NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)DE HUIZENBANKNWB^BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORBij de financiering van bouwprojecten zult u regelmatig de Nederiandse Waterschapsbank tegenkomen. Groot gewordendoor de financiering van waterschappen, hebben we onze focus door de jaren been verbreed. Met gevolg dat deverstrekking van middelen voor o.a. woningbouwprojecten, zorginstellingen en gemeenten voor ons inmiddels eennormale zaak is geworden. Net zoals de zekerheid die alleen een Triple-A bank u kan garanderen. Met maximaleaandacht en minimale kosten bieden wij onze opdrachtgevers een scherpe tariefstelling die u 24 uur per dag onlinekunt opvragen. Daar zijn we net zo trots op als de corporatie die bij ieder project weer de eerste woning oplevert.NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-41662 66, E-MAIL INFO@NWB.NL, WWW.NWB.NLDE NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK BOUWT MEE AAN EEN MOOIERE WERELDTijdschrift voor de Volkshuisvestinglie jaargang, juni 2005, rummer 3Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNIROV, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.niBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, AAarja Elsinga,Inge Drontmann, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Ton Rutjens, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Sako Mustard, Jan van WeesepRedactieraad Tineke Booi, Peter Dordregter,Jaap AAodder, Len de Klerk, Peter Kuenzli,Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 91,27 per jaar en voor stu-dent-leden 42,51 per jaar Leden woonachtig inhet buitenland betalen extra administratiekostenper jaar. Losse nummers 15,50.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tei. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNIROV, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukGrafisch Bedrijf Tuijtel, Hardinxveld-Ciessendam5 RedactioneelNog zoveel te doenMarja Elsinga6 Van strategisch voorraadbeleid naar strategisch gebiedsbeleidRogier Noyon10 Het vertrek van cie alloohtone midcienklasse uit A'dam'Zwarte Vlucht'Carola de Croat en Arjen Verweij16 ColumnDe erfenisHan Michel18 Valkuilen en vooroordelenCorporaties en bewonerscommissies bij herstructureringPirn Haket2 2 Oude bomen moet je niet verplantenSandra Kessels en Vincent Smit26 Eerste projecten gerealiseerdAUergeenarme woningenEls de Jong, Mielt%-in-*m^*?S**'?^dergelijke. Wie het zich kon veroorloven, trok de wijk uit;degenen die bleven, hadden niet altijd het beste met hunomgeving voor. In termen van de zes beoordelingscriteriahadden we te maken met een goede locatie, die echterzijn potenties niet waarmaakte. Het accommodatievermo-gen (veel kleine woningen) was niet al te best, maar daarstond een hoge dierbaarheid tegenover (architectuur enstedenbouw van de Amsterdamse school). Het sociaal pro-fiel Hep hard achteruit, terwiji ook de mimtelijk-economi-sche structuur (slechts functionerend winkelbestand) zeerte wensen overliet. In daze situatie waren het de plannendie de doorslag gaven en een integrate aanpak van deproblemen mogelijk maakten. Voor Het Oosten en anderepartijen was er voldoende perspectief om in de buurt teinvesteren. Omdat de corporaties een kleine positie had-den is veel particulier woningbezit aangekocht. Met alsankerpunten de goede locatie, de hoge dierbaarheid en deambitieuze plannen, kwam het er vooral op aan hetaccommodatievermogen, het sociaal profiel en het ruimte-lijk-economisch profiel te verbeteren. Dus is gekozen voorreconstructie van delen van de pleinwand (dierbaarheid),zijn grotere en duurdere woningen toegevoegd (sociaalprofiel) en is actief gestuurd op het winkelbestand en debranchering, waarbij Het Oosten een voortrekkersrol heeftgespeeld (ruimtelijk-economisch profiel). De kunst wasnatuurlijk om de interventies op de verschillende terreinenzo