33TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDrijksbeleid heeftnauwelijks directeinvloed op ontwikkelinghuizenprijzen`HetideedatdeTweedeKamergripzoukunnenkrijgenopdewoningprijzengetuigtvaneenernstigeover-schattingvanhetvermogenvandeoverheidomdeprijsontwikkelingvanhuizentemanagen'(Foto Mariette Carstens / Hollandse Hoogte)34TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDDooR Hugo PRIemuS, onderzoeksinstituut otb, tu delftop 10 april 2013 publiceerde de Tijdelijke CommissieHuizenprijzen haar eindrapport `Kosten Koper. Een recon-structie van 20 jaar stijgende huizenprijzen'. De hoofdtitel(`Kosten Koper') van het rapport is mooi gevonden. Maar deondertitel is opmerkelijk want sinds 2008 dalen de huizen-prijzen, zoals de commissie in het rapport zelf ook constateert. De doorde commissie beschouwde periode 1990-2010 bevat ook het eerste deelvan de thans nog plaatsvindende periode van prijsdalingen.De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen beschrijft de aanleiding voorhaar onderzoek zelf als volgt (p. 17): `Na drie decennia van onafgebrokenstijging van huizenprijzen' (dit is onjuist: het gaat om een periode van25 jaar onafgebroken toenemende huizenprijzen; HP) `... (tussen 1995 en2008 zelfs met circa 250%) is vanaf 2008 een gestage prijsdaling ingezet(circa 18% op het moment van schrijven)' (d.i. 21 maart 2013). `Deze prijs-ontwikkelingen hebben grote gevolgen'. De Nederlandse hypotheek-schuld nam sterk toe, veel potenti?le kopers wachten af. Circa 1 miljoenhuishoudens met een hypotheek staan onder water (volgens het WOON2012 gaat het om 570.000 huishoudens onder water; HP). De woning-markt is een bijzonder complexe markt. Veel partijen spelen een rol bijde kostenontwikkeling en prijsvorming.De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen heeft zich ten doel gesteld ` ... intotaliteit te analyseren hoe kosten en prijzen van huizen de afgelopentwee decennia tot stand zijn gekomen en hoe ze zich hebben ontwik-keld. Dit met de nodige afstand van actuele politieke discussies overhervormingen op de woningmarkt, zoals in het regeerakkoord en in hetwoonakkoord'.De centrale vraag voor het parlementaire onderzoek luidt als volgt: `Hoekomen prijzen en kosten van woningen in Nederland tot stand en watzijn de oorzaken voor het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prij-zen?'.De commissie wil vooral lessen leren voor de toekomst en een richtingaangeven voor toekomstig beleid.Qua analyse is het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzenalleszins verdienstelijk. De ontwikkeling van kosten en prijzen vanwoningen en grond wordt adequaat beschreven in een aantal deelstu-dies, in opdracht van de commissie uitgevoerd door RIGO Research enAdvies, Brink Groep en het Planbureau voor de Leefomgeving. Maar eenparlementaire commissie is geen academisch onderzoeksinstituut. Opbasis van de uitgevoerde analyse worden aanbevelingen geformuleerddie politiek relevant zouden kunnen zijn, met name als de TweedeKamer en het kabinet de aanbevelingen van de commissie zoudenopvolgen.In deze bijdrage loop ik alle 19 aanbevelingen na en probeer uit te vindenof deze aanbevelingen werkelijk ? conform de doelstelling van de com-missie ? een richting aangeven voor toekomstig beleid.RIJkSbeleID oveRSCHATAllereerst moet worden vastgesteld dat de commissie de reikwijdte vanrijksbeleid overschat. Een aantal aanbevelingen is gebaseerd op deimpliciete veronderstelling dat de rijksoverheid de ontwikkeling vanhuizenprijzen effectief kan bepalen.Aanbeveling nr. 1 houdt in dat de Tweede Kamer en het kabinet jaarlijksspreken over de ontwikkeling van huizenprijzen. Aan dit jaarlijkse hui-zenprijzendebat dient een kabinetsrapportage vooraf te gaan die een fei-telijk inzicht biedt in de prijsontwikkeling en de dominante factoren dievraag en aanbod bepalen. En dat alles "... om grip op de huizenprijzen