45TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDDat door prijsopdrijving in de woningbouw de huizenprijzen te hoog zijn geworden en dat daardoor decomplete woningmarkt op slot zit, getuigt van een verwrongen inzicht in het functioneren van dewoningmarkt.OP ZOEK NAAR PRIJSOPDRIJVINGIN DEWONINGBOUWDOOR HANS WISMAN, SENIOR MARKTANALIST BOUWFONDS PROPERTYDEVELOPMENT, HAN JOOSTEN, HOOFD MARKTONDERZOEK BOUWFONDSPROPERTY DEVELOPMENTEr is in Nederland een breed gedragen gevoel dat de prijzenvan nieuwbouwwoningen veel te hoog zijn, waardoor de hui-zenkoper teveel betaalt en de woningmarkt op slot blijft.Onder meer D66, PvdA en de Nederlandse Vereniging voorBanken lieten zich in de afgelopen maanden in deze bewoor-dingen uit. Er zijn vermoedens dat er sprake is van `kunstmatige prijs-opdrijving', doordat teveel partijen aan de bouw verdienen. De huizen-kopers zijn uiteindelijk de dupe en via de belastingsaftrek ook de schat-kist.De redenering dat door prijsopdrijving in de woningbouw de huizen-prijzen te hoog zijn geworden en dat daardoor de complete woning-markt op slot zit, getuigt van een verwrongen inzicht in het functione-ren van de woningmarkt. In dit artikel zetten wij uiteen hoe de markt-werking in de woningbouw functioneert en de prijs van een nieuwewoning tot stand komt.Hoewel de woningmarkt enkele heel specifieke kenmerken heeft, blijfthet nog steeds een markt die werkt volgens bepaalde economische wet-matigheden. Daar waar vraag en aanbod samen komen wordt de prijsbepaald. Niemand in Nederland wordt gedwongen een huis te kopen,niemand wordt gedwongen een van tevoren bepaalde prijs voor eenwoning te betalen. Zoals gezegd heeft de woningmarkt wel enkele bij-zondere kenmerken:- Het is een (regionale) voorraadmarkt- Het hangt sterk samen met een andere markt: de financi?le markt.Fiscale behandeling en inkomenspolitiek van de overheid aan de enekant, verstrekkingbeleid en hypotheekrente van geldverstrekkers aande andere kant bepalen de speelruimte van de vragers- Het product is bijna volkomen heterogeen (geen woning is volledigvergelijkbaar met een andere woning)- Tegenover veel aanbieders staan veel vragers. Daarbij is een groot deelvan de vragers ook zelf aanbieder. Ook het type aanbieder verschilt:particuliere aanbieders versus professionele ontwikkelaars- Ondanks `marktplaats' Funda is de woningmarkt nog steeds weinigtransparant;- Een nieuwbouwwoning wordt meestal `vanaf papier' gekocht- En misschien wel het belangrijkste: de woningmarkt is een vertrou-Het leeuwendeel van de consumenten weegtbestaande bouw en nieuwbouw tegen elkaar af ofheeft zelfs een voorkeur voor bestaande bouw(Foto Marcel van den Bergh /Hollandse Hoogte)46TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDwensmarkt. Wensen, verwachtingen en (financi?le) lange termijn per-spectieven worden door de kopers zwaar meegewogen.Als gevolg van deze kenmerken is de woningmarkt zeer inelastisch.Prijsaanpassingen vinden heel langzaam plaats. Toch leidt iedereingreep, hoe klein ook, tot een nieuw prijsevenwicht. Er gaat tijd over-een voordat aanbieder een vrager elkaar op een nieuw prijsniveau heb-ben gevonden.Nieuwbouw speelt in de prijsvorming op de woningmarkt hoegenaamdgeen rol en is eerder volgend dan leidend. We geven drie belangrijkeargumenten waarom dit het geval is.ARGUMENT 1: QUA OMVANG IS DE BESTAANDE MARKT VEEL GROTERDe jaarlijkse toevoeging van nieuwe (koop)woningen aan