BTIJDSCHRIFT VOOR DE j un I 2004 3YOLKSHUISVESTINGKritiek op De GrateBeweging zweltjyimj^^^jjiiijl R RUIMTELIJKE ORbENINGDE HUIZENBANK'-? ?WtBNWBBANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORBij de financiering van bouwprojecten zult u regelmatig de Nederlandse Waterschapsbank tegenkomen. Groot gewordendoor de financiering van waterschappen, hebben we onze focus door de jaren been verbreed. Met gevolg dat deverstrekking van middelen voor o.a. woningbouwprojecten, zorginstellingen en gemeenten voor ons inmiddels eennormale zaak is geworden. Net zoals de zekerheid die alleen een Triple-A bank u lean garanderen. Met maximaleaandacht en minimale kosten bieden wij onze opdrachtgevers een scherpe tariefstelling die u 24 uur per dag onlinekunt opvragen. Daar zijn we net zo trots op als de corporatie die bij ieder project weer de eerste woning oplevert.NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-416 62 66, E-MAIL INFO@NWB.NL, WWW.NWB.NLDE NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK BOUWTMEEAAN EEN MOOIERE WERELDTijdschrift voor de VolkshuisvestinglOe jaargang, juni 2004, nummer 3Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nededands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNIROV Postbus 30833, 2500 CV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagw/ww. nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Sabine ten Brinke,Marja Elsinga, Inge Drontmann, Jan Franke, HansMersmann, Ton Rutjens, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Marja Elsinga,Kees van der Flier, Sake Mustard, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, ten de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatMaryse van 't KloosterAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 89,- per jaar en voor student-leden 42,- per jaar Leden woonachtig in hetbuitenland betalen extra administratiekosten perjaar Losse nummers 15,50.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNIROV Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoff@nirov.nlUitgeverNIROV5 RedactioneelDe Grote Beweging:Op alle Paarden gewedMagdeleen Sturm6 Rotterdamse nota slaat de plank voUedig misStedelijk beleid uit balansHugo Priemus12 De stad als empowerfabriek voor bewonersMartien Kromwijk en Arthur Oerlemans17 De Valenciaanse ontwikkelingsplanologieDemetrio hAuhoz Cielen, Pieter Brouwer en Jan Winsemius22 De toekomst van wonen met zorgJan Brouwer en Gabrielle Sogelee27 Aedes en VROM koken ingrijpend akkoord zo goed mogelijkvoor, maar:Kritiek op De Grote Beweging zwelt aanEric Harms3 2 Willem van Leeuwen, voorzitter van Aedes Vereniging vanwoningcorporaties:'Voer de discussie op basis van feiten'Eric Harms3 6 Cite de la Muette: het meest rampzalige woningprojectHugo Priemus41 OnderzoeksdossierWat trekt de retourmigrant?Peteke Feijten en AAaarten van Ham47 Signalementen48 Netwerk Bouwen en Wonen50 Agenda Bouwen en WonenAdvertentiesNIROV Renate Goedhart, tel. 070 - 302 8433Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukCrafisch Bedrijf Tuijtel, Hardinxveld-GiessendamDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:Deloitte&ToucheISSN 1382-4112? NIROV(Omslagillustratie:Lex Broere,Nieuwerkerk aanden IJssel)aBij Rabo Vastgoed vragen weons direct af of het plan past bijde bestaande omgevingOog voor omgeving. Voor de marktvraag en voor lokale belangen enemoties. Dat is hoe Rabo Vastgoed te werk gaat als projectontwikkelaaren -financier. We hebben ruime ervaring in publiek-prlvate samenwerking.En we kunnen profiteren van de unieke kennis die de lokale Rabobankenons bieden. Met als resultaat: Vinexwijken, dorpskernen, winkelcentraen kantoorgebouwen die op een heldere maniertot stand komen. Waarmensen graag wonen, winkelen, werken of vrienden op bezoek krijgen.WP *www.rabovastgoed.nl^^RabobankREDACTIONEELDe Grote Beweging:op alle paarden gevN^ed...]arenlang kon je geen ondernemingsplan of jaar-verslag van een woningcorporatie openslaan ofje las dat er sprake was van grote