46ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014OMVANGFUNDERINGSPROBLEMENVRAAGT OM AAN ACTIEVEOVERHEIDJe zult maar denken een goed huis te hebben en er dan achterkomen dat de fundering verrot is. Hetoverkomt vele huiseigenaren. En omdat met herstel grote bedragen gemoeid kunnen zijn, springt deoverheid bij, zoals in Zaanstad en Dordrecht.Waarhaalteeneigenaar35.000voorfunderingsherstelvandaanalszijnhypotheekhogerisdandewaardevanzijnhuis?(Foto Dick de Jong)47ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014DOOR WIM VAN DEN ENGEL, GEMEENTE DORDRECHT, DICK DE JONG,DE GROENE WERF EN BESTUURSLID KCAF, WILLEKE KOOPS, GEMEENTEZAANSTAD, EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM31Funderingsherstel is een bijzondere en tevens kostbare vormvan particuliere woningverbetering. Maar ook een noodzake-lijke: het gaat om bouwtechnische veiligheid. Huizen verzak-ken, scheuren en dreigen in elkaar te zakken. In Zaanstad enDordrecht krijgen duizenden woningeigenaren vroeg of laatte maken met de vervanging van de fundering van hun woning.Dergelijke constructieve problemen zijn voor een woningeigenaaraltijd onvoorzien en brengen erg hoge kosten met zich. Beide gemeen-ten hebben na tien jaar stimuleringsbeleid gekozen voor een facilite-rende aanpak, maar blijven wel een rol spelen.In modderig Nederland staan op verschillende plekken woningen meternstige funderingsproblemen, vooral in het westen des lands. Meijerschat dat driekwart miljoen woningen die gefundeerd zijn op houtenpalen, tot de risicogroep behoren. Ongeveer 200.000 tot 250.000woningen hebben een latent of acuut funderingsprobleem. Vaak gaathet om eigen woningen. Slechte funderingen kunnen bij alle soortenhuizen voorkomen, maar in de praktijk liggen de meest knellende pro-blemen bij de onderkant van de woningmarkt. De aandacht en getallenhebben vooral betrekking op de houten palen funderingen: houtrot,houtschimmels, te lage grondwaterstanden, bacteri?n, te weinig of tekorte palen en negatieve kleef. Daarnaast zijn er ook vele woningen dieop staal (d.w.z. op een laag zand) zijn gebouwd, en verzakken.Wie is er eigenlijk aansprakelijk voor een slechte fundering van eenoud huis? De verantwoordelijkheidsvraag is weliswaar belangrijk,maar eigenlijk achterhaald. De Hoge Raad heeft uiteindelijk bepaalddat de dader op het kerkhof ligt: er is niet ??n partij aan te wijzen voorde schuldvraag. De oorzaken van de slechte funderingen kunnen ver-schillen, met verschillende schuldenaren. Uiteindelijk komt het op hetbordje van de huidige eigenaar.Hoewel het om privaat bezit gaat, grijpen gemeenten wel in om rede-nen van verpaupering, leefbaarheid, waardedaling van panden in denabije omgeving, volksgezondheid, veiligheid en vervolgschade aangemeentebezit. Het rijk heeft in het verleden erkend dat gemeentennoch eigenaren de benodigde soms buitensporig hoge uitgaven - 60.000 tot 80.000 of nog meer - alleen konden dragen. In 2001 zegdehet rijk subsidie toe aan zes gemeenten: Dordrecht, Gouda, Haarlem,Waddinxveen, Schiedam en Zaanstad, die, met een verlenging, duurdetot 2010. In 2009 stelde een grotere groep gemeenten een manifest op,naar aanleiding waarvan uiteindelijk het Kenniscentrum AanpakFunderingsproblematiek (KCAF) is opgericht.Grote investeringen leiden hooguit tot waardebehoud ten opzichtevan de oorspronkelijke situatie. Begin 2013 zijn de financieringseisenaangescherpt waardoor het alleen mogelijk is om funderingshersteluit te laten voeren met de overwaarde van de woning of met eigengeld. En dit blijkt steeds minder vaak aanwezig. Dit leidt ertoe dat erper bouwblok dikwijls wel een of meerdere eigenaren zijn die funde-ringsherstel niet kunnen betalen, waardoor herstel van het gehele blokstagneert.De