1^1^OOim^wm.4^y ^ypotheekrente: 114 ? ^'i:lill.^t?lilelevenis naarijk als belevenisP?5?>..-J^'WiMlk TITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING E ESTING (NiROV)DE WATERBANKhM/B^BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORHoge waterstanden en wateroverlast bedreigen ons regelmatig. De kwaliteit van dijken blijft dan ook actueel. Maar ookbinnen veilige dijken houdt het water ons bezig; schoon water bijvoorbeeld is voor ons allemaal van levensbelang.Minder voor de hand liggend lijken onze financieringen voor de woningbouw, zorginstellingen, provincies engemeenten. Onze werkwijze, de lage rentetarieven (24 uur per dag online opvraagbaar) en de zekerheid van eenTriple-A bank maken dat we ook op deze terreinen met succes actiefzijn. Dat we dat met enige trots melden is logisch.Net zoals we trots blijven op elke dijk die met onze steun is aangelegd en vele Nederlanders een geborgen gevoel geeft.NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-4166266, E-MAIL INFO@NWB.NL, WWW.NWB.NLDE NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK BOUWTMEEAAN EEN MOOIERE WERELDTijdschrift voor de VolkshuisvestinglOe jaargang, oktober 2004, nummer 5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagv\/wv\/.nirov.nlHoofdredadeur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Sabine ten Brinke,Marja Elsinga, Inge Drontmann, Jan Franke, HansMersmann, Ton Rutjens, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Marja Elsinga,Kees van der Flier, Sake Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Care! de Reus, Martin van RijnSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 89,- per jaar en voor student-leden 42,- per jaar Leden woonachtig in hetbuitenland betalen extra administratiekosten perjaar, Losse nummers 15,50.Opzegging schriftelijk tot uiteriijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar veriengd.AbonnementsadministratieNirov, Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoff@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 84335 RedactioneelHelderheid over woonlastenMarja Elsinga6 Marktwerking op de markt voor tussenpersonenPatrick de Bas en Nicl< van der Lijn11 Van stad als belevenis naar wijk als belevenisCerard van der Linden15 Roep om een drastische huurverlaging'Wonen om niet': een rendabele aanpak van de stedelijkevernieuwingEmirto Rienfiart, Vincent Cruis en Johanna Veldman18 De Grote BewagingInstitutionele vernieuwing of commercieelondernemerschap?Eons Rietmeijer2 3 Fundamenteel debat over hypotheekrente lijkt slechts kwestievan tijd'Read my lips...'Eric Harms2 7 Stedelijke herverkavelingMotor voor vernieuwing van particulier bezitEric van der Putten, Rogier de Lint en l-lerman de Wolff3 2 Met verschillende maten metenThijs Luijkx en Pieter Brouwer3 6 OnderzoeksdossierEen vergelijking tussen Nederland, Groot-Brittannie en DuitslandHuursubsidie en marginale drukGuido van Steen42 Netwerk Bouwen en Wonen44 Agenda Bouwen en WonenaeVormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukGrafisch Bedrijf Tuijtel, Hardinxveld-Giessendam9ISSN 1382-4112? Nirov(Omslagiilustratie:Kwannie Tang,Rotterdam)oor omgeving. Vd.emoties. Dat is hoe Rabo Vastgoed te werk gaat als projectontwikkelaaren -financier. We hebben ruime ervaring in publiek-private samenwerking.En we kunnen profiteren van de unieke kennis die de lokale Rabobankenons bieden. Met als resultaat: Vinexwijken, dorpskernen, winkelcentraen kantoorgebouwen die op een heldere manier tot stand komen. Waarmensen graag wonen, winkelen, werken of vrienden op bezoek krijgen.www.rabovastgoed.nl Rabobank.i.?llAiia.t?.L^. A. . ..Jt.J,.,J,,l.tl'--l.t j,REDACTIONEELHelderheid over woonlasten^W ^H e arbeidsmarkt is onzeker, het vangnet^K ^1 van de welvaartstaat wordt op vele fron-^^^^H ten aangetast en ook de pensioenvoor-zieningen staan onder druk. Juist in een periode dat deinkomenssituatie voor velen onzeker is, staat ook nogeens de grootste uitgavenpost van huishoudens ter dis-cussie. Immers, het huurbeleid is volop in beweging, dehuursubsidie is onderwerp van bezuiniging en de onrustover de hypotheekrenteaftrek steekt met een zekereregelmaat de kop op.De huidige huurdiscussie kenmerkt zich door een stre-ven naar meer marktwerking, een streven naar doorstro-ming, bezuinigingen en een worsteling over de positievan woningcorporaties. Hoe de betaalbaarheid van hetwonen op de lange termijn kan worden gewaarborgd enhoe de risico's bij meer marktwerking aanvaardbaargehouden kunnen worden, zijn vragen die een onderge-schikte rol lijken te spelen in de discussie.Huursubsidie is het betaalbaarheidinstrument bij uitstek.Een degelijke