12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ACHTERGRONDONENIGHEID OVERHYPOTHECAIR STELSELBLIJFTDe Woonvisie van minister Donner is nog in wording. Maar nu al kan worden voorspeld dat ernauwelijks iets over de hypotheekrente in zal staan. Aanpassing is sowieso niet meer aan deorde, nu met ingang van 1 augustus aanstaande de regels voor de hypothecairekredietverlening nog wat verder worden aangescherpt. Want daarmee zijn de risico's tot eenaanvaardbaar niveau teruggedrongen. Of toch niet?Wie nog geen hypotheek had, wordt middelsdit bord met de vraag "hypotheek nodig" opeen idee gebracht(Foto Marco Okhuizen / Hollandse Hoogte)DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTEind maart was daar weer het kri-tische geluid van hetInternationaal Monetair Fonds(IMF) op de financiering van deNederlandse woningmarkt. Alenige jaren op rij oefent dit instituut zwarekritiek uit op het in zijn ogen veel te ruim-hartige systeem.Terwijl elders in Europa het maximaleleenbedrag is gesteld op 80 procent van dewaarde van het huis, geldt in Nederland eenmaximum dat tot voor kort kon oplopen totwel 150 procent. En waar in andere landendus altijd een deel van de woning met eigenvermogen gefinancierd moet worden is hetin Nederland toegestaan om een hypothecairkrediet geheel aflossingsvrij te sluiten. Metalle risico's van dien voor de consument, debank en de Nederlandse overheid. Het adviesvan het IMF: bouw de regeling in een geleide-lijk tempo af tot - vanuit Europees perspec-tief bezien - normale proporties.Geleidelijk afbouwen is niet aan de orde, zoreageerde minister De Jager van Financi?n.In antwoord op vragen van de Tweede Kamerwijst hij erop dat de risico's van een te hogehypotheekschuld al drastisch zijn beperkt viade eerder die maand per brief aangekondigde`Aanscherping normen hypothecaire krediet-verlening'.Volgens De Jager hebben de hypotheekver-strekkers hun verantwoordelijkheid getoonddoor een aanscherping van de GedragscodeHypothecaire Financieringen (GHF), die per1 augustus 2011 wordt doorgevoerd. Voornieuwe hypothecaire kredieten geldt vanafdat moment een beperking voor het aflos-singsvrije deel tot maximaal 50 procent van dewaarde van de woning. Het maximale bedragvan de financiering is vanaf dat momentbegrensd tot 110 procent van de marktwaarde.Verdere aanpassing is niet nodig. De Jager:"De visie van het kabinet op de hypotheek-renteaftrek is u bekend. Volgens het kabinetheeft de woningmarkt nu behoefte aan rust,niet aan een herhaalde discussie over deargumenten voor en tegen de hypotheekren-teaftrek."BEWUSTWORDINGDie rust kwam er niet. Want begin aprilkwam scheidend voorzitter Hans Hooger-vorst van de Autoriteit Financi?le Marktenmet een pleidooi - eerst in de Telegraaf, laterin het tv-programma Buitenhof - voor eenvolledige afschaffing van de aflossingsvrijehypotheek. Huiseigenaren zouden opnieuwmet hun kredietverlener in gesprek moetentreden om afspraken te maken over de aflos-sing van een deel van de hypotheek.Tot ongenoegen van de Vereniging EigenHuis: "De strengere hypotheekregels, zowelvan banken als van de Nationale Hypotheek13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ACHTERGROND14Garantie (NHG), leggen momenteel al eenzeer zware druk op de hypotheekverstrekkingen de woningmarkt. De opmerkingen van deheer Hoogervorst cre?ren nieuwe onrust opeen woningmarkt die al ernstig lijdt aan eengebrek aan vertrouwen. De uitspraken zijn indat opzicht bepaald ongelukkig te noemen."Ook dit leidde tot Kamervragen. De Jagerreageerde door erop te wijzen dat Hooger-vorst niet heeft willen pleiten voor nieuweregelgeving. "De heer Hoogervorst heeft wil-len aangeven dat consumenten er verstandigaan doen om te bezien of er voor de