? ? M*' t.||yi||!j^'1 j^ ?^&K&_'(/> oktobeif r /a --) 'HNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORDat wij steeds vaker ziekenhuizen financieren is een feit. Groot geworden met de financiering van de waterschappen hebbenwe onze focus door de jaren heen met succes verbreed. Met als gevolg dat de financiering van zorginstellingen, woningbouw-corporaties en gemeenten voor ons inmiddels een normale zaak is geworden. Net als de zekerheid die alleen een Triple-A banku kan garanderen. Met maximale aandacht voor eUaMoo>?aSabine ten BrinkeOntwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam(OGA)Foto's: Ellen Houtman, Den HaagOntwikkelaars en organisaties als de VerenigingEigen Huis beweren dat het hen in concreteprojecten onmogelijk wordt gemaakt de zogewenste woningen spoedig te realiseren, ondanks deenorme vraag. Zij stellen dat de hoge huizenprijzen, endaardoor de lage afzetcijfers, een gevolg zijn van de hogegrondkosten, die slechts bedoeld zijn om de gemeentekaste spekken.De werkelijkheid is, zoals zo vaak, een stuk genuanceerder.In de eerste plaats zijn de grondprijzen afhankelijk van dewoningprijzen en niet andersom. In de tweede plaats zijnde grondopbrengsten nodig voor de ontwikkeling vangebieden. In dit artikel zullen deze twee stellingen wordentoegelicht aan de hand van de situatie in Amsterdam.Vervolgens zai kort worden stilgestaan bij de manier waar-op de gemeente Amsterdam de woningproductie eenpositieve impuls wil geven.Relatie verkoopprijzen en grondprijzenAmsterdam voert, net als veel andere Nederlandse steden,een functioned grondprijspolitiek. De waarde van degrond wordt ontleend aan de bestemming die er op gere-aliseerd mag worden en de opbrengsten die deze bestem-ming genereert. Zoals de econoom Ricardo al aangaf is deprijs van graan niet hoog omdat de grond duur is, maar degrondwaarde hoog omdat de graanopbrengsten hoog zijn.In Amsterdam worden de grondprijzen voor de commerci-ele woon- en werkfuncties bepaald op basis van de residu-ele grondprijsmethode.' Het werken met residuele grond-prijzen is een algemeen geaccepteerde keuze, getuige hetConvenant Cemeentelijk Grondprijsbeleid en Woning-kwaliteit waarin overheid (VNG (Vereniging NederiandseGemeenten) en het ministerie van VROM) en marktpartij-en (Neprom en NVB (Nederlandse Vereniging van Bouw-ondernemers)) aangegeven hebben voorstander te zijnvan een residuele grondprijsbepaling. Bij deze methode isde grondprijs van een vastgoedobject gelijk aan het ver-schil tussen de commerciele waarde en de stichtings-kosten.^ De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bij-komende kosten, waaronder de winstmarge voor de ont-wikkelaar Bij het bepalen van de residuele grondprijswordt dus rekening gehouden met een normaal rende-ment voor de ontwikkelaar Logischerwijs leidt een grond-prijs die onder de residuele grondprijs ligt tot een over-winst bij ontwikkelaars. De verkoopprijs wordt immersdoor de markt gedicteerd, waardoor het voordeel van eenlagere grondprijs niet bij de consument terecht zaI komen.De onderhandelingen over de grondprijzen vinden plaatsvoordat met de bouw van een project wordt begonnen.Op dat moment zijn de daadwerkelijke verkoopprijs enstichtingskosten meestal nog niet bekend. Dit betekent datde gemeente Amsterdam werkt met genormeerde residue-le grondprijzen. Voorafgaand aan de realisatie van eenproject maakt de gemeente een inschatting van de markt-waarde op basis van marktonderzoek. Daarvan wordenvervolgens de stichtingskosten afgetrokken, waarbijgebruik wordt gemaakt van referenties van gebouwen.Het residu dat dan overblijft is de genormeerde residuelegrondprijs. Bij woningbouw zijn factoren als locatie, bouw-vorm en segment (koop of markthuur) bepalend voor dehoogte van zowel de verkoopprijzen als de stichtings-kosten, waardoor de grondprijzen een