Tweede Kamer heeft in een motie medio 2013 de minister gevraagdom in overleg met het KCAF tot aanvullende voorstellen te komen omde stagnatie te verhelpen en een verdere aanpak te bevorderen. Ditoverleg heeft geresulteerd in een aantal voorstellen die eind januariaan de minister worden aangeboden, ter behandeling in de Kamer.Naar schatting van onderzoeksbureau Deltares (2012) zal de totalebenodigde investering bij de woningen op houten palen, wanneer erniet snel iets gebeurt, kunnen oplopen tot zo'n 40 miljard euro in dekomende 25 jaar. En dan spreken we alleen nog maar over technischekosten, en niet over bijkomende kosten.FUNDERINGSAANPAK IN ZAANSTADZaanstad is een van de gemeenten die zich sinds 2001 inzet voor fun-deringsherstel. Als gevolg van de slappe veenbodem en een bacteriedie de hier veel gebruikte grenenhouten palen aantast, zijn veel buur-ten kwetsbaar voor verzakkingen. Zaanstad heeft 9.000 vooroorlogseparticuliere woningen en mogelijk nog eens 7.000 naoorlogse wonin-gen die kampen met een slechte fundering. Vaak gaat het om kleine,gehorige en slecht ge?soleerde woningen in oude wijken, gemengdmet corporatiebezit dat ook aan verbetering toe is. Een bouwtech-nisch, financieel en ook maatschappelijk probleem. Eigenaren wor-den, vaak plotseling, geconfronteerd met uitgaven van vele tiendui-zenden euro's voor een vorm van herstel die eigenlijk niet leidt totzichtbare verbeteringen en de woning enkel terugbrengt op `normaal'niveau. Het is te zien als een probleem van de individuele eigenaar.Een deel van de eigenaren redt het inderdaad op eigen kracht, maar erzijn ook eigenaren die ondersteuning nodig hebben om hun woning tekunnen herstellen. Kan de gemeente of overheid deze woningeigena-ren de rug toe keren?De gemeentelijke stimuleringsaanpak van de afgelopen jaren had devorm van een drietrapsraket:? onderzoek: het aanwijzen van onderzoeksgebieden en het laten uit-voeren en betalen van funderingsonderzoek. Hierbij is gekozen voorde aanpak van bouwblokken? van bewustwording naar start van aanpak: eigenaren individueel engroepsgewijs informeren over de resultaten, zoeken van `blokhoof-den' die als spreekbuis voor een groep eigenaren fungeren, subsidievoor een technisch voorbereidingplan? financiering van herstel: mogelijkheid voor alle eigenaren om eenlaagrentende lening af te sluiten via de SVnOok werd het Gemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel opge-richt, een interdisciplinair team (bouwkundig en financieel advies,communicatie) dat intensief contact heeft met betrokken eigenaren.Bij herstel van een bouwblok moeten immers alle eigenaren meewer-ken en het is de kunst ook de laatste eigenaar in een blok mee te krij-gen.Een kwart van de vooroorlogse woningen is inmiddels onderzocht opfunderingskwaliteit en zo'n 1.200 woningen zijn hersteld, ongeveer 100per jaar. Daarmee is direct duidelijk dat er nog een grote opgave ligt.Ongeveer de helft van de eigenaren maakte gebruik van de goedkopeleningen; de gemeente heeft nu nog zo'n 14 miljoen uit staan. Omdatde leningen grotendeels met geleend geld zijn verschaft, drukken derentelasten op de gemeentelijke begroting.Door een ernstige verzakking in Krommenie in 2008, waarbij eigena-ren van de ene op de andere dag hun woning moesten verlaten, laaidebinnen de gemeente de funderingsdiscussie weer op. Door allegemeentelijke inventarisaties was het probleem inmiddels een stukbekender geworden onder de inwoners van Zaanstad. Het stimule-ringsbeleid leidde weliswaar tot goede resultaten, maar het gemeente-bestuur besefte ook dat deze ingrijpende aanpak op lange termijn niet48ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014goed houdbaar was. Bovendien was er meer interne afstemmingnodig. Funderingsherstel