heni^uliscussied^genDuwen eti^onenrmNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKES"^^. _>.G EN VOLKSHUISVESTING (NiROV) 'NWB^BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORBij de financiering van bouwprojecten ziilt u regelmatig de Nederlandse Waterschapsbank tegenkomen. Groot gewordendoor de financiering van waterschappen, hebben we onze focus door de jaren been verbreed. Met gevolg dat deverstrekldng van middelen voor o.a. woningbouwprojecten, zorginstellingen en gemeenten voor ons inmiddels eennormale zaak is geworden. Net zoals de zekerheid die alleen een Triple-A bank u kan garanderen. Met maximaleaandacht en minimale kosten bieden wij onze opdrachtgevers een scherpe tariefstelling die u 24 uur per dag onlinekunt opvragen. Daar zijn we net zo trots op als de corporatie die bij ieder project weer de eerste woning oplevert.NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL 070-416 62 66, E-MAIL INFO@NWB.NL, WWW.NWB.NLDE NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK BOUWTMEEAAN EEN MOOIERE WERELDTijdschrift voor de Volkshuisvestinglie jaargang, december 2005, nummer 6Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar5 RedactioneelDe slag om het middenveldVincent SmitHet Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool Nethur.6 Impressie Nirov-discussiedagenWie betaalt het wonen?Andre BuysRedactie-adresNIROV Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent Smit10 Huurvouchers voor maatschappelijk presterenEnno Vitner en Wouter Rohde14 Over speelveld, spelregels, doelen en zelfsturingEffectief ruimtegebruik in het huurbeleidPeter van OsEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Jan Roncken, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Sako Musterd, Jan van Weesep19 Contradictio in terminis of panacee?Naar marktconforme inkomenshurenGuus Haest2 4 ColumnAUe regelingen op de schroothoopPieter BuismanRedactieraad Tineke Bool, Peter Dordregter,Jaap Modder, Len de Klerk, Peter Kuenzli,Carel de Reus, Martin van Rijn26 Betere marktwerking door minder overheid?Vincent Smit en Sandra KesselsSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 91,27 per jaar en voor stu-dent-leden 42,51 per jaar. Leden woonachtig irhet buitenland betalen extra administratiekostenper jaar. Losse nummers 15,50.3 0 Het einde van de wederopbouwLex de Boer34 De verrassende resultaten van een aloude koopvariantBetaalbaarheid middengroepen centraalMaurice van NoordenneOpzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.3 8 ColumnMaak een nieuw BouwfondsSteven l-iol8HISSN 1382-4112? Nirov70 Netwerk Bouwen en Wonen72 Agenda Bouwen en WonenPROPERistokONTWIKKELAARSGecichtevolkshuisvestefrsyProper-Stok is een ontwikkelaar met een uitgesproken taakopvatting instedelijke vernieuwing. We zien onszelf als regisseur van particuliereinitiatieven. In die rol sturen we het proces samen met gemeenten,woningcorporaties, bewoners en ondernemers.Dat doen we met een luisterend oor en met vastberaden hand. 0ns strevenis het optimisme te versterken door bestaande problematiek grondig aante pakken. Na 25 jaar weten we hoe kwalitatieve vernieuwing een positieveimpuls kan brengen op korte termijn en een structurele verbetering oplange termijn.Afhankelijk van plek en opgave komen we tot een afgewogen balanstussen behouden en vernieuwen. Tussen het individuele en het collectievebelang. Tussen wonen. werken, winkelen, onderwijs. sport en recreeren.Complexe tegenstellingen gaan we overigens nooit uit de weg.Integendeel. We laten ons erdoor inspireren. En gaan vervolgens. geleiddoor een heldere visie. doelgericht aan de slag.Dat doen we goed. Sterker nog. Dat doen we het best.PSL ontwUckelt nieuwe perspecHevetiProper-Stok ? Maasboulevard 148 ? Postbus 22050 ? 3003 DB Rotterdam ? Telefoon 010 413 70 50 ? www.proper-stok.nlj REDACTIONEELDe slag om het middenveldWie gaat er over het middenveld vande woningmarkt? Wie liuisvest degrote middenklasse van ons land? Demarlo?oAl met al was de overheersende boodschap dat minderoverheid goed zou zijn voor de knelpunten op de woning-markt. Een tegengeluid was afkomstig van Vincent Smiten Sandra Kessels (VROM-raad). Laten we het kind nietmet het badwater weggooien. Blind de markt volgen isook niet gewenst. Kijk bijvoorbeeld naar de overspanningeind jaren negentig. Wat gewenst is, is een overheid diehaar invloed aanwendt om de scherpe kanten van de con-junctuur af te slijpen. Dit kan bijvoorbeeld door anticyclischte investeren of door bepaalde garanties te bieden.Ondersteuning van de vragersBij alle aandacht voor het bevorderen van de marktwer-king zouden we bijna vergeten dat er een doelgroepbestaat die niet op eigen kracht in zijn huisvesting kanvoorzien. Dat er enige vorm van ondersteuning voor dezegroep moet blijven bestaan, daarover was iedereen hetwel eens. Alleen niet generiek en langs de lijn van hetobject, maar langs de lijn van het subject, de bewonerGuus Haest (Portaal) toonde zich bijvoorbeeld voorstandervan inkomenshuren in combinatie met marktconformehuurprijzen.Het idee van vouchers werd allen/vegen gezien als eeninteressante weg naar een alternatief systeem van subject-subsidiering. Anders dan de term suggereert (een voucheris letterlijk een eenmalige tegoedbon) moet de voucherhier worden opgevat als een bedrag dat huurders afhan-kelijk van hun inkomen periodiek ontvangen als tegemoet-koming in hun woonlasten. In het systeem zoals dat doorWouter Rohde en Enno Vitner (Woonbon) werd gepresen-teerd, is het de verhuurder die deze tegemoetkoming ver-strekt. Dit systeem is in deze vorm gekoppeld aan markt-conforme huren.Het bijzondere van het vouc/ie/'systeem is dat de voucherwel afhankelijk is van het inkomen van de huurder maarniet van de huur van de woning. Daarmee verschilt devoucher dus van de huursubsidie, die wel is gerelateerdaan de hoogte van de huur. Dat de verhuurders op dezemanier inkomenspolitiek aan het bedrijven zijn, kan nietworden ontkend. Die discussie moet toch een keer wordengevoerd, aldus Wouter Rohde.Een van de doelen van het vouc/7e/'systeem is het vergro-ten van de keuzevrijheid en daarmee van de marktwer-king. De huurder kan met zijn voucher eike woning hurendie hij wil, ongeacht de prijs. Hij kan er dus voor kiezenom een heel goedkope woning te nemen en geld over tehouden voor heel andere dingen. Wouter Rohde trok eenparallel met andere vormen van inkomensondersteuning.De voucher, zo stelde hij, verdwijnt in de praktijk gewoonin de huishoudportemonnee, zoals dat nu met de kinder-bijslag en straks met de zorgtoeslag ook