30TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDOPEN OOG VOOR ONORTHDat Wageningse studenten in ruime meerderheid de voorkeur geven aan een gezellige woongroep heeftte maken met de woningmarkt in Wageningen en de gegevensbronnen, vindt Fokke de Jong. Hij reageerthiermee op het artikel in het vorige Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, getiteld `Voor studenten staatgezelligheid voorop.'30ODOXE MAATREGELENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDDOOR FOKKE DE JONG, ONDERZOEKER BIJLAAGLAND'ADVIES; WERKTE MEE AAN DEQUICKSCAN `CONTRASTEN IN DE KAMERMARKT'In heel wat studentensteden blijft destudentenhuisvesting een zorgen-kindje, zo was te lezen in het februari-nummer van dit tijdschrift. Eerstejaarsstudenten vinden moeilijk een kamer.In veel steden is het voor afgestudeerden ooklastig om een reguliere woning te vinden. Degebrekkige doorstroming versterkt de krap-te op de kamermarkt. Dit is allereerst ver-velend voor de studenten en de pas afgestu-deerden zelf, maar ook voor universiteiten,die zo minder aantrekkelijk kunnen wordenvoor studenten, en voor steden, die er belangbij hebben om (potenti?le) hoogopgeleidenaan te trekken en vast te houden.Hoe krijgen we nu een goed inzicht in hetprobleem? In een quickscan van de situatiein 20 studentensteden die Laagland'advies in2009/2010 in opdracht van het ministerie vanBZK/WWI uitvoerde, constateerden we dathet verstandig is om verder te kijken dan dewachtlijsten van institutionele huisvesters.Lange tijd waren deze de enige indicaties diebeschikbaar waren. Ook vraag en aanbod inde particuliere kamermarkt heeft invloedop schaarste in studentenhuisvesting, maardit bleek niet zo eenvoudig te meten. Er zijngeen panklare databestanden beschikbaar.Hoe kom je dan met beperkt bronmateriaaltot uitkomsten waar je mee verder kunt?Door bronnen van uiteenlopende aardte gebruiken hebben we uitspraken kun-nen doen over de huisvestingsmarkt. Dequickscan biedt bovendien een handvat omna te denken over een diversiteit van moge-lijke oplossingen.Een opvallende uitkomst uit de quickscan isdat de sociale studentenhuisvesters gemiddeld 25% van het aanbod voor hun rekening nemen. De afgelopenjaren is het aantal uitwonende studenten behoorlijk gegroeid. De studentenhuisvesters wisten hun `markt-aandeel' iets te vergroten, dankzij een flinke bouw inspanning in de periode 2002-2009. Deze overtrof dedoelstelling in het Actieplan studentenhuisvesting ruimschoots.Maar waar is de overige 75% van de extra uitwonende studenten gebleven? Het blijkt dat de particulierekamermarkt een groot absorptievermogen heeft. Als het aantal uitwonende studenten groeit, neemt ookhet aanbod toe. Het aantal wooneenheden (deels zelfstandig, veelal onzelfstandig) neemt toe omdat hetaantrekkelijker wordt om kamers te verhuren of om woningen om te zetten in kamerverhuurpanden.Inmiddels lijkt de vuistregel van `1 op 4' door het veld herkend te worden. Ook hier is overigens sprake vaneen landelijk gemiddelde dat per studentenstad aanzienlijk kan afwijken.31Studentenwoningen aan de InaBoudier-Bakkerlaan tegen deUtrechtse binnenstad aan.(Foto: Piet den Blanken / Hollandse Hoogte)32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDHet mag als een open deur klinken, maar belangrijk startpunt is hetbesef dat schaarste op de kamermarkt sterk verweven is met de plaat-selijke woningmarkt als geheel. Alleen voor de eenheden van socialestudentenhuisvesters kan nog gesproken worden van een afgescherm-de deelmarkt. Deze zijn uitsluitend voor studenten toegankelijk en veelstudentenhuisvesters maken gebruik van campuscontracten, zodatafgestudeerden op zoek moeten naar andere woonruimte. Voor destudenten die in wooneenheden van particulieren wonen of een `regu-liere' woning huren of kopen, geldt dat zij concurreren met anderendie huisvesting zoeken: niet studerende jongeren, arbeidsmigranten,kenniswerkers en mensen die urgent woonruimte nodig hebben.Als studenten afstuderen