luvr^I'Ui^yi*?!!^*:tW"hH1fP^JHJ iiiiiiliiiilrr" tidbetpiiali I sturend vermogenTING (NIROV)IT 1 %.%, V^Ji.iLJLrendabeieProductenrange Corporatie Future? uitgebreid:Met de inzet van de Corporatie Forward Future? verdwijnt de onrendabele top als sneeuw voor de zon!Het principe van de Corporatie Forward Future? is eenvoudig: vanaf de oplevering blijft u de woningen 5 tot 10 jaarverhuren. Daarna komen de woningen beschikbaar voor de individuele verkoop. Vervolgens worden de woningen,die na een bepaaide tijd nog niet zijn verkocht, overgenomen door RVG Woningen tegen een gegarandeerde prijs,die is vastgesteld op het moment dat de Corporatie Forward Future? is gesloten. Door onder andere rekening tehouden met de toekomstige huur- en waardestijgingen wordt de onrendabele top nihil!Het exploitatieresultaat blijft gedurende de looptijdvan de future-termijn voor u. Daarnaast blijven derechten van de bewoners gewaarborgd: het BBSH blijftgewoon van toepassing. Wat kan de CorporatieForward Future? voor u betekenen? Er is maar eenmanier om daar achter te komen: het maken van eenproefberekening. Dit verplicht u tot niets en maaktdirect inzichtelijk wat de effecten en voordelen zijn.Voor meer informatie en/of het maken van een vrij-blijvende proefberekening kunt u contact opnemen metdrs. Annelore Ficq-Bax, Hoofd relatiebeheer bij RVGWoningen.< drs. Annelore R.M. Ficq-Bax,Hoofd relatiebeheer bij RVG WoningenWONINGENUtrechtseweg 1816862 AJ OosterbeekTelefoon 026-363 92 55Telefax 026 - 363 98 57E-mail algemeen?rvgwoningen.nIWebsite www.rvgwomngen.nl1 TIJDSCHRIFT VOOR DE |VOLKSHUISVESTINGINDEX 2005REDACTIONEELAltijd weer die scheefheid (Vincent Smit).Blijf van onze volkshuisvesting af! (Marja Elsinga)^Concentratie (Inge Drontmann)De slag om het middenveld (Vincent Smit).Nog zoveel te doen (Marja Elsinga)Waren we maar weer arm? (Vincent Smit)ARTIKELENAlle regelingen op de schroothoop (P. Buisman) _ _ _Allergeenarme woningen (E. de Jong, M. Waterings, J. van den Bogaard)Amsterdamse woonmilieus gekleurd door gentrification en segretatie (K. Dignum) _Andermans problemen opiossen is kinderspel, (J.v.d. Moolen).Betaalbaarheid middengroepen centraal (M. van Noordenne)Betere marktwerking door minder overheid? (V. Smit en S. Kessels)Blanke, rijke wijk is nooit de insteek van vernieuwing geweest (E. Harms)Corporaties en bewonerscommissies bij herstructurering (P. Haket)De ballade van de Insulindestraat, (Alfredex MC)De derde weg, (L. Vulperhorst) _De Engelse ziekte - nu ook in Nederland! (M. Smit)De Erfenis (H. Michel)De overlevingskansen van de corporatiesector (T. Aussems)_De sector is sterk in beweging (J. Franke)De toekomst van de stedelijke vernieuwing (M. Arnoldus en F. Wassenberg)^De wijkenwaaier: 56 x kijken (G.v.Asseldonk, M. Linssen, M Mulder)Een gat in de markt (G. Helleman)Een lot uit de loterij (J. Hoekstra)Een nieuwe piek voor geherhuisveste huishoudens (R den Breejen)Effectief ruimtegebruik in het huurbeleid (P van Os)Eigenlijk is het zo eenvoudig ... (M. de Langen)Europees beleid en Nederlandse volkshuisvesting, (H. Priemus)..Nr. biz2 _ 55 _,, 54 __ 56 __ 53 __ 51 __ 5Nr. biz6 ,, ._ 243 _,, 261 ^,, 284 _,, 116 ,,__ 346 ^,, 262 _,,_ 63 _ 184 _,, 344 __,,__ 281 .^ 223 ___ 165 _ 342 ,, __ 204 ^,,_ 404 _ 305 ,,^_ 425 _,,_ 362 __. 