langetermijnstrategie in dit beleid is echtermoeilijk te ontdekken. In een tijd van economischevoorspoed werd de regeling fors verruimd en werdenhuurders gefaciliteerd om duurder te gaan wonen. En nuhet tegenzit is het de huurder die de rekening gepresen-teerd krijgt. Daarnaast is ook het toekomstige huurbe-leid uitermate onzeker. De discussie over het huurbeleidsleept voort van de commissie Vermeulen I, naar decommissie Vermeulen II, naar de Grote Beweging. Dediscussie is met name gericht op de wijze waarop rijk encorporaties bun verantwoordelijkheid voor de betaal-baarheid verdelen. De recent gepresenteerde voorstellenzijn bepaald niet helder over deze verantwoordelijkheid.Is er in de toekomst nog sprake van betaalbare huren?En hoe verdelen rijk en corporaties de verantwoordelijk-heid voor de huursubsidie? Het zai weinig huurders dui-delijk zijn met weike woonlasten zij in de toekomst reke-ning moeten houden.Ook de huidige markt voor koopwoningen kenmerktzich door onzekerheid en risico's voor de koper Vooreen groot deel gaat het om risico's die inherent zijn aande markt, zoals prijsverandering en onzekerheid over hettoekomstig rendement. Het overheidsbeleid lijkt de risi-co's echter eerder te versterken dan te beperken. Dehuidige fiscale behandeling van de eigen woning in deinkomstenbelasting moedigt mensen aan om een zohoog mogelijke lening af te sluiten en zo weinig moge-lijk af te lossen. Bovendien zorgt dit beleid ervoor dat deprijzen op de koopwoningenmarkt een opwaarts effectondergaan en het zijn met name de starters op de koop-woningenmarkt die hiervan nadeel ondervinden. Zijkunnen geen koopwoning meer betalen. Bovendienblijkt dit beleid de prijsfluctuaties op de koopwoningen-markt te versterken en daarmee dus het risico voorbewoners.leder kabinet probeert de kopers gerust te stellen metde belofte dat er de komende kabinetsperiode geen ver-andering komt in de fiscale behandeling van de eigenwoning, terwiji iedere betrokkene wel aan zijn watervoelt dat het in Europa unieke riante fiscale voordeelvoor de eigen woning op enig moment beteugeld zaImoeten worden. Dit veroorzaakt onzekerheid bijwoningkopers zoals onlangs bleek uit een enquete vande Vereniging Eigen Huis.De discussies over woonbeleid en de mate van zorgdoor de overheid maken deel uit van de bredere afslan-king van de welvaartstaat. De zorg voor wonen is ver-ankerd in de Nederlandse Grondwet en enige zorg vande overheid is daarom zeker op zijn plaats, maar eenvermindering van de financiele bemoeienis lijkt onont-koombaar Het is uitermate ongelukkig dat voor huis-houdens de onzekerheid over inkomen en woonlastensamenkomen. Deze eventuele financiele achteruitgang isal erg voor huishoudens, maar daarbij is het ook nogeens onduidelijk hoe de toekomstige woonlasten eruit-zien.Een langetermijnvisie op de overheidsbemoeienis met dewoonlasten mag niet ontbreken. Dit vraagt om helder-heid over de verantwoordelijkheid voor de betaalbaar-heid van het huren, met name in tijden van recessie, eneen langetermijn- en Europabestendige visie op deafbouw van het fiscale voordeel voor de eigen woning.Bewoners moeten weten waar zij aan toe zijn als hetgaat om hun grootste uitgavenpost en hun oudedags-voorziening.Marja Elsingaaassiyfi^^Z'^0-^ tevoldoen aan de kenmerken van de gewenste hypotheek; voor de groep zonder een tussenpersoon bedraagt dit 93%.?Deze uitkomst staat haaks op de venwachting dat een tussenpersoon een positieve bijdrage levert aan het keuzeproces van de consu-ment: op basis van deze veronderstelling zou je juist verwachten dat het gebruik van tussenpersonen leidt tot een betere score dan degevallen waarin geen tussenpersoon is betrokken.10]aasJ3Tussenpersoon Verschil StVerschil KenmerkenfitJa N=56 N=56 N=56Gemiddeld -0,43 -0,72 0,90Standaard Afwijking 0,65 1,09 0,12Nee (= direct writing) N=57 N=57^^Gemiddeld -0,25 -0,42 0,93Standaard Afwijking 0,25 0,42 0,11hi 111 JGemiddeld -0,34 -0,57 0,92Standaard Afwijking 0,50 0,83 0,11Significantie ,J^^^^^| BH 94%. 