op elkaar af te stemmen dat ze elkaar versterkten.Bovendien was de juiste schaal voor de interventies geko-zen.Een corporatie kan, zonderhaar sociale taak teverwaarlozen, commercielebelangen nastrevenMede dankzij de gekozen aanpak zijn de vastgoedprijzenin deze buurt een aantal jaren achter elkaar het snelstgestegen van de hele stad. Ook als we in aanmerkingnemen dat er een zekere autonome waardeontwikkelingin alle wijken van de gordel 20-40 heeft plaatsgevonden,steekt het AAercatorplein en omgeving hier duidelijkbovenuit. Terwiji tien jaar geleden blijkens enquetes de cri-minaliteit de grootste ergernis vormde in de buurt, voertnu de vertrouwde hondenpoep het lijstje aan. HetMercatorplein is een 'focusgebied' geweest, waar dankzijhet versterken van de positieve kwaliteiten en het com-penseren van negatieve aspecten een succesvolle strategicvan waardeontwikkeling heeft plaatsgevonden. Het enigewat Het Oosten achteraf beter had kunnen doen is hetverkoopbeleid. In plaats van direct te verkopen hadden webeter van de waardeontwikkeling kunnen profiteren als wede eerste jaren hadden verhuurd. Verkopen kan beterminutieus gebeuren als tactiek om de waardeontwikkelingte beinvloeden dan als streven om investeringen directterug te verdienen.ConclusieStedelijke vernieuwing is best te betalen want corporatieszijn rijk. Ze kunnen hun rijkdom vrijmaken door middelvan de verkoop van huurwoningen. Om de opbrengstdaarvan zo hoog mogelijk te laten zijn dient op waarde-ontwikkeling gestuurd te worden. Aangezien locatie debelangrijkste factor is die de marktwaarde bepaalt, is stu-ren op locatiekwaliteit de sleutel om tot waardeontwikke-ling te komen. Strategisch gebiedsbeleid dus.Natuurlijk kunnen we niet altijd tegen de stroom oproeien.De algemene prijsontwikkeling (naar boven of naar bene-den) is een gegeven. Maar de ervaring leert dat de afzon-derlijke gebieden in de stad patronen van waardeontwik-keling laten zien die sterk afwijken van de algemene trend,en die alleen te verklaren zijn uit de kenmerken van diegebieden zelf. Hier verkeert een corporatie in de gelukkigeomstandigheid dat zij zich voor lange tijd aan een gebiedkan verbinden, de golfslag van waardeontwikkeling kanafwachten en die ook zelf kan beinvloeden. Daarmee slaatzij twee vliegen in een klap: de leefkwaliteit voor de bewo-ners verbeteren en uiteindelijk de verhoogde marktwaardedie daar het gevolg van is incasseren.Een strategie die gericht is op waardeontwikkeling op delangere termijn impliceert ook dat projectontwikkeling nietgebeurt voor de actuele marktvraag van dit moment, maarvoor die van later Immers, nieuwe woningen, ook sociale-huurwoningen, worden mettertijd verkocht, en dienen duskenmerken te hebben die kopers van over tien a twintigjaar waarderen. Het zijn als het ware uitgestelde marktwo-ningen. Wat dat betreft hebben we leergeld betaald metde naoorlogse portiekwijken, die destijds precies beant-woordden aan de vraag, maar nu verouderd zijn. Hetaccommodatievermogen van deze wijken is zo gering datze op grote schaal gesloopt worden. Dat is geen waarde-ontwikkeling maar kapitaalvernietiging.Nu kennen we de marktvraag van de toekomst niet. Wemoeten ook geen pogingen te doen om die te voorspel-len. Beter is het om nieuwbouw een groot accommodatie-vermogen mee te geven, zodat de toekomstige vraag, ofhet nu om wonen of bedrijven gaat, erin opgevangen kanworden. Het Oosten bouwt daarom de komende jarennogal wat 'solids': functievrije gebouwen met een royalemaatvoering waarin alles kan. Het is de bedoeling datdeze solids over 100 a 200 jaar nog steeds functioneren eneen vanzelfsprekend onderdeel vormen van de stedelijkesamenleving. Daarmee passen gebiedsontwikkeling enprojectontwikkeling in een investeringsstrategie voor delange termijn.0)aaJ3o>o?aHet vertrek van de allochtone middenklasse uit A'dam'Zwarte