17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDDe staatsteunregeling knelt lang niet in alle regio's evenveel. Dat komt vooral doordat de regionaleomstandigheden anders zijn. De beschikbare beleidsstrategie?n om middeninkomens te helpenworden om uiteenlopende redenen niet allemaal benut of overwogen, zo blijkt uit een rondganglangs diverse regio's.REGIO'S DENKENVERSCHILLEND OVER KANSENVOOR MIDDENINKOMENSInderegioArnhem-Nijmegenwashetaanvankelijk`allehensaandek';destaatssteunregelingvoormiddeninkomensriepveelverzetop(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDDOOR MANON VAN MIDDELKOOP, CAROLA DE GROOT, FEMKEVERWEST, MARTIJN ESKINASI, PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVINGDe positie van de middeninkomens op de woningmarktwordt, behalve door nationale wet- en regelgeving, vooralbepaald door regionale omstandigheden, zoals de samen-stelling van bevolking en woningvoorraad, demografischeontwikkelingen (krimp versus groei), druk op de woning-markt en strategische keuzes van decentrale overheden, corporaties enandere aanbieders. De staatssteunregeling die bepaalt dat minimaal 90procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen moetworden aan huishoudens met een laag inkomen, heeft daarom regionaalzeer uiteenlopende effecten (Wissink en Klouwen 2012, Eskinasi et al.2012). Diverse artikelen in dit tijdschrift lieten reeds zien hoe regio'sdaarmee om zouden kunnen gaan. Wissink en Klouwen (2012) gaven bij-voorbeeld een receptuur voor regionaal gedifferentieerde strategie?ndie afhankelijk zijn van de druk op de woningmarkt en de beschikbaar-heid van sociale huurwoningen. En Dekker (2013) gaf inzicht in hoe cor-poraties in drie grote steden met de maatregel omgaan.Woningmarkten functioneren echter op regionaal schaalniveau en insuburbane en landelijke gebieden spelen andere factoren een rol dan ingrote steden. De vraag is interessant hoe corporaties, gemeenten en pro-vincies in grotere en meer uiteenlopende regio's aankijken tegen deeffecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomens. En welkemogelijke strategie?n - met en zonder staatsteun - zij benutten of over-wegen om de positie van de middeninkomens te verbeteren. Dit artikelbeantwoordt deze vragen voor zes regio's met zeer uiteenlopendemarktomstandigheden (zie figuren). Er is aandacht voor zowel stedelijkeals landelijke regio's en voor verschillen binnen regio's. Het artikel isgebaseerd op data- en documentanalyse en interviews met corporatiesen lokale en regionale overheden voor de studie Effecten van de staats-steunregeling voor middeninkomensgroepen op de woningmarkt(Eskinasi et al. 2012) . Grofweg blijken er drie reacties uit de regio's tekomen, vari?rend van "Blij als middengroepen willen huren" (Frieslanden Zeeuws-Vlaanderen) tot "Alle hens aan dek" (Amsterdam en Arnhem-Nijmegen), en regio's waarin vooral de "Kwalitatieve mismatch" wordtbenadrukt (Rotterdam en Eindhoven).BLIJ ALS MIDDENGROEPEN WILLEN HURENIn ontspannen woningmarktgebieden, zoals Friesland en Zeeuws-Vlaanderen, kunnen veel huishoudens met een middeninkomen (tussen33 en 43 duizend euro per jaar) een koopwoning betalen en is de vraagnaar corporatiewoningen beperkt (figuur 2 en 3). Op een aantal locatiesna kan de vraag van middeninkomens prima worden opgevangen bin-nen de 10 procent vrije beleidsruimte die de staatssteunregeling biedt.Sterker nog, er zijn deelgebieden waar corporaties blij zijn als midden-inkomens een sociale huurwoning zoeken. Dit voorkomt leegstand en isgoed voor de leefbaarheid. De meeste corporaties hanteren daarom geeninkomenseisen bij woningtoewijzing. Wel wordt er meer dan vroegergecontroleerd op inkomen, zodat ingegrepen kan worden als er te wei-nig woningen worden toegewezen aan