zoeken ze, al dan niet gedwongen door eencampuscontract, een zelfstandige woning. Dan is het de vraag hoeveelgoedkope starterswoningen (huur en koop) er beschikbaar zijn.NIEUWE EENHEDEN REALISERENBijbouwen is een voor de hand liggende strategie om schaarste tebestrijden.Hierop zetten sociale studentenhuisvesters en gemeentenin het kader van het Actieplan Studentenhuisvesting al fors in. Er zijnzowel tijdelijke als permanente wooneenheden in flinke aantallengerealiseerd. Ook is ervaring opgedaan met grootschalige transforma-ties van leegstaande kantoren. In verschillende steden is ook ingezetop relatief kleine woningen of studio's voor starters, soms speciaalbedoeld om afstudeerders vast te houden.Deze acties zijn weinig omstreden. Beperkingen zijn de betaalbaar-heid en de terugverdienmogelijkheden van de investeringen en debeschikbaarheid van fysieke ruimte, vooral op centraal gelegen loca-ties. Kanttekening is wel de toekomstbestendigheid van nieuwbouw.De prognose is dat de studentenaantallen de tien jaar blijven groeien,maar op langere termijn zouden gebouwen die alleen voor studenten-huisvesting geschikt zijn, kwetsbaar voor leegstand kunnen zijn, zekerals ze op perifere locaties worden gerealiseerd. In meerdere steden zijnin het verleden studentenflats afgebroken. Het is dan zaak om scherpin beeld te krijgen wat ter plaatse de woonwensen van studenten zijn,nu en in de toekomst.Voor starterswoningen en studio's is sprake van een vergelijkbarerisico-afweging. Het gaat om relatief kleine woningen en de vraag ishoe aantrekkelijk deze nog zijn over twintig, dertig jaar.CAPACITEIT ZOEKEN IN DE BESTAANDE WONINGVOORRAADEn wat zijn de mogelijkheden om meer te doen in de bestaande voor-raad? Het aanbod van wooneenheden kan worden vergeleken met eenspons die in staat is om een toenemende vraag naar woonruimte absor-beren. Dit kan doelstellingen van woonbeleid dichterbij brengen, maardit kan ook ongewenste neveneffecten met zich meebrengen. Veelgemeenten kiezen er daarom voor de spons in meer of mindere mate afte knijpen met wet en regelgeving.De afwegingen die hierin worden gemaakt spitsen zich toe op dekamerverhuur. Door dit zoveel mogelijk vrij te geven kan het aanbodvan wooneenheden, en daarmee de mogelijkheid voor studenten omeen kamer te vinden, aanzienlijk worden verruimd. Daar tegenoverstaat dat buurtbewoners klagen over concentraties van kamerverhuur-panden. Veel gemeenten beamen dat er leefbaarheidsproblemen ont-staan en beperken de kamerverhuur in kwetsbare wijken. Bovendienpast het vaak niet in het woonbeleid omdat zo woningen worden ont-trokken. Meer in het bijzonder worden gemeenten restrictiever in hetverlenen van omzettingsvergunningen (van woning naar meerdereonzelfstandige wooneenheden).Bij goedkope woningen voor starters is sprake van een vergelijkbaardilemma. Door splitsing van woningen worden relatief kleine en goed-kope woningen aan de voorraad toegevoegd. Gemeenten vragen zichaf of er niet teveel kleine studio's op de markt komen. Ook hier is ersprake van een leefbaarheidseffect, door bijvoorbeeld een toename vande parkeerdruk.DILEMMA'S IN EEN GESPANNEN WONINGMARKTVoor de effecten van gemeentelijk beleid is de stad Utrecht een interes-sante casus.CASUS UTRECHTIn Utrecht was in 2001 sprake van een grote druk op de kamermarkt. In2009 bleek de markt meer ontspannen te zijn geworden als gevolg vanaanbodverhogende maatregelen. Er is bijgebouwd door sociale studen-tenhuisvesters, maar nog relevanter voor de aanbodontwikkeling was deverruiming van de kamermarkt. Het marktaandeel van de particulierekamerverhuurders is in deze periode gestegen. Meer dan de helft van destudenten huurt in 2007 een particuliere kamer. In 2001 heeft de gemeen-te Utrecht vanwege de krapte op de kamermarkt het vergunningenbeleidversoepeld. Vanaf 2007 worden omzettingsvergunningen (van woningnaar onzelfstandige wooneenheid) minder makkelijk verstrekt en wordteen belangenafweging gemaakt, waarin de leefbaarheidseffecten