toekomstmaatregelen door hen dienen te wordengetroffen om vervelende verassingen tevoorkomen, zoals bijvoorbeeld onvoldoendevermogensopbouw tegenover een aflossings-vrije hypotheek. Een dergelijke uiting rich-ting consument vind ik niet onverstandig."En daar is het Hoogervorst volgens woord-voerder Martijn Pols van de AFM ook inder-daad precies om te doen geweest. "Het isniet aan ons om uitspraken te doen over dewenselijkheid van de hypotheekrenteaftrek.Zoals ook het stelsel van de hypothecairekredietverlening voor ons een gegeven is.Maar de AFM is er wel voor om consumentente wijzen op de risico's die zij aangaan op hetmoment dat zij een hypotheek nemen."Uit onderzoek is volgens Pols gebleken datvan de mensen die een aflossingsvrije hypo-theek afsluiten tientallen procenten er nietvan op de hoogte zijn dat de schuld na delooptijd nog steeds dezelfde is en ook hele-maal moet worden afgelost. "Daar mag besteens wat beter bij worden stilgestaan. En datis ook wat wij richting de consument zeggen:wees je bewust van de risico's die je aangaatwanneer je een hypothecair krediet afsluit.Want er zijn veel tegenvallers mogelijk, diekunnen resulteren in een hogere restschulddan verwacht."WOONONDERZOEKHet WoonOnderzoek Nederland 2009, demeest recente editie, wees al eerder op dierisico's. Geconcludeerd wordt dat de betaal-baarheid van de eigen woning `niet echtonder druk' staat. "De re?le inkomens zijn hetafgelopen jaar niet gedaald en de hypotheek-rente beweegt zich na de (lichte) stijgingin de afgelopen periode weer richting de 4procent."Wel zal door het steeds grotere aandeel vande aflossingsvrije hypotheek het opbouwenvan waarde in de eigen woning wordengeremd, zo stellen de onderzoekers. "Van debijna 3 miljoen enkelvoudige hypothekenwas in 2009 50 procent aflossingsvrij (tegen40 procent in 2006) en bij de 1,3 miljoencombinatiehypotheken is in driekwart van degevallen een deel aflossingsvrij."Verder overschatten eigenaren de verkoop-waarde van hun woning met gemiddeld 10procent ten opzichte van de WOZ-waarde."Men beseft nog te weinig dat de WOZ-waar-de de laatste jaren veel dichter bij de re?lemarktprijs is komen te liggen. In tijden vandalende marktprijzen zal de teleurstellingbij degenen die willen verkopen navenanttoenemen."Concreet betekent dit dat de risico's op ver-lies bij verkoop toenemen. Het WoOn 2009zegt daarover: "Van degenen die de laatste5 jaar een woning hebben gekocht, heeft 40procent meer voor zijn woning betaald dande WOZ-waarde in 2009. Bij een daling vande WOZ-waarde met 10 procent stijgt hetpercentage kopers dat de laatste 5 jaar meerbetaald heeft dan de WOZ-waarde, tot 60procent. (...) Ervan uitgaande dat de re?leverkoopwaarde overeen komt met de WOZ-waarde, dan heeft momenteel iets meer dan15 procent van de eigenaren te kampen meteen negatieve overwaarde (een hypotheek diehoger is dan de waarde van de woning-red).Deze mensen geven dus aan dat ze een hogerehypotheek op hun woning hebben dan wat(nu) de WOZ-waarde is. Blijkt de re?le waarde120 procent van de WOZ-waarde, dan daalthet aantal eigenaren met negatieve overwaar-de naar 5 procent. Zakken de marktprijzen enis de verhouding WOZ/re?le verkoopwaardenog maar 80 procent, dan heeft drie op detien eigenaren een "virtueel" verlies op deeigen woning."Dat geldt overigens niet voor mensen aan heteinde van hun wooncarri?re: "De gemiddeldehuizenbezitter van 65 jaar of ouder heeftbijna 300.000 euro aan overwaarde in hethuis zitten."RE?EL RISICODe vraag is daarom ook in hoeverre nu wer-kelijk sprake is van een re?el risico. Op basisvan de cijfers valt immers te berekenen datde totale opgebouwde hypothecaire schuld(in 2009 geraamd op 600 miljard euro) ruim-schoots gedekt wordt door de