lage inkomens. De strategie?nom middeninkomens te bedienen zien zowel corporaties als overhedenin deze regio's als "oplossingen voor een niet bestaand probleem". Oferger nog: het kan verstorend werken. Naar huren in het vrije segment isnamelijk - op een beperkt aantal locaties na - geen vraag (zie ook figuur3). Liberalisatie zou dus leiden tot leegstand. Strategie?n als verkoop ennieuwbouw worden in deze regio's alleen zeer selectief ingezet omdat zede neerwaartse druk op huizenprijzen vergroten. Gereguleerde wonin-gen in een commerci?le tak zonder staatssteun (niet-DAEB), tenslotte,drukken slechts onnodig op de exploitatie.ALLE HENS AAN DEK!Hoe anders is de stedelijke tegenhanger: de zeer gespannen regio rond-om Amsterdam. In deze regio was de positie van middeninkomens alvoor de staatssteunregeling lastig, omdat corporaties met woonruimte-verdelingsregels het gros van de sociale huurwoningen toewezen aanlage en lagere middeninkomens (tot 38.000 euro; Dienst WonenGemeente Amsterdam 2007). Dat toch bijna 57 procent van de midden-inkomens in een gereguleerde huurwoning woont (tegen landelijk bijna35 procent; figuur 2) komt doordat mensen gedurende hun levensloopcarri?re maken maar niet (kunnen) verhuizen. Dit geldt te meer voor eenroltrapstad als Amsterdam. Kopen biedt voor middeninkomens nauwe-lijks een alternatief, omdat de WOZ-waarden per vierkante meter hoogzijn, vooral op populaire locaties. Hierdoor zijn betaalbare woningenkleiner dan gewenst, of ze liggen niet op de gewenste locatie. Ook is hetgat tussen gereguleerde huurwoningen en geliberaliseerde huurwonin-Figuur 1 Selectie casestudieregio'sCasestudiegebieden naar woningmarktsituatie en stedelijkheid19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDgen groter dan elders. Niet omdat er in de regio Amsterdam geenwoningen met huren tot 900 euro zijn ? circa 65 procent van de vrijesec-torhuren blijft daar namelijk onder ? maar vooral omdat deze niet op degewenste locaties staan.Met de invoering van de staatssteunregeling verslechterde de positievan middeninkomens verder, mede door het corporatiebeleid.Corporaties kozen er namelijk voor om de 10 procent vrije ruimte bin-nen de staatssteunregeling volledig te reserveren voor stadsvernieu-wings- en medisch-urgenten. Eind 2011 was 94 procent van de nieuweverhuringen toegewezen aan lage inkomens (Groot & Van der Veer 2012).Een deel van de ruimte voor middeninkomens was dus onbenut.Gezinnen met een middeninkomen tot 38.533 euro mogen daarom vanafapril 2012 weer reageren op woningen vanaf 552 euro met minimaal driekamers. Daarnaast krijgen middeninkomens tot 43 duizend euro nuvoorrang bij vrijesectorwoningen tot 800 of 900 euro.Corporaties spannen zich extra in om het aanbod in dit zogeheten `derdesegment' te vergroten. Maar doordat de woningen relatief klein zijnheeft, zelfs met Donners schaarstepunten, maar 16 procent van de gere-guleerde huurwoningen genoeg WWS-punten om geliberaliseerd teworden. Bovendien vertraagt de lage mutatiegraad in de regio de libera-lisatiemogelijkheden (Dekker 2013). Nieuwbouw is vaak niet rendabel.Het liefst zouden de regionale actoren de inkomensgrens daarom opge-rekt zien tot 43 duizend euro (zie ook Dekker 2013) voor Amsterdam).Maatregelen als het verlagen van de huurgrens tot 550 euro en het over-hevelen van gereguleerde huurwoningen naar een tak zonder staats-steun liggen minder in het vizier. Deels door onbekendheid, maar ookdoordat financiering zonder WSW-borging duurder en risicovoller is.Als er keuzes gemaakt moeten worden, dan kiezen corporaties eerdervoor de herstructureringsopgave en het huisvesten van de primairedoelgroep dan voor de middeninkomens. De discussie over de staats-steunregeling heeft corporaties in ieder geval weer