28TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondnieuWe Financi?Le opLos-singen voor corporatiesin kriMpgeBiedencorporaties in krimpgebieden worden hard getroffen door de bevolkingsdaling, de krimpendewoningvoorraad, de crisis op de woningmarkt en de verhuurdersheffing uit het woonakkoord. huninvesteringscapaciteit staat sterk onder druk. het ministerie van Bzk, rijksvastgoedbedrijf rvoB,parkstad en provincie Limburg zoeken voor parkstad Limburg naar oplossingen via nieuwe financi?learrangementen.DecrisisopdewoningmarktzetdeinkomstenvancorporatiesonderdrukenheeftertoegeleiddaterinZuid-Limburggrotebehoefteisaanmanierenomdetransitieopgavevormtegeven(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)29TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRonddooR estheR geuting, jaap daRwinkeL en hub pLoem Msc.,adviseurs stec groep @steCgRoep #tvdvdemografische krimp, dalende woningprijzen, leegstand eneen woningmarkt die tot stilstand is gekomen, treffen dekrimpgebieden. In Parkstad krimpt het aantal huishoudenstot 2040 met zo'n 15.000 tot net boven 100.000 huishou-dens. De waardeontwikkeling van woningen blijft sterkachter bij de provincie Limburg en de rest van Nederland, daalt snellerdan in de rest van Nederland en circa 4% van de woningen staat leeg.Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar sociale en dure huurwoningenjuist toeneemt (zie tabel 1). Door de oplopende werkloosheid, stagne-rende inkomens en de crisis in de koopsector doen steeds meer men-sen een beroep op een huurwoning bij een corporatie. Ook verwachtenwe dat de sterke toename van het aantal ouderen de vraag naar huur-woningen verder zal opstuwen.tabel 1: tekorten huurwoningen in 2009 en 2012 in nederlandsegment tekort 2009 tekort 2012Appartement tot liberalisatiegrens 4% 10%Appartement vanaf liberalisatiegrens 14% 20%grondgebonden tot liberalisatiegrens 5% 8%grondgebonden vanaf liberalisatiegrens 9% 9%Bron: WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013)De crisis op de woningmarkt zet de inkomsten van corporaties onderdruk. Het lukt corporaties minder goed om woningen te verkopen ende woningen die ze verkopen leveren minder op. En, is het wel wense-lijk om woningen te verkopen terwijl er juist meer vraag is naar huur?Ook stijgen de huuropbrengsten langzamer omdat huurders langer in(te) goedkope huurwoningen blijven wonen. Er zijn dan minder muta-ties waardoor het optrekken van de huur bij mutatie naar streefhuurlangzamer verloopt.Kortom, terwijl er grote behoefte is om te investeren in Zuid-Limburgom de transitieopgave vorm te geven, zien we juist dat de investe-ringscapaciteit van corporaties daalt. Corporaties zijn een belangrijkepartij bij deze transitieopgave. Niet alleen omdat ze eigenaar zijn vanzeer veel woningen in dit gebied, maar tevens omdat ze sterk afhanke-lijk zijn van de huurinkomsten. Veel leegstand, dalende prijzen en ver-paupering verminderen de kasstromen die juist nu belangrijk zijnvoor het doen van investeringen.investeRingsRuimte paRkstad-CoRpoRaties peR saLdo negatiefDe corporaties hebben al te maken met de Europese richtlijnen waar-door zij sinds 1 januari 2011 90% van hun sociale huurwoningen toemoeten wijzen aan huishoudens met inkomens tot 34.000. Slechts10% van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen naar anderedoelgroepen (hogere inkomens, maar ook urgenten na herstructure-ring of andere bijzondere doelgroepen). Corporaties worden verderverplicht hun sociale en commerci?le activiteiten te splitsen.Ook het Woonakkoord heeft veel gevolgen voor het functioneren vande woningcorporaties. Hierin staat dat de corporaties onder directereaansturing van gemeenten komen te staan. Het VNG heeft hieroveradvies gevraagd aan een commissie onder leiding van voormaligminister van VROM, Sybilla Dekker, over de nieuwe relatie tussen cor-poratie en gemeente. De commissie pleit ervoor om meer grip op decorporaties te krijgen door afspraken minder vrijblijvend te maken.De gemeente moet verder inzicht krijgen in de investeringscapaciteitvan corporaties en zorgen voor een goed onderbouwde woonvisie(liefst regionaal) op basis waarvan heldere prestatieafspraken met decorporaties gemaakt worden. Ook pleit de commissie voor een betertoezicht vanuit het rijk.Uitgelekte brief over rol corporaties