gebeurt. Kiestmen voor een goedkope woning, dan zai die echter weleen matige kwaliteit kennen, want de huur is marktcon-form.Ondanks het enthousiasme over het idee - aan de auteurswerd aan het slot van de discussiedagen de 'gouden pen'voor de beste paper uitgereikt - roepen de voucher ooknog veel vragen op. Het financiele plaatje is nog verre vanhelder. Wie gaat bijvoorbeeld de rekening betalen? Dekoppeling met de markthuren suggereert dat de voucherkunnen worden gedekt uit de extra huurpenningen, dieverhuurders ophalen doordat ze de markthuur vragen.Maar hoe veel levert dit op en wat betekent dit voor dewoonlasten van de huurders die geen voucher krijgen?lemand moet toch die markthuren opbrengen en echt rijkehuurders zijn zeldzaam.Reijnder Spits (Portaal) betoogde in zijn paper juist datinkomensgroepen tot anderhalf keer modaal in feite ooktot de doelgroep van woningcorporaties kunnen wordengerekend, met als belangrijkste argument dat deze groepnauwelijks toegang heeft tot de koopmarkt. Moet je diegroep dan markthuren voorschotelen, zonder dat ze alter-natieven hebben? Of komen die ook in aanmerking vooreen voucher of een andere vorm van steun? Als dat laat-ste het geval is, dan blijven er niet zo veel huurders overdie zonder ondersteuning de markthuren kunnen opbren-gen. Anders gezegd: dan liggen de markthuren misschienhelemaal niet zo hoog als we denken, behalve dan inAmsterdam en op een select aantal andere gewilde plek-jes. In dat geval moeten de vouchers op een anderemanier worden gefinancierd.Fundamenteler is de vraag wie bepaalt hoe de vouchersmoeten worden verdeeld. De overheid zaI uiteindelijkmoeten bepalen wat aanvaardbare woonlasten zijn.Wouter Rohde ziet uiteindelijk een systeem voor zich vaneen soort woontoeslag, naar analogie van de zorgtoeslag,vrij naar keuze te besteden aan een koopwoning dan welaan een (marktconform geprijsde) huurwoning. Uit te voe-ren door de Belastingdienst. Het idee van vouchers is daar-in volgens hem niet meer dan een tussenstap.Wat krijgen we voor ons geld?De keuzevrijheid mag dan in theorie toenemen als huur-ders de beschikking krijgen over een vrij te besteden vou-cher, als er aan de aanbodkant niets verandert dan blijftdat toch vooral papieren keuzevrijheid. Het aantal gewildewoningen blijft beperkt, ook als daar de markthuur voormoet worden betaald. Dit roept twee vragen op. Waarombouwen we zo weinig? En weike kwaliteit is gewenst?Om met de kwaliteit te beginnen, verschillende deel-nemers wezen er op dat inkomensondersteuning op dewoningmarkt niet alleen heeft geleid tot een opdrijven vande prijs, maar ook tot meer kwaliteit of, zuiniger gezegd.meer consumptie. Ogenschijniijk is dat waar. Dank zij dehypotheekrenteaftrek kan een koper zich een beterewoning veroorloven dan hij zonder die aftrek zou kunnen.Maar zo simpel zit dat niet in elkaar. Met behulp van desysteemtlieorie lieten Mieke Hanemaaijer en EppieFokkema (Atrive) zien dat phjs, kwaliteit en subsidie elkaarwederzijds beinvloeden. In de koopsector leidt inkomens-ondersteuning er toe dat er op een hoger prijsniveau eennieuw evenwicht ontstaat tussen phjs en kwaliteit en dateigenlijk vooral de banken daarvan profiteren. In de huur-sector is sprake van een opwaartse spiraal van prijs, kwa-liteit en huursubsidiegebruik en moeten we ons ernstigafvragen wie uiteindelijk voor de kosten gaat opdraaien.Willen mensen wel zo veel kwaliteit?De liuurder zelf wordt zelden geraadpleegd bij vragenomtrent huurbeleid of investeringen in de woning. YvonneStuij (TU Delft) stelt dat het hoog tijd wordt om dat wel tedoen, niet alleen vanwege emancipatie-effecten maar ookomdat vraag en aanbod dan dichter bij elkaar wordengebracht. Lex de Boer is er bij herstructurering acliter geko-men dat veel bewoners meer waarde hechten aan ruimtein hun budget dan aan ruimte in hun woning. Gelukkigvolgens hem beschikken de steden over een grote voor-raad aan woningen van basiskwaliteit. Onder meer markt-conforme verhoudingen zouden we die voorraad nog weleens met andere ogen kunnen gaan bekijken.Boer: sommige zogenaamde onrendabele investeringenzijn nog niet zo onrendabel.Wat is dan die kwaliteit? Ook daarin was Bonne van derKooi helder: vierkante meters, een brede beukmaat en uit-breidbaarheid. Plus karakteristieke, bij de omgeving aan-sluitende architectuur.Waarom bouwen we zo weinig?Dan de vraag waarom de nieuwbouw op zo'n laag pitjestaat. Co Poulus (ABF) stelde dat de prijsvorming veel teingewikkeld is geworden, mede vanwege een warboel aandwarsverbanden, vereveningen, afromingen en toereke-ningen. Kopers betalen tegenwoordig mee aan allerleivoorzieningen in een nieuwbouwwijk die vroeger uit alge-mene middelen werden betaald. Nu de afzet tegenvalt,zou het voor de hand liggen dat de (grond)prijzen dalen.Maar doordat de hele exploitatie van een nieuwbouwplanzit dichtgetimmerd, is er veel te weinig flexibiliteit aan deaanbodkant. Het geheel is zelfs zo complex geworden dater niet eens meer een zuivere grondprijs valt te herleiden.Doordat de hele exploitatie vaneen nieuwbouwplan zit dicht-getimmerd, is er veel te weinigflexibiliteit aan de aanbodkantDe basiskwaliteit is door de overheid bepaald in hetBouwbesluit. Overheidsnormen ten aanzien van de kwaliteitkunnen echter ook doorslaan. Neem de zogenaamdebehoefte aan allerlei woonvormen voor ouderen, varierendvan beschermd wonen tot nultredenwoningen. Zijn de nor-men en kengetallen op dit gebied echt getoetst aan demarkt, of zijn het louter hulpmiddelen voor aanbieders?Marlies van der Linden en Klaas Mulder (Laagland) onder-zochten de woonwensen van oudere huurders in Veere(Zeeland). Zij kwamen tot de conclusie dat ouderen hele-maal niet zo happig zijn om te verhuizen en al helemaal nietnaar een appartement, nul treden of niet. Ook relatief een-voudig aan te brengen en niet kostbare hulpmiddelen alshandgrepen en hogere toiletpotten bleken overigens nietpopulair. Niet de eventueel hogere huur is hier het knelpunt,maar de al te zichtbare bewijzen van onherroepelijke aftake-ling.Dit alles hoeft verhuurders er niet van te weerhouden omin geval van nieuwbouw te investeren in toekomstwaarde.Als je dan nieuw bouwt, doe het dan goed, was de stellingvan gastspreker Bonne van der Kooi (KAW). Hij verteldehoe hij in de praktijk kwaliteit tot stand probeert te bren-gen binnen financiele randvoorwaarden. Zijn boodschapwas helder: ga bij nieuwbouw niet beknibbelen op kwa-liteit, want daarvan krijg je spijt. Kwaliteit betaalt zichzelfop den duur altijd terug. Of, in de woorden van Lex deZo zijn we weer terug bij de