de totaleNederlandse woningvoorraad bedraagt ongeveer 1%. Wel worden er ver-houdingsgewijs veel nieuwe woningen verkocht ten opzichte van hetaantal transacties van bestaande woningen. Bijna een op de vijf wonin-gen die worden verkocht, is een nieuwe woning. Gezien deze verhou-ding is het heel onwaarschijnlijk dat met de verkoop van die ene woningde prijzen worden gezet van die andere vier woningen. Ook regionaalblijkt de nieuwbouwmarkt nergens de bestaande markt te domineren.Bron: Kadaster, Monitor Nieuwe Woningen, bewerking afdeling Marktonderzoek BouwfondsARGUMENT 2: DE BESTAANDE MARKT KENT MEER AANBIEDERS ENEEN ANDER TYPE AANBIEDERQua aanbod van woningen is het contrast tussen de nieuwbouw enbestaande bouw nog groter. Tegenover iedere (aangeboden) nieuw-bouwwoning stonden medio 2011 ongeveer zes bestaande woningen tekoop. Wederom blijkt het bestaande aanbod in iedere gemeente domi-nant. Slechts in enkele kleine gemeenten bedraagt het aanbod vannieuwbouwwoningen meer dan de helft van het totale aanbod. Dezegemeenten liggen in regio's met meer ontspannen woningmarkten.Het beeld wordt nog duidelijker als we kijken naar de partijen achter hetaanbod. In de bestaande markt staat achter iedere woning een particu-lier, terwijl in de nieuwbouw maar een beperkt aantal spelers actief is.Toch kan niet gesteld worden dat de nieuwbouwmarkt wordt gedomi-neerd door een beperkt aantal ontwikkelaars. In 2010 verkocht de top 10van ontwikkelaars nog niet de helft van alle projectmatig ontwikkeldewoningen. In die context zijn onderlinge afstemming en prijsafsprakenheel onwaarschijnlijk.Dat de prijzen van nieuwbouw en bestaande bouw elkaar weinig ontlo-pen, blijkt uit de volgende grafiek:Figuur 2Bron: Kadaster, Monitor Nieuwe Woningen, bewerking afdeling Marktonderzoek BouwfondsAl ruim 10 jaar ligt de prijs van een nieuwe woning enkele tienduizen-den euro's boven een bestaande woning. Daar staat tegenover dat eennieuwe woning gemiddeld groter is en de onderhouds- en energiekostenlager. De aankoopkosten kunnen ongeveer tegen elkaar worden wegge-streept: de overdrachtsbelasting van een bestaande woning tegen debouwrente en inrichtingskosten van een nieuwe woning. Al met al is hetprijsverschil kleiner dan de grafiek doet vermoeden. Overigens blijkt uitdeze grafiek dat de prijs van een nieuwe woning ten opzichte van 2003niet met een ton ?zoals gesuggereerd door Monasch en Verhoeven in hetpersbericht van 12 oktober 2011- maar met nog geen 16.000 is toege-nomen (6%). De prijs van een bestaande woning nam in die dezelfdeperiode met ruim 30.000 toe (15%).Verder zien we ten tijde van de hoogconjunctuur het prijsverschil tussennieuwbouw en bestaande bouw oplopen. Om vervolgens weer snel af tenemen na het begin van de crisis. Ontwikkelaars voelen als een van deeerste partijen prijsveranderingen in de markt, simpelweg doordat voor-verkooppercentages niet worden gehaald. De meest voorkomende reac-tie daarop is herontwikkeling en het op de markt brengen van projectenmet een lagere prijsstelling. Sinds de crisis zien we dan ook dat ontwik-kelaars steeds meer nieuwe projecten met lagere prijzen op de markthebben gebracht. Niet echt het beeld dat verwacht mag worden bij"onnodige of kunstmatige prijsopdrijving".a 350.000a 300.000a 250.000a 200.000a 150.000a 100.000a 50.000a 02000 2001Bestaand Nieuwbouw2002 2003 2004 2005 2006 2007transactieprijs2008 2009 20100%-10%11%-20%21%-30%31%-40%41%-50%>50%Geen