aan het denken gezetover hun prioriteiten.Ook in de regio Arnhem-Nijmegen was het aanvankelijk `alle hens aandek'. De staatssteunregeling riep veel verzet op en mondde uit in eendoor de Stadsregio geleide lobby bij het rijk om de inkomensgrens teverhogen, of op z'n minst te differenti?ren naar huishoudenssamenstel-ling. Wellicht kwam deze heftige reactie voort uit het feit dat de regioeen voorgeschiedenis heeft met weinig beperkingen in de woonruimte-verdeling: in 2002 werden inkomenscriteria na het geslaagde`Experiment Woonruimteverdeling KAN' losgelaten. Ook hebben corpo-raties geen probleem met `scheefwonende' middeninkomens: vanuit deleefbaarheidsgedachte willen zij deze huishoudens juist behouden voorde stad ? een motief dat ook in gesprekken in de regio Amsterdam naarvoren kwam. De geconsulteerde partijen constateren dat de woning-marktdruk in de randgemeenten beduidend hoger is dan in de grote ste-den. Daardoor hebben (lage) middeninkomens het moeilijker in derandgemeenten - waar meer woningen staan die middeninkomens aan-spreken - dan in de centrale stad. Dit fenomeen geeft aan dat er ook inde regio Arnhem-Nijmegen sprake is van een `kwalitatieve mismatch',zoals in de regio's Rotterdam en Eindhoven. Alle hens aan dek geldt duseerder in de randgemeenten, dan voor de centrale steden.Als er keuzes gemaakt moeten worden, dan kiezencorporaties eerder voor de herstructureringsopgaveen het huisvesten van de primaire doelgroep danvoor de middeninkomensGegeven de aanvankelijke compassie met de middeninkomens is hetverrassend om te zien dat er in het regionale woonbeleid weinig expli-ciete aandacht is voor middengroepen: noch in de concept-RegionaleHuisvestingsverordening 2013, noch in de nieuwbouwplannen wordtexpliciet aandacht besteed aan deze groep. Hetzelfde geldt voor de pres-tatieafspraken tussen woningcorporaties en gemeenten. Dat neemt nietweg dat de gemeente Arnhem sommige corporaties er informeel op aan-spreekt dat het belangrijk is om middeninkomens een kans te geven.Veel corporaties hebben ervoor gekozen om alleen nog woningen toe tewijzen aan lage inkomens (Van Loon 2011). Slechts een beperkt aantalcorporaties, waaronder de twee grootste (Vivare en Talis), wijst binnende 10 procent vrije ruimte nog sociale huurwoningen toe aan middenin-komens.Huidige woning van huishoudens, 2009 Gewenste woning van verhuisgeneigde huishoudens, 2009Figuur 2 Huidige woning van huishoudens, 2009Bron: WoON 2009, bewerking PBLFiguur 3 Gewenste woning van verhuisgeneigde huishoudens, 2009Bron: WoON 2009, bewerking PBL20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDHalverwege 2011 was deze vrije ruimte overigens al op. Vanwege hogerefinancieringskosten staan corporaties niet te trappelen om woningen, aldan niet geliberaliseerd, in een tak zonder staatssteun te brengen.Hoewel zo'n 40 procent van de gereguleerde huurwoningen in de regiovoldoende punten heeft voor liberalisatie is daar weinig animo voor: demarkt ervoor is klein, waarschijnlijk - net als in Amsterdam - doordatdeze woningen niet op de gewenste locaties staan. Nieuwbouw in hetmiddensegment is niet rendabel. Ook verkoop loopt stroef, mogelijkdoordat de kwaliteit van de voor verkoop gelabelde huurwoningen nietaansluit bij de woonvoorkeuren van middeninkomens. Tot slot biedt hetverlagen van de staatssteungrens weinig soelaas voor middeninkomensin deze regio, omdat maar weinig corporatiewoningen een huur tussen550 en 650 euro hebben.KWALITATIEVE MISMATCHEen van de opvallende conclusies is dat zowel uit de gesprekken als desimulaties blijkt dat de staatssteunregeling in de regio Eindhoven veelminder nadelige gevolgen voor middeninkomens heeft dan je op basisvan de relatief hoge koopprijzen - de regio is aangemerkt als