116 _,, 146 ,, 554 _ 22Gelieve een onderwerp per brief te behandelen (H. Priemus)Crondprijzen, grondopbrengsten en woningproductie (S. ten Brinke en R, Ploeger)Haaglanden slaagt in doorbrelaoo110]0)Bdniveau. In de toetsing van bestuurlijke beslissingen aan dienormen heeft de interne toezichthouder een cruciale rol.Door hun kennis van de lokale praktijksituatie, waarin cor-poratiebestuurders hun afwegingen maken, kunnen ledenvan het intern toezichthoudend orgaan prestaties ade-quaat toetsen. Dat vereist nog we! een forse professionali-seringsslag, zoals recent nog door het Centraal Fondsgesignaleerd.'"Door de corporatiesector wordthet voorstel van de VROM-Raadmet argusogen bekeken,zo niet doodgezwegenMet een sterkere nadruk op intern toezicht is een woning-corporatie nog niet maatschappelijk verankerd. Over nor-men kan alleen maar overeenstemming worden bereiktwanneer daarover gepraat wordt (voice) en er is op ditmoment eigenlijk geen natuurlijke locus voor een norma-tieve discussie over volkshuisvestingsvraagstukken.Normen kunnen niet vanaf de (Haagse) tekentafel wordengeoperationaliseerd. Concreet moet gezocht worden naarbrede vormen van participatie, waar niet alleen huurders-organisaties, maar ook ongebonden burgers en andereinstitutionele partijen deel van uitmaken. Van belang isvooral dat woningcorporaties in staat zijn draagvlak en'kritische volgers' te mobiliseren." Nog belangrijker is dater een instantie is die de kwaliteit van deze stakeholders-dialoog toetst en deze expliciet onderdeel maakt van hetoordeel over bestuurlijke kwaliteit. De interne toezichthou-der, met haar kennis van het lokale speelveld, is bij uitstekgeschikt voor deze taak. De uitkomst van destakeholdersd'taioog kan worden gebruikt om toetsbarelokale normen te formuleren waaraan het bestuur van decorporatie kan worden getoetst. Maar corporaties zoudenook gediend zijn bij sterkere lokale tegenspelers en eenvitale lokale democratie. Alleen dan ontstaat de mogelijk-heid om normatieve discussies over volkshuisvestingsbeleidin te bedden op het niveau waar de keuzen daadwerkelijkworden gemaakt en ertoe doen. En als de huidige voor-stellen voor liberalisehng van de huren realiteit worden, zaihet belang daarvan aanzienlijk toenemen.ConclusieEr zijn politieke keuzen te maken op lokaal en regionaalniveau. Woningcorporaties zijn 'waardentoedelers en -ver-delers' en de toedeling en verdeling van waarden is deessentie van de politick, zeker wanneer dat met behulpvan maatschappelijk gebonden vermogen geschiedt.Maatschappelijk ondernemen is daarom niet gelijk aan'gewoon' ondernemen. Maar het vraagt wel om een aan-tal van dezelfde precondities wil het effectief en legitiemkunnen functioneren. Kenmerkend voor een goed wer-kende markt is dat er zekerheid is over de spelregels(waarop wordt geconcurreerd en hoe mag dat?) en onze-kerheid over prestaties (kan de speler het winnen van zijnconcurrenten?). Is er onzekerheid over de spelregels, danleidt dat tot verminderde concurrentie en risicomijdendgedrag. Is er geen onzekerheid op het niveau van het spel,dan is er de kans dat de spelers weinig uitrichten. Het isdaarom van belang de onzekerheid op het juiste niveau teleggen, ook wanneer er van marktwerking in haar ideaal-typische vorm geen sprake is.Hier is gekozen om het zwaartepunt van