STUDENTENHUISVESTING:GEZELLIGHEID OF PRIVACY?De vraag naar zelfstandige studenteneenheden wordt sterk overschat. De meeste stu-denten vindenhet wonen binnen een gezellige woongroep veel belangrijker dan het kunnen beschikken over eeneigen keukenblokje en een eigen douche. De woongroepen moeten echter niet al te groot zijn en menwil de medebewoners zelf kunnen kiezen.11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDOnderzoekonderWageningsestudentenlaatziendateenruimemeerderheiddevoorkeurgeeftaaneengezelligewoongroep.OpdefotoledenvandeLeidsestudentenverenigingMinerva,dieinhuntuineenjacuzzihebbenstaan(Foto: Marc de Haan / Hollandse Hoogte)12DOOR WIM VAN ALPHEN STAFMEDEWERKERSTRATEGIE EN BELEID EN TEVENS MT-LID VANIDEALIS, DE STUDENTENHUISVESTER INWAGENINGENIn mei 2010 heeft minister VanMiddelkoop een brief over studenten-huisvesting aan de Tweede Kamergestuurd. Daarbij heeft hij de nota`Contrasten in de kamermarkt' aangebo-den. Dit onder-zoek, uitgevoerd doorLaagland'advies, in opdracht van het ministe-rie van VROM/WWI, is een `quickscan naarstudentenhuisvesting in twintig studenten-steden'. Bij deze quickscan is gebruikgemaakt van een enqu?te onder WO- en HBO-studenten (3.500 respondenten) in september2009 en van WoON 2006, een steekproefonder alle inwoners van Nederland van 18 jaaren ouder.In zijn brief schrijft de minister:`Het blijkt dat de woonwens van de studentensteeds meer gericht is op kwaliteit en zelfstandigehuisvesting. Het grootste deel van de vraag naarstudentenhuisvesting is daarom gericht op zelf-standige woonruimte, zoals zelfstandige woon-eenheden in voor studenten bedoelde complexen.Dit geldt zowel voor de direct verhuisgeneig-de, de eerstejaars als de thuiswonende stu-denten.'In de door de minister meegezonden nota vanLaagland'advies lezen we onder andere in hethoofdstuk Samenvatting en conclusies hetvolgende:`Wanneer studenten wordt gevraagd hoe ze hetliefst zouden willen wonen, als er voldoendebetaalbaar aanbod beschikbaar zou zijn in hunstudiestad, dan wil zo'n 81% in zelfstandigewoonruimte wonen, met name in 'reguliere'woningen en 17% onzelfstandig. Dit geldt voor allestudenten, zowel uit- als thuiswonend. Ook vol-gens het WoON 2006 willen studenten vooral eenzelfstandige woonruimte.'Het voorgaande schetst het beeld dat eenruime meerderheid van de studenten zelf-standige woonruimte wenst, maar genoegenmoet nemen met een `onzelfstandige' kamer.Een recente internetenqu?te onder alle stu-denten in Wageningen, met zo'n 1.100 res-pondenten, leidt tot een heel andere conclu-sie: een ruime meerderheid (71,2%) van destudenten die in Wageningen op kamerswoont, of wil gaan wonen, geeft de voorkeuraan een gezellige woongroep, waarbij voor-zieningen zoals woonkamer/keuken metanderen worden gedeeld. Deze studenten vin-den een gezellige woongroep veel belangrij-ker dan een eigen appartementje met keuken-blokje en douche. Daarbij is wel van belangdat het aantal medebewoners niet al te grootis (zo'n 4 tot 7 studenten) en men de medebe-woners zelf kan kiezen.Overigens vindt vanzelfsprekend een anderdeel van de studenten het kunnen beschik-ken over eigen voorzieningen juist welbelangrijk, maar deze categorie is veel klei-ner (28,8%).OORZAKEN OVERSCHATTINGWat zijn de mogelijke oorzaken van zo'n sterkuiteenlopend verschil in beoordeling van dekwalitatieve vraag naar studentenhuisves-ting? Vormen de Wageningse studenten eenuitzondering op de regel? Is de analyse van dewoningbehoefte van studenten wel correct?We gaan op zoek naar de antwoorden op dezevragen!Een deel van de uitwonende studenten heefthet prima naar de zin in de huidige studen-tenkamer en is niet van plan om nog te ver-huizen tijdens de studie. Uit de Wageningseenqu?te blijkt dat slechts 23% van de respon-denten aangeeft nog tijdens de studie te zul-len verhuizen. 