grote differentiatievertonen binnen Amsterdam (zie kader 1).In de periode 1995-2002bevond de Amsterdamsewoningmarkt zich in een staatvan constante oververhittingOntwikkeling van de marktprijzen en de grondprijzenIn de periode 1995-2002 bevond de Amsterdamsewoningmarkt zich in een staat van constante oververhit-ting. Door de lage rente, de stijgende beurskoersen entoenemende arbeidsparticipatie was het voor consumen-ten gemakkelijk om veel geld te lenen. Vanwege de hoog-conjunctuur wilde en durfde iedereen dat ineens ook. Hetaanbod bleef echter achter bij deze vraag. Als gevolg hier-van zijn de prijzen van appartementen en vooral eenge-zinswoningen in deze periode werkelijk geexplodeerd. Deprijzen voor meergezinswoningen stegen in deze periodemet zo'n 60%, terwijl de prijzen voor eengezinswoningenmeer dan verdubbelden. Deze stijging van de markt-waarde van woningen was groter dan de ook a! snel stij-gende stichtingskosten. In de residuele methodiek bete-kende dit dat ook de grondopbrengsten aanzienlijk kon-den stijgen.1. Verschil in grondprijzen voor woningbouwIn Amsterdam varieert; de marktwaarde van woningen stevig over verschillende delen van destad. Daarnaast maakt het voor de waarde van een woning ook een verschil of deze verkochtwordt of verhuurd, omdat de beleggingswaarde meestal lager is dan de verkoopwaarde vaneen vergelijkbare woning. Bij de stichtingskosten geldt dat deze meestal lager zijn voor eenwoning die wordt gebouwd op een uitleglocatie buiten de ring dan voor een woning bij eeninvulproject in het centrum. Uiteraard bestaan er ook verschillen in zowel marktwaarde alsstichtingskosten tussen eengezinswoningen en appartementen. Daarom is de range aanresiduele grondprijzen voor woningbouw groot. In de onderstaande tabel worden hiervanenkele voorbeelden gegeven.VON-waardeper m^ gbo!J-oever meergezinswoning - huur 2.380(NB. Crondprijzen exclusief 19% BTW en indicatief).Grondprijsper m^ gboOsdorp eengezinswoning - koop 2.200 800Osdorp meergezinswoning - koop 2.200 480Osdorp meergezinswoning - huur 1.870 200Zuidoost eengezinswoning - koop 1.800 500Zuidoost meergezinswoning - koop 1.800 200IJ-oever meergezinswoning - koop 2.800 90055013]SaHet feit dat gemeenten konden profiteren van zeer sterkstijgende residuele grondprijzen in deze periode is teverklaren door liet zogenaamde hefboomeffect: relatiefkleine veranderingen in de marktwaarde en stichting-kosten leiden tot grote veranderingen in de residuelegrondprijs (zie kader 2). Het hefboomeffect heeft overi-gens ook een keerzijde, die grote risico's voor gemeen-telijke plannen met zich meebrengt; een geringe daling2. Voorbeeld: hefboomeffect bij residuele grondprijzenBij veranderingen in de parameters die onder de grondprijzen liggen is sprake van een Inef-boomeffect, omdat kleine veranderingen in de verkoopw/aarde en stictitingskosten grotegevolgen hebben voor het residu, de grondprijs. Een relatief kleine procentuele stijging van deverkoopprijs resulteert bij gelijkblijvende stichtingskosten dus in een veel grotere procentuelestijging van de residuele grondprijs. Onderstaande schema toont dit aan.Voorbeeld van hefboomeffect van de residuele methodeVON-waarde StichtingskostengrondprijsResiduelePeiljaar 0 200.000Peiljaar 1 250.000Procentuele stijging 25%150.000 165.00010%50 85.00070%.000 1[141ai3Uiteraard geldt het hefboomeffect ook omgekeerd: een relatief kleine procentuele daling vande verkoopprijs, resulteert bij gelijkblijvende stichtingskosten dus in een veel grotere procentu-ele daling van de residuele grondprijs. En bij stijgende stichtingskosten zai de residuele grond-prijs nog sneller dalen.van de verkoopprijzen kan bij gelijkblijvende of stijgendestichtingskosten een grote daling van de grondopbreng-sten betekenen. Dit is aan de orde nu de vette jaren alweer enige tijd achter ons liggen