tehouden".Echter, uit het rapport van de commissie wordt duidelijk dat in de afge-lopen decennia Kamer noch kabinet grip hebben gehad op de huizen-prijzen en niets wijst erop dat dit de komende jaren zal veranderen. Hetis veel logischer dat kabinet en Kamer jaarlijks de woningmarkt bespre-ken (= vraag, respectievelijk aanbod van woonruimte via voorraad ennieuwbouw), inclusief volume- en prijsontwikkelingen en de achterlig-gende factoren, als de financiering, de financi?le markten, de grond-voorziening, de bouwmarkt en de arbeidsmarkt. Het idee dat de TweedeKamer grip zou kunnen krijgen op de woningprijzen getuigt van eenernstige overschatting van het vermogen van de overheid om de prijs-ontwikkeling van huizen te managen.Aanbeveling nr. 2. stelt een maximum vast voor de loan-to-income ratio(relatie hypotheek ? inkomen) en loan-to-value ratio (relatie hypotheek-geschatte woningwaarde). Dit is inmiddels vigerend beleid: het eerstekengetal is maximaal 4 ? 4,5, het tweede getal loopt nu geleidelijk af van106 naar 100%. Maar de commissie wil verder: als de kredietverleningsneller zou stijgen dan de inkomensontwikkeling, zou de overheid actiefmoeten kunnen bijsturen door kredietmogelijkheden te beperken in tij-den van prijsstijging. De Autoriteit Consument en Markt moet signale-ren en optreden als grenswaarden worden overschreden. In tijden vaneen prijsdaling zou een verantwoorde verruiming moeten worden over-wogen. De overheid zou dus een stabiliserend beleid moeten voeren.Hier wordt de mogelijkheid van de overheid om een anticyclisch beleidte voeren en daarbij goed te timen opnieuw flink overschat. We wetenwel dat huizenprijzen in een reeks van jaren op en neer gaan, maar tevo-ren kennen we de omslagmomenten niet.Aanbeveling nr. 18 slaat alles. Er moet worden gestreefd naar een vereve-ningssysteem tussen hogedrukgebieden, stagnatiegebieden en krimp-gebieden, waarbij de baten in regio's met veel schaarste ingezet kunnenworden voor de tijdelijke transitie in krimpgebieden.Met andere woorden: de markt moet worden uitgeschakeld en vervan-gen door centrale overheidssturing. Hier overspeelt de commissie haarhand volledig.RIJkSbeleID onDeRSCHATAnderzijds onderschat de commissie de rol die de overheid kan en moetspelen op het terrein van het bouw- en woningtoezicht.de analyse van de tijdelijke commissie huizenprijzen is doorwrochter dan velen hadden verwacht en deaanbevelingen bieden veel stof voor discussie. waar de tijdelijke commissie huizenprijzen eindigt, zoueen volgende werkgroep `nieuw grondbeleid' kunnen starten om de door de commissie aangegevenrichting uit te werken en te operationaliseren.35TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDAanbeveling nr. 14. Volgens de commissie kunnen experimenten metregelvrij bouwen, zoals in Almere nieuwe inzichten opleveren. Er zoumeer kunnen worden gewerkt op basis van de stelling dat vertrouwenbeter is dan controle. Als het om welstandscontrole gaat, zou deze aan-beveling kunnen worden overwogen. Het is echter een levensgevaarlijkeaanbeveling, als het om bouw- en woningtoezicht gaat. In de praktijkblijkt te vaak dat er zaken misgaan (bijvoorbeeld het Bos- enLommerplein Amsterdam) door een tekortschietende bouw- enwoningtoezicht. Er zijn tal van platte daken ingestort door regen ofsneeuw (parkeerdek Tiel), er vielen galerijen van een hoogbouwflat inLeeuwarden en op verschillende plaatsen lieten betonelementen los vande gevel en stortten neer. Juist in de bouw is controle onmisbaar. Welkan worden geprobeerd die controle anders en effectiever te organise-ren, eventueel met inzet van private partijen. Op dit punt maakt decommissie zich te gemakkelijk af van de regelgevingskwestie. Het tijd-perk van door de commissie genoemde `inspectievakanties' is gelukkignog niet aangebroken.PenSIoenFonDSen en FInAnCIeRIng vAn HyPoTHekenDe commissie is kennelijk zeer te spreken over het gedachtengoed