van BlokWoningcorporaties moeten stoppen met commerci?le activi-teiten. Ze moeten koophuizen, dure huurwoningen, winkelsen kantoren afstoten en onderbrengen in een apart bedrijf.De corporaties mogen zich alleen nog bezig houden met socialehuurwoningen in de eigen regio. Dat staat in een nogvertrouwelijke notitie van minister Blok van Wonen.Al het commerci?le vastgoed moeten corporaties onderbrengenin een zogeheten overgangs-BV, die op termijn verkocht kan wor-den. Het gaat dan om huizen met een huur boven de 681 euro enkoopwoningen, kantoren, winkels en parkeergarages.Corporaties moeten zich ook minder bezighouden met het leef-baar maken van de wijk. Dat moeten ze veel meer overlaten aangemeenten en andere maatschappelijke instellingen. Corporatiesmogen alleen nog de omgeving van woningen verbeteren, speel-en groenvoorzieningen aanleggen, huurders helpen bij schuldsa-nering of huismeesters in dienst nemen.Bron: NOS, mei 2013Andere belangrijke onderdelen van het Woonakkoord zijn de maxima-le jaarlijkse huurverhoging en de verhuurdersheffing die oploopt tot 1.7 miljard in 2017. Deze heffing zet de investeringscapaciteit vancorporaties in Zuid-Limburg onder druk en zorgt verder voor een ste-vige discussie met gemeenten. Hieronder zetten we uiteen dat de hef-fing Limburg hard treft.positief: CoRpoRaties in zuid-LimbuRg hoeven mindeR af tedRagenDe verhuurdersheffing van 1,7 miljard in 2017 die via de WOZ-waarde over de corporaties wordt verdeeld, betekent een bijdrage vande Limburgse corporaties van 595 per jaar (circa 50 per woningper maand). Dat is 153 minder dan gemiddeld in Nederland (tabel 2).Dit komt door de lagere WOZ-waarde van huurwoningen in Limburg.negatief: de huRen stijgen mindeR haRdDe corporaties krijgen de mogelijkheid de huur te verhogen voor huis-houdens die niet tot de primaire doelgroep behoren (> 34.000 perjaar) en een corporatiewoning bewonen (scheefwonen). In Limburggeldt dat voor ruim 20% van de bewoners in corporatiehuurwoningen.Dat is lager dan in de rest van Nederland met als gevolg dat corpora-ties in Limburg 185 minder verdiencapaciteit per woning hebben. Intabel 3 staan de potenti?le extra opbrengsten.Saldo: het netto resultaat pakt ongunstig uit voor Limburgse corporaties:Wanneer we lasten combineren met opbrengsten wordt duidelijk datvoor de Limburgse corporaties het uiteindelijke saldo per woninglager is dan van andere corporaties in Nederland ( 12 versus 46) .Heffing maakt nieuwbouw sociale huurwoningen onaantrekkelijkHelder is hiermee dat corporaties in Limburg minder geld beschikbaar30TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondtabel 2: Lasten verhuurdersheffing voor Limburgse corporaties lagerRegio gem. wozwaarde perwoningaantalwoningentarief opbrengstverhuurdersheffingper woningNL totaal 154.000 2.274.000 0,48% 1.700.000.000 748Totaal Limburg 123.000 139.000 0,48% 82.867.000 595NL, excl Limburg 156.000 2.135.000 0,48% 1.617.133.000 758Bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, corporaties in perspectieftabel 3: extra opbrengstpotentie lager voor Limburgse corporatiesRegio aantalwoningenaandeelscheef-wonersper woning totaal extrahuurpotentieLimburg 139.000 20,4% 607 84.576.000NL, excl Limburg 2.135.000 27,0% 804 1.715.424.000Totaal 2.274.000 792 1.800.000.000Bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, doorrekening verhuurdersheffing, 28-02-2013, en Centraal Planbureauhebben om te investeren. Bovendien wordt ook de nieuwbouw van soci-ale huurwoningen hierdoor minder rendabel. De residuele grondwaardeontwikkelt zich ongunstig door de verhuurdersheffing. Hoe zit dat?We nemen de verhuurdersheffing op in een marktconforme exploita-tie van 50 jaar, verwerkt voor een fictieve eengezinswoning in eengemiddeld aantrekkelijke woonmilieu in Limburg en brengen drie sce-nario's in beeld. In het eerste scenario is de verhuurdersheffing nietverwerkt, in de twee volgende huurscenario's wel, waarbij de huur permaand verschillend is.In onze berekeningen bepalen we de opbrengstpotentie, net als com-merci?le vastgoedpartijen in drie stappen:1. De netto kasstroom uit exploitatie per jaar: de huur- en verkoop-opbrengsten minus de exploitatiekosten als onderhoud enbeheerskosten.2. De waarde van de kasstromen: kasstromen die verder in de toe-komst liggen zijn minder