Vlucht'lllustratieMarieke van DitshuizenAmsterdamKlassieke allochtonen wonen sterk geconcentreerd in de vier grote steden. Zij lijken de laatste jarenevenwel steeds vaker vanuit de concentratiewijken naar de regio te verhuizen. Deze suburbanisatie-stroom bestaat vooral uit de allochtone middenklasse. Net als de autochtone huishoudens in de voor-gaande decennia, verlaten nu ook de meer welvarende allochtone huishoudens in toenemende matede grote stad. Kan hier gesproken worden van een 'zwarte vlucht'?oo[101aa90>IHOo>Carola de GrootVrije Universiteit, AmsterdamArjen VerweijMinisterie van VROM/ Directoraat-GeneraalWonen, Den Haag IIn Nederland wonen ruim 1,1 miljoen klassiekeallochtonen.' Deze groep kent een sterke gericht-heid op de vier grote steden (G4): ongeveer 44%woont in een van de G4.^ Binnen deze grote stedenwonen klassieke alloclitonen vervolgens weer geconcen-treerd in bepaalde wijken. Zo behoort in de Amsterdamsebuurtcombinatie De Kolenkit, gelegen in stadsdeel Bos enLommer, maar liefst 65% van de bevolking tot deze cate-gorie, terwiji ongeveer een kwart van de Amsterdamsebevolking tot de klassieke allochtonen gerekend kan wor-den.' Er is derhalve sprake van ruimtelijke concentratie opalia schaalniveaus: in West-Nederland, daarbinnen in deG4 en vervolgens weer in een relatief beperkt aantal wij-ken.Hoewel soms verondersteld wordt dat klassieke allochto-nen een voorkeur hebben om bij elkaar te wonen vanwe-ge de voordelen die het wonen in concentratiewijkenopievert (bijvoorbeeld de aanwezigheid van etnisch-speci-fieke voorzieningen), moet het urbaan geconcentreerdelocatiepatroon toch vooral verklaard worden vanuit debeperkte mogelijkheden die allochtone huishoudens heb-ben.* Hun gemiddeld lagere opieiding en daarmee samen-hangend slechtere arbeidsmarkt- en inkomenspositie, leidtertoe dat een kleiner deel van de woningvoorraad bereiktkan worden. Concentraties van (allochtone) huishoudensmet een laag inkomen vinden dan ook logischerwijze hunplaats in gebieden met een concentratie van goedkopehuurwoningen. Vanwege de nadelige sociaal-economischepositie waarin allochtonen verkeren, kunnen zij hun woon-wensen - die in feite nauwelijks afwijken van die vanautochtonen - nu eenmaal moeilijker verzilveren, met alsresultaat ruimtelijke segregatie.Het is de grote vraag of de G4 ook in de toekomst zobelangrijk zullen blijven als vestigingsplaats voor dezegroepen. Op grond van het zogeheten 'ruimtelijke assimi-latiemodel',^ dat in feite ten grondslag ligt aan de 'zwartevlucht', kan namelijk worden verondersteld dat met eentoenemende integratie, allochtonen vanuit de concentra-tiewijken naar betere wijken - onder meer in de suburbanegemeenten - zullen verhuizen. De toenemende structuredintegratie (sociaal-economische positie) schept de moge-lijkheid hiertoe en de toenemende sociaal-culturele inte-gratie (weike onder andere tot uiting komt in de informelecontacten met autochtonen) de behoefte.Vanuit de steden worden recent signalen gehoord dat ereen groeiend aantal allochtonen naar de regio verhuist. Pitmaakt de vraag actueel in hoeverre deze verhuisstroomdaadwerkelijk uit de meer welvarende allochtonen bestaaten wat de achterliggende factoren zijn van deze opko-mende suburbanisatietendens. Deze vragen wordenbeantwoord in dit artikel, dat is gebaseerd op het onder-zoek dat De Groot in 2004 uitvoerde."