23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDKoopstarters kunnen bij het zoeken van een woning en de financiering daarvan gebruik maken vaneen groot aantal producten die kopen goedkoper maken. Kredietverstrekkers spreken zelfs vanwildgroei. De koopstarter zou gebaat zijn bij wat meer eenheid en transparantie in het aanbod aaninstrumenten.REGELINGEN BLIJVEN BELANGRIJKVOOR KOOPSTARTERDOOR JEROEN LIJZENGA, SENIOR ONDERZOEKER COMPANENTWITTER @JLIJZENGAKoopstarters hebben het momenteel moeilijk op de woning-markt. Steeds zichtbaarder is dat beperktere hypotheekmo-gelijkheden voor starters, gecombineerd met onzekerheidover de toekomst van de woningmarkt, hen belemmert eenwoning te kopen. Terwijl we tegelijkertijd zien dat huishou-dens die nu in een starterskoopwoning wonen hierdoor hun huis nietverkocht krijgen. En daardoor stagneren ook hun doorstroming en allevolgende schakels in de doorstroomketen. Om deze reden vroeg hetministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties aanCompanen de positie van starters op de koopwoningmarkt nader te ana-lyseren. Waar lopen zij tegenaan bij het zoeken van een woning en definanciering daarvan? Welke stimuleringsregelingen en ?instrumentenzijn er om hen te ondersteunen? En welke van die regelingen is dan hetmeest effectief? Het onderzoek is in oktober naar de Tweede Kamergestuurd.AanpakAllereerst hebben wij ons een beeld gevormd van de financieringsmoge-lijkheden van koopstarters en het beschikbare woningaanbod dat binnende mogelijkheden van de meeste van hen valt. Vervolgens is een enqu?tegehouden onder potenti?le koopstarters en geslaagde koopstarters. Hunmogelijkheden, de afwegingen die zij maken bij de aankoop van een woningen de belemmeringen die zij ondervinden zijn zo in beeld gebracht. Daar-naast is met een keur aan externe deskundigen diepte-interviews gehoudenover de positie van koopstarters op de woningmarkt en over de regelingendie er voor hen zijn. Er is onder meer gesproken met aanbieders van koopsti-muleringsinstrumenten, woningcorporaties, gemeenten, wetenschappelijkeinstellingen, banken, belangenverenigingen en makelaars. Met deze informa-tie hebben we verbanden gelegd tussen de belemmeringen die koopstarterservaren en de eigenschappen van de verschillende regelingen, zodat hetmogelijk werd de verschillende regelingen te beoordelen op de mate waarinzij aanhaken op de belemmeringen die koopstarters ervaren.DE ENE KOOPSTARTER IS DE ANDERE NIETKoopstarters vormen geen eenduidige groep. Daarvoor zijn de verschil-len in achtergronden te groot. Aan de ene kant betreft het jongeren dievanuit een thuiswonende situatie meteen de stap naar een koopwoningwillen zetten, aan de andere kant zijn het huishoudens die soms al eenaantal jaren zelfstandig wonen in een huurwoning en die de overstapnaar de koopsector willen maken. Levensfase, woonsituatie, inkomens-positie en de mogelijkheid eigen spaargeld aan te wenden bij de aan-koop van een woning spelen een belangrijke rol bij de wensen en moge-lijkheden van koopstarters. Toch blijft de eerste stap naar een koopwo-ning voor alle starters een grote en belangrijke stap. Vrijwel alle koop-starters hebben te maken met beperkingen in hun mogelijkheden enonzekerheden die van invloed zijn op hun beslissing om daadwerkelijkeen woning te kopen.BELEMMERINGEN VOOR KOOPSTARTERSSamengevat zijn de belangrijkste belemmeringen voor koopstarters:1. Onzekerheid:- over de ontwikkeling van de huizenprijzen;- over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente en de hoogtevan de overdrachtsbelasting ;- over de persoonlijke gevolgen van de financi?le crisis.2. Financieringsmogelijkheden:- de arbeidssituatie van veel koopstarters (tijdelijk contract, zzp-er)beperkt de mogelijkheden;- door inperking van de leenmogelijkheden in relatie tot de waardevan de woning (loan-to-value) moet (meer) eigen geld worden inge-bracht;- door inperking van de leenmogelijkheden naar inkomen (loan-to-income) zijn minder woningen bereikbaar voor koopstarters;- door inperking van de mogelijke hypotheekvormen voor koopstar-ters (aflossing tijdens de looptijd van de hypotheek) zijn alleenhypotheekvormen met hogere maandlasten mogelijk.3. Onvoldoende aanbod van goedkopere koopwoningen.