74eJAARGANG199i NUMMERotedebouw MII>VolkshuisvestingVERSTANDIGE VERSTEDELIJKINGSPAART RUIMTESTRATEGISCH GELEIDEN VANINVESTERINGENGERIEDSGERICHTE AANPAKOUDERENHUISVESTINGKAN AMSTERDAM NIEUW-OOSTOPSCHUIVEN?PERIFERE DETAILHANDEL'VESTIGING: VERRUIMD BELEIDV*.:.Hoeversterkt uhet imagovanUAVHet aanbod wordt groter. Produktverschil-len worden kleiner. De concurrentie neemt toe. Ende kopers? Die beslissen al lang niet meer uitsluitendop grond van technische produkteigenschappen.Uw afnemers beseffen steeds meer dat zij met u alsleverancier een relatie aangaan.Om ook m de toekomst succesvol te opere-ren in professionele markten is het noodzakelijkeen sterk bedrijfsmerk op te bouwen. Vakbladen zijndaarvoor het aangewezen medium.Het vakblad wordt intensief gelezen. Datgeldt niet alleen voor redactionele artikelen maarook voor advertenties. Tegen relatief lage kostenper contact bereikt u in elk bedrijf vier tot zeslezers. Beshssers en beinvloeders. Met vakblad-reclame kunt u uw onderneming profileren als eeninteressante business partner met een aantrekkelijkproduktaanbod. Zo legt u eenstevige basis voor een hechterelatie met uw klanten.\kkbladreclaine.De motor van irsv communicatie.InhoudDENKRAAMGroene Hart, voorbij, voorbij desimulacraL. BoelensARTIKELENMeer markt, minder ruitnte?A.J. van der Burg en H. GordijnMeer marktwerking in de volkshuisvestingbetekent meer nadruk op de consumenten-voorkeuren, gefilterd door wat de overhedenmogelijk maken en de aanbieders op dewoningmarkt leveren. Die voorkeuren betref-fen in doorsnee grotere woningen van hogerekwaliteit. Het eengezinshuis is onverminderdpopulair.10 Ruimitelijke investeringenH.W.de WolffTot nu toe heeft het accent in de artikelen-reeks over "ruimtelijke investeringsstrate-gieen" gelegen op de vraag wat strategischinvesteren is en of er inderdaad sprake is vaneen strategic.Wolff stelt hier niet centraal wat strategischinvesteren is, maar hoe marktpartijen en(lagere) overheden hun investeringsstrategiestrategisch kunnen richten.18 Gebiedsgerichte aanpak ouderen-huisvestingA.L.P. Raaijmakers enG.j.F. LeeneHet langer zelfstandig wonen van ouderen inde eigen omgeving vereist nieuwe integraleplanningsmethoden, gericht op een betereafstemming van wonen en zorg.Het concept "woonvriendeUjke zones voorouderen", toegepast in een project in hetAmsterdamse stadsdeel de Baarsjes, bUjkt alseen ruimteUjk strategisch instrument te kun-nen functioneren in een dergeUjke methode.24 VAKGENOTENH. van der CammenSIGNALENPLANOLOGIE25 Kan Amsterdam Nieuw-Oost opschuiven?J. Nicolai29 Perifere detailhandelvestiging:verruimd beleidI.T. KlaasenBESTUUR EN RECHT31 Bestemmen met notabeleidL.E.M. Bijl'Plasmans en Chr. BraakensiekVOLKSHUISVESTING34 Volkshuisvestingsbeleid onder JeltsinH. PriemusPUBLIKATIES37 BoekbesprekingenStedebouw enVolkshuisvesting74e jaargang 1993 nr. OOrgaan van het NederlandsInstituut voor RuimtelijkeOrdening en VolkshuisvestingEen uitgave vanDELWEL Uitgeverij B.v. insamenwerking met het NIROVVerschijnt zes maal per jaarRedactie:It. J. BrouwerIr. H. DekkerMr. A.Ch. FortgensDr. H.J.M. GoverdeIr. P.C. GroenDrs. R. te GrotenhuisMw.drs. I.T. KlaasenDrs. J.J. ModderIr. W. RehDrs. P.W.A. VeldMw.mr. Y. de VriesIr. H. WestraRedactiesecretariaat:Drs. R. te GrotenhuisL Steenhoff'BoogersMauritskade 21,2514 HD Den Haagtelefoon 070 - 346 96 52Richtlijnen voor auteurs:Auteurs van artikelen en boek-besprekingen kunnen op hetredactiesecretariaat "Richtlij-nen voor auteurs" aanvragen.Advertentie-exploitatie:DELWEL Uitgeverij B.V.Alexanderstraat 26Postbus 191102500 CC 's-Gravenhagetelefoon 070-362 48 00telefax 070-360 54 36Advertentieverkoop:Eiic Nootdamtelefoon 070-362 48 00Vormgeving:Ariej. LandmanUitgeverDrs. A.F. WesterhofAan deze uitgave is de uiterste zorghesteed; voor onvolledige/onjuisteinformatie aanvaatden auteur(s),redactie en uitgever geen aansprake-lijkheid. Voor verbetering vanonjuistheden houden zij zich aan-bevolen.aangesloten bijNOTU-groep vak-tijdschriftenVASTUDSCHRiFTEN16 STOUT STUKJEI.T. Klaasen 40 UNIVERSITARIAAfbeelding omslagConsumentenvoorkeuren?,Medemblik (foto Hans Aarsman)Stedebou^v en Volkshuisvesting 1993 nummer 