en de situatie op dekoopwoningenmarkt veranderd is. De recente economi-sche teruggang heeft het consumentenvertrouwen eengevoelige knauw gegeven. Voor woonconsumentenspeelt dit mee bij de beslissing om al dan niet eenwoning te kopen. De lage rentestand is er de oorzaakvan dat er nog steeds een aanzienlijke vraag naar koop-woningen is. Door de grotere onzekerheden zoekenpotentiele woningkopers nu echter ook naar zaken waarze vastigheid aan kunnen ontlenen. Ze kopen daaromhet liefst pas als ze hun eigen woning hebben verkocht,zodat ze niet met dubbele lasten komen te zitten enzekerheid hebben over het bedrag dat ze kunneninvesteren. Daarbij is de indruk dat consumenten scher-per onderhandelen bij de aankoop van een woning in debestaande bouw en in de nieuwbouw rustig wachten opprijsdalingen. Dit heeft in Amsterdam geleid tot een sta-bilisatie en op veel nieuwbouwiocaties tot een dalingvan de verkoopprijzen. En aangezien de stichtingskostenwe! toenemen, staan de residuele grondprijzen sterkonder druk.Nut en noodzaak vangrondopbrengstenDe gerealiseerde grondprijzen vormen voor de gemeentede grondopbrengsten, maar hebben (omdat ze residueelbepaald worden) geen relatie met de daadwerkelijkegrondkosten die de gemeente maakt om gebieden totontwikkeling te kunnen brengen. Ditzijn kosten vooronder meer planontwikkeling, het bouwrijp maken en uit-geven van grond, maar ook voor het verwerven, slopen ofherbestemmen van bestaande bebouwing, de aanleg vanwegen, bruggen en de (her)inrichting van de openbareruimte. Een grondexploitatie, waarin grondopbrengsten engrondkosten die de uitvoering van een plan voor degemeente met zich meebrengen staan weergegeven, kandaardoor een overschot of een tekort kennen. Vereveningvan winst- en verliesgevende plannen binnen de gemeen-te maakt het mogelijk om ook plannen met een negatievegrondexploitatie uit te voeren. Wei is het zo dat over dehele stad genomen het saldo van de grondopbrengstenuiteindelijk genoeg moet zijn om alle te maken kosten tedekken, anders wordt de ontwikkeling van gebiedenfinancieel onmogelijk. Over het algemeen geldt inAmsterdam dat de meeste woningbouwprojecten tekortenkennen. Winsten worden met name gegenereerd in pro-jecten met veel kantoren of dure woningen op gewildelocaties, omdat deze functies een relatief hoge grondop-brengst kennen.Reeds gerealiseerde en nog te realiseren overschotten entekorten op gebiedsontwikkelingen brengt Amsterdamonder in een vereveningsfonds (zie kader 3), dat bedoeldis om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken en risicovolleprojecten in goede financiele banen te kunnen leiden.Voorbeelden van zuike projecten zijn de herstructureringvan de Bijimermeer en de ontwikkeling van IJburg, deZuidas en de Zuidelijke IJ-oever. Alleen doordat degemeente de winsten uit projecten met een positievegrondexploitatie hierop kan inzetten, is Amsterdam in staatom deze projecten tot een goed einde te brengen. Ook detekorten die ontstaan bij plannen met een groot aandeelminder draagkrachtige functies, zoals sociale-huurwonin-gen en sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordenverevend binnen dit tends. Het is dus een ruim verbreidmisverstand dat de grondkosten van sociale-huurwonin-gen worden omgeslagen naar vrije sectorwoningen en datde grondprijs van een vrije-sectorwoning daarom te hoogis. De grondprijs van een vrije-sectorwoning wordt residu-eel bepaald en is niet afhankelijk van hoge kostenposten ineen grondexploitatie. Wei is het zo dat grondexploitatiesmet veel vrije-sectorwoningen positief of minder negatiefuitvallen.Saldo-ontwikkeling van degrondexploitatiesAan het eind van de twintigste eeuw stegen de grondop-brengsten in veel grondexploitaties sterker dan de grond-Wat gebeurt er met de grondopbrengsten?Het Vereveningsfonds is een voorziening bij het