- Het aanbod aan betaalbare koopwoningen wordt vaak gezien als eenvan de belangrijkste belemmeringen voor koopstarters. Sinds deaanvang van de crisis werden echter minder woningen verkocht,maar werden naar verhouding meer woningen gekocht door koop-starters. Door de dalende huizenprijzen zijn ook meer woningen24binnen het bereik van koopstarters gekomen. De inperking van deleenmogelijkheden naar inkomen wordt daardoor een minder grotebelemmering. De arbeidssituatie van veel potenti?le koopstarters,de inperking van de leenmogelijkheden ten opzichte van de waardevan de woning en het verplicht stellen van het aflossen van de hypo-theek tijdens de looptijd blijven belangrijke belemmeringen die vaninvloed zijn op het aanbod aan voor koopstarters bereikbare wonin-gen. Daarbij speelt dat het aanbod aan goedkopere koopwoningensterk regionaal verschilt, en daarmee de mogelijkheden van koop-starters ook. In de provincies Noord-Holland, Utrecht, Noord-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDEenjongevrouwschilderthaarhuis,diezeheeftgekochtviaSlimmerKopen(Foto Flip Franssen / Hollandse Hoogte)25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDBrabant en Gelderland is het aanbod aan goedkopere koopwoningenbeduidend lager dan in de andere provincies.KOOPSTIMULERINGSREGELINGENEr zijn verschillende instrumenten die worden ingezet om koopstartersWoonakkoord: verplichte aflossingfinancieren met een tweede leningIn het Woonakkoord dat het kabinet recent heeft gesloten met de coali-tiepartijen, D66, de ChristenUnie en de SGP, wordt vastgehouden aan hetvolledig en annu?tair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar. Nieuw is datde mogelijkheid wordt gecre?erd om een tweede lening af te sluiten, waar-mee het aflossen kan worden gefinancierd. Dit kan tot maximaal 50% vande waarde van de woning. Het netto effect van de voorgestelde regeling isdat de maandlasten aan het begin van de looptijd beduidend lager zijn danwanneer de aflossing rechtstreeks wordt betaald. Omdat het bedrag datwordt geleend gedurende de looptijd oploopt, en de rente die hierover moetworden betaald niet kan worden afgetrokken van de belasting, nemen demaandlasten steeds verder toe. De regeling sorteert daarmee voor op eenstijging van het inkomen. Komt die stijging er niet, dan kan dat bij de kopertot grote problemen leiden. Aan het eind van de looptijd is een schuld opge-bouwd ter grootte van maximaal de helft van de waarde van de woning.Deze schuld moet dan in vijf jaar worden afgelost, of opnieuw wordengefinancierd. Hoewel de regeling op de korte termijn tot aanmerkelijk lageremaandlasten leidt, wat aantrekkelijk is voor koopstarters, is de koper overde hele looptijd van de hypotheek veel ongunstiger uit. De regeling is ookzeer gevoelig voor fluctuaties in de rente, wat niet bijdraagt aan de zeker-heid waarnaar koopstarters op zoek zijn. Daarbij zijn banken momenteelweinig geneigd een verwachte toekomstige inkomensstijging mee te wegenbij het beoordelen van kredietaanvragen. Wij gaan er vooralsnog van uit datde regeling geen grote bijdrage zal leveren aan het bereikbaar maken vanmeer woningen voor koopstarters.Figuur 1 Aandeel woningtransacties tot 200.000, 2011Bron: Kadaster 201226op de woningmarkt te ondersteunen. Wij hebben ons in dit onderzoekmet name gericht op verkoop- en financieringsinstrumenten die koop-starters direct ondersteunen. Beleidsinstrumenten en bouwinstrumen-ten die meer in algemene zin bijdragen aan de ondersteuning van groe-pen op de woningmarkt zijn slechts terzijde belicht.VERKOOPINSTRUMENTENVerkoopinstrumenten hebben als belangrijkste doel om het