaliseerd > 652 2% 4% 10%Het overheidsbeleid biedt ruimte om bij mutatie een deel van de voor-raad te liberaliseren. Portaal wil behoedzaam opereren en het met gene-rieke maatregelen zo eenvoudig mogelijk houden. Er gaat bij mutatiegewerkt worden met drie huurniveaus naar inkomen: 80% maximaalredelijk voor lage inkomens, 90% maximaal redelijk voor lage midden-inkomens en 100% maximaal redelijk voor inkomens boven 43.000(bij zittende huurders, want dit is bij toewijzing geen doelgroep).Daarnaast worden bij mutatie in schaarstegebieden - Utrecht eo,Eemland en Leiden - de 15 en 25 extra punten doorgevoerd. Er gaat nietgewerkt worden met markthuren op basis van bijvoorbeeld WOZ-waarden. Dit om schaarste en locatie niet te dominant te laten worden,een redelijke relatie tussen prijs en kwaliteit te behouden en een plafondin de prijsvorming te leggen. Huurders met een inkomen boven 43.000 wordt jaarlijks 5% huurverhoging in rekening gebracht. Erwordt voor de periode tot 2021 van de huidige mutatiegraad uitgegaan(per huurprijsklasse).De ervaring moet leren of zo'n beleid voldoende, teveel of te weinigbeweging geeft. Met dit beleid gaan de huuropbrengsten aanvankelijkniet genoeg stijgen om de aangekondigde heffing huurtoeslag vanaf2014 te kunnen dekken, maar op termijn zou dat moeten lukken. Ookwordt op buurtniveau gekeken naar mogelijke segregatie-effecten en ofhet aanbod voor grote gezinnen en specifieke doelgroepen betaalbaarblijft. Ongewenste effecten zijn te voorkomen door delen van de voor-raad naar prijs, kwaliteit/buurt en doelgroep te labelen. Mochten dehuren te hoog worden, dan zou een deel van de woningen net boven de 652 tot ca 700 geprijsd kunnen worden. Of zou met enkele jarenhuurvast gewerkt kunnen worden.Dit huurbeleid zal ertoe leiden dat jaarlijks ca 450 woningen - een kleine1% - geliberaliseerd worden, waarmee de lage middeninkomens bediendkunnen worden. Zie ook Tabel 3. Op landelijk niveau zou met deze stra-tegie een aanzienlijk deel van die 15.000 woningzoekenden met een laagmiddeninkomen kunnen worden geholpen. Als 1% van de 2,4 miljoensociale huurwoningen per jaar voor de lage middeninkomens beschik-baar komt - dat is bij een mutatiegraad van 8% zo'n 12,5% van alle muta-ties - dan zijn we er al. Over 10 jaar zou dan 7-8% extra sociale huursectorgeliberaliseerd zijn. Genoeg om deze doelgroep voortaan jaar en dag tekunnen bedienen. Daarmee worden ook andere doelen gediend: meerdoorstroming, meer opbrengsten en gemengde wijken.4. HeRPoSITIoneRIng en oPwAARDeRIngZoals door middel van het huurprijsbeleid een woning of (deel) complexanders gepositioneerd kan worden, zo kunnen ook investeringen eencomplex gericht voor een andere doelgroep bestemmen (uiteraard metprijsverhoging). Zo'n strategie ligt momenteel wat meer voor de hand,omdat het de komende jaren minder en langzamer tot vervangendenieuwbouw komt en er meer gerenoveerd en ge?nvesteerd gaat wordenin energiemaatregelen, duurzaamheid en `vernieuwbouw'.Uiteraard zijn veel vragen te beantwoorden: welke complexen, voor wel-ke doelgroep, welk investeringniveau, wat voor soort ingrepen, hoedraagvak verwerven, et cetera. Bovendien wordt er meestal meer vanuit(woon) technische overwegingen naar renovatie gekeken dan vanuit hetperspectief van herpositionering. Toch lijkt deze strategie de moeite vanhet onderzoeken waard en gebeurt dit te weinig.5. veRkooPbeleID en MAATPRoDuCTenOok verkoop van corporatiebezit kan een uitstekende bijdrage leverenaan het bedienen van de lage middeninkomens, zeker wanneer datbeleid zich richt op starters / woningzoekenden met een laag middenin-komen. Waar nodig wordt ook bij verkoop inkomensgericht gewerkt enleveren corporaties maatwerk in marketing en aanbod: Koopgarant,groeikoop, startersrenteregeling, cascokoop, e.d. Eventueel krijgt dedoelgroep korting en wordt al er dan niet gewerkt met een ketenbeding,onderhoudsafspraken, een terugkoopregeling.De inzet kan zijn dat minimaal 50% aan deze doelgroep wordt verkocht.Dat zou landelijk bij de huidige verkoopomvang van ca 16.000 socialewoningen gaan om 8.000 klanten per jaar, bij Portaal om zo'n 250 klan-ten per jaar. Dat is ??n derde tot de helft van de jaarlijkse `te compense-ren' opgave als gevolg van de 90-10%-regel.Onderzoek onder de kopers bij Portaal levert leerzame informatie op.Driekwart van de kopers is jong en starter/student: 58% is jonger dan 30jaar, 76% jonger dan 35 jaar. Ongeveer 80% van de kopers heeft een inko-men tot 40.000 en is veelal eenverdiener. De helft woonde onzelfstan-dig en laat geen woning achter. Dit dient dus bij uitstek de doelgroep,maar geeft geen doorstroming.Opmerkelijk is verder dat bijna de helft van alle kopers geen