6BOUWKOSTENMANAGEMENTDe garantie voor een efficiente beheersing van bouwkostenBet8rs*otOib??BOUSESMANAGEMENTDElvWELBouwkostenmanagement houdt in dat investeringen wordenafgewogen tegen de levenscyclus en de exploitatiekosten vaneen gebouw.De bouwkostenmanager richt zich in zijn werkzaamheden ophet geldaspect: het realiseren van het project binnen het ge-stelde budget. Door in iedere fase van het project de conse-quenties van wensen en eisen inzichtelijk te maken, kan een ef-ficiente beheersing van bouwkosten worden bereikt.De specialist, of deze nou architect, aannemer of adviseur is,vindt in het eerste deel van het boek de principes van bouw-kostenmanagement behandeld. Aan de hand van praktischevoorbeeldcases wordt per fase van het bouwproces duidelijkwelke maatregelen moet worden getroffen. Het tweede deelwerkt tot in detail de belangrijkste onderwerpen uit in een serievan dossiers.De samenstelling van Bouwkostenmanagement is in handenvan Berenschot Osborne, Management Consultants voor huis-vesting, bouw- en industrieprojecten. Adviseurs met jarenlan-ge ervaring beschrijven uitvoerig wat de rol van de bouwkos-tenmanager in het bouwproces is.Beknopte InhoudsopgaveDeel I Bouwkosten in het bouwprocesFasering bouwproces, Orientahe, Projectdefinitie, Ontwerp, Bestek en aanbesteding, Uitvoering, IngebruiknameGebruik.Deel II DossiersHuisvestingsvraagstukken en het ondernemingsbeleid, Investeringskosten van gebouwen, Exploitatiekosten vangebouwen, Terminologie vloeroppervlakte van gebouwen, Kengetallen, Financieringsvormen, Beleggen in onroe-rend goed, Grondprijs, De elementenmethode, Reserves, Contracting plan, Waarde-analyse, Bestekken, Aanbeste-dingsvormen, De hoeveelhedenstaat. Procedure meer/minderwerk, Indexering, Termijnbetalingsregelingen, Kos-tenanalyse.BOUWKOSTENMANAGEMENTISBN 90 6155 411 X, 208 pag., ing. prijs/65,00 incl. BTWVoor bestellingen en nadere informatie:DELWELUitgeverijB.V,Postbus 19110, 2500 CC 's-Gravenhage.Tel.: 070-362 48 00, Fax 070-360 56 06.ffnfmDELWELUITGEVERIOok verkrijgbaar via de boekhandelDELWEL KWALITEIT GEBUNDELDGroene Hartvoorbij de simulacraOoit hebben we kunnen denken dat de mooiste allegorievan de simulatie de fabel van Borges is", zo schreef JeanBaiidrillard in 1981. In deze fabel tekenen de kartografen vanhet Rijk een kaart die zo gedetailleerd is dat ze uiteindelijk pre-cies samenvalt met het grondgebied zelf. "Maar met het vervalvan het Rijk", zo vervolgde Baudrillard, "begint deze kaart terafelen en valt uit elkaar. Weliswaar schuilt er een metafysi-sche schoonheid in deze geruineerde abstractie, getuigend vande hoogmoed zo groot als het Rijk zelf. Voor ons is deze fabelechter definitief voorbij."DenkOngeveer zo vergaat het momenteel hetconcept van het Groene Hart. Met demanifestatie Air-Alexander, die dit najaar opinitiatief van de kunststichting van Rotter-dam gehouden is, staat dit laatste bolwerk vande zelfgenoegzame planologen en stedebouw- _ _kundigen te wankelen. Het thema "waar de stad verder gaat"gaf in ieder geval voor de Nederlandse inzenders voldoende in-spiratie om niet alleen de Randstedelijke periferie zelf, maartevens de grote "leegte" tussen die periferieen op de vakinhou-delijke agenda te krijgen. Dit is voor mij ook niet verwonder-lijk. Maskeerde het concept van het Groene Hart reeds dertigjaar geleden een fundamentele realiteit, in de loop der jarenheeft zich een beeld ontwikkeld dat geen enkele relatie meetonderhoudt met welke realiteit dan ook, zowel inhoudelijk, alsbeleidsmatig.Het restrictief beleid, om hoge grondprijzen op de Ring moge-lijk te maken, gaat immers mank wanneer de "achterdeur" vande Randstad wijd wordt opengezet. Het investeren in groenstaat immers in schril contrast met het werkelijke VINEX-boden loopt ook nog eens stuk op een agrarische sector, die zelf inverval is. Het concept verwijst in die zin alleen nog naar zich-zelf; kortom is in de terminologie van Baudrillard een zuiveresimulatie van de simulatie tot in de vierde macht, een zuiver si-mulacrum van zichzelf geworden. Hier wordt de hypocrisievan het concept radicaal aan de kaak gesteld, aangezien hetmeet dan enig ander zichzelf heeft vervaardigd