TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGROND6OOK IN CORPORATIESECTORKENNEN GARANTIESHUN GRENZENNa het bereiken van de Vestia-deal lijkt het stof weerenigszins te zijn neergedaald. En dus kan de balansworden opgemaakt van een van de meest rumoerigeperiodes in de volkshuisvesting sinds jaren.Belangrijke vraag is of de als zeer solide te boekstaande zekerheidsstructuur van de corporatiesectorschade heeft opgelopen. Dat blijkt voor wat betreft definanciering van de kerntaken van de woningcorpora-ties niet het geval te zijn. Wel is er een belangrijke lesgeleerd. De garantstelling van sector en overheidontslaat niemand van zijn eigen verplichtingen enverantwoordelijkheden. Ook, of misschien wel zeker,de banken niet.DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTDe verzelfstandiging van de corporatiesector was in volle gang ende bruteringsoperatie bevond zich nog grotendeels op de onder-handelingstafel van rijk, gemeenten en corporaties, toen devolkshuisvesting de eerste forse schadepost als gevolg van dehandel in derivaten opliep. In 1994 bleek een aantal corporatiesop advies van een financieel bureau te risicovol te hebben gespeculeerd optoekomstige rentestanden, wat resulteerde in een verlies van enkele tientallenmiljoenen.In reactie op vragen van Tweede Kamerlid Broos van Erp (VVD) merkte toen-malig staatssecretaris Enne?s Heerma op dat risicovol handelen in derivatenvoor woningcorporaties niet aan de orde is. "Uit het feit dat corporatiebestu-ren belast zijn met het beheer van [maatschappelijk] kapitaal vloeit voort datdit beheer naar algemeen aanvaarde maatschappelijke normen voor beheer7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDvan dergelijke kapitalen dient te geschieden. Het risicovol handelenop de derivatenmarkt stemt niet overeen met dit uitgangspunt."In overleg met de sector zouden maatregelen worden genomen. Ofzoals staatssecretaris Heerma het omschreef: "Deze verzelfstandigingis mede mogelijk gemaakt door het tot stand brengen van zowel inter-ne als externe verantwoordingstrajecten. Het gegeven dat thans eenaantal corporaties in een negatief daglicht is komen te staan als gevolgvan het door hun gevoerde beleggingsbeleid, duidt op een onvoldoen-de invulling van hun interne verantwoordingstraject en administra-tieve organisatie. Ik ben van mening dat een terdege invulling van ditverantwoordingstraject binnen de gekozen duurzame ordening, doorbijvoorbeeld de aanwezigheid van een beleggingsstatuut, voldoendezekerheid kan bieden waardoor een aanpassing van de op het toezichtbetrekking hebbende regelgeving voorshands niet noodzakelijk is."GEMEENGOEDNog geen twintig jaar later is de handel in derivaten gemeengoedgeworden in de corporatiesector. Van de 400 corporaties maken erinmiddels 163 gebruik van derivaten, zo bleek uit onderzoek van hetCentraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Exclusief Vestia beheerden zijeen sectorale derivatenportefeuille per 31 december 2011 met een nomi-nale waarde van 17,9 miljard.Een deel van deze corporaties voert een behoudend derivatenbeleid,maar een aantal heeft vol gespeculeerd op de toekomstige ontwikkelingvan de rentestand. Het Centraal Fonds: "De marktwaarde van de deriva-tenportefeuille bedroeg per 31 december 2011 3,1 miljard negatief. Deomvang van het gestorte onderpand bedroeg per 31 december 2011 225,8 miljoen. Sectoraal bezien zou een fictieve rentedaling van 100basispunten per 31 december 2011 een marktwaarde van 6,4 miljardOndanks alle ellende door deVestia-affaire heeft de sector watbetreft de financiering van dekerntaken van de woningcorpo-raties geen schade opgelopen.(Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDnegatief opleveren, hetgeen zou resulteren in een te storten onderpandvan 569,1 miljoen (alle genoemde waarden exclusief Vestia)."De sector als geheel zou die klap kunnen opvangen, maar voor individu-ele corporaties is dat niet het geval. "Uit onderzoek door het Fonds isgebleken dat er per 31 december 2011 (naast Vestia) acht woningcorpora-ties zijn die over onvoldoende liquide middelen beschikten om deonderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling met 100 basispun-ten te kunnen voldoen."Inmiddels is duidelijk dat de schade in de miljarden euro's loopt. Alleenal het geval Vestia is