stunng en ver-antwoording op organisatieniveau en lokaal of regionaalniveau te leggen. Uitgangspunt is dat in overleg tussencorporatiebestuur en stakeholders een beeld ontstaat vanwat de specifieke prestaties zijn waarop het bestuur dientte worden afgerekend. Dit legt het normatieve fundamentonder toekomstige beslissingen en afrekeningen. De inter-ne toezichthouder ziet toe op de kwaliteit van de dialoogen op de specificering van de uitkomsten naar toetsbareprestatieafspraken. Vervolgens kan de interne toezichthou-der de bestuurder aan deze afspraken toetsen. Tenslottemoet afrekening op prestaties verder invulling krijgen,door het management sterker hoofdelijk aansprakelijk testellen. Immers, enkel toezicht met tanden is in staat deafwezigheid van een betrouwbaar marktmechanisme op tevangen. Het rijk vervult in deze opzet een belangrijke rolmet betrekking tot sectorbrede vraagstukken (zoals mat-ching) en normatieve kaderstelling, Alleen zo kunnen soci-aal en financieel kapitaal elkaar versterken en vertalenvolkshuisvestelijke prestaties zich direct in legitimiteit.NotenWetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (2004)Bewijzen van goede dienstverlening, Rapporten aan de rege-ring nr 70, Amsterdam: Amsterdam: Amsterdam UniversityPress.Brandsen, T. en J.K. Helderman (2004) 'Sociaal kapitaal ensturend vermogen. Sturing van de volkshuisvesting in een ver-mogende woningmarkt', In: H. Dijstelbloem, RL. Meurs enE.K. Schrijvers (red.) (2004) Maatschappelijke dienstverlening.Een onderzoek naar vijf sectoren, WRR Verkenning nr 6,Amsterdam: Amsterdam: Amsterdam University Press.Helderman, J.K. en T. Brandsen (2004) 'De erfenis van beleid:de crisis en hervorming van het Nederlandse volkshuis-vestingsbeleid', Beleid en Maatschappij 31, 2: 74-85.Brandsen, T. (2004) Quasi-Market Governance: an Anatomyof Innovation, Utrecht: Lemma.Putnam, Robert D. (1993) Making Democracy Work. CivicTraditions in Modern Italy Princeton: Princeton UniversityPress, p.167.Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (2003) Tussen regelsen rolopvatting, het invullen van professioneel intern toezichtbij woningcorporaties, Naarden.Schaar, J. van der (2002) 'Vraagsturing, maatschappelijkondernemerschap en woonbeleid'. Christen DemocratischeVerkenningen 7,8,9: 153-161; en: Centraal Plan Bureau(2001) Woningcorporaties: prikkels voor etfectiviteit en effici-entie. Den Haag.Le Grand, J. (2003) Motivation, Agency and Public Policy. OfKnights & Knaves, Pawns & Queens, Oxford: OxfordUniversity Press.VROM-Raad (2003) Omgaan met overmaat. De vermogensvan de woningcorporaties als sturingsopgave. Den Haag.Zie noot 6.Algemene Rekenkamer (2004) Verbreding van de publiekeverantwoording. Den Haag: SDU.Huurbrief van minister DekkerGelieve een ondenA^erpper brief te behandelenIn november 2004 publiceerde VROM-minister Dekker de Huurbrief.Kwesties als huurliberalisatie, modernisering van het woningwaarde-ringsstelsel, de jaarlijkse huurverhoging en investering in de woningbouwworden apart en in samenhang behandeld. Politiek ligt de Huurbrieflastig. Hugo Priemus heeft er het nodige over op te merken.Hugo PriemusTU Delft, Faculteit Techniek, Bestuur enManagementHabiforum, Gouda^W ^H e Huurbrief van VROM-minister Dekker^B ^1 gaat over het huurbeleid. Maar de