en nu ook nogeens een deel van zijn grondgebied onaantastbaar heeft ver-klaard.Sinds het Rijk de definitieve grenzen van het Groene Hartop kaart heeft gezet, leken mij voor dit gebied nog slechtstwee scenario's mogelijk: ofwel de voUedige overgave aan devibrerende en lokkende promiscui'teit van vooruitgang, ofwelde tempo-sprong naar de veel lagere snelheid van natuurlijkegroei, waarbij de randen dan als een soort tijdmachine zoudenmoeten fungeren. Het pleit voor Adriaan Geuze dat hij in zijnbijdrage aan Air-Alexander dit Salomons-oordeel tracht tedoorbreken. Zijn gedachtenexperiment gaat uit van het kolo-nialiseren van het Groene Hart, om op basis daarvan lege wil-dernis te scheppen.Desondanks kan ik mij niet aan de indruk onttrekken datGeuze hiermee niet alleen meet regels ver-langt dan wij in de huidige gedereguleerde sa-menleving aan zouden kunnen, maar tevens^ ^ ^ /wn TM^'' ^^^^ projectie van de daarbij passende op-I (JLCJL11 L lossingen op het niveau van de Randstad eenenorme schaalfout maakt. Het experimentvan de gelijktijdige verdichting en verdun-ning aan de stadsrand van Rotterdam gaat im-mers nog niet op voor het Groene Hart. Sterker nog, door hetprobleem van de schaal is naast de stedebouw en planologieook de landschapsarchitectuur sterk politiek gelaagd. In diezin kan ik mij eveneens niet onttrekken aan de indruk dat hier(zij het onbedoeld) ook iets speelt van het slaan van de vol-gende piketpaaltjes voor de Rotterdamse regio.Hier raakt dit denkraam mijns inziens dan ook de essentievan de problematiek. Door het om verschillende redenenfalend VINEX-beleid, maar wel de blijvende geneigdheid omzich met alle details te bemoeien, alsmede door het op zijnminst uitvergroten van gedachtenexperimenten aan de stads-rand, dreigt er immers in het midden een actieveld achter teblijven waar een onbeschrijflijke eenvoud, simpelheid en ookleegte heerst. Nu blijkt juist dat midden cruciaal om een ver-antwoorde positie te bepalen binnen de actuele ruimtelijkeproblematiek die in toenemende mate wordt bepaald door deuit elkaar spattende bewegingen van tijd (versnelling versussteady-state) en ruimte (globalisering versus identiteit).Het verval van het Groene Hart en de op zich legitiemekunstmanifestatie in Rotterdam hebben dan ook veel ingrij-pender consequenties dan de directe aanleiding zou doen ver-moeden. Voorbij de simulacra. Er is nog veel te doen in plano-logenland.Dr. ir. L. BoelensWerkzaam bij Randstad Overleg Ruimtelijke Ordening (RORO) te Haarlem.Stedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer 6Meer markt, minder ruimte?verstandige verstedelijking spaart mimte voor groeiende bevolkingMeer marktwerking in de volkshuisvesting hetekentmeer nadruk op de consumenten-voorkeuren, gefiUterd door wat de overheden mogelijk maken en deaanhieders op de woningmarkt leveren. Die voor-keuren betreffen in doorsnee grotere woningen vanhogere kwaliteit. Het eengezinshuis is onvermin-derd populair.Drs. AJ. van derBurg enir. H. GordijnRijksplanologische Dienst.Op persoonlijke titel. Dit iseen bewerkte versie van eenbijdrage voor de Volkshuis-vestingsdiscussiedagen 1993.1Zie: Ruimtelijke verkennin-gen 1992, bk. 83-98.2Bron: Ruimtelijke verken-ningen 1992, afb. 2.1. hlz.55.Elke in de nieuwe uitleg gebouwde woningvermindert de hoeveelheid grond die nogniet verstedelijkt is. Bovenop de ruimte vanelk woongebied in engere zin is er een veelvoudigextra ruimtebeslag voor recreatie, verkeer, onder-wijs en andere functies. Zijn er wel genoeg verste-delijkingslocaties gezien de bestaande bestemmin-gen en nieuwe aanspraken, zoals vanuit denatuurontwikkeling? Met name in de Randstadzijn de mogelijkheden krap aan het worden. Kerende jaren zeventig met suburbanisatie tot in Zee-land en Gelderland terug?Ofontkennen we de legitimiteit van de vraag naarwoningen; moeten we inschikken in de bestaandevoorraad en de moeder van Marten Bierman inluis nemen;Ruimte is een schaars goed; maar het is op ver-schillende schaalniveaus een ander artikel. OnzeBevolkingsdichtheidNederland Belgie Frankrijk Duit;(land Japan1900 154/KM^1950 3091980 4151991 443 327 104 223 3332010 492 343 114 222 347CBS, Statistisch