grondpolitiek van KeesTamboer. De uitkomst van de discussie was dat het inieder geval goed zou zijn als er meer bouwgrond terbeschikking zou komen. Mooie plekjes zullen altijd schaarsblijven en speculatie is dan niet te vermijden. Maar, zostelde onder meer Maarten Visser (Gemeente Den Haag),aan de schaarste aan bouwgrond is wel wat te doen. Stelgewoon meer bouwgrond ter beschikking en de(grond)prijzen zullen dalen.Een pleidooi dus voor meer marktwerking, ook in de ruim-telijke ordening. Marius Kiers (TNO) pleit daarbij voor hetaccepteren en versterken van centrum-periferie structurendie zich hebben bewezen, in plaats van tegen de stroomop proberen te roeien. Bouwen in het Groene Hart is van-uit dat oogpunt logisch, bouwen in DelfzijI en Den Helderniet. Het restrictieve bouwbeleid in combinatie met inhali-ge grondeigenaren heeft geleid tot in te smalle rijtjeshui-zen opgehokte gezinnen, die vanuit hun postzegeltuintjesmogen uitkijken over koeien in een zee van groen. Ergensis hier lets misgegaan, naar de mening van het glide volks-huisvesters. Meer weiland voor woningbouw was hetcredo waarmee de discussiedagen werden afgesloten.Wilt u reageren op dit artiicel?Ca naar www.nirov.nl/tw -^ de stem van de lezeraa9un?OHuurvouchersvoor maatschappelijkpresterenThe never-ending story: wie betaalt het wonen? De rolverdeling tussen partijen op dit punt iseen complex mengsel vol dwarsverbanden. En we maken ons er druk om, omdat het corpora-ties frustreert in het zo effectief mogelijke benutten van het hen ter beschikking staande ver-mogen om maatschappelijk nuttig te presteren. Het is dan ook wenselijk om deze rolverdelingvergaand te versimpelenoo101aasaEHlabel 1Huurlasten en inkomen.Enno Vitner en Wouter RohdeWoonbron Service Center, RotterdamCorporaties hebben als opdracht om doelge-richt en doelmatig om te gaan met het maat-schappelijk bestemd vermogen. Om diereden is dure scheefheid een probleem. Wij vinden hetgeen taak van de corporatie om een zo betaalbaar moge-lijke woningvoorraad voor iedereen aan te bieden. Wijhebben wel een belangrijke taak om mensen met eensmalle beurs kwalitatief goed te laten wonen. 'Verdienenwaar het kan om uit te geven waar het moet'. Dat geldtvoor onze hele bedrijfsvoering maar zeker ook voor hethuurbeleid.Huishoudens categorie Aantal Cemiddelde WWS Huurquote Huurquotehuishoudens huur permaandpunten voor IHS nalHSTot inkomensgrens IHS 1.163.000 342 115 37 29IHS-grens tot modaal 504.000 354 115 23 22modaal tot 1,5 x modaal 454.000 368 127 18 17> 1,5 X modaal 283.000 395 134 13 13Totaal huurders van 2.404.000corporatiewoningenBron: WBO 2004, bewerk ng RICO. Alle bedragen op jrijspeil 2002Momenteel zijn er in Nederland 2,4 miljoen huishoudensdie een corporatiewoning huren. Bijna een derde daarvanheeft een inkomen boven modaal. Opvallend is dat huis-houdens met een bovenmodaal inkomens nauwelijks meerbetalen dan huishoudens met een smalle beurs. In debesteding aan het huren zit tussen de laagste inkomens-groep en de hoogste inkomensgroep maar vijftig euro (zietabel 1). De woonquoten zijn echter respectievelijk 29 ver-sus zeventien tot dertien procent van het netto inkomen.In het licht van de huidige huurmarkt beoordelen wij ditals ongewenst. Er zijn (veel) hogere huren mogelijk voormet name de bovenmodale inkomens. Zodoende latencorporaties dus geld liggen.Een doelmatige besteding van het maatschappelijkbestemd vermogen van de corporaties vereist een huur-prijsbeleid waarbij corporaties hogere huren kunnen vra-gen om alleen de mensen met een smalle beurs een lagerehuur te kunnen aanbieden.Tot ruim tien jaar terug werd via hjksregelgeving gezorgddat de beschikbare subsidies zo effectief mogelijk werdenbesteed. De overheid voerde een beleid gericht op lagehuren, via objectsubsidies. De jaarlijkse huurverhoging wasgekoppeld aan de inflatie, nieuwbouwhuren werden viade vraagprijstabel afgestemd op de prijs/kwaliteitsverhou-ding in de voorraad. Zo ontstond een grote voorraadgoede en betaalbare woningen, waarin een flinke object-subsidie ligt verankerd. Om te zorgen dat huishoudensmet een smalle beurs van deze subsidie gebruik kondenmaken, bestond er een gedetailleerd systeem van woning-toewijzing. Via passendheidscriteria voor huishoudengroot-te en inkomen werd gestuurd op een doelmatige bezettingvan de goedkoop gemaakte woningvoorraad.Dit systeem had ook grote negatieve effecten. Omdat erwerd geselecteerd op inkomen liad dit systeem een groteinkomenssegregatie tot gevolg. Hele wijken waren niettoegankelijk voor midden- en Inogere inkomens. Een anderneveneffect was dat woningzoekenden Oost-Europeeswerden behandeld. Wachten tot liet systeem besliste, washet parool.Het huidige tijdsgewrichtIn de jaren negentig werd het bedje van de volkshuis-vesting opgeschud. De verzelfstandiging en de brutenngleidden ertoe dat corporaties meer eigen beleid gingenmaken. Zo kwam er ook iets meer ruimte voor een eigenhuurbeleid. In plaats van dat het verboden was cm deABR (Algemene Bedrijfsreserve) in te zetten voor lagereaanvangshuren werd het in een korte pehode snel tot eennoodzaak om aanvangshuren laag te houden via 'onren-dabele toppen'. Ook in het beleid voor de jaarlijkse huur-verhoging kregen corporaties iets meer vrijheid. In plaatsvan een vast jaarlijks, doorde minister te bepalen huurstij-gingspercentage per woning, kwam het huursombeleid.Dit betekende dat corporaties binnen de door de ministerbepaalde maximale stijging van de totale huursom zelfkonden differentieren (binnen bandbreedtes). Nog weerlater werd ook de huursomstijging zelf binnen bandbreed-tes geformuleerd, het recentst vastgelegd in de methodiekdie de Commissie Vermeulen adviseerde.Niet alleen de regelgeving versoepelde zich, ook de huur-ders namen andere posities in. Uitdrukkelijk werd in dejaren negentig het vraagstuk van kwaliteit en woonwen-sen op de agenda geplaatst door de 'woonconsumenten'.De noodzaak te spreken over de gewenste woonkwaliteitin plaats van alleen maar kwantitatieve benaderingen, hetter discussie stellen van betuttelende regels, zelfredzaam-heid van bewoners. Allemaal tekenen van een sector diezich ontworstelt aan bureaucratic en meer rekening houdtmet marktmechanismen. De woningtoewijzing groeidemee met die emancipatie van het wonen: het Delftselotingmodel vond veel navolging. Woningzoekenden ston-den niet langer op een wachtlijst, totdat de corporatie heniets aanbood. Ze gingen zelf reageren op het vrijkomendeaanbod waarbij diverse selectieregels werden gehanteerd(woonduur, inschrijvingsduur, loten). De betutteling werdbeetje bij beetje verminderd.De concurrentie van de eigenwoningsector nam vanaf hetbegin van de jaren negentig een grote vlucht en versterktedit proces. Hier had de klant echt iets te kiezen. De huur-sector had het tot enkele jaren terug moeilijk. In veelgemeenten werden passendheidschtena afgeschaft.?