94% S ^1:82%van tussenpersonen. Gecondudeerd kan worden dat ersterke indicaties zijn dat tussenpersonen de consumentengeen betere value for money leveren, terwiji je dat tochjuist van een onafhankelijk adviseur zou mogen verwach-ten.NotenP.A. Risseeuw e.a., 2001, De markt voor financiele interme-diairs, Amsterdam: ESI-VU.Het marktaandeel is hier en verder in deze alinea berekendop basis van de provisie-inkomsten.Het Marketing Mix 4P's-Model spreekt over Product, Prijs,Plaats en Promotie.Hiervoor is de t-toets uitgevoerd om te achterhalen ofbetrouwbaarheidsintervaTlen elkaar overiappen. Bij een sig-nificantieniveau van 95%> blijkt dit niet het geval te zijn.Tussenpersonen adviseren relatief vaker beleggingshypothe-ken.Significant op het 90%-niveau.Bovendien blijken de objectieve kenmerken van de respon-denten, zoals opieidingsniveau, niet te verschillen tussen degroep die wel en de groep die niet gebruik heeft gemaaktvan een tussenpersoon.Voor een onafhankelijk advies over de meest gunstigehypotheek is gebruik gemaakt van Independer (www.inde-pender.nl). Independer omvat een website waar de moge-lijkheid wordt geboden (complexe) financiele producten,waaronder hypotheken, met elkaar te vergelijken op prijs enop gewenste kenmerken.Het onderscheid in rente is significant op het 90%-niveau.Het verschil in de kenmerkenfff is weliswaar niet significantop het 90%,-niveau, maar laat wel een beeld zien dat hetadvies van een tussenpersoon in ieder geval niet leidt toteen betere hypotheek ten aanzien van gewenste kenmer-ken.oVan stad als belevenisnaar y\ri]k als belevenisOver de belevenismaatschappij wordt veel gesproken. De vraag is wat dit concept voor gevolgheeft in de wijk. In Rotterdam is dit uitgewerkt voor twee wijken. De lokale identiteit wordtgeanalyseerd via een lokale-identiteitskaart. Het bestaande vrijetijdsgedrag wordt gerecon-strueerd op basis van onderzoeksgegevens. Daarbij wordt ook rekening gehouden met belem-meringen als weinig vrije tijd. De adviezen zijn gericht op faciliteren van bestaand gedrag engericht op samenhang.Gerard van der LindenDienst Sport en Recreatie, gemeente RotterdamFoto's: gemeente Rotterdam^ ^^ egin 2002 beschreef een ambtelijke werk-^^ ^H groep in de nota 'Stad als belevenis" de^^^^ grote kansen die de vrijetijdssector de stadRotterdam biedt. Economisch gezien groeit de vrijetijdssec-tor, naast mainport en zakelijke dienstverlening uit tot dederde pijier Het advies aan het nieuwe collegebestuurluidde: maak, als eerste gemeente in Nederland werk vaneen integraal vrijetijdsbeleid.Het nieuwe college legde in zijn beleid echter de nadrukop andere aspecten, zoals veiligheid, woningbouw en eco-nomische ontwikkeling. Een aantal voorstellen werd doorhet nieuw/e college overgenomen, zij het op een lagerambitieniveau.Naast de economische invalshoek vroegen de samenstel-lers van de nota ook om extra investeringen in kwaliteiten formules van publieke voorzieningen om de concur-rentie te kunnen weerstaan met het commerciele aan-bod en in vrijetijdsbesteding dichtbij huis.De vraag is dus: is 'de wijk als belevenis' mogelijk?Veranderingen in vrijetijdsbesteding en -beleving stop-pen niet op stadsniveau. Het is echter de vraag hoe zo'nverandering eruit ziet. Laten belevenissen zich vangenop wijkniveau en zo ja hoe ziet dat er dan uit? Zijn daaractiviteiten mogelijk die voldoen aan de definitie vanPine & Gillmore^ of leent het wijkniveau zich hier nietvoor? Hoe vang je de belevenissen op wijkniveau, maarvooral ook: voor weike mensen gaat dit op? In deelge-meente Noord in Rotterdam deed zich de kans voor ditverder uit te werken.Deelgemeente Noord heeft circa 51.000 inwoners en iseen interessante deelgemeente. Ze ligt ten noorden vanhet centrum en kent een aantal gegoede en een aantalvolksbuurten. De buurten van Noord zijn onderling zeerverschillend. In de buurt het Oude Noorden is 65 procentallochtoon; in de buurt Blijdorp 24 procent. In Blijdorp is15 procent ouder dan 65 jaar in het Oude Noorden 8 pro-cent. In Blijdorp is het percentage huishoudens met eenhoger inkomen ruim twee keer zo hoog als in het Oudeo[111a3Noorden. De andere gebieden liggen hier wat betreft aan-tallen tussenin.' Een mooi gebied dus om na te gaan ofhier ook belevenissen te ontdekken zijn.De dienst Sport en Recreatie kreeg de vraag om een visieop sport te formuleren, maar kon dit uitbreiden met ande-re beleidsterreinen tot recreatie dicintbij huis. Tijdens hetwerkproces werd een aantal instrumenten gebruikt voordie visie. Het zijn: de lokale-identiteitskaart om de meersubjectieve aspecten van het gebied in kaart te brengen;het vrijetijdspatroon van de bewoners om na te gaanweike behoefte er bij de bevolking waren en de recreatie-analyse om te zien wat er allemaal al aanwezig is. Op deeerste twee instrumenten ga ik verder in.verschillende buurten. De volgende indeling werd gehan-teerd:Fragment van de lokale-identiteitskaart.(bron; gemeenteRotterdam)1 2 ]aa3ssills I'i^Hi^^ - :, .?