jaarboek ) 993, biz..38,50,51.ideeen over de aanvaardbaarheid van het toene-mende ruimtebeslag voor verstedelijkingsdoelein-den, en onze gedachten over wat er aan te doenvalt, varieren per niveau. Als het Groene Hart opslot meet, hoeft Nederland nog niet gesloten teworden.Van boven afgezienNederland ligt goed in de markt. Er is buiten-landse vraag naar Nederland':In 1989 was ruim 4% van de bevolking vreemde-ling. Belgie lag ook goed in de markt met 8,5%vreemdelingen; tegen Duitsland 6% en Spanje1%.De vraag schommelt: in 1975 120.000 immigran-ten, in 1985 75.000. De hoge variant van de CBS-1993 prognoses komt op 125.000 immigranten perjaar.Tussen 1945 en 1965 kwamen er liefst 250.000 re-patrianten uit Indie.Tussen 1900 en 1990 nam de bevolking van Ne-derland toe van 5,1 miljoenvia lOmiljoenin 1950tot 15 mil]oen in 1991. Voor 2010 worden 16,7 tot17,8 miljoen mensen verwacht, en maximaal 20,3miljoen in 2050 (Impulsscenario RPD). We moe-ten dus rekenen op verdere groei, voornamelijkdoor immigratie.Ook buitenlandse bedrijven vestigen zich graag inNederland. Daarvoor hebben we zelfs een rijks-dienst, die vestigingen aantrekt (EZ/CEBIN). Wehebben geen rijksdienst die bevolking aantrekt.Hoe ruim zit Nederland in de jas?Daar kan je op verschillende manieren tegenaankijken:De bevolkingsdichtheid is hoog ten opzichte vanenkele andere landen, {zie tabel).Nederland is een stad met een grote tuin erom-heen; Frankrijk is een landschap met enkele grotesteden erin.Verwachte groeiDe woningvoorraad steeg sterk, van 1,1 miljoenwoningen omstreeks 1900 via 2,2 woningen in1950, tot de 6 miljoenste die staatsscretarisStedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer6Heerma vorig jaar in Helmond opende. Voor hetjaar 2015 is een stijging tot 7,4 miljoen de mid-denprognose. De historische groei was sterker dande toekomstige zal zijn. De woningvoorraad zalook doorgroeien als er geheel geen bevolkings-groei meet zou zijn; dat komt door het toenemenvan het aantal kleine huishoudens. Ruwweg ligtde groei dan op de helft van het hiervoor geraamdeaantal woningen.Wat betekent dit voor het toekomstige grondgebruik?Het "verstedelijkte oppervlak" - wonen + werken+ recreatie + infrastructuur - is zo'n 17% van hetland'oppervlak, of 580.000 hectare.Bij geUjkbiijvend ruimtebeslag per inwoner (26 in-woners per "verstedelijkte" hectare) resuheert eenruimtebehoefte van 70.000 hectare tot 2015. Datis 2,5 X de gemeente Rotterdam.Bij gelijkhlijvend ruimtebeslag per woning (10 wo-ningen per "verstedelijkte" hectare) is het dubbelenodig, namelijk 140.000 hectare.In de praktijk kan van deze ruimtebehoefte ca.25% in bestaand stedelijk gebied worden gevon-den.Hoe kunnen we zulke aanspraken wegen?We merken eerst op, dat Nederland een geogra-fisch bijzonder geval is: vrijwel 100% van hetland-oppervlak is cultiveerbaar en gecultiveerd.We hebben geen onbegaanbare (berg')gebiedenmeer, en de zee is buitengesloten. Door deze eigen-schap is omvangrijk menselijk gebruik, en dus ookeen relatief hoog inwonertal, onder betrekkelijknormale omstandigheden mogelijk. Vergelijk ditmet Japan. De bevolkingsdichtheid aldaar ligtlager dan de Nederlandse, maar het dichtheidscij-fer verbergt het feit dat meer dan 50% van Japanvolstrekt ongeschikt is voor cultivering. De dicht-heid op het bruikbare oppervlak is dan ook groterdan in Nederland.De eerste en oudste "aanspraak" komt van de na-tuur. In Nederland wordt een record bereikt in demate waarin de natuur met andere functies con-curreert. Natuur en "woeste grond" zijn in Neder-land bijzonder schaars (ca. 12%). De 9% waterbiedt enige aanvuUing.De grootste ruimtegebruiker is de landbouw: 64%van het oppervlak incl. water, oftewel 2,6 mln.hectare. Een deel van dit oppervlak is nodig voorde binnenlandse voedsel-behoefte, een ander deelis in gebruik voor de export. De rendabiliteit vande landbouw staat flink onder druk. Verder maaktde landbouw deel uit van een forse transformatievan onze economie. Landbouw (5% van het ar-beidsvolume in 1991) en Industrie (18%) zijn re-latief kleine, kapitaal-intensieve takken vanwerkgelegenheid geworden. Een hoog kennisni-veau is een essentiele