^ Daarbij wordentwee sporen gevolgd: via data-analyses wordt de omvangvan verhuisstromen in kaart gebracht, tenwijl via eenenquete onder recent verhuisde Surinamers inzicht wordtverkregen in achtergronden en motieven van de verhui-zers.VerhuisstromenWe beginnen met het in kaart brengen van verhuisstor-men, met als achterliggende vraag of er daadwerkelijksprake is van een toenemende verhuisstroom naar deregio.' Uit de cijfers blijkt dat wanneer klassieke allochto-nen verhuizen, zij er steeds minder vaak voor kiezen om inAmsterdam te blijven. Zo verhuisden in 1994 nog 27.747klassieke allochtonen binnen Amsterdam, tenwijl dit aantalin 2003 was gedaald tot 21.632. Dit hoeft uiteraard niet tebetekenen dat er vaker naar de regio verhuisd wordt; 66k1 2 1Figuur 1Suburbanisatiestroomvanuit Amsterdamnaar etnische groep1994 en 2003 (abs).Bron: O&S Amsterdam80007000 4o>?aueo>uverhuizing naar de rest van Nederland of het buitenlandbehoort tot de mogelijkheden. Echter, klassieke allochto-nen blijken bij nadere analyse wel degelijk in toenemendemate naar de regio te verhuizen. In vergelijking met 1994was de suburbanisatiestroom van klassieke allochtonen in2003 ruim 2,5 keer zo groot (zie figuur 1). Opmerkelijk isdat ondanks hun gemiddeld slechtere maatschappelijkepositie, ook de Mediterrane groepen in toenemende matenaar de regio verhuizen. Vooral Turken hebben wat ditbetreft een grote inhaalslag gemaakt: in vergelijking met1994 is de verhuisstroom naar de regio bijna vijf keer zogroot geworden.In vergelijking met 1994 isde verhuisstroom naar deregio bijna vijf keer zo grootgewordenWanneer klassieke allochtonen naar de regio verhuizen,komen zij vooral terecht in de grote regiogemeenten. Metname Almere is daarbij erg in trek: van de Surinamers enAntillianen die naar de regio verhuizen, komt maar liefstzestig procent in deze plaats terecht. Bij de autochtonen isdit in veel mindere mate het geval: nog geen achttien pro-cent van de autochtonen die Amsterdam verlaten, verhuistnaar Almere.Bovendien blijkt Almere een toenemende popuiariteit tegenieten onder klassieke allochtonen, terwiji het aantalautochtonen dat naar Almere verhuist juist is afgenomen.Hierdoor is de samenstelling van deze suburbanisatie-stroom in de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd; terwijiin 1994 nog twee derde van de suburbanisatiestroom naar1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003i:;;,",;::;:;iFiiirlriHtriHrs ^Antillianen1 1 Marnkkanpn 1 iTiirkPn^?--Autochtonen --?-- Overige allochtonenAlmere uit autochtonen bestond, was dit aandeel in 2003gedaald tot nog geen derde. Klassieke allochtonen vormendus een zeer belangrijke en in belang toenemende groepin de totale verhuisstroom van Amsterdam naar Almere: in2003 verhuisden zelfs meer Surinamers dan autochtonennaar Almere (1.292 versus 1.189).Als we vervolgens inzoomen op het gemeentelijke niveau,blijkt dat klassieke allochtonen vooral vanuit de concentra-tiewijken naarde suburbane gemeenten verhuizen: bijnazestig procent van de verhuizers is afkomstig uit een zoge-heten concentratiewijk." Dat is geen onverwacht resultaataangezien een groot deel van deze bevolkingscategone -per definitie - woonachtig is in deze wijken. Eigenlijk wordthet pas interessant als het aandeel in de verhuisstroomvoor een onevenredig groot - of laag - aandeel uit dezegebieden afkomstig is, als met andere woorden bewonersvan de concentratiewijken bijvoorbeeld over- of onderver-tegenwoordigd zijn in de verhuisstroom.Wanneer we voor deze oververtegenwoordiging controle-ren blijkt dat de klassieke allochtonen uit de Amsterdamseconcentratiewijken in de verhuisstroom naar de regioslechts licht oververtegenwoordigd zijn. Vanuit de laaggeconcentreerde - 'witte' - wijken verhuizen ze verhou-dingsgewijs juist minder naar de regio, terwiji de verhuis-stroom uit de gemengde wijken evenredig is (zie figuur 2).Er is met andere woorden sprake van een betrekkelijkevenwichtige verhuisstroom.Wat zijn nu de gevolgen van de verhuisstroom van klassie-ke allochtonen van Amsterdam naar Almere, met betrek-king tot de etnische concentratie van de woonwijk? Zijnde klassieke allochtonen als groep nu minder geconcen-treerd gaan wonen, zoals het ruimtelijke assimilatiemodelveronderstelt?Van de allochtone verhuizers naar Almere is zo'n 65%afkomstig uit een Amsterdamse concentratiewijk, terwijiongeveer 