*^-" *ledereen kon voor eike woning in aanmerking komen (uit-zonderingen daargelaten). Inkomenssegregatie werd zominder, ten koste van de doelmatige besteding van hetcorporatievermogen.Twee huurniveausWoonbron heeft keuzevrijheid van woningzoekenden enbewoners hoog in het vaandel. Om die reden hebben wijalle passendheidscriteria afgeschaft. Onze woningen zijnbovendien Te Woon, wat wil zeggen dat een geinteres-seerde woningzoekende zelf kan kiezen tussen huren ofkopen. Uit geinteresseerden wordt via loting een selectiegemaakt. Zo willen wi] maximaal de verworvenheid vanbewust kiezende consumenten behouden en versterken.(Illustratie: KwannieTang, Rotterdam)o61 2 1aJ3Twee identieke woningen, die elk volgens het WWS maximaal 580 huur waard zijn.Nu NuMaandhuur 440 (= 140 objectkorting) Maandhuur 440 (= 140 objectkorting)Cezin A heeft een huishoudtnkomen van Cezin B heeft een huishoudinkomen van 3.200 per maand 1.400 per maandHuurquote: 14% Huurquote: 31 %Straks StraksMaandhuur 580 (geen objectkorting) Maandhuur 580 (geen objectkorting)Gezin A heeft een huishoudinkomen van Gezin B heeft een huishoudinkomen van 3.200 per maand. 1.400 per maand.Huurquote: 19% Huurvoucher 280, nettohuur 300Huurquote: 21%label 2Rekenvoorbeeld methuurdervouchers.label 3Effecten van huurbeleid.Om lets te doen aan de inefficiente besteding van hetmaatschappelijke vermogen experimenteren wij met eensystematiek van 'twee huren'. Woningzoekenden die wil-len huren betalen een 'markthuur' van 97% van maximaalredelljk. Wie een inkomen heeft dat onder de ziekenfonds-grens ligt betaalt een 'sociale huur', die is bepaald op onsstreefhuurpercentage. Zodoende belemmeren wij niet devrije keuze maar leveren wij wel bijdrage aan een doelma-tiger besteding van de objectsubsidies.Daze 'innovatie' passen wij in combinatie met loten nuruim anderhalf jaar toe. Een nadeel van deze methodiek isdat de grens tussen de 'markthuur' en de 'sociale huur'niet vioeiend verloopt maar hard is gelegd bij de zieken-fondsgrens. Middeninkomens, die er in Rotterdam meerzijn dan bovenmodale huishoudens, hebben geen apartepositie.En daar staan we anno 2005. Wat we natuurlijk willenbehouden is het zelf zoeken van en bewust kiezen vanconsumenten voor een woning die hen bevalt. Wat weerteruggebracht moet worden is de selectievere inzet vanhet corporatievermogen voor huishoudens die daarbehoefte aan hebben. Wat is een logische volgende stap?Naar onze mening is het werken met huurvouchers daar-voor een goede methodiek. Huurvouc/iers zijn:? een recht op korting op de huur? afhankelijk van het huishoudinkomen? onafhankelijk van de huurhoogte? toegekend voor een vooraf vastgelegde periodeDe hoogte van de voucher zou bijvoorbeeld kunnen wor-den bepaald door het verschil te nemen tussen de markt-huur van een referentiewoning voor een bepaald huishou-aTot in de Huidige Tussenstap Huur-jaren '90 woonruimle-verdeling enhuurbeleidWoonbron;2 hurenvouchersDoelmatigheid + - -H/- +Inkomenssegregatie - +/- -)-/- +Keuzevrijheid - + -1- +den en de redelijke huurquote maal het inkomen. Die refe-renties kunnen op een nader te bepalen fijnmazig woning-marktgebied ingesteld worden. Zie voor een rekenvoor-beeld tabel 2.Deze korting kan de corporatie betalen uit haar inkomsten,zoals een geneheke verhoging van het huurniveau bijnieuwe verhuringen).Dit huurprijsbeleid heeft als effect dat de objectgebondensubsidie die corporaties nu geven, veel doelgerichter wordingezet voor huishoudens met een smalle beurs. Het effectis ook dat het IHS-gebruik (Individuele Huursubsidie) min-der is. Een simulatie komt uit tot een kwart lager IHS-beslag.Wij zijn van mening dat de omdraaiing van de volgordewaarin huurhoogte wordt bepaald en de koppeling vanwoning met woningzoekende plaatsvindt de beste manieris om te zorgen voor passende huren, zonder afbreuk tedoen aan keuzevrijheid van consumenten en zonder inko-menssegregatie. Eerst zoeken en vinden, dan de huur-hoogte daarop baseren.Wij scoren het bovenstaande als weergegeven in tabel 3.Hoe te starten?Er is een aantal scenario's denkbaar om de systematiek vanhuurvouc/iers op te starten. De belangrijkste laten we hier-na de revue passeren. Deze scenario's zijn vooral bedoeldals denkrichtingen. We willen hiermee niet 'even' voorbijgaan aan alle invoeringsproblemen. Wel vereist opstartendurf en lef.Individuele corporatieEen corporatie bepaalt een standaard 'markthuur' voorhaar woningen. Vervolgens worden huurvouchers aange-boden aan huishoudens die aan gestelde normen voldoen,die deze alleen in het woningbezit van de betreffende cor-poratie kunnen gebruiken.Met deze variant is direct te starten door een individuelecorporatie. Er zijn op lokaal niveau (prestatie)afsprakenover te maken met andere partijen, vooral met degemeente. De financiele consequentie is op corporatieni-veau helder, dit kan en zai ook vaak dienen als kader vande af te geven vouchers.GezamenlijlKe corporaties in gebied (lokaal/regionaal)Een aantal corporaties in een bepaald gebied geven geza-menlijk uitvoering aan een huurvouchersystematiek. Dezevariant is nog beperkt van omvang en daarmee overzich-telijk van opzet en financiele consequenties. Deze syste-matiek kan onderdeel uitmaken van lokale en/of regionaleprestatieafspraken. Deze prestatieafspraken kunnen danook de kaders aangeven waarbinnen de systematiek uitge-voerd kan worden. Doordat meer partijen deelnemen zaIhet systeem betrouwbaarder worden en doordat hetsysteem binnen een specifiek gebied wordt opgezet kanrekening gehouden worden met lokale woningmarktas-pecten.Matchende corporaties/gebiedenIn deze matchingva.r\ant gaan corporaties in gebiedenwaar meer verdienmogelijkheid is samenwerken met colle-ga's in gebieden met een kleinere verdiencapaciteit. Desterkte van de ene deelmarkt compenseert de zwakte inde andere. Ook in deze variant kunnen prestatieafsprakeneen rol spelen bij te behalen prestaties en normeringen.In deze eerste varianten zai altijd een dubbele systematiek,naast de huursubsidie, ontstaan. Dit draagt voor de woon-consument niet bij aan de overzichtelijkheid. Bij deze vari-anten is er wel de mogelijkheid om deelnemers met huur-vouchers uit te sluiten van liuursubsidie, waarmee huur-subsidie langzaam (bij groeiend aantal deelnemende cor-poraties) wordt