23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEHoewel de woningmarkt bij uitstek regionaalwerkt, bestaan er nauwelijks regionale simulatiesvan de lange termijneffecten van demografischeen economische ontwikkelingen op woningprijzen,woningbouwproductie en betaalbaarheid. Bij hetPlanbureau voor de Leefomgeving wordt gewerktaan Houdini, een strategisch simulatiemodel vande regionale woningmarkt. Met behulp van ditmodel kunnen voor verschillende scenario's deeffecten worden doorgerekend op prijzen,nieuwbouw en drukverschillen op regionalewoningmarkten.REGIONALE WONING-MARKTSIMULATIES MET`HOUDINI'DOOR MARTIJN ESKINASI, PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVINGHoudini neemt het vierkwadrantenmodel van diPas-quale en Wheaton1 als vertrekpunt (zie figuur 1).Houdini is gebaseerd op systeemdynamische princi-pes: de interne structuur van het model genereertmet zo weinig mogelijk invoergegevens (demografie,rente en inkomensgroei) de dynamiek in de tijd van vraag, aanbod,productie, prijs en betaalbaarheid op de woningmarkt.2Het vierkwadrantenmodel van diPasquale en Wheaton koppelt demarkt voor woonconsumptie aan de beleggingsmarkt en de woning-bouwmarkt. In het eerste kwadrant oefenen gebruikers hun vraag naarwoondiensten uit. Het begrip `woondiensten wordt vaak gebruikt omde heterogeniteit van woningen onder ??n noemer te brengen. De24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDvraagcurve laat zien dat een groter aanbodvan woondiensten leidt tot lagere gebruiks-kosten en vice versa, althans in een theore-tisch perfecte markt. Gebruikskosten zijn dewerkelijke economische kosten voor hetbenutten van woondiensten. Voor eigenaar-bewoners weegt hier naast hypotheek enonderhoud ook de waardeontwikkeling mee3.De vraagcurve ligt niet vast maar kan ver-schuiven onder invloed van demografischeontwikkelingen en inkomensgroei. Het twee-de kwadrant is de zogenaamde beleggings-markt, waar "beleggers" bereid zijn een prijste betalen voor vastgoed dat jaarlijks geldopbrengt. In de Nederlandse situatie zijndeze "beleggers" de woningcorporaties encommerci?le verhuurders. Eigenaar-bewoners vervullen beide rollen tegelijk. Inzijn meest eenvoudige vorm is het verbandtussen gebruikskosten en vastgoedprijzeneen aanvangsrendement. Dit is uiteraard ver-der te preciseren met rendementseisen en-offers, risico-opslagen, marktrente etc. Debouwmarkt vormt het derde kwadrant. AlsWONINGPRIJZEN EN -HUREN WORDEN INSOCRATES GEBRUIKT VOOR SEGMENTERINGVAN DE VOORRAAD. HOUDINI HOUDT REKENINGMET DE RESPONS VAN WOONCONSUMENTEN,GEMEENTEN EN ONTWIKKELAARS OPPRIJSIMPULSENGoed onderhoud aan je huis houdt dekwaliteit ervan op niveau.(Foto David Rozing / Hollandse Hoogte)RentPrice Stock2. Beleggingsmarkt3. Bouwmarkt 4. Aanpassing voorraadConstruction1. Markt voorwoondienstenFiguur 1 Vierkwadrantenmodel25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDde vastgoedprijs hoger is dan de stichtings-kosten, dan wordt bouwproductie interes-sant voor ontwikkelaars. Heel schematischzien we hier een minimumprijs, waarondergeen productie plaatsvindt en een positieveprijselasticiteit: hoe hoger de prijs boven hetminimum uitkomt, hoe groter de productie.In het laatste kwadrant vindt aanpassing vande voorraad plaats: nieuwbouw en sloopbepalen samen het verloop van de voorraadin de tijd.Het Amerikaanse vierkwadrantenmodel isgoed toe te passen op de Nederlandsewoningmarkt: zo is de hypotheekrenteaftrekte zien als een verlaging van de effectievekapitalisatiefactor in de beleggingsmarkt.Huurregulering beperkt de bewegingsvrij-heid van de gebruikskosten in de huursector.Regulering van plancapaciteit, residuelegrondprijzen en de lage rendementen in dehuursector kunnen de nieuwbouw belemme-ren. Ook het woningmarktmodel van hetCPB4heeft het vierkwadrantenmodel als ver-trekpunt.GEDRAGSRESPONSENHoudini is gebaseerd op systeemdynamica.Deze methode verklaart