waarde vande woningen die gefinancierd worden. Uit-gaande van 3,5 miljoen woningen waar eenhypotheek voor is afgesloten (van de 4 mil-joen koopwoningen is een van de zeven nietmet een hypotheek belast) en een gemiddeldeWOZ-waarde van 243.000 euro valt eenvou-dig te berekenen dat de totale waarde van hetwoningbezit rond de 850 miljard euro ligt.Woordvoerder Pols van de AFM is ook deeerste om te erkennen dat er op macroniveauniet veel aan de hand is. "Maar op microni-veau is het een ander verhaal. Dan valt op datsteeds meer mensen de laatste jaren steedshogere hypotheken hebben genomen, meteen steeds hoger risico op een restschuld.Als je inkomen verandert, de waarde van dewoning daalt of de rente stijgt kun je als indi-vidueel huishouden toch aardig in de pro-blemen komen. Natuurlijk gaat iedere ver-gelijking met de situatie op de Amerikaansehypothekenmarkt mank. Ons systeem is veelrobuuster. Maar dat maakt nog niet dat wezorgeloos achterover kunnen leunen."De Nederlandsche Bank (DNB) gaat een stapverder. De risico's die met het huidige hypo-thecaire kredietstelsel gemoeid zijn, makenhet financi?le stelsel als geheel instabiel, zoliet bankpresident Nout Wellink bij diversegelegenheden weten. In een schriftelijkereactie bevestigt DNB inderdaad voorstanderte zijn van "het afbouwen van de hypotheek-renteaftrek, met oog voor de timing."Volgens DNB wordt namelijk het beoogdedoel van de fiscale faciliteit voor huiseige-naren, het bevorderen van het eigenwoning,niet bereikt. "De hypotheekrenteaftrekverlaagt de netto rentekosten. Rekeninghoudend met inflatie kunnen de netto ren-tekosten zelfs negatief worden. Dit verhoogtde leencapaciteit van huishoudens. De extraleencapaciteit werkt echter vrijwel volledigdoor in hogere prijzen. Dit komt doordatde woningbouw in Nederland vrijwel nietreageert op prijsontwikkelingen en de totalewoningmarkt in Nederland structureel krapis. Dit prijsopdrijvende effect geldt nietalleen voor de hypotheekrenteaftrek. In dejaren negentig kregen huishoudens bijvoor-beeld meer financi?le ruimte doordat bankenover gingen tot het meetellen van tweedeinkomens. Dit gaf destijds een belangrijkeopwaartse impuls aan de prijzen. De hypo-theekrenteaftrek legt daarmee een grootbeslag op het overheidsbudget, zonder dathet beoogde beleidsdoel wordt gerealiseerd."Daar komt bij dat huishoudens door deaftrekmogelijkheid worden geprikkeld omeen hoge hypotheekschuld aan te gaan envoor een zo beperkt mogelijke aflossing tekiezen. "De opkomst van hypotheekvormenwaarbij over de hele looptijd van de leningvan de maximale renteaftrek gebruik kanworden gemaakt, heeft dit verder in dehand gewerkt. Een hoge hypotheekleningten opzichte van de waarde van de woningmaakt de koper kwetsbaar voor een dalingvan de woningprijzen. Dit geldt met namevoor starters, die over het algemeen weinigTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ACHTERGROND15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ACHTERGRONDVoor een mooi huis wil je je dieper in deschulden steken dan wellicht verstandig is(Foto Mariette Carstens / Hollandse Hoogte)buffers hebben. Een jong stel dat op de topvan de markt voor twee ton een woning heeftgekocht, zou nu bij verkoop een schuld vanruim dertigduizend euro overhouden," aldusDNB.STABILITEITDat raakt de stabiliteit van het financi?lesysteem, aldus DNB. "In de afgelopen twintigjaar zijn de Nederlandse hypotheekverplich-tingen sterk toegenomen. In 1990 bedroegende hypotheekschulden nog ongeveer 35procent van het Bruto Binnenlands Product.Sindsdien is dit opgelopen tot meer dan110 procent. Hierdoor is het belang van dehypotheekportefeuille van banken ook sterktoegenomen. Betalingsproblemen op hypo-theken hebben nu veel grotere