produktiefactor geworden,ook in de landbouw (m.n. tuinbouw). Een gespe-cialiseerde kennissector (onderwijs, zakelijkedienstverlening) groeit. Daarnaast de verzorgendedienstensector (verpleging, bejaardenzorg, huis-houdelijke diensten, kinderopvang, maar ook po-litie en bewaking), en de detailhandel, horeca, ca-tering en recreatie-sector zijn van toenemendeimportantie. Een deel van de landbouw - inten-sieve teelten - is feitelijk aan het industrialiserenen daarmee aan het verstedelijken. Een ander deelzal zich in een meer extensieve vorm van ruimte-gebruik ontwikkelen (biologisch-dynamischelandbouw).Naast verstedelijking zijn er andere aanspraken ophet landelijk gebied: voor het Natuurbeleidsplanwordt tot 2020 ca. 83.000 hectare aan de land-bouw onttrokken.^De ruimtevraag vanuit de verstedelijking en na-tuurontwikkeling kan de benodigde transformatieOndergrondse infrastructuur?(Ministerie VROM)Op naar de ^even miljoen!(Ministerie VKOM)Stedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer 6Meer markt, minder ruimte?Concurrentie (MinisterieVROM)milieubelas'ting neemtmeer danevenredigtoein de agrarische sector vergemakkelijken.Als het landbouw-areaal met 10% zou krimpen, iser genoeg ruimte voor extra verstedelijking envoor extra natuurontwikkeling.LandaanAvinning?Het uitbreiden van de ene functie ten koste van deandere gaat niet zonder conflicten. Daarom deklassieke vraag: Kunnen we het oppervlak vanNederland uitbreiden?Het landoppervlak van Nederland (exclusiefwater breder dan 6 meter) nam met slechts 8% toevan 3,16 miljoen hectare via 3,28 (1950) tot 3,39miljoen hectare. De inpolderingen van de voor-malige Zuiderzee zijn hier voornamelijk verant-woordelijk voor. Plannen voor toekomstige inpol-deringen - Markeermeer, en "Nieuw Holland"voor de kust van Zuid-Holland - staan nog opsterk water, omdat ze duur zijn, milieu-belangenschaden en nog niet nodig zijn. Op kleinere schaalzijn het IJ-oever plan en het plan voor Nieuw-Oost van de gemeente Amsterdam (zie ookbiz. 25) aantrekkelijke voorbeelden van "stede-lijke inpolderingen", waarvan de realisering weldichterbij komt.Milieugebruiksruimte beperkende factorDeze beschouwingen "in het platte vlak" moetenworden aangevuld met een korte beschouwingover de milieu-kwaliteit.De vraag is ofde "milieugebruiksruimte" in Neder-land een beperkende factor is voor het huisvestenvan een groeiende bevolking. Voor de belastingvan het milieu, onder andere door energie- en ma-teriaal-verbruik, is de groei van het aantal huis-houdens belangrijker dan de groei van het aantalinwoners. En verwacht wordt dat het aantal huis-houdens 2x zo sterk stijgt - de zogenoemde "ge-zinsverdunning" - als het aantal inwoners. Bevol-kingsgroei tikt dus als het ware 2x zo hard aan.Gezien de inhaalslag die nog gemaakt moet wor-den in Nederland, is op zich een groeiende bevol-king niet toe te juichen. Een groeiende bevolkingvergt aangescherpte milieu-maatregelen. Onzestelling is echter, dat dit altijd aan de orde is, waarter wereld die bevolkingsgroei zich ook voordoet.In veel landen gaat die groei, zelfs bij een laag wel-vaartspeil, zeer ten koste van de natuurlijke omge-ving (kappen bossen, uitputting bodem bijvoor-beeld) of leidt hij tot vormen van verstedelijkingdie een volstrekt onaanvaardbaar leefmilieu bie-den. In Nederland zijn de mogelijkheden voorforse maatregelen aanwezig, ten koste van enigebestedingsruimte.Conclusies1. Nederland heeft nog ruime mogelijkhedenom te verstedelijken, zonder dat natuurontwik-keling en zich transformerende landbouw inhet gedrang komen.2. De milieu-belasting neemt meer dan evenre-dig toe met de stijging van de bevolking. Indienwij tijdig maatregelen treffen kan Nederland degevolgen van bevolkingsgroei beter opvangendan arme en iaag georganiseerde landen.Regionaal uitzichtRegionaal is de verscheidenheid evenwel groot.Per provincie loopt de woningdichtheid uiteenvan 50 woningen per vierkante kilometer in Fle-voland tot 440 in Zuid-Holland. Op een lagerschaalniveau is de agglomeratie Den Haag met1300 koploper en per gemeente is eveneens DenHaag recordhouder met 3000 woningen per vier-kante kilometer. Een aantal gemeenten