>i!, \Lokale-identiteitskaart.Die lokale identiteit is de achtergrond voor verschillen in debeleving van vrijetijdsbesteding. Voetbal op een trapveldjeis anders dan in de Kuip en weer anders dan op een gras-veid waar de eerste interland Nederland-Belgie gespeeldwerd. De lokale-identiteitskaart is een plattegrond met eeninventarisatie van de elementen en waarden waarmee delokale identiteit wordt opgebouwd. Deze kaart is geba-seerd op de indeling in gebruikswaarden, belevings-waarden en attractiewaarden. Deze waarden zijn alsvolgtte omschrijven:- gebruikswaarde; het gebruiksdoel en de betekenis daar-van bepalen de relevantie van de omgeving; wat voorsoort omgeving leent zich voor bepaalde handelingen;- belevingswaarde; de omgeving geeft aanleiding totaanduidingen als aangenaam, rustig, mooi, ruig, etc.verwijzend naar algemene beoordelingsschema's, diemensen in de vrije tijd hanteren;- attractiewaarde; aan de omgeving worden specifiekeboodschappen of verhalen verbonden; de attractie kanbestaan uit informatie uit reisgidsen, dat het huis op eenschilderij van Vincent van Gogh staat, dat het gebouwdoor een beroemde architect ontworpen is, etc."Gebruikswaarde is vertaald naar voorzieningen, waar men-sen komen. Dat is voldoende om op het niveau van eendeelgemeente onderscheid te kunnen maken tussen dePublieksruimtenGroene ruimtenWaterRandenSportgebouwenCultuurSociaalHorecaBijzonderActiviteitenmarktenwinkelstraten, pleinen(beheer),jongerenpleksingels, binnenterreinen, speeltuinen,kinderboerderijen, tuinen, volkstuinen,groene pleinen, parken, landschappen,sportterreinwoonboten, strand, jachthavens,steigersranden, routes, waterwegensporthal,(squashzaal, boksschool, etc.),gymzaal, zwembadtheater, muziekcafe, galerieen expositie-ruimten, bijzondere winkeltjes, museum,ateliers, muziekschool, bibliothekenbuurthuizen, wijkgebouwen, bewoners-organisaties, verenigingsgebouwen, kin-derdagverblijvenfeestzalen, disco, restaurants, cafes,hotels, theehuis, koffieshops, gokhailen,amusementshallenattracties, kerk/ moskee, school, speci-fiek cultureel centrum (gericht op eenbepaalde groep/ waarden, bijvoorbeeldMarokkaans centrum, Soeficentrum)verzorgingstehuismeerjarige evenementen, festivals.De kaart laat zo van de wijken zien of er veel of weinigpublieksruimte is, veel of weinig groen, veel of weinigvoorzieningen, etc. Tegelijkertijd is op de kaart ook de con-centratie zichtbaar en de diversiteit van voorzieningen.Daarmee ontstaat het eerste beeld van de identiteit vaneen wijk.Voor de belevingswaarden werden vier onderdelengebruikt:GevoelstyperingSociale typeringOmgevingstyperingBarrieres:mooi/ lelijk, rustig/druk, nieuw/oud, veilig/ onveilig, zonnig, exo-tisch, stenig, krap, statig, monumen-taal, schaduwrijklevendig, straatcultuur, ontmoeten,jeugd, bedrijvig, toegankelijk, intiem,anoniem, boeiend (verhalen oververleden)stedelijk, dorps, complex/ overzich-telijk, landelijk, groen wonen, hofjes,dichtbebouwd, chique wonenverkeerswegen, waterwegen,psychologische barrieres, spoorlijnen,busroutesBij belevingswaarden kunnen persoonlijke gevoelens enwaarden een rol gaan spelen. Vergelijkbare en acceptabeleuitkomsten ontstaan door te kijken op een zekere, opper-vlakkige manier zoals een geinteresseerde toerist kijkt. Datvolstaat, omdat het gaat over een recreatieve visie en nietover veiligheidsbeleid of jeugdbeleid. Op basis van onzeervaringen kwamen we uit op een gevoelstypering, eensociale typering, een omgevingstypering en barrieres (zieook hierboven). Dat is een tweede onderdeei van de iden-titeit.De attractiewaarden zijn waarden of elementen, die vaakuniek zijn voor een omgeving. Dit kunnen zijn architecto-nische waarden, zoals beschermd stadsgezicht of monu-ment (bijvoorbeeld de eerste galerijflat van Nederland),plaatsen met een bijzondere waarde vanuit de historie (bij-voorbeeld de eerste voetbalwedstrijd Nederland-Belgie),diverse culturen (Pasar Malem), bijzondere gebeurtenissenof bijzondere personen. Opmerkelijk is dat veel karakte-ristieke elementen zoals de Hofpleinlijn, een hoge spoorlijnop een boogarcade; de Calerie op de Rotte (een jaarlijksterugkerend festival), het voormalige Paleis van Justitie(met veel verhalen over verdriet, angst, bedrog, goed enkwaad) en een aantal beroemde inwoners zoals DefRhymz en Coen Moulijn te vinden zijn in het dichtbe-bouwde gebied. In Nieuw-Crooswijk (een buurt elders inRotterdam) is voorgesteld om de opening van een nieuwkunstgrasveldje te openen honderd jaar nadat er de eerstevoetbalwedstrijd Nederland-Belgie in 1905 gespeeld werd.Met deze laag is de lokale-identiteitskaart voltooid.Deze typeringen kunnen het uitgangspunt vormen voorde verdere uitwerking van plannen en de identiteit. Heelopmerkelijk hierbij was dat het met name bewoners ergaanspreekt als informatie over bijzondere onderdelen vanhun wijk in de plannen wordt meegenomen. Ze zien datduidelijk als een meerwaarde en reageren hier erg positiefop.Vrijetijdspatroon van bewonersHet