Huurbrief^^^^gaat ook over het stimuleren van nieuw-bouw, vanuit de veronderstelling 'hoe vrijer de huren, deste meer nieuwbouwinitiatieven'. En de Huurbrief gaat ookover de bekostiging van de huursubsidie, vanuit het besefdat een vrijere huurprijsvorming zai leiden tot extra huur-subsidie-uitgaven waarvoor het Hoofdlijnenakkoord vanhet kabinet-Balkenende II geen budgettaire ruimte biedt.De Huurbrief geeft aan dat de verhuurders op jaarbasis 250 miljoen zullen moeten bijdragen aan de extrahuursubsidie-uitgaven. Dit lijkt vooral een taak voorwoningcorporaties. En daarmee bestrijkt de Huurbrief eenvierde beleidsdomein: de positionering van de woningcor-poraties.In de Huurbrief worden huurbeleid, nieuwbouw, huursub-sidie en woningcorporaties met elkaar verstrengeld,waardoor een ingewikkeld volkshuisvestingsbeleid ont-staat, waarvan de structuur onlogisch en onhelder is.In bijgaande kadertekst wordt de inhoud van de Huurbriefsamengevat. Het artikel is gewijd aan een analyse van hetvoorgestelde beleid. Tenslotte plaats ik kritische kantteke-ningen.AnalyseIn zekere zin kunnen de Huurprijzenwet Woonruimte(huuraanpassingsbeleid) en de Huisvestingswet (woon-ruimteverdeling) nog steeds worden beschouwd als 'oor-logskinderen'. Sinds 1940 zijn de huren in de voorraadbevroren en sinds 1951 werden de huurprijsaanpassingengereguleerd op een zodanige wijze dat in grote delen vande woningvoorraad de huurprijzen beneden het (vermoe-delijke) evenwichtsniveau liggen, Als de prijs op een marktniet zorgt voor rantsoenering van de vraag, moetenbureaucratische criteria te hulp worden geroepen. Datgebeurde in de Woonruimtewet van 1947 en gebeurtthans op basis van de Huisvestingswet.De huurprijsregulering in Nederland geldt voor zowel soci-ale als commerciele verhuurders, maar in de loop der jarenhebben commerciele verhuurders de wettelijke regelinganders toegepast dan de sociale verhuurders. Al decennia-lang maken commerciele verhuurders gebruik van de wet-telijke mogelijkheid om bij een mutatie de huren op tetrekken tot ten hoogste de maximaal redelijke huurprijs(harmonisatie-ineens), een mogelijkheid die pas zeerrecent door een deel van de woningcorporaties is ontdekt.Mede hierdoor zijn de huren - gegeven de kwaliteit - in desociale-huursector lager dan in de commerciele-huursectorBinnen de commerciele-huursector moet vervolgensonderscheid worden gemaakt tussen de professionele insti-tutionele vastgoedbeleggers (pensioenfondsen en verzeke-ringsmaatschappijen) en de kleine particuliere verhuurders.Deze laatste categorie, die het beheer soms uitbesteedtaan makelaars, heeft lang niet altijd de huurverhogingenbedongen die wettelijk mogelijk waren.In de praktijk nemen we al decennialang een grillig huur-patroon waar, dat niet of onvoldoende uit verschillen inkwaliteit (vraag) is te verklaren. Naast de verschillen in ver-huurderscategorie komen vooral verschillen in attractiviteitvan de locatie en de fysieke en sociale woonomgevingonvoldoende tot uiting in de huur Het is dus begrijpelijk11110)aso!i^,.i.