data beschikbaar0%-10%11%-20%21%-30%31%-40%41%-50%>50%Geen data beschikbaarFiguur 1. Verhouding tussen NB transacties in Totaal transacties (2010)Verhouding Nieuwvouw aanbod in Totaal transacties (2010)TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND 47Figuur 3. Transactieprijzen van aangeboden en verkochte woningen, 2000-2010Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking afdeling Marktonderzoek BouwfondsZoals de cijfers in de grafiek aantonen, houden de prijzen van verkochtewoningen tot 2008 gelijke tred met de prijzen van nieuw aangebodenwoningen. Met andere woorden: wat aangeboden wordt, wordt ookafgenomen. In het crisisjaar 2008 verandert dat allemaal: de prijzen vannieuwe projecten stijgen nog even door, maar deze worden niet allemaalverkocht. Het zijn vooral de goedkopere woningen die worden opgeno-men door de markt. Dan is er ook nog een deel dat als het ware blijft'hangen': dit zijn veelal woningen binnen projecten waarvan de bouw algestart is. In 2010 is goed zichtbaar hoe snel ontwikkelaars hebben inge-speeld op het nieuwe prijsniveau in de markt: er worden meer goedkopewoningen aangeboden en het zijn ook deze woningen die het best wor-den verkocht. Uiteindelijk werden in 2010 meer dan anderhalf keerzoveel woningen verkocht als in het slechte jaar 2009.Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijzen van bestaande wonin-gen is daarentegen niet veel kleiner geworden. In de bestaande markt iseen soort van tweedeling ontstaan: de dromers met nog de huizenprij-zen van 2007 in hun hoofd en de realisten met een re?le prijsstelling (enbereidheid om te onderhandelen over de vraagprijs). Niet heel verras-send is het de laatste categorie die zaken doet op de woningmarkt.ARGUMENT 3: DE CONSUMENT HEEFT GEEN EXCLUSIEVE VOORKEURVOOR NIEUWBOUWNu zit er nog een addertje onder het gras. Juist het, vanwege de crisis,beperkte aanbod van nieuwe woningen, met schaarste tot gevolg, zouprijsopdrijving in de hand kunnen werken. Voorwaarde is dan wel dat deconsument een exclusieve voorkeur heeft voor nieuwbouw. Dat blijktniet het geval te zijn. Uit de landelijke woningbehoefte-onderzoeken(WBO 2002, WoON 2006 en 2009, in opdracht van de rijksoverheid uit-gevoerd) blijkt door de jaren heen ongeveer een kwart van de huishou-dens die een koopwoning zoekt, een voorkeur heeft voor nieuwbouw.Ook het onderzoek `Huizenkopers in profiel' (NVB, 2010) laat zien datmaar een klein deel exclusief kiest voor nieuwbouw. Het leeuwendeelvan de consumenten weegt bestaande bouw en nieuwbouw tegen elkaaraf. Of heeft zelfs een voorkeur voor bestaande bouw. Vanuit die contextkan worden geconcludeerd dat nieuwbouw niet leidend is op deNederlandse woningmarkt.HOE DE KOMT PRIJS VAN EEN NIEUWE WONING DAN EIGENLIJK TOTSTAND?De afgelopen 10 jaar is er sprake geweest van een directe koppeling tus-sen nieuwbouw en bestaande bouw via de residuele grondprijsbereke-ning. Uitgangspunt van deze methode is de commerci?le waarde van dete realiseren woning. De residuele grondwaarde is wat overblijft naaftrek van kosten en winst van de waarde van de te realiseren woning. Inde praktijk is de commerci?le waarde van een nieuwe woning ge?nt opde bestaande markt. Zoals in het voorgaande is aangetoond, wegen demeeste huizenkopers een nieuwe woning tegen (vergelijkbare) bestaan-de woningen af. Nergens in Nederland heeft nieuwbouw een dusdanigsterke marktdominantie dat nieuwbouw