gevolgen voorbanken dan twintig jaar geleden."De risico's zijn verder toegenomen omdatbanken op nieuwe hypotheken hogere lenin-gen zijn gaan verstrekken ten opzichte vande waarde van de woning. "Hoewel met debeschikbare cijfers van het Kadaster alleeneen ruwe schatting van deze verhouding kanworden gemaakt, is de trend in de afgelopentien jaar onmiskenbaar. De verhouding liepop van gemiddeld ruim 100 procent in 2000tot ruim 120 procent nu."Waar de sterk stijgende overwaarde van dewoning in het verleden de mogelijkheid boodom extra krediet op te nemen en dus meer teconsumeren - een krachtige impuls voor deeconomie ? is nu het omgekeerde het geval."Bij tegenwind op de huizenmarkt werkt ditvliegwieleffect in de omgekeerde richting.Consumenten worden voorzichtiger, wat deeconomie afremt. Bij dalende huizenprijzentrappen banken op de rem en beperken dehypotheekverstrekking. Dit kan vervolgensde huizenmarkt verder onder druk zetten."Redenen genoeg om de hypotheekrente-aftrek aan te passen, vindt DNB. "Daarbijmoeten we natuurlijk wel oog hebben voorde gevolgen voor de woningmarkt. En ookvoor de bredere gevolgen, bijvoorbeeld voorde inkomensverdeling. De beperkingenzouden bij voorkeur onderdeel moeten zijnvan een groter hervormingspakket voor dewoningmarkt, waarin zowel de koop- als dehuurmarkt wordt betrokken. De beperkingenmoeten ook geleidelijk worden ingevoerd,zodat ze niet leiden tot grote schokken op dewoningmarkt."De timing van de ingreep moet dus wor-den afgestemd op de actuele situatie opde woningmarkt. "Het is nu niet het juistemoment om ingrijpende maatregelen voor dewoningmarkt te nemen. Dit zou bij voorkeurmoeten gebeuren tijdens een hoogconjunc-tuur en bij stijgende woningprijzen. Het isaan de andere kant ook niet verantwoordom de maatregelen eindeloos voor ons uit teschuiven. Daarom zou alvast kunnen wordenaangekondigd dat deze maatregelen overeen aantal jaren geleidelijk genomen zullenworden. Burgers krijgen zo de tijd om hierrekening mee te houden en zich aan te pas-sen. Zelfs bij een vroegtijdige aankondigingvan een geleidelijke invoering van maatre-gelen is het overigens niet uitgesloten dat erop dat moment enige negatieve prijseffectenoptreden. Dit is echter onvermijdelijk als jenegatieve verstoringen wilt opheffen."16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ACHTERGRONDWERELDKAMPIOENHet gaat Karel Schiffer, als directeur van hetWaarborgfonds Eigen Woningbezit verant-woordelijk voor de Nationale HypotheekGarantie, allemaal veel te ver. En dat heeftniets te maken met het feit dat onderzoekersvan SEO Economisch Onderzoek recent inopdracht van de Nederlandse Vereniging vanBanken (NVB) onderzoek hebben gedaan entot de conclusie zijn gekomen dat de NHGmaar beter kan worden opgeheven."Laten we wel wezen: het heeft natuurlijk weleen reden gehad om indertijd faciliteiten alsde hypotheekrenteaftrek en de NHG in hetleven te roepen. Het zijn instrumenten omhet eigenwoningbezit onder mensen met eenlager inkomen te bevorderen en ook hen instaat te stellen daarvoor een veilige en verant-woorde lening aan te gaan."Schiffer pleit dan ook vooral voor een objec-tivering van de discussie. "Wie het objectiefbekijkt komt tot een ander oordeel. Een:we hebben kennelijk de ergste kredietcrisissinds de jaren dertig van de vorige eeuw tepakken. En desondanks blijven we in Neder-land, met alle internationale kritiek op onzehandelwijze ten spijt, buitengewoon goedpresteren. De werkloosheid ontwikkelt zichveel minder heftig dan in andere Europeselidstaten en de woningmarkt maakt eenbuitengewoon zachte landing in de vormvan een afnemende afzet en licht gedaaldeprijzen. Onvergelijkbaar dus met landen alsde Verenigde Staten, Spanje, Portugal, Enge-land. En