tweede instrument is het analyseren van de vrijetijds-besteding van de bewoners of bezoekers in het gebied.Een belangrijke informatiebron hiervoor is het tweejaarlijk-se onderzoek naar vrijetijdsbesteding in Rotterdam. Hetvrijetijdsgedrag in relatie tot leeftijd, etniciteit en inkomenhoort bij de standaardanalyse van het onderzoek. Van ditonderzoek zijn verder analyses gemaakt van verschillendebevolkingsgroepen. Dat biedt de mogelijkheid om het vrij-etijdsgedrag van bewoners te construeren.Een uitkomst uit die analyse is dat een groep van circatwaalf procent Rotterdammers een heel andere invullingaan belevenissen geeft. Voor hen zijn 'normale' activiteitenbelangrijk. Onder hen zijn ook veel de ouderen (65-I-). Inhun bestaande vrijetijdsbesteding scoren drie activiteitenhoog: het meer dan een maal per maand maken vanfietstochten, het luisteren naar klassieke muziek en hetbezoeken van wijkgebouwen. Deze groep wenst ook meerfietsenstallingen in het stadscentrum. Een combinatie enintensivering van deze activiteiten ligt voor de hand. Eenconcrete aanbeveling is dus meer fietsenstallingen in hetstadscentrum en bij wijkgebouwen. Andere activiteiten dievoor deze groep belangrijk zijn, zijn bingo, tric-trac, brade-riebezoek, etc.Het blijkt dat eenouder-gezinnen meer dan anderennaar culturele evenementen,festivals en horeca gaanIn 2001 heeft zo'n nadere analyse plaatsgevonden opbasis van huishoudtypen, langdurige werkloosheid en demate van veel of weinig vrije tijd.' Het blijkt dat eenouder-gezinnen meer dan anderen naar culturele evenementen,festivals en horeca gaan; voor gezinnen met kinderen zijnopenluchtrecreatie en festivals belangrijk. Uit vragen in devrijetijdsomnibus weten we ook dat er verschillende wen-sen bestaan onder de bevolkingsgroepen, een vijfde wilmeer speeltuinen in de eigen buurt.Het voordeel van het onderscheid naar huishoudtype isdat het mogelijk is om dit ook aan andere voora/aardenvoor vrijetijdsbesteding te koppelen. Voor mensen metweinig tijd zoals eenoudergezinnen is het ook belangrijkdat er rekening gehouden wordt met hun drukke agenda.Door het organiseren van bijvoorbeeld dagarrangementen'kan hiermee rekening gehouden worden.Vooral kinderen en minder mobiele ouderen zijn voor hunvrijetijdsbesteding aangewezen zijn op de directe woon-omgeving, maar ook zogeheten 'non-participanten': eengroep mensen die buitenshuis nauwelijks tijd besteedt.Er zijn ook andere redenen die mensen aan de woonom-geving binden. We hebben hiervoor een indeling gemaaktonder andere op basis van Arnold Reijndorp e.a.' enonderscheiden de volgende groepen;1. Nieuwkomers; beginnend in grote stad, gericht op destad;2. Oude stedelingen; wonen vanaf geboorte in de stad;ouders wonen in de stad; hebben bepaalde plekken inde stad die van belang zijn;3. Nieuwe stedelingen; komen als student naar de stad;woonomgeving als decor;4. Need-driven; hebben geen andere keuze; directewoonomgeving als gebruiksruimte;5. Urbanisanten (hoog-opgeleiden) ; bewust gekozenvoor de stedelijkheid; vrijetijdsfunctie van stadscen-trum is van belang, woonomgeving als decor;6. Nomaden (hoogcultureel kapitaal); wonen overal,bereikbaarheid is van belang; hebben nauwelijks bin-ding met de stad.o[13]ao>oo>01c3oEHMet behulp van demografische gegevens per buurt, zoalsopieiding, inkomen, woonduur, leeftijd, etc. is een aandui-ding van deze typen te geven. In sommige buurten woontmen lang en is de opieiding laag, hier vinden we de 'oudestedelingen' en de 'need-driven'. Ook de andere typenzijn in bepaalde buurten geconcentreerd.Dit betekent dus dat soms extra aandacht moet zijn voorde werkelijke aanwezigheid van voorzieningen en dat bijandere buurten het eerder gaat om het idee dat er vol-doende aanbod is. Met behulp van deze typering kunnenwe dus aangeven waar wel of niet extra geinvesteerdmoet worden. Slimme oplossingen zijn voorzieningen dietwee identiteiten hebben, zoals een Hammam (Turks bad-huis) dat voor allochtonen interessant is en bij een goedeinrichting ook voor lioger opgeleiden.De resultaten van die onderzoeken bieden de mogelijkheidom op basis van demografisclie gegevens van een buurteen beeld te geven van de bevolking en het vrijetijdspa-troon.Onze adviezen dienen niet om te stimuleren tot andergedrag, zoals bijvoorbeeld meer sporten voor een ouder-gezinnen, maar zorgen voor het beter faciliteren vanbestaand gedrag. Bijvoorbeeld: eenoudergezinnen doenaanzienlijk minder aan sport dan andere huishoudtypen.Ze hebben ook minder vrije tijd, daarom is het belangrijkdagarrangementen te maken om de knellende zorgtakente verminderen. We gaan ook na of er voldoende moge-lijkheden (in dezelfde