schaarste-gebied ? zou verwachten (Eskinasi et al. 2012). De verklaring wordt doorde regionale gesprekspartners gezocht in een regio-specifieke voorkeurvoor kopen of een markt die "het zelf regelt". Met dat laatste wordtbedoeld dat sociale huurwoningen minder aansluiten op de woonvoor-keuren van hogere inkomens. Of dat in delen van de regio de particulie-re huursector een rol speelt; in Geldrop-Mierlo hebben pensioenfondsenbijvoorbeeld relatief veel bezit. Eindhoven is ook een van de weinigeregio's waar de gesprekspartners de crisis als kans benoemen; koopwo-ningen worden immers betaalbaarder, is de redenatie. De geraadpleegdepartijen denken dat de vraag naar sociale huurwoningen door midden-inkomens binnen de beschikbare 10 procent past.Drie op de vier woningzoekende huishoudens meteen middeninkomen geven aan langer in de huidi-ge woning te blijven als het niet lukt om een socia-le huurwoning te vindenToch gaat de maatregel niet helemaal ongemerkt voorbij: sommige cor-poraties moesten in de loop van het jaar alsnog inkomenseisen stellenom binnen de staatssteunregels te blijven. Ook bestaat de indruk dat dedruk op de sociale huursector iets oploopt en dat het woningaanbod inkwalitatieve zin niet altijd aansluit bij de woonvoorkeuren van midden-inkomens. Hoewel de middeninkomens in de regio Eindhoven alsgevolg van de staatssteunregeling niet tussen wal en schip dreigen tevallen, staan de regionale partijen positief tegenover het verhogen vande inkomensgrens omdat dit meer keuzemogelijkheden biedt. Voor hetverlagen van de staatssteungrens en het buiten de borging brengen vanwoningen bestaat geen draagvlak. Hoewel, mede door de schaarstepun-ten, ruim driekwart van de gereguleerde woningen geliberaliseerd kanworden, is daar nauwelijks markt voor. Verkoop gebeurt bij sommigecorporaties op redelijk grote schaal, deels via sociale koopconstructies,zoals `Slimmer Kopen' bij corporatie Trudo.Het Rijnmondgebied tenslotte, kent een geringe druk op de woning-markt. Wel bestaat er een kwantitatief tekort aan woningen in randge-meenten, voor lage middeninkomens en voor gezinnen. Deze tekortenbestonden echter al voor de staatssteunregeling. Decentrale overhedenen corporaties volgen de effecten van de staatssteunregeling nauwgezet.Medio 2012 zijn er geen aanwijzingen dat de staatssteunregeling tot ver-slechtering leidt, terwijl de toewijzingsregels vrij strak zijn aangetrok-ken: in 2011 is maar liefst 95 procent van de sociale huurwoningen toe-gewezen aan lage inkomens. Met de `Rotterdamwet' in het achterhoofdmag het niet verbazen dat de gesprekspartners in deze regio de zorg uit-spreken dat de staatssteunregeling de concentratie van lage inkomensin bepaalde wijken zou kunnen versterken, omdat middeninkomens erminder kans maken op sociale huurwoningen. Aan de andere kantdraagt de maatregel juist positief bij aan de regionale wens om lagereinkomens meer over de regio te verdelen doordat in randgemeenten ver-moedelijk meer sociale huurwoningen aan lagere inkomens worden toe-gewezen dan voorheen .Ondanks het kwantitatieve woningtekort worden de problemen door deregionale gesprekspartners hoofdzakelijk in kwalitatieve termengeduid, omdat met name woningzoekende middeninkomens die eenkwalitatief betere woning of woonomgeving willen het lastig hebben.Dit leidt tot gedragsaanpassingen: drie op de vier woningzoekende huis-houdens met een middeninkomen geven aan langer in de huidigewoning te blijven als het niet lukt om een sociale huurwoning te vinden.Maar ook strategische gedragsaanpassingen worden genoemd: een opde zes woningzoekenden overweegt minder te gaan werken om met eenlager inkomen weer in aanmerking te komen voor een sociale huurwo-ning (Van der Wilt & Van der Zanden 2012).De regio kijkt vooral