veranderingen,de ontwikkeling naar sociaal ondernemerschap,kortom een sector in beweging.Nu is er sprake van De Grote Beweging. Een zorgvuldiggeregisseerde beweging: de sociale verhuurders, onderaanvoering van Aedes, bespreken met liet ministerie vanVROM een aantal dossiers in een keer, met het cog ophet verder versterken van de zelfstandigheid van de sec-tor. De onderliggende thema's van De Grote Bewegingzijn de modernisering van liet liuurbeleid, de herzieningvan het BBSH (Besluit Belieer Sociale Huursector) en hetverbeteren van de investeringscondities. De discussieover moderner huurbeleid is niet nieuw. Aedes pleit voormeer marktwerking, maar we! onder voorwaarde dat debetaalbaarheid van het wonen voor kwetsbare doelgroe-pen moet zijn gewaarborgd en dat de huursubsidie-uit-gaven niet moeten stijgen door marktgericht huurbeleid.Onder de paraplu van de Grote Beweging zet Aedesook in op herziening van het verantwoordings- en toe-zichtstelsel met meer mogelijkheden voor zelfreguleringin de sector. Ook streeft men ernaar om afspraken temaken over het verbeteren van het investeringsklimaat,in ruil voor concrete afspraken over de prestaties van decorporaties. In het convenant procesafspraken moderni-sering huurbeleid en bestuursakkoorden is recent vast-gelegd hoe deze discussie wordt gevoerd.Inmiddels is ook een verbinding gemaakt met de bezui-niging die het ministerie van VROM moet realiseren,zodat de suggestie wordt gewekt dat de inzet is dat cor-poraties een dee! van de bezuiniging voor hun rekeninggaan nemen in ruil voor meer vrijheid. En op de achter-grond, maar niet als zodanig benoemd, speelt natuurlijkde discussie over matching en de relatie tussen de over-heid en de sector. Is er straks sprake van een contractwaarin het verlenen van een gunst aan de overheid dooreen collectief van marktpartijen wordt vastgelegd?De impact van deze beweging is zonder meer groot. Enje kunt je afvragen of de implicaties voldoende inzichte-lijk zijn gemaakt om het debat goed te kunnen voeren.Het debat over De Grote Beweging heeft vooralsnogvooral een procedureel karakter. Maar de inhoudelijkekant van de zaak krijgt zo langzamerhand wat meeraandacht. Er zijn geluiden dat sommige corporaties hele-maal niet in staat zullen zijn hun huren te verhogen.Simpelweg omdat hun huurders niet kapitaalkrachtiggenoeg zijn. Ook onderbouwen sommigen de stellingdat huurverhoging niet noodzakelijk en wenselijk is enniet per definitie zai leiden tot de beoogde doelstellingvan doorstroming. En heeft de sector het extra geld welnodig of valt er binnen de sector nog genoeg te herver-delen? Kortom, er rijzen vragen over de onderbouwingvan de maatregelen.Maar die geluiden zijn zwak. Ze klinken verspreid. Er isgeen sprake van een georganiseerd tegengeluid.Belangrijke boegbeelden in de sector opereren solistisch,hebben hun eigen lobby en eigen kanalen. En zo rakenafwijkende meningen geisoleerd en lopen ze het risico teworden genegeerd. Zoals een directeur van een corpo-ratie het uitdrukte: 'ik heb op alle paarden gewed maarniet een heeft de eindstreep gehaald.'Dat gebrek aan organisatie is te betreuren. Het debatover de doelstellingen van de Grote Beweging en dewijze waarop deze doelstellingen het beste gerealiseerdkunnen worden, is gebaat bij een goed gevoerd inhou-delijk debat. In Aedes Magazine (7/2004) werd aange-kondigd dat 'zolang de onderhandelingen nog lopenkan er geen open debat zijn in Aedes magazine.'Daarom wil het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting dekomende maanden ruimte bieden aan dit debat. Westarten deze keer met interviews met diverse betrokke-nen, waaronder Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen(zie pag. 27 t/m 35). We hopen dat dit het begin wordtvan een echt debat waarin alle relevante argumentenvoor en tegen aan de orde komen.Magdeleen Sturm3SiRotterdamse nota slaat de plank volledig misStedelijk beleiduit balansEind 2003 verscheen de nota 'Rotterdam zet door. Op weg naar een stad in