aanbod aangoedkope koopwoningen te vergroten. Dit kan bijvoorbeeld door eenkorting te geven op de aankoopprijs van de woning, of de verkoop vande woning (de opstal) te scheiden van de grond. De afgelopen jaren zijner diverse regelingen ontwikkeld om deze verkoop onder voorwaardente organiseren. Deze regelingen verschillen met name op:? de hoogte van de korting die wordt gegeven op de aankoop van dewoning;? of de aanbieder van het verkoopinstrument een terugkoopplicht, eenterugkooprecht of geen enkele verplichting heeft wanneer de koperzijn woning weer te koop aanbiedt;? of bij verkoop van de woning eventuele waardestijging of -dalinggedeeld wordt door de aanbieder van het verkoopinstrument en dekoper van de woning.De meeste koopinstrumenten worden ingezet door woningcorporaties.De volgende verkoopinstrumenten zijn (in overleg met de opdrachtge-ver) onderzocht:VERKOOPINSTRUMENTEN MET TERUGKOOPPLICHT? KoopGarantMet KoopGarant koopt de koper een woning met een korting die kanoplopen tot maximaal 33% van de marktwaarde. De regeling kentwinst- of verliesdeling bij verkoop en een terugkoopplicht voor deverkopende partij (doorgaans een corporaties).? Slimmer KopenSlimmer Kopen komt voor met zowel terugkooprecht als terugkoop-plicht. De keuze hiervoor is aan de verkopende partij. Bij verkoop issprake van winst- of verliesdeling. De woning kan worden gekochtmet een korting van maximaal 50% van de marktwaarde.? Maatschappelijk verantwoord eigendomMaatschappelijk verantwoord eigendom is een koopconstructie waar-bij de koper de woning met korting kan kopen. De grond blijft eigen-dom van de verkopende partij (erfpacht). De constructie is gekoppeldaan planmatig onderhoud door de corporatie. Hiervoor wordt eenvast maandbedrag gerekend. Bij verkoop wordt de winst of het verliesgedeeld.? KoopComfortKoopComfort kent geen korting bij de aankoop van de woning engeen winst- of verliesdeling bij verkoop. Er is alleen sprake van eenterugkoopplicht om de koper zekerheid te bieden.VERKOOPINSTRUMENTEN MET TERUGKOOPRECHT? BETER KoopBETER Koop wordt hoofdzakelijk ingezet bij nieuwbouwprojecten. Dekorting kan per project verschillen, maar varieert van 15% tot 25% opde marktwaarde van de woning. De koper zal de woning bij verkoopallereerst moeten aanbieden aan de verkopende partij, die het rechtheeft om de woning te kopen.? KoopStartKoopStart kent een vaste korting van 20% van de marktwaarde. Bijverkoop worden winst- en verlies gedeeld. De verkopende heeft hetrecht de woning terug te kopen, maar dit is niet verplicht.? Koop GoedkoopKoop Goedkoop is een instrument waarbij de woning (opstal) geschei-den wordt van de grond. De woning wordt verkocht, en de grondwordt verhuurd via een erfpachtconstructie. De woonlasten wordenverlaagd door het geven van een korting op de `huur' van de grond. Deregeling kent geen winst- of verliesdeling bij verkoop. De verkopendepartij heeft het recht de woning bij verkoop terug te kopen.VERKOOPINSTRUMENTEN ZONDER TERUGKOOPRECHT OF -PLICHT? Kopen naar WensKopen naar Wensen werkt via een uitgestelde betaling waarbij kopersbij aankoop van de woning een `korting' krijgen van maximaal 50%die wordt omgezet in uitgestelde betaling. Deze uitgestelde betalingwordt terugbetaald bij verkoop van de woning. De koper is als hetware gedeeltelijk eigenaar van de woning. Bij deze constructie is geensprake van een terugkoopgarantie of een eventuele deling van waar-destijging of waardedaling.? Kopen met Subsidie (KoopZeker)Bij Kopen met Subsidie krijgt de koper een korting van 30% op dewoning, die bij verkoop weer moet worden terugbetaald aan de aan-bieder. Bij deze regeling is geen sprake van een terugkoopgarantie ofeen winst- of verliesdeling.? Gereglementeerd eigendomGereglementeerd eigendom is een erfpachtconstructie waarbij dekoper een korting krijgt op de aankoop van de woning. Dit instru-ment is er sterk op gericht op het betaalbaar houden van goedkopekoopwoningen, en