naar corporaties voor de verbetering van de positievan middeninkomens. Zij zouden het middensegment op de woning-markt moeten vergroten door (sociale) verkoop of liberalisatie. De ver-wachting is dat de vraag hiernaar zal groeien, maar dat `de markt' hiernauwelijks inspringt vanwege het beperkte rendement. Grotere en duspotentieel te liberaliseren woningen staan vooral in de randgemeenten,terwijl volgens de regionale afspraken juist deze gebieden de socialevoorraad moeten vergroten voor een betere regionale verdeling van dewoningvoorraad en inkomensgroepen.Doordat niet duidelijk is of middeninkomens echt in de knel zitten,wordt in de regio getwijfeld over het nut van een hogere inkomens-grens. Dit zou wel bijdragen aan het tegengaan van inkomenssegregatie.Voor de verlaging van de staatssteungrens tot bijvoorbeeld 550 eurobestaat wel draagvlak. Niet omdat dit de middeninkomens zou helpen,maar omdat 600 euro huur vaak te veel is voor lage inkomens en dezewoningen in de ogen van de gesprekspartners dus beter bij de porte-monnee van (lage) middeninkomens passen. Het overbrengen van gere-guleerde huurwoningen naar een tak zonder staatsteun wordt nietdirect gezien als een effectieve maatregel voor de Rijnmondse woning-markt, wellicht deels door onbekendheid.THEORIE EN PRAKTIJK NIET ALTIJD OP ??N LIJNOnze studie laat zien dat de staatssteunregeling voor middeninkomensinderdaad regionaal anders wordt aangepakt, zoals Wissink en Klouwen(2012) eerder `voorschreven'. Toch zijn er vooral ook veel overeenkom-sten tussen de regio's. Oplossingen als verkoop en nieuwbouw zijn opdit moment overal lastig. En hoewel liberalisatie bij mutatie vaak moge-lijk is, zijn corporaties hier terughoudend mee; in ontspannen deelge-bieden omdat het leidt tot leegstand, en in gespannen regio's omdat er,ook bij een lage mutatiegraad, voldoende woningen beschikbaar moe-ten blijven voor lagere inkomens (zie ook Dekker 2013). Rond het over-brengen van gereguleerde woningen naar een tak zonder staatssteun21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGROND(niet-DAEB) bestond nog zoveel onduidelijkheid en koudwatervrees ophet moment dat PBL dit onderzoek deed dat het moeilijk is in te schat-ten of hiervan veel gebruik gemaakt zal gaan worden. Het feit dat dezewoningen zonder staatssteun minder rendabel zijn maakt in elk gevaldat dit niet het eerste is waar corporaties aan denken als zij middeninko-mens willen helpen.In een wereld waarin schaarse middelen zo goedmogelijk verdeeld moeten worden, zal de discussieover staatssteun en de gevolgen daarvan voorverschillende bevolkingsgroepen voorlopig nog welactueel blijvenTegenover een eventuele verhoging van de inkomensgrens binnen destaatssteunregeling tot 43 duizend staan de regio's over het algemeenpositief, al is dat soms onder het mom `baat het niet, dan schaadt hetniet'. Dit laatste klopt natuurlijk voor de positie van de middeninko-mens, maar gaat niet op voor de lage inkomens, die profiteren van denieuwe woonruimteverdelingsregels. Alleen een eventuele verlaging vande inkomensgrens wordt wisselend ontvangen.Er zijn echter ook duidelijke verschillen in de reacties van de regio's opde staatssteunregeling, bijvoorbeeld tussen op het eerste gezicht verge-lijkbare regio's als Arnhem-Nijmegen en Eindhoven. De regionale beel-den laten verder zien dat de staatssteunregeling soms niets nieuwsonder de zon is ? ook voor 2011 was in er bepaalde regio's al sprake vanwoonruimteverdeling om schaarste te verdelen. De regels van het spelzijn echter veranderd, waarbij lage inkomens profiteren en middeninko-mens minder kansen hebben, mede door een aanvankelijke overreactievan sommige corporaties die middeninkomens volledig uitsloten van de10 procent vrije ruimte die de