afgebouwd. Dit is in gezamenlijkheid eenaantrekkelijke manier om de bijdrage van de heffing van 250 voor IHS te bestemmen aan eigen beleidssucces. Bijdeze eerste varianten is het ook mogelijk om te starten inexperimentgebieden (eventueel zelf complexen) om op diemanier ervaring met de methodiek op te doen.Geen inkomensbeleidvoeren: dat is pas reden totvragen stellen.Landelijke invoeringDe sector voert de systematiek integraal in. De rijksover-heid is dan de belangrijkste partner bij het bepalen van denorm voor de huurvouchers. Hierbij vindt koppelen aanlandelijke, (wettelijke) regelgeving voor wat betreft norme-ring/grenzen betreft plaats.Landelijk systeem, (gedeeltelijke) fiscaliseringDe laatste, finale, stap: een landelijk systeem als opvolgingop de uitvoering van de huursubsidie (huurtoeslag) doorde Belastingdienst per 1 januari 2006. Ook bij deze variantis de rijksoverheid de belangrijkste partner en zaI zij denormeringen vaststellen, waarbij deze gekoppeld wordtaan bestaande landelijke regelgeving, zoals de belasting-wetgeving en de huidige huursubsidie:een 'brutering' vande huurtoeslag en de liberalisering van het huurbeleid.wenselijk het werken met huurquoten vast te leggen in(lokale) prestatieafspraken. Op die manier wordt de gele-gitimeerde overheid stevig betrokken bij de vraag weikeredelijke huurquoten ten grondslag liggen aan devouchers.De aandachtige lezer heeft dan intussen al door dat de cir-kel weer bijna rond is. De subsidies komen zo ook terechtbij wie ze echt nodig heeft maar nu met keuzevrijheid voorconsumenten en zonder inkomenssegregatie. En dat alle-maal door het moment van vaststellen van de vraaghuurom te draaien met het moment van koppeling van eenwoningzoekende aan een woning.Met dank aan de Alliantie: B. Nauta en M. Pel, die een simulatievoor hun bezit doorrekenden.LiteratuurBoelhouwer, Peter, Zon, Frans van der, 1996, Wonen naar draag-kracht. Delft (Hippolytus).Boelhouwer, Peter, Hoekstra, Joris, 1999, Individueel huurbeleid,Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 5, 22-27.Bouwmeester, H., Boelhouwer, P.J., 1997, Woonuitgavenonderzoekbovenminimale inkomensgroepen in de huursector. Delft (DelftUniversity Press).Kromwijk, M. en Scherpenisse, R, 2004: Wonen moet weer meervan mensen worden.SER, 2000, Toekomstgericht woonbeleid. Den Haag (SER).SEV, 1999, Woonvoucher: een verkenning, Rotterdam (SEV).VROM-Raad, 2000, Betrokken burger, betrokken overheid. DenHaag (VROM-Raad)Woonbron, 2004, Mensen maken wonen (Woonbron).Wilt u reageren op dit artilasKan dat zomaar?Kan dat allemaal zomaar, is dikwijis de eerste reactie op degedachte om te gaan werken met huurvouchers: 'dat istoch inkomensbeleid' en 'wie is de corporatie om realisti-sche huurquoten vast te stellen?' De eerste opmerking vin-den wij bijzonder: corporaties zijn er juist om te intervenie-ren in de relatie huur-inkomen van zwakkere groepen.Geen inkomensbeleid voeren: dat is pas reden tot vragenstellen. De tweede opmerking is zeer waar. Daarom is hetOver speelveld, spelregels, doelen en zelfsturingEffectief ruimtegebruikin het huurbeleidHet nieuwe huurbeleid van minister Dekker vergroot de speelruimte voor woningcorporaties.Onmiddellijk dringt zich de vraag op of de huidige ruimte voor individueel huurbeleid van cor-poraties zo beperkt is. Een retorische vraag; de speelruimte is al groot en geeft alle aanleidingvoor een sturingsconcept op basis van prestatienormering in plaats van op restrictieve regel-geving.ooa9o>?dPeter van OsRIGO Research en Advies, Amsterdamr^^ oe zit het nu precies met de huidige ruimteH H in het huurbeleid? Corporaties zijn vrij in het^Bi ^^k vaststellen van streefhuren. Zij gebruiken destreefhuren als normhuren bij 'harmonisatie ineens'. Datlaatste wil zeggen het optrekken van de huur tot streef-huurniveau bij mutaties (neerwaarts bijstellen komt zeldenvoor). De aanvangshuur bij mutatie (is dus gelijk aan destreefhuur) mag niet hoger zijn dan de maximaal toege-stane huur, tenzij deze maximaal toegestane huur hogeris dan de liberalisatiegrens, want dan vervalt die beper-king. De huidige huur in de corporatiesector ligt nogonder de zeventig procent van de maximaal toegestanehuur; de gemiddelde streefhuur in de sector is onbekend.Deze onbekendheid is een grote handicap in het debatover het huurbeleid. Duidelijk is wel dat de gemiddeldestreefhuur als percentage van de maximaal toegestanehuur van corporatie tot corporatie zeer sterk kan verschil-len. Het aantal woningen dat geliberaliseerd kan wordendoor middel van het harmonisatiebeleid is groot, naarschatting 25 procent van de sociale-huurvoorraad. Dezewoningen zijn echter verre van evenredig over de porte-feuilles van de corporaties verdeeld. In het algemeengeldt dat vooral de nieuwere grondgebonden woningenvoor liberalisatie in aanmerking komen en die vind jevooral in (voormalige) groeikernen als Zoetermeer,Maarssen, Zeewolde en dergelijke en in vele plattelands-kernen. De introductie van de WOZ-waarde in de pun-tentelling zai dit effect ten dele (maar lang niet helemaal)teniet doen, omdat de ligging een belangrijke rol zaI gaanspelen, naast de oppervlakte en het uitrustingsniveau vande woning.Deze speelruimte ten aanzien van streefhuurbepaling enharmonisatie vermindert het belang van de jaarlijkse huur-aanpassingen. TerwijI die jaarlijkse huuraanpassingen degemoederen altijd zo nadrukkeiijk bezig houden. Dat laat-ste is logisch, want bij de jaarlijkse huuraanpassingen gaathet om huurdersbescherming (van de zittende huurders),en minder om huurbescherming (ten gunste van de toe-komstige huurders). Sommige corporaties maken heelbewust gebruik van deze wetmatigheid; zij temperen dejaarlijkse huuraanpassingen nadrukkeiijk, bijvoorbeeld doorde huren jaarlijks gemiddeld met minder dan het inflatiecij-fer te laten stijgen, en door de streefhuren op een hoogniveau vast te stellen.In tabel 1 staan enkele cijfers die het effect van verschil-lend huurbeleid laten zien. Er zijn zes beleidsvariantendoorgerekend voor een denkbeeldige corporatie en eendenkbeeldig complex. Niet alle denkbare scenario's zijnoverigens, gegeven de gekozen variabelen, weergegeven.De corporatie liberaliseert in deze scenario's, voor hetgemak van de berekeningen, niet, waardoor de cijfers eenbelangrijk deel van de speelruimte niet in beeld brengen.De scenario's 1 en 6 vormen de uitersten van het spectrum(maar dus zonder liberalisatie)..,'il^t^^ilnf.^.. SU'S.^^il^M.V .,. ,.^:^^..SLii?Jii!