vande Commissie Van Dijkhuizen die pleit voor een grotere rol van pensi-oenfondsen in de financiering van hypotheken. Hierop sluiten de aan-bevelingen nr. 4 en 5 van de commissie naadloos aan. Deze aanbevelin-gen verdienen te worden opgevolgd. Minister Blok heeft inmiddels deCommissie-Kroes ingesteld om dit idee uit te werken en te concretise-ren. De invloed van deze materie op woningprijzen is overigens allesbe-halve duidelijk.RevoluTIePikant zijn enkele aanbevelingen van de commissie, die op gespannenvoet staan met het vigerende woningmarktbeleid van het kabinet.Aanbeveling nr. 3. Toekomstig overheidsbeleid zou bij voorkeur moetenworden gebaseerd op een neutrale, woonvorm onafhankelijke benade-ring. De commissie doelt met name op de afweging tussen huren enkopen.Aanbeveling nr. 16. De prijs-kwaliteitsafstand tussen de huursector en dekoopsector, de value gap, moet kleiner worden.Beide aanbevelingen vergen een hervorming van de woningmarkt langslijnen van een eigendomsneutrale aanpak. De commissie volgt hier fei-telijk Wonen 4.0 van Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis,Aedes en NVM. Zo'n beleid ontbreekt thans in de praktijk en wijkt inhoge mate af van het vigerende Woonakkoord van het kabinet, D66,ChristenUnie en SGP. Met name de aangekondigde verhuurderheffinggooit roet in het eten.Ook aanbeveling nr. 17 is, in vergelijking met het vigerende kabinetsbe-leid, revolutionair te noemen. Volgens aanbeveling nr. 17 wordt deonderkant van de huurmarkt niet genoeg bediend. De corporaties moe-ten zich richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare huurwo-ningen aan huishoudens met lagere inkomens. Hiermee moeten hetverdienmodel van woningcorporaties, het huurprijsbeleid en de afspra-ken over de huurwoningproductie in overeenstemming wordengebracht.De commissie zegt het niet expliciet, maar dit vergt tenminste hetterugtrekken van het idee om een omvangrijke verhuurdersheffing teintroduceren.TRAnSPARAnTIe, ConCuRRenTIe, DemoCRATIeDe aanbevelingen 6, 12 en 7 pleiten voor meer transparantie, meer con-currentie en een versterking van de positie van de consument. Daar kanniemand tegen zijn. Maar deze aanbevelingen worden niet geconcreti-seerd en zien er uit als bezwerende formules. Een concrete aanbeveling,die erop gericht is de positie van bewoners te versterken is aanbevelingnr. 13: De commissie beveelt aan dat het in elke Nederlandse gemeentemogelijk moet zijn om particulier opdrachtgeverschap toe te passen,tenzij er een zwaarwegende contra-indicatie is. Nu zijn de resultatenmet het particuliere opdrachtgeverschap bescheiden te noemen, zoalseen SEV-evaluatie ons leert. Het gaat hier om een nichemarkt die slechtsin speciale gevallen kan worden bediend.De overheadkosten van gemeenten bij particulier opdrachtgeverschapzijn onbekend en vermoedelijk hoog. Gedacht zou kunnen worden aansamenwerking tussen kleine gemeenten in de regio om te vermijden datde overheadkosten per gemeente teveel oplopen en om te bevorderendat kennis op dit terrein wordt gedeeld. Opvolging van deze aanbeve-ling gaat niet vanzelf. Een landelijke co?rdinatie en selectieve stimule-ring zijn nodig, bijvoorbeeld onder regie van Platform 31.eneRgIekoSTenAanbeveling nr. 19 is zeer zinnig: Beschouw de energiekosten als een inte-graal onderdeel van de totale woonlasten en zorg voor energiebesparen-de investeringen in de koop- en huursector.Naast energiebesparing verdient ook de transitie naar hernieuwbareenergiebronnen alle aandacht (zonnepanelen, wind, geothermie, bio-massa).RuImTelIJk beleIDAanbeveling nr. 8 heeft betrekking op het restrictieve ruimtelijk beleid ende gewijzigde marktordening en luidt: Er moet meer en beter gebouwdworden naar de re?le lokale behoefte. Publieke afspraken over tijdige envoldoende plan- en bouwcapaciteit voor woningen moeten bindendzijn.De ruimtelijke ordening wordt vaak opgevoerd als verklaring voor