Stedelijke herverkavelingoplossing leegstand38 2015/02 S+ROThemaBinnenstadStedelijke herverkavelingoplossing leegstandStedelijke herverkavelingoplossing leegstandStedelijke herverkaveling is d? oplossing voor het leegstandsvraagstuk.Zo vinden verschillende gemeenten. In 2014 verscheen een onderzoeks-rapportage van de Commissie Stedelijke Herverkaveling naar demeerwaarde van dit instrument. In de provincie Gelderland is het zelfsonderdeel van het coalitieakkoord als het gaat om transformatie.1 Hoeheilzaam is stedelijke herverkaveling voor de binnenstad? John Bardoel,Lars Pijlman en Mathieu Vaessen geven antwoord.De aandacht voor stedelijke herverka-veling is niet nieuw. Al in de jaren 1980werd het toegepast bij de ontwikkelingvan gebieden die in economisch, envaak ook sociaal maatschappelijk,opzicht onder druk stonden. Het ruilenvan eigendom om zo tot een betereJohn Bardoel, Lars Pijlman enMathieu VaessenSeinpost Adviesbureauwww.seinpost.comWinkels en spoorbrug Klarendal,Arnhem, 2015. Foto: Bert Spiertz, HHS+RO 2015/02 39ThemaBinnenstadStedelijke herverkavelingoplossing leegstanduitgangssituatie te komen, was ooktoen ??n van de instrumenten. De wensom winkelgebieden toekomstbesten-dig/compacter te maken vraagt om hetopnieuw betekenis geven aan defunctie van de binnenstad, met eenruimtelijk economische structuur diedaar bij past. Stedelijke herverkavelingkan behulpzaam zijn, maar alleen alsgekozen wordt voor een procesmatigeaanpak. Om ons heen zien we dat definanci?le, planologische, stedenbouw-kundige en andere vakspecialisten zichmet enthousiasme op dit instrumentstorten. Stedelijke herverkaveling alsdoel in plaats van middel. We voorspel-len dat dit, behalve studies, weinigconcreets zal opleveren. En dat kantoch niet de bedoeling zijn?Nieuwe betekenis gevenaan het begrip binnenstadWaar de discussie over binnenstedenzich aanvankelijk toespitste op de aarden omvang van de leegstand, gaat hetgesprek nu steeds meer over hoe wedeze winkelgebieden weer toekomstbe-stendig maken. Leegstand is immersniet een probleem, maar een symptoomvan het economisch niet goed functio-neren van een winkelgebied. Veelwinkelgebieden staan momenteel onderdruk. Want het winkellandschapverandert snel en structureel onderinvloed van veranderend consumenten-gedrag. De wensen en verwachtingenvan de consument van fysieke winkelsen winkelgebieden wordt sterkbe?nvloed door technologische ontwik-kelingen en internet. Er is minderbehoefte aan winkelmeters.Het is zoeken naar een nieuwe `beteke-nis' voor onze winkelgebieden enbinnensteden. Vrijkomende pandenmoeten een duurzame invulling krijgen.Om binnensteden levendig en leefbaarte houden bij voorkeur met economi-sche en/of publieksgerichte (maat-schappelijke) functie. Een belangrijkaanknopingspunt zijn de bezoekers-stromen. Zij verklaren de interesse vanwinkels om zich ergens te vestigenvanwege de `omzetpotentie'. Hetbelangrijkste motief om een binnenstadte bezoeken is en blijft het recreatiefwinkelen. Die bezoekersstromenbestaan echter niet alleen uit winke-lend publiek. Mensen komen ook naarde (binnen)stad om elkaar te ontmoe-ten, een terras te bezoeken, te dineren/lunchen, uit te gaan, een evenement ofbioscoop te bezoeken en er te werken.Of gewoon om een stadswandeling temaken. De bezoekersstromen van onzebinnensteden staan echter onder druk,op de drukste punten is in de periode2005-2012 maar liefst sprake van eenpassantenafname van 19 procent.2Kansrijk is in dit verband dat debinnenstad als woonplek is herontdekt.De veelheid van redenen om naar debinnenstad te komen en de actueletrends en ontwikkelingen, moeten hunweerslag vinden in de invulling van depanden ?n de inrichting en het gebruikvan de openbare ruimte.Onderzoek van de Fontys Hogeschool3naar nieuwe concepten in centra laatzien dat het winkelen, ontspannen(horeca) en werken steeds meergecombineerd