^^?,/?ia!tL^^^ :S(&S:2-.i^^1. De jaarlijkse huuraanpassingen liggen op inflatieniveauen er wordt bij mutatie nfet geharmoniseerd tot destreefhuur.2. Als scenario 1, maar er wordt wel geharmoniseerd bijmutatie.3. Als scenario 2, maar de streefhuur wordt verhoogdvan 70% naar 85% van de maximaal toegestanehuur. De huur wordt afgetopt op de huursubsidie-grens voor gezinnen.4. Als scenario 2, maar de jaarlijkse huuraanpassingenliggen 0,25 procentpunt boven het inflatieniveau (endus geen verhoging van de streefhuur).5. Als scenario 4, maar de streefhuur wordt, net als bijscenario 3, verhoogd met vijftien procentpunt. Dehuur wordt wel afgetopt op de huursubsidiegrensvoor gezinnen.6. Als scenario 5, maar de huur wordt niet afgetopt opde huursubsidiegrens voor gezinnen.De beleidsvarianten zijn toegepast op een complex vanhonderd gelijke woningen. Voor eike beleidsvariant is debedrijfswaarde getoond van dit complex (gemiddeld perwoning). In de bedrijfswaardeberekeningen zijn alleen dehuurparameters gewijzigd; de overige zijn gelijk gehoudenen hier niet nader toegelicht. De woningen en het com-plex hebben de volgende specificaties:Het gemiddeld aantal WWS-punten (woningwaarde-ringstelsel) bedraagt 150 (de maximaal toegestanehuur is 633)de huidige huur is 425 (is gelijk aan 67% van demaximaal toegestane huur)de huidige streefhuur is 70%) van de maximaal toege-stane huur (= 443)de restant exploitatieduur is 25 jaarhet mutatiepercentage in het complex is 7%De verschillen in de bedrijfswaarden zijn groot en hebbenuiteraard grote consequenties voor de financiele positie.Uit de vergelijking tussen de scenario's 3 en 4 blijkt dat het(fors) verhogen van de streefhuur veel meer effect heeftdan het (in geringe mate) verhogen van de jaarlijkse huur-verhoging.' Bij scenario 6 worden alle remmen losgegooid(behalve die van de liberalisatie; die is niet meegenomen).Daarbij is het dus vooral de verhoging van de streefhuurdie voor de grote stijging van de bedrijfswaarde zorg-draagt. Dit beleid is ook financieel aantrekkelijk als dehuren op de huursubsidiegrens worden afgetopt (scenario5).Er is helaas geen inzicht in de mate waarin elk van demogelijke beleidsvarianten worden toegepast, zo goed alser, zoals gezegd, geen sectorbreed inzicht is in de streef-huurniveaus die de corporaties hanteren en de financieleconsequenties daarvan.^ Hier ligt een opgave voor deoverheid; sturen met behulp van regelgeving blijft een slagScenario JaarlijksehuuraanpassingHarmoniseren bij Verhogen(tot streefhuur)Verhogen Aftoppen huurstreefhuur van bij mutatie op70% naar 85% HS-grensInflatie + 0,25%pntInflatie4-0,25%pntScenario bedrijfswaarde indexcijfers (scenario 1 = 100)in de lucht als niet duidelijk is hoe de corporaties de speel-ruimte benutten. De venwachte consequenties voor zowelde huurders als voor de overheid blijven daardoor immersonduidelijk.Het niet benutten van de speelruimteOndanks alle beleidsvarianten die we in de (onze) praktijkzien, benutten corporaties bijeen genomen de geschetstespeelruimte maar (zeer) ten dele. Dat is niet voor niets,mag je aannemen. Er gelden kennelijk resthcties van uit-eenlopende aard. Naast de beperkingen die de corporatiezichzelf opiegt vanuit haar visie op de volkshuisvestingkunnen de belangrijkste restricties zijn:de gewenste omvang van de kernvoorraad;de maximaal acceptabele woonlasten;het maximaal acceptabele beslag op de huursubsidie;het absorptievermogen van de markt;de financiele positie;het maatschappelijk draagvlak voor het beleid.De gewenste omvang van de kernvoorraad is een veelvoorkomende en belangrijke restrictie. Jammer dat zestigprocent van de corporaties (nog) geen prestatieafsprakenmet de gemeente(n) van hun werkgebied hebben afgeslo-ten, maar dat is vooral een formeel vraagstuk.^ Eenafspraak over de kernvoorraad kan bovendien niet voor-komen dat de huren (en de woonlasten en huursubsidie-uitgaven) blijven stijgen totdat (in theorie) de aftoppings-grens van de huursubsidie bereikt is. Het verschil tussen degemiddelde actuele huur in de sector en de huidige aftop-pingsgrens is groot (circa 145 euro). Die ruimte komt ooktot uitdrukking in het verschil tussen de bedrijfswaardenvan de scenario's 1 en 5 (17%) in het voorbeeld. Deomvang van de kernvoorraad is voor bijvoorbeeld ver-koop- of sloopprogramma's een veel knellender restrictie.Als de corporatie niet op de omvang van de kernvoorraadwil sturen, maar op slaagkansen van te onderscheidenlabel 1 (boven)De huurbeleidscenario'sin schema.Tabel 2Bedrijfswaarden bij ver-schillende scenario's voor[net huurbeleid.[151ata9o>oaoo>16]ao>ouoo>(foto: Shira Koopman, klantgroepen, is de resthctie ten aanzien van de kernvoor-Amsterdam) raad op het oog minder relevant. Via een achterdeur komtdit item eciiter toch weer om de hoek kijken, als de corpo-ratie de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woning-voorraad niet uit het oog wil verliezen. Want dan blijft desamenstelling van de woningvoorraad, ook qua prijs-niveaus, een belangrijke sturingsvariabele.Voorzover (ons) bekend sturen de meeste corporaties nietop woonlastenontwikkelingen en niet meer op huursubsi-die-uitgaven. Wat betreft de woonlastenontwikkeling wor-den vaak weinig principiele argumenten aangedragen: decorporatie lieeft praktisch geen mogelijklieden om te stu-ren, de inkomensontwikkeiing is onvoorspeibaar, dusonbestuurbaar, de corporatie heeft uberhaupt geen infor-matie over de inkomenspositie van haar klanten, de ont-wikkeling van bijkomende woonlasten (energieprijzen,gemeentelijke belastingen) is minstens zo belangrijk. Maarsoms ook formele argumenten: woonlasten zijn een zaakvan de overheid. Corporaties mogen ook geen inkomens-politiek bedrijven. Wat betreft de huursubsidie-uitgavenw/ekt de corporatiesector de indruk dat zij blij is met hetvervallen van de prestatieverplichting op corporatieniveau,die korte tijd gold. Maar ook hier is sprake van een achter-deur: de sector als totaal wordt aangeslagen; de overheiddreigt het open einde op die manier (voor haar althans)dicht te schroeien. De sector draagt zo de last van hetindividuele beleid van corporaties.Het absorptievermogen van de marktTen aanzien van het absorptievermogen van de markt kande situatie van regio tot regio en van periode tot periodeverschillen. Niettemin is in de vele jaren die achter ons lig-gen slechts een keer een relatief korte periode geweestwaarin er in delen van het land sprake was van een vra-gersmarkt, dus een markt waarin hier en daar sprake wasvan leegstand. Al jaren is de markt praktisch overalgespannen en levert derhalve geen prikkels op om hetprijsbeleid in de sociale-huursector te matigen. Hoezeerpartijen (overheid, corporaties) ook een omslag in diekrapte proberen te bewerkstelligen, de verwachting is datde spanning op de markt nog jaren zai blijven. Veel corpo-raties proberen momenteel het niveau van de markthuurte bepalen, bijvoorbeeld in het kader van de Aedex. Hetmeest bescheiden niveau van de markthuur dat we inonze onderzoeks- en adviespraktijk tot dusverre aantrof-fen, was een niveau van 89% van de maximaal toegesta-ne huur Gerelateerd aan het niveau van de actuele huurin de sector (68%) laat dat bescheiden marktniveau nogeen grote speelruimte zien. Corporaties zien de markt danook niet als een knellende resthctie.De financiele positie is uiteraard geen belemmering bij hetbenutten van de speelruimte, maar wel, als de financielepositie sterk is, af en toe een argument om de ruimte niette willen benutten. Dat effect heeft met de volgenderesthctie te maken.De laatst genoemde resthctie, het maatschappelijk draag-vlak voor het beleid, is een vreemde, maar wel een snate-rende eend in de bijt. De speelruimte die er ook nu al is,wordt maar zeer ten dele en in ieder geval door lang nietalle corporaties optimaal gebruikt, ondanks het felt dat,behalve de omvang van de kernvoorraad, de corporatiesweinig of geen inhoudelijke belemmeringen zien. De over-wegingen van de corporaties daarbij kennen we niet,althans we kennen ze alleen incidenteel. Wellicht ver-onderstellen corporaties dat het lokaal maatschappelijkdraagvlak ontbreekt om die ruimte intensiever te benuttenen dat zij onvoldoende valide argumenten hebben om dediscussie aan te gaan. Andere corporaties willen vanuiteigen overtuiging, in het vehengde van hun visie en missiehet huurbeleid matigen.Het maatschappelijkdraagvlak voor het beleid, iseen vreemde, maar wel eensnaterende eend in de bijtEerste ronde conclusiesSpeelruimte in het huurbeleid is nu al in voldoende matevoorhanden in de vorm van harmonisatieruimte. Om diereden is aanpassing van het huurbeleid niet nodig. Dieruimte wordt op het oog nog lang niet optimaal benut,hoewel de informatie ontbreekt om dit als harde conclusiete presenteren. We condudeerden dat aan het huurbeleidvan corporaties in de praktijk betrekkelijk weinig inhoude-lijke uitgangspunten of normen ten grondslag lijken te lig-gen, maar ook hierover is nauwelijks informatie voorhan-den. De omvang van de kernvoorraad is een gunstige uit-zondering op deze regel. Voor het overige wordt liet liuur-beleid in de corporatiesector vooral gestuurd door de wet-en regelgeving en door het vermeende ontbreken vanlokaal maatscliappelijk draagvlak voor een grotere benut-ting van de speelruimte.Het nieuwe huurbeleid dat de minister voorstelt, lieeft alsdoel om de woningmarkt beter te laten functioneren, metals effect een betere doorstroming en een effectieverebenutting van de sociale-huurvoorraad (minder scheef-heid). Daarnaast vindt de minister de belieersing van dehuursubsidie-uitgaven van belang, maar zij lijkt dat risicostructureel af te vi/illen w/entelen op de corporaties.Beheersing van woonlasten is vooralsnog geen in het ooglopende doelstelling, hoewel de minister door ABFResearch heeft laten berekenen wat de consequenties vanhet nieuwe huurbeleid voor de woonlasten zullen zijn. Dievooruitberekening reikt echter niet verder dan 2009 en deminister heeft geen eenduidige norm vastgesteld of eenexpliciete conclusie geformuleerd met betrekking tot eenaanvaardbaar woonlastenniveau."De overheid stuurt op deze doelstellingen met behulp vanwet- en regelgeving. Dat ligt in de lijn van de systeemver-antwoordelijkheid die de minister als de belangrijkste func-tie van de centrale overheid ziet.' Het is zeer de vraag ofdat effectief is. De corporaties lijken, zoals we hierbovenzagen, terughoudend te zijn in het benutten van de speel-ruimte die de regelgeving biedt met betrekking tot hetverhogen van de omzet. Maar als zij die ruimte wel zou-den willen benutten via het verhogen van de streefhurenen harmonisatie bij mutatie, kan dat als consequentie heb-ben dat de huurquoten en de huursubsidie-uitgaven sterkzullen stijgen, net zolang tot de sociale-huurvoorraad eenprijsniveau heeft dat tegen de aftoppingsgrens van dehuursubsidie aanligt. Uit financieel oogpunt maken de cor-poraties daar geen bezwaar tegen, want de meeropbreng-sten zullen altijd hoger zijn dan de meerkosten van dehuursubsidie. De middeninkomensgroep zai het gelagbetalen: geen huursubsidie, maar een hoge huurquote.Maar als regelgeving onvoldoende werkt, wat is dan hetalternatief?De middeninkomensgroep zalhet gelag betalen:geen huursubsidie, maar eenhoge huurquoteSturen op prestatiesWordt het niet eens tijd dat de corporatiesector kiest vooreen sturingsconcept op basis van inhoudelijke doelstellin-gen? Dus een normatieve benadehng? Indien de overheidde toekomstige meerkosten van de huursubsidie bij decorporatiesector legt, is hier ook concreet aanleiding voor.Maar ook de beheersing van de woonlasten zou bij demaatschappelijke onderneming die de corporatie is, neer-gelegd kunnen worden, waarbij de overheid normen stelt.Met andere woorden: een pleidooi voor sturen op presta-ties.In discussies rond het maatschappelijk ondernemerschapvan corporaties vindt de opvatting dat corporaties te wei-nig sturen op concrete doelen, veel weerklank. Een korteanalyse van een flink aantal jaarverslagen ondersteuntdeze opvatting' en ook een verkennende studie van hetOTB' bevestigt dit. In de praktijk wordt hier links en rechtswel aan gewerkt. Op een aantal terreinen van beleid (pro-ductie, kwaliteitsbeleid) nemen veel corporaties zichinmiddels voor om te sturen op prestaties, maar in het lichtvan het huurbeleid ontbreekt hieraan nog een belangrijkeschakel.Om weike prestaties draait het dan? Hierboven zijn demaatstaven al genoemd in de vorm van restricties. In deliteratuur circuleren diverse lijstjes' waaruit de hierna vol-gende maatstaven gekozen zijn.1 de gemiddelde netto huur;2 de prijs-kwaliteit verhouding in de voorraad;3 de omvang van de kernvoorraad;4 het beslag op de huursubsidie;5 de woonlasten (de netto huurquote).De eerste maatstaf (de gemiddelde huurprijs) heeft opzichzelf weinig zeggingskracht, maar gaat pas spreken alszij gecombineerd wordt met een van de overige maatsta-ven. De laatste vier spreken dan ook als maatstaf hetmeest tot de verbeelding, omdat zij een normstelling verei-sen die politieke keuzen vergt. De tweede maatstaf (prijs-kwaliteitverhouding) heeft de aandacht van de corporatiesmaar zij worstelen met het kwaliteitsbegrip. Het vernieuw-de waarderingstelsel zal vermoedelijk een beter