Ontwikkelingsbedrijf voor de verevening tussen verlies- en winstgevende plannenvan de centrale stad en de stadsdelen. Het Vereveningfonds wordt gevuld met de inkomsten uit positieve grondexploitaties, voor-namelijk uit de ontwikkeling van kantoorlocaties. in het fonds zat eind 2004 888 miljoen. Dit bedrag is gelieei belegd met reser-veringen, die het de gemeente mogelijk maken om de negatieve grondexploitaties van projecten als iJburg, de vemieuwing van deBijimermeer, het Shellterrein en de herstructurering van bedrijventerreinen te bekostigen. Daamaast worden door het gemeentebe-stuur bedragen toegekend aan specifieke bestemmingen, die niet in de grondexploitatie opgenomen worden, maar die wel essen-tieel zijn voor de ontwikkeling van nieuwe bouwiocaties. Het betreft hier reserveringen voor investeringsprojecten zoals de IJweg,Holterbergweg, Noordzeeweg, natuurontwikkeling IJmeer, verplaatsing van rioolwaterzuiveringsinstallaties, inpassing van de sta-tions van de Noord-Zuidlijn in stadsdeel Noord, warmtelevering IJburg, informatiecentrum IJburg, sociaal-culturele voorzieningenIJburg, de inrichting van park- en natuurzone Amsterdam-Rijnkanaalzone en openbaarvervoerverbinding De AkerIn de bestuursperiode van 1998 tot 2002 is circa 300 miljoen uit het fonds afgedragen aan de algemene middelen van deGemeente Amsterdam. Dit is bijvoorbeeld besteed aan bodemsanering, sanering van de Diemerzeedijk, aankoop van schoolgebou-wen, nieuwbouw van scholen op IJburg, broedplaatsen, nieuwbouw Amsterdamse Bos, verlaging Nieuwe Leeuwarderweg, ver-keersregelinstallaties en openbare verlichting.kosten. Met name de ontwikkeling van werkgebiedenleverde de gemeente Amsterdam positieve resultaten op.Daamaast zorgden de snel stijgende woningprijzen vooreen verbetering van de doorgaans negatieve grondexploi-tatiesaldi van woningbouwprojecten. Deze voorspoedigegebiedsontwikkelingen en saldoverbeteringen zorgdenvoor meer ruimte in het vereveningsfonds. Dit gaf degemeente speelruimte, die het ten eerste mogelijk maakteom binnen ruimtelijke plannen een hoger kwaliteitsniveaute realiseren. Hierbij moet gedacht worden aan een hogerestedenbouwkundige kwaliteit, bijvoorbeeld door het uit-voeren van een onrendabele ondergrondse parkeeroplos-sing. De extra kosten konden immers gedekt worden metde hogere grondopbrengsten die het plan genereerde. Tentweede was het door verevening mogelijk om ook veelruimtelijke plannen met een negatief resultaat uit te voe-ren. Ten derde was er in de periode tot 2002 na het ver-evenen tussen projecten genoeg vrije ruimte in het ver-eveningsfonds om geld af te dragen aan de algemenemiddelen. Voor dit laatste heeft het gemeentebestuurdestijds bewust gekozen om de ruimtelijke ontwikkeling enandere gewenste ontwikkelingen in de stad een extraimpuls te geven. Dit geld werd gereserveerd voor specifie-ke doeleinden zoals de aanleg van de IJ-weg, de inpassingvan de stations voor de Noord-Zuidlijn in Noord, ontwik-keling van broedplaatsen en Artis.De economische recessie heeft geleid tot lagere grondop-brengsten en een lager uitgiftetempo. Hierdoor is de ruim-te binnen grondexploitaties en het vereveningsfonds ineen snel tempo kleiner geworden. Momenteel zijn inAmsterdam ongeveer 350 plannen in uitvoering. De resul-taten binnen vrijwel alle lopende plannen zijn in een korteperiode aanzienlijk verslechterd. Het gevolg is dat er dekomende jaren binnen het vereveningfonds geen ruimtemeer is om nieuwe negatieve plannen te kunnen uitvoerenen tegenvallers in lopende negatieve plannen op te van-gen.Het huidige tijdsgewrichtDe toepassing van residuele methode is geen exactewetenschap en de hoogte van de grondprijzen maakt altijdonderdeel uit van een onderhandelingsproces. Op deonderhandelingstafel liggen hierbij ook zaken als de kwa-liteit en omvang van een project en de snelheid