26DOOR MARTIJN ESKINASI EN CAROLA DE GROOT, PLANBUREAU VOOR DELEEFOMGEVINGBouwfonds Property Development heeft in het kader van haarinternationale strategie een diepgaande analyse gemaakt vande woningmarkten in de drie kernlanden Frankrijk,Duitsland en Nederland. De uitkomsten zijn onlangs ver-schenen in het rapport `Woningmarkten in perspectief'. Inde genoemde landen is een groot aantal regio's met elkaar vergeleken.Naast statistische analyses over economie en demografie, is ook het func-tioneren van de markten doorgelicht en zijn ruim 3.000 consumentennaar hun woonwensen gevraagd. De verschillen tussen de drie landen zijnSTRUCTUUR VAN DE HYPOTHEKENMARKTDe verhuisgeneigdheid en verhuismobiliteit van mensen neemt, zoalswelbekend, sterk af met de leeftijd. Het zijn vooral de jongeren tot 30jaar die vaak (willen) verhuizen, wat samenhangt met het feit dat in dezelevensfase doorgaans veel veranderingen plaatsvinden (zoals het gaansamenwonen of veranderen van baan) die aanleiding kunnen geven omte gaan verhuizen. Praktisch de helft van de jongeren was ? althans in2008 ? van plan te verhuizen en meer dan de helft is in de twee vooraf-gaande jaren ook daadwerkelijk verhuisd (Figuur 1). Na het dertigstelevensjaar komen mensen doorgaans in wat stabieler vaarwater terechten vindt een scherpe daling plaats van zowel de verhuisgeneigdheid alsvan de verhuismobiliteit.Bij huishoudenstypen waarvan het hoofd 30 jaar of ouder is, ligt dedaadwerkelijke verhuismobiliteit zelfs nog lager dan de verhuisgeneigd-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDHet is bekend dat mensen met het vorderen derjaren steeds minder verhuizen. Veel onderzoekersverwachten dat de vergrijzing dan ook tot eenafnemende verhuismobiliteit en verdergaandestagnatie van de woningmarkt leidt. Toch klopt ditmaar ten dele: bij overlijden of verhuizing naar eenzorginstelling stromen oudere huishoudens dewoningmarkt uit en laten zij een woning achter.Die uitstroom gaat in de komende decenniatoenemen, in het bijzonder uit de koopsector.NU AL VOORSORTERENOP UITSTROOM OUDEREHUISHOUDENS27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDheid. Van de huishoudens tussen 30 en 54 jaar en zonder kinderen(`medioren') is slechts 18% verhuisd en heeft ongeveer een kwart een ver-huiswens. Bij gezinnen met kinderen in dezelfde leeftijdsgroep liggendie cijfers nog lager. Bij huishoudens boven de 55 jaar (ook wel `ouderehuishoudens' genoemd) is de verhuismobiliteit vrijwel constant rond de7%, terwijl de verhuisgeneigdheid verder afneemt. Dit suggereert dathet aantal `onvoorziene' verhuizingen toeneemt op oudere leeftijd, ietswat ook is aangetoond door De Groot e.a. (2009).Steeds meer oudere huishoudens: in 2040 de helft van het totaalIn de komende decennia groeit vooral de groep die minder mobiel is opde woningmarkt. Want de Nederlandse bevolking vergrijst. In 2010waren er bijna 2,9 miljoen huishoudens ouder dan 55 jaar, ofwel 39% vanhet totaal van circa 7,4 miljoen huishoudens (Figuur 2). In de komendedecennia zal het aantal oudere huishoudens volgens de regionalePEARL-huishoudensprognose 2011 flink toenemen. In 2040 zal ongeveerde helft van het aantal huishoudens een oudere (55-plus) huishoudenzijn. Tot 2025 neemt vooral het aantal huishoudens van 55 tot en met 64jaar toe, daarna zit de sterkste stijging bij de huishoudens van 65 jaar enouder. De oorzaken van de vergrijzing worden gevonden in het opval-lend hoge aantal geboorten na de Tweede Wereldoorlog in combinatiemet de dalende vruchtbaarheid vanaf eind jaren zestig van de vorigeeeuw (Beets & Fokkema 2005). De zogenaamde babyboomgeneratie,geboren tussen 1945 en 1960, bereikt vanaf 2010 het 65e levensjaar, watde versnelde vergrijzing mede verklaart.VERGRIJZING: EERST MINDER VERHUISDYNAMIEK, MAAR DAARNA MEERUITSTROOMVanwege de vergrijzing zal het totale aantal verhuizingen onder ouderehuishoudens de komende jaren toenemen. Er