de enige optie is voor kopers.De sterke stijging van grondprijzen zijn een gevolg en geen oorzaak vande prijsontwikkelingen in de bestaande markt in de afgelopen jaren.Bij het Convenant Grondwaardebeleid (2001) is tussen rijksoverheid enmarktpartijen afgesproken dat de residuele grondwaardeberekeninghet uitgangspunt vormt bij onderhandelingen. Sinds dat jaar zijn degrondprijzen explosief gestegen:Figuur 5. Transactieprijzen nieuwbouw, bestaande woningen, grond, 2000-2010Bron: NVB, Kadaster, MNWOok de welbekende reeks die de NVB regelmatig publiceert laat zien hoevan alle kostencomponenten de grondkosten het sterkst zijn gestegen:Katalysator in de stijging van de (grond)prijzen is het restrictieve ruim-telijke ordeningsbeleid van de rijksoverheid. Vooral in de VINEX-periodeis bewust schaarste nagestreefd, met een grote dynamiek in de bestaan-de markt tot gevolg. Dat dit ook hogere grondopbrengsten zou generen,moest toen ook al bekend zijn geweest. Reeds in 1817 werd door de eco-noom Ricardo het effect van schaarste op grondprijzen vastgesteld.Nu de markt een neergaande beweging maakt, zullen de grondprijzenuiteindelijk moeten volgen. Aan het begin van de keten staat de huizen-koper. Deze wil of kan steeds minder voor een (nieuwe) woning betalen.Het lagere prijsniveau zal in iedere schakel van de keten neerslaan, meta 350.000a 300.000a 250.000a 200.000a 150.000a 100.000a 50.000a 0300250200150100500100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2000 2001Niet verkocht, in aanbod*Nieuw aanbod Verkocht2002* aanbod aan voorgaande jaren (tot max 3 jaar in verkoop)2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201027%73%200226%74%200625%75%2009n Voorkeur nieuwbouwwoningn Geen voorkeur of voorkeurbestaande woning2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Index(2000=100)Verkoopprijs nieuwbouwVerkoopprijs bestaand GrondkostenBron: WBO 2002, WoON 2006, WoON 2009Figuur 4. Woonvoorkeuren huishoudens, nieuwbouw versus bestaande woning48TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND48overal lagere marges tot gevolg. Niet marktconforme woningen wordenimmers niet verkocht of tegen een lager prijsniveau. De huizenkoper isnu aan zet en disciplineert in feite de keten.CONCLUSIESOndanks de prijsdalingen op de woningmarkt heerst er een breedgedragen gevoel dat de huizenprijzen nog steeds veel te hoog zijn. Hetvermoeden is zelfs dat prijzen van nieuwbouwwoningen door profes-sionele aanbieders worden afgestemd om de prijzen van kunstmatighoog te houden. Deze redenering slaat de plank volledig mis en gaatvoorbij aan de wijze waarop de prijsvorming in de nieuwbouw enwoningmarkt werkelijk plaatsvindt. De structuur van de woningmarktis dusdanig dat prijsafstemming in de nieuwbouwsector onmogelijkis:- Er worden veel meer bestaande woningen aangeboden en verkochtdan nieuwe woningen. Ook regionaal, zelfs niet in erkende nieuw-bouwregio's zoals Flevoland, domineert de bestaande markt denieuwbouw.- Nieuwbouwwoningen worden in tegenstelling tot bestaande wonin-gen aangeboden door professionele partijen. De markt is echter dus-danig verdeeld over een groot aantal partijen dat een oligopolieonmogelijk is. De top 10 van de ontwikkelaars beheerste in 2010 nogniet de helft van de markt.