balans'. In dezebeleidsnota geeft het College van B8EW Rotterdam het beleidsmatige antwoord op de Prognosebevolkingsgroepen 2017 van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek. Volgens deze progno-se zal het aantal autochtone Rotterdammers verder afnemen, terwijl er een grote toename valtte verwachten van het aantal mensen uit de categorie 'overige arme landen' en de Antillen.o0)asSIoHugo PriemusTU DelftFoto's: gemeente Rotterdam, dienst S+Vlabel 1Bevolking van de viererote steden per bevol-kingsgroep, 1-1-2003.Bron:0+S/COS/BIU/CBS.In de beleidsnota 'Rotterdam zet door" wordt deverdere etnische verkleuring van de bevolkinggetransformeerd tot een probleem van toe-nemende kansarmoede, hoewel al het gemobiliseerdeempirische materiaal over de aard en de gevolgen van demigratie van en naar Rotterdam betrekking heeft op etni-citeit. Deze draai in de redenering wordt geillustreerd metde oneliner 'Het probleem heeft een kleur, maar kleur isniet het probleem'. Kansarmoede is het probleem, en metname de toenemende ruimtelijke concentratie van kans-armoede in de stad Rotterdam en in een aantal wijken.HHHP A'dam % R'dam % Den Haag % Utrecht % G4%Surinamers 9,8 8,7 9,6 2,6 8,5Antillianen 1,7 3,4 2,3 0,9 2,2Turken 5,0 7,3 6,4 4,5 5,9Marokkanen 8,3 5,7 4,8 8,5 6,8Overige allochtonen 23,4 21,7 20,6 14,4 21,1Autochtonen 51,9 53,1 56,3 69,0 55,4Totaal _^^^^^^m ^^^^jy^nt "lOOrO 100,0 100,0Blijkens tabel 1 is er meer sprake van een G3 dan een G4:het aandeel autochtonen is in Utrecht (69,0%) veel groterdan in de G3 (51,9% - 56,3%). Binnen de G3 zijn deovereenkomsten treffender dan de verschillen. InRotterdam wonen relatief meer Antillianen en Turken enminder Marokkanen dan in de overige grote steden.In de periode 1999-2002 boekte Rotterdam een beschei-den positief vestigingssaldo. Dit saldo ontstaat door eennegatief saldo ten opzichte van de overige stadsregio eneen positief saldo ten opzichte van het buitenland.Het gevolg van dit patroon is dat in Rotterdam vlak na2015 het aandeel niet-westerse allochtonen hoger zal zijndan 50%. In Amsterdam wordt dit omslagpunt enkelejaren later bereikt. De kernvraag is in dit verband hoeallochtoon de goeddeels ingeburgerde tweede- en derde-generatie immigranten dan nog zijn c.q. zich voelen.De werkloosheid in Rotterdam is hoger dan in de anderegrote steden. In Rotterdam is bovendien het verschil tus-sen autochtonen en allochtonen groter dan elders,waardoor de werkloosheid van Rotterdamse allochtonen(11% in 2001) groter is dan in de andere grote steden(6%). Deze cijfers impliceren evenwel ook dat 89% (in2001) van de allochtonen in Rotterdam een baan heeft.Het is dus niet verantwoord om niet-westerse allochtonenmet een laag inkomen categorisch als kansarm aan te dui-den.De actieplannenDe Rotterdamse nota onderneemt geen poging om de cij-fers van Amsterdam, Den Haag en Rotterdam te vergelij-ken. Uit zo'n analyse zou blijken dat Rotterdam een lageraandeel etnische minderheden huisvest dan Amsterdam endat de binnenstedelijke segregatie in Den Haag groter isdan in Rotterdam.^Arbeidsmigratie, asielmigratie, volgmigratie en huwelijk zijngoed te onderscheiden migratiemotieven die elk aan debasis van verschillende migratiestromen staan.' Uit de cij-fers blijkt dat de vestiging van immigranten in Rotterdamrelatief vaak met gezinsvorming en gezinshereniging heeftte maken en minder vaak met arbeid en overige motieven.B&W van Rotterdam willen dat het kabinet een zeerrestrictief immigratiebeleid voert. Het gemeentebestuurconstateert voorts dat statushouders die elders zijn opge-vangen, in onevenredig hoge mate doorverhuizen naar destad, en met name Rotterdam. Deze binnenlandse migra-tie moet worden beheerst door aan de migranten eisen testellen op het gebied van inburgering. Na de immigratiemoet de integrate volgen. Eigenlijk draaien B&W de volg-orde om: eerst integreren (taal, werk, huisvesting), dan pasimmigreren. Dat is in de hele wereld nog nimmer ver-toond.In Amsterdam wonen meeretnische