waarmeeeen project tot stand komt. Het uiteindelijke onderhande-lingsresultaat waarmee de gemeente genoegen neemt, issterk afhankelijk van de bestuurlijke prioriteiten en definanciele ruimte bij de gemeente. In de vette jaren lekende bomen voor woningbouwprojecten tot in de hemel tegroeien: iedere woning werd afgezet en de extra kwaliteitkon vaak bekostigd worden met hogere verkoopprijzen.Daamaast vroeg ook de gemeente bovenwettelijke kwa-liteiten en verrekende dit in de residuele grondprijs, doorrekening te houden met hogere stichtingskosten. Hiervoorbestond de ruimte omdat de gemeentelijke grondopbreng-sten in deze periode toch al sterk stegen, door het eerdergenoemde hefboomeffect.De hoogte van degrondprijzen maakt altijdonderdeel uit van eenonderhandelingsprocesInmiddels is door bovengenoemde ontwikkelingen in defondsen de financiele ruimte bij de gemeente aanzienlijkgeslonken. Omdat de afzet van nieuwbouwwoningen inAmsterdam tegelijkertijd kelderde, waardoor de door deontwikkelaar geeiste voorverkooppercentages niet gehaaldwerden, liep de realisatie van veel woningbouwprojectenvertraging op: over het algemeen zijn ontwikkelaars, cor-poraties en beleggers namelijk nogal terughoudend in hetdoorzetten van potentieel riskante projecten. Bovendien15]a9oHoo:i6iaaakunnen ontwikkelaars voor vergevorderde plannen metveel (deels door de gemeente opgelegde) kwaliteiten geengenoegen nemen met lagere verkoopopbrengsten, omdatdeze nodig zijn cm de door hen gemaakte kosten te dek-ken. Dit leidde en leidt er nog steeds toe dat ze liever deeerder overeengekomen grondprijzen nog eens ter discus-sie stellen. Hierdoor wordt de gemeente geconfronteerdmet moeizame grondprijsonderhandelingen, stagnerendewoningproductie en teruglopende grondopbrengsten. Degrondopbrengsten vormen echter voor de gemeente eenessentiele inkomstenbron die nodig is voor de ontw/ikke-ling van stedelijke gebieden. Juist als de gemeente genoe-gen zou nemen met structureel lagere grondopbrengsten,zou de doorgang van veel projecten in gevaar komen.Voor de korte termijn heeft de gemeente daarom gepro-beerd de woningproductie te stimuleren met tijdelijkeingrepen zoals het toestaan van omzettingen van koop-woningen naar huurwoningen en eenmalige financiele bij-dragen. Voor de langere termijn zijn echter structureleopiossingen noodzakelijk, waaraan zowel de gemeente alsde marktpartijen een bijdrage moeten leveren.Juist als de gemeentegenoegen zou nemen metstructureel lageregrondopbrengsten, zou dedoorgang van veel projectenin gevaar komenGemeentelijke bijdrage aanwoningproductieGedragsveranderingen zijn moeilijk omdat oude gewoon-ten die er door vaste verhoudingen gedurende vele decen-nia zijn ingesleten zich moeilijk laten uitbannen. Zo is dewoningsector van oudsher sterk gereguleerd en werd deoverheid vanuit maatschappelijk oogpunt altijd geacht tezorgen voor een goede woningvoorraad. Dat de rol vande overheid inmiddels over de gehele linie kleiner isgeworden, komt nog niet altijd tot uiting in het loslatenvan oude verantwoordelijkheden. Bestuurders en ambte-naren blijven gevoelig voor het kwaliteitsaspect in plannenen de praktijk van stapeling van kwaliteiten en eisen bijgebiedsontwikkelingen bleef daarom voortbestaan,ondanks dat de gemeente niet meer beschikt over definanciele middelen die ze in het verleden wel tot haarbeschikking had.Nu ook de rek in de grondexploitaties niet eindeloos lijkt tezijn, is een aanpassing van de rolopvatting onontkoom-baar, en moet het eisenpakket evenredig aangepast wor-den. Amsterdam gaat daarom veranderingen in haarwerkwijze aanbrengen, die moeten resulteren in een effici-IPentere planvorming, waarbij scherp wordt gekeken naarbenodigde kwaliteiten, reele eisen worden gesteld, beleideenvoudiger wordt, onderhandelingsprocessen korter wor-den, en het project op het