immers goed voor een verlies van twee miljardeuro. En daar komen de margin calls en het afkopen van derivaten bij deandere acht corporaties nog eens bij.AANGESLAGENHet miljardenverlies is slechts een deel van het verhaal. Want daarnaastmaakte de Vestia-deal duidelijk dat alle partijen kunnen worden aange-slagen voor de schade die is gelopen. Tot aan de financiers toe, zo bleektot grote schrik van de bij de Vestia-portefeuille betrokken commerci?lebanken. Zij zagen eerst hun als zeker ingeschatte onderpand - hetwoningbezit van Vestia - verdwijnen toen het Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) vlak voor aanvang van de onderhandelingen zijneerste recht op hypotheek vestigde. Vervolgens werden ze gedwongenzelf voor minimaal 300 miljoen euro verlies te nemen op de derivaten-portefeuille van Vestia.Het leidde tot een heftige reactie bij de banken. De corporatiesector zoueen heel wat minder betrouwbare partner zijn dan tot dan toe werdgedacht. In het Financieele Dagblad verklaarde een bankier: "Als ik kre-dieten had uitstaan aan de semi-publieke sector, dan zou ik al mijn posi-ties eens goed nagaan. De risico's zijn blijkbaar hoger dan gedacht." En:"Iedere bankier zal zich afvragen hoe groot de risico's nu precies zijn inde rest van de semi-publieke sector".Het stopzetten of duurder maken van de geldstroom werd zelfs als moge-lijk perspectief geschetst door de banken. "Een horror-scenario!", reageer-de Aedes, vereniging van woningcorporaties direct. "Valt wel mee", lietminister Spies de Tweede Kamer weten. Want het betreft hier een aantalcommerci?le banken, die vooral van belang zijn voor de kasfaciliteiten ende financiering van de zogeheten niet-DAEB-activiteiten. Met anderewoorden: de financiering van de kerntaken loopt sowieso geen gevaar.ZEKERHEIDSSTRUCTUURNavraag bij de voornaamste financiers van de corporatiesector, de BankNederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank(NWB Bank), leert dat dit inderdaad het geval is.Vooropgesteld: de BNG doet geen mededeling over individuele klanten,zoals Vestia, aldus perswoordvoerder Aart Rietveld. Noch doet zij uit-spraken over de kredietportefeuille van woningcorporaties in het alge-meen. Uit het jaarverslag valt dan ook slechts op te maken dat de kre-dietportefeuille van de BNG als geheel 90 miljard euro omvat, waarvan81 miljard aan overheden of partijen die onder garantie staan van over-heden. Tot die laatste groep behoren de woningcorporaties.Rietveld is slechts te verleiden tot een vergelijking met de zorg. "Als eenzorginstelling failliet gaat zal dat direct gevolgen hebben voor hetbedrag dat banken in rekening brengen voor het verlenen van een kre-diet. Dat geldt ook voor de woningcorporaties, ware het niet dat in dezesector de zekerheidsstructuur haar waarde bewezen heeft. Wij blijvendus gewoon ons werk doen en blijven krediet verlenen aan de corpora-tiesector. Daar verandert niets in."Met de zekerheidsstructuur duidt de BNG op de borgstelling van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw en het driedelige vangnet van ach-tereenvolgens op eventuele schade aanspreekbare partijen: de individu-ele corporatie en de sector als geheel via een generieke heffing van hetCentraal Fonds, het vermogen van en de obligo's bij het WSW, en tot slotde gemeenten en het rijk.In het geval van Vestia hoefde het tweede en derde vangnet niet eens teworden aangesproken. Maar de aanwezigheid van met name dat derdevangnet is voor de NWB Bank wel van wezenlijk belang, zo blijkt uit deschriftelijke reactie van woordvoerder Heleen van Rooijen.NWB Bank is ??n van de grootste kredietverstrekkers aan woningcorpo-raties. De totale portefeuille langlopende leningen van de NWB Bankbedroeg eind 2011 45,5 miljard euro, waarvan 28,9 miljard aan woning-corporaties, goed voor zo'n 64 procent. Van Rooijen: "Daarmee vormencorporaties de grootste klantengroep van de NWB Bank. Het marktaan-deel van de NWB Bank in de totaal gevestigde lange schuld van dewoningcorporaties van zo'n 86 miljard euro per eind 2011 is 33 procent.De dienstverlening van de bank concentreert zich vrijwel uitsluitend oplange kredietverlening aan of gegarandeerd door de Nederlandse (lokale)overheid. De NWB Bank verstrekt aan woningcorporaties enkel kredie-ten met een WSW-garantie met het rijk en