waarborgen dat het onderhoud van de woning inorde is. Bij verkoop van de woning wordt winst en verlies gedeeld.Het aantal verkoopinstrumenten dat bestaat is veel groter. Vaak gaat hetom instrumenten met maar ??n aanbieder. De gehanteerde selectiebetreft instrumenten met een groter bereik, of instrumenten die gezienhun aard interessant waren om te onderzoeken.FINANCI?LE INSTRUMENTENFinanci?le instrumenten zijn vooral gericht op het vergroten van definancierbaarheid van woningen voor koopstarters. Dit kan bijvoorbeelddoor het vergroten van de maximale hypotheekmogelijkheden(Starterslening), korting geven op de hypotheekrentelasten (StartersRenteregeling) of hulp van ouders/familie doordat deze garant staanvoor de woonlasten van de koopstarter (Generatiehypotheek).VOORDELEN VAN DE INSTRUMENTEN VOOR KOOPSTARTERS? Korting op de woning. Onderdeel van veel regelingen is een korting opde aankoopprijs van de woning.? Verruiming van de financieringsmogelijkheden. Enkele financi?le instru-menten maken het voor koopstarters mogelijk een hogere hypotheekaf te sluiten dan zij normaal gesproken op grond van hun inkomenzouden kunnen krijgen.? Verlaging van de woonlasten. Een deel van de regelingen draagt (indi-rect) bij aan een verlaging van de woonlasten, doordat een rentekor-ting wordt gegeven of doordat het aankoopbedrag laag wordt gehou-den door de grond onder de woning niet te verkopen maar aan te bie-den in een erfpachtconstructie.? Afspraken over het terugkopen van de woning. Veel verkoopinstrumentenzijn voorzien van een terugkoopplicht of een terugkooprecht. Dit iseen belangrijk onderscheid. Bij instrumenten met een terugkoopver-plichting lopen kopers minder risico, omdat bij verkoop van dewoning de corporatie verplicht is om de woning tegen marktwaardeterug te kopen. De terugkoopplicht grijpt dus direct in op een van deTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGROND27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDbelangrijkste belemmeringen die koopstarters ervaren: de onzeker-heid over de eigen financi?le toekomst. Het terugkooprecht geeftkoopstarters veel minder zekerheid dan de terugkoopplicht.? Winst- en verliesdeling. Een deel van de regelingen kent een winst- enverliesdeling, waarmee de risico's voor de koopstarters worden inge-perkt. Als er bij verkoop van de woning verlies wordt gemaakt, wordtdit verlies gedeeld tussen de koper en de corporaties. De contramal isdat ook een eventuele winst bij verkoop moet worden gedeeld.AANHAKEN OP BELEMMERINGEN KOOPSTARTERSDe diverse verkoopinstrumenten en financi?le instrumenten zijn beoor-deeld op de mate waarin zij aanhaken bij de belemmeringen die koop-starters op de woningmarkt ondervinden. De onderstaande figuur laataan de hand van de kenmerken zien op welke belemmeringen de rege-lingen direct of indirect aanhaken.Een voorbeeld verduidelijkt dit. Een kenmerk dat veel instrumenten /regelingen hebben, is dat zij korting geven op de woning die wordtgekocht. Een korting op de woningprijs haakt aan bij diverse belemme-ringen die koopstarters ervaren:? Het heeft een direct effect op het aanbod aan goedkopere woningen.? De koper hoeft minder te lenen en is daardoor minder aangewezen ophet inbrengen van eigen geld.? Ten opzichte van het inkomen hoeft minder te worden geleend.? Het risico van een daling van de huizenprijzen wordt gedempt omdatonder de marktprijs wordt gekocht.? Er is een lagere hypotheek nodig, waardoor het mogelijk is een veili-gere hypotheekvorm te nemen die wat hogere maandlasten met zichmeebrengt (indirect effect).? Door het lagere leenbedrag hoeft minder hypotheekrente te wordenbetaald waardoor men minder kwetsbaar is bij inperking van de fisca-le aftrekbaarheid daarvan (indirect effect).? Door de lagere schuld is men minder kwetsbaar voor de gevolgen vande economische crisis (indirect effect).Geen regeling voor tijdelijke arbeidskrachten,zelfstandigen en zzp-ersOpvallend is