kadergeven, omdat de waardering straks meer marktconformzal zijn. Voor de (centrale) overheid lijkt deze maatstafminder van belang. Zij laat de sturing over aan de lokalepartijen en de lokale marktwerking en stelt alleen eisenaan de totale omvang van het beschermde gebied. Dederde maatstaf (de kernvoorraad) is als maatstaf al langetijd sterk geintegreerd in de cyclus van beleidsvorming,externe afstemming en besluitvorming op lokaal niveau.De centrale overheid ziet erop toe dat lokale partijen hier-over afspraken maken (met het al genoemde gebrek aansucces). De vierde maatstaf (het huursubsidiebeslag) is eenpaar jaar geleden, gedurende korte tijd, onderdeel vanoverheidssturing geweest, maar is, zoals gezegd, weer uithet systeem verdwenen. Inmiddels komt deze maatstaf viade achterdeur weer terug in de vorm van een bijdrage van117]asAAude aan de overheid. Deze bijdrage leidt nog niet tot eensystematiek van normering (lees zelfsturing) in de corpora-tiesector; de ene corporatie betaalt via de afdracht aanVROM zonder enig correctiemechanisme het huurbeleidvan de andere corporatie. Daar komt geen enkele trans-parantie aan te pas. De vijfde maatstaf (de huurquote)hangt daar nauw mee samen. Het adagium in de sector isdat corporaties geen inkomensbeleid mogen voeren, maarondertussen heeft het huurbeleid van de corporaties groteinvloed op de bestedingsmogelijkheden van de huurdersen het huursubsidiebudget van de overheid. Het zijn voor-al de middeninkomensgroepen die het merken. Hetw/aardeverschil van 23% uit het voorbeeld aan het beginvan dit artikel wordt in een tijdspanne van 25 jaar (derestant exploitatieperiode in het voorbeeld) aan het budgetvan de huurder(s) in die periode en/of de subsidiepot vande overheid onttrokken.Tweede ronde conclusiesHet huidige sturingsmodel in het kader van de huurprijs-en huursubsidieontwikkeling biedt onvoldoende garantiedat corporaties de grote speelruimte die zij in het huurbe-leid hebben (en vooralsnog houden) op een transparanteen verstandige (lees: solidaire) wijze benutten. Een groterenadruk op inhoudelijk, normatieve sturing door de(her)introductie van maatstaven voor huurquoten en huur-subsidiegebruik is om die reden wenselijk en moet de wegvrijmaken voor bewuste en transparante keuzen, De over-heid stelt generieke normen, bijvoorbeeld in de vorm vanmaximale huurquoten, zonodig op sectorniveau, zodat desector de kans krijgt om concreet invuiling te geven aan degewenste zelfsturing.Notena9De ene corporatie betaaltvia de afdracht aan VROMhet huurbeleid van de anderecorporatieWaarom zou de overheid niet nadrukkelijker op deze tweelaatste maatstaven (huurquote en huursubsidiegebruik)willen sturen en waarom zou de corporatiesector de nade-re uitwerking en uitvoehng hiervan niet op zich kunnen enwillen nemen? De veel gepropageerde zelfsturing van desector kan zich juist bewijzen door een dergelijke sturings-behoefte in een concreet mechanisme te vertalen. In deuitwerking staan verschillende mogelijkheden open:de minister legt de sector als geheel een harde normop;de minister geeft een bandbreedte of een maximumaan waarbinnen of waaronder individuele corporatiesbeleidsvrijheid hebben;de minister legt de individuele corporaties een hardenorm op.Een combinatie van de eerste twee opties is natuurlijk ookdenkbaar Optie drie past niet binnen de relatief autonomerol en positie die we de corporaties toedichten. We werkeneen en ander hier echter niet verder uit, ook een systema-tiek van verantwoording en toezicht blijft buiten beschou-wing; de opsomming is slechts bedoeld als denkhchting. Indit artikel gaat het er vooral om een lans te breken vooreen meer normatieve benadering om zodoende de speel-ruimte, die de corporaties al in hoge mate hebben, te rich-ten en te agenderen voor het overleg met de belanghou-ders op lokaal en landelijk niveau.1. Bij een grotere stijging van de jaariijkse huuraanpassing en eenlagere stijging van de streefhuur (bijv. 0,5 in plaats van 0,25procentpunt resp. 5 in plaats van 15 procentpunt) is het effectvan harmonisatie nog steeds even groot als het effect van eenhogere jaariijkse huuraanpassing.2. De cijfers van het Centraal Fends voor de Volkshuisvestingbieden hiervoor onvoldoende inzicht.3. Grinsven, Anne van, Steven Kromhout, januari 2004;Prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorpo-raties; Analyse van de overeenkomsten in 2003; RIGO,Amsterdam.4. Brief van minister Dekker aan de Tweede Kamer, DBO2004115677.5. Zie de brief van de minister aan de Tweede Kamer, gepubli-ceerd op 22 juni 2005, naar aanleiding van de rapporten vande Commissie De Boer en van RIGO over het functionerenvan de corporatiesector6. Derk Windhausen; Een korte presentatie van de analyse van15 jaarverslagen van corporaties in opdracht van de SEV, tenbehoeve van het SEV-congres over maatschappelijk onderne-men, gehouden op 26 mei 2005.7. Gruis, Vincent; mei 2004; FInancieel en maatschappelijk ren-dement in het voorraadbeleid; DUP, Delft.8. Zie noot 7; en: Zon, Frans van der; 1995; Kengetallen en suc-cescriteria voor woningcorporaties; DUP Delft.Wilt u reageren op dit artil de stem van de lezert.-.^.aw..4jS?..?,.^.'?ft. E;Contradictio in terminis of panacee?Naar marktconformeinkomenshurenLiberalisering van de huur wordt door velen gezien als een oplossing voor haperingen op dewoningmarkt. Woningcorporatie Portaal deed voor haar hele bestand van 52.000 woningensamen met onderzoeksbureau RIGO een studie naar de gevolgen voor huurder en corporatie.Die blijken aanzienlijk. Invoering van marktgerichte inkomenshuren haalt de scherpe kantjeservan af. Maar de middeninkomens worden wel fors in de portemonnee geraakt en dat ver-kleint de maatschappelijke acceptatie.Guus HaestPortaal, Arnhem^^^M e woningmarkt functioneert onvoldoende^^ ^^ en een overheidsgestuurd huurbeleid zou^^^B daaraan mede debet zijn. Een meer markt-gericht prijsbeleid zou uiteenlopende doelen kunnen (moe-ten) dienen en marktvraagstukken helpen opiossen, zeals:? het verbeteren van de marktwerking en de doorstro-ming door een meer marktconforme koppeling tussenkwaliteit en prijs; dat zou ook de bouwproductie sti-muleren;? het verzilveren en voorkomen van scheefheid, watniet hetzelfde is als bestrijden ervan;? de keuzevrijheid behouden of vergroten en de segre-gatie Never verkleinen dan vergroten;? minder subsidiering, van zowel object (prijsreductie)als subject (huursubsidie);? het genereren van voldoende middelen voor een slui-tende exploitatie, ook bij (extra) investeringen en acti-viteiten op het gebied van wonen, zorg, welz