startte uit het oogpunt van verbetering vanleefbaarheid van wijken, maar bleek ook andere doelen te hebben: vei-lig kunnen wonen en het voorkomen van schade aan woningen bijwerkzaamheden in de openbare ruimte.Zo kwam Zaanstad in 2010 tot een nieuwe beleidslijn, vastgelegd in denota `Nieuw fundament'. Uitgangspunt is dat in de eerste plaats eige-naren verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun woning. Datwas natuurlijk altijd al zo, maar omdat de gemeente onderzoek initi-eerde en betaalde, was dat besef wat naar de achtergrond verdwenenen leek de gemeente probleemeigenaar geworden.Er is meer aandacht voor de relatie tussen funderingsproblematiek ende openbare ruimte. De gemeente voert risicoanalyses uit in gebiedenwaar de sector Realisatie en Beheer een schop in de grond gaat steken,bijvoorbeeld bij vervanging van rioleringen in straten met oudewoningen. Hiervoor is een protocol ontwikkeld.Daarnaast zijn de helpende en de dwingende hand meer in balansgebracht: er worden meer woningen gemonitord op zakkingen, er zijnnieuwe beleidsregels voor handhaving geformuleerd en de toezicht-houdende rol van de gemeente is versterkt. Dat is vanuit veiligheidnoodzakelijk, want de slijtage van de woningvoorraad gaat door. Wiedoor Zaanstad rijdt, moet dan ook niet vreemd opkijken diverse bouw-blokken in de stutten te zien staan.Eenslappeveenbodemeneenbacteriediedehierveelgebruiktegrenenhoutenpalenaantast,zorgenvoorverzakkingen49ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014De leningen zijn stopgezet. Wat is gebleven is de subsidie voor funde-ringsonderzoek, onderzoek dat al snel tot 2.000 euro per inspectieputkan oplopen. Hoewel een eigenaar liever niet hoort dat de funderingvan zijn woning slecht is, maakt zo'n onderzoek wel duidelijk dat her-stel nodig is. Soms vragen potenti?le kopers om een funderingsonder-zoek. Eigenaren moeten in tegenstelling tot voorheen zelf het initiatiefnemen, een bureau zoeken en opdracht verlenen. Het is een eerste stapin bewustwording, die nodig is om tot handelen over te gaan. Ook hetGemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel is in stand gebleven.Particuliere woningverbetering is intensief maatwerk en gemeentelij-ke capaciteit blijkt onontbeerlijk om tot resultaten te komen. De sub-sidie voor een technisch voorbereidingsplan en de mogelijkheden voorlaagrentende leningen zijn be?indigd. Alleen voor een kleine groep dienet buiten de boot valt, wordt nog de mogelijkheid voor een maat-werklening onderzocht.In een tijd van economische crisis, waarin veel eigenaren de overwaar-de van hun woning hebben zien verdampen, is een aanpak gericht opeigen verantwoordelijkheid geen eenvoudige. Want waar haalt eeneigenaar 35.000 voor funderingsherstel vandaan als zijn hypotheekhoger is dan de waarde van zijn huis en banken steeds strengere regelshanteren? Zaanstad zoekt daarom naar nieuwe financieringsmogelijk-heden. Het idee is onderzocht om de ondergrond onder de verzakken-de huizen aan te kopen, deze in erfpacht terug te geven (met een jaar-lijkse canon) en zo de eigenaren middelen te verschaffen om hun fun-dering te herstellen. Dit stuit vooralsnog echter op fiscaal-juridischebelemmeringen die alleen met wetswijzigingen zijn op te lossen. Zowordt gedeeltelijke verkoop in de wet fictief gezien als gehele verkoop,waardoor de gehele hypotheekschuld een box 3 schuld wordt en deeigenaar geen recht op hypotheekrenteaftrek meer heeft.Een ander idee is de inzet van de Betaalbare Koopwoningen ZaanstadBV (BKZ) voor herstel van woningen in slechte bouwkundige staat.Deze BV, waarvan de gemeente alle aandelen heeft, is in 2005 in hetleven geroepen om nieuwe koopwoningen toegankelijk te maken voorlage