buurt of eromheen) zijn voor hore-cavoorzieningen en vaker naar festivals gaan.Op deze manier zochten we steeds naar het vrijetijdsge-drag dat paste bij de bevolking die we aantroffen enkeken weike maatregelen nodig waren om hun vrijetijds-gedrag beter te faciliteren.Voor de bezoekers van de wijken zochten we naar speci-fieke onderwerpen. Er waren voorstellen voor routes langsbijzondere winkeltjes, versterking van bestaande jongeren-en hardlooproutes door het gebied en het behoud van eengebied vlakbij het station voor amusementshallen, etc.VrijetijdsconceptenDe maatregelen die we voorstellen, bestaan uit vrijetijds-concepten en moesten voldoen aan een aantal voor-waarden, namelijk:? Versterking van de identiteit van de wijk;? Aantrekken van bezoekers van buiten de wijk, bijvoor-beeld door fiets- en skeelerroutes;? Extra aandacht voor groepen die op recreatie dichtbijhuis zijn aangewezen;? Zoveel mogelijk een combinatie van oplossingen.Deze maatregelen zijn te typeren in de volgende mogelijk-heden:? Sluit aan op bestaande concentratiepunten, daar ont-staan ontmoetingsplekken. Maak als er weinig groen isop deze plekken, belevingsgroen met veel kleuren, dui-delijke afwisseling van seizoenen, met geuren, etc.? Koppel waar mogelijk voorzieningen aan elkaar enmaak gezamenlijk een jaarprogramma voor de omge-ving. Zorg voor een zelfstandig management dat zelfinitiatieven kan nemen, zoals dagarrangementen, etc.? Maak een bespeelbaarheidsplan van een wijk met recre-atiegelegenheid voor jongeren; lege speelplekken in dewoonomgeving voor kinderen en op enkele plaatsenbijvoorbeeld in speeltuinen bijzondere attracties in debuurt.? Versterk routes door duidelijk zichtbare kenmerken ensymbolen en het opheffen van barrieres bijvoorbeelddoor meer bruggetjes, bankjes en ander kleine elemen-ten.? Gebruik de bestaande identiteiten om voorzieningen enactiviteiten in te kleuren.In twee gebieden in Rotterdam is deze visie inmiddelsopgesteld. In beide gebieden zijn de reacties van de deel-gemeente in eerste instantie enthousiast. Het is echter nogniet duidelijk wat er bij de uitwerking overeind blijft. Hetlijkt erop dat door de verkokering in diverse beleidsterrei-nen een samenhangende visie geen optie is.Het lijkt erop dat door deverkokering in diverse beleids-terreinen een samenhangendevisie geen optie isConclusieDe vraag was hoe de belevingsmaatschappij op wijkniveaueruit ziet. Op wijkniveau is de belevingsmaatschappij voor-al het versterken van de lokaie identiteit. Daarnaast is hetafstemmen en combineren van de tijd-, ruimte- en symbo-lische vraag van verschillende groepen op elkaar vanbelang. Dat kan eigenlijk alleen als op wijkniveau een inte-graal vrijetijdsmanagement gevoerd wordt. Het is de vraagof de gemeentelijke organisatie daar al aan toe is.Noten'De stad als belevenis', tiet voorprogramma een discussie-nota over vrijetijdsbesteding in Rotterdam, december 2001.'De beleveniseconomie', B. Joseph Pine II, James Cilmore,Schoonhoven, 2000.http://rotterdam.buurtmonitor.nl/sol.net/'Een meervoudige werkelijkheid' Jaap Lengkeek, biz. 149.'Vrijetijdsbesteding van diverse groepen Rotterdammers',drs. C. Roques, drs. S.G. Rijpma, Centrum voor Onderzoeken Statistiek, Rotterdam mei 2001.'Advies commissie dagarrangementen', Den Haag 2002.'Buitenwijk; stedelijkheid op afstand', Arnold Reijndorp, e.a,NAi-uitgevers. Rotterdam 1998.Roep om een drastische huurverlagingFoto: Lex Broere,Nieuwerkerk a/d IJssel.*Wonen om niet':een rendabele aanpak vande stedelijke vernieuwingDoor de eenzijdige focus op kwaliteitsgroei van de woningvoorraad wordt de sociale volks-huisvesting steeds duurder, voor zowel de huurders, de corporaties als de belastingbetaler.Tegelijkertijd worden sociale huurders in hun keuzevrijheid beperkt en wordt de participatievan deze huurders in de samenleving negatief beinvloed. Het aanbieden van 'woningen omniet', waarbij oude woningen niet worden gesloopt maar worden aangeboden tegen eenkostendekkende huur, kan voor alle partijen rendabel zijn. [15]Emirto RienhartProCap Projectmanagement, UtrechtVincent GruisTU Delft, Faculteit BouwkundeJohanna VeldmanSocioloogtoen in 1901 de Woningwet in Nederland alseen van de eerste landen ter wereld werd inge-voerd, Inad zicli juist de Industriele Revolutie vol-trokken. Grate groepen mensen trokken van de dorpen enhet platteland naar de steden op zoek naar werk in defabrieken. Wonen moesten zij tot dan vaak met grotegezinnen in een kleine woning. Als gevolg van de onhygi-enische woonomstandigheden konden ziektes zich gemak-kelijk verspreiden. Met de invoering van de Woningwetwerd de bouw van kwalitatieve en beter betaalbarewoningen