-Uf..i.e!r^rtid.'v,!;?.dat er met een zekere regelmaat stemmen opgaan om hethuurbeleid te moderniseren.Daar komt bij dat in de sociale-huursector waarin bij debouw van de woningen subsidies hebben gezorgd voorrelatief lage huren, een hoog aandeel (naar schatting 30 a40% van de voorraad) inkomensgroepen in de goedkopehuurwoningvoorraad wonen die deze objectsubsidies striktgenomen niet 'nodig' hebben. Staatssecretaris Heermaintroduceerde voor deze categorie destijds de tendentieuzeterm 'scheefwoners'. Per 1 januari 1995 warden de jaar-lijkse subsidies in de huurwoningvoorraad afgeschaft(Brutering), maar men zou kunnen stellen dat sindsdien deobjectsubsidiering alleen maar verschoof: van rijk naarwoningcorporaties. Nog steeds ontvangen vele bewonersvan sociale-huunA/oningen objectsubsidies, nu van dewoningcorporaties, subsidies die een deel van de huurdersniet nodig heeft. Soms komen in dit verband gedachtenop van een huurbelasting of een verhuisdwang voor dezebrave burgers.Niet geteisterd door stigmaTegenover deze kritische analyse staat de zonnige waarne-ming dat dankzij het unieke marktaandeel van de sociale-huursector in Nederland (36%) en de differentiatie vandeze sector, de sociale-huursector in ons land niet wordtgeteisterd door stigma. Sociale-huurwoningen ten onzentzijn geliefd bij menig huishouden met een midden- of zelfshoog inkomen. In de ogen van buitenlandse volkshuis-vestingsdeskundigen is een groter compliment niet denk-baar Juist de gemengde bevolkingssamenstelling van desociale-huursector kan een zekere sociale cohesie bevorde-ren en houdt de Nederlandse huisvesting ver van stigmati-sering en gettovorming.Hoewel tegen de huidige situatie verschillend wordt aan-gekeken, is er een brede overeenstemming over de vol-gende drie constateringen:a) Sinds 1990 zijn de huren in Nederland al flink toege-nomen, sneller dan de inkomens zijn gestegen.Gevolg: de netto huurquotes zijn gemiddeld toegeno-men van 19,7% in 1990 tot 23,9% in 2002.^Modernisering huurbeleid: de Huurbrief12]SIn november 2004 publiceerde minister Dekker haar brief met de 'uitwerkingvoorstellen modernisering huurbeleid', de zogeheten Huurbrief. De moderniseringvan het huurbeleid wordt in een aantal onderdelen uitgewerkt.7. Vergroting van het geliberaliseerde gebied van 5% naar 25%Bij het bepalen van het nieuwe te liberaliseren gebied, kiest de minister voor deWOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken), omdat deze waarde het beste demarktpotentie van woningen weergeeft. Er is gerekend met een landelijk unifor-me grens van 115.000 (WOZ peildatum 1 januari 1999), met een marge van _15.000 naar boven en beneden, afhankelijk van de regio. Het aantal geliberali-seerde huurwoningen zai toenemen van 150.000 woningen tot 750.000 wonin-gen, waarvan 500.000 in het bezit van de woningcorporaties en 250.000 in hetbezit van commerciele en particuliere verhuurders.De vergroting van het geliberaliseerd gebied zaI per 1 juli 2006 ongefaseerd wor-den ingevoerd. Voor huurders zonder huursubsidie zaI gedurende vier jaar eenovergangsregime gelden. In die periode zaI de maximaal toegestane huurstijgingstap voor stap toenemen:Tijdvak vanaf 1 juli2006200720082009Maximale huurstijging per woninginflatie + 2,0%inflatie + 3,0%inflatie + 3,5%,inflatie + 4,0%De huursubsidieontvangers in het te liberaliseren gebied behouden hun recht ophuursubsidie. Voorts geldt voor hen de regulering van de jaarlijkse huurstijgingen.Woningcorporaties mogen bij huurcontracten voor nieuwe woningen vrijwilligehuurprijsregulering overeenkomen. Geregeld