inkomensgroepen. Nu er voldoende regulier aanbod op de marktis, wordt gekeken of de BKZ een geschikt financieringsinstrument isvoor kwaliteitsverbetering van de bestaande bouw. De basis van hetrekenmodel is: aankoop van de grond en de woning, herstellen van defundering en het geheel vervolgens in erfpacht uitgeven. Ook optiesmet cascoherstel en energiebesparende maatregelen als isolatie enzonne-energie zijn doorgerekend. In de businesscase is de rol van ban-ken onontbeerlijk: zij moeten bereid zijn een deel van het risico af tedekken. Gesprekken met banken en andere marktpartijen worden ookgevoerd over een onderhoudsfonds, een product dat het voor eigena-ren aantrekkelijk moet maken om voor het onderhoud van hunwoning te sparen. Voorkomen is immers beter dan genezen.FUNDERINGSAANPAK IN DORDRECHTVanaf 1800 tot ongeveer 1945 werden woningen in Dordrecht op hou-ten palen gefundeerd. Deze palen gingen zo'n twaalf meter de grond inen daar bovenop kwam een gemetselde muur. Na de oorlog ging menover op het bouwen op betonnen palen of een combinatie van hout enbeton. Tegen het eind van de negentiger jaren manifesteerde de funde-ringsproblematiek zich grootschalig in wijken als Oud-Krispijn,Nieuw-Krispijn, Reeland en de 19e-eeuwse schil. Eind 2000 blijkt uitonderzoek dat er ca. 1.350 woningen mogelijk last hebben van funde-ringsproblemen als gevolg van rottende palen. Voor ruim 1.100 wonin-gen is er uiteindelijk een hersteladvies afgegeven.Binnen het gemeentelijk beleid voor particuliere woningverbetering isin Dordrecht het afgelopen decennium veel aandacht gegaan naar deaanpak van de funderingsproblematiek. Uitgangspunt is dat huiseige-naren zelf verantwoordelijk zijn voor hun woningen, inclusief de fun-dering en het herstel daarvan. De gemeente wilde en kon indertijd debereidwillige woningeigenaren financieel ondersteunen. In 2001 steldede gemeente 30 miljoen ter beschikking voor een stadsbrede funde-ringsaanpak bestaande uit onderzoek, procesbegeleiding, een subsi-dieregeling en het vrijmaken van gemeentelijke capaciteit. Dordrechtwas een van de zes gemeenten die in 2001 een rijksbijdrage kreeg, vanruim 2,4 miljoen euro.505050De gemeente betaalde het funderingsonderzoek van de woningen ophouten palen. Daarnaast konden eigenaren een subsidie van 6.810krijgen en een lening tegen lage rente. Het maximaal te lenen bedragwas 70.000, dat moet worden terugbetaald in 25 jaar tegen een lagerente van 2%.Daarnaast is in 2005 de subsidieverordening Funderingsherstel uitge-breid met de mogelijkheid tot het verstrekken van een vangnetlening(tegenwoordig maatwerklening) aan eigenaren voor wie een normalelening niet mogelijk was. Met deze maatregel hoopte de gemeenteraaddat ook deze eigenaren de stap tot herstel zullen zetten. Gedurende deperiode 2005 tot en met 2013 heeft Dordrecht 49 van dergelijke vang-netleningen verstrekt.In 2011 is besloten om deze regeling Funderingsherstel nog eenmaal teverlengen tot 10 juli 2012 en deze tegelijkertijd te intensiveren. Zoschrijft sinds januari 2011 de gemeente onwillige eigenaren aan wanneertenminste 50% van de eigenaren in een bouwblok schade aan funderingen casco wil laten herstellen. Dat gebeurde daarvoor pas bij 80%.Hiermee was het mogelijk meer onwillige eigenaren aan te schrijven.Door het uitbreiden van deze regeling zijn dan ook ruim 100 woningenmeer hersteld. Met deze nieuwe benadering was relatief weinig extrainzet gemoeid, waardoor het paste binnen het beschikbare budgetvoor de Subsidieregeling Funderingsherstel.Van de 1.100 Dordtse woningen die een hersteladvies hebben gekregen,is eind 2013 de fundering bij 676 woningen hersteld, maar bij de overi-ge 451 woningen nog niet. Alle 676 eigenaren hebben de basissubsidievan 6.810 euro