- De voorkeur van de meeste potenti?le kopers van een woning gaat uitnaar een bestaande woning.Ondanks de prijsdalingen op de woningmarkt heerster een breed gedragen gevoel dat dehuizenprijzen nog steeds veel te hoog zijnKortom, uitgaande van de structuur van de woningmarkt is het onmo-gelijk om via de nieuwbouw het prijsniveau in de bestaande markt tebepalen. Feitelijk gebeurt in de nieuwbouw exact het omgekeerde. Alenkele decennia wordt de prijs van een nieuwbouw residueel bepaald.Deze wijze van prijsvorming is zelfs door de rijksoverheid gestimuleerddoor middel van het Convenant Grondwaardebeleid (2001).Uitgangspunt van deze backward pricing methode is de marktwaardevan de nieuwe woning. Het belangrijkste en bijna enige referentiekadervoor de marktwaarde van een woning is voor de aanbieders van nieuw-bouwwoningen de bestaande markt. Te hoog geprijsde woningen wor-den eenvoudigweg niet verkocht, aangezien de kopers voldoende alter-natieven in de bestaande markt hebben. Terugtrekken van het aanbod ofzelfs herontwikkeling brengen voor de ontwikkelaar hoge faalkostenmet zich mee en daarom heeft deze dan ook een groot belang bij eenre?le prijsstelling. Als er al een reden is voor de relatief hoge prijzen opde woningmarkt, dan is dat de rijksoverheid zelf door middel van eenrestrictief bouwbeleid (VINEX!) en het stapelen van kostenverhogendeeisen (bijvoorbeeld de EPC-normering).Kader DuNeFra-onderzoekEr zijn denkbeelden die soms erg hardnekkigkunnen zijn, zoals `het wonen in Duitsland iszoveel goedkoper dan in Nederland'. Maar isdat ook zo? Reden voor Bouwfonds om eengrootschalig (vergelijkend) onderzoek uit tevoeren in de thuislanden Duitsland, Frankrijk enNederland waarbij ook de prijs van het wonenlandelijk en regionaal in beeld is gebracht. Eenvan de conclusies: een gemiddelde Nederlandsenieuwbouwwoning is ongeveer net zo duur als inDuitsland, mits de juiste type agglomeraties metelkaar worden vergeleken. Ook bouwkosten engronduitgifteprijzen zijn vergelijkbaar.De grote stedelijke gebieden in Duitsland, Frank-rijk en Nederland laten grote verschillen in ver-koopprijzen zien, die voornamelijk samenhangenmet de verhouding tussen vraag en aanbod in debetreffende regio. In regio's waar de economieen de bevolking groeien, liggen de prijzen hoger.Het wonen in grote Duitse stedelijke gebieden alsHamburg, Frankfurt en M?nchen is substantieelduurder dan in Rotterdam, Amsterdam of Utrecht.Ook in Franse metropolen als Parijs, Lyon, Bor-deaux en Nice betaalt de burgermeer euro's voor zijn woning. Een eengezinswo-ning in Duitsland net over de grens bij Enschedeof Zevenaar kost door zeer lage grondprijzeninderdaad minder dan in Nederland. Maar zodrahet stedelijke gebied D?sseldorf-Keulen wordtbereikt, schieten deprijzen omhoog.Op basis van het onderzoek heeft Bouwfondsin december 2011 het NAW onderzoeksdos-sier `Woningmarkten Frankrijk, Duitsland enNederland' uitgebracht. Het dossier kan wordengedownload via www.naw.nl.a 320.000a 300.000a 280.000a 260.000a 240.000a 220.000a 200.000a 180.000a 160.000a 140.000a 120.000a 100.000a 80.000a 60.000201120102009200820072006200520042003200220012000199919981997marktwaarde+ bijkomende kosten+ grondkosten+ nieuwe eisenoverheidSinds 1997Verkkoopprijzen: +84%Grondkosten: +242%Bouwkosten 'all in': +71%Pure bouwkosten: +31%Figuur 6. Prijs- en kostenontwikkeling van modale nieuwbouw koopwoningSinds 2008Verkkoopprijzen: -15%Grondkosten: -8%Bouwkosten 'all in': -10%Pure bouwkosten: -8%+ extra kwaliteitontwikkelaarspure bouwkosten+ btw = totale kostennieuwbouw+ ontwikkelings-kosten en toeslagwinst/risico