met meer daglicht en wooncomfort gestimu-leerd door middel van subsidiestromen van de overheidnaar woningcorporaties. In de toenmalige samenlevingdroeg deze aanpak in belangrijke mate bij aan de emanci-patie van de arbeiders en hun gezin. Het rijk keerde in dedecennia die volgden voor vele miljarden aan subsidies aanwoningcorporaties uit. Hiermee werden de kosten voor decorporatie voor de ontwikkeling en het beheer gedekt enkan de corporatie een relatief lage huurprijs vragen voorde sociale-huurwoning.1995In 1995 is met de bruteringsoperatie en de afschaffing vanDS?a16]o>oobjectsubsidies de directe financiele steun van het rijk aande corporaties verdwenen. De woningen van corporatiesvertegenwoordigden inmiddels een maatschappelijk kapi-taal van honderden miljarden euro's.Woningcorporaties moeten dit kapitaal aanwenden tenbehoeve van de volkshuisvesting en daarbij prioriteitgeven aan de laagste inkomens. Echter, wanneer corpora-ties deze primaire taak vervullen, teren zij doorgaans in ophun financiele vermogen. Dit komt doordat de exploitatievan een sociale-huurwoning een flinke onrendabele topmet zich meebrengt. Dit negatieve exploitatiesaldo komtvoor een groot deel voort uit zwaardere eisen met betrek-king tot functionaliteit, duurzaamheid en toegenomenarbeidskosten (onderhoud en beheer), waardoor het moei-lijk is een huurinkomst te vragen die tegelijk betaalbaar enfinancieel rendabel is.2004Meer dan een eeuw na de invoehng van de Woningwetzijn in 2004 de achterstanden van de laagste inkomensniet meer in eerste instantie een gevolg van een slechtekwaliteit van de woning. Wei leiden de vaak hoge huur-quota tot welzijnsachterstanden en verminderen ze demogelijkheid tot participatie in de samenleving. Voor dewoonlasten van een sociale-huurwoning kunnen meerderekinderen naar de sportvereniging, kan collegegeld wordenbetaald, kunnen cursussen worden gevolgd, kan een soci-aal netwerk beter worden onderhouden, etc. Bij de huidi-ge herstructureringsplannen ligt de nadruk echter weersterk op fysieke kwaliteitsverbetering van de woningvoor-raad. Hoewel stedelijk vernieuwen door afbraak van denog betaalbare woningvoorraad vaak de enige optie lijktom een wijk leefbaar te houden, zijn er neveneffecten aanverbonden:- hogere kosten voor de huurder en afname van debetaalbare woningvoorraad. Dit legt een beperking opaan de financiele middelen die kunnen bijdragen aanintegratie en participatie van de sociale huurder;- hogere kosten voor de corporatie door onrendabeleinvesteringen;- hogere kosten voor de belastingbetaler via IHS-(Individuele Huursubsidie) en ISV-uitgaven(Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing);- aantasting van de keuzevrijheid van de sociale huurder.De sociale huurder is als het ware verplicht op zijn minsteen 'comfortabele middenklasser' te bewonen. Net alsbij de aanschaf van een auto zijn er mensen die graaggenoegen zouden nemen met een woning die simpel-weg voldoet aan minimale veiligheidseisen tegen eenzeer lage huur. Kwaliteit zoals die in het Bouwbesluitwordt geformuleerd in bijvoorbeeld eisen met betrek-king tot verdiepingshoogte, kan in relatie tot de gevol-gen voor de huurprijs soms beter door de individuelehuurder bepaald worden.Het vasthouden aan kwaliteitsniveaus die de almaar toe-nemende stand van de techniek mogelijk maakt en dievervolgens worden geeist, betekent dat de oorspronkelijkedoelstellingen van emancipatie en participatie uit 1901 nusteeds meer voorbij worden gestreefd. Wat heeft de socia-le huurder immers aan het gedwongen wonen in eenwoning die aan de nieuwste stand van de techniek vol-doet wanneer door de huurprijs ervan andere zaken ern-stig onder druk komen te staan die belangrijk zijn voor hetdeelnemen aan de samenleving?2005In 2005 slaan eindelijk een woningcorporatie, een (grote)gemeente en het rijk de handen ineen om nieuwe moge-lijkheden voor een aanpak op maat van achterstandswij-ken te kunnen introduceren. Ze starten een experiment ineen achterstandswijk waarbij in plaats van het slopen ennieuw bouwen, een complex vooroorlogse woningen wor-den aangeboden voor een huur van honderd euro permaand. De huur is vastgesteld op basis van de directeexploitatiekosten (administratie, belastingen, etc.). Dehuurverlaging weegt op tegen de onrendabele top diesloop-nieuwbouw anders met zich mee had gebracht. Dehuur kan mede laag blijven als gevolg van zelfredzaam-heid en zelfbeheer door bewoners en het niet meer plegenvan planmatig onderhoud door de corporatie.Het nieuwe van de aanpak is dat de bespaarde middelenvan de verschillende betrokken partijen in overleg metelkaar op basis van de specifieke