waard, dan kasstromen in de nabije toe-komst. Om deze `tijdswaarde' van geld te vertalen naar een con-creet bedrag worden de jaarlijkse kasstromen uit stap ??n terugge-rekend naar nu, het zogenaamde verdisconteren.3. Om de uiteindelijke opbrengstpotentie te bepalen tellen we alleverdisconteerde kasstromen bij elkaar op. Vervolgens hebben wevan deze totale waarde van de exploitatie de bouwkosten afgetrok-ken om de residuele grondwaarde te bepalen. Per huurniveau isvervolgens het marktconforme grondprijsniveau af te lezen.Uit deze berekening blijkt dat de verdiencapaciteit van de corporatiesper woning met circa 20.000 afneemt als de verhuurdersheffingwordt doorberekend in de residuele grondprijs (verschil scenario's 1 en2). De residuele grondwaarde ligt voor corporaties daarmee ver onderde grondprijs van 15.000 - 25.000 die gemeenten vragen. Het oudeprijsniveau frustreert de bouw van sociale woningen en daarmee detransitieopgave.Interessant wordt de discussie welke partij de pijn neemt van de dalen-de grondwaarde:? Of huurders gaan marktconforme huren betalen (scenario 3 tabel5). De verhuurdersheffing komt dan bij de huurder en via de huur-toeslag gedeeltelijk bij het rijk te liggen. Het is echter maar devraag of de huurders deze hogere huur kunnen betalen.? Of corporaties kunnen, zoals minister Blok heeft aangegeven,woningen verkopen zodat ze leningen af kunnen lossen en er vol-doende cashflow overblijft om de heffing te betalen. Het verkopenvan woningen door corporaties zal in Zuid-Limburg niet snelgaan, omdat er veel woningen aangeboden worden voor lage prij-zen. Ook zien we dat de vraag naar huurwoningen juist toeneemt.? Gemeenten kunnen hun grondprijzen verlagen, waardoor de reke-ning van de verhuurdersheffing bij de gemeenten komt te liggen.De meest waarschijnlijke oplossing is de polderoplossing waarbij hetverlies door alle partijen genomen wordt. Voor de corporaties betekentdit in ieder geval dat investeringsruimte onder druk komt te staan endat gezocht moet worden naar oplossingen om de investeringskrachtop peil te houden.twee finanCi?Le opLossingen: tRansfoRmatie-expLoitatie engebiedsexpLoitaties op basis van ge?ntegReeRde ContRaCtenNieuwe financi?le arrangementen zijn dus nodig om toch tot investe-ringen te komen. In samenwerking met BZK en RVOB hebben de regioParkstad en provincie Limburg een samenwerking gezocht om deoplossingen te vinden via nieuwe integrale samenhangende arrange-menten. De basis voor deze aanpak is te vinden in het convenant "Eenkoers voor Limburg" uit mei 2012 tussen het ministerie van BZK enprovincie Limburg.Stec Groep heeft met de partijen in de regio in totaal 22 mogelijkekansrijke arrangementen en instrumenten onder de loep genomen enuitgewerkt die kunnen bijdragen aan het versnellen van de transitie-opgave in Zuid-Limburg en Parkstad Limburg. Een aantal van dezeinstrumenten kan voor corporaties aantrekkelijk zijn. Hieronder wer-ken we er twee uit, te weten de transformatie-exploitatie en gebiedsex-ploitaties op basis van ge?ntegreerde contracten.31TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013Doorleegstaandewoningenteexploiterendoorbijvoorbeeldtijdelijkstudenteninwonin-gentehuisvestenkunnenrentelastenofonderhoudskostenterugverdiendworden(Foto Sabine Joosten / Hollandse Hoogte)aChteRgRond323232TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondvergoeding aan esCo -1netto-besparing gebruikerstart contract -1 einde contract -1start contract -2tijdenergie-onderhoudskostenvergoeding aan esCo -2huidigegebruiks-kostengebruikskosten na aanbestedingonderhouds- en energiepresentatiecontractde esCo aLs mogeLijk ContRaCt vooR veRduuRzamingEen bijzondere vorm van een ge?ntegreerd contract, de ESCo(Energy Service Company) kan voor corporaties interessant zijnom de verduurzaming van hun woningen vorm te geven. Het iseen besparingsdienst die de aanleg, het onderhoud en het beheervan installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garan-deert een afgesproken energiebesparing. Het is vooral interessantvoor bedrijven die veel en grote installaties hebben zoals corpora-ties. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud enzelfs ook de financiering.Deze maar ook andere oplossingen worden nu in Parkstad ver-kend en toegepast.de tRansfoRmatie-expLoitatie (tRex)Corporaties kunnen een rol spelen bij het daadwerkelijk aanpakkenvan de verouderde voorraad (ook als de opgave in het particuliere bezitligt). Door leegstaande woningen te exploiteren totdat de markt toe isaan transformatie of herbestemming kan het aantrekkelijk zijn om eentransformatie-exploitatie (TREX) op te starten. Door bijvoorbeeld tij-delijk studenten, (creatieve) bedrijvigheid of arbeidsmigranten in dewoningen te huisvesten kunnen rentelasten of onderhoudskostenterugverdiend worden. Als de markt aantrekt ontstaat vanzelf weereen moment om de transitie daadwerkelijk uit te voeren. Bovendienkan een tijdelijke exploitatie voor reuring in het gebied zorgen waar-door het gebied herontdekt wordt.gebiedsexpLoitaties op basis van ge?ntegReeRde ContRaCtenPure uitleglocaties komen in Zuid-Limburg nauwelijks meer voor.Corporaties hebben steeds meer te maken met transformatiegebiedenwaar ontwikkeling en beheer steeds meer door elkaar lopen. Bovendienzijn onder de huidige marktomstandigheden de verdiencapaciteitenuit het grond- en vastgoedontwikkelingstraject in principe niet meervoldoende om te komen tot rendabele herontwikkeling. Dit maakt eenge?ntegreerde aanpak voor corporaties aantrekkelijk waarbij naast dekasstromen van de grond- bouw en ontwikkelingsexploitatie ook dekasstromen van de beheerexploitatie, verduurzaming en renovatieworden betrokken.Deze ge?ntegreerde contracten worden vaak aangeduid met de verza-meltermen BOT's (Build, Operate, Transfer) en DBFMO (Design, Build,Finance, Maintain, Operate) en zijn in de infrastructuur en de vast-goedontwikkeling al langer gebruikelijk. In gebiedsontwikkeling win-nen ze nu aan aandacht. Traditioneel wordt nu nog vaak uitgegaan vaneen scheiding in ontwikkeling (grondexploitatie) en daadwerkelijkeexploitatie van het gebouw of gebied (vastgoed- of gebiedsexploitatie).De integratie van deze exploitaties tot een ketenexploitatie kan ervoorzorgen dat op voorhand niet rendabele ontwikkelingen toch doorgangvinden. Er ontstaat zo aan het begin een samenwerking en integratievan verschillende partijen met elk hun expertise in de hele opgave.ConCLusieCrisis en heffing zetten de investeringscapaciteit van corporaties inkrimpgebieden hard onder druk. Ook nieuwbouw van sociale huurwo-ningen wordt minder rendabel. De transitieopgave vraagt om innova-tieve arrangementen waarbij verschillende partijen een rol hebben.Van corporaties alleen kan niet meer de oplossing worden verwacht.Maar er zijn zeker nieuwe arrangementen die aansluiten bij de nieuwemarkttechnische en financi?le realiteit, zoals de genoemde arrange-menten in dit artikel. Komende jaren moeten ze worden uitgeprobeerden uitgerold.tabel 4: netto resultaat verhuurdersheffing negatief voor Limburgse corporatiesRegio(bedragen per woning)Limburg nederlandexcl. LimburgtotaalnederlandExtra verdiencapaciteit 607 804 792Verhuurdersheffing 595 758 748Saldo 12 46 44Bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, doorrekeningverhuurdersheffing, 28-02-2013, en Centraal Planbureautabel 5: voorbeeld berekening opbrengstpotentie voor een eengezinswoning2e aftoppings-grens2e aftoppings-grensmarktconformHuur per maand 575 575 625Heffing in exploitatie nee ja jaOpbrengstpotentie 155.000 135.000 151.000Investeringen 137.000 137.000 137.000Residuele grondwaarde 18.000 -2.000 14.000Bron: Nederlandse Vereniging van Makelaars, bouwkostenkompas,bewerking Stec Groep (2013)Rekenvoorbeeld van TREX voor verouderd appartementencomplexEr staat een verouderd appartementencomplex dat leegstaat en optermijn gesloopt wordt. Het gebouw wordt tijdelijk doorverhuurdvoor een huurprijs die past bij de functie en bij de tijdelijkheid aanbijvoorbeeld creatieve industrie of echt startende ondernemingen.Dat betekent vaak ook dat er ook kosten gemaakt worden om hetgebouw voor verhuur geschikt te maken. In de afweging is dat vaakbepalend, en een kosten-batenanalyse op zich. Daarnaast kan tijdelij-ke verhuur ook bijdragen aan versterken van de leefbaarheid en vande bekendheid van het gebied. Hieronder staat een eenvoudig reken-voorbeeld van de extra opbrengstpotentie.extra opbrengst-potentie trextijdelijk te verhuren 3.000 m2?aantal jaar te verhuren 5 jaaropbrengstpotentietijdelijke verhuur10 m2 per jaartotale netto opbrengst-potentie 150.000 gedurende 5 jaar