in hetNoorden kent "dichtheden" die een factor 100lager liggen.Inrichting en gebruik maatgevendDichtheden zijn platte cijfers. De inrichting enhet gebruik van de ruimte bepalen de effecten vaneen gegeven bevolkingsdichtheid.Woningen en bedrijven zijn in Nederland tame-lijk sterk geconcentreerd in grotere en kleinerekernen, zodat hier verhoudingsgewijs veel open ofniet-bebouwde ruimte is. Maar dat is lang niet al-tijd optimaal gedaan. In het Groene Hart wordtveel ruimte visueel verkleind door flats, infrastruc-tuur en een enkele brouwerij, en is het ervaren vande niet-verstedelijkte ruimte gehinderd door debeperkte doorschrijdbaarheid van dit gebied.Op de weinige fietspaden rijdt je 's zondags in defile.Tegenover de Randstad staan delen van het plat-teland van noord-Groningen en noord-west Fries-land waar leefbaarheidsproblemen zijn. De bevol-king daalt, de werkgelegenheid kachelt achteruit.Ook subjectief is de ene inrichting de andere niet.Stedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer tBij het zoeken van locaties voor lastige instellin-gen - mestverwerkingsinstallaties, woonwagen-centra, windparken - is het land vaak "te klein".Bij het zoeken naar locaties voor geliefde instel-lingen - zoals Internationale Instellingen, Floria-des, en Japanse Firma's -- hebben tientallen ge-meenten ruimte.ConcurrentieRuimte-concurrentie met de landbouw c.q. tuin-bouw, waarover op nationaal niveau geen alarmbehoeft te worden geslagen, doet zich op tal vanplaatsen op regionale schaal wel in hevige matevoor: Wateringen, Vleuten, Elst, Bergschenhoek.In VINEX is er voor gekozen de groei van tuinbouwnog maar in beperkte mate in de Randstad (B-driehoek, Hoekse Waard, Harmelen, Haarlem-mermeer) op te vangen, en in op grotere afstand -ten zuiden van de Randstad en bij Emmen enVenlo - nieuwe mogelijkheden toe te juichen.SpreidingsbeleidHet lijkt een zekere logica in zich te hebben om teconcluderen dat zowel het dicht-bevolkte Westenals het dunbevolkte Noorden bij een spreidingsbe-leid gebaat zijn. Dat is al eens geprobeerd. Uit eva-luaties is gebleken dat de overheid wel enigermatekan sturen door het verplaatsen van Rijksdien-sten, maar dat dit zeer duur is. Andere werkgele-genheid laat zich, ook met premies, nauwelijkssturen.Spreiding zou dan alleen op het wonen betrekkinghebben. De onevenwichtige verhouding vanwonen en werken leidt tot een onaanvaardbaremobiliteitsontwikkeling.De consumenten vragen ook niet om zo'n groteruimtelijke spreiding. Sterker nog: Nabijheid isgeld waard. Dit blijkt te meet uit de prijzen van on-roerend goed in Nederland. De gegevens van deNVM of het kadaster laten dat niet direct zien. Im-mers het aanbod in de Randstad betreft veelal ap-partementen en daarbuiten veelal eengezinswo-ningen. Er moet dus omgerekend worden naar een"gemiddelde" woning.'Als die prijzen vergeleken worden met de bereik-baarheid van arbeidsplaatsen met een bepaalde af-standsfunctie, blijken nabijheid en (hoge) prijzennauw te correleren.Juist met een toenemend aandeel tweeverdienerswordt een gemiddeld goede locatie belangrijk.Utrecht ligt in Nederland het meest centraal. Hetwoningtekort is daar ook zeer hoog en de prijzenbereiken piek-waarden.We moeten de uitbreidingsbehoeften dus om al-lerlei redenen "in de buurt" - dat wil zeggen: vanwerk, recreatie, opleiding en openbaar vervoer --opvangen. Dat betekent: vooral in de stadsgewes-ten.Opvang woningbehoefteOm te beginnen: de Randstad. Voor de komende15 jaar zitten Leiden, Haarlem en Hilversum bijnaaan hun grenzen, en bieden alleen verdichting ensnipperwerk nog uitkomst. Op langere termijnzijn ook voor de grote stadsgewesten moeilijkernieuwe uitleg-locaties te vinden, maar in de VINEXzijn nog nieuwe, meer of minder acceptabele,optics aangegeven. Verdere uitbreidingen vanAlmere, Amsterdam Nieuw-Oost, Vleuten-DeMeern en Pijnacker komen in beeld. Het GroeneHart komt niet aan snee. De binnenstedelijke ca-paciteiten in een transformerende economic zijnnog lang niet uitgeput, met name in de grotehaven-zones zit nog lucht, evenals in de kleine,geisoleerde tuinbouwgebieden (zoals MadesteininDenHaag).Zelfs in het meest verstedelijkte deel van