vooromgeving en de onttrekking van woningen zwaar meewegen.Anno 2007 zijn er in Utrecht een kleine 5.000 kamerpanden, met in elkpand meerdere wooneenheden. Van de ruim 35.000 studenten die inUtrecht op kamers woont, huurt meer dan de helft een particulierekamer. Voor de overgrote meerderheid (meer dan 90%) van de particulie-re kamers is sprake van gemeenschappelijke faciliteiten (toilet, douche,keuken).Vanaf 2007 zet Utrecht vooral in op toevoeging van wooneenheden omtekorten tegen te gaan.MOGELIJKE NIEUWE OPLOSSINGEN EN ACCENTEN VOOR SCHAARSTEIN DE KAMERMARKT?? In de beeldvorming over de leefbaarheidseffecten van kamerverhuurligt het accent op de negatieve effecten, maar zijn er ook positieve?Streven we niet naar meer menging in kwetsbare wijken en zoudenhoogopgeleiden daarin niet een voortrekkersrol kunnen vervullen?Een zekere mate van kamerverhuur door particulieren zou daar goedin kunnen passen. Woningcorporaties kunnen hierop inspelen doorwoningen aan studenten te verhuren onder voorwaarde van inzet inde buurt.? Studenten kiezen in meerderheid niet voor gemeenschappelijkefaciliteiten. Wel hangt dit sterk af van de locale omstandigheden.Kleinschaligheid, sfeer, gezelligheid (van studentenhuizen) en cen-trale ligging kunnen redenen zijn om gemeenschappelijk gebruikvan sanitair en keuken te accepteren. De kamerbewoners in Utrechtdoen dit in ieder geval in grote mate. Bovendien kan de geconstateer-de woonvoorkeur be?nvloed zijn door de huidige huurtoeslagrege-ling, die wel voor zelfstandige en niet voor onzelfstandige wooneen-heden geldt, waardoor zelfstandige wooneenheden voor studenteneen relatief gunstige prijs/kwaliteit verhouding kennen. Los van hetneveneffect van de huurtoeslag past de voorkeur voor zelfstandigewooneenheden in een onderliggende trend van individualisering.Mochten er doorslaggevende redenen zijn om nu onzelfstandigeeenheden te bouwen, houd dan rekening met de kenmerken die ditacceptabel maken (kleinschaligheid, co?ptatie en ligging) en mis-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGROND 33schien is een ombouwmogelijkheid op termijn naar zelfstandigwonen geen onverstandige optie.? Zet niet alleen in op een bouwprogramma van institutionele spelers.Juist de particuliere kamermarkt kan de sponsfunctie goed vervul-len. Fluctuaties in de vraag, zowel groei als krimp, kunnen zo goedworden opgevangen. Waar de particuliere kamermarkt relatief kleinis, is de flexibiliteit in het aanbod ook gering en is het lastig om decapaciteit van het aanbod te plannen. Zo kende Wageningen in 2002een ontspannen kamermarkt en zijn, als gevolg van sloop van eengrote studentenflat, nadien weer tekorten ontstaan.? Overweeg om, waar een bouwprogramma nodig is, de toekomst-waarde te bevorderen door flexibel en aanpasbaar te bouwen, zodatover pakweg 20 ? 30 jaar studenteneenheden bijvoorbeeld kunnenworden samengevoegd tot ruime appartementen voor senioren? Zeker in een tijd waarin de overheid elke cent omdraait, biedt hetperspectief om het oplossend vermogen van marktpartijen actief tefaciliteren, in plaats van te reguleren. Kijk dan wel goed wat onge-wenste neveneffecten zijn en hoe die voorkomen kunnen worden.Probleem is dat bij verbouwingen nog steeds veel gesjoemeld wordten dat handhaven tijdrovend is. Zelfregulering, zoals een keurmerkvan de branche zelf, met daarbij een geloofwaardige controle enhandhaving door een gecertificeerde organisaties, zou hierin kun-nen helpen.KANSEN VOOR DOORSTROMINGDe woonwensen voor afgestudeerden vielen buiten de quickscan. Inhoeverre stromen afgestudeerden door, wat zijn knelpunten, in hoe-verre sluit het aanbod aan bij hun woonwensen? Meer inzicht hierinis gewenst, om tot effectieve beleidsinterventies te komen. Er is al weleen aantal aangrijpingspunten te onderscheiden:? Nieuwe Europese regelgeving geeft woningcorporaties meer adem-ruimte om huurwoningen toe te wijzen aan pas afgestudeerden.Meestal verdienen zij minder dan de nieuwe inkomensgrens