gemeenten als achtervangers.De bank doet geen derivatentransacties met woningcorporaties."De ontwikkelingen rondom de deal tussen Vestia en de commerci?lebanken zijn voor de NWB Bank geen aanleiding geweest de kredietverle-ning aan de sociale woningbouwsector te heroverwegen, aldus VanRooijen. "Voor de kredietverlening van de bank aan de woningcorpora-ties is uiteindelijk van belang de gegoedheid van de Nederlandse Staatals achtervang in de WSW-borgingstructuur. Overigens beperkt hetmarktaandeel van commerci?le banken in de totale kredietverlening aande sociale woningbouwsector zich tot ruim 10 procent per ultimo 2011."Er is dan ook geen twijfel ontstaan over de soliditeit van de zeker-heidsstructuur in de corporatiesector, aldus Van Rooijen. En evenminis er aanleiding om die structuur aan te passen. Sterker nog: het isnoodzakelijk dat de overheid als achtervang voor het stelsel behoudenblijft: "De achtervangpositie van rijk en gemeenten is van cruciaalbelang. Het eventuele wegvallen daarvan zal leiden tot een verhogingvan het kredietrisico op woningcorporaties en daarmee tot het terug-lopen van de kredietverstrekking aan de corporatiesector en tot min-der gunstige rentetarieven en voorwaarden voor de woningcorpora-ties."SERIEUS VERHAALVoorzitter Mark Calon van Aedes merkte daags na de Vestia-deal al metenige bitterheid op dat het systeem werkt. Minister Spies hield de TweedeKamer voor dat het systeem er zelfs voor heeft gezorgd dat de deal ?ber-haupt tot stand kwam. "De banken hebben geen waarde in de vorm vanonroerend goed aangetroffen. Het feit dat het WSW recht op hypotheekheeft gevestigd, heeft bijgedragen aan het vinden van een oplossing. Debanken realiseerden zich toen dat het een serieus verhaal werd en dat ertegenover het risico geen waarde in de vorm van onroerend goed stond.Toen werd pas de omvang duidelijk van het hele verhaal."Erik Terheggen, manager Beleid & Juridsche zaken van het Waarborg-fonds Sociale Woningbouw, bevestigt dit. "Het werd op enig momentduidelijk dat de onderhandelingen tussen Vestia en de banken hardtegen hard zouden gaan. Op een bepaald moment stond het WSW danook voor de keuze om het vastgoed van Vestia voor de publieke sector tebehouden. Daar konden wij niet omheen. Om dat belang te beschermenhebben wij deze actie ondernomen. In feite hebben we ervoor gezorgddat de opbrengsten uit het vastgoed gegarandeerd bleven. Vrijwel alleleningen van Vestia zijn door het WSW geborgd. En daar horen diewoningen bij."Dat dit tot een heftige reactie van de banken zou leiden, was ingecalcu-leerd. "Het WSW heeft alle mogelijke scenario's en reacties in kaart9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDgebracht. Zoals verwacht zijn er geen problemen geweest met de nor-maal geborgde financieringen. De banken die de corporaties normaalgesproken financieren zijn daar gewoon mee doorgegaan. We hebbenwel een redelijk kortstondige reactie gezien bij een aantal commerci?lebanken. Maar dat is logisch, gezien het feit dat de onderhandelingenhard en stevig verliepen. We hebben echter weinig reden eraan te twijfe-len dat, als het stof is neergedaald de banken en de corporaties weer pri-ma zouden kunnen samenwerken. We zien daar nu al de eerste signalenvan. Woningcorporaties zijn nu eenmaal hele stevige organisaties enblijven dus een hele interessante partij voor banken."NIET BEZWEKENOver de triple-A rating, op basis waarvan het voor corporaties mogelijkis om tegen gereduceerd tarief te financieren, heeft het WSW zich nim-mer zorgen gemaakt. "Want zelfs dit zeer ernstige incident heeft er niettoe geleid dat de zekerheidsstructuur is bezweken. De partijen die eronderdeel van uitmaken zijn in staat om zelfs een ramp van dezeomvang te verwerken."Mensen die beweren dat er juist vanwege die omvang vraagtekens kun-nen worden gezet bij de feitelijk limietloze achtervang van gemeentenen rijk, hebben het volgens Terheggen bij het verkeerde eind. "Wij ach-ten het niet realistisch dat de overheid als achtervang zal verdwijnen. Dezekerheid van het WSW biedt niet alleen voordelige financiering, maarbiedt in het algemeen toegang tot financiering die nodig is voor socialewoningbouw. Dat is een groot maatschappelijk goed. Daar heeft desamenleving groot belang bij. Zonder het WSW, en de overheid als ach-tervang, is de