47% in een Almeerse concentratiewijk terechtkomt. Een ongeveer gelijk aandeel komt in de gemengdewijken terecht. Als groep zijn de klassieke allochtonen dusminder geconcentreerd gaan wonen. Hierbij is in feitesprake van een tweetal effecten. Enerzijds komen deallochtone verhuizers - zoals hiervoor is aangegeven -vaker in de witte en gemengde wijken te wonen. DeAlmeerse concentratiewijken zijn bovendien aanmerkelijk'witter' dan hun Amsterdamse equivalent. Een Amster-damse concentratiewijk bestaat voor minimaal 33% uitklassieke allochtonen, terwiji in Almere een wijk tot deconcentratiewijken wordt gerekend wanneer minimaaltwintig procent van de wijkbevolking tot de klassieke all-ochtonen behoort.'Het zijn vooral de Surinamersdie vanuit Amsterdam naarAlmere verhuizenVerhuizingen van Surinamers naar AlmereAlmere is dus een belangrijke verhuisbestemming voorklassieke allochtonen. Hoewel ook de mediterrane groe-pen steeds vaker hun weg weten te vinden naar dezegemeente, zijn het toch vooral de Surinamers die vanuitAmsterdam naar Almere verhuizen. Interessant is nu devraag weike Surinamers nu naar Almere verhuizen. Is hetvooral de Surinaamse middenklasse die (grotendeels) van-uit de Amsterdamse concentratiewijken naar Almere ver-huist, of weten ook minder welvarende Surinamers te'ontsnappen' aan hun leefmilieu?Uit een enquete onder 250 Surinamers die in 2003 vanAmsterdam naar Almere zijn verhuisd." blijkt dat deSurinaamse suburbanisatiestroom naar Almere voor eengroot deel bestaat uit gezinnen met kinderen: het betreftmaar liefst zeventig procent van de gevallen. Bij ongeveereen kwart van de verhuisde Surinaamse huishoudens gaathet om een eenoudergezin. Deze eenoudergezinnen beho-ren grotendeels tot de lagere-inkomensgroepen, terwiji deandere ('standaardgezinnen' bestaande uit een vader,moeder en kinderen) gezinnen vooral tot de middengroe-pen behoren. Hoewel dus ook minder welvarende Surina-mers naar Almere verhuizen, onderscheiden de verhuisdeSurinamers zich grotendeels van de Surinaamse 'achterblij-vers' door een gemiddeld hoger inkomen en een wathogere opieiding.Bij zowel de meer succesvolle Surinamers, als bij de mindersuccesvolle Surinaamse eenoudergezinnen blijken woning-marktkenmerken de belangrijkste verhuisreden te vormen:ruim twee derde van de verhuizingen vindt plaats met hetoogmerk de woonsituatie te verbeteren. Deze woonambi-ties - denk aan de wens voor een betaalbare(koop)woning, een grotere woning en een mooie en rusti-ge woonomgeving - kan deze groep makkelijker in Almeredan in Amsterdam verzilveren. Het overgrote deel van deverhuizingen is dan ook terug te voeren op het (kwalitatie-ve) verschil in de woningvoorraad tussen Amsterdam enAlmere. Surinamers verschillen hierin niet van de doorsneevestigers in Almere. Men verhuist vooral naar Almere van-wege het 'wonen'."Met de verhuizing is de objectieve woonkwaliteit toegeno-men waardoor daadwerkelijk gesproken kan worden vaneen wooncarriere. Deze vooruitgang valt onder meer terugte zien in het gegeven dat de Surinaamse huishoudens2 T0herkoinstKenmerkende vestigings-milieus in Almere voorklassieke allochtonenuit Amsterdam,(foto's: Carola de Groot)[131aasFiguur2Herkomst en evenredig-heidstoets herkomstsuburbanisatiestroomklassieke allochtonen,2003.Bron: O&S AmsterdamOI C-wljkenIL-wijkenI G-'wvljkenevenredlgheldgrotendeels van een meergezinswoning (veelal een flat)naar een eengezinswoning (zie figuur 3) verhuizen.Meer dan de helft van deSurinaamse verhuizers komt ineen koopwoning terecht,terwijl 93% een huurwoningachterlietIDe wooncarriere komt tevens tot uiting in het verschil ineigendomssituatie voor en na de verhuizing: het overgrotedeel (93%) van de Surinaamse verhuizers in het onder-zoek iaat in Amsterdam een huurwoning achter, terwijimeer dan de helft (51 %) van de verhuizers in Almere in9Figuur 3