zaI worden dat in dergelijke gevallenook huursubsidie kan worden toegekend.2. Modernisering van liet woningwaarderingsstelselEen erkend zwakke stee van het woningwaarderingsstelsel is de wijze waarop delocatie en de woonomgeving doorwerken in de huuraanpassing. MevrouwDekker kiest voor de WOZ-systematiek, hetgeen bijdraagt aan de onderlinge ver-gelijkbaarheid van huur- en koopwoningen en daarmee aan de transparantie vande woningmarkt. De WOZ-waarde zai worden ingevoerd voor de waarderingvan woonomgeving en woonvorm. Daarnaast wordt het waarderingsstelsel aan-gepast om kwalitatieve tekortkomingen en luxe en maatschappelijke gewenstevoorzieningen beter te verdisconteren. Het nieuwe stelsel zaI per 1 juli 2006 wor-den ingevoerd.3. Jaarliflo^^sfW^16]01sao>Moo>obouwinitiatieven af. Allereerst is er het al genoemdegebrek aan bouwrijpe grond sinds VINAC (ActualiseringVierde Nota Extra) en VIJNO (Vijfde Nota RuimtelijkeOrdening). De Nota Ruimte, alweer getuigend van eenpragmatische instelling bij minister Dekker, biedt letterlijkmeer ruimte aan bouwinitiatieven, maar het zai nog velejaren duren, voordat er voldoende bouwrijpe grondbeschikbaar is en voordat woningcorporaties een positieop de grondmarkt hebben. Tlians zijn het vooral ontwik-kelaars die grondposities hebben. Hun grondexploitatie isvooral gericht op de bouw van middeldure en dure koop-woningen. Echter, naar dure koopwoningen bestaat thans(ondanks de lage hypotheekrente) weinig vraag.Daarnaast zijn er tal van contra-indicaties voor nieuw-bouwactiviteiten. Het kabinet-Balkenende II tornt aan dehuursubsidies: dat maakt zeker een derde van de huurders(een op de drie huurders ontvangt thans huursubsidie)kopschuw. Er wordt bezuinigd op het InvesteringsbudgetStedelijke Vernieuwing en op de sociale pijier van het gro-testedenbeleid. Dat remt de stedelijke vernieuwing af. HetBBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) gaat op de hel-ling. Woningcorporaties moeten zich splitsen in een moe-der met publieke taken en een of meer dochters metmarktactiviteiten. Die dochters moeten vennootschapsbe-lasting gaan betalen. Juist hier zullen bouwactiviteitenmoeten plaatsvinden. Belastingen remmen de nieuwbouwaf. We zien dat het kabinetsbeleid nieuwbouwinitiatievenafremt en oneigenlijke koppelingen legt tussen huurbeleiden nieuwbouw.Mijn advies aan de woningcorporaties: trekt u zich van aldeze schijnbewegingen en ongerijmdheden niets aan.Neem juist nu bouwinitiatieven: de lange rente is extreemlaag, u heeft de financien beschikbaar, er is alom vraag enu kunt marktactiviteiten en maatschappelijke opgavenprachtig integreren. Bovendien schept nieuwbouw op denduur meer ruimte voor stedelijke vernieuwing die nu doorde krapte op de stedelijke woningmarkt dreigt vast telopen. Zet alles op alles om bruikbare woningbouwiocatieste verwerven.Huurliberalisering en huursubsidieringVrijere huren vormen een bom onder de huursubsidie-uit-gaven. Die stijgen ceteris paribus toch al onevenredig sterkin economisch slechte tijden. De huursubsidie-uitgavenvormen ongeveer de helft van het hele VROM-budget.Ook het kabinet-Balkenende II kent de spelregel dat eendepartement dat financiele tegenvallers ondergaat, dezezelf moet compenseren. Stijgende huursubsidie-uitgavenleiden tot een slachting op de rest