dat op ??n specifieke belemmering door geen van de instru-menten en regelingen wordt aangehaakt. Dit betreft de eisen die krediet-verstrekkers stellen aan de arbeidssituatie van kopers. Veel koopstartersstaan aan het begin van hun carri?re en hebben een tijdelijke contract, ofzijn startend ondernemer of zzp-er. Een instrument of regeling die op dezespecifieke belemmering zou inhaken, zou veel kunnen betekenen voor demogelijkheden van starters om een woning te kunnen kopen.KOOPGARANT EN STARTERSLENING HELPEN STARTERS HET MEESTDe mate waarin de verschillende verkoop- en financi?le instrumentenaanhaken op de belemmeringen die koopstarters ondervinden, is omge-zet in een score per instrument. Dit is gedaan door elk effect van de ver-schillende kenmerken van de instrumenten / regelingen op de belemme-ringen van koopstarters te waarderen. Heeft de regeling een van debeschreven kenmerken, dan scoort de regeling op de belemmeringenwaarop het kenmerk effect heeft. Hierbij is een gewicht toegepast, waar-bij directe effecten tweemaal zo zwaar worden gewaardeerd als indirecteeffecten. Voorts is de terugkoopplicht tweemaal zo zwaar meegewogenals het terugkooprecht. Ten slotte is er voor gekozen het effect van hetkenmerk `korting op de woning' op de beschikbaarheid van goedkopewoningen minder zwaar te waarderen dan de andere kenmerken, omdatde beschikbaarheid van goedkope woningen een minder zware belem-mering voor koopstarters is gebleken dan de financieringsmogelijkhe-den en de onzekerheid.De berekende scores op de kenmerken van de regelingen zijn omgezetnaar een indeling in vier klassen. Deze indeling loopt van `0' (geeneffect) tot `+++' (maximaal effect).Korting op de woning en het verruimen van de financi?le mogelijkhe-den zijn daarbij de elementen die het sterkst aanhaken bij de belemme-KoopGarant +++ 0 + + + 6 170Slimmer Kopen +++ 0 + + + 6 28MVE +++ 0 + + + 6 1KoopComfort 0 0 0 + 0 1 7BETER Koop +++ 0 + + + 6 2KoopStart +++ 0 + + + 6 1KoopGoedkoop +++ 0 + + 0 5 17Kopen naar Wens +++ 0 + 0 0 4 10Kopen met Subsidie +++ 0 + 0 0 4 1Gereglementeerd Eigendom +++ 0 + 0 + 5 ?Starterslening +++ ++ + 0 0 6 203Starters Renteregeling 0 ++ + 0 0 3 40Generatiehypotheek 0 ++ 0 0 0 2 ?Figuur 3 Scores van de diverse instrumenten / regelingen op de mate waarinzij aanhaken bij belemmeringen die koopstarters ondervinden.Bron: Companen, 2012KortingopwoningVerruimtfinancieringVerlagingwoonlastenTerugkoopgarantieWinstenverliesdelingTotaalBereik(aantalaanbieders)BelemmeringenFinancieringsmogelijkheden OnzekerheidKenmerkenKorting op woning Verruimt financiering Verlaging woonlasten Terugkoopgarantie Winst en verliesdeling directeffect indirecteffectFiguur 2 Mate waarin kenmerken van instrumenten en regelingen aanhakenop belemmeringen die koopstarters ervaren.Bron: Companen, 2012Onvoldoendeaanbodgoed-koperekoopwoningenArbeidssituatie(tijdelijkecontracten/zzp-ers)InbrengeigengeldnodigLoan-to-incomeHypotheekvormenmethogeremaandlastenOntwikkelinghuizenprijzenFiscaleaftrekbaarheidhypo-theekrente/hoogteover-drachtsbelastingGevolgeneconomischecrisis282828TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDringen van de koopstarters. Op grond van deze analyse slagen de volgen-de instrumenten / regelingen er het beste in om aan te haken bij debelemmeringen die koopstarters ondervinden:? KoopGarant? Maatschappelijk Verantwoord Eigendom? Starterslening? Slimmer Kopen? BETER Koop? KoopStartAl deze instrumenten kennen direct of indirect (Starterslening) een kor-ting op de woning en meerdere kenmerken die koopstarters ondersteu-nen bij de financiering van hun woning of bij het wegnemen van onze-kerheden. Koopstimuleringsinstrumenten die lager scoren missen door-gaans het element van winst- en verliesdeling en / of de terugkoopga-rantie. KoopComfort scoort van alle onderzochte instrumenten hetlaagst, omdat het eigenlijk alleen het element van de terugkoopgarantiekent.Van de financi?le instrumenten