volledigehypotheekfinanciering heeft, 24% gebruik maakt van Koopgarant, 16%eigen vermogen inbrengt en 5% een garantie van ouders.Hun koopmotieven zijn zonneklaar: met stip bovenaan staat de prijs, opafstand gevolg door buurt, relaties en woninggrootte (zie Figuur 1). Dewoning moet er natuurlijk wel een beetje uitzien, maar het opknappenvan de top drie - keuken, douche en sanitair - doet de koper toch hetliefst zelf.14TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonD1414Figuur 1 motieven kopers bestaande voorraad Portaal 2009-2010Deze strategie kan in krappe markten een heel bruikbare bijdrage leve-ren aan het huisvesten van lage middeninkomens. Waarschijnlijk is een(veel) hogere ambitie dan 50% haalbaar, omdat een groot deel de koperstot de doelgroep behoort of daarop te selecteren is.Het is aannemelijk dat het verkochte bezit ook in de toekomst eenmarktsegment blijft voor deze doelgroep. Het risico van speculatie iszeker voorlopig klein. Tegenover mogelijke verwaarlozing kunnenbeheerafspraken worden gezet. Ook bij verkoop is het belangrijk omgoed te blijven kijken naar wat de selectie van de `verkoopvijver' behalvevoor het bedienen van de doelgroep en de opbrengsten betekent voor detoekomst van de buurt en deze voorraad.De recente kabinetsvoorstellen om 75% van het corporatiebezit te koopte zetten en 25% ook daadwerkelijk te verkopen zijn onbezonnen en wei-nig realistisch. Maar de angst voor `recht op koop' - met steevaste verwij-zing naar rampen als in de UK - is net zo overdreven en ongegrond. Deervaring bij Portaal leert dat het hard werken is om 450-500 woningenper jaar te verkopen. Dat is nog geen 1% van het bezit.SloTConCluSIeSCorporaties in krappe woningmarktgebieden kunnen op enige schaalnieuwbouw toevoegen voor de lage middeninkomens: met huren tussende 653 en ca 800 en verkoopprijzen tot maximaal 210.000. Deduurdere productie voor de middeninkomens kan en moet aan de marktworden gelaten of kan door samenwerking en uitruil met marktpartijentot stand worden gebracht.Daarnaast bieden ook de vier strategie?n om de lage middeninkomenste bedienen door anders met de eigen sociale voorraad om te gaan -gerichte toewijzing, een huurprijsbeleid naar inkomen, verkoop en her-positionering door renovatie - bruikbare perspectieven. Op die manierkunnen corporaties de lage middeninkomens net zo goed en zelfs beterbedienen. De 90-10%-regelgeving staat daarbij niet in de weg. Deze stra-tegie?n hoeven ook niet op elkaar of op hervormingen elders in dewoningmarkt te wachten en kunnen prima naast elkaar bestaan.Door op een creatieve manier een `nieuw' segment voor de lage midden-inkomens tussen sociale huur en de markt te cre?ren - aanboddifferenti-atie hoeft niet alleen via dure vervangende nieuwbouw - kunnen corpo-raties in krappe woningmarktgebieden bovendien hogere rendementenbehalen cq potenties en koopkracht verzilveren, meer dynamiek aan dewoningmarkt geven en toch een verantwoorde volkshuisvesting over-eind houden.noten1 `Open deuren, dichten deuren - middeninkomens op de woningmarkt', VROm-raad,juni 2011.2 We hanteren deze definities: een inkomen van minder dan d 33.000 bruto is eenlaag inkomen, van d 33.00 - d 43.000 is een laag middeninkomen en van d 43.000tot tweemaal modaal (d 62.000) een hoog middeninkomen.3 Het is opmerkelijk dat meer dan de helft van deze inkomensgroep in een koopwo-ning woont. Er is af te dingen op de redenering dat de huidige situatie ook de wer-kelijke vraag is, maar het geeft een indicatie van de orde van grootte.4 `Groei en krimp in het noorden - opgaven en armslag van de corporaties in de drienoordelijke provincies', RIGO, februari 20116 Informatie uit de doelgroepmonitor van Portaal. Deze monitor raamt met behulpvan allerlei woon- en bewonersonderzoek de vraag per inkomensgroep op korteen lange termijn en het deel van die vraag dat Portaal daadwerkelijk bedient.6 Prognoses Atlas nederlandse gemeenten 2011; ook: `Regionale bevolkings- enhuishoudensprognose 2009-2040', Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en CBS,oktober 2009.7 Zie `Open deuren, dichten deuren - middeninkomens op de woningmarkt', VROm-raad, juni 2011.8 Zie `Open deuren, dichten deuren - middeninkomens op de woningmarkt', VROm-raad, juni 2011.9 Zie ondermeer `Huishoudens tussen wal en schip', RIGO, juni 2010.10 Zie ook `Werken aan oplossingen voor middeninkomens', Atriv? / Op maat, oktober2011, waarin zes strategische adviezen worden gegeven hoe aan de slag te gaanmet mogelijke oplossingen voor de middeninkomens.0% 20% 40% 60% 80% Prijs Leuke buurt Familie en vriendenwonen in de buurt Woningoppervlak Aantal kamers Woningtype Werk in de buurt Voorzieningen in debuurt Architectuur Anders