de Rand-stad zijn er dus nog locaties voor na 2005.Buiten de Randstad beginnen in Noord-Brabantde voor de hand liggende mogelijkheden schaarste worden. Maar daar komen sterke industrieletransformaties, en is men aan zodanig ruime ver-kavelingen gewend, dat daar nog ruimte-winst tehalen valt.Het probleem van de toekomstige locaties isvooral dat ze niet tijdig beschikbaar zijn. De oorza-ken zijn genoegzaam bekend. Onderschatting vande behoefte, onvoldoende anticiperen, risico-mij-dende markt-partijen, lastig te hanteren milieu-regels en bestuurlijke fricties. Bij verdichtingspeelt dit sterker dan bij nieuwe uitleg.Geld verzoet hier veel. Dat zal in toenemendemate door de consument moeten worden opge-bracht. Het wonen wordt dan wel duurder, maar zowordt de ruimteconsumptie ook geremd. De nood-Grasdak in Haarlem: duur-zaam bouiven! (MinisterieVROM)meer nadrukop consu-menten'voorkeurenFocus, "Wonen en volks-huisvesting", Kwartaal-hericht Focus, april 1993,biz. 12.Stedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer6Meer markt, minder ruimte?Zie Stedelijke milieudiffe-rentiatie: een aantrekkelijkstadskwartier (het tuindstad-milieu), Wissing Stedebouwen ruimtelijke vormgevingbv, studie in opdracht vanDGVHenRPD, 1992.uitgang naar Belgie moet nog even gesloten wor-den...Conclusies1. Door een goede ruimtelijke inrichting kun-nen in de Randstad en in Noord-Brabant nogsteeds acceptabele locaties worden gevonden,zodat voor een nationaal spreidingsbeleid vaninwoners geen reden is.2. In sommige stadsgewesten zijn de bouwtno-gelijkheden kleiner dan de woningbehoefte.Opvang buiten die stadsgewesten is dan nodig;aantasting van natuurgebieden is ongewenst.3. Consumenten betalen voor nabijheid.Vanaf de straat bezienMeer markt betekent in de eerste plaats mindersubsidie en dus grotere invloed van de eigen voor-keur van consumenten.Een direct gevolg is dat de nieuwbouwwoningenvoor de consument duurder worden, al kan de ren-testand compenserend werken. Ten dele wordende hogere prijzen betaald, voor een deel is er vraag-uitval bij lagere inkomensgroepen. Deze vraaguit-val is in veel gevallen echter slechts uitstel, im-mers uit evaluatie van premie-A kopers en hethuishoudenpanel blijkt dat potentiele kopers tus-sen bun 25-ste en bun 35-ste het steilste deel vanhun inkomens-ontwikkeling kennen.De kwalitatieve wensen van degenen die een on-gesubsidieerde nieuwbouw-woning kunnen beta-len liggen hoger dan van degenen die een gesubsi-dieerde woning nodig hebben. Meer kwaliteithangt voor een deel zeker samen met een hogerruimtebeslag. In plaats van een gevelbreedte van 5meter zoals die in de sociale huursector vrij gebrui-kelijk is geworden, vraagt een duurdere koopwo-ning toch al gauw 6 a 7 meter.Dit hoeft niet te leiden tot een 40% hoger ruimte-gebruik. In een voorbeeld-studie door ADECS bleekhet mogelijk kwalitatief aantrekkelijke woningenzonder subsidie te bouwen op een locatie waar inwerkelijkheid slechts weinig meer woningen metsubsidie zijn gebouwd.Ook met het zogenoemde "tuinstad-milieu", ge-liefd bij ontwikkelaars, kan men behoorlijkedichtheden bereiken (zeker rond de 30 won./ha.) '^Kansen voor verdichtingDe consumentenwensen die leiden tot toenemingvan het aandeel eengezinswoningen, kunnen nietweggeredeneerd worden.Het zal duidelijk zijn dat er binnen een stad alsDen Haag nauwelijks ruimte is voor verdere ver-stedelijking. Numeriek gezien heeft het geen zinde stad tot de nok toe verder vol te proppen metwoningen. Eerder is het wenselijk de leefbaarheidin sommige slechte wijken te vergroten door be-paalde bouwblokken na sloop te vervangen doorgroenvoorzieningen.Desalniettemin zijn er flinke categorieen mensendie een deel van hun wooncarriere graag gestapeldwonen. Het uitkammen van de steden op moge-lijkheden daarvoor dient voort te gaan. Niet al-leen nieuwbouw, maar ook splitsing van grotepanden staan op de agenda.Verdichting is een vorm van "recycling", van het"opwerken" van de stedelijke massa naar eenhoger niveau. In de vorm van hoogbouw/grotebouwintensiteiten zijn de mogelijkheden voor deniet-woonfuncties daarbij overigens veel gunsti-ger dan voor het wonen. Denk aan