minderheden, inDen Haag is de binnenstedelijkesegregatie groter dan inRotterdamHet gemeentebestuur zoekt naar maatregelen om kansrij-ke bewoners te binden aan de wijken en de instroom vankansarme groepen te beheersen en te beperken. Stabiliteitin probleemwijken denkt men te bereiken door het 'vast-houden van zittende bewoners met een positieve uitstra-ling op de wijk' en het 'aantrekken van bewoners die bij-dragen aan een proces van gentrification'. In dit verbandwil het het gemeentebestuur dat de verkoop van huurwo-ningen krachtig wordt doorgezet. Hoogopgeleide startersmoeten in de stad worden vastgehouden. Zo wil hetCollege van B&W graag de kansrijke groep van afgestu-deerden aan HBO en universiteit blijvend aan de stad bin-den. Een beter woon- en leefklimaat leidt in het algemeentot een beter vestigingsklimaat voor 'gewenste bewoners'.Door goed onderwijs, een behoorlijk winkelbestand enveel groen denken B&W nieuwe instromers aan te trek-ken.Asociale huurders moeten flink worden aangepakt.Onderzocht wordt nu of asociale huurders die herhaalde-lijk in de tout gaan, onder toezicht kunnen worden gestelden of het woon-wangedrag van deze huurders kan wor-den vastgelegd in een registratiesysteem (dossier wooncar-riere).Voor wijken die dreigen af te glijden zai een signalerings-en preventiesysteem worden geintroduceerd, gebaseerdop fysieke conditiemeting en signalen van bewoners enmensen die in een wijk werken.Beheersen instroom kansarme groepenDe instroom van kansarme groepen in regio, stad en wijkis het tweede kernthema van het B&W-beleid.Allereerst wil het gemeentebestuur het beleid gericht opgezinsvorming en illegalen aanscherpen. Het College sluitaan op het wetsontwerp van minister Verdonk vanVreemdelingenzaken en Integratiebeleid (V&l), waarin deminimumleeftijd voor gezinsvorming wordt verhoogd van18 naar 21 jaar en de inkomenseis naar 120% van hetwettelijk minimumloon. B&W willen daaraan graag hetbeschikken over adequate huisvesting toevoegen. Als hetleveren van werk en huisvesting aan niet-legale immigran-ten strafbaar is en als het hebben van werk en huisvestingeen voonwaarde is voor een legaal verblijf in Rotterdam,ontstaat een regelrechte patstelling, die niet door B&Wwordt gesignaleerd.B&W willen ruimte scheppen voor huisvesting van bijzon-dere doelgroepen in de Stadsregio door tijdelijk (bijvoor-beeld vier jaar) te stoppen met huisvesting van nieuwestatushouders. Daardoor hoeven in de stadsregio mindernieuwkomers in te burgeren, ontstaat er meer aanbodvoor bijzondere doelgroepen en er ontstaat een 'betere'landelijke spreiding van deze groepen.Het College van B&W streeft naar lokaal maatwerk in dewoonruimteverdeling door een 'positieve ballotage'. Inprobleemwijken moet positieve ballotage worden toege-past om de instroom van nog meer probleemgroepen tevoorkomen. De gemeente wil daartoe 'bindende afspra-ken' maken met woningcorporaties en particuliere ver-huurders in deze wijken.Kernpunt in het door B&W ontvouwde beleid is het invoe-ren van 'inkomen uit werk' als toelatingscriterium. Daartoedient volgens B&W de Huisvestingswet te worden veran-derd. Niet een te hoog inkomen moet reden zijn voor wei-gering van toewijzing van een goedkope woning, maareen te laag inkomen. B&W willen met de corporatiesafspreken dat zij een dergelijke toelatingseis in hun toewij-zingspraktijk opnemen (hetgeen overigens in flagrantestrijd zou zijn met het Besluit Beheer Sociale Huursector).1710)s30)B9O>O?ouoo>Met de particuliere sector willen B&W eveneens afsprakenmaken op dit punt.Tenslotte het derde kernthema van het collegebeleid: bete-re spreiding van kansarme groepen over stad en regio alsresultante. Het College van B&W mikt hierbij op de inten-sivering van een aantal bestaande instrumenten:verbetering van het regionaal aanbodmodel dat sinds2000 functioneert;extra regionaal aanbod voor bijzondere doelgroepen;samenhangend regionaal koop-, bouw- en sloopsce-nario. B&W sluiten zich op dit punt aan bij plannenvan de Stadsregio Rotterdam.De nota legt een verrassendgrote nadruk op de maakbaar-heid van de samenlevingEvaluatie van de beleidsvoomemensIn de grote steden van Nederland is veel mis, de veiligheidschiet vooral hier tekort en de integratie van immigrantenin een (te) groot aantal stadswijken baart zorgen. Dit geldtin onevenredig hoge mate voor een aantal woonwijken inRotterdam." B&W van Rotterdam presenteren echtergeen werkbare aanpak om deze problemen op te lessen.De volgende kritische kanttekeningen moeten wordengeplaatst:- de samenleving is wear maal?uOo^""^a""es^/^'*>.