worden. Hutspot inAmsterdam, of de Wasbar in Gent, ofLola and Bikes in Den Haag zijn hiervanvoorbeelden. Zij laten zien dat detraditionele (planologische) indelingdetailhandel, horeca en dienstverleningniet meer aansluit bij de huidigepraktijk. `Freezones' in Amsterdam ende landelijke pilot `Regelluwe winkelge-bieden'4 zijn pogingen om de huidigedynamiek te vertalen in modernespelregels.De binnenstad kan ook het visitekaartjevan de stad zijn door als `etalage' tedienen voor vele activiteiten die in eenstad plaatsvinden. Door de aanwezig-heid van publiek kan de binnenstad ookdienen als `podium'. Voor cultureleactiviteiten, maar denk ook aan nieuweconcepten die zich aan het publiekpresenteren om het te testen. Debinnenstad kan dus ook een `laborato-rium' zijn. De binnenstad kan veel meerdan zij nu doet het karakter van de stadtonen door de diversiteit aan activitei-ten en netwerken van mensen teverbinden ?n zichtbaar te maken.Dit alles maakt dat er behoefte is aanandere meters, aan een ander program-ma, aan een andere opzet van deruimtelijk economische structuur vanonze binnensteden. Meters met eenander `prijskaartje' en dus (lagere)beleggingswaarde, maar daarentegenmet een lager risicoprofiel dan winkels.We hebben de tijd mee, onze ervaringenleren dat ook eigenaren steeds meerinzien dat de kop in het zand steken, enhopen dat er uiteindelijk een `goede'huurder voorbijkomt, geen juistestrategie meer is. Kortom, het is tijdvoor ingrijpende maatregelen, waarbijdelen van de binnenstad anderefuncties krijgen.RandvoorwaardenStedelijke herverkaveling is geen doelop zich. Een te technische benadering(financieel/juridisch/stedenbouwkun-dig, enzovoort) zal ieder initiatief vaneigenaren en ondernemers in de kiemsmoren. De opgave is complex en omsuccesvol te zijn moet worden voldaanaan diverse randvoorwaarden. Beginmet het cre?ren van een gedeeld urgen-tiegevoel. Ontwikkel vervolgens eengezamenlijk en realistisch toekomst-perspectief ? ook voor de kansarmewinkelgebieden ? op basis van idee?nuit het gebied zelf en maak hierinheldere (en pijnlijke) keuzes. Durf ook deregie over te laten aan eigenaren enondernemers. In Hengelo hebben zij ?en niet de gemeente ? een toekomstvi-sie op hun binnenstad ontwikkeld.Wees vanaf het begin duidelijk oververdeling van verantwoordelijkhedentussen betrokken partijen. Vergeetdaarbij ook niet voor de eerste periodeeen procesbegeleider aan te stellen diezowel de taal van eigenaren enoverheid spreekt als verstand heeft >>40 2015/02 S+ROThemaBinnenstadStedelijke herverkavelingoplossing leegstandvan functies en vastgoed. En maak deopgave niet te smal. Veel pilotprojectenrichten zich op een te klein gebied. Deschaal van een binnenstad biedt hetvoordeel dat in samenhang keuzesworden gemaakt tussen kansrijke enkansarme winkellocaties. In de laterehaalbaarheid (financieel) zal dit eendoorslaggevende factor zijn.Maar houd het vooral simpel. Onbekendmaakt onbemind, dat is nu van toepas-sing op het instrument stedelijkeherverkaveling. Voorkom echteracademische discussies en ga metelkaar op zoek naar praktischeoplossingen. En houdt daarbij als stelre-gel in het achterhoofd: bij het strevennaar honderd procent zekerheid, ben jehonderd procent te laat.Herverkaveling Arnhem1991-1997: vanversnippering naarclusteringHet winkelaanbod in de wijk Klarendal(Arnhem) was in het begin van de jaren1990 sterk versnipperd. Clustering vanwinkels was nodig om gevestigdeondernemers een beter perspectief tegeven. Op basis van directe contactenmet ondernemers in drie Arnhemsewijken zijn ondernemers en vastgoed-eigenaren bij elkaar gebracht. Eenvoorbeeld is de invulling van devoormalige militaire bakkerij inKlarendal tot een buurtwinkelcentrumgevuld met Albert Heijn en lokaleondernemers uit de betrokken wijken.Voor de tientallen leegstaande enleegkomende panden (in bezit van dewoningcorporatie