van de VROM-begro-ting. Vandaar de passage in het Hoofdiijnenakkoord overde bezuinigingen op de huursubsidie, die vorig jaar ookzijn doorgevoerd. Minister Dekker had geen keus, ook alweet zij dat bezuinigingen op huursubsidies de laagstbe-taalden treffen, bovendien op een ongunstig momentworden doorgevoerd: in tijden van dalende koopkracht.Minister Dekker moet in 2004 aangenaam zijn verrastdoor Aedes, de vereniging van woningcorporaties die aan-gaf graag meer vrijheid in het huurbeleid te willen enbereid was de huursubsidieontvangers te ontzien door een'doelgroepkorting'. De Huurbrief spreekt van een bijdragevan 250 miljoen aan de betaalbaarheid, op te brengendoor alle verhuurders, lees: de corporaties. De uitvoeringvan de huursubsidieregeling verhuist van het ministerievan VROM naar Financien. Van dit laatste departement isbekend dat het de huursubsidiering als openeinderegelingwil dichtschroeien. Het lijkt erop dat dit nu via de woning-corporaties gaat gebeuren. Dat beperkt op termijn deinvesteringscapaciteit van corporaties aanzienlijk," hetgeennieuwbouwinitiatieven frustreert en de zelfstandigheid vancorporaties reduceert. Zij gaan weer ouderwets fungerenals bijkantoor van de overheid, deze keer niet van VROMmaar van Financien. Hier wordt een onhoudbaar systeemaangekondigd. Commerciele verhuurders zullen het mee-betalen aan de huursubsidiering boycotten.Woningcorporaties zullen elk jaar meer moeten bijpassenen komen in een beleidsveld terecht waar de overheid hetprimaat hoort te hebben: herverdeling van welvaart.In 2004 heeft Aedes 27,5 miljoen euro aan het ministerievan VROM beschikbaar gesteld om de minister in staat testellen om in december 2004 aan huursubsidie-ontvangerseen eenmalige uitkering te doen van circa dertig euro. DeIVBN, waarvan de leden in 2004 een reguliere huurverho-ging van gemiddeld 2,9% hebben doorgevoerd, maakteongeveer 0,5 miljoen euro aan de minister over. De bijdra-ge vanuit de particuliere beleggers (achterbanVastgoedbelang) van circa 1,5 miljoen euro bleek nage-noeg oninbaar te zijn en is uiteindelijk voor rekening vanAedes en IVBN gekomen.' Vicevoorzitter Menno Maas(IVBN) zei hierover: 'In tegenstelling tot wat er nodig is opde huurwoningenmarkt, heeft de politick haar greep op dehuurwoningenvoorraad verder verstevigd, tenA/ijI juist hettegenovergestelde, namelijk meer marktwerking en libera-lisatie van het huurbeleid, nodig is. Dat was dus eens,maar nooit meer'.IVBN vindt dat inkomensondersteuning via de huursubsi-die uit de algemene belasting door iedereen moet wordenopgebracht.In een persbericht van 19 november* meldt de IVBN: 'Deintroductie van een bestemmingsheffing roept grote weer-stand bij beleggers op. Beleggers willen investeren en deminister moet daarvoor het investeringsklimaat verbeterenen niet verslechteren door een heffing te introduceren'.Eigenlijk is het vreemd dat Aedes niet een gelijkluidendpersbericht heeft verstuurd.Huursubsidie toe aan drastische revisieHet voornemen om de huren te beheersen van woningenwaar de bewoners huursubsidie ontvangen, leidt ertoe dater een toenemende kloof gaat ontstaan in huurontwikke-ling tussen woningen met en zonder huursubsidieontvan-gers. Dat belemmert de doorstroming en nodigt uit totfraude en illegaliteit. Het middel is hier erger dan de l