ontvangen. Bovendien is aan 485 eigenaren een leningverstrekt. Binnen deze groep hebben nog eens 265 eigenaren een cas-colening afgesloten.Voor de gemeente blijkt de funderingsaanpak een complex, arbeidsin-tensief en kostbaar proces te zijn. Het is echter duidelijk dat de funde-ringsproblemen in Dordrecht nog lang niet zijn opgelost, er zal aan-dacht moeten blijven voor problemen met funderingen van zowelwoningen op houten palen als ook woningen met een fundering opstaal. In Dordrecht is men zich ervan bewust dat zonder aanvullendbeleid het probleem niet wordt opgelost en het onderwerp blijft danook voortdurende aandacht houden.TOT SLOT: FUNDERINGSPROBLEMEN ZIJN EEN GEVAL APARTDe risicogroep voor een slechte fundering is per gemeente te bepalen,namelijk oudere woningen uit bepaalde bouwperiodes op specifiekeslappe ondergronden. Aantallen verschillen echter enorm per gemeen-te. Een eerste, meer preventieve stap is om een lokale inventarisatie temaken en betreffende eigenaren bewust te maken van de situatie. Eenindividuele eigenaar kan natuurlijk struisvogelgedrag vertonen: `watniet weet, wat niet deert' (en dus niets kost), en bij eventuele verkoopbegint hij er niet over. KCAF pleit daarom voor een verplichte funde-ringsparagraaf in verkoopcontracten. Ook gemeenten kunnen preven-tieve stappen achterwege laten (en geen bodemonderzoeken doen,geen inventarisaties opmaken) en enkel in actie komen bij acute pro-blemen. Het relatief geringe aantal gemeenten dat daadwerkelijkbeleid voert op dit onderwerp, doet vrezen dat een aanzienlijk aantalgemeenten louter dit (tweede) curatieve spoor volgt. Daar schuilennog veel problemen figuurlijk en letterlijk onder de oppervlakte.Problemen met een slechte fundering vormen een geval apart. Vaakgaat het om enorme investeringen voor de toevallige eigenaren.Funderingsherstel behoort tot de zwaarste categorie, waarvoor dik-wijls buitensporig grote uitgaven nodig zijn.Gezien de beperkte (financi?le) mogelijkheden van eigenaren engemeenten zal hiervoor een specifieke oplossing gevonden moetenworden. Deze oplossing zal moeten uitstijgen boven het gemeentelijkniveau. In november 2013, heeft het rijk de voorwaarden voor funde-ringsleningen iets versoepeld, waardoor eigenaren met te weinig ofgeen overwaarde, maar met voldoende inkomen, toch een lening kun-nen krijgen, mits de gemeente garant staat. Dit is een eerste, beschei-den stap. De oprichting van een speciaal (nationaal) funderingsfonds,zoals bepleit wordt door veel direct betrokken, gaat een stap verder enis onderwerp van overleg tussen ministerie en KCAF. De verwachtingis dat, na bespreking van voorstellen daartoe met minister en Kamer,de voorbereidingen tot de oprichting van een dergelijk fonds begin2014 kunnen starten.Op lokaal niveau kunnen gemeenten vanzelfsprekend wel een begelei-dende, stimulerende en faciliterende rol spelen bij de funderingsaan-pak. De benodigde know-how daarvoor verschilt echter per gemeenteen verdwijnt wanneer gemeenten een stap terug doen. Het KCAFonderzoekt de mogelijkheid om ??n landelijk funderingsloket in terichten om via "mobiele brigades" gemeenten te ondersteunen. Deoplossing van de funderingsproblematiek is een samenspel van eige-naren, marktpartijen als banken, bouwbedrijven en makelaars, en deoverheid. En een overheid die mensen aanzet om hun verantwoorde-lijkheid te nemen. Maar dan moeten die zich niet aan de problematiekhoeven te vertillen.Noten1 Frits Meijer, m.m.v. Milly Tambach en Henk Visscher, 2013, `Verbetering vanparticuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang', OTB, TUDelft2 Zie www.kcaf.nlACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014Zaanstadiseenvandegemeentendiezichsinds2001inzetvoorfunderingsherstel