dynamisch gedragvan complexe sociale systemen uit de onder-liggende structuur van het systeem. Het gaatniet zozeer om correlaties (statistischesamenhang met andere variabelen) maar omcausaliteit (oorzaken en gevolgen). Een goedsysteemdynamisch model kan op basis vande structuur het waargenomen gedrag vande woningmarkt reproduceren: bijvoorbeeldde snelle prijsstijgingen in de jaren negentig,het ontbreken van een prijsreactie van denieuwbouw en het uiteendrijven van dekoop- en huursector.Dergelijke dynamische patronen ontstaanvaak door terugkoppeling. Een voorbeeldvan een terugkoppeling is een thermostaat,die de temperatuur regelt door de cv-ketelaan te sturen. Of een loon-prijsspiraal dieinflatie veroorzaakt. Maar ook de marktwer-king van het vierkwadrantenmodel, waarbijeen toenemende vraag eerst hogere gebruiks-kosten en vastgoedprijzen, en daarna meeraanbod en uiteindelijk een nieuw prijseven-wicht veroorzaakt. De systeemdynamischemethode brengt deze terugkoppelingen inbeeld.Deze systeemdynamica betreft nadrukkelijksociale systemen waarin menselijke actorenbeslissingen nemen. Vaak zijn deze gedrags-responsen een belangrijke bouwsteen vanhet dynamisch gedrag van het systeem en ishet nodig ze te modelleren om een betrouw-bare simulatie te krijgen. Voorbeelden vangedragsresponsen in Houdini zijn winstge-drevenheid van ontwikkelaars. Of wooncon-sumenten die bij hogere inkomens eerdervoor een koopwoning kiezen. Of een over-heid die plancapaciteit reguleert op basisvan huishoudensprognoses en minder op devraagontwikkeling. Gemeenten die actiefgrondbeleid voeren en de grondprijzen resi-dueel bepalen. Daardoor passen de stich-tingskosten zich snel aan de woningwaardein de koopmarkt aan. En dat kan in de onder-handelingen de winst voor de ontwikkelaardrukken, met een negatief effect op debouwproductie. Deze gedragsresponsen zijnvervolgens op een zo eenvoudig mogelijkemanier gemodelleerd. Uiteraard is hiervoordankbaar gebruik gemaakt van de rijke lite-ratuur die het moratorium op woningmark-thervorming heeft opgeleverd.WAT VOEGT HOUDINI TOE?Houdini voegt conceptueel enkele onderde-len toe aan de bekende modellen als hetwoningmarktmodel van het CPB en hetSocrates-model van ABF. Deze beide model-26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDlen zijn bewust monodisciplinair opgezet, inHoudini combineren we de perspectieven enlaten we juist zien waar deze elkaar be?nvloe-den of bijten. En meer dan in beide anderemodellen zijn de responsen van de actoren inde markt gemodelleerd.Het model van het CPB is gebaseerd op demicro-economische theorie. Doel van ditmodel is om inzichtelijk te maken wat deeconomische effecten van het huidigeNederlandse woningmarktbeleid en demogelijke hervormingen ervan zijn op natio-naal niveau. Het model abstraheert van hetheterogene goed `woning' en rekent alleen instandaard woningeenheden ofwel woondien-sten. Volume-effecten kunnen dus zowelover woningen als over woningverbeteringengaan.Prognosemodel Socrates werkt wel op lagereschaalniveaus en brengt kwalitatieve enkwantitatieve behoeften in verschillendemarktsegmenten (naar eigendom, woningty-pe, prijsklasse) in beeld op basis van demo-grafische en economische prognoses. Hettekort, het verschil tussen toekomstigebehoeften en huidige voorraad, is bepalendvoor het nieuwbouwprogramma.Woningprijzen en -huren worden in Socratesvooral gebruikt voor segmentering van devoorraad. Houdini houdt meer rekening metde respons van woonconsumenten, gemeen-ten en ontwikkelaars op prijsimpulsen, bij-voorbeeld door veranderende rentestandenen zeker bij scenario's met beleidshervor-mingen rond huurregulering en hypotheek-renteaftrek.Houdini rekent zowel in woningen als woon-diensten. De vraagontwikkeling is zoalsgezegd afhankelijk van inkomens- en demo-grafische groei. Voor de inkomensgroei slui-ten zowel CPB als Houdini aan bij de WLO-scenario's5. Houdini baseert