kantoor-werk-gelegenheid, ondergrondse infrastructuur (parke-ren), gestapelde sporthallen etcetera.Grote ruimtelijke verstrooiing?Zal ook de coUectieve kwaliteit stijgen, of krijgenwe "Belgische toestanden"? Hiermee wordt ge-doeld op versnipperd ruimtegebruik, waar demarkt steeds de mooiste plekjes opspoort en be-bouwt. Zo bepleit de NEPROM al jaren dat het Rijkmaar aan moet geven waar niet gebouwd mag wor-den (sanctuaria), dan wordt op de overige plaatsengeleidelijk aan wel aantrekkelijke nieuwbouw ge-realiseerd in de marktsector. Als je de grenzennauw trekt is dat een aansprekende gedachte. HetRijk beperkt zich dan tot het aangeven van zoneswaarin verstedelijking wel, respectievelijk niet istoegestaan, en geeft aan in welke zones verstede-lijking conditioned is toegestaan, bijvoorbeeld alser openbaar vervoer is ontwikkeld.Conclusies1. Een grotere invloed van consumenten-wen-sen leidt deels tot een groter ruimtegebruik,maar grote variaties zijn verkoopbaar. Er blijftvraag naar gestapeld wonen.2. Verdichting blijft op de agenda; niet-woon-functies kunnen nog veel beter gestapeld wor-den.BevolkingssamenstellingNu een flink deel van de bevolkingsgroei in Ne-derland door immigratie ontstaat is in het open-bare debar de bevolkingsamenstelling een rele-vant punt voor de vraag of we met onze ruimteuitkomen.Drie elementen zijn van belang: de integratie-snelheid, de mate van scholing van de immigran-ten, en hun ruimtelijke spreiding.Stedebouw en Volkshuisvesting 1993Maken we iveer nieuw land?(Ministerie VROU)Al met al lijken de integratie-mogelijkheden be-palend te zijn voor de capaciteit van de steden omverdere migratie op te vangen. Uit Oostenrijksestudies' blijkt dat niet de hoogte van het aantalimmigranten belangrijk is maar de integratie-snel-heid. We kunnen dus spreken van een opname-ca-paciteit die afhankelijk is van de mate waarin weer in slagen nieuwkomers (economisch) te inte-greren. Opleiding, werk, en kennis van het Neder-lands zijn daarvoor de belangrijkste factoren.Overigens blijken de toegelaten asielzoekers ge-middeld goed te zijn opgeleid; bovendien wordenzij gespreid over Nederkmd gehuisvest.Migranten met een lage opleiding komen vooralin de goedkope woningvoorraad van de groteresteden terecht. De snelheid van integratie wordtniet bevorderd door sterke concentratie in eenklein aantal buurten.De selectieve migratie draagt er toe bij dat de zit-tende bevolking de steden als "vol" gaat ervaren.SlotopmerkingenMeer "markt" betekent meet ruimtegebruik voorwonen en de hijbehorende vormen van verstede-lijking.Op het schaalniveau van het land als geheel conclu-deren wij dat de geraamde groei van de woning-voorraad en de denkbare scenario's van het daar-mee gepaard gaande ruimtegebruik in Nederlandzijn op te vangen. Landbouw, natuur en verstede-lijking kunnen in goede nieuwe verhoudingen totelkaar worden gebracht. Tijdige maatregelen zijnnodig om de groei op duurzame wijze op te kunnenvangen.Als we kijken naar de verschillende regio's conclu-deren wij, dat er geen reden is voor een nationaalspreidingsbeleid van de bevolking. Door eengoede ruimtelijke inrichting kunnen voldoendelocaties worden gevonden. Van sommige stadsge-westen moet een deel van de woningbehoefte inaangrenzend gebied worden opgevangen. Consu-menten blijken te betalen voor nabijheid.Tenslotte is op het schaalniveau van vuoonwijk dui-delijk, dat er grote variaties zijn in ruimtgebruikper woning en bewoner. We kunnen het de consu-ment niet gemakkelijk noch voordelig maken.Door hoge investeringen in woonmilieu, open-baar vervoer, openbare ruimte, recreatie, milieu-hygienische maatregelen, en door efficient ruim-tegebruik in en bij de steden, zijn echter alleszins"verkoopbare" woonmilieus voor een groeiendebevolking te realiseren. jj.fbtoekomstigelocaties zijnniet tijdigbeschikbaarW. Lutz en Chr. Prinz,"What difference do alterna-tive immigration and inte-gration levels make to wes-tern Europe?", IIASA,Laxenburg, 1992.Stedebouw en Volkshuisvesting 1993 nummer6Ruimtelijke investeringenstrategisch geleiden van investeringenTot nu toe heeft het accent in de reeks over "ruimte-lijke investeringsstrategieen" gelegen op