staatsteunregeling biedt.Frappant is om te zien dat de perceptie van de effecten van staatssteun-regeling kan verschillen. Want waar in de ene regio de kwantitatievetekorten benadrukt worden, leggen gesprekspartners in een andereregio, ondanks kwantitatieve tekorten, vooral de nadruk op de kwalita-tieve mismatch. En waar de ene regio aangeeft dat de staatssteunrege-ling mogelijk positief bijdraagt aan de gewenste regionale herverdelingvan woningvoorraad en inkomensgroepen, benadrukken andere regio'salleen dat het voor middeninkomens nog lastiger is geworden in rand-gemeenten waar hun woonvoorkeuren vaak naar uitgaan.Met het aantreden van het nieuwe kabinet lijkt de staatssteunregelingmomenteel overschaduwd te worden door andere regelingen die op dewoningmarkt afkomen, met name de verhuurdersheffing. Maar in eenwereld waarin schaarse middelen zo goed mogelijk verdeeld moetenworden, zal de discussie over staatssteun en de gevolgen daarvan voorverschillende bevolkingsgroepen voorlopig nog wel actueel blijven,evenals het belang van regionale verschillen bij het zoeken naar oplos-singen daarvoor.Noten1 Omwille van de leesbaarheid worden in dit artikel alleen de belangrijkste bronnenvermeld. Zie Eskinasi et al. (2012) voor een volledige verantwoording van werkwij-ze en bronnen.2 Dat zijn er, met de nieuwe woningwet vanaf 2013, vier:- Binnen de staatssteunregeling (DAEB-tak) mag 10 procent van de geregu-leerde huurwoningen toegewezen worden aan middeninkomens;- 10 procent van de gereguleerde huurwoningen mag naar de tak zonderstaatsteun (niet-DAEB-tak);- Sociale huurwoningen met voldoende kwaliteit (huurpunten) kunnen gelibe-raliseerd naar de niet-DAEB-tak; en- Verkoop van sociale huurwoningen.Deze strategie?n bieden alleen kansen bij mutatie. De mutatiegraad ? en daar-mee het absolute aantal woningen dat vrij komt ? kan wellicht vergroot wordenvia (inkomensafhankelijke) huurverhogingen. Tot slot kan de voorraad vergrootworden door nieuwbouw van huur- en koopwoningen.3 In Albrandswaard en Bernisse werd voor de staatssteunregeling bijvoorbeeldmaar 75 tot 80 procent van de sociale huurwoningen toegekend aan lage inko-mens. De noodzaak om bij te sturen is daar dus groter dan in Rotterdam, waar datpercentage al op 89 lag. Overigens geldt hierbij de kanttekening dat corporatiesop de 90-procentsnorm worden afgerekend, en niet wijken of gemeenten.Corporaties kunnen nog steeds in de ene locatie meer, en op de andere minder,lage inkomens huisvesten. Zolang het totaal maar op 90 procent uitkomt.Literatuur- Dekker, T. (2013), Hoe de 90%-regeling de Nederlandse Volkshuisvesting be?nvloedt.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (2013)1, 43-46.- Dienst Wonen Gemeente Amsterdam (2007), Wonen in de Metropool. WoonvisieAmsterdam tot 2020. Amsterdam: Gemeente Amsterdam.- Groot, C. & Veer, J. van der (2012), Rapportage Woonruimteverdeling 2011.Amsterdam: Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties NoordvleugelRandstad.- Eskinasi, M., C. de Groot, M. van Middelkoop, F. Verwest & J. Conijn (2012) Effectenvan de staatssteunregeling voor de middeninkomens op de woningmarkt ? eensimulatie. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.- Loon, R. van (2011), Middeninkomens. Een onderzoek naar de groep middeninko-mens en de wijze waarop huurders aankijken tegen de 33.000 euro regeling in hetwerkgebied van woningcorporatie Vivare. Arnhem: Woningcorporatie Vivare.- Wilt, G.H. van der & W.H.M van der Zanden (2012), Monitor woningmarktpositiemiddeninkomens stadsregio Rotterdam. Rotterdam: Centrum voor Onderzoek enStatistiek (COS).- Wissink, J. & B. Klouwen (2012), Kansen voor middeninkomens sterk regionaalbepaald. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (2012)5, 51-55.