46,6% geeft aan pas na hetafstuderen te zullen verhuizen en 30,4% weethet nog niet. Vaak wordt bij onderzoek naarde woonwensen niet uitgegaan van de totalepopulatie, maar alleen van de verhuisgeneig-den. Daardoor lijkt de zelfstandige eenheidveel populairder dan in werkelijkheid hetgeval is.Bij WO-studenten is ca 26% thuiswonend enbij HBO-studenten zelfs 52%. Een deel van destudenten kiest ervoor om thuis te blijvenVERHUIZING VINDTMEESTAL PAS NA HETAFSTUDEREN PLAATS,BIJVOORBEELD INVERBAND MET SAMEN-WONEN OF TROUWENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGROND13wonen en niet op kamers te gaan. Verhuizingvindt dan meestal pas na het afstuderenplaats, bijvoorbeeld in verband met samen-wonen of trouwen.Die vervolghuisvesting betreft dan vrijweluitsluitend zelfstandige woonruimte.Bovendien is die vervolghuisvesting danmeestal niet gerelateerd aan de stad waar deonderwijsinstelling is gevestigd. De woon-wensen van deze categorie studenten zijndaarmee dan ook niet van belang voor dekwalitatieve vraag van studentenhuisvestingin de betreffende studentenstad.De invloed van de genoemde categorie thuis-wonende studenten op de verondersteldekwalitatieve vraag naar studentenhuisvestingis niet voor alle studentensteden hetzelfde.Immers, vanwege het grote verschil in hetpercentage thuiswonende studenten bij WOen HBO speelt de verhouding tussen het aan-tal WO- en HBO-studenten in een studenten-stad een belangrijke rol.Zo had Wageningen Universiteit in het stu-diejaar 2009/2010 zo'n 4.200 Nederlandse vol-tijdstudenten en de Wageningse vestigingvan Hogeschool Van Hall Larenstein slechtszo'n 300. Hierdoor is de categorie thuiswo-nende studenten die een studie inWageningen volgt relatief lager dan in stu-dentensteden met een meer evenwichtige ver-houding WO- en HBO-studenten.Een deel van de uitwonende studenten zalbinnen een of twee jaar afstuderen en vanuiteen studentenkamer na be?indiging van destudie willen doorverhuizen naar zelfstandigewoonruimte. Ook die zelfstandige woon-ruimte zal dan meestal niet gelegen zijn in destad waar de onderwijsinstelling is gevestigd,maar zal gerelateerd zijn aan de locatie waarmen werkt of de bereikbaarheid van die loca-tie. Ook bij die vraag naar woonruimte is erdus geen relatie (meer) met de studietijd ende studentenstad waar men de studie heeftgevolgd.AANZIENLIJK LAGERBij nieuwbouw van studenteneenheden ishuurtoeslag nog wel mogelijk voor zelfstan-dige eenheden, maar sinds 1997 niet meervoor nieuwe eenheden waar voorzieningenzoals keuken, douche e.d. met anderen wor-den gedeeld. Dit betekent dat door toeken-ning van huurtoeslag de feitelijke woonlastenvan een zelfstandig appartementje zelfs aan-zienlijk lager kunnen zijn dan die van eenkamer met gedeelde voorzieningen. Hierdooris het voor studentenhuisvesters financieelgezien aantrekkelijker om zelfstandige eenhe-den te realiseren en zich dus vooral te con-centreren op de kwalitatieve vraag naar zelf-standige eenheden. RIGO constateerde eind2009: `de verhouding tussen zelfstandige enonzelfstandige woningen in de nieuwbouw-plannen van de studentenhuisvesters ligtmomenteel in de verhouding van 4 op 1.'In de grote studentensteden zoalsAmsterdam, Utrecht, Groningen enNijmegen is het marktaandeel van particulie-re studentenhuizen veel groter dan de stu-dentenhuisvesting van de sociale verhuur-ders. Om die reden kan de lokale studenten-huisvester zich daar bij nieuwbouw ookgemakkelijker richten op de bovenzijde vande markt: de zelfstandige appartementen. Ineen kleinere studentenstad zoals Wageningenis de particuliere kamermarkt veel beperkter.Uit een woonadressenanalyse vanWageningen Universiteit (juni 2010) blijkt datvan de studenten die in Wageningen wonen62,1% bij studentenhuisvester Idealis woont.In Wageningen zal deze studentenhuisvesterzich bij aanvullende nieuwbouw dan ookmeer richten op de totale kwantitatieve enkwalitatieve vraag naar studentenhuisves-ting. Dit betekent dat de nadruk zal liggen opstudenteneenheden met gedeelde voorzienin-gen (keuken/woonkamer, douche e.d.).Een deel van de studentenhuisvesting vansociale verhuurders is in de 60-er en 70-erjaren tot stand gekomen. Dit betreft studen-teneenheden met gemeenschappelijke voor-zieningen in grootschalige complexen en opafdelingen met zo'n 10 tot 15 bewoners. Voorveel studenten is deze vorm van huisvestingniet optimaal qua woongenot en leefstijl. Datleidt tot veel doorverhuizingen en steeds wis-selende bewoners, waardoor de onderlingesamenhang en het woongenot nog verder ver-slechtert. Zo ontstaat een moeilijk te doorbre-ken negatieve spiraal. De daarmee samenhan-gende hoge mutatiegraad wordt door studen-tenhuisvesters vaak gezien als signaal van eentoenemende behoefte aan zelfstandige eenhe-den. Een aanzienlijk deel van de vertrekkendestudenten verhuist echter juist door naarkamers met gedeelde voorzieningen in gezel-lige particuliere studentenhuizen enbeschouwt dit als het maken van een woon-carri?re. Het ideaal voor veel studenten isimmers een