de huishoudens-component echter op de regionale CBS/PEARL-prognoses, zodat op termijn krimpeen rol gaat spelen in de dynamiek van dewoningmarkt. Voor de kwantitatievewoningvoorraad zijn we uitgegaan van het(planologische) principe dat ??n huishoudenuiteindelijk in ??n woning terecht komt.Voor de woondiensten ofwel de kwaliteit vande woningvoorraad volgen we de economi-sche theorie, waarin prijzen, inkomens enprijselasticiteit de vraag naar woondienstenbepalen.Er is sprake van substitutie tussen huur enkoop op basis van het model van Ras et al.6Inde koop/huurafweging weegt naast het inko-mensniveau van huishoudens ook de relatie-ve prijs van huren versus kopen mee.Huurregulering ofwel rantsoenering van dehuurmarkt leidt zowel tot aanbodeffecten -de lage beleggingwaarde belemmert de pro-ductie van huurwoningen - als tot vraage-ffecten - lage gebruikskosten voor huurwo-ningen vergroten de vraag. Die vraag kanechter niet vervuld worden omdat het aan-bod er niet is.De bouwproductie in Houdini is endogeen:hij is net als bij diPasquale en Wheaton #1 enhet CPB-model4gebaseerd op responsen enterugkoppelingen binnen het model en nietop externe invoer. Aan de voorkant van deproductieketen van woningen speelt debeschikbare plancapaciteit een rol. Hier isbewust het eerder genoemde gedrag van deplannende overheid gemodelleerd. Het toe-komstig tekort, het verschil tussen de huis-houdensprognose over bijv. 15 jaar (de zoge-naamde planhorizon) en de huidige woning-voorraad, wordt in jaarlijkse tranches aan debeschikbare capaciteit toegevoegd. Als dehuishoudensgroei afvlakt, komt er dus min-der plancapaciteit bij. Bij krimp wordt ergeen capaciteit meer toegevoegd. De lengtevan de planhorizon heeft overigens interes-sante dynamische effecten. Daar gaan weverderop nog nader op in.De feitelijke woningproductie door corpora-ties en ontwikkelaars reageert juist op hetverschil tussen woningprijzen en stichtings-kosten (bouwkosten plus residueel bepaaldegrondprijzen). De ontwikkelwinst is bepa-lend voor de omzetting van plancapaciteit indaadwerkelijke productie. In Houdini is hetgoed mogelijk dat beide factoren uit de pasgaan lopen.Gemeenten proberen een deel van de ontwik-kelwinst middels residuele grondprijzennaar zich toe te trekken, om de kosten voorbouwrijp maken te dekken, maar ook om dewaardesprong van bouwgrond aan degemeenschap (lees: de gemeente) te doentoekomen7. De totale stichtingskosten bewe-gen dan dynamisch met de woningprijzenmee! De winst voor ontwikkelaars en de pro-ductie zijn dan alleen hoog bij stijgende prij-zen. Bij stabiliserende of zelfs dalende prij-zen zakt de productie snel in. Dat effect heb-ben we sinds de start van de kredietcrisis in2008 duidelijk zien optreden.EERSTE SIMULATIESEen eerste serie simulaties omvatte deNederlandse woningmarkt als gemiddelde,een regio met overdruk (regio Amsterdam,Gooi & Vechtstreek, Utrecht) en een krimpre-gio (Parkstad Limburg). Doelstelling wasvooral om inzicht te krijgen in karakteristie-ke verschillen tussen deze regio's voor watbetreft de prijsontwikkeling, de gebruikskos-ten, de productie en de betaalbaarheid. Wesimuleren van 1995 tot 2045 en vergelijkentot ca 2008 met de werkelijke cijfers. Desimulatie reproduceert de snelle prijsstijgin-gen in de jaren negentig met een foutmargevan ongeveer 5%.Volgen we het basispad van de gemiddeldemarkt in de tijd, dan valt op dat de re?lewoningprijzen rond 2007 de top bereiken.Vervolgens zet er een beperkte daling in ende prijzen stabiliseren, zodat er nominaaleen inflatievolgende prijsontwikkeling volgt.Deels heeft dit te maken met de lange ter-mijnaanname voor de rente, maar mogelijkis er sprake geweest van overshoot and col-lapse: de woningprijzen zijn snel gestegendoor dalende rente en stijgende inkomens enover de top heen. Een echte collaps vindt nietplaats omdat de inkomens trendmatig door-stijgen en er voorlopig nog steeds sprakeblijft