eenachterblijvend woningaanbod. Het Financieele Dagblad noemt restric-tieve ruimtelijke ordening zelfs de belangrijkste factor ter verklaringvan de stijging van huizenprijzen (Hinrichs, 2013). Echter, de NotaRuimte van minister Dekker was gericht op ontwikkelingsplanologie enlegde nauwelijks belemmeringen in de weg. De problemen liggen nuvooral in de sfeer van de financiering (hypotheekvoorwaarden, verhuur-derheffing) en de tekortschietende vraag op de woningbouwmarkt, metname de markt van koopwoningen.Overigens ligt het meer voor de hand om de nadruk te leggen op de regi-onale in plaats van de lokale schaal. Juist aan de regionale informatie-voorziening, planning en co?rdinatie mankeert nog veel. Het zou goedzijn om de regionale woningbouwprogrammering beter van de grond tetillen: overigens gemakkelijker gezegd dan gedaan. Tenslotte: bindendepublieke afspraken over de woningbouwcapaciteit passen niet goed bijde huidige onzekerheden op de woningbouwmarkt. Adaptieve planningis hier meer op z'n plaats.gRonDTenslotte legt de commissie, zeer terecht, relaties tussen de grondvoor-ziening en de huizenprijzen. Een hoge woningprijs leidt via de residuelegrondwaardebepaling tot een hoge grondprijs. Als er, anticiperend opeen verwachte waardecreatie, veel is betaald voor een grondpositie, zaldoor de grondeigenaar alles in het werk worden gesteld om de verwach-te huizenprijzen te realiseren, zo mogelijk te overtreffen. Blijkens deaanbevelingen 15, 9, 10 en 11 is de commissie hier iets op het spoor.Aanbeveling nr. 15 De commissie acht het van belang dat keuzen tussenactief of passief grondbeleid, de waardering en het afboeken van grond-opbrengsten en de incidentele dan wel structurele inzet van grondop-brengsten binnen de gemeentebegroting zorgvuldig tot stand komen en36TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDgoed gecontroleerd kunnen worden door gemeenteraden.De moraal voor gemeenten in de nabije toekomst is: calculeer niet tevo-ren positieve resultaten op de grondexploitatie in en reken niet op struc-turele bijdragen van woningcorporaties aan de leefbaarheid van buurten wijk. Een realistische benadering is inderdaad ge?ndiceerd. Dat geldtzeker voor het re?el waarderen of herwaarderen van grondposities envoor de keuze tussen actief of passief grondbeleid.Aanbeveling nr. 9. houdt in dat de bestaande instrumenten van gemeen-ten om baten van bestemmingswijziging te incasseren tegen het lichtworden gehouden en beter worden benut. Mogelijk moeten ten opzichtevan de Grondexploitatiewet aanvullende maatregelen worden gemobili-seerd. Het gaat hier om een al jaren bekend regelgevingstraject met velehaken en ogen.De commissie stipt hier een essentieel punt aan dat raakt aan de geloof-waardigheid van het verdienmodel voor gemeenten bij gebiedsontwik-keling. In elk geval moet de gemeente niet rekenen op de warme douchevan grondexploitatieoverschotten of royale bijdragen van woningcorpo-raties aan de leefbaarheid van buurt en wijk.Aanbeveling nr. 10. De commissie acht het noodzakelijk dat de effectenvan zelfrealisatie op de concurrentie in de bouwmarkt grondig wordenonderzocht.De commissie raakt hier de kern van de problematiek van oplopendewoningprijzen en afnemende concurrentie, maar levert zelf helaas geenbijdrage aan de oplossing van dit probleem.Aanbeveling nr. 11. Als de gemeente zeggenschap heeft over de grond, die-nen bouwopdrachten in principe openbaar te worden aanbesteed.37TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDDit is een verstandige aanbeveling, maar het probleem zit nu juist in degronden waar private partijen een grondpositie hebben of waar degemeente een bouwclaim van een of meer partijen erkent. Bovendien ishet van belang dat de aanbesteding plaatsvindt op basis van een con-creet functioneel programma van eisen en een specificatie van te borgenpublieke waarden en in het algemeen niet op basis van