en particuliereeigenaren) werden ondernemersgezocht en gevonden die een ambach-telijk en/of dienstverlenend bedrijfuitoefenden, over een eigen doelgroepbeschikten, vaak ook bij het bedrijfwilden wonen en niet afhankelijk warenvan de nabijheid van andere bedrijvig-heid. De begeleiding bestond uit hetopheffen van (financi?le) knelpunten bijde verplaatsing. In een aantal gevallenwerd een financi?le bijdrage/investe-ring geleverd door vastgoedeigenaren.De intensieve samenwerking tussenvastgoedeigenaren, ondernemers(onder andere de overkoepelendewinkeliersvereniging A.O.V.) enoverheid vormde de basis.Parkweg Ede 1992-2007: hetbelang van gedragen visie ensamenwerkingHet winkelgebied De Spindop in Ede isontstaan door verplaatsing vanverspreid gelegen winkels (en planolo-gische ruimte). Clustering van super-markten en een aantal specialisten wasnodig om deze bedrijven weer toe-komstperspectief te geven. Dit was deconclusie vanuit een gezamenlijk enintensief visietraject met de onderne-mersvereniging, de gemeente en eenlokale bank. Aan de basis van dezeherverkaveling lagen intensievecontacten met ondernemers eneigenaren om de mogelijke meerwaardete verkennen en te vertalen in maat-werkoplossingen per betrokkene. Ookstelde de gemeente een verplaatsings-regeling ter beschikking om de ver-plaatsing soepeler te laten verlopen.Doel: positief be?nvloeden van denieuwe huisvestingslasten zodat deondernemers ook daadwerkelijk de stapkonden maken. Een lokaal goed bekendeontwikkelaar heeft de planontwikkelingen realisatie op zich genomen. Deachterblijvende winkellocaties werdeningevuld met woningen door dezelfdeontwikkelaar (op de voormaligesupermarktlocatie) en een lokalewoningcorporatie Woonstede. Dewinkelbestemming werd in de meestegevallen eraf gehaald.Toekomstbestendigebinnenstad Hengelo:de rol van eigenarenen ondernemersDe binnenstad van Hengelo heeft tekampen met forse leegstand enonvoldoende `smoel' om de consumentte verleiden en binden. Vanuit ditvertrekpunt heeft Stichting Centrum-management Hengelo het initiatiefgenomen om samen met eigenaren, deRabobank en woningcorporatieWelbions een visie te ontwikkelen opeen toekomstbestendige binnenstad.Een visie waarin (soms pijnlijke) keuzesworden gemaakt om delen van debinnenstad `van kleur te laten verschie-ten'. Transformatie van winkels naarwonen en versterken van het karakterdoor meer ruimte te bieden voor anderefuncties gaan daarbij hand in hand. Degemeentelijke wens om een vereve-ningsfonds te komen om de `lusten enlasten' bij deze transformatie te delenis vertaald naar een set van instrumen-ten waar stedelijke herverkaveling er??n van is.ProcesmiddelStedelijke herverkaveling moet als(proces)middel en niet als doel wordeningezet. Het reken- en tekenwerk komtpas nadat eigenaren en ondernemersbrood zien in een ontwikkeling.Stedelijke herverkaveling past in dehuidige participatiesamenleving en zalaan kracht winnen als het in de nieuweomgevingswet een verplichtendkarakter krijgt. Als stok achter de deurom te voorkomen dat bijvoorbeeld eenonwillige eigenaar een gedragen ennoodzakelijk transformatieprocesfrustreert. Noten1 Ruimte voor Gelderland, Coalitieakkoord2015-2019.2 Planbureau voor de Leefomgeving, Debestendige Binnenstad, Planbureau voorde Leefomgeving, Den Haag, 2015.3 Coolhunt Favourite Meetingplaces, FontysHogeschool, Lifestyle studies, 2013.4 De landelijke pilot `Regelluwewinkelgebieden' is ge?nitieerd doorPlatform31.John Bardoel en Mathieu Vaessen zijn se-nior adviseur bij Seinpost Adviesbureau.Lars Pijlman is directeur.Rechtsonder: Brink binnenstadHengelo. Foto: Peter Hilz, HHLinksmidden: Parkweg Ede, situatie2012. Foto: Flip Franssen, HHLinksonder: Centrum Hengelo 2005.Foto: Peter Hilz, HHBoven: Lola Bikes & Coffee,Noordeinde Den Haag. Foto: WiebeKiestra, HHS+RO 2015/02 41ThemaBinnenstadStedelijke herverkavelingoplossing leegstand