van een geleidelijke, zij het steeds klei-nere toename van het aantal huishoudens.De simulatie levert ook een markthuur aande gebruikerskant op. Die bedraagt voor2006 ongeveer 7.200. Uitgaande van eenleegwaarde van ca 147.0008, een disconto-voet van 5,7%4komt de markthuur voor debeleggers uit rond de 8.400. Corrigeren weook nog voor de ca 20% prijsopdrijving in dekoopsector als gevolg de hypotheekrenteaf-trek9, dan ligt de markthuur voor de beleg-gers op ca 6.700. Er is dan nog steeds eenfors verschil met het feitelijke huurniveauvan ca 4.800 per jaar8, maar geen verdub-beling zoals in andere publicaties is becij-ferd.De krimpmarkt kenmerkt zich door huis-houdenskrimp vanaf 2010, maar ook doorstructureel lagere inkomensgroei. De top ligttwee jaar later en ca 15% lager dan in degemiddelde markt. De re?le woningprijzengaan dalen, maar hier versnelt die dalingdoor de overschotten op de woningmarkt.Rond 2045 liggen de gesimuleerde prijzenvoor het krimpgebied bijna een kwart lagerdan op de top, die rond 2008 al bereikt was.In de markt met overdruk is sprake van eenhogere inkomensgroei. De huishoudensgroeistart lager dan de gemiddelde markt, maarneemt minder snel af. Pas ver na 2045 slaatde groei om in een langzame krimp. Demarkt met overdruk reageert heftiger op derente- en inkomensontwikkeling van dejaren negentig. Prijzen stijgen sneller, maarschieten ook meer door. De top wordt eerder27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ACHTERGRONDMet het oog op de grote, groeiende Oost-Aziatisch gemeenschap inAmstelveen maakt een makelaar reclame in het Chinees(Foto Paul van Riel / Hollandse Hoogte)28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEbereikt, rond 2005 en ca 20% boven degemiddelde markt. Dat vertaalt zich in eenbeperkte prijscorrectie als de rente stijgt ende inkomensontwikkeling afvlakt. Op de lan-gere termijn stijgen de prijzen in de marktmet overdruk juist weer en treedt er zelfs eenversnelling van de prijsontwikkeling op.De prijsontwikkeling heeft - conform hetvierkwadrantenmodel - twee componenten:gebruikskosten en de discontovoet. Devraagontwikkeling (demografie en inkomen)stuurt de gebruikskosten aan. De regionaleverschillen worden vooral hierdoor en doorverschillende startsituaties (prijs- en inko-mensniveau, verhouding huur/koop)bepaald. De dalende rente is een nationaalverschijnsel en weegt mee in de kapitalisatie-voet. De ontwikkeling van de woningprijzenwordt hierdoor uitvergroot. Kijken we naarde gebruikskosten, dan zijn de regionale ver-schillen veel minder groot. Toch bepaalt derelatie tussen woningprijs, inkomen enhypotheekschuld het risicoprofiel van eenhuishouden10.Zoals gezegd is de prijsontwikkeling ook vangroot belang voor de nieuwbouw.Prijsstijgingen leiden snel tot hogere grond-prijzen, maar prijsdalingen leiden vooral totaf- en uitstel van nieuwbouw. Zo bekeken iseen hoge bouwproductie alleen mogelijk bijblijvende prijsstijgingen. In de gemiddeldewoningmarkt en de markt met overdruk zienwe daarom een hoge productie zolang deprijzen stijgen. Als de prijsstijgingen vanaf2005 inzakken, daalt de productie mee.Verderop in de tijd komt de productie weerop gang, maar op een duidelijk lager niveaudan voorheen.De woningmarkt met overdruk, gekenmerktdoor een heftiger verloop van de prijzen (meerstijging, maar ook prijscorrecties) laat eengrilliger productieverloop zien. In de krimp-markt zijn de prijsstijgingen verleden tijd endaalt het aantal huishoudens vanaf 2010. Hetmodel laat dan helemaal geen marktgedrevennieuwbouw meer zien, al zal er in werkelijk-heid nog voor de vervangingsvraag en opbeleidsimpulsen gebouwd worden.Houdini geeft ook een doorkijkje naar beidekanten van de medaille van betaalbaarwonen. Lagere gebruikskosten per woon-dienst stimuleren de vraag: we willen danmeer woondiensten consumeren. De stijgingvan de vraag naar woondiensten gaat, onderinvloed van demografie