gedetailleerdebestemmingsplannen en projectomschrijvingen die in de praktijkeigenlijk alleen maar concurrentie op prijs uitlokken. Gegadigden moe-ten kunnen concurreren op prijs, kwaliteit ?n creativiteit.ConCluSIeHet rapport `Kosten Koper' presenteert een overzicht van de ontwikke-ling van huizenprijzen, stichtingskosten en grondprijzen in de afgelo-pen twintig jaar. De deelstudies die de commissie liet verrichten zijninformatief. Op een aantal plaatsen zijn de beschouwingen van de com-missie interessant. Over de verschillende verklaringen voor de huizen-prijzen is het laatste woord nog niet gesproken. De ontwikkeling van dehuizenprijzen hangt samen met de verandering in de economischegroei (van groei via kredietcrisis naar triple dip). De wisselwerking tus-sen huizenprijzen, grondposities, grondbeleid, veranderingen in definanci?le markten, overheidssubsidies en bezuinigingen is groot. Datin de afgelopen twintig jaar het overheidsbeleid inzake de woningmarktom de haverklap is veranderd, wordt in het rapport onderbelicht.Bewoner-eigenaren, huurders, woningcorporaties en vastgoedbeleggerswerden er (tot en met de dag van vandaag) horendol van. De aanbevelin-gen van de commissie vloeien niet altijd direct voort uit de gepresen-teerde analyse, maar zijn in een aantal gevallen het overwegen waard.Dat geldt met name de relatie tussen grondbeleid, ruimtelijke ontwik-keling en woningbouw. Op de mogelijkheden en beperkingen van over-heidsbeleid blijkt de commissie een weinig consistente visie te hebben.nADeR onDeRzoekVoor een groot deel moet de conclusie worden getrokken dat rijksbeleidnauwelijks directe invloed heeft op de ontwikkeling van huizenprijzen.Dat was in het verleden zo en dat zal in de toekomst niet anders zijn. Viahet grondbeleid hebben overheden (meestal decentrale overheden) w?linvloed op de huizenprijzen en de woningdifferentiatie. Het zelfrealisa-tiebeginsel schakelt effectief alle concurrentie tussen bouwconcerns uit.Grondeigenaren hebben, dankzij het residuele denken, alle belang bijdure woningen en hoge huizenprijzen. Als er een effectieve vraag kanworden aangeboord, komen die dure huizen er meestal ook. Impliciet ofexpliciet worden huishoudens met een modaal inkomen of lager naar devoorraad verwezen. De financieel-economische crisis heeft de effectievevraag naar duurdere woningen sterk gereduceerd. Private en publiekeactoren zitten nu met hun grondposities in de maag. Dit is dan ook h?tmoment om aandacht te besteden aan de aanbevelingen 15, 9, 10 en 11:anders omgaan met grondeigendom, meer werken met functionele,programmatische bestemmingsplannen die public values borgen, maarverder veel openlaten, het bevorderen van creatieve concurrentie en hetinperken van het nu bijkans absolute zelfrealisatiebeginsel.De analyse van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen is al met al door-wrochter dan velen hadden verwacht. De aanbevelingen kunnen nietworden ge?nterpreteerd als aanduidingen van een richting voor toe-komstig beleid. Daarvoor zijn de aanbeveling te divers en in veel geval-len te vaag. De aanbevelingen bieden in elk geval veel stof voor discus-sie. Dat is geen geringe verdienste van de commissie.Waar de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen eindigt, zou een volgendeWerkgroep `Nieuw grondbeleid' kunnen starten om de door de commis-sie aangegeven richting uit te werken en te operationaliseren.literatuurHinrichs, Jule, 2013, Commissie trekt eenzijdige conclusie. Restrictief ruimtelijke orde-ningsbeleid was belangrijke verklaring voor tekortschietende woningbouw, HetFinancieele Dagblad, 12 april.Decorporatiesmoetenzichvolgensdecommissierichtenophunkerntaak:hetaanbiedenvanbetaalbarehuurwoningenaanhuishoudensmetlagereinkomens.Opdefotohetaan-biedenvandepetitieaandeTweedeKamerdoorcorporatiesomaandachttevragenvoorhethuurbeleid(Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)