relatief kleinere woongroep,HET IS VOOR STUDENTENHUISVESTERS FINANCIEELGEZIEN AANTREKKELIJKER OM ZELFSTANDIGEEENHEDEN TE REALISEREN EN ZICH DUS VOORALTE CONCENTREREN OP DE KWALITATIEVE VRAAGNAAR ZELFSTANDIGE EENHEDENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGROND14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDwaarbij men zelf de medebewoners kan kie-zen.Samenvattend: de vraag naar zelfstandigestudenteneenheden wordt om verschillenderedenen sterk overschat. Vanuit dit perspec-tief is de term `onzelfstandige kamer' op zijnzachtst gezegd niet erg positief. Die term zalje overigens bij de beschrijving van eenkamer in een studentenhuis op Kamernet.nldan ook niet tegenkomen. De student die hetouderlijk huis verruilt voor een studenten-huis beschouwt die verhuizing juist als eenbewijs van zelfstandigheid. Daarom is hetbeter om het meer neutrale `kamers metgedeelde voorzieningen' te gebruiken.VERRUIMINGHet voorgaande is ook van groot belang voorde besluitvorming over het al dan niet herin-voeren van huurtoeslag voor studentenka-mers met gedeelde voorzieningen. Immers,RIGO heeft in december 2009, in opdrachtvan de gemeente Amsterdam en deAmsterdamse Federatie van Woningcorpora-ties, onderzocht wat de kosten en opbreng-sten zijn van studentenhuisvesting in zowelde onzelfstandige als de zelfstandige varianten welke effecten voor de verschillende partij-en (woningcorporaties, studenten en over-heid) optreden wanneer bewoners vanbestaande en nieuwe studenteneenheden ookhuurtoeslag kunnen krijgen.Eindconclusie van het rapport is dat verrui-ming van de regelgeving per saldo zal leidentot besparingen voor het rijk, omdat de huur-toeslag bij onzelfstandige woningen per een-heid flink lager ligt dan bij zelfstandige een-heden. Daarnaast kunnen door de woning-corporaties in dat geval voor minder geldmeer studenteneenheden worden gebouwd.Een wetswijziging is daarvoor niet eens nodigconstateert RIGO:`verruiming van de aanwijzingsbevoegdheid vanartikel 11 van de Wet op de huurtoeslag volstaatom ook huurtoeslag voor bewoners van onzelf-standige studentenwoningen mogelijk te maken.'De grote populariteit van studenteneenhedenmet gedeelde voorzieningen is ook uit oog-punt van duurzaamheid van groot belang.Studenteneenheden met gedeelde voorzie-ningen nemen minder ruimte in en zullen totminder energieverbruik leiden. Voorwaarde isdan wel dat de woongroepen niet te groot zijnen de kosten per woning, in plaats van percomplex, worden doorberekend.Ook de flexibiliteit en levensloopbestendig-heid van de nieuwbouw is ermee gediend.Woningen kunnen daarbij immers zo wordengebouwd dat zij worden bestemd voor dekamergewijze verhuur aan studenten, maarop lange termijn, bij een teruglopend aantalstudenten, evenzeer geschikt zijn voor ver-huur of verkoop ten behoeve van bijvoorbeeldgezinshuisvesting.CONCLUSIESDe vraag naar zelfstandige studentenkamerswordt met name sterk overschat door:- de focus op verhuisgeneigden in plaats vanop woonwensen van alle studenten;- het onvoldoende relateren van verhuisge-neigdheid en woonwensen van studentenaan de betreffende studieperiode en stu-dentenstad;- de huurtoeslag als financi?le stimulansvoor nieuwbouw van zelfstandige studen-teneenheden;De meeste studenten die willen wonen in`hun' studentenstad vinden het wonen bin-nen een gezellige woongroep veel belangrij-ker dan het kunnen beschikken over eigenkeukenblokje en douche. Bij dergelijke woon-groepen is het gewenste aantal medebewo-ners niet al te groot (zo'n 4 tot 7 studenten) enmen wil de medebewoners zelf kunnen kie-zen.De grote populariteit van kamers met gedeel-de voorzieningen vraagt om herinvoering vande huurtoeslag voor dat kamertype.Verruiming van de regelgeving zal per saldoleiden tot besparingen voor het rijk, de nood-zakelijke nieuwbouw van studentenhuisves-ting stimuleren en bovendien bijdragen aande duurzaamheid van die nieuwbouw.Bronnen1. Onderzoek studentenhuisvesting, brief van minis-ter WWI, E. van Middelkoop, aan de voorzittervan de Tweede Kamer der Staten Generaal, 28mei 2010.2. Contrasten in de kamermarkt, Laagland'advies,7 april 2010.3. Analyse enqu?te huisvesting Nederlandse stu-denten, Idealis, 5 oktober 2010.4. Besparing met huurtoeslag, (on)zelfstandige stu-dentenwoningen, RIGO, december 2009.DE STUDENT DIE HET OUDERLIJK HUIS VERRUILTVOOR EEN STUDENTENHUIS BESCHOUWT DIEVERHUIZING JUIST ALS EEN BEWIJS VANZELFSTANDIGHEID