en inkomensontwik-keling, harder dan de kwaliteitsontwikkelingvan de woningvoorraad, ook al worden erbetere woningen gebouwd.Een gevoeligheidsanalyse met de eerdergenoemde planhorizon kleurt die constate-ring nog verder in. Werken we met een korte-re planhorizon van slechts 5 jaar, dan voegenwe meer plancapaciteit toe; in de eerste vijfjaar is de huishoudensgroei immers noghoog. Het systeem reageert met veel produc-tie, wat leidt tot lagere gebruikskosten enlater in de tijd, overaanbod. In de markt voorwoondiensten leidt dat tot zo'n vraagstimu-lering, dat per saldo de aansluiting tussenvraag en aanbod slechter in plaats van beterwordt. De productie van nieuw aanbod kande vraagontwikkeling niet bijbenen...Het alternatief, een systeem met een langeplanhorizon van bijvoorbeeld 25 jaar antici-peert al veel eerder op de toekomstige krimp,terwijl het aantal huishoudens nu nog door-groeit. Er komt minder aanbod bij, degebruikskosten en de woningprijzen stijgen.Het vraagstimulerende effect treedt zoveelminder op, dat de mismatch tussen vraag engeboden kwaliteit per saldo juist kleinerwordt. Als het effect van beleid op de vraaginderdaad groter dan op het aanbod is, danstelt dat rechtgeaarde volkshuisvesters vooreen duivels dilemma: sturing op betaalbaar-heid en beschikbaarheid zou dan immersjuist het tegendeel bewerkstellingen. De sys-teemdynamische literatuur laat echter vakerdergelijke contra-intu?tieve bewegingenzien11.CONCLUSIESBovenstaande simulatieresultaten vormenvoldoende aanleiding om door te gaan metde ontwikkeling van Houdini. Statistischetoetsen tussen simulatie en historischewoningprijzen laten een behoorlijke aanslui-ting zien. Uiteraard is Houdini gebaseerd ophet beleid uit het verleden en rekent hetmodel de bestaande causale relaties gewoonverder door. Daarbij zijn aannamen nodigover hypotheekrente en inkomensgroei, alle-maal lastig te voorspellen zaken. Houdinileent zich dan ook bij uitstek voor het door-rekenen van verschillende (beleids)scena-rio's. Tenslotte kan Houdini nog verder wor-den verbeterd door het toevoegen van inter-acties tussen gebeurtenissen in aangrenzen-de woningmarktregio's. Wat er op dewoningmarkt in Flevoland (lees: Almere)gebeurt is immers van invloed op wat er inAmsterdam gebeurt. En vice versa.Noten1 diPasquale, D. en Wheaton, W.C. (1996) UrbanEconomics and Real Estate Markets, PrenticeHall, Upper Saddle River, NJ.2 Eskinasi, M. (2011) Houdini: Een systeemdynami-sche verkenning van Nederlandse woningmark-ten en beleidshervormingen, Planbureau voor deLeefomgeving, Den Haag, op http://www.pbl.nl3 Conijn, J., Elsinga, M. en Mari?n, A. (2001)Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens,Delft University Press4 Donders, J., van Dijk, M. en Romijn, G. (2010)Hervorming van het Nederlandse woonbeleid,Centraal Planbureau, Den Haag.5 Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R. en Schuur, J.(2006) Welvaart en Leefomgeving, een scenario-studie voor Nederland in 2040, CPB/ PBL, DenHaag6 Ras, M. et al (2006) Uitgerekend Wonen: eenmodel voor de vraag van huishoudens naarwonen en de gevolgen van beleidswijzigingen,Sociaal-cultureel Planbureau, Den Haag7 Buitelaar, E. (2010) Cracks in the myth:Challenges to Land Policy in the Netherlands,TESG, Vol. 101, No. 3, pp. 349?3568 WWI (2009) Cijfers over wonen, wijken en inte-gratie, Ministerie van VROM, Den Haag, p. 1289 Conijn, J. (2008) Subsidi?ring van de wooncon-sumptie: een zinloos schip van bijleg, p. 160 in:Don, F.J.H (red) (2008) Agenda voor de woning-markt, Koninklijke Vereniging voorStaatshuishoudkunde, Amsterdam.10 Van Middelkoop, M. (2010) Hypotheekrisico's inregionaal perspectief, ESB vol 95 nr 4592 (3-9-2010) p.537-53911 Forrester, J.W. (1969) Urban Dynamics, PegasusCommunications, Waltham, MassachusettsPRIJSSTIJGINGEN LEIDEN SNEL TOT HOGEREGRONDPRIJZEN, MAAR PRIJSDALINGEN LEIDENVOORAL TOT AF- EN UITSTEL VAN NIEUWBOUW