sluit de Starterslening het beste aanbij de belemmeringen die starters ondervinden. Doordat de regelingextra hypothecaire financiering mogelijk maakt is, ondanks dat geendirecte korting wordt gegeven op de aankoopprijs van de woning, tochsprake van het bereikbaar maken van meer koopwoningen voor star-ters. Daarom is een score toegekend voor het onderdeel `korting opwoning'. De Starters Renteregeling en de Generatiehypotheek kennendit element niet. De Generatiehypotheek scoort lager dan de StartersRenteregeling, voornamelijk vanwege het hogere eigen risico voor dekoopstarters.Van de financi?le instrumenten sluit deStarterslening het beste aan bij de belemmeringendie starters ondervindenAls we ook kijken naar het bereik van de verschillende instrumenten,uitgedrukt in het aantal aanbieders, dan levert dit een aantal aanvullen-de inzichten op:? De Starterslening sluit goed aan bij de belemmeringen die koopstar-ters ervaren en heeft een groot bereik (203 gemeenten bieden de rege-ling aan). Het is daarom voor koopstarters een belangrijke regeling.De Starterslening is al zo'n 15.000 keer verstrekt.? KoopGarant sluit eveneens zeer goed aan bij de belemmeringen diekoopstarters ondervinden en heeft een groot bereik (170 corporatieswerken met het instrument). Er zijn inmiddels zo'n 25.000 woningenmet KoopGarant verkocht.? Slimmer Kopen blijft ook na het meewegen van het bereik in debeschouwing een van de belangrijkste instrumenten. Slimmer Kopenwordt door 28 corporaties aangeboden. Er zijn inmiddels zo'n 5.500woningen verkocht met dit instrument.? Maatschappelijk Verantwoord Eigendom is een instrument dat zeergoed aansluit bij de belemmeringen die koopstarters ondervinden.Het kenmerkt zich door een korting op de woning, het verlagen vande woonlasten, het kent een terugkoopplicht en het delen van winst-en verlies. Het heeft echter een zeer beperkt bereik omdat maar ??ncorporatie dit instrument aanbiedt.? Hetzelfde geldt in wat mindere mate voor KoopStart en BETER Koop.? De Starters Renteregeling haakt maar aan op een deel van de belem-meringen die koopstarters ondervinden, maar heeft wel een behoor-lijk bereik (40 aanbieders).? Koop Goedkoop is een instrument dat gemiddeld aanhaakt op debelemmeringen van koopstarters, maar door het bereik (17 aanbie-ders) naar verhouding veel potenti?le koopstarters bereikt.Nationale Hypotheek GarantieDe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vormt een belangrijk onderdeelvan veel van de ge?valueerde instrumenten en regelingen. Bij vrijwel alleregelingen wordt de NHG als eis gesteld bij de financiering van de aankoopvan de woning. De NHG draagt daarmee bij de meeste instrumenten bijaan het dempen van de belemmeringen die koopstarters ondervinden. Voorde koopstarter zelf draagt de NHG met name bij aan het verlagen van dewoonlasten en in zekere mate aan de onzekerheid die speelt bij de aanschafvan een woning. Maar de belangrijkste bijdrage is de inperking van het risicovoor de geldverstrekker, waardoor deze bereid is woningen te financieren inhet segment waar koopstarters zich op richten. In die zin draagt de regeling(indirect) in belangrijke mate bij aan de beschikbaarheid van goedkoperekoopwoningen voor koopstarters.TEN SLOTTE: KOOPSTARTERS ZIJN AFHANKELIJK VAN AANBIEDENDEPARTIJENGeen van de onderzochte instrumenten is generiek beschikbaar vooralle koopstarters. Of starters er gebruik van kunnen maken is afhanke-lijk van de gemeente waar zij een woning willen kopen (Starterslening)of van de instrumenten die de verkopende corporatie aanbiedt. Ook con-stateren we dat het aantal verschillende instrumenten groot is en er dusweinig eenduidigheid is in de wijze waarop starters worden onder-steund. Kredietverstrekkers spreken van wildgroei en een deel van hengeeft aan alleen met de belangrijkste constructies te willen werken. Dekoopstarter zou gebaat zijn bij wat meer eenheid en transparantie in hetaanbod aan instrumenten.