juiste moment aan de markt-partijen wordt overgedragen, zonder overheidsbemoeienis.Dit proces is in Amsterdam inmiddels breed bekend onderde noemer De Grote Vereenvoudiging. Op deze wijzekunnen de grondopbrengsten op peil blijven, terwiji tege-lijkertijd de kosten binnen grondexploitaties zoveel moge-lijk beheerst worden. Deze verandering van beleid met debijbehorende cultuuromslag kost tijd en kan ook niet doorde gemeente alleen bereikt worden. Om de druk op deresiduele grondprijzen te beperken is ook kostenbeheer-sing bij de bouw van de woningen noodzakelijk.Amsterdam heeft daarom de bovenwettelijke kwaliteitsei-sen teruggeschroefd en is ook niet meer bereid financieelbij te dragen aan extra kwaliteiten die een ontwikkelaar ineen project stopt.ConclusieDe veranderende marktomstandigheden hebben ertoegeleid dat de druk op de residuele grondprijzen is toege-nomen en dat de saldi in de grondexploitaties zijn ver-slechterd. In Amsterdam is de ruimte in hat verevenings-fonds in korte tijd sterk afgenomen en de komende jarenbeloven voorlopig geen financiele verbetering. In dit kaderis het verlagen van de grondprijzen (onder hat residueleniveau) voor de gemeente dan ook geen optie. Door hethefboomeffect van de residuele methode voalt ook degemeente de gevolgen van een tegenvallende markt. Methet oog op de financiele haalbaarheid van grondexploita-ties an de noodzaak van gebiedsontvi^ikkeling wordt daar-om in Amsterdam het hele systeem van gebiedsontwikke-ling (van planvorming tot grondprijsbepaling en van afzet-baarheid tot onderhandelingsproces) nauw/keurig geanaly-seerd en gemoderniseerd. Hierbij schuift het kostenbe-wustzijn weer meer naar de voorgrond en zai de gemeen-te haar werkwijze aanpassen. Mat als uitaindelijke doel hetstimuleren van de woningproductia.Noten1. Voor sociaal-maatschappelijke functies, waaronder socialewoningbouw, wordt de residuele methode niet gebruikt, maarhanteert Amsterdam vaste lage grondprijzen, die stadsbreedgelijk zijn.2. In Amsterdam wordt de grond in erfpacht uitgegeven. Voorde bepaling van de residuele grondprijs is dit niet van belang.De grondprijs voor grond in erfpacht en grond in eigendom isnamelijk gelijk.Wilt u reageren op dit artilcel?Ga naar www.nirov.nl/tw -> de stem van de iezeroo[17]aA?oEen vergelijking van opgave, aanpak en resultatenWoningproductie inHelsinki, Amsterdam enStockholmDe woningproductie is al geruime tijd een hot item in Nederland, zo ook in Amsterdam. Destad onplooit tal van initiatieven om de productie op te krikken. Het blijkt dat ook in andereEuropese steden de woningproductie een issue is. De Europese hoofdsteden Helsinki,Amsterdam en Stockholm hebben in een gezamenlijk project kennis en ervaringen uitge-wisseld. Met als doel: kunnen we wat van elkaar leren als het gaat om het bevorderen van dewoningproductie?udCor de JongOntwikkelingsbedrijf Gemeente AmsterdamFoto's (alien Helsinki): Lonneke Bakkeren,Nirovmen kan op het eerste gezicht eenaantal opvallende overeenkomstenconstateren tussen de stedenHelsinki, Amsterdam en Stockholm. Het zijn drie Europesehoofdsteden, van middelgroot formaat. De bevolkingsom-vang varieert van 550.000 in Helsinki tot 720.000 inwo-ners in Amsterdam. De dhe zeehavensteden hebben oudehavengebieden die worden of reeds zljn geherstructureerd.In elk van de drie landen is sprake van een diepgeworteldecultuur van overheidsplanologie. Tevens, en mede als uit-vloeisel daarvan is sprake van een stapeling van regelge-ving. Alledhe de steden hebben een erfpachtstelsel en zezijn ook in belangrijke mate eigenaar van de grond binnende gemeentegrenzen. In Helsinki en Stockholm is circazeventig procent van de grond in gemeentebezit, inAmsterdam ongeveer negentig procent. In Stockholm enAmsterdam is en wordt in principe alle bebouwde^'- ivy 5^ r'.;fs^^w?B*r^*!*^i^(gv^^ 3f^ ~ '^'