toegang tot die financiering niet geborgd. Daarom ver-wachten wij dat het systeem in stand blijft. Wij hebben dan ook geenenkele indicatie, zelfs geen klein signaal, dat de overheid een terugtrek-kende beweging wil maken. Dat is niet aan de orde."Wel zullen er door dit incident tal van vragen worden gesteld over denoodzakelijke checks and balances in het systeem. "Daar wordt ookallerlei onderzoek naar gedaan. En dat moet ook. Dit dossier heeft heelveel mensen geschokt en ons allemaal met de neus op het feit gedruktdat je met bepaalde zaken heel goed moet uitkijken. Dit is een les voorheel veel betrokkenen. Banken, corporaties, toezichthouders: iedereenis zich er inmiddels van bewust dat bepaalde zaken niet kunnen en datwe er heel goed voor moeten uitkijken dat dit nog een keer gebeurt.Banken bijvoorbeeld zullen zich in de toekomst bij het verstrekken vanderivaten aan corporaties heel goed achter de oren gaan krabben of deproducten die zij aanbieden wel passen in een prudent treasurybeleid.Zij zullen daar veel scherper naar kijken, evenals het CFV en de minis-ter, die nu bezig is met een richtlijn derivaten. In die zin verwacht ikwel een gedragsverandering. Want dit mag natuurlijk nooit meergebeuren."STORM VAN KRITIEKInmiddels heeft minister Spies een Commissie van Wijzen ingesteld,die advies moet uitbrengen over de wijze waarop affaires als het Vestia-debacle in de toekomst zijn te voorkomen. Wat de bewindsvrouw betreftgaat de aandacht daarbij vooral over de financi?le kant van de zaak en dewijze waarop het toezicht daarop verbeterd kan worden.De commissie is gevraagd specifiek te kijken naar de liquiditeitsrisico'sdie een woningcorporatie kan lopen, het gebruik van financi?le produc-ten zoals derivaten, de rol van het interne toezicht, en de invloed die deomvang en organisatie van een woningcorporatie kunnen hebben ophet ontstaan van problemen.Verder is de vraag `of de keten van financieel toezicht adequaat is geor-ganiseerd, met voldoende verantwoordelijkheden en bevoegdhedenvoor betrokken (publiek- en privaatrechtelijke) partijen en of dit leidttot een sluitend stelsel.' Tot slot moet de commissie nagaan `welke prik-kels er in het woningcorporatiestelsel aanwezig zijn die leiden tot onge-wenste financi?le risico's.'Die prikkels werden in een bijdrage aan het magazine Woonbondig van deNederlandse Woonbond door Jan van der Moolen, directeur van hetCentraal Fonds voor de Volkshuisvesting, omschreven als `moral hazards':"De oplossing [voor Vestia] laat onverlet dat gesproken moet worden overde [zekerheids]structuur vanwege de aanwezige `moral hazards' daarin."Van der Moolen, die in afwachting van de uitkomst van het werk van deCommissie der Wijzen niet beschikbaar was voor commentaar, doeltdaarmee op de verleiding om volledig op het aanwezige vangnet te ver-trouwen. Dat zou corporatiedirecteuren en de partijen om de woning-corporaties heen tot gemakzuchtig of zelfs opportunistisch gedragkunnen aanzetten. De gevolgen ervan worden immers toch door ande-ren gedragen.Overigens blijkt uit de adviesaanvraag voor de Commissie van Wijzenook dat de rijksoverheid vreest voor de ongedekte cheque die de zeker-heidsstructuur in haar huidige vorm zou kunnen betekenen. In theoriestaat het rijk immers volledig garant voor alle schade die de sector in detoekomst zou kunnen oplopen en die zij zelf niet kan betalen. Spies wilde risico's voor de overheid zo beheersbaar mogelijk maken, valt af telezen aan de laatste twee vragen in de eerste bijlage van de adviesaan-vraag. "Welke eventuele aanvullende eisen moeten worden gesteld quaregelgeving en toezicht om voor de komende jaren te komen tot eenachtervang door de overheid (zowel de rijksoverheid als de gemeenten)bij het WSW met een zo beheersbaar mogelijk risico?" En: "Welke eisenzouden moeten worden gesteld aan de voorwaarden waaronder hetWSW zijn borgstellingsfunctie uitoefent met achtervang door de rijks-overheid en de gemeenten, met het oog op het beheersbaar maken vande daarmee gepaard gaande risico's?"Het antwoord wordt in september verwacht.Van de corporaties die gebruik maken van derivaten voert een deel een behoudend derivatenbeleid, maar een aantal heeft vol gespeculeerd op de toekomstige ontwikkeling van de rentestand.(Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)