voorsociale huurwoningen, met een huur van maximaal 652,52 permaand. Zo kunnen zij bovendien bijdragen aan een minder eenzij-dige samenstelling van de bevolking in kwetsbare wijken.? Splitsing van woningen kan ook bijdragen aan relatief goedkopewoonruimte voor starters. Wellicht zijn ongewenste neveneffecten,zoals teveel kleine woningen op termijn, te ondervangen. Is hetbijvoorbeeld denkbaar om splitsingsvergunningen met een tijdelijkkarakter te verstrekken?? Tenslotte is het prijsniveau van woningen voor starters een punt vanaandacht, zowel voor koop als huur. In renovatie of transformatieis dit misschien te ondervangen door zelfwerkzaamheid door detoekomstige bewoner. Zo worden in Rotterdam vervallen woningenvoor een klein bedrag als `kluswoningen' verkocht, met de verplich-ting deze netjes op te knappen en er zelf te gaan wonen. Ook huur-woningen worden er casco gerenoveerd, waarna ze door klushuur-ders worden afgebouwd. Een buitenkansje voor creatieve, handigeafgestudeerden die weinig geld hebben, maar wel de handen uit demouwen willen steken.Er liggen hoe dan ook nog veel uitdagingen voor gemeenten, woning-corporaties en particulieren om het zorgenkindje weer een gezondeblos op de wangen te geven. Daar is veel inzet voor nodig, maar ook eenopen oog voor onorthodoxe maatregelen. De conclusies van de quicks-can geven een eerste richting aan, maar als basis voor een oplossings-strategie is er een verdieping ter plaatse nodig, in de woonwensen vanstudenten en afstudeerders en in de match met het aanbod.Dit is ook een uitdaging voor de onderzoekers. Fundamenteel isbijvoorbeeld de vraag in hoeverre het meten van woonwensen eenvoorspelling is van daadwerkelijk gedrag, nu en in de nabije toekomst.Want daar gaat het uiteindelijk om. Er zijn betere meetmethodengewenst, die zo dicht mogelijk het meten en monitoren van gedragbenaderen.Laten we ons vooral niet neerleggen bij knelpunten in de woningmarktvoor studenten en hoogopgeleide starters. Hoogopgeleiden zijn desmeerolie voor onze kenniseconomie. Een stad die verder kijkt inves-teert hierin.Bronnen? Contrasten in de Kamermarkt; Een Quickscan naar studentenhuisvesting in twintigstudentensteden (Laagland'advies, Houten, 2010)? StudentenMonitor 2007; Monitor onzelfstandige woonruimte Utrecht (Gijs Bos,Eveline de Bruijn, Utrecht september 2007)? Evaluatie beleid omzettingsvergunning; Vergunning voor het omzetten van zelf-standige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (gemeente Utrecht, Oktober2010)Noten1 Zie voor uitgebreide informatie over het onderzoek en de dataverzameling: Gwenvan Eijk (2010) Unequal networks. Spatial segregation, relationships and inequalityin the city. Amsterdam: IOS Press. Gehele proefschrift en Nederlandstaligesamenvatting zijn te downloaden op www.gwenvaneijk.nl. Talja Blokland heeft devragenlijst ontworpen en de interviews in Cool afgenomen.2 Zie Talja Blokland en Gwen van Eijk (2010) Do people who like diversity practicediversity in neighbourhood life? Neighbourhood use and social networks of `diver-sity seekers' in a mixed neighbourhood, Journal of Ethnic and Migration Studies,36(2): pp. 313-332.3 Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (2005) Niet langer met de ruggen naarelkaar. Den Haag: RMO, p. 60, zie ook paragraaf 4.2.4 Mario L. Small (2009) Unanticipated Gains. Origins of Network Inequality inEveryday Life. New York: Oxford University Press.EXPERTMEETING STUDENTENHUISVESTING"Uit de studentenflat, en dan?" is de vraag, die centraal staat op deexpertmeeting voor studentensteden over doorstroming, die 19 aprilplaats vindt. In hoeverre kunnen afgestudeerden doorstromen naar dereguliere woningmarkt? Samen met deskundigen en probleemeigenarenuit de betrokken studentensteden verkent Laagland'advies het belangvan een goede doorstroming, eventuele knelpunten en oplossingendaarvoor. Wat werkt wel en wat werkt niet?Dinsdag 19 april van 12.30 - 17.00 uur.Voor informatie: www.laaglandadvies.nl