is met andere woordensprake van een zogenaamd volume-effect (Van Dam e.a. 2013). Als demate waarin leeftijdsgroepen verhuizen niet wijzigt, zal ook het totaleaantal verhuizingen in de bevolking toenemen, simpelweg omdatNederland in 2040 meer inwoners telt dan vandaag de dag. Waar dekomende dertig jaar het totale aantal verhuizingen met circa 5% toe-neemt, wordt een bevolkingsgroei voorzien van circa 6,5%. Dit verschilvalt terug te voeren op de verouderende bevolking. Als de bevolkingalleen zou veranderen qua leeftijdssamenstelling (en niet groeit) zijn erin 2040 minder verhuizingen te verwachten dan nu. Door de vergrijzingzal het aantal verhuizingen per 1.000 inwoners dan ook gestaag dalen inde komende decennia (Van Dam e.a. 2013). In eerste instantie leidt devergrijzing dus tot minder verhuisdynamiek, een conclusie die eerderook is getrokken door Oevering (2012)1.Belangrijker is echter het volgende: tussen 2025 en 2030 bereiken de eer-ste babyboomers het 80e levensjaar. Hoewel het beleid erop is gerichtom ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen (VROM-raad2005), wordt op een gegeven moment, bijvoorbeeld wanneer een ouderezwaar begint te dementeren, de stap naar bijvoorbeeld een aanleunwo-ning of een zorginstelling bijna onvermijdelijk. Vanaf het 80e levensjaarzullen oudere huishoudens dan ook in toenemende mate de woning-markt gaan verlaten, door te verhuizen naar een zorginstelling of dooroverlijden. En als een huishouden de woningmarkt verlaat, komt eenwoning beschikbaar op de woningmarkt, die opnieuw verhuurd of ver-kocht kan worden. Een hogere uitstroom leidt dus tot een groter vrijko-mend aanbod aan woningen.In recent onderzoek naar de woningmarkteffecten van de toewijzings-normen als gevolg van de staatssteunregeling (Eskinasi e.a. 2012) heefthet PBL de verwachte toename van deze uitstroom als gevolg van de ver-grijzing berekend. Deze zal naar verwachting toenemen tot ruim 90.000huishoudens per jaar rond 2030, een toename van circa 17%. In 2030komen er jaarlijks dus ongeveer 14.000 woningen m??r vrij dan in 2008.De toename van de uitstroom is het sterkst in de periode na 2020, als derelatief grote groep babyboomers langzaam maar zeker de woningmarktgaat verlaten2.Als eerste tussenconclusie formuleren we dus dat door de vergrijzing ineerste instantie de verhuisdynamiek wat afneemt, maar dat we op eentermijn van vijftien tot twintig jaar te maken krijgen met een aanzienlij-ke toename van de uitstroom uit de woningmarkt. Wanneer de baby-boomgeneratie de woningmarkt in toenemende mate gaat verlaten,komen er jaarlijks steeds meer woningen vrij. En die vrijkomendewoningen gaan meewegen in de verhoudingen tussen woningvraag en-aanbod.DE BABYBOOMGENERATIE WOONT VEEL VAKER IN EEN KOOPWONINGBij het analyseren van de woningmarkteffecten van de vergrijzing is ookde huisvestingssituatie van oudere huishoudens van belang. Als zij wei-nig verhuizen, is de kans immers groot dat hun huidige woning pas vrij-komt als zij uitstromen uit de woningmarkt vanwege overlijden ofopname in een verpleegtehuis. De huidige woonsituatie van ouderehuishoudens zegt daarom iets over de woningen die straks, naar ver-wachting, als gevolg van de uitstroom vrijkomen. Figuur 3 brengt deverdeling tussen huurders en kopers per huishoudenstype in beeld.Vooral gezinnen met kinderen (in de leeftijdsgroep 30-55 jaar) zijn vaakhuiseigenaar: in 2008 gold dit voor bijna driekwart van hen. Van demedioren, ofwel huishoudens in dezelfde leeftijdsgroep maar zonder Verhuisgeneigd Verhuisd60%50%40%30%20%10%0%Jongeren(75)Figuur 1 Verhuisgeneigdheid en verhuismobiliteit naar huishoudenstype, 2008Bron: WoON2009, bewerking PBL.Figuur 2 Huishoudens naar leeftijdscategorie hoofd huishouden, 2008Bron: CBS huishoudensprognose 2011-2040, bewerking PBL9.000.0008 .000.0007 .000.0006 .000.0005 .000.0004 .000.0003 .000.0002 .000.0001 .000.0000 75+ 65-74 55-64 40-54 30-39