waarom is dat zo? Omdat wij zijn inNederland al jaren wereldkampioen veilig enverantwoord lenen zijn."Het is dan ook "absoluut onzin" om te stel-len dat het Nederlandse hypothecaire stelselonverantwoord is. "Het zijn macro-economi-sche motieven om de instrumenten die wijhier hebben als marktverstorend te typeren.Zijn de NHG en de hypotheekrente aftrekmarktverstorend? Het antwoord is in choco-ladeletters: JA! En dat is maar goed ook. Wantdat was ook de bedoeling. Alleen: markt-verstorend klinkt zo negatief. Want feitelijkzijn het instrumenten die een stimulerenden stabiliserend effect op de markt hebben.Vergeet niet dat de markt het in de jaren vijf-tig van de vorige eeuw zelf niet voor elkaarkon krijgen om ook de minder vermogendeinkomensgroepen aan een eigen woning tehelpen. Daarom heeft het rijk met tal vansubsidieregelingen koopwoningen laten rea-liseren. En daarom is de hypotheekrenteaf-trek ingevoerd en veel later ook de NHG. Hetzijn instrumenten om een beleidsdoelstellingmee te realiseren in een imperfecte markt."En dat lukt ook vrij aardig, onderstreeptSchiffer. "Het percentage particuliere eigen-woningen was na de oorlog 13 procent. En datis met heel veel inspanningen en conformde woonwens van heel veel mensen op 60procent gebracht. Zelfs dat percentage is nogaltijd onvoldoende. Want eigenlijk wil 75 pro-cent van alle Nederlandse huishoudens eeneigen woning. Dat verschil wordt niet vanzelfoverbrugd. En al helemaal niet als de hypo-theekrenteaftrek zou worden afgeschaft. Aldie economen die nu zoveel kritiek spuien,vertellen maar de helft van het verhaal. Deandere helft van het verhaal luidt dat, wan-neer het huidige instrumentarium wordtafgeschaft, de helft van Nederland geen eigenwoning meer kan betalen."EFFECTIEVE MAATREGELHet feit dat er zoveel mensen in het huidigeklimaat een beroep doen op de garantierege-ling (ruim 80 procent van alle aankopen vanwoningen tot 350.000 euro wordt gefinan-cierd met NHG) is voor Schiffer het bestebewijs voor zijn stelling. "De verhogingvan de maximale financieringsgrens tot350.000 euro is een zeer effectieve maatregelgebleken, die ook daadwerkelijk de marktstimuleert en stabiliseert. Het voorziet ineen belangrijke behoefte, want het biedt definanciers meer zekerheid en geeft aspirant-kopers net dat ene duwtje in de rug om totaankoop over te gaan. En dat bereiken wezonder dat de risico's zijn toegenomen.Weliswaar is het aantal huishoudens dateen beroep doet op het fonds toegenomen,evenals het aantal gedwongen verkopen.Maar de enige conclusie die daaruit getrok-ken kan worden, is dat de kredietcrisis beterzichtbaarder heeft gemaakt dat er risico's zijnverbonden aan het kopen van een huis. Derisico's zelf zijn niet groter geworden."Ook het feit dat het beroep op de borging-faciliteit van NHG is toegenomen tot naarverwachting 2000 gevallen in 2011 is nietmeer dan logisch. Schiffer: "Daar is het fondstoch ook voor bedoeld? We hebben in deloop van de afgelopen 17 jaar een solide fondsopgebouwd van inmiddels circa 700 miljoeneuro. We hebben vorig jaar 135 miljoen euroaan premie van onze deelnemers ontvangenen 35 miljoen aan schade uitgekeerd. Depositie van het fonds wordt dus alleen maarsterker. Ondanks de crisis. Stel dat het fondsin de toekomst zou dalen van 700 naar 500miljoen euro, bijvoorbeeld door een zeer forsstijgende werkloosheid en zeer fors dalendewoningprijzen, dan nog kunnen we de scha-de tot in lengte van jaren opvangen. Natuur-lijk gaan er dan heel veel economen brullenhoe onverantwoord dat is, maar we bouwenhet fonds niet op als doel op zich. Het fondsis er om eventuele schades op te vangen. Endat doen we dus ook."75 PROCENT VAN ALLE NEDERLANDSEHUISHOUDENS WILT EEN EIGEN WONING