wensen en mogelijkhe-den worden aangewend in het projectgebied. Hierbijwordt meer of minder geinvesteerd in bijvoorbeeld debuitenruimte, het beheer, in sociale maatregelen, of eencombinatie hiervan.De sociale huurder is als hetware verplicht op zijn minsteen 'comfortabelemiddenklasser' te bewonenMet de huurders zijn door het sociaal-maatschappelijkwerk, onderwijsvoorzieningen en sportverenigingenafspraken gemaakt over de besteding van de bespaardehuur. De besparingen van corporatie en overheid wordenvoor een groot deel direct aangewend ten behoeve vanverbetering van de fysieke inrichting en het beheer van dewoonomgeving in het experimentgebied. De op dezemanier voor eventuele verloedering behoede buurt kan opeen breed draagvlak van huurders rekenen. Hoewel ookde traditionele constructie van verhuurder-huurder aanbewoners werd voorgesteld, hebben zij ervoor gekozenzelf het beheer van deze woningen in handen te krijgen,en zelf zorg te dragen voor het dagelijks onderhoud.Hiermee konden de vaste woonlasten voor hen verderworden teruggebracht.De corporatie behoudt wel het economisch en juridischeigendom en dus de eindverantwoordelijkheid.2010Het is 2010. We kijken terug op het eerste experiment.Nadat er een aantal gebieden waren geselecteerd die voorhet experiment in aanmerking kwamen, werd bij bewo-ners het draagvlak voor het experiment gepeild. Hiernableven drie gebieden over waar het experiment zou wor-den uitgevoerd. Deze gebieden hadden als overeenkomstdat het inkomensniveau laag was. De sociaal-economischesamenstelling van de bevolking en de hoeveelheid enkwaliteit van de buitenruimte verschilden in de drie gebie-den. Vervolgens werden onder regie van de onafhankelijkeprojectmanager door de corporatie en betrokken overhe-den met bewoners afspraken gemaakt over de bestedingvan de bespaarde (semi)overheidsmiddelen. Vragen diehierbij aan de orde waren, waren onder meer: Is investerenin de buitenruimte van het experimentgebied zinvol?Moet er juist worden geinvesteerd in educatie? Moeten ermeer activiteiten in het wijkcentrum worden aangeboden?Moet er meer toezicht op straat? Welk deel van debespaarde middelen wordt in gebieden ingezet ten behoe-ve van de stedelijke vernieuwing waar sloop-nieuwbouwwel op een breed draagvlak van zittende huurders kanrekenen? Ook is bewoners gevraagd waaraan zij debespaarde huurpenningen zullen gaan besteden en zijn erafspraken gemaakt over de tussentijdse evaluatie hiervan.Mede hierdoor werd het mogelijk inzicht te krijgen in degevolgen voor het welzijn van de bewoners in de experi-mentgebieden.Een financiele evaluatie laat zien dat de aanpak heeftgeleid tot een flinke kostenbesparing voor de huurder, dewoningcorporatie en de overheid. De besparingen voor dehuurder bestonden uiteraard uit de lagere woonlasten. Debesparingen voor de woningcorporatie bestonden uit hetafstel van onrendabele investeringen in herstructureringvan de buurt en lagere exploitatiekosten voor het complex- de veiligheid van de woning, zoals de APK bij de auto,en minimale functionele eisen zijn als ondergrens voor debeheerkosten genomen. De overheid bespaarde op uitga-ven aan huursubsidie en ISV-gelden.Terug in 2004Woningcorporaties, gemeenten en maatschappelijke orga-nisaties kunnen een voortrekkersrol spelen in de socialevolkshuisvesting. De enige voorwaarde is dat zij de dog-ma's Cblindelings' investeren in 'kwaliteit') die meer daneen eeuw geleden zijn ontstaan op basis van de toenmali-ge sociaal-economische omstandigheden (en die lange tijdeen zinvolle rol hebben gespeeld voor de emancipatie vanmensen met de laagste inkomens) nu ten behoeve vandiezelfde groep mensen worden verlaten. Een zorgvuldigen goed opgezet experiment zou een belangrijke eerstestap kunnen zijn naar een nieuwe aanpak op maat waarvooral de bewoners van achterstandswijken bij gebaatkunnen zijn.Terug in 2004 rest de vraag: Wie durit:?Foto: Ellen Houtman,Den Haag.:i7)ae9o>oouoo>De Grote Bev\7egingInstitutionele vernieuv\7incommercieel ondernemerMet de zogenaamde Grote Beweging worden corporaties als sociale ondernemingen gepositio-neerd en gelegitimeerd. Maar wat is nu de institutionele kern van deze positionering? Vraagtde veranderde maatschappij niet om een andere missie dan die van geemancipeerde 'zelf-organisatie'? En dient het eigenwoningbezit daar niet een kernrol in te spelen? In de bespre-kingen tussen het ministerie van VROM en Aedes is dit punt onderbelicht.1 8 ]as3J3Tabel 1Eigenaar-bewoners perdeciel 1981,1990 en1998.Bron : Tijdschrift voorde Volkshuisvesting.Ronald van Kernpen enHugo Priemus; mei2001.Fons Rietmeljer^^^^B et eigenwoningbezit onder het hoogsteH H inl