>:^^y'y%Plankaart van 'Orriols'.Gesitueerd aan de noord-kant van de stad Valencia,54 hectare, 3.300 wonin-gen, vanaf de indieningvan het programma duur-de het negen maandentotdat het definitieve pro-gramma en de urbanisatorwerden vastgesteld. Deurbanisatie was opgeleverd41 maanden na ae vast-stelling van het program-ma en de urbanisator.120101a3J3-4^-is^i^7'v>JUlMt^^.^J'a 7kleiner is. Hoewel deze kritiek eigenlijk op het ruimtelijkebeleid van gemeenten zou moeten worden gericht enniet op het uitvoeringsinstrumentarium dat de LRAU is,wordt de wet mede verantwoordelijk gehouden voorhet uitbreidingspatroon van steden en dorpen. Hettweede punt van discussie is afkomstig van sommigesectoren binnen de grondeigenaren. Het systeem heeftheel goed gewerkt in rurale gebieden, omdat hier detoegevoegde waarde van de ontwikkelingen groot wasen grondeigenaren er enorm bij werden gebaat. De situ-atie is echter anders in semi-rurale gebieden, vaak metverspreidde villa's, zoals de toeristische streken aan dekust. Hier, klagen sommige eigenaren, genereren deplannen magere of geen opbrengsten ten opzichte vande huidige marktwaarde van hun eigendommen.'Anderen zeggen verder dat ze de exploitatiebijdrage nietkunnen opbrengen, dat ze te lage vergoedingen krijgenvoor hun grond (grondeigenaren kunnen kiezen vooreen vergoeding, in plaats van mee te doen aan de ont-wikkeling) en dat ze de informatie en de middelen niethebben om op tijd te kunnen reageren op een program-ma of om zelf een alternatief programma in te dienen.TerwijI vroeger de stagnatie van nieuwe bouwiocatiesook een intensiever gebruik van de bestaande stadbevorderde, is nu de bouw in het weiland vergemakke-lijkt, hetgeen niet bepaald een stimulans is voor eencompacte verstedelijking' en investeringen in de her-structurering van de bestaande stad. De snelheid waar-mee de programma's worden opgesteld laat verder wei-nige tijd over voor zorgvuldig onderzoek en afstemmingin de planvorming. Tenslotte heeft de inwerkingtredingvan de LRAU vooralsnog geen significante gevolgenvoor de betaalbaarheid van woningen. Ondanks deafname van de kosten in de planontwikkeling en de toe-name van de woningproductie blijkt de prijsstijging totheden alleen op een bescheiden manier te zijn geremd(zie figuur 3).De planontwikkeling duurt nugemiddeld drie tot zevenmaanden, tegenover drie totvijf jaar vroegerConclusies werkgroep StierDe werkgroep Stier," een gelegenheidscombinatie vangeinteresseerden in grondbeleid, heeft onderzoekgedaan naar het Valenciaanse recept en heeft in oktober2003 een studiebezoek gebracht aan deze Spaanseregio. De centrale vraag was of de LRAU aanknopings-punten biedt voor de Nederlandse problematiek. Dewerkgroep concludeerde dat een aantal aspecten inte-ressant is voor Nederland.Zo heeft het verbreden van het recht op initiatief voorhet ontwikkelen van een locatie en de bevoegdhedenvan de urbanisator geleid tot een enorme productiestij-ging van bouwrijpe locaties. Daarmee is een einde geko-men aan de beperkende factor 'beschikbare bouw-grond', die ook in Nederland vaak genoemd wordt alsoorzaak van de stagnatie.In de tweede plaats Is er de rolverdeling tussen partijen.De rollen van gemeente en gegadigden-urbanisatorenzijn helder gedefinieerd. De onderhandelingstrajectenzijn goed afgebakend. De urbanisator is indiener en risi-codragend uitvoerder van het urbanlsatleprogramma,het programma wordt publiek